آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟ داده‌ها و چشم‌اندازها، ۲۰۲۶

آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟ داده‌ها و چشم‌اندازها، ۲۰۲۶

آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟ در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ داده‌های منتشرشده، بسته به شاخص مورد استفاده، در جهت‌های متفاوتی اشاره دارند. اداره زمین و املاک دبی (DLD) در سال ۲۰۲۵ حدود ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش AED ۹۱۷ میلیارد ($۲۴۹٫۷ میلیارد) ثبت کرد که نسبت به ۲۰۲۴ معادل ۲۰٪ افزایش است (Gulf News). در سال ۲۰۲۶ شاخص‌های قیمت از هم فاصله می‌گیرند: CBRE در سه‌ماههٔ دوم (Q2) رشد ۱٫۹٪ در قیمت فروش خانه‌ها نسبت به سال قبل گزارش کرد، ValuStrat در همان سه‌ماهه قیمت آپارتمان‌ها را ۳٪ کمتر از سال قبل گزارش کرد و Knight Frank در ۶ ژوئیه اعلام کرد قیمت‌های بازار عمومی بسته به موقعیت مکانی بین ۵ تا ۲۰٪ کاهش یافته است. حجم فروش مسکونی در سه‌ماههٔ سوم بر پایهٔ آمار هر دو شرکت Savills و Cavendish Maxwell حدود ۳۸٪ کمتر از سال قبل بود.

این مقاله به این پرسش با پیش‌بینی پاسخ نمی‌دهد، زیرا در اینجا هیچ پیش‌بینی ارائه نشده است. مقاله با ذکر تاریخ، روش و منبع نام‌برده بیان می‌کند که بر سر قیمت‌ها و معاملات چه آمده است، پایپ‌لاین عرضه (پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده برای تحویل) در هر یک از شمارش‌ها چگونه است، منابع کلان تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ چه ارقامی را نقل می‌کنند، هر چشم‌انداز منتشرشده چه می‌گوید و نویسندگانش چه چیزی را عامل نادرست از کار درآمدن آن می‌دانند، و یک پیش‌بینی را چگونه باید خواند. مبالغ به درهم، همراه با دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار آمده است. تاریخچهٔ افت ۲۰۰۸-۲۰۱۱ در مقاله‌ای جداگانه دربارهٔ آیا بازار املاک دبی سقوط خواهد کرد بررسی شده است و این مقاله در چارچوب شواهد ۲۰۲۶ و چشم‌اندازها باقی می‌ماند.

آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟ آنچه تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ ثبت شده است

هیچ عدد واحدی بازار مسکونی دبی را توصیف نمی‌کند، زیرا منابع چیزهای متفاوتی را می‌شمارند: همهٔ معاملات املاک یا فقط فروش مسکونی، معاملات ثبت‌شده یا ارزش‌گذاری‌ها، میانگین‌ها یا میانه‌ها، و تک‌تک واحدهای فروخته‌شده یا مقایسه‌های هم‌سنخ (like-for-like). جدول اول مهم‌ترین ارقام منتشرشده را در کنار تاریخ هر یک می‌آورد. بخش‌های پس از آن توضیح می‌دهند هر شاخص چگونه ساخته می‌شود تا خواننده ببیند چرا کاهش ۳٪ در یک جا و افزایش ۱٫۹٪ در جای دیگر هر دو می‌توانند درست باشند.

دو ویژگی جدول برای همهٔ مطالب بعدی اهمیت دارد. نخست، شاخص‌ها در آنچه می‌سنجند و در زمان سنجش با هم تفاوت دارند: بازهٔ ۵ تا ۲۰٪ شرکت Knight Frank دربارهٔ قیمت‌های بازار عمومی بر حسب موقعیت مکانی است، شاخص ValuStrat شاخصی مبتنی بر ارزش‌گذاری است و رقم Cavendish Maxwell میانگین قیمت فروش‌های ثبت‌شده به ازای هر فوت مربع است. دوم، تاریخ‌ها متفاوت‌اند. رقمی که به ژوئن مربوط است پیش از ثبت‌های سه‌ماههٔ سوم قرار دارد و رقم سه‌ماههٔ سوم شامل فروش‌هایی است که زودتر توافق و دیرتر ثبت شده‌اند؛ تأخیری که Cavendish Maxwell و Knight Frank هر دو به آن اشاره می‌کنند.

شاخص‌های قیمت دبی چگونه ساخته می‌شوند

گزارهٔ «قیمت‌ها کاهش یافت» یا «قیمت‌ها افزایش یافت» فقط به اندازهٔ روشی آگاهی‌بخش است که پشت آن قرار دارد؛ هر کس بپرسد «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» بی‌درنگ با این مشکل روبه‌رو می‌شود، چون پاسخ با شاخص انتخاب‌شده تغییر می‌کند. در این مقاله هفت شاخص به کار رفته است. روش‌های آن‌ها، به روایت ناشران، در جدول زیر آمده است.

میانگین، میانه و مقایسهٔ هم‌سنخ

میانگین قیمت هر فوت مربع، ارزش همهٔ فروش‌های ثبت‌شده را جمع می‌زند و بر مساحت فروخته‌شده تقسیم می‌کند. اگر در ماهی استودیوهای کوچک بیشتری در محله‌های دورتر و ویلاهای بزرگ کمتری فروخته شود، میانگین کاهش می‌یابد، هرچند قیمت هیچ خانهٔ مشخصی تغییر نکرده باشد. میانه به جای آن فروش میانی را برمی‌گزیند که اثر چند معاملهٔ بسیار بزرگ را محدود می‌کند، اما باز هم با ترکیب فروش‌ها جابه‌جا می‌شود. معیار هم‌سنخ با مقایسهٔ خانه‌های مشابه ترکیب را ثابت نگه می‌دارد. Savills در گزارش خود همین تمایز را بیان کرده است: این شرکت گفت تغییرات سرجمع تا حدی از تغییر در نوع و ارزش املاک معامله‌شده ناشی می‌شود و بر پایهٔ معیار هم‌سنخ خود آپارتمان‌ها را ۱٫۷٪ پایین‌تر و ویلاها و تاون‌هاوس‌ها را بدون تغییر گزارش کرد، در برابر کاهش‌های سرجمع ۴٫۸٪ و ۳٫۳٪ نسبت به سه‌ماههٔ قبل.

معاملات، ارزش‌گذاری‌ها و قیمت‌های درخواستی

شاخص‌های مبتنی بر معامله آنچه را خریداران و فروشندگان بر سر آن توافق کرده‌اند ثبت می‌کنند، اما ثبت پس از توافق می‌آید. Knight Frank در ۶ ژوئیه ۲۰۲۶ گفت معاملاتی که پیش از درگیری بسته شده بودند چهار تا شش هفته بعد ثبت شدند، و بنابراین ارقام منتشرشده در هفته‌های پس از یک شوک تا حدی بازتاب معاملات پیشین است. Cavendish Maxwell برای سه‌ماههٔ سوم عبارت مشابهی به کار برد و گفت کاهش‌ها بازتاب فعالیت کمتر است، در حالی که تأخیر در ثبت فروش‌ها در حال برطرف شدن است. شاخص ارزش‌گذاری مانند VPI منتظر ثبت‌ها نمی‌ماند؛ ValuStrat می‌گوید به همین دلیل نسبت به داده‌های DLD، که ممکن است با تأخیر همراه باشند، سریع‌تر به احساسات بازار واکنش نشان می‌دهد. در عوض، ارزش‌گذاری برآورد یک ارزیاب است و قیمت ثبت‌شده نیست. قیمت‌های درخواستی، که برخی پورتال‌ها منتشر می‌کنند، آنچه را فروشندگان می‌خواهند ثبت می‌کنند و نوع سومی از شاخص‌اند که در جدول‌های قیمت این مقاله به کار نرفته است.

شاخص DLD و سلب مسئولیت‌های آن

DLD در صفحه‌های داده‌های باز خود یک شاخص قیمت فروش مسکونی منتشر می‌کند که شاخص قیمت مسکن دبی هم نامیده می‌شود. در این صفحه آمده است که DLD و شریک آن ممکن است روش‌شناسی را تغییر دهند، معیار دقتی ارائه نمی‌شود و از شاخص نباید برای قیمت‌گذاری، تصمیم‌های سرمایه‌گذاری یا سنجش عملکرد استفاده شود. تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ ارقام نمایش‌داده‌شده در آن صفحه تا نوامبر ۲۰۲۲ می‌رسند، بنابراین ارقام ۲۰۲۶ در این مقاله از شرکت‌های مشاوره و ارائه‌دهندگان داده که در بالا فهرست شدند گرفته شده است. این واقعیتی دربارهٔ آنچه نمایش داده می‌شود است و یکی از دلایلی است که منابع با نام و تاریخ نقل می‌شوند.

آنچه شاخص‌های قیمت در ۲۰۲۶ گزارش کردند

جدول بعدی ارقام ۲۰۲۶ را بر پایهٔ دوره‌ای که توصیف می‌کنند مرتب می‌کند. اگر ستونی را از بالا به پایین بخوانید جهت‌ها مختلط است؛ اگر ردیفی را از یک سو به سوی دیگر بخوانید، روش بخش بزرگی از تفاوت را توضیح می‌دهد.

آپارتمان‌ها و ویلاها

همهٔ منابعی که بازار را تفکیک می‌کنند نشان می‌دهند این دو بخش رفتار متفاوتی دارند. شاخص Q2 مؤسسهٔ ValuStrat آپارتمان‌ها را ۳٪ پایین‌تر و ویلاها را ۲٪ بالاتر از یک سال پیش نشان می‌داد. میانه‌های DXBinteract برای سپتامبر همین جهت را با فاصله‌ای بیشتر نشان می‌دهند، اما رقم ویلاها بر ۸۳۶ فروش استوار است و بنابراین چند معاملهٔ بزرگ در یک محله می‌تواند میانه را به اندازهٔ دو رقمی جابه‌جا کند. میانگین Savills برای ویلاها و تاون‌هاوس‌ها ۳٫۳٪ نسبت به سه‌ماههٔ قبل کاهش یافت و معیار هم‌سنخ آن بدون تغییر بود. شاخص Q3 مؤسسهٔ REIDIN ویلاها را اندکی بیش از آپارتمان‌ها در سه‌ماهه پایین آورده بود. با نگاه به این ارقام در کنار هم، جهت قیمت ویلاها به این بستگی دارد که شاخص میانهٔ سال به سال، شاخص ارزش‌گذاری یا میانگین فصلی باشد، و منابع این مسئله را فیصله نمی‌دهند.

خانه‌های پرایم (بخش بالای بازار)

Savills گزارش داد معاملات بالای AED ۱۰ میلیون ($۲٫۷۲ میلیون) در Q3 ۲۰۲۶ تعداد ۶۶۹ بود، در برابر ۸۷۱ در Q2، یعنی ۲۳٫۲٪ کاهش، در حالی که آپارتمان‌های پرایم به طور میانگین AED ۵٬۲۳۷ ($۱٬۴۲۶) به ازای هر sq ft بودند، با ۴٫۰٪ افزایش نسبت به سال قبل، و ویلاها و تاون‌هاوس‌های پرایم AED ۲٬۷۹۱ ($۷۶۰) به ازای هر sq ft، با ۳٫۶٪ افزایش. ValuStrat گزارش داد ویلاهای پرایم ارزش خود را طی سال حفظ کردند و ۴۸ خانه در سه‌ماهه بالاتر از AED ۳۰ میلیون ($۸٫۱۷ میلیون) فروخته شد. این‌ها گزاره‌هایی دربارهٔ بالای بازارند و با میانگین کل شهر، که آپارتمان‌های زیر AED ۲ میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) بر آن غالب‌اند، قابل مقایسه نیستند.

محاسبهٔ نمونه: افت‌های تجمعی و بازیابی

تغییرات درصدی ماهانه مرکب می‌شوند و با هم جمع نمی‌شوند. ValuStrat کاهش‌های ماهانهٔ ۶٪ در مارس، ۲٪ در آوریل، ۱٪ در مه و ۱٪ در ژوئن ۲۰۲۶ را گزارش کرد. ضرب سهم‌های باقی‌مانده ۰٫۹۴ × ۰٫۹۸ × ۰٫۹۹ × ۰٫۹۹ = ۰٫۹۰۳ می‌دهد، یعنی افت تجمعی ۹٫۷٪ که با اظهار ValuStrat دربارهٔ حدود ۱۰٪ افت از اواخر فوریه سازگار است. بر پایهٔ شاخص گزارش‌شدهٔ ژوئن، یعنی ۲۲۰٫۰، این به سطح حدود ۲۴۳٫۷ در اواخر فوریه اشاره دارد (۲۲۰٫۰ / ۰٫۹۰۳). افت ۹٫۷٪ همچنین برای بازگشت به نقطهٔ آغاز به رشد ۱۰٫۷٪ نیاز دارد (۰٫۰۹۷ / ۰٫۹۰۳)، چون درصد بر پایهٔ کوچک‌تری اعمال می‌شود. این محاسبه‌ای روی ارقام منتشرشده است، نه پیش‌بینی بازیابی.

تبدیل واحدها منبع دیگری برای ناهمخوانی ظاهری است. میانهٔ AED ۱٬۶۵۶ به ازای هر فوت مربع با نرخ ۱۰٫۷۶۳۹ فوت مربع در هر متر مربع حدوداً معادل AED ۱۷٬۸۲۵ به ازای هر متر مربع ($۴٬۸۵۴) است. قیمتی که در یک گزارش به ازای هر متر مربع و در گزارش دیگر به ازای هر فوت مربع آمده باشد، پیش از هر تفاوت واقعی در بازار، به همین ضریب حدود ۱۰٫۷۶ تفاوت دارد. همین دقت دربارهٔ اثر ترکیب در Savills نیز صدق می‌کند: اگر میانگین آپارتمان‌ها ۴٫۸٪ کاهش یافته و معیار هم‌سنخ در همان دوره ۱٫۷٪ کاهش یافته باشد، شکاف ۳٫۱ واحدی بخشی از افت سرجمع خواهد بود که به آنچه فروخته شده نسبت داده می‌شود. Savills دورهٔ رقم هم‌سنخ خود را مشخص نکرده است، بنابراین این برداشت مشروط است.

معاملات: آنچه DLD و شرکت‌های مشاوره شمردند

حجم معاملات برای پرسش قیمت اهمیت دارد، چون شاخص قیمتی که بر فروش‌های کمتر استوار باشد نوفهٔ بیشتری دارد. جدول زیر شمار معاملات منتشرشده برای ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ را فهرست می‌کند. ارقام DLD همهٔ معاملات ثبت‌شدهٔ املاک را دربرمی‌گیرد؛ ارقام Cavendish Maxwell و Savills فقط فروش مسکونی را، و بنابراین این دو گروه را نباید از یکدیگر کم کرد.

محاسبه چه نشان می‌دهد

تفکیک نیم‌سالهٔ DLD نشان می‌دهد شمار و ارزش چگونه از هم فاصله می‌گیرند. فروش‌های آف‌پلن از نظر تعداد ۶۸٫۴٪ از ۸۶٬۰۰۰ فروش بودند (۵۸٬۸۴۰ / ۸۶٬۰۰۰) اما از نظر ارزش ۴۸٫۸٪ (AED ۱۳۹٫۷۵ میلیارد ($۳۸٫۱ میلیارد) از AED ۲۸۶٫۴۴ میلیارد ($۷۸٫۰ میلیارد)). بنابراین میانگین یک فروش آف‌پلن حدود AED ۲٬۳۷۵٬۰۸۵ ($۶۴۶٬۷۲۲) و میانگین یک فروش واحد تکمیل‌شده حدود AED ۵٬۴۰۰٬۹۵۷ ($۱٬۴۷۰٬۶۴۹) بود. تغییر در ترکیب این دو، میانگین سراسری شهر را بدون هیچ تغییری در قیمت یک خانهٔ مشخص جابه‌جا می‌کند؛ همان اثر ترکیبی که در بخش پیشین توضیح داده شد.

کم کردن ارقام سه‌ماههٔ نخست DLD از ارقام نیم‌سال، سه‌ماههٔ دوم ضمنی به ارزش AED ۱۶۷٫۹۴ میلیارد ($۴۵٫۷ میلیارد) و ۵۲٬۵۴۷ معامله را به دست می‌دهد؛ یعنی حدود ۳۳٪ کمتر از نظر ارزش و ۱۳٪ کمتر از نظر تعداد نسبت به سه‌ماههٔ نخست. این دو رقم از انتشارهای متفاوتی می‌آیند (DLD برای Q1 و گزارش خبری از داده‌های DLD برای H1)، بنابراین این تفریق تنها جنبهٔ نشانگر دارد. همین محاسبه روی سری مسکونی Cavendish Maxwell سهم Q3 را حدود ۳۰٪ از مجموع نه‌ماههٔ ۱۱۲٬۵۸۰ خرید به دست می‌دهد (۳۴٬۰۰۰ / ۱۱۲٬۵۸۰)، در برابر ۳۳٪ که تقسیم مساوی میان سه سه‌ماهه می‌داد. دامنهٔ شمارش در سپتامبر دوباره متفاوت است: Cavendish Maxwell حدود ۱۰٬۳۰۰ معامله مسکونی به ارزش نزدیک به AED ۲۳٫۲ میلیارد ($۶٫۳ میلیارد) شمرد، در حالی که DXBinteract ۱۱٬۳۴۰ فروش از همهٔ انواع ملک را به ارزش AED ۲۹٫۷۳ میلیارد ($۸٫۱ میلیارد) شمرد.

Savills ملایم‌شدن Q3 را عمدتاً به بخش آف‌پلن و کاهش راه‌اندازی‌های جدید نسبت داد، نه به ضعف تقاضا، و گزارش کرد ارزش املاک آماده از AED ۲۱٫۳ میلیارد ($۵٫۸۰ میلیارد) در Q2 به AED ۲۵٫۱ میلیارد ($۶٫۸۳ میلیارد) در Q3 رسیده است. ValuStrat ۹٬۴۹۱ خرید مجدد به ارزش حدود AED ۲۵ میلیارد ($۶٫۸۱ میلیارد) را در Q3 گزارش کرد که نخستین افزایش فصلی از اواخر ۲۰۲۵ است، با این توضیح که از هر سه فروش یکی زیر AED ۱ میلیون ($۲۷۲٬۲۹۴) بود، و گفت وام‌های رهنی تقریباً نیمی از معاملات املاک آماده را تأمین مالی کردند. بر پایهٔ همان منبع، فروش آف‌پلن برای چهارمین سه‌ماههٔ پیاپی کند شد. این دو شرکت در بخش آماده جهت یکسانی را توصیف می‌کنند، هرچند شمارش‌هایشان از نظر دامنه تفاوت دارد.

پایپ‌لاین عرضه و ارقام تحویل

عرضه عاملی است که مؤسسه‌های رتبه‌بندی هنگام پرداختن به پرسش «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» بیش از همه به آن ارجاع می‌دهند، و همان عاملی است که بیشترین پراکندگی را در ارقام منتشرشده دارد. شمارنده‌ها در آنچه عرضه می‌نامند تفاوت دارند: واحدهای برنامه‌ریزی‌شده، واحدهای ثبت‌شده، واحدهای در حال ساخت فراتر از یک مرحله، یا واحدهایی که بر پایهٔ نرخ‌های تاریخی تحویل انتظار می‌رود تکمیل شوند. جدول هر شمارش را با تاریخ و تعریفش فهرست می‌کند.

چرا شمارنده‌ها با هم تفاوت دارند

سه تفاوت بیشتر پراکندگی را توضیح می‌دهد. نخست، واحد شمارش. برنامهٔ ۱۶۰٬۰۰۰ واحدی در پایپ‌لاین Knight Frank فهرستی از پروژه‌های ثبت‌شده با تاریخ تحویل است و پیش‌بینی تحویل‌ها نیست. مقایسهٔ ۲۰۲۵ خود Knight Frank نشان می‌دهد این تمایز چرا اهمیت دارد: تحویل ۳۹٬۷۰۰ واحد در ۲۰۲۵ معادل ۶۴٪ از آنچه به موقع برنامه‌ریزی شده بود، بوده است، و Shehzad Jamal از این شرکت گفت نرخ واقعی تکمیل احتمالاً بسیار کمتر از آن چیزی خواهد بود که داده‌های پایپ‌لاین نشان می‌دهند. دوم، تاریخ. رقم Cushman & Wakefield Core برای ۲۰۲۶ از حدود ۴۹٬۷۰۰ در گزارشی که در ۱۵ اوت نقل شد به حدود ۵۵٬۶۰۰ در گزارشی که در ۲۰ اوت نقل شد تغییر کرد؛ این دو انتشار متفاوت‌اند و باید به همین صورت خوانده شوند. سوم، روش. Cavendish Maxwell انتظار دارد از ۴۷٬۰۰۰ واحد برنامه‌ریزی‌شده برای H2، تکمیل ۱۴٬۰۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰ واحد انجام شود، که ۳۰٪ تا ۵۰٪ برنامه است (۱۴٬۰۰۰ / ۴۷٬۰۰۰ = ۲۹٫۸٪؛ ۲۳٬۵۰۰ / ۴۷٬۰۰۰ = ۵۰٫۰٪)، بر پایهٔ نرخ‌های تاریخی تحویل.

محاسبهٔ نمونه: شمارنده‌ها چه چیزی را نشان می‌دهند

افزودن ۲۴٬۸۰۰ واحد تکمیل‌شدهٔ Cavendish Maxwell در H1 به بازهٔ H2 آن، یعنی ۱۴٬۰۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰، بازهٔ کل سال ۲۰۲۶ را ۳۸٬۸۰۰ تا ۴۸٬۳۰۰ به دست می‌دهد. به عنوان سهمی از ۱۶۰٬۰۰۰ واحد پایپ‌لاین Knight Frank، این ۲۴٪ تا ۳۰٪ است. رقم ۵۵٬۶۰۰ Cushman & Wakefield Core معادل ۳۵٪ از همان پایپ‌لاین است و بر پایهٔ هدف مقدماتی ValuStrat به تعداد ۱۲۹٬۰۶۶، معادل ۴۳٪. تکمیل‌های H1 خود ValuStrat (حدود ۲۰٬۰۰۰) برابر ۱۵٫۵٪ از آن هدف بود و حدود ۳۳٬۰۰۰ واحد آن تا پایان سپتامبر برابر ۲۵٫۶٪. بر پایهٔ موجودی مسکن کمی کمتر از ۹۰۰٬۰۰۰ خانه، ۵۵٬۶۰۰ واحد تحویل حدود ۶٫۲٪ به آن می‌افزاید، پایپ‌لاین ۱۶۰٬۰۰۰ واحدی Knight Frank معادل ۱۷٫۸٪ خواهد بود و ۳۲۲٬۰۰۰ واحد ValuStrat تا پایان دهه معادل ۳۵٫۸٪. رشد ۲۰٪ موجودی در دو سال که S&P ذکر کرده، بر پایهٔ ۹۰۰٬۰۰۰ خانه از مرتبهٔ ۱۸۰٬۰۰۰ خانه است، هرچند مقالهٔ S&P پایه‌ای را که به کار برده ذکر نمی‌کند و بنابراین این مقایسه فقط سنجشی برای مقیاس است.

Savills اشاره کرد انتظار می‌رود کاهش راه‌اندازی‌ها و تأخیر در تکمیل‌ها فشار عرضهٔ کوتاه‌مدت را کاهش دهد. Cushman & Wakefield Core در همان دوره گفت ظرفیت پیمانکاران و مشکلات زنجیرهٔ تأمین می‌تواند تحویل‌ها را به تأخیر بیندازد و پروژه‌هایی که تعهدات سرمایه‌ای و پیمانکاری قابل‌توجهی دارند نسبت به پروژه‌های مراحل آغازین کمتر در معرض خطرند. Haider Tuaima از ValuStrat هشدار داد تأخیرها و زمان‌بندی مجدد احتمالاً با گذشت زمان به بازنگری رو به پایین پایپ‌لاین می‌انجامد. هر سه اظهار به تکمیل‌هایی کمتر از برنامه اشاره دارند؛ هیچ‌کدام نمی‌گوید چقدر کمتر.

شاخص‌های تقاضا: جمعیت، خانوار، گردشگری و تولید

هر بحثی دربارهٔ «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» باید تقاضا را همراه با عرضه در نظر بگیرد، چون قیمت‌ها به هر دو واکنش نشان می‌دهند، و سری‌های رسمی تقاضا از مؤسسهٔ داده و آمار دبی (DDSE)، بخشی از Digital Dubai، و از اداره اقتصاد و گردشگری دبی (DET) می‌آیند. جدول تازه‌ترین ارقام را با تاریخ فهرست می‌کند.

محاسبهٔ جمعیت سرعت ۲۰۲۶ را در بافت خود قرار می‌دهد. تعداد ۲۲۶٬۸۸۵ نفر افزوده‌شده بین ۱ ژانویه و ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۴٫۹۵٪ جمعیت پایان ۲۰۲۵ است (۲۲۶٬۸۸۵ / ۴٬۵۸۰٬۳۰۰) و حدود ۸۳۷ نفر در هر یک از ۲۷۱ روز سپری‌شده. DDSE افراد ساکن معمول را کسانی تعریف می‌کند که معمولاً دست‌کم شش ماه در امارت زندگی می‌کنند یا قصد آن را دارند. در ۲۰۲۵ شمار خانوارها ۶۲٬۸۰۰ افزایش یافت، در حالی که Knight Frank ۳۹٬۷۰۰ تحویل شمرد؛ خانوارها و خانه‌های تکمیل‌شده واحدهای متفاوتی هستند، بنابراین این دو عدد مقیاس را توصیف می‌کنند و شکاف را نمی‌سنجند.

داده‌های هتل و بازدیدکننده خوانش دومی از تقاضا می‌دهند. اشغال ۶۶٪ در اوت به عنوان سهمی از ۸۹٪ اوت سال قبل، سطح سال پیشین حدود ۷۴٪ را نتیجه می‌دهد (۶۶ / ۰٫۸۹)، در برابر ۸۰٫۷٪ برای کل ۲۰۲۵. Moody’s در ۷ مه نوشت که کندی شدید یا معکوس شدن ورود جمعیت با افزایش عرضهٔ تکمیل‌شده خطر جذب را بدتر می‌کند، و Fitch گفت فعالیت ضعیف‌تر، گردشگری کمتر و رشد کندتر جمعیت می‌تواند اصلاح را بزرگ‌تر از پیش‌بینی نخست کند. سری جمعیت تا ۲۸ سپتامبر رشد ادامه‌دار را نشان می‌دهد و سری گردشگری بهبود از کمترین سطح مارس را؛ هر دو توصیف آنچه رخ داده‌اند، و دو مؤسسه توصیف می‌کنند چه چیزی دیدگاهشان را تغییر می‌دهد.

زمینهٔ کلان نقل‌شده توسط منابع در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶

در این بخش فقط مؤسسه‌ها و نهادهای رسمی به کار رفته‌اند و هر گزاره منتسب و تاریخ‌دار است. Al Jazeera آغاز جنگ را ۲۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ تاریخ‌گذاری کرد، زمانی که حملات ایالات متحده و اسرائیل به ایران آغاز شد. بیانیهٔ ژوئیهٔ IMF اقتصاد را دارای تاب‌آوری قابل‌توجه در برابر درگیری در خاورمیانه توصیف کرد و پیش‌بینی‌های اکتبر آن فرض‌های صریحی دربارهٔ کشتی‌رانی از تنگهٔ هرمز دارند. جدول شاخص‌هایی را می‌آورد که منابع آن‌ها را به بازار املاک مرتبط می‌کنند.

نرخ‌های بهره

درهم به دلار گره خورده است و نرخ پایهٔ امارات از بانک مرکزی آمریکا (فدرال رزرو) پیروی می‌کند. بانک مرکزی امارات نرخ پایه را ۲۵ نقطهٔ پایه به ۳٫۹٪ با اجرا از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ افزایش داد، پس از آن که فدرال رزرو محدودهٔ هدف خود را به ۳٫۷۵٪-۴٪ رساند. Moody’s در گزارش فوریهٔ خود نرخ‌های بهرهٔ پایین‌تر را در میان عواملی که وام مسکن را مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌کنند برشمرد؛ نرخ‌ها از آن زمان در جهت مخالف حرکت کرده‌اند، و گزارش The National دربارهٔ چشم‌انداز اکتبر IMF اشاره کرد که فدرال رزرو و دیگر بانک‌های مرکزی افزایش نرخ را آغاز کرده‌اند یا انتظار می‌رود آغاز کنند. این مؤسسه‌ها محاسبه‌ای از اثر افزایش ۲۵ واحدی بر قیمت‌های دبی منتشر نمی‌کنند.

نفت، کشتی‌رانی و فرض‌های IMF

بیانیهٔ ژوئیهٔ IMF گفت انتظار می‌رفت تولید هیدروکربن در نیمهٔ دوم ۲۰۲۶ با بازیابی صادرات نفت پس از خروج امارات از OPEC افزایش یابد، و اینکه بسته‌شدن متناوب تنگهٔ هرمز بر فعالیت‌ها سنگینی می‌کرد. پیش‌بینی اکتبر پایین‌تر از آن است که عبارت‌بندی ژوئیه نشان می‌داد: انقباض ۳٫۹٪ در ۲۰۲۶، یعنی ۷ واحد پایین‌تر از پیش‌بینی آوریل، و سپس بازگشت رشد ۷٫۷٪ در ۲۰۲۷. چشم‌انداز اکتبر EIA فرض می‌کند جریان‌های نفت خاورمیانه تا سه‌ماههٔ چهارم محدود بماند. این پیش‌بینی‌ها مشروط‌اند و شرط‌ها در منابع فهرست شده‌اند: سرعت بازگشایی، مدت درگیری و مسیر نرخ‌ها.

گردشگری، تولید و رویدادهای منطقه‌ای که منابع نقل می‌کنند

منابع رسمی و مؤسسه‌ای رویدادهای منطقه‌ای را از عوامل ماه‌های ضعیف‌تر نقل می‌کنند. اشغال هتل‌ها به کمترین مقدار ۳۶٪ در مارس و ۶۶٪ در اوت رسید. تولید ناخالص داخلی واقعی دبی در H1 ۲۰۲۶ بر پایهٔ داده‌های DDSE ۲٫۳٪ کمتر از H1 ۲۰۲۵ بود، که امور مالی و بیمه سریع‌ترین بخش بزرگ در حال رشد و حمل‌ونقل و انبارداری ۷٫۴٪ کاهش یافته بود. Ronan Arthur از Cavendish Maxwell گفت فعالیت خرید پس از آغاز درگیری سنجیده‌تر شد، و Fitch دیدگاه اصلاح بزرگ‌تر خود را به فعالیت ضعیف‌تر، گردشگری کمتر و رشد کندتر جمعیت مرتبط کرد. همین منابع از تاب‌آوری هم گزارش می‌دهند: IMF نظام بانکی را دارای سرمایهٔ کافی توصیف کرد و Savills بخش پرایم را تاب‌آور دانست. این مقاله این اظهارات را در برابر یکدیگر نمی‌سنجد، و هیچ‌یک از آن‌ها گزاره‌ای دربارهٔ این نیست که آیا قیمت املاک دبی افزایش خواهد یافت.

اجاره‌ها و بازده ناخالص طبق ارقام منتشرشده

اجاره‌ها برای پرسش قیمت اهمیت دارند، زیرا هم توان پرداخت ساکنان مالک را تغذیه می‌کنند و هم درآمدی را که سرمایه‌گذاران با قیمت خرید مقایسه می‌کنند. ارقام منتشرشدهٔ اجاره به همان اندازهٔ ارقام قیمت مختلط است و به همان دلایل: برخی شاخص قراردادهای جدید و تمدیدشده‌اند، برخی میانه‌اند و برخی اجارهٔ درخواستی. اجارهٔ درخواستی آن است که مالکان آگهی می‌کنند؛ اجارهٔ ثبت‌شده آن است که مستأجران امضا کرده‌اند.

میانهٔ اجارهٔ جدید آپارتمان‌ها در سپتامبر (AED ۷۰٬۰۰۰) ۱۶٫۷٪ بالاتر از میانهٔ تمدیدها (AED ۶۰٬۰۰۰) است؛ شکافی که به همان اندازه که تفاوت اجاره‌ها را نشان می‌دهد، تفاوت واحدها را بازتاب می‌دهد، چون دو گروه ملک یکسانی نیستند. DXBinteract یادآوری می‌کند که بازده اجاره را نمی‌توان تنها از این ارقام استخراج کرد.

بازده ناخالص

بازده ناخالص برابر اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت خرید است، پیش از هزینه‌های سرویس، خالی‌ماندن واحد، مدیریت و هزینه‌های تأمین مالی. Cavendish Maxwell میانگین بازده ناخالص در H1 ۲۰۲۶ را برای آپارتمان‌ها حدود ۷٪ و برای ویلاها و تاون‌هاوس‌ها ۵٪ اعلام کرد، با Dubai Investments Park با ۹٫۷٪ و International City با ۸٫۹٪ در میان محله‌های آپارتمانی. Engel & Völkers میانگین بازده ناخالص ۶٫۶٪ را در ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد (آپارتمان‌ها ۶٫۹٪، تاون‌هاوس‌ها ۵٫۱٪، ویلاها ۴٫۵٪) و حدود ۶٫۳۴٪ برای اوت. این دو شرکت نمونه‌ها و ماه‌های متفاوتی به کار می‌برند و هیچ‌یک پیش‌بینی درآمد یک خرید مشخص نیست.

آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟ چشم‌اندازهای منتشرشده، یک به یک

جدول هر چشم‌انداز را با نویسنده، تاریخ، روش مطابق توصیف و بازهٔ آن ثبت می‌کند. چشم‌اندازها بر پایهٔ تاریخ انتشار فهرست شده‌اند و رتبه‌بندی نشده‌اند. نخستین‌ها پیش از آغاز جنگ در ۲۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند، که بر شیوهٔ خواندن آن‌ها اثر دارد، و چشم‌اندازهای بعدی درگیری را در میان فرض‌های خود دارند.

اگر جدول را بی‌آن که چشم‌اندازها رتبه‌بندی شوند بخوانیم، سه نکته برجسته است. تنها رقم منتشرشده که به قیمت‌های بالاتر در ۲۰۲۶ اشاره می‌کند پیش‌بینی ۲ فوریهٔ Knight Frank است که پیش از درگیری تهیه شد و پس از آن اظهار ۶ ژوئیهٔ Knight Frank آمد که می‌گفت قیمت‌های بازار عمومی ۵ تا ۲۰٪ کاهش یافته‌اند. تنها بازهٔ عددی برای کاهش در جدول از آنِ Fitch است، اصلاحی تا ۱۵٪، که Fitch در ژوئن گفت ممکن است بزرگ‌تر باشد. بیشتر ورودی‌های دیگر توصیف جهت بدون عدد هستند: سرد شدن ملایم، اصلاح گزینشی، بازتعادل، فلات. مقایسهٔ پیش‌بینی‌ها بنابراین همان‌قدر که ارقام را مقایسه می‌کند واژگان را هم مقایسه می‌کند، که در بخش خواندن یک پیش‌بینی در ادامه به آن پرداخته شده است. برای خواننده‌ای که می‌پرسد «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد»، جدول دامنهٔ پاسخ‌های منتشرشده و تاریخ‌هایی را که این پاسخ‌ها داده شده‌اند نشان می‌دهد.

Rachael Kennerley از Savills بازار را در مرحلهٔ بازتعادل و نه بازگشت توصیف کرد. Moody’s در فوریه گفت سازندگان بزرگ رتبه‌بندی‌شده به دلیل پشتوانهٔ درآمدی قوی و ساختارهای پرداخت با سهم بالای اقساط اولیه در موقعیت مناسبی برای جذب یک کندی ملایم‌اند، و S&P شرکت‌های Damac، Emaar، Omniyat و Sobha Realty را به عنوان سازندگان رتبه‌بندی‌شده با پشتوانهٔ بزرگ و معوقات پرداخت محدود نام برد. این‌ها گزاره‌هایی دربارهٔ وضع مالی سازندگان است، نه دربارهٔ قیمتی که یک خریدار برای یک خانهٔ مشخص می‌پردازد.

نویسندگان چه چیزی را عامل نادرست از کار درآمدن چشم‌اندازشان می‌دانند

چند نویسنده شرایطی را که دیدگاهشان به آن وابسته است بیان کرده‌اند. جدول این اظهارات را گرد می‌آورد تا خواننده ببیند هر منبع خود کدام تحولات را مهم می‌داند. این‌ها هشدارهای خود نویسندگان است و ارزیابی‌هایی نیستند که در اینجا انجام شده باشند.

شرایطی که تعیین می‌کنند «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد»، در چارچوب‌بندی خود نویسندگان، در چهار گروه جای می‌گیرند. برخی به عرضه مربوط‌اند (تحویل‌ها در برابر برنامه، دفعات راه‌اندازی). برخی به تقاضا (ورود جمعیت، گردشگری، احتیاط خریداران). برخی به پول (نرخ‌ها، تأمین مالی، کیفیت دارایی بانک‌ها). برخی به وضعیت منطقه‌ای (کشتی‌رانی، مدت درگیری). منابع آن‌ها را نام می‌برند اما احتمال‌هایی به آن‌ها نسبت نمی‌دهند، و این مقاله هم نمی‌دهد. وقتی نویسنده‌ای می‌گوید اثر بعداً روشن‌تر خواهد شد، چنان که Knight Frank و Cavendish Maxwell می‌گویند، برداشت این است که داده‌های در دسترس در زمان نگارش هنوز پرسش را فیصله نمی‌دادند.

تغییر قیمت و اجاره به تفکیک محله از منابع نام‌برده

داده‌های سطح محله کمیاب‌تر از داده‌های کل شهر است، و هر یک از جدول‌های زیر از یک منبع، یک دوره و یک روش می‌آید، چون آمیختن منابع بر حسب محله روش‌ها را می‌آمیزد. دو جدول نخست از گزارش Q2 ۲۰۲۶ شرکت Cushman & Wakefield Core است، به نقل از Khaleej Times در ۹ اوت ۲۰۲۶ (تغییرات فصل به فصل در میانگین قیمت فروش و اجاره). جدول سوم از گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت Savills است، به نقل از Khaleej Times در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (تغییرات سال به سال اجارهٔ آپارتمان برای ژوئیه تا سپتامبر).

Cushman & Wakefield Core: قیمت‌های فروش، Q2 ۲۰۲۶، فصل به فصل

Cushman & Wakefield Core: اجاره‌ها، Q2 ۲۰۲۶، فصل به فصل

در سطح کل شهر، همان گزارش قیمت‌های فروش را ۴٪ و میانگین اجاره‌ها را ۶٪ نسبت به سه‌ماههٔ قبل پایین نشان می‌داد. این شرکت گفت اصلاح قیمت‌ها در بیشتر زیربازارهای آپارتمان و ویلا به طور فزاینده آشکار است و انتظار می‌رود محله‌های مستقر مصرف‌کننده نهایی نسبتاً تاب‌آور بمانند.

Savills: اجارهٔ آپارتمان و ویلا، Q3 ۲۰۲۶، سال به سال

Savills گفت حرکت‌های فصلی نسبتاً اندک نشانه‌های اولیهٔ تثبیت را نشان می‌دهد، با روندی که میان موقعیت‌ها ناهمگون است. تغییرات سال به سال اجاره در این جدول و تغییرات فصل به فصل در جدول Cushman & Wakefield Core قابل جابه‌جایی نیستند: کاهش ۱۰٪ در یک سه‌ماهه، اگر تکرار شود، بزرگ‌تر از کاهش ۱۰٪ در یک سال است. بررسی Q2 ValuStrat نمای سومی از محله‌ها را از ارزش‌گذاری‌ها و نه اجاره‌ها ارائه می‌دهد: رشد سالانهٔ ارزش سرمایه‌ای ویلاها ۱۷٫۹٪ در Jumeirah Islands، ۱۰٫۷٪ در Emirates Hills و ۱۰٫۰٪ در The Meadows، و رشد فصلی آپارتمان‌ها ۲٫۴٪ در International City، ۱٫۴٪ در Dubai Sports City و ۱٫۱٪ در Al Quoz Fourth. جدول Cushman & Wakefield Core The Meadows را با کاهش ۹٪ در قیمت فروش ویلاها نسبت به سه‌ماههٔ قبل در کنار The Springs نشان می‌دهد، که یادآور است تغییرات فصلی و سالانه، و فروش‌ها و ارزش‌گذاری‌ها، به پرسش‌های متفاوتی پاسخ می‌دهند.

خواندن یک پیش‌بینی پیش از پرسیدن: آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد؟

پیش‌بینی‌ها در این بازار از واژه‌های معمولی با معناهای مشخص استفاده می‌کنند، و یک واژه می‌تواند اندازه‌های متفاوتی از حرکت را بیان کند. تعریف‌های زیر همان‌هایی است که منابع این مقاله به کار برده‌اند. برای نمونه، تحلیل Engel & Völkers میان ملایم‌شدن (رشد کندتر)، اصلاح (تعدیل‌های گزینشی قیمت در بخش‌های معین) و افت بازار (کاهش‌های پایدار و گسترده) تمایز می‌گذارد، و پیش‌بینی Fitch واژهٔ اصلاح را برای کاهشی تا ۱۵٪ به کار می‌برد.

فهرست وارسی برای هر پیش‌بینی

1. نویسنده و تاریخ را مشخص کنید. پیش‌بینی‌ای که پیش از ۲۸ فوریهٔ ۲۰۲۶ نوشته شده، بدون در نظر گرفتن درگیری به عنوان ورودی نوشته شده است.
2. معیار را مشخص کنید: میانگین معاملات، میانه، شاخص ارزش‌گذاری یا قیمت درخواستی، و بخش بازار را: کل مسکونی، آپارتمان‌ها، ویلاها، پرایم، آف‌پلن یا آماده.
3. افق و نقطهٔ آغاز را مشخص کنید. ۱۵٪ پیش‌بینی Fitch از ژوئیهٔ ۲۰۲۵ تا پایان ۲۰۲۶ ادامه دارد، بنابراین بخشی از آن هم‌اکنون در داده‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ وجود دارد.
4. فرض‌های بیان‌شده را مشخص کنید. S&P و IMF هر دو فرضی منطقه‌ای بیان می‌کنند؛ Moody’s و Savills فرض‌های جمعیتی و عرضه را.
5. مشخص کنید عدد برآورد نقطه‌ای است یا یک بازه، و آیا نویسنده می‌گوید چه چیزی آن را تغییر می‌دهد.
6. با نتیجهٔ گزارش‌شده بر همان معیار مقایسه کنید. پیش‌بینی قیمت‌های پرایم را نمی‌توان با میانگین کل شهر آزمود.

خود DLD روشن‌ترین سلب مسئولیت را در این باره ارائه می‌دهد: در صفحهٔ شاخص بیان می‌کند که ادعای دقت پیش‌بینی ندارد و عوامل کلان اقتصادی خارجی در مدل آن لحاظ نشده‌اند. همین محدودیت دربارهٔ هر چشم‌انداز این مقاله صدق می‌کند. این‌که آیا قیمت املاک دبی افزایش خواهد یافت پرسشی دربارهٔ آینده است، در حالی که منابع فقط می‌توانند آنچه اندازه‌گیری شده و آنچه نویسندگانشان انتظار دارند را گزارش کنند.

درصدها نامتقارن هم عمل می‌کنند، که بر شیوهٔ خواندن پیش‌بینی افتی که رشدی پس از آن می‌آید اثر دارد. افت ۱۵٪ یعنی ۸۵٪ قیمت آغازین باقی می‌ماند، و برای بازگشت به آن رشد ۱۷٫۶٪ لازم است (۰٫۱۵ / ۰٫۸۵). افت ۹٫۷٪ به ۱۰٫۷٪ نیاز دارد. بنابراین پیش‌بینی اصلاح ۱۵٪ و سپس رشد ۱۵٪ به قیمت آغازین بازنمی‌گردد؛ به ۹۷٫۷۵٪ آن می‌رسد (۰٫۸۵ × ۱٫۱۵). به همین ترتیب، کاهش فصلی ۴٫۸٪ اگر چهار فصل تکرار شود به افت سالانهٔ ۱۷٫۹٪ می‌انجامد (۱ – ۰٫۹۵۲ به توان ۴)، که هیچ منبعی پیش‌بینی نمی‌کند؛ این مثال فقط نشان می‌دهد چرا نباید یک سه‌ماهه را سالانه کرد.

مطالب مرتبط در این سایت

این مقاله به قیمت‌ها، معاملات، عرضه و چشم‌اندازها می‌پردازد. موضوع‌های مرتبط جداگانه پوشش داده شده‌اند: تاریخچهٔ سقوط و داشبورد شاخص‌ها برای ۲۰۰۸-۲۰۲۶، نحوهٔ عملکرد حمایت از خریدار در دبی برای حساب امانی و ثبت، راهنمای خریدار آف‌پلن برای طرح‌های پرداخت و قواعد انتقال، راهنمای وام مسکن برای تأمین مالی بانکی، راهنمای قیمت هر متر مربع به تفکیک محله، راهنمای زمان‌بندی خرید و راهنمای بازار املاک دبی. برای معرفی محله‌ها: آپارتمان‌های Jumeirah Village Circle و مقایسهٔ Downtown با Marina، و برای شرایط مالکیت: فری‌هولد و لیزهولد در دبی و مالیات‌ها و هزینه‌ها در دبی.

سوالات متداول

آیا قیمت املاک دبی در ۲۰۲۷ افزایش می‌یابد؟

هیچ منبع نقل‌شده در اینجا احتمالی منتشر نمی‌کند. پیش‌بینی فوریهٔ ۲۰۲۶ Knight Frank سال ۲۰۲۶ را پوشش می‌داد و پیش از درگیری تهیه شد. Moody’s از فوریهٔ ۲۰۲۶ سرد شدن ملایم را طی ۱۲ تا ۱۸ ماه انتظار داشت، S&P گفت تحویل‌های ۲۰۲۷-۲۰۲۸ می‌تواند اصلاح را در آپارتمان‌های سرمایه‌گذارمحور شتاب دهد، و IMF بازگشت رشد ۷٫۷٪ تولید ناخالص داخلی امارات در ۲۰۲۷ را مشروط به عادی‌شدن کشتی‌رانی پیش‌بینی کرد. این‌که آیا قیمت املاک دبی در ۲۰۲۷ افزایش خواهد یافت یک پیش‌بینی است، و این مقاله منابع را بدون ارائهٔ پیش‌بینی گزارش می‌کند.

آیا قیمت املاک دبی در ۲۰۲۶ در حال کاهش است؟

شاخص‌ها هم‌نظر نیستند. Cavendish Maxwell در اوت میانگین AED ۱٬۶۳۶ ($۴۴۵) به ازای هر sq ft داشت، با ۱٫۷٪ کاهش نسبت به سال قبل. ValuStrat شاخص خود را در ژوئن حدود ۱۰٪ پایین‌تر از اواخر فوریه و در Q3 تقریباً بدون تغییر داشت. REIDIN آپارتمان‌ها را ۰٫۴٪ و ویلاها را ۱٫۱٪ پایین‌تر در Q3 داشت. CBRE قیمت فروش را در Q2 به میزان ۱٫۹٪ بالاتر از سال قبل داشت. Knight Frank در اظهار ۶ ژوئیهٔ خود گفت قیمت‌های بازار عمومی بسته به موقعیت ۵ تا ۲۰٪ کاهش یافته‌اند. پاسخ به پرسش «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» بنابراین از هر منبع به شکلی متفاوت بیان می‌شود.

کدام شاخص قیمت املاک دبی را دقیق‌تر می‌سنجد؟

ناشر هیچ‌کدام را معیار قطعی توصیف نمی‌کند. شاخص DLD از روش هدونیک استفاده می‌کند و می‌گوید معیار دقتی ارائه نمی‌دهد، ValuStrat از ارزش‌گذاری‌ها استفاده می‌کند، و شرکت‌های مشاوره از میانگین یا میانهٔ فروش‌های ثبت‌شده. هر یک به پرسشی متفاوت پاسخ می‌دهد، چنان که جدول روش‌ها نشان می‌دهد، و مقایسهٔ دو دوره باید هنگام پرسیدن «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» یا کاهش می‌یابد از همان شاخص استفاده کند.

چه مقدار مسکن جدید در دبی در راه است؟

Moody’s حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانه را طی ۲۰۲۶-۲۰۲۸ شمرد، Cushman & Wakefield Core حدود ۵۵٬۶۰۰ تحویل در ۲۰۲۶ و بیش از ۶۰٬۰۰۰ در ۲۰۲۷، Knight Frank بیش از ۱۶۰٬۰۰۰ واحد در پایپ‌لاین ثبت‌شدهٔ ۲۰۲۶، و Cavendish Maxwell ۱۶۲٬۵۰۰ واحد برنامه‌ریزی‌شده برای ۲۰۲۷. Cavendish Maxwell انتظار دارد از ۴۷٬۰۰۰ واحد برنامه‌ریزی‌شده برای H2 ۲۰۲۶، تکمیل ۱۴٬۰۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰ واحد انجام شود. ارقام برنامه‌ریزی‌شده و تحویل‌شده با هم تفاوت دارند، و به همین دلیل پرسش «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» تا حدی به این بستگی دارد که چه مقدار از برنامه تکمیل شود.

مؤسسه‌های رتبه‌بندی دربارهٔ بازار املاک چه می‌گویند؟

Moody’s از فوریهٔ ۲۰۲۶ سرد شدن ملایم و کاهش ملایم قیمت آپارتمان را طی ۱۲ تا ۱۸ ماه انتظار داشت. Fitch اصلاحی تا ۱۵٪ پیش‌بینی کرد و در ژوئن ۲۰۲۶ گفت ممکن است بزرگ‌تر باشد. S&P گفت قیمت‌ها فقط اندکی کاهش یافته‌اند و تحویل‌های ۲۰۲۷-۲۰۲۸ می‌تواند اصلاح را در آپارتمان‌های سرمایه‌گذارمحور شتاب دهد. IMF در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ مواجهه بانک‌ها با املاک را مهار‌شده توصیف کرد.

به گفتهٔ نویسندگان، چه چیزی این چشم‌اندازها را تغییر می‌دهد؟

نویسندگان عرضهٔ تحویل‌شده در برابر برنامه، ورود جمعیت و گردشگری، نرخ‌های بهره و تأمین مالی، کیفیت دارایی بانک‌ها و مدت درگیری منطقه‌ای را نام می‌برند. پیش‌بینی‌های IMF بازگشایی تدریجی هرمز را از مارس ۲۰۲۷ فرض می‌کنند. Cushman & Wakefield Core و ValuStrat می‌گویند تأخیرها می‌تواند پایپ‌لاین تحویل‌شده را کاهش دهد. بخش شرایط بیان‌شده توسط نویسندگان هر یک را با تاریخ آن فهرست می‌کند.

چند نفر در دبی زندگی می‌کنند و آیا این عدد رو به رشد است؟

مؤسسهٔ داده و آمار دبی در ظهر ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ شمار ۴٬۸۰۷٬۱۸۵ نفر از ساکنان معمول را اعلام کرد، با ۲۲۶٬۸۸۵ نفر افزایش نسبت به ۴٬۵۸۰٬۳۰۰ در پایان ۲۰۲۵. در ۲۰۲۵ جمعیت حدود ۳۳۲٬۰۰۰ نفر رشد کرد. Moody’s و Fitch هر دو ورود جمعیت را به عنوان متغیری در دیدگاه خود دربارهٔ بازار نام می‌برند، و در پرسش «آیا قیمت املاک دبی افزایش می‌یابد» جمعیت یک ورودی است، نه یک خروجی.

اجاره‌ها در ۲۰۲۶ در چه وضعی‌اند؟

ارقام بسته به منبع و معیار متفاوت‌اند: شاخص Cavendish Maxwell در ژوئن ۷٫۸٪ بالاتر از سال قبل بود، CBRE میانگین اجاره‌ها را در Q2 به میزان ۲٫۶٪ پایین‌تر از سال قبل داشت، شاخص اجارهٔ ValuStrat ۱٫۷٪ بالاتر از سال قبل بود، و Savills اجارهٔ آپارتمان را در Q3 در هر محلهٔ فهرست‌شده سال به سال پایین‌تر گزارش کرد، از ۰٫۴٪ در International City فازهای ۲ و ۳ تا ۱۲٫۸٪ در Dubai Marina.

آیا نرخ بهرهٔ امارات بر قیمت املاک دبی اثر می‌گذارد؟

نرخ پایه در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ به ۳٫۹٪ رسید، پس از آن که فدرال رزرو محدودهٔ خود را به ۳٫۷۵٪-۴٪ افزایش داد. Moody’s در فوریه نرخ‌های پایین‌تر را در میان پشتوانه‌های توان پرداخت برشمرد، و Savills شرایط تأمین مالی را در میان عواملی که با رسیدن تحویل‌ها اهمیت دارند فهرست می‌کند. هیچ منبع نقل‌شده‌ای اثر افزایش ۲۵ نقطهٔ پایه را بر قیمت‌ها کمّی نمی‌کند.

داده‌های اصلی را از کجا می‌توان یافت؟

داده‌های معاملات را اداره زمین و املاک دبی منتشر می‌کند، جمعیت و تولید را مؤسسهٔ داده و آمار دبی، گردشگری را اداره اقتصاد و گردشگری، نرخ‌ها را بانک مرکزی امارات، و پیش‌بینی‌های کلان را IMF و EIA. سری‌های قیمت و عرضه از شرکت‌های مشاوره مانند Savills، Cavendish Maxwell، Knight Frank، CBRE، Cushman & Wakefield Core، ValuStrat و REIDIN می‌آیند که هر یک روش خود را دارد.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: داده‌های ۲۰۲۵ DLD از طریق Gulf News، انتشار Q1 ۲۰۲۶ DLD، داده‌های H1 ۲۰۲۶ DLD از طریق Emirates 24|7، صفحهٔ شاخص قیمت فروش مسکونی DLD، بیانیهٔ کارشناسان IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶، چشم‌انداز اقتصاد جهانی IMF، اکتبر ۲۰۲۶، The National دربارهٔ چشم‌انداز IMF، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶، The National دربارهٔ Moody’s، ۱۰ فوریه ۲۰۲۶، Khaleej Times دربارهٔ S&P Global Ratings، ۷ اکتبر ۲۰۲۶، Fortune دربارهٔ Fitch و Moody’s، ۱ ژوئن ۲۰۲۶، Gulf News دربارهٔ Fitch، ۲۹ مه ۲۰۲۵، بررسی بازار مسکونی دبی Knight Frank، Q4 ۲۰۲۵، تحلیل فروش US$10m Knight Frank، ۶ ژوئیه ۲۰۲۶، Gulf News دربارهٔ CBRE Q2 ۲۰۲۶، انتشار Q3 ۲۰۲۶ Savills از طریق Zawya، گزارش بازار مسکونی دبی Savills، Q3 ۲۰۲۶، Khaleej Times دربارهٔ اجاره‌های Savills، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶، انتشار H1 ۲۰۲۶ Cavendish Maxwell از طریق Zawya، انتشار Q3 ۲۰۲۶ Cavendish Maxwell از طریق Zawya، قیمت‌های اوت ۲۰۲۶ Cavendish Maxwell از طریق Zawya، بررسی بازار املاک دبی ValuStrat، Q2 ۲۰۲۶ از طریق Zawya، Dubai Chronicle دربارهٔ داده‌های DDSE و ValuStrat، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶، Khaleej Times دربارهٔ Cushman & Wakefield Core، Q2 ۲۰۲۶، ۹ اوت ۲۰۲۶، Khaleej Times دربارهٔ Cushman & Wakefield Core، H1 ۲۰۲۶، ۲۰ اوت ۲۰۲۶، Khaleej Times دربارهٔ پایپ‌لاین تا ۲۰۳۰، ۱۵ اوت ۲۰۲۶، تحلیل قیمت دبی Engel & Völkers، ۹ سپتامبر ۲۰۲۶، صفحهٔ گزارش H1 ۲۰۲۶ دبی Engel & Völkers، گزارش سپتامبر ۲۰۲۶ fäm Properties (DXBinteract، سوابق DLD)، بینش‌های بازار املاک دبی REIDIN، Q3 ۲۰۲۶، ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶، Gulf News دربارهٔ داده‌های جمعیت DDSE، ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶، Emirates 24|7 دربارهٔ داده‌های جمعیت DDSE، ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶، Zawya دربارهٔ نرخ پایهٔ CBUAE، سپتامبر ۲۰۲۶، چشم‌انداز انرژی کوتاه‌مدت EIA، ۶ اکتبر ۲۰۲۶، Al Jazeera دربارهٔ کشتی‌رانی در هرمز، ۱۲ اکتبر ۲۰۲۶، Gulf News دربارهٔ داده‌های بازدیدکنندگان DET، ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۶، دفتر رسانه‌ای دبی دربارهٔ گردشگری ۲۰۲۵، ۹ فوریه ۲۰۲۶.