ملک پیشفروش در قبرس شمالی: قرارداد، پرداخت‌ها و تحویل
ملک پیشفروش در قبرس شمالی (off-plan) نخست به‌صورت یک قرارداد خریداری میشود و سند مالکیت بعداً صادر میگردد: خریدار قرارداد فروش واحدی را امضا میکند که هنوز تکمیل نشده است، این قرارداد تمبر میخورد و در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت میشود، و مالکیت فقط پس از صدور مجوز هیئت وزیران و پرداخت هزینهها منتقل میشود. تمام قواعد این راهنما بر اساس وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده است. محدودیت‌های تملک بر فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) استوار است؛ این فرمان مصوبهٔ هیئت وزیران است و اعتبار ۹۰ روزهٔ آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند. بنابراین قواعدی که در اینجا شرح داده شدهاند به ادامهٔ اعتبار این فرمان یا تصویب آن بستگی دارند. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در سایت دفتر مرکزی قانونگذاری هنوز همان عبارت‌بندی سخت‌گیرانه‌تر پیشین را چاپ میکند.
این راهنما توضیح میدهد که خرید ملک پیشفروش در قبرس شمالی از نخستین رزرو تا تحویل کلید چگونه پیش می‌رود. مهلتهای ثبت را بیان میکند، یک نمونهٔ محاسبه‌شدهٔ پرداخت می‌سازد، طرح‌های پرداختی را که سازندگان در صفحههای فهرست‌شدهٔ ما چاپ کرده‌اند با هم مقایسه میکند، نشان میدهد برچسب‌های «Ready to Move In» و «Pre Sale» در چند صفحه از همین صفحه‌ها چگونه با یکدیگر تناقض دارند، و فهرستی از چیزهایی را می‌آورد که پیش از نخستین پرداخت می‌توان در اداره ثبت املاک و شهرداری بررسی کرد. قیمت‌ها به پوند استرلینگ و همان‌گونه که سازندگان منتشر کرده‌اند آمده و تاریخ مشاهدهٔ هر قیمت کنارش ذکر شده است؛ هیچ‌چیز در این متن پیش‌بینی قیمت، اجاره یا ارزش فروش مجدد نیست.
ملک پیشفروش در قبرس شمالی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| قرارداد را چه زمانی باید ثبت کرد؟ | قرارداد فروش تمبرخورده باید ظرف ۱ ماه در اداره ثبت املاک ناحیه (Tapu Amirliği) ثبت شود و درخواست مجوز خرید هم در همین مدت تسلیم گردد؛ در غیر این صورت قرارداد خودبهخود باطل میشود | فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶، روزنامهٔ رسمی ۱۴۷ |
| پس از صدور مجوز، هزینهها و انتقال را چه زمانی باید تکمیل کرد؟ | هزینههای انتقال ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار مجوز (۶۰ روز در متن قدیمیتر) و اعلامیهٔ انتقال ظرف ۱ سال (۶ ماه در متن قدیمیتر) امضا شود | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ با اصلاحیهٔ ۳۹/۲۰۲۴ (متن تلفیقی) |
| پیش از درخواست مجوز چه چیزی باید وجود داشته باشد؟ | سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) برای واحد بر اساس قانون ۳۵/۲۰۱۰؛ فرمان اجازه میدهد در جاهایی که سند مالکیت آپارتمانی قابل صدور نبوده، به‌جای آن برای ۲ سال پروانهٔ ساخت یا تأییدیهٔ طرح (Planning Approval) پذیرفته شود | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸(۲)؛ ماده ۹ فرمان |
| یک خارجی چند واحد میتواند داشته باشد؟ | تا ۳ آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m2 با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی حداکثر ۳٬۳۰۰ m2، یا ۲ ویلای دوطبقه در یک پروژهٔ مسکن انبوه؛ متن قدیمیتر فقط یک ملک را مجاز میداند | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷؛ متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ |
| عوارض اداره ثبت املاک برای خارجیها | ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای ملک دوم، ۶٪ برای ملک سوم، معتبر تا و از جمله ۵ ژانویه ۲۰۲۷ | روزنامهٔ رسمی ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| حق تمبر قرارداد | ۰٫۵٪ مبلغ ذکرشده تا سقف TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ که معمولاً بر عهدهٔ خریدار است؛ قیمت به ارز خارجی با نرخ فروش مؤثر رسمی در روز تمبرزنی تبدیل میشود | قانون حق تمبر ۱۹/۱۹۶۳ (متن تلفیقی) |
| الگوی پرداخت در صفحههای سازندگانِ فهرست‌شده | «۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه» در صفحههای Cyprus Constructions؛ ۴۸ قسط ماهانه در برخی کارت‌های فاز II و III؛ «طرح پرداخت بدون بهره» بدون هیچ رقمی در صفحههای Afik | صفحههای سازندگان، مشاهده‌شده در ۲۳ و ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ |
| مشکلاتی که دولت بریتانیا نام برده است | وکیلی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده کار میکند، ساخت‌وساز بدون مجوزهای درست، حذف طرح پرداخت از قراردادها، دشواری دریافت گواهی تکمیل و سند مالکیت، و رهن‌های سازنده روی زمین | راهنمای FCDO و کمیساریای عالی بریتانیا (آخرین به‌روزرسانی عمومی ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹) |
ملک پیشفروش در قبرس شمالی در قانون و در آگهی‌ها چه معنایی دارد
در زبان روزمره، ملک پیشفروش در قبرس شمالی خانهای است که پیش از تکمیل، گاهی حتی پیش از شروع ساخت، فروخته میشود و بهای آن مرحله‌به‌مرحله پرداخت میگردد. قانون برای آن دستهٔ جداگانه‌ای در نظر نگرفته است. آنچه اهمیت دارد این است که در هر لحظه کدام اسناد وجود دارند: پروانهٔ ساخت بلوک، حق ارتفاق آپارتمانی یا سند مالکیت آپارتمانی که بلوک را به واحدهای مستقل تبدیل میکند، قرارداد فروش تمبرخورده، قرارداد ثبت‌شده، مجوز هیئت وزیران و، پس از پایان ساختمان، گواهی تأیید نهایی (nihai tasvip) و انتقال سند مالکیت.
گواهی تأیید نهایی همان سندی است که مؤسسه آمار TRNC برای تعریف ساختمان تکمیل‌شده از آن استفاده میکند. بولتن این مؤسسه دربارهٔ آمار ساخت‌وساز ۲۰۲۵ که در اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده، فقط ساختمان‌هایی را گردآوری میکند که تأیید نهایی گرفته‌اند. این تعریف وقتی صفحهٔ فروش می‌گوید خانه «آماده» است مرجع مفیدی است، زیرا ساختمان تکمیل‌شده چنین گواهی‌ای دارد و ساختمان در حال ساخت ندارد. بر اساس بولتن مؤسسه آمار، در سال ۲۰۲۵ در ناحیهٔ فاماگوستا ۵۳۸ واحد مسکونی شهری و ۹۵۴ واحد روستایی تأیید نهایی گرفته‌اند (در مجموع ۱٬۴۹۲)، در ناحیهٔ کرینیا ۳۴۴ و ۱٬۴۶۰ (۱٬۸۰۴)، در ناحیهٔ ایسکله ۲۰۴ و ۳۵۱ (۵۵۵) و در ناحیهٔ نیکوزیا ۸۸۷ و ۲۴۵ (۱٬۱۳۲). این بولتن فروش‌های پیشفروش را از سایر خانه‌ها جدا نمی‌کند.
این ارقام تکمیل، مقیاس طرح‌های موجود در آگهی‌های زیر را نشان میدهند. چهار طرح Cyprus Constructions که صفحههای این سازنده آن‌ها را در فهرست پروژههای در حال اجرا گذاشته‌اند، یعنی Aloha Homes (۴۰۰ واحد در صفحهٔ جزئیات)، Bahamas Homes (۴۴۰)، Hawaii Homes (۴۵۰) و Phuket Wellness Resort (۶۵۰)، بر پایهٔ مجموع‌های صفحهٔ جزئیات روی هم ۱٬۹۴۰ واحد می‌شوند (۴۰۰ + ۴۴۰ + ۴۵۰ + ۶۵۰، محاسبهشده)، در حالی که در کل ناحیهٔ کرینیا در سال ۲۰۲۵ فقط ۱٬۸۰۴ واحد مسکونی تأیید نهایی گرفته است. تعداد واحدهای یک سازنده رقمی تبلیغاتی است و شمار خانه‌های تکمیل‌شده را نشان نمیدهد، و صفحه‌ها بر سر چند مجموع با یکدیگر اختلاف دارند، چنان‌که جدول مقایسه در ادامه نشان میدهد. به بیان دیگر، مقایسهٔ این دو رقم فقط مقیاس را نشان میدهد و دربارهٔ اینکه چند واحد از این طرح‌ها واقعاً تحویل شده است چیزی نمی‌گوید.
سه اصطلاح در صفحههای سازندگان مدام تکرار میشود و تعریف آن‌ها لازم است. «Pre-sale» (در ترکی Ön Satış) معمولاً یعنی واحدها پیش از تکمیل عرضه می‌شوند. «Ready to move in» ادعایی دربارهٔ وضعیت ساختمان است و با گواهی تأیید نهایی، سند مالکیت آپارتمانی و انشعابات فعال آب و برق سنجیده میشود. «Resale» یعنی طرف قرارداد مالک خصوصی است و نه سازنده، پس ممکن است طرح پرداخت سازنده در آن صدق نکند. راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در قبرس شمالی گام‌به‌گام همین توالی را برای خانه‌های تکمیل‌شده شرح میدهد و صفحهٔ کشور قبرس شمالی طرح‌ها را به تفکیک شهر فهرست کرده است.
توالی حقوقی ملک پیشفروش در قبرس شمالی
توالی زیر از فرمان و قانون تلفیقی پیروی میکند. ساعت شمارش از لحظهٔ امضا شروع میشود و نه از نخستین پرداخت؛ به همین دلیل ترتیب گام‌ها از ترتیب پرداخت‌ها مهم‌تر است.
| گام | چه کسی | مهلت در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|---|
| ۱. شناسایی قطعه و اداره ناحیه | وکیل خریدار؛ Tapu Amirliği ناحیه | پیش از هر پرداخت؛ از ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ انتقال‌ها، رهن‌ها و اسناد پژوهش در اداره‌ای انجام میشود که ملک در ناحیهٔ آن ثبت شده است | اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک |
| ۲. بررسی وجود حق ارتفاق یا سند مالکیت آپارتمانی برای واحد | سازنده؛ اداره ثبت املاک | پیش از درخواست مجوز لازم است؛ فروش بدون آن جرم است | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸(۲)؛ ماده ۱۶ |
| ۳. امضا و تمبرزدن قرارداد فروش | خریدار، فروشنده؛ اداره مالیات | حق تمبر بر مبلغ ذکرشده، ۰٫۵٪ تا سقف TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ | قانون حق تمبر |
| ۴. ثبت قرارداد و تسلیم درخواست مجوز | وکیل؛ Tapu Amirliği ناحیه؛ وزارت کشور | ظرف ۱ ماه از امضا، پس از پرداخت مالیاتها و هزینههای فروش؛ در غیر این صورت قرارداد خودبهخود باطل میشود | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷ |
| ۵. مجوز هیئت وزیران که در روزنامهٔ رسمی منتشر میشود | واحد املاک وزارت کشور | نه قانون و نه فرمان برای تصمیم هیئت وزیران مهلتی تعیین نکرده است | فهرست مدارک واحد املاک |
| ۶. پرداخت هزینههای انتقال | خریدار (کسی که سند را به نام خود ثبت میکند، عوارض ثبت را می‌پردازد) | ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار؛ تا زمانی که همهٔ مالیاتها و هزینهها پرداخت نشده، انشعاب آب و برق داده نمی‌شود | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷؛ روزنامهٔ رسمی ۱۹۷ |
| ۷. امضای اعلامیهٔ انتقال | خریدار و فروشنده در حضور کارمند Tapu Amirliği | ظرف ۱ سال از انتشار؛ اگر هیچ رهنی به نفع فروشنده ثبت نشده باشد، سال از زمانی شروع میشود که کل قیمت ذکرشده پرداخت شده باشد | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷ |
| ۸. تحویل، تأیید نهایی و انشعابات | سازنده؛ شهرداری یا اداره ناحیه؛ شرکت‌های خدمات‌رسان | تاریخ قرارداد؛ انشعابات فقط پس از گام ۶ | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷ |
مرحلهٔ ثبت سخت‌گیرانه‌تر از آن است که بسیاری از صفحههای فروش وانمود میکنند. فرمان از خریدار خارجی می‌خواهد قرارداد تمبرخوردهٔ فروش را ظرف یک ماه، حضوری، از راه وکیل یا با وکالت‌نامه، در اداره ثبت املاک ثبت کند، آن هم پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیاتها و هزینههای مربوط به فروش را پرداخته باشند، و در همان ماه برای مجوز خرید به وزارت کشور درخواست دهد. پیامد این امر در متن فرمان صریح آمده است: قراردادی که مهلت را از دست بدهد خودبهخود باطل میشود. فرمان ثبت در دادگاه را الزامی نمی‌داند. برگهٔ رزرو یا رسید بیعانه‌ای که پیش از قرارداد فروش امضا میشود سند جداگانه‌ای است و مهلت یک‌ماهه از خود قرارداد فروش حساب میشود، به همین دلیل وکیل خریدار معمولاً می‌خواهد تاریخ امضا به‌صورت کتبی تثبیت شود. به بیان ساده، هر کسی که قرارداد را امضا میکند باید از همان روز تقویم مهلت‌ها را در کنار تقویم پرداخت‌ها نگه دارد.
درخواست مجوز فهرستی از مدارک را از واحد املاک وزارت کشور همراه دارد: یک دادخواست، یک فرم اطلاعات، رونوشت گذرنامه یا کارت شناسایی، رونوشت سند (koçan)، نقشهٔ موقعیت با محدودهٔ علامت‌گذاری‌شده، اصل گواهی سوء‌پیشینهٔ پلیس کشور متقاضی و قرارداد فروش. هزینهٔ درخواست نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانه است که با TL ۷۰٬۸۹۳ معتبر از ۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برابر TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ میشود (۷۰٬۸۹۳ / ۲، محاسبهشده). راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیها میتوانند در قبرس شمالی ملک بخرند قواعد شرایط احراز را با جزئیات بیشتر شرح میدهد.
طرح پرداخت بلندمدت با ساعت انتقال چه تعاملی دارد
در خرید پیشفروش یک ویژگی وجود دارد که خرید ملک تکمیل‌شده ندارد. مهلت یک‌سالهٔ امضای انتقال، در جایی که هیچ رهنی به نفع فروشنده ثبت نشده باشد، از تاریخی آغاز میشود که کل قیمتِ ذکرشده در سند تسلیم‌شده به وزارت پرداخت شده است. بنابراین خریداری که پرداخت را در چند سال انجام میدهد در طول طرح صاحب یک قرارداد ثبت‌شده است و فقط پس از آخرین قسط سند مالکیت را دریافت میکند، مگر آنکه وثیقه‌ای ثبت شود.
محاسبهٔ نمونه از یک تاریخ تحویل و یک تعداد قسط استفاده میکند که در یکی از صفحههای فهرست‌شدهٔ ما چاپ شده است. Aloha Homes تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۶ را نشان میدهد و در کارت‌های فاز II آن ۴۸ قسط ماهانه آمده است. اگر نخستین قسط در نوامبر ۲۰۲۶ پرداخت شود، قسط چهل‌وهشتم در اکتبر ۲۰۳۰ سررسید میشود (نوامبر ۲۰۲۶ به‌علاوهٔ ۴۷ ماه، محاسبهشده)، یعنی ۴۶ ماه پس از تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۶. در آن صورت پنجرهٔ یک‌سالهٔ امضا در اکتبر ۲۰۳۰ باز میشود و در اکتبر ۲۰۳۱ بسته میشود. صفحهٔ آگهی نمی‌گوید که اقساط پس از تحویل ادامه می‌یابند یا نه؛ بنابراین این فقط تصویری از طرز کار ساعت است و نه بیانیه‌ای دربارهٔ قرارداد آن پروژه.
جدول‌های پرداختی که سازندگان برای ملک پیشفروش در قبرس شمالی منتشر میکنند
جدول زیر آنچه را هر صفحه می‌گوید ثبت میکند و در ۲۳ و ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شده است. عبارت‌بندی سازنده را بازتولید میکند و آن را تأیید نمی‌کند. هر جا صفحه رقمی نشان نمیدهد، همان را در خانهٔ جدول نوشته‌ایم.
| آگهی | سازنده | وضعیت نمایش‌داده‌شده | طرح پرداخت نمایش‌داده‌شده | قیمت نمایش‌داده‌شده |
|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | Cyprus Constructions | فهرست پروژههای در حال اجرا؛ دسامبر ۲۰۲۶؛ برچسب‌های بخش اصلی «Ready to Move In» و «Pre Sale» | ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه؛ کارت‌های فاز II: ۴۸ قسط ماهانه | سربرگ «On request»؛ صفحهٔ پروژههای سازنده «از» GBP ۱۵۴٬۹۵۰ |
| Bahamas Homes Esentepe | Cyprus Constructions | فهرست پروژههای در حال اجرا؛ فیلد تحویل «Ready to Move In» | ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه؛ کارت‌های فاز II و III: ۴۸ ماه | «از» GBP ۹۴٬۹۵۰ |
| Hawaii Homes Esentepe | Cyprus Constructions | فهرست پروژههای در حال اجرا؛ فیلد تحویل «Ready to Move In» | ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه | «از» GBP ۹۹٬۹۵۰ |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | Cyprus Constructions | فهرست پروژههای در حال اجرا؛ مارس ۲۰۲۷ (صفحهٔ ترکی: آمادهٔ سکونت) | ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه | «از» GBP ۱۴۴٬۹۵۰ |
| Edremit Villas Esentepe | Cyprus Constructions | فهرست پروژههای در حال اجرا؛ ژانویهٔ ۲۰۲۸ | ۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه | «از» GBP ۱٬۴۵۰٬۰۰۰ |
| Caesar Breeze Tatlisu | Afik Group | «۲۶۹ Units Planned»؛ بدون تاریخ تحویل | «Payment plans without interest»؛ بدون درصد، تعداد ماه یا واحد پول | قیمتی نشان داده نشده است |
| Caesar Cliff Esentepe | Afik Group | «۲۹۶ Units Planned»؛ بدون تاریخ تحویل | «Payment plans without interest» و «Flexible payment plans»؛ بدون رقم | «On request» |
| Four Seasons Life III Iskele | Döveç Group | در حال اجرا؛ دسامبر ۲۰۲۶ | طرحی نشان داده نشده است | استودیو ۳۶ m2 از GBP ۱۳۵٬۰۰۰ که به‌عنوان حداقل توصیف شده است |
| Bellagio Iskele | Noyanlar Group | برچسب وضعیت «Ön Satışta» (پیشفروش)؛ دستهٔ آمادهٔ سکونت؛ برچسب «coming soon» | طرحی نشان داده نشده است | «On request» |
رقم ۳۵٪ پیشپرداخت در صفحههای Cyprus Constructions به‌شکل یک پنل آماری دیده میشود، و راهنماهای آگهی در سایت ما یادآور شدهاند که همین پنل در نُه صفحه از ده صفحهٔ جزئیاتی که سازنده منتشر میکند تکرار شده است. این تکرار دلیلی است برای اینکه زمان‌بندی را به‌صورت کتبی و برای همان واحد مشخص بخواهید، چون یک خط قالبی نمی‌تواند تاریخ مرحله‌ها، مبلغ مرحله‌ها یا چیزی را که ۶۵٪ در برابر آن پرداخت میشود نشان دهد. صفحهٔ Edremit Villas محاسبه را روی قیمت «از» خود نشان میدهد: ۳۵٪ از GBP ۱٬۴۵۰٬۰۰۰ برابر GBP ۵۰۷٬۵۰۰ است و باقی‌ماندهٔ ۶۵٪ برابر GBP ۹۴۲٬۵۰۰ میشود (۱٬۴۵۰٬۰۰۰ × ۰٫۳۵ و × ۰٫۶۵، محاسبهشده).
برای طرح‌های Afik عبارت «payment plans without interest» است و چیز دیگری در کنار آن نیست. نوشتهٔ وبلاگ سازنده در afikgroup.com از طرح‌هایی در سطح گروه تا ۸۴ ماه با ۳۰٪ پیشپرداخت سخن می‌گوید، اما نامی از Caesar Breeze یا Caesar Cliff نمی‌برد؛ پس این یک گزارهٔ تبلیغاتی دربارهٔ گروه است و شرایط هیچ‌یک از دو طرح نیست. صفحهٔ پروژههای Afik، طبق سرآیند سرور آن، آخرین بار در ۱۳ مارس ۲۰۲۵ تغییر کرده است.
یک نمونهٔ محاسبهشده روی واحد فرضی GBP ۱۵۰٬۰۰۰
جدول زیر قیمتی گرد و فرضی یعنی GBP ۱۵۰٬۰۰۰ را به کار می‌برد تا نشان دهد درصدهای منتشرشده چگونه به جریان نقدی و هزینههای دولتی تبدیل می‌شوند. این جدول نه آگهی است، نه قیمت‌گذاری رسمی و نه پیش‌بینی، و هر نرخ از منبعی گرفته شده که در ستون آخر آمده است. ردیف مالیات بر ارزش افزوده (VAT) فقط اندازهٔ مبلغ مورد بحث را نشان میدهد، به این فرض که VAT به قیمت ذکرشده افزوده شود؛ اینکه VAT در یک فروش مشخص اعمال میشود یا نه و چگونه، موضوعی است که قرارداد و وکیل خریدار باید روشن کنند.
| مورد | محاسبه | نتیجه به GBP | مبنا |
|---|---|---|---|
| قیمت قرارداد | فرضی | ۱۵۰٬۰۰۰٫۰۰ | فقط برای تصویرسازی |
| پیشپرداخت | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۳۵٪ | ۵۲٬۵۰۰٫۰۰ | عبارت‌بندی صفحههای Cyprus Constructions |
| باقی‌مانده در طول ساخت | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۶۵٪ | ۹۷٬۵۰۰٫۰۰ | همان عبارت‌بندی |
| قسط ماهانه اگر باقی‌مانده بر ۴۸ تقسیم شود | ۹۷٬۵۰۰ / ۴۸ | ۲٬۰۳۱٫۲۵ | «۴۸ Months Installments» در کارت‌های فاز II و III |
| حق تمبر قرارداد | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۰٫۵٪ | ۷۵۰٫۰۰ (با نرخ رسمی به لیر پرداخت میشود) | قانون حق تمبر؛ خریدار، مگر توافق دیگری شود |
| عوارض اداره ثبت املاک، ملک اول، خارجی | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۴٪ | ۶٬۰۰۰٫۰۰ | روزنامهٔ رسمی ۱۹۷، معتبر تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ |
| عوارض اداره ثبت املاک، ملک دوم، خارجی | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۵٫۵٪ | ۸٬۲۵۰٫۰۰ | روزنامهٔ رسمی ۱۹۷ |
| اندازهٔ VAT در جدول ۵٪ در صورت افزوده شدن | ۱۵۰٬۰۰۰ × ۵٪ | ۷٬۵۰۰٫۰۰ | مقررات VAT به‌روزشده در ۷ اکتبر ۲۰۲۶، مسکن تا ۳۰۰ m2 زیربنای بسته |
| یکسوم قیمت، آستانهٔ قرارداد برای اجازهٔ اقامت | ۱۵۰٬۰۰۰ / ۳ | ۵۰٬۰۰۰٫۰۰ | مقررات اقامت و ویزا، ۵ اکتبر ۲۰۲۶ |
از این محاسبه دو نکته به دست می‌آید. نخست اینکه جدول عوارض اداره ثبت املاک در روزنامهٔ رسمی ۱۹۷ فقط تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷ معتبر است، در حالی که یک طرح چندساله مدت‌ها پس از آن تاریخ به پایان می‌رسد؛ بنابراین خریدار در طرح بلندمدت میتواند از وکیل بپرسد در زمان انتقال کدام جدول اعمال خواهد شد. دوم اینکه حق تمبر با نرخ فروش مؤثر رسمی در روز تمبرزنی به لیر محاسبه میشود، پس رقم GBP ۷۵۰ به پوند فقط یک برآورد است که با نرخ ارز همان روز تغییر میکند. تصویر گسترده‌تر هزینهها در راهنمای مکمل ما دربارهٔ مالیاتها و هزینههای ملک در قبرس شمالی آمده است.
طرح‌های «بدون بهره»، واحد پول و آنچه باید مقایسه کرد
طرح اقساطی که بهرهٔ مشخصی برای آن ذکر نشده باشد باز هم میتواند گران‌تر از قیمت نقدی تمام شود، چون اختلاف ممکن است داخل خود قیمت پنهان باشد. صفحههای فهرست‌شدهٔ ما قیمت نقدی را کنار قیمت طرح منتشر نمیکنند، پس مقایسه باید از پیشنویس قرارداد به دست آید. محاسبه ساده است: اختلاف قیمت طرح و قیمت نقدی را بر بخشی از قیمت که دیرتر پرداخت میشود تقسیم کنید. اگر قیمت طرح برای واحد فرضی GBP ۱۵۰٬۰۰۰ مبلغ GBP ۶٬۰۰۰ بالاتر از قیمت نقدی GBP ۱۴۴٬۰۰۰ باشد (اختلافی فرضی) و باقی‌ماندهٔ اقساطی GBP ۹۷٬۵۰۰ باشد، آنگاه مابهالتفاوت طرح ۶٬۰۰۰ / ۹۷٬۵۰۰ = ۶٫۱۵٪ از باقی‌ماندهٔ تأمین‌مالی‌شده در طول عمر طرح خواهد بود (محاسبهشده). این ارقام را برای نشان دادن روش ساخته‌ایم. ورودی‌های واقعی دو قیمت مکتوب و تاریخ هر قسط هستند. تا زمانی که این دو قیمت و جدول اقساط روی کاغذ نیامده باشد، عبارت «بدون بهره» را نمی‌توان با هیچ قیمت نقدی سنجید.
واحد پول تعیین میکند چه کسی ریسک نرخ ارز را بر دوش می‌گیرد. پول رسمی TRNC لیر ترکیه است و مؤسسه آمار در بولتن سپتامبر ۲۰۲۶ خود گزارش داد که شاخص قیمت مصرف‌کننده در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ معادل ۳۵٫۰۲٪ افزایش یافته و ۲۸٫۱۵٪ از آن از دسامبر ۲۰۲۵ رخ داده است. بیشتر صفحههای فهرست‌شدهٔ ما قیمت را به پوند استرلینگ میآورند. قانون ارز خارجی ۳۸/۱۹۹۷ اجازه میدهد مبالغ قرارداد به ارز خارجی بیان شوند و حواله‌ها آزادانه انجام شوند، به شرط آنکه از بانک‌ها استفاده شود و فرستنده و گیرنده ثبت گردند؛ پس طرح به پوند از ریسک لیر در قیمت جلوگیری میکند، هر چند حق تمبر همچنان به لیر تبدیل میشود.
در منابعی که بررسی شد، وام بانکی جای طرح سازنده را نمی‌گیرد. قانون به خارجیها اجازه میدهد ملکی را که پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک تملک کرده‌اند رهن بگذارند، و ثبت یک رهن ۱٪ بدهی تضمین‌شده هزینه دارد. صفحههای آژانس‌ها دربارهٔ میزان وام بانک‌ها به خریداران خارجی هم‌نظر نیستند (۷۵٪ قیمت در یک راهنما، سقف ۵۰٪ در راهنمای دیگر)، و راهنمای ncyprus.com.tr می‌گوید طرح‌های اقساطی مستقیم سازنده بر بازار پیشفروش غالب‌اند. این یعنی قرارداد خود سازنده ابزاری است که بیشترین بار را به دوش می‌کشد.
وقتی برچسب‌ها با هم تناقض دارند: «Ready to Move In» و «Pre Sale»
چند صفحه از صفحههای فهرست‌شدهٔ ما اطلاعات وضعیتی دارند که نمی‌توانند همگی هم‌زمان درست باشند. جدول تناقض‌ها را به تفکیک آگهی گروه‌بندی میکند تا خواننده ببیند در هر صفحهٔ سازنده باید دنبال چه نوع تعارضی بگردد.
| آگهی | گزارهٔ الف | گزارهٔ ب | سندی که موضوع را قطعی میکند |
|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | تحویل دسامبر ۲۰۲۶؛ برچسب «Pre Sale» | برچسب «Ready to Move In»؛ صفحهٔ فارسی «آمادهٔ تحویل»؛ ۴۰۰ واحد در صفحهٔ جزئیات، ۴۵۰ در کارت صفحهٔ اصلی، ۸۰ در صفحهٔ فارسی | تأیید نهایی و سند مالکیت آپارتمانی برای هر بلوک؛ ثبت واحدها برای هر فاز |
| Bahamas Homes Esentepe | زیر پروژههای در حال اجرا فهرست شده؛ برای فاز III تاریخی ذکر نشده | فیلد تحویل «Ready to Move In»؛ کارت‌های فاز I «Key Ready / Resale»؛ ۴۴۰ واحد در صفحهٔ جزئیات، ۷۰۰ در صفحهٔ اصلی، در حالی که فازهای II و III به‌تنهایی ۵۸۸ می‌شوند (۲۸۴ + ۳۰۴) | صورت‌جلسهٔ تحویل و گواهی‌های بلوک؛ ثبت واحدها |
| Hawaii Homes Esentepe | زیر پروژههای در حال اجرا فهرست شده | فیلد تحویل «Ready to Move In»؛ ۴۵۰ واحد در برابر ۴۹۰ در کارت صفحهٔ اصلی | وضعیت کتبی برای بلوک مشخص دارای تأیید نهایی |
| Edremit Villas Esentepe | تحویل ژانویهٔ ۲۰۲۸ | کارت واحد «Key Ready / Resale»؛ همان برچسب‌های بخش اصلی که در هر صفحهٔ دیگر این سازنده هست | پروانهٔ ساخت و مرحلهٔ ساخت؛ اینکه فروشنده سازنده است یا مالک خصوصی |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | مارس ۲۰۲۷ در صفحههای انگلیسی، لهستانی، روسی، عربی و فارسی | صفحهٔ ترکی می‌گوید آمادهٔ سکونت است؛ موجودی باقی‌مانده ۱۴٪ در انگلیسی و ۱۶٪ در لهستانی و فارسی | فهرست تاریخ‌دار واحدها؛ گواهی‌ها |
| Bellagio Iskele | برچسب وضعیت «Ön Satışta» (پیشفروش) | دستهٔ آمادهٔ سکونت و برچسب «coming soon» | مجوز، مرحلهٔ ساخت، تاریخ قرارداد |
| Sea Pearl Residence Iskele | برچسب وضعیت «Ön Satışta» (پیشفروش) | در دستهٔ آمادهٔ سکونت سازنده ثبت شده؛ سربرگ قیمت‌های درخواستی فروش مجدد را از GBP ۱۴۰٬۰۰۰ نشان میدهد | اینکه فروشنده سازنده است یا مالک خصوصی |
| Caesar Cliff Esentepe | «۲۹۶ Units Planned» | وبلاگ سازنده در ۳۰ آوریل ۲۰۲۵ تعداد ۳۳۳ واحد میدهد؛ مطالب قدیمیتر سازنده یک مرحلهٔ نخست ساخت را نشان میدهد | وضعیت کتبی برای هر بلوک؛ پروانهٔ ساخت |
الگو این است که برچسب‌های بخش اصلی «Ready to Move In» و «Pre Sale» در هر ده صفحهٔ جزئیات Cyprus Constructions یکسان‌اند، از جمله صفحهٔ Edremit Villas که تاریخ تحویل آن ژانویهٔ ۲۰۲۸ است؛ بنابراین این برچسب‌ها هیچ اطلاعاتی دربارهٔ یک طرح مشخص نمیدهند. مجموع واحدها دومین تعارض تکراری است: ۴۰۰ و ۴۵۰ و ۸۰ برای Aloha Homes، ۴۴۰ و ۵۸۸ و ۷۰۰ برای Bahamas Homes، ۴۵۰ و ۴۹۰ برای Hawaii Homes. سومی قیمت است. کارت واحد Hawaii Homes با GBP ۱۶۵٬۰۰۰ معادل ۶۵٪ بالاتر از قیمت «از» GBP ۹۹٬۹۵۰ است (۱۶۵٬۰۰۰ / ۹۹٬۹۵۰ = ۱٫۶۵، محاسبهشده)، ارزان‌ترین کارت Phuket Wellness با GBP ۲۲۵٬۰۰۰ معادل ۵۵٪ بالاتر از قیمت «از» GBP ۱۴۴٬۹۵۰ است، و ارزان‌ترین کارت Bahamas Homes با GBP ۳۲۰٬۹۵۰ معادل ۳٫۴ برابر قیمت «از» GBP ۹۴٬۹۵۰ است (۳۲۰٬۹۵۰ / ۹۴٬۹۵۰ = ۳٫۳۸، محاسبهشده).
هیچ‌یک از این‌ها ثابت نمی‌کند که گزاره‌ای نادرست است. نشان میدهد که یک صفحهٔ وب نمی‌تواند خودش مدرک باشد. برچسب وقتی به واقعیت تبدیل میشود که سندی پشتوانهٔ آن باشد: گواهی تأیید نهایی برای «آماده»، پروانهٔ ساخت و یک مرحلهٔ ساخت تاریخ‌دار برای «پیشفروش»، و جست‌وجو در اداره ثبت املاک برای اینکه فروشنده در کارت «فروش مجدد» چه کسی است. خواننده‌ای که می‌خواهد تصمیم بگیرد باید هر برچسب را فقط نقطهٔ شروع یک پرسش بداند و پاسخ را در اسناد جست‌وجو کند.
پیش از نخستین پرداخت برای ملک پیشفروش در قبرس شمالی چه چیزهایی را باید بررسی کرد
جدول بررسی‌هایی را فهرست میکند که منابع پشتیبانی میکنند، اینکه هر سند نزد چه کسی است و چرا برای واحدی که هنوز به‌صورت ساختمان تکمیل‌شده وجود ندارد اهمیت دارد.
| بررسی | کجا | چه چیزی را نشان میدهد | منبع |
|---|---|---|---|
| سند پژوهش (araştırma belgesi) اداره ثبت املاک برای قطعه | Tapu Amirliği ناحیه | مالک ثبت‌شده و رهن‌ها یا محدودیت‌های ثبت‌شده؛ اداره ثبت املاک این سند را جزو خدمات خود فهرست کرده است | اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک، ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ |
| شمارهٔ قطعه و روستا، شهرداری و ناحیه‌ای که در آن قرار دارد | اداره ثبت املاک؛ شهرداری | کدام اداره معامله را انجام میدهد؛ نشانگرهای نقشه در صفحههای وب ممکن است در روستایی غیر از روستای نام‌برده باشند | راهنماهای آگهی ما برای Aloha، Hawaii و Edremit |
| دستهٔ سند و مالک پیش از ۱۹۷۴ | اداره ثبت املاک؛ وکیل مستقل | اینکه زمین سند ترکی، معاوضه‌ای یا از دستهٔ دیگری است، و خطر استرداد مالکیت که دولت بریتانیا برای زمین‌های معاوضه‌ای یا بخشیده‌شده توصیف میکند | راهنمای FCDO؛ قانون اساسی ماده ۱۵۹ |
| رهن‌های ثبت‌شده توسط سازنده | جست‌وجو در اداره ثبت املاک | اینکه آیا بانکی روی زمینی که پروژه بر آن ایستاده وثیقه دارد | راهنمای FCDO |
| پروانهٔ ساخت و سوابق نظارت شهرداری | شهرداری یا اداره ناحیه | اینکه بلوک به‌صورت قانونی با نام پروژهٔ مندرج در قرارداد وجود دارد | بیانیهٔ KTMMOB در ۱۴ فوریهٔ ۲۰۲۳ دربارهٔ نظارت |
| حق ارتفاق یا سند مالکیت آپارتمانی برای واحد | اداره ثبت املاک | اینکه واحد از نظر قانونی مالکیت جداگانه دارد؛ پیش‌شرط درخواست مجوز | قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۸(۲) |
| محدودیت‌های تملک، سقف ۸۰٪ فروش به خارجیها، محدودیت‌های منطقه‌ای | وزارت کشور؛ وکیل | اینکه این واحد با سهمیهٔ خریدار و سقف پروژه می‌خواند؛ زمین کشاورزی، جنگل یا منطقهٔ نظامی نباشد | روزنامهٔ رسمی ۱۴۷؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ ماده ۴ |
| شخص حقوقی که قرارداد را امضا میکند و دارندهٔ مجوز است | قرارداد؛ ثبت شرکت‌ها؛ مجوز | اینکه فروشندهٔ نام‌برده در قرارداد دارندهٔ مجوز است؛ پاورقی Cyprus Constructions سه نام شرکتی متفاوت چاپ میکند | راهنماهای آگهی ما برای Cyprus Constructions |
| جدول پرداخت نوشته‌شده در قرارداد | وکیل مستقل | تاریخ‌ها، مبالغ، واحد پول و اینکه هر مرحله بابت چه چیزی پرداخت میشود | راهنمای FCDO |
ناحیه و نقطهٔ نقشه
راهنمای آگهی Aloha Homes نشان میدهد چرا شناسایی قطعه باید پیش از قیمت بیاید. سازنده اسنتپه را در ناحیهٔ کرینیا نام می‌برد، اما نقطهٔ نقشه در اسکریپت صفحهٔ او درون مرز OpenStreetMap برای تاتلیسو قرار می‌گیرد، روستایی که سرشماری ۲۰۱۱ آن را در ناحیهٔ فاماگوستا جا میدهد. ممکن است نقطه تقریبی باشد و OpenStreetMap هم به‌صورت مشارکتی ساخته میشود؛ به همین دلیل راهنمای آگهی آن را تعارضی میداند که باید حل شود و نه یک یافته. شمارهٔ قطعه روشن میکند کدام شهرداری مجوز را صادر کرده و کدام اداره ثبت املاک انتقال را انجام میدهد، و اطلاعیهٔ ۲۰۲۵ اداره ثبت املاک می‌گوید معاملات در اداره‌ای انجام می‌شوند که ملک در ناحیهٔ آن ثبت شده است. به این ترتیب، پیش از هر گفت‌وگو دربارهٔ قیمت یا پرداخت روشن میشود کدام شهرداری و کدام اداره مسئول پروندهٔ خریدار خواهند بود.
چرا وکیل باید مستقل باشد
راهنمای دولت بریتانیا وکیلی را که هم برای فروشنده و هم برای سازنده کار میکند از مشکلات تکرارشوندهٔ قبرس می‌شمارد و یادآور میشود که شمال برای هر ناحیه کانون وکلای جداگانه‌ای دارد (نیکوزیا، کرینیا، فاماگوستا و مورفو) که زیر نظر کانون وکلای ترک قبرس فعالیت میکنند. وکیل خریدار جست‌وجوها را انجام میدهد، مجوز را بررسی میکند و قرارداد را تنظیم یا مرور میکند؛ وکیلی که برای سازنده هم کار میکند نمی‌تواند این بررسی‌ها را برای خریدار بدون تعارض منافع انجام دهد.
دستهٔ سند، ادعاهای پیش از ۱۹۷۴ و رهن‌های سازنده
دو پرسش دربارهٔ مالکیت برای هر قطعه مطرح است، چه ساختمان روی آن تکمیل شده باشد و چه نه. نخست دستهٔ سند است. راهنمای آژانس‌ها از سند ترکی، سند معاوضه‌ای (هم‌ارز) و تخصیص سخن می‌گوید، و یک راهنمای آژانس تأکید میکند سند باید نشان دهد ترکی است، معاوضه‌ای است یا طبقه‌بندی دیگری دارد. قانون اساسی TRNC برای شهروندانی که در جنوب ملک خود را ترک کرده‌اند حق درخواست ملکی با ارزش هم‌ارز را محفوظ میداند، و جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ میان زمین ثبت‌شده با گواهی تصرف نهایی (Final Disposition Certificate) و امتیازهایی که بر پایهٔ اسناد ارزش (Value Documents) نگهداری می‌شوند تفاوت می‌گذارد؛ این تأیید رسمی است که اسناد هم‌ارز و امتیازهای آن‌ها در کنار سندهای معمولی وجود دارند. راهنمای ما دربارهٔ بررسی سند مالکیت در قبرس شمالی این دسته‌ها را با جزئیات توضیح میدهد.
دومی موقعیت مالکان پیش از ۱۹۷۴ است. راهنمای دولت بریتانیا می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال محل اختلاف است، دادگاه اروپایی حقوق بشر در چند پرونده حکم داده است که مالکان پیش از ۱۹۷۴ همچنان مالک قانونی شناخته می‌شوند، و خریداران ممکن است با دعاوی در دادگاه‌های جمهوری قبرس روبه‌رو شوند. دادگاه دادگستری اتحادیهٔ اروپا در ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ در پروندهٔ Apostolides v Orams حکم داد که حکم دادگاه جمهوری قبرس دربارهٔ زمینی در شمال باید در سایر کشورهای عضو به رسمیت شناخته و اجرا شود. در پروندهٔ Demopoulos and Others v. Turkey (تصمیم ۱ مارس ۲۰۱۰) دادگاه اروپایی حقوق بشر کمیسیون اموال غیرمنقول را راه‌حلی مؤثر برای ادعاهای مالکیت قبرسی‌های یونانی‌تبار دانست. سایت این کمیسیون در ۲ اکتبر ۲۰۲۶ از ۸٬۸۰۷ درخواست و ۳٬۷۵۷ پروندهٔ مختومه خبر داد و درخواست‌ها طبق قانون ۶۷/۲۰۰۵ تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ پذیرفته می‌شوند. مقالهٔ ما دربارهٔ ریسک‌های خرید ملک در قبرس شمالی این پرونده‌ها را به‌تفصیل بررسی میکند، و پیشینهٔ پیش از ۱۹۷۴ روستایی مانند اسنتپه، که به گفتهٔ مرکز PRIO قبرس تا ۱۹۷۴ یکسره قبرسی یونانی‌تبار بود، دلیلی است برای اینکه تاریخچهٔ سند را قطعه‌به‌قطعه بخوانید.
برای خریداران پیشفروش لایهٔ سومی هم وجود دارد. سازنده ممکن است ساخت‌وساز را با وام بانکی تأمین کند که زمین وثیقهٔ آن است، و دولت بریتانیا رهن‌های سازنده روی زمین را جزو مشکلات دیده‌شده در قبرس فهرست میکند. سند پژوهش در اداره ثبت املاک رهن‌های ثبت‌شده را نشان میدهد، و قرارداد میتواند تصریح کند که سازنده هنگام انتقال، وثیقهٔ هر واحد را آزاد خواهد کرد یا نه.
سابقهٔ اجرای سازنده و طرز خواندن ارقام تبلیغاتی
سابقهٔ یک سازنده را از دو راه می‌توان سنجید: طرح‌های تکمیل‌شده‌ای که تأیید نهایی دارند، و انتقال‌های سندی که واقعاً روی آن‌ها انجام شده است. وکیل خریدار میتواند شمارهٔ مجوز و تأیید نهایی طرح‌های پیشین را بخواهد و نمونه‌ای از آن واحدها را در اداره ثبت املاک آزمایش کند. شمارنده‌های یک وب‌سایت نوع دیگری از شواهد هستند. صفحهٔ About شرکت Cyprus Constructions «۲۸+» سال فعالیت در صنعت، «۲۰۰۰+» ملک تحویل‌شده و «۶۰+» ملیت خدمت‌گرفته را نشان میدهد، در حالی که سربرگ پروفایل شرکت «۲٬۵۰۰+» پروژهٔ تکمیل‌شده را ذکر میکند، زیرعنوان About می‌گوید «for over a decade» و پاورقی هر صفحه از «for over ۲۰ years» حرف می‌زند. راهنماهای آگهی در سایت ما به هیچ‌یک از این ارقام تکیه نمیکنند، چون صفحههای خود سازنده بازه‌های متفاوتی میدهند. ارقامی از این دست را باید همچون شعار تبلیغاتی خواند و نه همچون آمار تأییدشده.
همین احتیاط دربارهٔ شمارش آنچه برای فروش باقی مانده هم صدق میکند. صفحهٔ Phuket Wellness Resort در نسخهٔ انگلیسی ۱۴٪ باقی‌مانده و در نسخه‌های لهستانی و فارسی ۱۶٪ باقی‌مانده نشان میدهد. Aloha Homes در کنار ۴۰۰ واحد «۳۰٪ remaining» نشان میدهد که ۱۲۰ واحد میشود (۴۰۰ × ۳۰٪، محاسبهشده)، در حالی که کارت‌های واحد در صفحه خانه‌های بسیار کمتری را فهرست کرده‌اند. فهرست تاریخ‌دار واحدهای موجود که سازنده آن را امضا کرده باشد سندی است که درصد را به موجودی تبدیل میکند.
نام سازندگان هم تکرار میشود. پاورقی Cyprus Constructions عبارت‌های «Cyprus Constructions»، «Cyprus Construction» و «Cyprus Constructions Development» را چاپ میکند و در صفحههای خوانده‌شده هیچ شمارهٔ ثبت شرکتی دیده نمی‌شود. قرارداد فروش شخص حقوقی دارندهٔ مجوز را نام می‌برد، و وکیل خریدار میتواند آن شخص را با مجوز و با مالک ثبت‌شدهٔ زمین تطبیق دهد.
تأخیر، بازپرداخت و آنچه قرارداد میتواند حل کند
اسنادی که در این راهنما ذکر شدهاند به ثبت، مجوزها، هزینهها و مهلت‌ها می‌پردازند. تاریخهای تحویل، راهحلهای تأخیر و شرایط بازپرداخت به قرارداد مربوط می‌شوند، و راهنمای دولت بریتانیا حذف طرح پرداخت از قراردادها را جزو مشکلات تکرارشونده فهرست میکند. قرارداد ملک پیشفروش در قبرس شمالی میتواند هر یک از نکته‌های زیر را به‌صورت کتبی روشن کند:
- شخص حقوقی فروشنده، شمارهٔ قطعه، بلوک و شمارهٔ واحد، همراه با نام پروژه‌ای که در پروانهٔ ساخت آمده است؛
- تاریخ تکمیل قراردادی که بر پایهٔ گواهی تأیید نهایی تعریف شده باشد و نه بر پایهٔ تاریخ تبلیغاتی؛
- تاریخ سقف تأخیر (long-stop date) که پس از آن خریدار میتواند انصراف دهد، و مبلغی که در آن حالت بازپرداخت میشود، همراه با حسابی که پول به آن بازمی‌گردد؛
- بهره یا مبلغ ثابت برای تأخیر، اگر طرفین بر سر آن توافق کنند؛
- جدول پرداخت به تفکیک تاریخ، مبلغ و واحد پول، و مرحلهٔ ساختی که هر قسط به دنبال آن می‌آید؛
- پیوست مشخصات فنی: نماکاری‌ها، فهرست مبلمان و لوازم خانگی همراه با برندها، و امکانات مشترک همراه با فازی که آن‌ها را می‌سازد؛
- اینکه چه کسی حق تمبر، عوارض اداره ثبت املاک و هر هزینهٔ دیگری را می‌پردازد، چون قانون ۵۲/۲۰۰۸ تقسیم آن را بر اساس قوانین جاری به خریدار و فروشنده واگذار کرده است؛
- حق عضویت انجمن مالکان و خدماتی که پوشش میدهد، مثلاً استخرها، فضای سبز، امنیت و امکاناتی که بخش پرسش‌های متداول Cyprus Constructions می‌گوید این حق عضویت شامل آن‌هاست؛
- ضمانت، در جاهایی که صفحهٔ سازنده از آن نام می‌برد: متن Hawaii Homes ضمانت پنج‌سالهٔ سازه را ذکر میکند، و ضمانتی که فقط به‌صورت یک جملهٔ وب وجود دارد شرط قرارداد نیست.
بندهای بازپرداخت و تأخیر به دلیل دوم هم اهمیت دارند. فرمان قراردادی را که ظرف یک ماه ثبت نشود خودبهخود باطل میکند، و اگر هزینهها ظرف ۷۵ روز کاری پرداخت نشوند یا انتقال ظرف یک سال امضا نشود، اجازه میدهد مجوز از اعتبار بیفتد. خریداری که اقساطی را به سازنده‌ای پرداخته است که یکی از مرحله‌های ثبت یا پرداخت را از دست میدهد، ممکن است در معرض این ابطال‌ها قرار گیرد. منابع بررسی‌شده همچنین یادآور می‌شوند که اگر مجوزی به‌دلیل عدم پرداخت لغو شود، درخواست مجدد دو برابر هزینه دارد و درخواست سوم برای همان ملک مجاز نیست. قرارداد جایی است که باید گفته شود وقتی علت به فروشنده برمی‌گردد، چه کسی این هزینه را می‌پذیرد.
قواعد انتقالی فرمان برای خریداران خانه‌هایی که پیش‌تر تحویل شدهاند یک نکتهٔ دیگر اضافه میکند. خانه‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده برای قراردادهای منعقدشده پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ ظرف ۳۶ ماه قابل انتقال‌اند، و قراردادهایی که از حق تملک قانونی فراتر می‌روند را می‌توان با ۱٪ قیمت اعلام کرد (۳٪ در صورت تأخیر) و ممکن است گواهی استفادهٔ ۱۰ ساله بگیرند، در حالی که مالکیت نزد فروشنده می‌ماند. این مقررات به قراردادهای قدیمیتر مربوط‌اند و در روزنامهٔ رسمی ۱۴۷ شرح داده شدهاند؛ خریدار خانهٔ تحویل‌شده از موجودی سازنده میتواند بپرسد قرارداد زیر کدام نظام قرار می‌گیرد.
بازرسی تحویل و تحویل واحد
تحویل لحظه‌ای است که اسناد خریدار و ساختمان فیزیکی باید با هم بخوانند. فهرست زیر مواردی را می‌آورد که خریدار یا نمایندهٔ او میتواند پیش از پذیرش کلید درخواست کند.
- گواهی تأیید نهایی (nihai tasvip) برای بلوک، با تاریخ و شمارهٔ آن.
- سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق برای واحد، منطبق با شمارهٔ واحد در قرارداد.
- صورت‌جلسهٔ تحویل که تاریخ، وضعیت تکمیل و فهرست ایرادهای یافت‌شده در بازرسی (فهرست snagging) را ثبت میکند، به امضای هر دو طرف، همراه با تاریخی که تا آن هر مورد باید تعمیر شود.
- فهرست مبلمان، لوازم و تجهیزات در برابر پیوست مشخصات فنی، با برندها، دارندگان ضمانت و تاریخهای تحویل.
- انشعابات فعال. فرمان مقرر می‌دارد تا زمانی که همهٔ مالیاتها و هزینهها پرداخت نشده است، نه مقام محلی میتواند انشعاب آب بدهد و نه اداره برق انشعاب برق، به‌جز انشعابات کارگاهی در طول ساخت؛ بنابراین تحویل در دسامبر و یک خانهٔ قابل سکونت لزوماً در یک تاریخ نیستند.
- حق عضویت انجمن مالکان به‌صورت رقم، خدماتی که پوشش میدهد و اینکه چه کسی تأسیسات مشترک را اداره میکند.
- رسیدهای پرداخت، تطبیق‌داده‌شده با جدول مندرج در قرارداد.
استفادهٔ مؤسسه آمار از گواهی تأیید نهایی به‌عنوان نشانهٔ تکمیل، و بیانیه‌های KTMMOB دربارهٔ نظارت، توضیح میدهند چرا گواهی در صدر فهرست قرار دارد. در ۱۴ فوریهٔ ۲۰۲۳ رئیس اتاق مهندسان و معماران ترک قبرس گفت سازه‌ها باید محاسبات استاتیکی مطابق مقررات زلزله داشته باشند، تأیید پروژه رعایت ضوابط لرزه‌ای را می‌سنجد و شهرداری‌ها موظف‌اند نظارت را توسط طراحان پروژه انجام دهند. رئیس همین اتاق در نوامبر ۲۰۲۵ گفت مقررات ۲۰۱۵ برای ساختمان‌ها در مناطق زلزله باید بهطور دوره‌ای بازنگری شود. این‌ها گزارش‌های مطبوعاتی از موضع اتاق هستند و به پروندهٔ مجوز و نظارت به‌عنوان سندی اشاره میکنند که باید درخواست شود.
وضعیت خدمات محلی هم بخشی از چیزی است که تحویل میشود. راهنمای آگهی Aloha Homes اظهارنظر ۲۰۲۵ شهردار Çatalköy-Esentepe را ثبت کرده است که می‌گفت آب کافی به مخازن ذخیرهٔ محلی نمی‌رسد، و نیز خاموشی سراسری شبکه در اوت ۲۰۲۵ را که تقریباً یک روز طول کشید و Cyprus Mail گزارش داد. این‌ها واقعیت‌های منطقه‌اند و نه نقص ساختمان مشخصی، و دلیلی هستند برای اینکه کتباً بپرسید پروژه چه ترتیبات آب و ژنراتوری دارد، چون صفحههای Cyprus Constructions ژنراتورهای مرکزی را برای فضاهای مشترک و برای خانه‌ها فهرست میکنند.
پرسش‌های اقامت، اجاره و فروش مجدد در پیوند با قرارداد پیشفروش
سه پرسش بهطور مرتب پس از رزرو مطرح میشود و پاسخ هر کدام به مرحلهٔ قرارداد بستگی دارد. دربارهٔ اقامت، مقررات اقامت و ویزا که در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ تلفیق شد، برای مالکی که خانهای مناسب سکونت دارد و از آن برای سکونت استفاده میکند، اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر ملک را پیش‌بینی میکند. اگر ملک با قرارداد خریده شده باشد، دستکم یکسوم قیمت باید پرداخت شده و درخواست مجوز خرید هیئت وزیران تسلیم شده باشد. با قرارداد تمبرخورده و تأییدشده و ارزش کل GBP ۳۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر، مقررات اجازهٔ ۵ ساله بدون آزمون درآمد را پیش‌بینی میکند، و برای کمتر از GBP ۳۰۰٬۰۰۰ اثبات درآمد ماهانهٔ منظم برابر یک حداقل دستمزد را لازم میداند. پیشپرداخت ۳۵٪ بالاتر از آستانهٔ یکسوم است (۳۵٪ در برابر ۳۳٫۳٪)، هرچند اجازه به سایر شرایط مقررات هم بستگی دارد. صفحههای ما دربارهٔ برنامهٔ اقامت قبرس شمالی و دربارهٔ شهروندی و مهاجرت این قواعد را پوشش میدهند. خرید به‌خودی‌خود شهروندی، حقوق اتحادیهٔ اروپا یا اجازهٔ اقامت اروپایی نمیدهد.
دربارهٔ اجاره، قانون خانه‌های تعطیلات اجارهٔ گردشگری تا ۶۰ روز را اجارهٔ خانهٔ تعطیلات میداند که به ثبت نزد اداره برنامه‌ریزی گردشگری، گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری نیاز دارد. صفحههای Cyprus Constructions میگویند مدیریت اجارهٔ اختیاری در دسترس است و بازدهی اجارهٔ ثابتی ارائه نمی‌شود، و فایل دانش خود سازنده تصریح میکند درآمد اجاره و افزایش ارزش سرمایه تضمین‌شده نیستند. بر اساس قانون مالیات بر درآمد، اجاره مشمول ۱۰٪ مالیات کسر از منبع بر اجارهٔ ناخالص است و اجارهٔ مسکونی در VAT نرخ ۰٪ دارد. مقالهٔ ما دربارهٔ اجاره دادن ملک در قبرس شمالی مجوزها و مدیریت را پوشش میدهد.
دربارهٔ فروش مجدد، قانون مالیات بر درآمد سود خالص فروشندهٔ غیرمعامله‌گر را ۲۰٪ مبلغ بالاتر از ارزش برآوردی اداره ثبت املاک و قیمت فروش فرض میکند، ۳۰٪ از آن سود را معاف میکند و ۲۰٪ مابقی را به‌عنوان مالیات نهایی کسر میکند، که معادل ۲٫۸٪ ارزش میشود (۲۰٪ × ۷۰٪ × ۲۰٪، محاسبهشده). معافیت یک‌باره برای خانهای که پس از ۱ ژانویهٔ ۱۹۸۲ تملک شده برای خارجیها در دسترس نیست، و کسی که در یک سال تقویمی بیش از ۳ ملک غیرمنقول یا در سه سال بیش از ۵ ملک بفروشد، بر مبنایی متفاوت معامله‌گر ملک شمرده میشود. برای خریداری که قصد دارد قرارداد را پیش از تکمیل واگذار کند، قرارداد سندی است که باید برای بند واگذاری خوانده شود.
طرح‌ها کجا هستند و قیمت‌ها چگونه مقایسه می‌شوند
طرح‌های پیشفروش این راهنما در ساحل شمالی و در نواحی‌ای قرار دارند که مؤسسه آمار جداگانه گزارش میدهد. Aloha Homes، Bahamas Homes، Hawaii Homes، Phuket Wellness Resort، Edremit Villas و Caesar Cliff برچسب اسنتپه دارند که صفحهٔ اسنتپه ما آن‌ها را با سایر آگهی‌های ثبت‌شده برای این روستا گروه‌بندی میکند، در حالی که Four Seasons Life III، Bellagio و Sea Pearl Residence در ایسکله‌اند و صفحهٔ فاماگوستا آگهی‌های شهر و ناحیه را پوشش میدهد. برای مقایسهٔ شهرها و آنچه هر یک به خریدار عرضه میکند، راهنمای شهربه‌شهر مکان‌های خرید در قبرس شمالی را ببینید، و برای زمینهٔ قیمت‌ها به تفکیک شهر مقالهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی را مطالعه کنید.
قیمت هر متر مربع را فقط جایی می‌توان حساب کرد که صفحه هم قیمت و هم اندازه را بدهد. صفحهٔ Four Seasons Life III حداقل‌های سازنده را همراه با اندازه‌ها نشان میدهد: استودیوی ۳۶ m2 به قیمت GBP ۱۳۵٬۰۰۰، لافت ۱+۱ با ۵۳ m2 به قیمت GBP ۱۵۸٬۶۰۰، واحد ۱+۱ با ۵۴ m2 به قیمت GBP ۱۶۴٬۲۵۰ و واحد ۲+۱ با ۸۰ m2 به قیمت GBP ۲۵۲٬۰۰۰. تقسیم قیمت بر اندازه GBP ۳٬۷۵۰، GBP ۲٬۹۹۲، GBP ۳٬۰۴۲ و GBP ۳٬۱۵۰ را برای هر m2 به دست میدهد (محاسبهشده، گرد‌شده تا پوند). صفحه این ارقام را حداقل می‌نامد و نه قیمت ثابت یا پیشنهاد، و هیچ طرح پرداختی نشان نمیدهد؛ بنابراین ارقام خود صفحه را توصیف میکنند و نه یک معامله را. مؤسسه آمار عدد از نوع دیگری منتشر میکند: هزینهٔ رسمی ساخت که در بولتن آن به کار رفته برای یک بلوک آپارتمانی در سال ۲۰۲۵ برابر TL ۴۳٬۴۰۸ برای هر m2 بود، که هزینه است و نه قیمت بازار.
| واحد در صفحهٔ Four Seasons Life III | اندازه، m2 | قیمت نمایش‌داده‌شده، GBP | قیمت هر m2، GBP (محاسبهشده) |
|---|---|---|---|
| استودیو | ۳۶ | ۱۳۵٬۰۰۰ | ۳٬۷۵۰ |
| لافت ۱+۱ | ۵۳ | ۱۵۸٬۶۰۰ | ۲٬۹۹۲ |
| ۱+۱ | ۵۴ | ۱۶۴٬۲۵۰ | ۳٬۰۴۲ |
| ۲+۱ | ۸۰ | ۲۵۲٬۰۰۰ | ۳٬۱۵۰ |
مقایسهٔ ویلا و خانه با جنوب جزیره، از جمله انواع سند، مالیاتها و واحد پول، موضوع مقالهٔ ما دربارهٔ ملک در قبرس شمالی در برابر قبرس جنوبی است، و راهنمای ویلا برای فروش در قبرس قواعد پیشفروش دو طرف را کنار هم می‌گذارد. در جمهوری قبرس، بر اساس بروشور اداره اراضی و نقشه‌برداری که در آنجا نقل شده، واحد در حال ساخت تا زمان صدور گواهی‌های تکمیل نمی‌تواند ثبت شود یا سند مالکیت بگیرد، که سازوکاری متفاوت با ثبت قرارداد فروش در شمال است. این تفاوت برای خریداری که دو بازار را مقایسه میکند اهمیت دارد، چون زمان و شکل ثبت در دو طرف جزیره یکسان نیست.
سوالات متداول
ملک پیشفروش در قبرس شمالی چیست؟
ملک پیشفروش در قبرس شمالی خانهای است که پیش از تکمیل فروخته میشود، به این صورت که نخست قرارداد فروش امضا میشود و سند مالکیت بعداً منتقل میگردد. قرارداد تمبر میخورد و ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت میشود، خریدار برای مجوز خرید هیئت وزیران درخواست میدهد، و انتقال پس از مجوز و پرداخت هزینهها امضا میشود. صفحههای سازندگان برای این مرحله از برچسبهایی مانند «pre-sale» استفاده میکنند.
قرارداد ملک پیشفروش در قبرس شمالی چگونه ثبت میشود؟
بر اساس فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶، در وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، خریدار خارجی قرارداد تمبرخورده را ظرف ۱ ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت میکند، پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیاتها و هزینههای فروش را پرداختهاند، و در همان ماه برای مجوز از وزارت کشور درخواست میدهد. اگر مهلت از دست برود، قرارداد خودبهخود باطل میشود. این فرمان مصوبهٔ هیئت وزیران است که اعتبار آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان مییابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند.
برای ملک پیشفروش در قبرس شمالی چقدر باید پیشپرداخت کرد؟
صفحههای Cyprus Constructions که فهرست کردهایم عبارت «۳۵٪ پیشپرداخت، ۶۵٪ تا تکمیل پروژه» را میآورند و برخی کارتها ۴۸ قسط ماهانه نشان میدهند. برای یک واحد فرضی GBP ۱۵۰٬۰۰۰ این یعنی GBP ۵۲٬۵۰۰ پیشپرداخت و GBP ۹۷٬۵۰۰ در اقساط، یا GBP ۲٬۰۳۱٫۲۵ در ماه طی ۴۸ ماه (محاسبهشده). صفحههای Afik هیچ درصدی نشان نمیدهند. یک خط قالبی در صفحهٔ وب شرط قرارداد نیست، پس جدول پرداخت را باید در پیشنویس قرارداد خواند.
طرح پرداخت بدون بهره یعنی چه؟
صفحههای Afik میگویند «payment plans without interest» و پیشپرداخت، تعداد ماه یا واحد پولی ذکر نمیکنند. اینکه قیمت طرح با قیمت نقدی فرق دارد یا نه پرسشی است که پیشنویس قرارداد باید پاسخ دهد. مابهالتفاوت، اگر وجود داشته باشد، قیمت طرح منهای قیمت نقدی است، تقسیم بر بخشی از قیمت که پس از امضا پرداخت میشود. صفحههای آگهی که نقل کردهایم دربارهٔ این نکته هیچ وعدهای ندادهاند.
تفاوت «Ready to Move In» و «Pre Sale» چیست؟
«Ready to move in» ادعایی است که ساختمان تکمیل شده است و با گواهی تأیید نهایی، سند مالکیت آپارتمانی و انشعابات فعال سنجیده میشود. «Pre sale» معمولاً یعنی واحدها پیش از تکمیل عرضه می‌شوند. چند صفحهٔ سازنده هر دو را هم‌زمان نشان میدهند، و برچسب‌های Cyprus Constructions در هر ده صفحهٔ جزئیات آن یکسان‌اند؛ بنابراین برای هر آگهی ملک پیشفروش در قبرس شمالی اسناد تصمیم می‌گیرند و نه برچسب‌ها.
اگر سازنده دیر کند چه میشود؟
قوانینی که در این راهنما ذکر شدهاند مهلتهای ثبت، مجوز و هزینه را تعیین میکنند، در حالی که تاریخهای تحویل و راهحلهای تأخیر شرایط قرارداد هستند. قرارداد میتواند تاریخ تکمیل را بر پایهٔ گواهی تأیید نهایی، یک تاریخ سقف تأخیر، مبلغ بازپرداخت و بهره یا مبلغ ثابت برای تأخیر تعیین کند. راهنمای دولت بریتانیا نبودن طرح پرداخت در قراردادها و دشواری دریافت گواهی تکمیل و سند مالکیت را جزو مشکلات رایج قبرس فهرست میکند.
آیا یک خارجی میتواند چند آپارتمان پیشفروش بخرد؟
تا زمانی که فرمانقانون ۸۹/۲۰۲۶ در اجراست، خریدار خارجی میتواند تا ۳ آپارتمان یا یکی از مسیرهای زمین و ویلا را تملک کند، و اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت میشناسند میتوانند ۶ آپارتمان یا ۳ ویلای دوطبقه بخرند. متن تلفیقی قدیمیتر قانون ۵۲/۲۰۰۸ یک ملک را مجاز میداند. فرمان همچنین فروش پروژههای مسکونی در مناطق تعیینشده را به خارجیها در ۸۰٪ محدود میکند، بنابراین قاعدهٔ ملک پیشفروش در قبرس شمالی به اجرا بودن یا تصویب فرمان بستگی دارد.
چه مالیاتها و هزینه‌هایی برای خرید ملک پیشفروش در قبرس شمالی اعمال میشود؟
منابع حق تمبر ۰٫۵٪ مبلغ ذکرشده، عوارض اداره ثبت املاک ۴٪، ۵٫۵٪ یا ۶٪ برای خارجیها بر اساس تعداد ملک (معتبر تا ۵ ژانویهٔ ۲۰۲۷)، هزینهٔ درخواست مجوز خرید (TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ با حداقل دستمزد ژوئیهٔ ۲۰۲۶) و مقررات VAT را نشان میدهند که مسکن تا ۳۰۰ m2 زیربنای بسته را در جدول ۵٪ قرار میدهد. اینکه VAT در قیمت ذکرشده گنجانده شده است یا نه، پرسشی دربارهٔ قرارداد است.
آیا بیعانه برای ملک پیشفروش در قبرس شمالی اقامت میدهد؟
هیچ خریدی بهطور خودکار اقامت نمیدهد. مقررات اقامت و ویزای ۵ اکتبر ۲۰۲۶ برای اجازهٔ اقامت مبتنی بر ملک شرایطی تعیین میکند، از جمله اینکه در خرید با قرارداد، دستکم یکسوم قیمت پرداخت شده و درخواست مجوز خرید تسلیم شده باشد. این اجازه بسته به سند، ارزش و مرحلهٔ خرید ۵ یا ۱۰ سال اعتبار دارد. خرید شهروندی یا حقوق اتحادیهٔ اروپا نمیدهد.
پیش از نخستین پرداخت در اداره ثبت املاک چه چیزی را می‌توان بررسی کرد؟
اداره ثبت املاک ناحیه سند پژوهش (araştırma belgesi) صادر میکند، که یک استعلام مالکیت صرفاً اطلاعاتی است و مالک ثبت‌شده و، به گفتهٔ یک راهنمای آژانس، رهن‌ها، محدودیت‌ها و سایر بارهای حقوقی را نشان میدهد. وکیل میتواند آن را همراه با پروانهٔ ساخت، حق ارتفاق آپارتمانی و دستهٔ سند به کار ببرد تا ادعاهای مطرح‌شده دربارهٔ یک ملک پیشفروش در قبرس شمالی را پیش از جابه‌جایی هر پولی بیازماید.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: روزنامهٔ رسمی 147، فرمانقانون 89/2026؛ روزنامهٔ رسمی 87، فرمانقانون 63/2026؛ روزنامهٔ رسمی 197، عوارض اداره ثبت املاک؛ قانون 52/2008، متن تلفیقی؛ مدارک واحد املاک وزارت کشور؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک مورخ 15 ژوئیهٔ 2025؛ قانون حق تمبر؛ مقررات نرخ‌های VAT؛ قانون مالیات بر درآمد؛ اطلاعیهٔ حداقل دستمزد اداره مالیات؛ مقررات اقامت و ویزا؛ قانون خانه‌های تعطیلات؛ قانون ارز خارجی 38/1997؛ بولتن ساخت‌وساز مؤسسه آمار 2025؛ مؤسسه آمار، شاخص قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر 2026؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ قانون اساسی TRNC؛ راهنمای دولت بریتانیا برای خرید ملک در قبرس؛ ECHR، Demopoulos and Others v. Turkey؛ دادگاه دادگستری اتحادیهٔ اروپا، Apostolides v Orams؛ Yenidüzen، بیانیهٔ KTMMOB؛ راهنمای تأمین مالی ncyprus.com.tr؛ Cyprus Constructions، صفحهٔ Aloha Homes؛ صفحهٔ پروژههای Afik Group.
