مسیر ملکی ویزای طلایی امارات در فوریهٔ ۲۰۲۶ تغییر کرد: واجد شرایط بودن اکنون بر ارزیابی ملک استوار است، نه بر اینکه چه مقدار از قیمت پرداخت شده است.
پیش از فوریهٔ ۲۰۲۶، از خریداری که از وام استفاده می‌کرد یا پیشفروش می‌خرید عموماً خواسته می‌شد نشان دهد حداقل سهمی از قیمت (در تفسیرهای حقوقی ۵۰٪ یا ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم ذکر شده) را پرداخته است. بنا بر خلاصههای حقوقی دربارهٔ بخشنامه‌ای فدرال به تاریخ ۲۰ فوریهٔ ۲۰۲۶، این الزام حذف شد. اکنون واجد شرایط بودن بر ارزیابی اداره زمین دبی (DLD) از ملک در روز درخواست استوار است. اگر ملک ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم یا بیشتر ارزیابی شود، تمام ارزش آن سنجیده میشود، چه با پول نقد خریده شده باشد، چه با وام، چه با طرح اقساط سازنده. ملک در رهن به گواهی عدم اعتراض (NOC) از وامدهنده نیاز دارد و ملک پیشفروش باید از سازنده‌ای مورد تأیید DLD خریداری شود. عبارت‌بندی فوریهٔ ۲۰۲۶ را خلاصههای دفاتر حقوقی و مشاوره‌ای گزارش کرده‌اند، نه خود بخشنامه؛ بنابراین متن جاری را با ICP یا DLD بررسی کنید.
در ادامه دو مسیر ملکی، هزینه‌های مرتبط و پروژه‌های دبی که در این سایت فهرست شده‌اند و با قیمت پایه به هر آستانه می‌رسند آمده است، و پس از آن نکاتی که پیش از خرید باید بررسی کرد.
| ویزای طلایی | ویزای اقامت سرمایهگذار | |
|---|---|---|
| آستانهٔ ملکی | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (~۵۴۵٬۰۰۰ دلار) | ۷۵۰٬۰۰۰ درهم (~۲۰۴٬۲۰۰ دلار)؛ معمولاً همین رقم ذکر میشود، قاعدهٔ جاری DLD/GDRFA را تأیید کنید |
| مدت | ۱۰ سال، قابل تمدید | ۲ سال، قابل تمدید |
| نیاز به اسپانسر | ندارد — خوداسپانسری | ندارد — خوداسپانسری |
| خانواده | همسر و فرزندان (در بسیاری موارد والدین) | همسر و فرزندان |
| ملک در رهن به حساب می‌آید؟ | بله، به ارزش کامل، با NOC بانک | با شرایط — پیش از تکیه بر آن تأیید بگیرید |
| پیشفروش به حساب می‌آید؟ | بله، بر مبنای ارزیابی DLD، اگر از سازندهٔ مورد تأیید DLD خریداری شود | معمولاً واحد تکمیلشده و قابل سکونت لازم است |
| جمع‌بستن چند ملک؟ | بله — چند ملک را میتوان جمع‌بست | معمولاً یک ملک |
| حداقل حضور برای حفظ آن | ندارد — با غیبت طولانی باطل نمیشود | نباید بیش از شش ماه خارج از امارات بمانید |
سطر آخر تفاوتی کاربردی است: ویزای اقامت معمولی امارات اگر دارندهٔ آن بیش از شش ماه بیرون از کشور بماند قابل لغو است، در حالی که ویزای طلایی مشمول این قاعده نیست. راهنماهای ویزای طلایی دبی چیست و به‌روزرسانی‌های ویزای طلایی برای سرمایه‌گذاران سازوکار را توضیح می‌دهند و تسهیل شرایط ویزای ده‌ساله جهت قواعد را نشان می‌دهد.
در ژوئیهٔ ۲۰۲۵ در چند کشور گزارش‌هایی منتشر شد مبنی بر اینکه امارات ویزای طلایی مادام‌العمر بر پایهٔ نامزدی را با پرداخت یک‌بارهٔ حدود ۱۰۰٬۰۰۰ درهم راه‌اندازی کرده است، در ابتدا برای اتباع هند و بنگلادش. این ادعاها به یک شرکت مشاورهٔ مستقر در دبی مرتبط بود.
ادارهٔ فدرال هویت، شهروندی، گمرک و امنیت بنادر امارات (ICP) این ادعاها را نادرست و فاقد مبنای قانونی اعلام کرد و گفت دسته‌ها، شرایط و مقررات ویزای طلایی در قوانین و تصمیم‌های رسمی آمده و در وب‌سایت و اپلیکیشن آن منتشر میشود؛ همچنین دربارهٔ پیگرد قانونی کسانی که اطلاعات نادرست پخش می‌کنند یا با ادعای دروغ پول جمع می‌کنند هشدار داد (به نقل از Gulf News و رسانه‌های دیگر). شرکت مشاورهٔ درگیر سپس بابت این سردرگمی عذرخواهی کرد.
مسیرهای رسمی همان‌هایی‌اند که مراجع منتشر می‌کنند. پیشنهاد اقامتی که با آستانه‌های منتشرشدهٔ ICP یا DLD نمی‌خواند باید مستقیماً با همان نهادها بررسی شود.
قیمت‌های زیر قیمت پایه‌ای است که در صفحهٔ هر پروژه در این سایت آمده، به دلار آمریکا، با نرخ میخکوب ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار، که بر اساس آن ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم ≈ ۵۴۵٬۰۰۰ دلار و ۷۵۰٬۰۰۰ درهم ≈ ۲۰۴٬۲۰۰ دلار میشود. قیمت پایه ارزان‌ترین نوع واحد است؛ واحدهای بزرگ‌تر در همان پروژه می‌توانند در ردهٔ بالاتری باشند. قیمت خرید همان ارزیابی DLD نیست و آنچه واجد شرایط بودن را تعیین می‌کند ارزیابی است.
| پروژه | از (دلار) | تقریباً درهم |
|---|---|---|
| Ovelle, The Valley | ۲٬۴۲۳٬۰۰۰ | ~۸٫۹ م |
| Oceanmare House | ۲٬۲۸۰٬۱۴۹ | ~۸٫۴ م |
| Ellie House | ۱٬۸۹۵٬۰۰۰ | ~۷٫۰ م |
| Alana, The Valley | ۹۵۳٬۰۰۰ | ~۳٫۵ م |
| Electra House | ۶۸۰٬۳۵۰ | ~۲٫۵ م |
| Dreamz by Danube، الفرجان | ۶۵۰٬۰۰۰ | ~۲٫۴ م |
| Valia, Dubai Creek Harbour | ۵۸۲٬۷۰۰ | ~۲٫۱ م |
| پروژه | از (دلار) | تقریباً درهم |
|---|---|---|
| JLT Residences | ۴۴۰٬۰۰۰ | ~۱٫۶۲ م |
| Terra Woods, Expo Living | ۴۳۵٬۶۰۰ | ~۱٫۶۰ م |
| Hansburg | ۴۰۸٬۰۰۰ | ~۱٫۵۰ م |
| Esma View | ۴۰۲٬۳۶۰ | ~۱٫۴۸ م |
| Chestmark | ۳۸۸٬۰۰۰ | ~۱٫۴۲ م |
| Diamondz by Danube | ۳۳۰٬۰۰۰ | ~۱٫۲۱ م |
| The Royal Oceanic، دبی مارینا | ۲۶۵٬۵۰۰ | ~۰٫۹۸ م |
| Sportz by Danube, Sports City | ۲۱۰٬۰۰۰ | ~۰٫۷۷ م |
| پروژه | از (دلار) | تقریباً درهم |
|---|---|---|
| Eleganz by Danube، JVC | ۱۹۰٬۰۰۰ | ~۰٫۷۰ م |
| Oceanz by Danube، Maritime City | ۱۵۰٬۰۰۰ | ~۰٫۵۵ م |
| Oxford Terraces، JVC | ۱۲۳٬۹۰۰ | ~۰٫۴۶ م |
| Celestia، Dubai South | ۱۱۹٬۰۰۰ | ~۰٫۴۴ م |
| Timez by Danube، Silicon Oasis | ۱۱۵٬۰۰۰ | ~۰٫۴۲ م |
| Glamz by Danube، IMPZ | ۱۱۰٬۰۰۰ | ~۰٫۴۰ م |
جمع‌بستن ملک‌ها. جدول سوم فهرست ملک‌هایی نیست که نمی‌توانند به ویزای طلایی احتساب شوند. چون چند ملک را میتوان جمع‌بست، واحدهای جدول‌های مختلف می‌توانند روی‌هم به آستانه برسند. برای نمونه سه واحد ۱۹۰٬۰۰۰ دلاری روی‌هم ۵۷۰٬۰۰۰ دلار میشود (حدود ۲٫۰۹ میلیون درهم) که بالاتر از ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم است. پذیرفته شدن ملک‌های جمع‌شده به ارزیابی DLD بستگی دارد، پس پیش از تکیه بر این راه با DLD تأیید کنید.
دبی از محله‌های بسیاری با سطح قیمت، نوع ملک و حجم عرضهٔ جدید متفاوت تشکیل شده است. یادداشت‌های زیر آن‌ها را بی‌طرفانه توصیف می‌کنند.
Jumeirah Village Circle (JVC) محله‌ای مسکونی و بزرگ با پروژه‌های آپارتمانی بسیار است. دبی مارینا و داون‌تاون محله‌های مرکزی جاافتاده‌اند که در داون‌تاون در برابر مارینا مقایسه شده‌اند. Business Bay محله‌ای چندکاربری در کنار داون‌تاون است. Palm Jumeirah جزیره‌ای مصنوعی با ویلا و آپارتمان است؛ آپارتمان‌های پالم جمیرا را ببینید.
Dubai South، Dubai Creek Harbour، Arjan، Al Furjan و The Valley محله‌هایی‌اند که توسعه در آن‌ها ادامه دارد. راهنماهای مرتبط: مجتمع‌های ویلایی و مجتمع‌های ویلایی مقرون‌به‌صرفه؛ برای آپارتمان، مناطق خرید آپارتمان و آپارتمان در JVC. مطالب کلی‌تر: مناطق سرمایهگذاری در دبی و انواع ملک برای سرمایهگذاری.
جدول محله‌های دبی را که در این سایت پروژه‌ای در آن‌ها فهرست شده، با قیمت پایه‌ای که در صفحه‌های پروژه آمده، نشان می‌دهد.
| محله | ویژگی | قیمت پایهٔ فهرست‌شده |
|---|---|---|
| The Valley | محلهٔ طراحی‌شدهٔ ویلا و تاون‌هاوس در جادهٔ العین | از ۹۵۳٬۰۰۰ دلار |
| Dubai Creek Harbour | محلهٔ ساحلی کنار خور دبی، در حال توسعهٔ مرحله‌ای | از ۵۸۲٬۷۰۰ دلار |
| Al Furjan | محلهٔ مسکونی با آپارتمان و تاون‌هاوس | ۶۵۰٬۰۰۰ دلار (Dreamz by Danube) |
| دبی مارینا | محلهٔ ساحلی با برج‌های بلند | از ۲۶۵٬۵۰۰ دلار |
| Jumeirah Village Circle | محلهٔ مسکونی بزرگ، عمدتاً آپارتمان و تاون‌هاوس | از ۱۲۳٬۹۰۰ دلار |
| Dubai South | منطقهٔ پیرامون فرودگاه بین‌المللی آل مکتوم و محل اکسپو | از ۱۱۹٬۰۰۰ دلار |
| Dubai Silicon Oasis | محلهٔ پارک فناوری | از ۱۱۵٬۰۰۰ دلار |
قیمت‌های جدول قیمت پایهٔ ارزان‌ترین نوع واحد فهرست‌شده‌اند و دیگر واحدهای هر محله را توصیف نمی‌کنند.
اقامت است که گام‌های اداری معمول زندگی در امارات را ممکن می‌کند. موارد نمونه:
داشتن ویزای طلایی به‌خودی‌خود فرد را مقیم مالیاتی امارات نمی‌کند و اقامت مالیاتی او در کشور خودش را پایان نمی‌دهد. این‌ها با آزمون‌های جداگانه (تعداد روزهای حضور، محل سکونت دائم، مرکز منافع حیاتی) و با هر پیمانی که میان دو کشور باشد تعیین می‌شوند. خریداری که دلیل اصلی‌اش مالیات است باید پیش از تعهد در کشور خود مشاوره بگیرد.
| هزینه | مبلغ | توضیح |
|---|---|---|
| کارمزد انتقال DLD | ۴٪ | معمولاً خریدار می‌پردازد؛ در قرارداد فروش تأیید کنید. یک هزینهٔ اداری کوچک اضافه میشود. |
| کارمزد دفتر امین | ۴٬۰۰۰ درهم + ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده | ۲٬۰۰۰ درهم + مالیات اگر قیمت زیر ۵۰۰٬۰۰۰ درهم باشد |
| کمیسیون آژانس | ۲٪ + ۵٪ مالیات | استاندارد در خریدهای بازار دست دوم |
| NOC سازنده | ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم | بسته به سازنده متفاوت است |
| ثبت رهن | ۰٫۲۵٪ مبلغ وام | فقط در صورت تأمین مالی |
| گواهی ارزیابی DLD | را DLD تعیین می‌کند؛ کارمزد جاری را بررسی کنید | برای پروندهٔ ویزای طلایی لازم است |
| شارژ خدماتی | سالانه، به ازای هر فوت مربع | هزینهٔ خرید نیست؛ درآمد اجارهٔ خالص را کاهش می‌دهد — پایین‌تر ببینید |
۴٪ کارمزد DLD و ۲٪ کمیسیون به‌تنهایی حدود ۶٪ به قیمت خرید اضافه می‌کنند، پیش از هزینه‌های دفتر امین، NOC و هر هزینهٔ وام. هیچ‌کدام به ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم احتساب نمیشود. بررسی مفصل در قواعد خرید ملک در دبی و هزینهٔ خرید آپارتمان آمده است. برای تأمین مالی وام مسکن دبی برای اتباع خارجی، خرید بدون پیش‌پرداخت و خرید با بودجهٔ کم را ببینید.
| مالیات | وضعیت |
|---|---|
| مالیات بر درآمد اشخاص | ندارد |
| مالیات سالانهٔ املاک | ندارد |
| مالیات بر عایدی سرمایه از ملک شخصی | ندارد |
| مالیات بر ارث | ندارد — اما نکتهٔ انتقال دارایی را پایین‌تر ببینید |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵٪، با این حال فروش مجدد مسکونی عموماً مشمول نیست |
| مالیات شرکتی | ۹٪ بر سود بالای آستانه — اگر از طریق شرکت مالک باشید مهم است |
| کارمزد DLD هنگام خرید | ۴٪ |
یک نکتهٔ مغفول در جدول مالیات، انتقال دارایی است. بدون وصیت‌نامهٔ ثبت‌شده، دارایی‌های مالک خارجی در امارات ممکن است طبق رویه‌های دادگاه‌های امارات اداره شود که میتواند با قواعد کشور مالک تفاوت داشته باشد. وصیت‌نامه را میتوان در دادگاه‌های DIFC یا دادگاه‌های دبی ثبت کرد؛ ارث برای مالکان خارجی در دبی، مالیات املاک در دبی و چرا در دبی مالیات نیست را ببینید.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | زمان معمول |
|---|---|---|
| ۱. هدف | تصمیم بگیرید هدف ویزای طلایی است، ویزای دوساله یا درآمد اجاره؛ این‌ها به ملک‌های متفاوتی می‌رسند | |
| ۲. فهرست کوتاه | ملک‌ها بر اساس آستانه انتخاب و قرار گرفتنشان در منطقه‌ای که برای مالکیت خارجی باز است تأیید میشود | |
| ۳. رزرو و MOU | Form F امضا و ودیعه پرداخت میشود. برای پیشفروش ابتدا حساب امانی بررسی میشود | |
| ۴. NOC و انتقال | NOC سازنده گرفته، معامله در دفتر امین DLD انجام، ۴٪ پرداخت و سند صادر میشود | متغیر |
| ۵. گواهی ارزیابی | ارزیابی DLD مبنی بر ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم یا بیشتر گرفته میشود | |
| ۶. پروندهٔ ویزای طلایی | در ICP یا از مجاری دبی ثبت میشود؛ سپس معاینه، Emirates ID و بیومتریک | متغیر |
خرید از راه دور با وکالت‌نامه ممکن است؛ راهنمای خرید ملک در دبی از آمریکا سازوکار خریداران خارج از کشور را توضیح می‌دهد. برای پیشفروش، نخست راهنمای خریدار پیشفروش را بخوانید: طرح‌های اقساطی رایج‌اند اما پروفایل ریسک با واحد آماده فرق دارد. آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند دربارهٔ واجد شرایط بودن توضیح می‌دهد.
درآمد اجاره، شارژ خدماتی، عرضه و چرخه‌های بازار همگی بر بازده ملک در دبی اثر می‌گذارند؛ آستانه‌های ویزای طلایی به آن‌ها نمی‌پردازند. مطالعهٔ بیشتر: راهنمای سرمایهگذاری بازار دبی و آیا آپارتمان دبی هنوز سرمایهگذاری خوبی است.
سه عامل برای بررسی:
شارژ خدماتی. سالانه و به ازای هر فوت مربع دریافت میشود و بسته به امکانات و خدمات میان ساختمان‌ها فرق دارد. درآمد اجارهٔ خالص را کاهش می‌دهد و میتواند در طول زمان تغییر کند. شارژ خدماتی جاری هر فوت مربع را برای همان ساختمان مشخص، کتبی، پیش از محاسبهٔ هر بازدهی بخواهید.
عرضه. پروژه‌های جدیدی که در همان محله تکمیل می‌شوند می‌توانند بر اجاره و قیمت فروش مجدد اثر بگذارند. ساختمان را با دیگر ساختمان‌هایی که در نزدیکی تحویل می‌شوند مقایسه کنید.
چرخه‌ای بودن. قیمت املاک دبی در چرخه‌های پیشین افت کرده و عملکرد گذشته نشان‌دهندهٔ قیمت‌های آینده نیست. آیا قیمت‌های دبی بالا می‌رود، زمان خرید و قیمت هر متر مربع را برای سنجش هر واحدی که به شما نشان می‌دهند ببینید.
| مقصد | آستانه | آنچه می‌گیرید | مسیر شهروندی؟ |
|---|---|---|---|
| امارات / دبی | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (~۵۴۵٬۰۰۰ دلار) | اقامت ۱۰ سالهٔ قابل تمدید، بدون الزام حضور | مسیر سرمایهگذاری ندارد |
| ترکیه | ۴۰۰٬۰۰۰ دلار | شهروندی از راه سرمایهگذاری | دارد |
| عمان | ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان (~۵۲۰٬۰۰۰ دلار) | اقامت ۱۰ سالهٔ قابل تمدید | ندارد |
| قبرس شمالی | بدون حداقل | اجازهٔ اقامت قابل تمدید | ندارد — و فقط ترکیه آن را می‌شناسد |
خلاصه: ویزای طلایی امارات اقامتی ۱۰ ساله و قابل تمدید بدون حداقل حضور می‌دهد و امارات مسیر شهروندی از راه سرمایهگذاری ندارد؛ تابعیتپذیری تنها با نامزدی استثنایی ممکن است. برای شهروندی دوم از راه سرمایهگذاری، ترکیه برنامه‌ای با شروع از ۴۰۰٬۰۰۰ دلار ملک اجرا می‌کند. درهم امارات از ۱۹۹۷ با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم به دلار آمریکا میخکوب شده است. مقصدها در دبی در برابر ترکیه و عمان در برابر دبی مقایسه شده‌اند.
خانوادهٔ در حال اسکان. ویزای طلایی ده سال خوداسپانسر است و وابستگی به کارفرما یا قاعدهٔ غیبت شش‌ماهه ندارد. برای بودجه‌ای نزدیک ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم، جمع‌بستن دو ملک گزینه‌ای است.
ساکن پاره‌وقت. خریداری که سالی چند ماه در امارات خواهد بود باید توجه کند که ویزای دوسالهٔ سرمایهگذار پس از شش ماه غیبت قابل لغو است، در حالی که ویزای طلایی مشمول این قاعده نیست.
سرمایهگذار اجاره‌ای. آستانه‌ها تنها معیار نیستند: کیفیت ساختمان، شارژ خدماتی هر فوت مربع، محله، تقاضای مستأجر و نقدشوندگی فروش مجدد همگی اهمیت دارند. از یافتن ملک زیر ارزش بازار و املاک مسئله‌دار در دبی شروع کنید.
ویزای طلایی به سرمایهگذاری واجد شرایط گره خورده است. فروش ملک به زیر آستانه بدون جایگزین میتواند بر واجد شرایط بودن برای تمدید اثر بگذارد. وضعیت را پیش از فروش با مراجع تأیید کنید.
هنگام انتخاب میان دو ملک هم‌قیمت، بسنجید کدام را آسان‌تر میتوان فروخت و جایگزین کرد، که به محله، کیفیت ساختمان و شارژ خدماتی بستگی دارد.
۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (حدود ۵۴۵٬۰۰۰ دلار) ملک با ارزیابی DLD در منطقه‌ای که برای مالکیت خارجی باز است. چند ملک را میتوان برای رسیدن به آن جمع‌بست.
بنا بر قاعدهٔ فوریهٔ ۲۰۲۶ آنگونه که در خلاصههای حقوقی گزارش شده، بله: ارزیابی DLD صرفنظر از مبلغ پرداختشده سنجیده میشود، بهشرط آنکه وامدهنده گواهی عدم اعتراض صادر کند. الزام پیشین به پرداخت حداقل سهمی از قیمت حذف شده است.
میتواند، بر مبنای ارزیابی DLD، اگر ملک از سازندهٔ مورد تأیید DLD خریداری شود. ویزای دوسالهٔ سرمایهگذار عموماً واحد تکمیلشده میخواهد؛ قاعدهٔ جاری را با DLD تأیید کنید.
ویزای دوسالهٔ قابل تمدید سرمایهگذار معمولاً با ۷۵۰٬۰۰۰ درهم ملک ذکر میشود. گزارشها دربارهٔ آستانهٔ جاری آن متفاوتاند، پس با DLD یا GDRFA تأیید کنید. با بیش از شش ماه غیبت از امارات میتواند لغو شود، قاعدهای که ویزای طلایی مشمول آن نیست.
خیر. امارات شهروندی در برابر سرمایهگذاری ندارد. تابعیتپذیری تنها با نامزدی استثنایی ممکن است. ترکیه برنامهٔ شهروندی از راه سرمایهگذاری دارد؛ شهروندی ترکیه را ببینید.
خیر. ویزای طلایی الزام حداقل حضور ندارد و با زمان سپریشده در خارج لغو نمیشود.
دارنده میتواند بدون کارفرما از همسر و فرزندان و در بسیاری موارد از والدین اسپانسری کند.
۴٪ کارمزد انتقال DLD و، در خریدهای بازار دست دوم، ۲٪ کمیسیون آژانس به‌علاوهٔ مالیات بزرگ‌ترین اقلام‌اند و پس از آن هزینه‌های دفتر امین و NOC. هیچ‌کدام به آستانهٔ ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم احتساب نمیشود.
قواعد و کارمزدها تغییر می‌کنند. الزامات جاری را ادارهٔ فدرال هویت، شهروندی، گمرک و امنیت بنادر، پورتال دولت امارات و اداره زمین دبی منتشر می‌کنند.
