آیا بازار ملک دبی سقوط میکند؟ آنچه دادههای ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۶ نشان می‌دهد
آیا بازار ملک دبی سقوط میکند؟ هیچ‌کس نمی‌تواند این پرسش را تنها از روی داده‌ها پاسخ دهد و این مقاله هم تلاشی برای چنین پاسخی نمیکند. کاری که این مقاله انجام می‌دهد آن است که، تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶، آنچه سوابق منتشرشده نشان میدهند را کنار هم بگذارد: قیمتها در اصلاح ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ و در دورهٔ افت ملایم ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ تا چه اندازه پایین آمدند، چه قواعدی برای «پیشفروش (off-plan)» و چه سقف‌هایی برای وام بانکی امروز وجود دارد و از چه زمانی اعمال شده است، «اداره زمین دبی (DLD)» و شرکتهای مشاور برای ۲۰۲۵ و برای نه ماه نخست ۲۰۲۶ چه گزارش کرده‌اند، حجم خط لولهٔ عرضه بر پایهٔ چهار شمارشگر مختلف چقدر است، و تحلیلگران می‌گویند کدام شاخصها را زیر نظر دارند. هر رقم با منبع و تاریخ خود آمده است و مبالغ به «AED (درهم امارات)» همراه با معادل دلار آمریکا در داخل پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار نشان داده شده‌اند.
کسانی که عبارت «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» را در موتور جست‌وجو می‌نویسند معمولاً یک احتمال می‌خواهند. این راهنما هیچ احتمالی نمی‌دهد، چون هیچیک از منابعی که به کار رفته‌اند احتمالی قابل آزمون منتشر نکرده است، و پیشبینی قیمتی از خود نیز اضافه نمیکند. دیدگاه‌های اشخاص ثالث، یعنی Moody’s، S&P Global Ratings، Fitch Ratings و «صندوق بین‌المللی پول (IMF)»، با تاریخ و در صورت ذکر شدن، با روش آن‌ها گزارش میشوند. مقاله همچنین چند محاسبهٔ عملی می‌سازد که خواننده می‌تواند دوباره از آن‌ها استفاده کند: افتی به‌اندازهٔ فلان درصد برای مالکی که وام گرفته چه معنایی دارد، قیمت چند درصد باید بالا برود تا افتی جبران شود، و ارقام منتشرشدهٔ عرضه چگونه به تحویلهای واقع‌بینانه تبدیل میشوند.
آیا بازار ملک دبی سقوط میکند؟ واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
جدول زیر پیش از بخش‌هایی که آن‌ها را توضیح میدهند، اعداد اصلی را کنار هم می‌گذارد. در این جدول سنجه‌هایی با هم آمیخته‌اند که قابل جایگزینی با یکدیگر نیستند (ارزش معاملات، میانگین قیمت به‌ازای هر فوت مربع و شاخص‌های ارزش‌گذاری)؛ برای همین هر ردیف منبع و دورهٔ خود را نام می‌برد.
| پرسش | وضعیت در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| قیمتها در ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ چقدر افت کردند؟ | برآوردها، بسته به شاخص و تاریخ، از حدود ۴۰ تا ۵۰٪ تا حدود ۵۸٪ پایینتر از اوج سه‌ماههٔ سوم ۲۰۰۸ است | Fitch به نقل از Fortune، ۱ ژوئن ۲۰۲۶؛ نظرسنجی Reuters، ۲۰ ژوئیه ۲۰۱۱؛ Cluttons، نیمهٔ نخست ۲۰۱۳ |
| قیمتها در ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ چقدر افت کردند؟ | ۲۲٫۳٪ پایینتر از اوج میانهٔ ۲۰۱۴ در Q3 ۲۰۱۸ و ۳۱٫۱٪ در Q3 ۲۰۱۹ بر پایهٔ شاخص ValuStrat | ValuStrat به نقل از Argaam و Middle East Construction News |
| ۲۰۲۵ چه چیزی ثبت کرد؟ | حدود ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش AED ۹۱۷ میلیارد ($۲۴۹٫۷ میلیارد)، با رشد ۲۰٪ نسبت به ۲۰۲۴ | دادههای DLD به نقل از Gulf News، ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶ |
| حجم معاملات Q3 ۲۰۲۶ چه شد؟ | معاملات مسکونی حدود ۳۴٬۵۰۰ مورد و AED ۷۰٫۸ میلیارد ($۱۹٫۳ میلیارد)، با افت ۳۸٪ و ۴۶٪ نسبت به سال پیش | Savills، گزارش Q3 ۲۰۲۶ |
| قیمتها چه می‌کنند؟ | Savills: آپارتمانها AED ۱٬۸۱۷ ($۴۹۵) به‌ازای هر فوت مربع، با افت ۴٫۸٪ نسبت به فصل قبل؛ ValuStrat: تقریباً بدون تغییر | Savills؛ ValuStrat به نقل از Dubai Chronicle، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ |
| چه مقدار عرضه در راه است؟ | حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد تحویلی در ۲۰۲۶ بر پایهٔ شمارش Cushman & Wakefield Core؛ Moody’s حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانه را برای ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ میشمارد | Cushman & Wakefield Core؛ Moody’s، ۱۰ فوریه ۲۰۲۶ |
| آژانس‌ها چه می‌گویند؟ | Moody’s افتهای ملایم مطلق را در برخی بخشهای آپارتمانی محتمل می‌داند؛ S&P میگوید تحویلهای ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۸ میتوانند اصلاح را سرعت دهند | Moody’s؛ S&P Global Ratings، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| IMF دربارهٔ بانکها چه میگوید؟ | IMF قرارگرفتن بانکها در معرض بخش املاک را مهارشده توصیف میکند (ژوئیه ۲۰۲۶) | بیانیهٔ کارشناسان IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶ |
| نرخ پایهٔ امارات کجاست؟ | ۳٫۹٪ از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶، پس از ۳٫۶۵٪ | تصمیم بانک مرکزی امارات (CBUAE) به نقل از Zawya |
«سقوط» و «اصلاح» در داده‌ها به چه معناست
تحلیلگران و رسانه‌ها واژه‌های «سقوط»، «اصلاح»، «ملایم‌شدن» و «تثبیت» را با مسامحه به کار می‌برند و هنگام مقایسهٔ منابع این تفاوت اهمیت دارد. در منابعی که در اینجا استفاده شده‌اند، سقوط با اندازه و سرعت افت از اوج تا کف توصیف می‌شود: دورهٔ ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ با افتی میان ۴۰ تا ۵۸٪ در حدود سه سال همان دوره‌ای است که خود منابع آن را سقوط می‌نامند. اصلاح افتی کوچک‌تر است، معمولاً در حد یک رقم یا چند درصد دورقمی؛ عدد ۱۵٪ که Fitch برای ژوئیه ۲۰۲۵ تا پایان ۲۰۲۶ بیان کرده و Fortune گزارش داده است، در همین قالب مطرح شد. ملایم‌شدن یا تثبیت قیمت‌هایی را توصیف میکند که ثابت یا اندکی پایین‌ترند.
چرا دو شاخص میتوانند با هم اختلاف داشته باشند
DLD هر فروش ثبت‌شده را ثبت میکند، اما «شاخص» قیمت که از این سوابق ساخته می‌شود به روش نیاز دارد. Savills میانگین قیمت هر فوت مربع را برای همهٔ آپارتمانهای ثبت‌شده منتشر میکند و این میانگین با ترکیب واحدهای فروخته‌شده جابه‌جا می‌شود. در گزارش Q3 ۲۰۲۶ این شرکت، میانگین قیمت آپارتمان AED ۱٬۸۱۷ ($۴۹۵) به‌ازای هر فوت مربع بود، یعنی ۴٫۸٪ کمتر از فصل پیش، در حالی که سنجهٔ «مقایسهٔ یکسان»، که واحدهای مشابه را با هم می‌سنجد، ۱٫۷٪ کاهش نشان می‌داد (Savills به نقل از Zawya). میانگین ویلا و تاون‌هاوس ۳٫۳٪ افت کرد، اما سنجهٔ مقایسهٔ یکسان بدون تغییر ماند. هیچیک از این دو عدد غلط نیست. آن‌ها به دو پرسش متفاوت پاسخ میدهند: اولی می‌پرسد فروش میانگین چه شکلی داشت و دومی می‌پرسد برای خانه‌های قابل‌مقایسه چه اتفاقی افتاد.
شاخص‌های مبتنی بر ارزش‌گذاری، مانند شاخص ValuStrat که برای ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ نقل شده است، به‌جای میانگین‌گرفتن از فروش‌ها، ارزش سرمایه‌ای یک نمونهٔ ثابت از املاک را برآورد می‌کنند. برآوردهای قدیمی‌تر از افت ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ از شاخص‌های شرکتهای مشاور (Cluttons) و نظرسنجی از تحلیلگران (Reuters) میآیند و به همین دلیل ده واحد درصد یا بیشتر با هم فاصله دارند.
خواندن یک عدد تیتری در پنج گام
- سنجه را بررسی کنید: ارزش معاملات، تعداد معاملات، میانگین قیمت به‌ازای هر فوت مربع، یا یک شاخص ارزش‌گذاری.
- مبنا را بررسی کنید: نسبت به سال پیش، نسبت به فصل پیش، یا نسبت به یک اوج.
- دامنه را بررسی کنید: فقط مسکونی، همهٔ املاک از جمله تجاری و زمین، یا یک بخش مشخص مانند خانه‌های گران‌قیمت بالای AED ۱۰ میلیون.
- زمان‌بندی را بررسی کنید: فروش‌ها در زمان ثبت شمرده میشوند و Cavendish Maxwell بخشی از افت Q3 ۲۰۲۶ را به تأخیر در تسویهٔ ثبت‌ها نسبت داد (Khaleej Times، ۷ اکتبر ۲۰۲۶).
- بررسی کنید که عدد، ثبت آنچه رخ داده است یا پیشبینی است، و چه کسی آن را گفته است.
درصدها همچنین نامتقارن‌اند. افت ۵۰٪ برای جبران به رشد ۱۰۰٪ نیاز دارد، افت ۳۱٫۱٪ به حدود ۴۵٫۱٪ و افت ۱۵٪ به حدود ۱۷٫۶٪. بنابراین اندازهٔ بازیابی به نقطهٔ شروع بستگی دارد و نمی‌توان آن را فقط از روی افت خواند.
آیا بازار ملک دبی دوباره سقوط میکند؟ اصلاح ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ در اعداد
تنها دوره‌ای از عصر مالکیت کامل (فری‌هولد) در دبی که منابع آن را سقوط توصیف می‌کنند، دوره‌ای است که پس از سه‌ماههٔ سوم ۲۰۰۸ آغاز شد. اندازهٔ افت به این بستگی دارد که چه کسی و در چه زمانی آن را سنجیده است؛ بنابراین جدول زیر هر برآورد منتشرشده را فهرست میکند و یکی را برنمی‌گزیند.
| منبع و تاریخ | سنجه | عدد منتشرشده |
|---|---|---|
| نظرسنجی Reuters از ۱۱ بانک، شرکت سرمایه‌گذاری و مؤسسهٔ پژوهشی، ۲۰ ژوئیه ۲۰۱۱ | برآورد میانه از افت نسبت به اوج Q3 ۲۰۰۸ | ۵۸٪؛ این نظرسنجی افت بیشتری حدود ۱۰٪ را نیز انتظار داشت |
| Cluttons، گزارش نیمهٔ نخست ۲۰۱۳، به نقل از Gulf News | افت پس از رکود تا کف Q2 ۲۰۰۹ | ۴۹٫۷٪؛ ارزش‌ها در آن زمان ۳۶٫۹٪ بالاتر از آن کف و ۳۱٫۱٪ پایینتر از اوج ۲۰۰۸ بودند |
| Fitch Ratings (مصاحبه با Anton Lopatin)، به نقل از Fortune، ۱ ژوئن ۲۰۲۶ | اندازهٔ سقوط ۲۰۰۹ | قیمتها ۴۰ تا ۵۰٪ افت کردند |
| S&P Global Ratings، یادداشتی دربارهٔ پیش‌بینی‌های ۲۰۱۹ و ۲۰۲۰ | سطح قیمتها در همان یادداشت | نزدیک به سطوحی که آخرین بار در ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۰ دیده شد |
سه نکته جلب توجه میکند. نخست، ارقام منتشرشده میان ۴۰٪ و ۵۸٪ جمع میشوند، بنابراین یک عدد واحد برای «سقوط» وجود ندارد. دوم، تاریخ اوج و کف متفاوت است: نظرسنجی Reuters سه‌ماههٔ سوم ۲۰۰۸ را اوج میگیرد و گزارش Cluttons کف را در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۰۹ می‌گذارد، در حالی که پاسخ‌دهندگان نظرسنجی در ژوئیه ۲۰۱۱ همچنان افت بیشتری را انتظار داشتند؛ پس کف هنوز مورد توافق نبود. سوم، این نظرسنجی نشان داد شرکت‌کنندگان در ۲۰۱۱ شرایط را چگونه می‌دیدند. پاسخ‌دهندگان برآورد کردند که عرضه نزدیک به یک‌سوم از تقاضا بیشتر است، حدود ۱۸٬۰۰۰ خانهٔ جدید تا پایان ۲۰۱۱ قرار بود تکمیل شود و احتمال میانهٔ بازیابی برای ۲۰۱۱ صفر، برای ۲۰۱۲ برابر ۲۵٪ و برای ۲۰۱۳ پنجاه‌پنجاه بود. همان گزارش بدهی‌های دبی و شرکتهای آن را حدود $۱۱۳ میلیارد، برابر ۱۳۸٪ تولید ناخالص داخلی، ذکر کرد (آرشیو Arab News، ۲۱ ژوئیه ۲۰۱۱).
چگونگی حل‌وفصل آن بدهی بخشی از تاریخ است. IMF در ژوئیه ۲۰۱۴ اشاره کرد که حدود $۲۰ میلیارد از بدهی دولت دبی به بانک مرکزی و به ابوظبی با نرخ‌های بهرهٔ کاهش‌یافته تمدید شده بود (اطلاعیهٔ IMF شمارهٔ 14/327). ارقام Cluttons نیز نشان میدهند بازیابی چقدر می‌تواند طول بکشد: حتی پس از رشد ۳۶٫۹٪ از کف، ارزش‌ها در نیمهٔ نخست ۲۰۱۳ همچنان ۳۱٫۱٪ پایینتر از اوج ۲۰۰۸ بودند (Gulf News).
کسانی که می‌پرسند «آیا بازار ملک دبی دوباره سقوط میکند» در عمل می‌پرسند که آیا افتی با این اندازه محتمل است. بخشهای زیر آنچه را که منابع ۲۰۲۶ دربارهٔ قواعد، سقف‌های بانکی، عرضه و تقاضا گزارش می‌کنند بیان می‌کنند، از جمله دو ویژگی که بر آن‌ها تأکید دارند: سهم بزرگ پیشفروش در فروش‌ها و عرضهٔ رو به افزایش.
افت ملایم ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰: کاهشی کندتر و کوچک‌تر
قیمتها پس از ۲۰۰۹ دوباره بالا رفتند و در میانهٔ ۲۰۱۴ به اوج تازه‌ای رسیدند. IMF در اطلاعیهٔ ژوئیه ۲۰۱۴ خود دربارهٔ این وضع هشدار داده بود و گفته بود چرخهٔ املاک رو به تقویت، به‌ویژه در بازار مسکونی دبی، می‌تواند تقاضای سفته‌بازانه را جذب کند. اعضای هیئت‌مدیره مشوق کارمزدهای اضافی بر فروش مجدد املاک در مدت کوتاه شدند و افزایش کارمزد ثبت املاک در دبی و اقدامات احتیاطی کلان هدفمند را خوشامد گفتند (IMF، ۳ ژوئیه ۲۰۱۴).
کاهشی که پس از آن آمد کندتر و کم‌عمق‌تر از کاهش نخست بود. ValuStrat اوج آن دورهٔ صعود را به ژوئن ۲۰۱۴ نسبت داد و در سپتامبر ۲۰۱۸ گزارش کرد میانگین قیمت فروش مسکونی به سطح ژانویه ۲۰۱۷ بازگشته است (Gulf News).
| منبع و دوره | سنجه | عدد منتشرشده |
|---|---|---|
| ValuStrat، Q3 ۲۰۱۸، به نقل از Argaam (۲۸ سپتامبر ۲۰۱۸) | قیمت‌های مسکونی نسبت به اوج میانهٔ ۲۰۱۴ | ۲۲٫۳٪ پایینتر از اوج |
| یادداشت S&P Global Ratings، به نقل از Middle East Construction News | قیمتها و اجاره‌های اسمی از اوج نیمهٔ دوم ۲۰۱۴ | ۲۵ تا ۳۳٪ کاهش؛ سناریوی پایه افت بیشتر ۵ تا ۱۰٪ در ۲۰۱۹ و تثبیت در ۲۰۲۰ |
| ValuStrat، Q3 ۲۰۱۹، به نقل از Middle East Construction News | ارزش‌های سرمایه‌ای در سراسر شهر از اوج‌های میانهٔ ۲۰۱۴؛ افت طی سال | ۳۱٫۱٪ پایینتر از اوج؛ ۱۱٫۲٪ افت سالانه |
| CBRE، دسامبر ۲۰۲۲، به نقل از Middle East Construction News (۱۱ ژانویه ۲۰۲۳) | میانگین قیمتها نسبت به اوج ۲۰۱۴ | آپارتمانها ۲۱٫۵٪ پایینتر؛ ویلاها ۴٫۲٪ پایینتر |
افت حدود ۳۱٪ در ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰ بر پایهٔ سنجهٔ ValuStrat از برآوردهای ۴۰ تا ۵۸٪ برای ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ کوچک‌تر است و از اوج حدود پنج سال طول کشید، نه حدود سه سال. S&P ضعف را به «شکاف ادامه‌دار میان عرضه و تقاضا» مربوط کرد و گفت اگر سازندگان بزرگ در بازاری ضعیف به راه‌اندازی پروژه‌ها ادامه دهند، افتی تندتر ممکن است رخ دهد (Middle East Construction News).
حساب بازیابی نیز آموزنده است. دادههای CBRE نشان میدهند تا دسامبر ۲۰۲۲ آپارتمان میانگین هنوز ۲۱٫۵٪ پایینتر از اوج ۲۰۱۴ بود، یعنی هشت سال پس از اوج، در حالی که ویلای میانگین ۴٫۲٪ پایینتر بود. CBRE همچنین ۹۰٬۸۸۱ معاملهٔ مسکونی ثبت‌شده را در ۲۰۲۲ گزارش کرد، بیشتر از اوج ۲۰۰۹ با حدود ۸۱٬۱۸۲ معامله (CBRE به نقل از Middle East Construction News). بنابراین تعداد معاملات پیش از قیمت آپارتمانها از اوج پیشین گذشت.
پس از ۲۰۰۸ چه چیزی تغییر کرد: حساب امانی (escrow)، دفتر ثبت موقت و قواعد سازندگان
درگاه رسمی قوانین دبی اصلی‌ترین حمایت‌های پیشفروش را منتشر میکند. دو مورد از آن‌ها به دوران نزدیک اوج ۲۰۰۸ برمی‌گردد. جدول زیر آنچه را هر متن میگوید فهرست میکند و از شماره‌های مادهٔ ترجمهٔ انگلیسی در همان درگاه استفاده میکند (متن عربی ملاک است).
| قاعده | تاریخ | چه مقرر میکند |
|---|---|---|
| قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، حساب‌های امانی برای توسعهٔ املاک | صادرشده در ۶ مه ۲۰۰۷ | پرداختهای خریدار پیشفروش به یک حساب امانی پروژه نزد یک نمایندهٔ معتبر حساب امانی واریز می‌شود (مواد ۲ و ۷)؛ هر پروژه به حساب جداگانهٔ خود نیاز دارد و وجوه برای ساخت همان پروژه اختصاص دارند و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن‌ها را توقیف کنند (مادهٔ ۹)؛ اداره دفتر ثبت سازندگان املاک را نگه می‌دارد (مادهٔ ۴) و باید تبلیغ پیشفروش را مجاز کند (مادهٔ ۵) |
| قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، نگهداری مبلغ پس از تکمیل | همان قانون | پس از گواهی تکمیل، نمایندهٔ حساب امانی ۵٪ از کل ارزش حساب را نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد میکند (مادهٔ ۱۴)؛ در توقف اضطراری، نماینده با اداره مشورت میکند تا پروژه تکمیل شود یا وجوه به سپرده‌گذاران بازگردد (مادهٔ ۱۵) |
| قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، دفتر ثبت موقت املاک | صادرشده در ۱۴ اوت ۲۰۰۸ | فروش‌های پیشفروش باید در دفتر ثبت موقت وارد شوند وگرنه باطل‌اند (مادهٔ ۳ بند ۱)؛ سازنده نمی‌تواند پیش از داشتن زمین و مجوزها پیشفروش را آغاز کند یا بفروشد (مادهٔ ۴)؛ قراردادهای پیش‌فروشی که پیش از تأیید پروژه امضا شده باشند باطل و بی‌اثرند (مادهٔ ۱۰)؛ به خریداری که پرداخت نکرده است ۳۰ روز مهلت اخطار داده می‌شود و پس از آن سازنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند و پس از کسر حداکثر ۳۰٪ از پرداخت‌ها وجه را بازگرداند (مادهٔ ۱۱) |
| اقدامات مورد اشارهٔ IMF، ۲۰۱۴ | ژوئیه ۲۰۱۴ | کارمزد ثبت بالاتر در دبی، اقدامات احتیاطی کلان هدفمند و پیشنهاد کارمزد بر فروش‌های سریع |
| سقف‌های وام مسکن بانک مرکزی، به گزارش MEED | ۳۰ اکتبر ۲۰۱۳ | سقف نسبت وام به ارزش بر حسب خریدار و ملک؛ ۵۰٪ برای پیشفروش؛ حداکثر مدت ۲۵ سال؛ اقساط محدود به نصف درآمد ماهانه |
تاریخ‌ها در اینجا اهمیت دارند. قانون حساب امانی در مه ۲۰۰۷ صادر شد، یعنی حدود پانزده ماه پیش از اوج سه‌ماههٔ سوم ۲۰۰۸ که نظرسنجی Reuters مشخص میکند؛ پس پاسخی به افت نبود. قانون دفتر ثبت موقت در ۱۴ اوت ۲۰۰۸ دنبال آن آمد، یعنی درون همان فصلی که نظرسنجی اوج می‌داند. آنچه این قواعد نشان میدهند چارچوبی است که امروز بر خریداران پیشفروش حاکم است، نه ادعایی مبنی بر اینکه از افت پیشین جلوگیری کرده بود. قوانین در درگاه قوانین دبی (قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷) و درگاه قوانین دبی (قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸) در دسترس‌اند. راهنمای ما دربارهٔ ملک پیشفروش در دبی گام‌های سمت خریدار را شرح می‌دهد و مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ نحوهٔ کار حمایت از خریدار در دبی آزادسازی حساب امانی و ثبت را با جزئیات بیشتر توضیح می‌دهد.
همین جدول حد کار حساب امانی را نیز نشان می‌دهد. این حساب از پرداخت‌هایی که به حساب پروژه واریز می‌شود حفاظت میکند و آن‌ها را به ساخت پروژه گره می‌زند؛ قیمت بازار واحد تکمیلشده را تعیین نمیکند. خریداری که واحدش در بازاری پایینتر تکمیل می‌شود همان قرارداد، همان سند مالکیت (title deed) و همان سابقهٔ حساب را دارد که خریداری که واحدش در بازاری بالاتر تکمیل می‌شود.
سقف‌های وام مسکن، قرارگرفتن بانکها در معرض املاک و نرخ‌های بهره
افت ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ با استقراض‌های بزرگ در دبی و شرکتهای آن همراه بود، چنان‌که ارقام نظرسنجی Reuters در بالا نشان میدهند. منابع ۲۰۲۶ بخش بانکی را از طریق بیانیه‌های IMF و یک مصاحبهٔ Fitch توصیف می‌کنند که در ادامه آمده است.
IMF در بیانیهٔ اکتبر ۲۰۲۵ خود قرارگرفتن بانکها در معرض املاک را حدود ۱۸٪ از داراییهای موزونشده بر پایهٔ ریسک اعلام کرد، گفت بیشتر معاملات املاک با منابع شخصی تأمین مالی میشوند، و ابزارهای در کار را برشمرد: نسبت‌های محافظه‌کارانهٔ وام به ارزش و بدهی به درآمد و یک ذخیرهٔ سرمایهٔ ضددوره‌ای، با یک شورای ثبات مالی نو بهعنوان بستری برای تحلیل ریسک (IMF، ۲ اکتبر ۲۰۲۵). در ژوئیه ۲۰۲۶، پس از مأموریتی که در ۷ تا ۱۶ ژوئیه برگزار شد، IMF گفت ذخایر سرمایهٔ بانکها بسیار بالاتر از نسبت‌های لازم است، قرارگرفتن آن‌ها در معرض املاک را مهارشده توصیف کرد، و گفت نقدینگی از زمان آغاز درگیری تنگ‌تر شده اما همچنان فراوان است (IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶).
Fitch در مصاحبهای که Fortune در ۱ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد سنجه‌های دیگری داد: املاک شرکتی در پایان ۲۰۲۵ برابر ۱۳٪ از کل وامهای بانکهای امارات بود، وامهای مسکن خرد حدود ۱۰٪، و Fitch گفت هنوز فشار عمده‌ای بر کیفیت دارایی‌ها نمی‌بیند، اما اگر درگیری طولانی شود انتظار دارد وامهای املاک شرکتی منبع اصلی وامهای معوق تازه باشند (Fortune). این ارقام را نمی‌توان با هم جمع کرد، زیرا IMF نسبت به داراییهای موزونشده بر پایهٔ ریسک می‌سنجد و Fitch نسبت به کل وام‌ها.
حجم وام مسکن و نسبت وام به ارزش
Cavendish Maxwell در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ تعداد ۲۲٬۵۰۰ معاملهٔ وام مسکن را شمرد، با رشد ۷٫۲٪ نسبت به نیمهٔ نخست ۲۰۲۵ و با سهم ۷۰٪ برای آپارتمانها، در همان نیم‌سالی که شمارش این شرکت از معاملات فروش ۷۹٬۳۰۰ بود و حدود ۱۴٪ کمتر شده بود (Cavendish Maxwell به نقل از Zawya). این دو رقم شاید بر یک مبنا سنجیده نشده باشند، پس تقسیم یکی بر دیگری فقط مقیاسی تقریبی می‌دهد: تعداد وامهای مسکن اندکی بیش از یک‌چهارم تعداد فروش‌هاست.
سقف‌هایی که MEED در ۲۰۱۳ گزارش کرد برای نخستین خانهٔ یک خارجی زیر AED ۵ میلیون برابر ۷۵٪ بود، برای قیمت‌های بالاتر از آن ۶۵٪، برای خریدهای بعدی ۶۰٪ و برای پیشفروش ۵۰٪، با سقف‌های بالاتر برای اتباع امارات (MEED، ۳۰ اکتبر ۲۰۱۳). این ارقام برای نشان‌دادن تاریخ قواعد آمده‌اند؛ مرجع محدودیت‌های جاری، مجموعه‌قواعد بانک مرکزی است. در ۲۰۲۶ بانکها محصولات پیش‌فروشی راه انداختند که تا ۵۰٪ از ارزش ملک را تأمین مالی میکند و وجوه را در برابر مراحل ساخت آزاد میکند (Khaleej Times، ۲۶ اوت ۲۰۲۶). راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها شرایط واجد صلاحیت بودن و مدارک را شرح می‌دهد.
نرخ‌های بهره
درهم به دلار وصل است، بنابراین نرخ پایهٔ امارات از سیاست آمریکا پیروی میکند. در ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶ بانک مرکزی نرخ پایه را در تسهیلات سپردهٔ شبانه به‌اندازهٔ ۲۵ نقطهٔ پایه، از ۳٫۶۵٪ به ۳٫۹٪، افزایش داد که از ۱۷ سپتامبر اجرایی شد، پس از آنکه بانک مرکزی آمریکا (Federal Reserve) محدودهٔ هدف خود را به ۳٫۷۵٪ تا ۴٪ بالا برده بود (Zawya، ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶). نرخ‌ها در جدول شاخصها، در ادامه، دوباره میآیند.
معاملات در ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶: رکورد و کندی
کل فعالیت ثبت‌شده در ۲۰۲۵ رکورد زد و در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ نسبت به سال پیش ۳۱٪ رشد کرد، سپس در سه‌ماههٔ سوم بر پایهٔ شمارش شرکتهای مشاور به‌شدت افت کرد. ارقام DLD در زیر، مگر خلاف آن گفته شود، برای همهٔ معاملات املاک است؛ ارقام Savills و Cavendish Maxwell فقط فروش مسکونی را در بر میگیرد.
| دوره | ارزش | تعداد | منبع |
|---|---|---|---|
| ۲۰۲۵ (سال) | AED ۹۱۷ میلیارد ($۲۴۹٫۷ میلیارد)، با رشد ۲۰٪ | حدود ۲۷۰٬۰۰۰، با رشد ۲۰٪ | دادههای DLD به نقل از Gulf News، ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶ |
| Q1 ۲۰۲۶ | AED ۲۵۲ میلیارد ($۶۸٫۶ میلیارد)، با رشد ۳۱٪ | ۶۰٬۳۰۳ معامله، با رشد ۶٪ | اطلاعیهٔ DLD، ۹ آوریل ۲۰۲۶ |
| H1 ۲۰۲۶، همهٔ معاملات | AED ۴۱۹٫۹۴ میلیارد ($۱۱۴٫۳ میلیارد) | ۱۱۲٬۸۵۰ | دادههای DLD به نقل از Emirates 24|7، ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ |
| H1 ۲۰۲۶، فروش‌ها | AED ۲۸۶٫۴۴ میلیارد ($۷۸٫۰ میلیارد) | ۸۶٬۰۰۰ | دادههای DLD به نقل از Emirates 24|7 |
| H1 ۲۰۲۶، فروش‌های پیشفروش | AED ۱۳۹٫۷۵ میلیارد ($۳۸٫۱ میلیارد) | ۵۸٬۸۴۰ | دادههای DLD به نقل از Emirates 24|7 |
| H1 ۲۰۲۶، فروش‌های واحدهای تکمیلشده | AED ۱۴۶٫۶۹ میلیارد ($۳۹٫۹ میلیارد) | ۲۷٬۱۶۰ | دادههای DLD به نقل از Emirates 24|7 |
| Q3 ۲۰۲۶، مسکونی (Savills) | AED ۷۰٫۸ میلیارد ($۱۹٫۳ میلیارد)، با افت ۴۶٪ نسبت به سال پیش | حدود ۳۴٬۵۰۰، با افت ۳۸٪ نسبت به سال پیش | گزارش Savills برای Q3 ۲۰۲۶ |
| Q3 ۲۰۲۶، مسکونی (Cavendish Maxwell) | بیش از AED ۷۲٫۶ میلیارد ($۱۹٫۸ میلیارد)، با افت ۴۷٪ نسبت به سال پیش | حدود ۳۴٬۰۰۰، با افت ۳۸٪ نسبت به سال پیش | Cavendish Maxwell به نقل از Khaleej Times |
از این حساب‌ها چند برداشت بیرون می‌آید. در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶، از ۸۶٬۰۰۰ فروش، تعداد ۵۸٬۸۴۰ مورد پیشفروش بود که ۶۸٫۴٪ تعداد است، اما ارزش پیشفروش، یعنی AED ۱۳۹٫۷۵ میلیارد ($۳۸٫۱ میلیارد)، ۴۸٫۸٪ از ارزش فروش AED ۲۸۶٫۴۴ میلیارد ($۷۸٫۰ میلیارد) است، زیرا فروش‌های واحدهای تکمیلشده میانگین مبلغ بالاتری داشتند (AED ۱۴۶٫۶۹ میلیارد ($۳۹٫۹ میلیارد) برای ۲۷٬۱۶۰ معامله، در برابر AED ۱۳۹٫۷۵ میلیارد ($۳۸٫۱ میلیارد) برای ۵۸٬۸۴۰ معامله). افت Q3 نیز نسبت به مبنای سال پیش بزرگ است: عدد AED ۷۰٫۸ میلیارد ($۱۹٫۳ میلیارد) Savills با AED ۱۳۲٫۲ میلیارد ($۳۶٫۰ میلیارد) یک سال پیش مقایسه می‌شود، که همان افت ۴۶٪ است که این شرکت گزارش میکند.
Savills کندی را در پیشفروش مستقر یافت: ارزش پیشفروش از AED ۶۱٫۳ میلیارد ($۱۶٫۷ میلیارد) در Q2 به AED ۴۵٫۷ میلیارد ($۱۲٫۴ میلیارد) در Q3 رسید، در حالی که ارزش املاک تکمیلشده از AED ۲۱٫۳ میلیارد ($۵٫۸ میلیارد) به AED ۲۵٫۱ میلیارد ($۶٫۸ میلیارد) بالا رفت (Khaleej Times دربارهٔ گزارش Savills، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶). راه‌اندازی پروژه‌ها نیز با آن کاهش یافت: حدود ۵٬۰۰۰ واحد در Q3 در برابر حدود ۳۶٬۴۰۰ در Q2. خود DLD سه‌ماههٔ نخست را با رشد ۳۱٪ نسبت به سال پیش گزارش کرده بود، با AED ۲۵۲ میلیارد ($۶۸٫۶ میلیارد) معامله، ۴۸٬۴۴۸ سرمایهگذار و AED ۱۴۸٫۳۵ میلیارد ($۴۰٫۴ میلیارد) سرمایه‌گذاری خارجی (DLD، ۹ آوریل ۲۰۲۶). بنابراین دو نیمهٔ ۲۰۲۶ بسیار با هم متفاوتاند و برای همین یک عدد واحد «۲۰۲۶» می‌تواند گمراه‌کننده باشد.
بیانیهٔ ژوئیه ۲۰۲۶ IMF همین الگو را با کلمات توصیف میکند: فعالیت املاک در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ پس از چند سال رشد قوی کند شد، با تأثیری که آن را در میان بخش‌ها و مکان‌ها ناهمگون خواند (IMF). نگاهی بلندمدت‌تر در راهنمای بازار املاک دبی ما آمده است.
شاخص‌های قیمت در ۲۰۲۶ چه نشان میدهند
سنجه‌های قیمتی که برای ۲۰۲۶ منتشر شده‌اند بر سر جهت حرکت توافق ندارند و تفاوتها بیشتر تفاوت در روش است. جدول زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارد.
| منبع | دوره | عدد گزارش‌شده |
|---|---|---|
| شاخص قیمت فروش Cavendish Maxwell | ژوئن ۲۰۲۶ | AED ۱٬۶۳۹ ($۴۴۶) به‌ازای هر فوت مربع؛ حدود ۲٫۵٪ کمتر از Q1؛ ۱٫۹٪ بیشتر از سال پیش، در برابر بیش از ۱۲٪ در دسامبر ۲۰۲۵ |
| Savills، آپارتمانها | Q3 ۲۰۲۶ | AED ۱٬۸۱۷ ($۴۹۵) به‌ازای هر فوت مربع؛ ۴٫۸٪ کمتر از فصل پیش؛ در مقایسهٔ یکسان ۱٫۷٪ کمتر |
| Savills، ویلاها و تاون‌هاوس‌ها | Q3 ۲۰۲۶ | AED ۱٬۵۲۳ ($۴۱۵) به‌ازای هر فوت مربع؛ ۳٫۳٪ کمتر از فصل پیش؛ در مقایسهٔ یکسان بدون تغییر |
| Savills، آپارتمانهای گران‌قیمت بالای AED ۱۰ میلیون | Q3 ۲۰۲۶ | AED ۵٬۲۳۷ ($۱٬۴۲۶) به‌ازای هر فوت مربع؛ ۴٫۰٪ بیشتر از سال پیش |
| Savills، ویلاها و تاون‌هاوس‌های گران‌قیمت | Q3 ۲۰۲۶ | AED ۲٬۷۹۱ ($۷۶۰) به‌ازای هر فوت مربع؛ ۳٫۶٪ بیشتر از سال پیش |
| ValuStrat | Q3 ۲۰۲۶ | قیمتها نسبت به فصل پیش تقریباً بدون تغییر؛ بیشتر مجتمع‌های ویلایی و آپارتمانی حرکتی نشان ندادند |
| بیانیهٔ کارشناسان IMF | ژوئیه ۲۰۲۶ | قیمتها عموماً در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر |
با نگاه تطبیقی: تغییر سالبهسال شاخص Cavendish Maxwell از بیش از ۱۲٪ در دسامبر ۲۰۲۵ به ۱٫۹٪ در ژوئن ۲۰۲۶ کند شد، ارقام فصل‌به‌فصل Savills منفی‌اند، شاخص ارزش‌گذاری تغییری نشان نمی‌دهد و بخشهای گران‌قیمت نسبت به یک سال پیش بالاترند. این واقعیت‌ها با بازاری سازگارند که رشد در آن متوقف شده، ترکیب فروش به‌سوی فروش‌های ارزان‌تر رفته و بخش بالا رفتاری متفاوت داشته است. اینکه هیچیک از اینها آغاز افتی طولانی‌تر باشد یا نه، پیشبینی است و منابع بر سر آن توافق ندارند، چنان‌که بخش دیدگاه‌های اشخاص ثالث نشان می‌دهد.
اجارهها
اجارهها برای پرسش سقوط اهمیت دارند، زیرا هم تقاضای مالکان ساکن و هم بازده سرمایه‌گذاران را تغذیه می‌کنند. Savills در Q3 ۲۰۲۶ افت سالبهسال اجارهٔ آپارتمان را در چند منطقه گزارش کرد، که در زیر آمده است، در حالی که شاخص Cavendish Maxwell برای نیمهٔ نخست نشان داد اجارهها همچنان ۷٫۸٪ بیشتر از سال پیش‌اند اما ۲٫۵٪ کمتر از فصل پیش، که پایین‌ترین نرخ سالانه در سال‌های اخیر است، در برابر بیش از ۱۱٪ در سال از ۲۰۲۳ تا اوایل ۲۰۲۶ (Khaleej Times و Zawya).
| منطقه (Savills، Q3 ۲۰۲۶، آپارتمانها) | تغییر اجاره نسبت به سال پیش |
|---|---|
| Dubai Marina | −۱۲٫۸٪ |
| Business Bay | −۱۲٫۲٪ |
| Jumeirah Village Circle | −۱۰٫۴٪ |
| Al Furjan | −۷٫۵٪ |
| DIFC | −۷٫۳٪ |
| Majan | −۵٫۱٪ |
| Discovery Gardens | −۴٫۳٪ |
| International City Phases 2 and 3 | −۰٫۴٪ |
Savills همچنین حدود ۱۸۱٬۹۰۰ معاملهٔ اجاره را در این فصل گزارش کرد، با رشد ۱۶٪ نسبت به Q2 و نزدیک به ۱۸۰٬۶۰۰ در Q3 ۲۰۲۵، با سهم ۴۴٪ برای اجاره‌نامه‌های جدید در برابر ۳۶٪ در Q2. برای دیدگاه سمت مالک دربارهٔ چگونگی تعیین و ثبت اجارهها، به مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ اجاره‌دادن ملک در دبی و برای بازده بر حسب منطقه به بازده اجارهٔ دبی بر حسب منطقه مراجعه کنید.
خط لولهٔ عرضه: تحویل‌ها در برابر راه‌اندازی پروژه‌ها
عرضه در بیانیه‌های Moody’s و S&P که در اینجا نقل شده‌اند جایگاه برجسته‌ای دارد. Moody’s در فوریه ۲۰۲۶ حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانه را شمرد که قرار است در ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ در دبی تحویل شوند، یعنی حدود ۶۰٬۰۰۰ در سال در برابر ۳۰٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ در سال طی پنج سال پیش (The National، ۱۰ فوریه ۲۰۲۶). تا اکتبر، S&P Global Ratings انتظار داشت دبی طی دو سال آینده حدود ۲۰٪ واحد مسکونی بیشتر، عمدتاً آپارتمان، به موجودی خود اضافه کند (Khaleej Times، ۷ اکتبر ۲۰۲۶). شمارشهای زیر از شرکت‌هایی می‌آید که عرضه را به شکل‌های متفاوتی تعریف می‌کنند.
| منبع | چه چیزی را میشمارد | ارقام |
|---|---|---|
| Savills، Q3 ۲۰۲۶ | راه‌اندازی پروژه‌ها و تحویل‌ها | حدود ۵۰٬۰۰۰ واحد در نه ماه نخست ۲۰۲۶ راه‌اندازی شد، حدود ۶۴٪ کمتر از ۱۳۷٬۳۰۰ یک سال پیش؛ حدود ۲۶٬۵۰۰ واحد در H1 ۲۰۲۶ تحویل شد؛ ۵۰٬۰۰۰ تا ۶۰٬۰۰۰ در H2 انتظار میرود؛ ۷۵٬۰۰۰ تا ۸۵٬۰۰۰ برای ۲۰۲۶ پیشبینی می‌شود؛ بیش از ۵۲۵٬۰۰۰ برای ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰ برنامه‌ریزی شده است |
| Cavendish Maxwell، H1 ۲۰۲۶ | واحدهای افزوده‌شده به موجودی، راه‌اندازی‌ها و خط لولهٔ برنامهریزیشده | ۲۴٬۸۰۰ واحد در H1 ۲۰۲۶ تحویل شد، با رشد نزدیک به ۳۸٪؛ ۲۸٬۰۰۰ واحد در ۱۲۴ راه‌اندازی در برابر ۱۰۲٬۰۰۰ در ۴۱۰ راه‌اندازی یک سال پیش؛ ۴۷٬۰۰۰ واحد برای H2 ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده که تکمیل ۱۴٬۰۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰ از آن‌ها انتظار میرود؛ ۱۶۲٬۵۰۰ برای ۲۰۲۷ و ۱۲۸٬۲۰۰ برای ۲۰۲۸ برنامه‌ریزی شده است |
| Cushman & Wakefield Core، H1 ۲۰۲۶ | واحدهای تحویلی | حدود ۵۵٬۶۰۰ در ۲۰۲۶، بالاترین مجموع سالانه از ۲۰۰۸؛ بیش از ۶۰٬۰۰۰ برای ۲۰۲۷ پیشبینی می‌شود؛ تنها حدود ۱۸۶٬۰۰۰ از نزدیک به ۵۲۵٬۰۰۰ واحد برنامهریزیشده از ۲۰٪ پیشرفت ساخت گذشته بودند |
| Moody’s، فوریه ۲۰۲۶ | خانه‌های در راه تحویل | حدود ۱۸۰٬۰۰۰ در ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸، حدود ۶۰٬۰۰۰ در سال |
دو محاسبه به خواندن جدول کمک می‌کنند. بازهٔ H2 ۲۰۲۶ در Cavendish Maxwell نشان می‌دهد ۱۴٬۰۰۰ از ۴۷٬۰۰۰ واحد برنامهریزیشده حدود ۳۰٪ و ۲۳٬۵۰۰ از ۴۷٬۰۰۰ برابر ۵۰٪ است؛ بنابراین این شرکت، بر پایهٔ الگوهای تاریخی تحویل، انتظار دارد میان ۳۰٪ و ۵۰٪ از واحدهای برنامهریزیشده در این دوره تکمیل شوند. آمار Cushman & Wakefield Core نشان می‌دهد ۱۸۶٬۰۰۰ از نزدیک به ۵۲۵٬۰۰۰ واحد برنامهریزیشده، یعنی حدود ۳۵٪، از مرز ۲۰٪ پیشرفت ساخت گذشته بودند. هر دو در یک جهت اشاره می‌کنند: عرضهٔ برنامهریزیشده بیش از آنچه احتمالاً تحویل داده می‌شود نشان می‌دهد. ValuStrat همین نکته را گفت و هشدار داد که تأخیرهای ساخت و زمان‌بندی دوبارهٔ پروژه‌ها احتمالاً به بازنگری رو به پایین خط لوله در طول زمان می‌انجامد (Khaleej Times، ۱۵ اوت ۲۰۲۶).
مقایسه با ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ ممکن است اما تقریبی است. نظرسنجی Reuters در ژوئیه ۲۰۱۱ به حدود ۱۸٬۰۰۰ خانهٔ جدید تا پایان سال اشاره کرد و شمارشهای ۲۰۲۶ در بالا در ده‌ها هزار واحد در سال است، اما موجودی مسکن نیز امروز بسیار بزرگ‌تر است: Khaleej Times (۱۵ اوت ۲۰۲۶) موجودی مسکن دبی را کمی کمتر از ۹۰۰٬۰۰۰ خانه اعلام کرد. بر پایهٔ این موجودی، ۵۵٬۶۰۰ واحد تحویلی Cushman & Wakefield Core در ۲۰۲۶ تقریباً ۶٪ می‌شود. از سمت تقاضا، Moody’s رشد جمعیت را یکی از پشتوانه‌های بنیان‌های بازار نام برد، در حالی که خنک‌شدن ملایم قیمتها و فروش سازندگان را انتظار داشت (The National).
راه‌اندازی پروژه‌ها واکنش عرضه را نشان می‌دهد. Savills انتظار دارد کاهش راه‌اندازی‌ها و تأخیر در تکمیل‌ها فشار عرضهٔ کوتاه‌مدت را کم کند و Cavendish Maxwell بازار را در حال حرکت «از چرخه‌ای مبتنی بر راه‌اندازی به چرخه‌ای مبتنی بر تحویل» توصیف کرد (Zawya و Zawya). از آنجا که پروژه‌های پیشفروش سال‌ها بعد تکمیل میشوند، تحویلهای ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۸ همان‌هایی هستند که S&P بر آن‌ها تأکید میکند. سازندگانی که در بیانیهٔ S&P بهعنوان دارای رتبه نام برده شده‌اند، یعنی DAMAC، Emaar، Omniyat و Sobha Realty، به‌خاطر انباشت درآمدی بزرگ و پرداختهای معوق محدود ذکر شدند.
تقاضا: جمعیت، اقتصاد و اقامت
عرضه فقط در نسبت با تقاضا اهمیت دارد و شاخص اصلی تقاضا جمعیت است. به گفتهٔ «مؤسسهٔ داده و آمار دبی (Dubai Data and Statistics Establishment)»، به نقل از Emirates 24|7 در ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶، جمعیت دبی حدود ۴٫۸ میلیون نفر بود، یعنی ۲۲۶٬۸۸۵ نفر بیشتر از ژانویه ۲۰۲۶ (Emirates 24|7). Moody’s در یادداشتی در ۷ مه، که Fortune گزارش کرد، اشاره کرد که کندی شدید یا وارونه‌شدن ورود جمعیت با افزایش عرضهٔ تکمیلشده خطر جذب را بدتر میکند، و Fitch گفت اصلاح می‌تواند به‌دلیل فعالیت ضعیف‌تر، گردشگری کمتر و رشد کندتر جمعیت بزرگ‌تر از پیشبینی نخست باشد (Fortune). هر دو بیانیه شرایطی را توصیف می‌کنند که در آن خطر بیشتر می‌شود؛ هیچ‌کدام نمی‌گوید آن شرایط فرا رسیده است.
دربارهٔ اقتصاد، ارقام مؤسسهٔ داده و آمار دبی که Dubai Chronicle در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، تولید ناخالص داخلی واقعی نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را حدود AED ۴۷۳ میلیارد ($۱۲۸٫۸ میلیارد) می‌گذارد، یعنی ۲٫۳٪ کمتر از همان دورهٔ ۲۰۲۵، و تولید پیش از تعدیل تورمی را حدود AED ۵۰۵ میلیارد ($۱۳۷٫۵ میلیارد) (Dubai Chronicle). IMF انتظار دارد تولید ناخالص داخلی امارات در ۲۰۲۶ اندکی کمتر باشد و در ۲۰۲۷ بازگشتی رخ دهد، با این فرض که میان آمریکا و ایران عادی‌سازی تدریجی صورت گیرد (IMF). این فرض یک شرط است و IMF آن را به همین شکل ارائه میکند.
سیاست‌گذاری در حاشیه بر تقاضا اثر می‌گذارد. S&P اصلاح‌های اولیهٔ قیمت در برخی بخش‌ها را به اصلاحات روادید مرتبط دانست که سرمایه‌گذاران بلندمدت بیشتری را جذب کرده است (Khaleej Times). مسیر «ویزای طلایی امارات (Golden Visa)» از راه ملک، که در راهنمای ویزای طلایی دبی ما شرح داده شده است، ارزش ملک AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر را می‌طلبد؛ بر پایهٔ راهنما، صفحهٔ خدمت اداره زمین دبی این ارزش را در زمان خرید می‌سنجد. مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ مالیات ملک در دبی برای مالکان خارجی سمت هزینه را پوشش می‌دهد و صفحهٔ کشور امارات قواعد مالکیت را به تفکیک امارت فهرست میکند، در حالی که صفحهٔ شهر دبی پروژه‌ها را فهرست میکند.
آیا بازار ملک دبی سقوط میکند؟ دیدگاه‌های اشخاص ثالث و شاخصها
آژانس‌ها دیدگاه‌هایشان را در تاریخ‌های متفاوت و با فرض‌های متفاوت منتشر کرده‌اند. جدول زیر آنچه هر یک گفته و زمان آن را ثبت میکند، بی‌آنکه آن‌ها را رتبه‌بندی کند.
| منبع و تاریخ | اظهارنظر |
|---|---|
| Moody’s، ۱۰ فوریه ۲۰۲۶ | افتهای ملایم مطلق قیمت در آپارتمانها محتمل است، عمدتاً در استودیوها و یک‌خوابه‌های بازار میانی، طی ۱۲ تا ۱۸ ماه؛ سازندگان دارای رتبه برای جذب یک کندی متوسط در موقعیت خوبی هستند |
| Fitch، به نقل از Fortune، ۱ ژوئن ۲۰۲۶ | پیش از درگیری انتظار اصلاح ۱۵٪ از ژوئیه ۲۰۲۵ تا پایان ۲۰۲۶ را داشت؛ گفت ممکن است بزرگ‌تر از پیشبینی نخست باشد |
| IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶ | قیمتها عموماً در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر؛ فعالیت کند شد؛ بخش مستلزم نظارت مستمر است |
| S&P Global Ratings، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ | قیمتها از زمان آغاز جنگ، حدود هفت ماه پیش، فقط به‌طور ملایم افت کرده‌اند؛ تحویل‌ها در ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ میتوانند اصلاح را سرعت دهند، به‌ویژه در آپارتمانهای مبتنی بر سرمایهگذار |
| Savills، Q3 ۲۰۲۶ | بازار گزینش‌گرتر می‌شود؛ تاب‌آوری بخش گران‌قیمت |
| Cavendish Maxwell، H1 ۲۰۲۶ | نشانه‌های روشن گذار به چرخه‌ای نو؛ بنیان‌های تقاضا دست‌نخورده است |
اینها دیدگاه‌اند، نه نتایج. منابع بر سر داده‌ها هم اختلاف دارند: شمارش حجم Q3 در بالا میان Savills و Cavendish Maxwell چند درصد تفاوت دارد، و Cushman & Wakefield Core و Cavendish Maxwell ارقام متفاوتی برای عرضهٔ ۲۰۲۷ میدهند (بیش از ۶۰٬۰۰۰ در برابر ۱۶۲٬۵۰۰). خواننده‌ای که می‌پرسد «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» باید دامنهٔ دیدگاه‌ها را به‌خودی‌خود اطلاعات بداند.
داشبورد شاخصها در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶
جدول زیر به‌جای پیشبینی، آنچه تحلیلگران زیر نظر دارند، آخرین عدد منتشرشده و جهتی را که منابع نقل‌شده با فشار بر قیمتها مرتبط می‌دانند نشان می‌دهد. این جدول فهرستی برای دنبال‌کردن بازار است، نه پیشبینی.
| شاخص | آخرین عدد منتشرشده | عددی که فشار بیشتر را نشان می‌دهد |
|---|---|---|
| تحویل‌ها در برابر برنامه | تکمیل ۱۴٬۰۰۰ تا ۲۳٬۵۰۰ از ۴۷٬۰۰۰ واحد برنامهریزیشدهٔ H2 ۲۰۲۶ انتظار میرود (Cavendish Maxwell) | تحقق نزدیک به سقف بازه یا مطابق برنامه |
| راه‌اندازی پروژه‌ها | حدود ۵۰٬۰۰۰ در نه ماه، ۶۴٪ کمتر از سال پیش (Savills) | بازگشت به سطح راه‌اندازی‌های ۲۰۲۵ هم‌زمان با اوج تحویل‌ها |
| حجم فروش | حدود ۳۴٬۵۰۰ فروش مسکونی در Q3، با افت ۳۸٪ نسبت به سال پیش (Savills) | افتهای بیشتر، به‌ویژه در فروش واحدهای آماده |
| قیمتها و اجارهها | آمیخته: میانگین قیمت آپارتمان ۴٫۸٪ کمتر از فصل پیش؛ ValuStrat بدون تغییر؛ اجاره‌های مناطق ۰٫۴ تا ۱۲٫۸٪ کاهش | افت در هر دو بخش ویلا و آپارتمان و در بخشهای گران‌قیمت |
| جمعیت | حدود ۴٫۸ میلیون، ۲۲۶٬۸۸۵ نفر بیشتر از ژانویه (DDSE) | کندی یا وارونه‌شدن ورودی‌ها (Moody’s) |
| نرخ‌های بهره | نرخ پایهٔ امارات ۳٫۹٪ از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ | افزایش‌های بیشتر که هزینهٔ وام مسکن را بالا می‌برند |
| قرارگرفتن بانکها در معرض املاک | مهارشده، با سرمایه‌ای بسیار بالاتر از نسبت‌های لازم (IMF، ژوئیه ۲۰۲۶) | افزایش وامهای معوق در املاک شرکتی (Fitch) |
| درگیری منطقه‌ای و نفت | سناریوی پایهٔ IMF عادی‌سازی تدریجی آمریکا و ایران را فرض میکند | اختلال طولانی در گردشگری، تجارت و جریان سرمایه |
سناریوها در قالب شاخصها
جدول‌های سناریو معمولاً احتمال می‌گذارند. هیچیک از منابع نقل‌شده احتمالی قابل بررسی منتشر نکرده است، بنابراین جدول زیر به‌جای آن میگوید کدام اعداد با هر الگو سازگار می‌بودند. این جدول ابزاری برای خواندن است و دربارهٔ درجهٔ احتمال چیزی نمی‌گوید.
| الگو | اعدادی که با آن سازگار می‌بودند | جایگاه اعداد ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|
| سکون با راه‌اندازی‌های کاهنده | قیمتها ثابت؛ حجم فروش پایینتر از ۲۰۲۵؛ جمعیت همچنان در حال رشد؛ تحویل‌ها با تأخیر | چند عدد جور درمی‌آید: ValuStrat ثابت، راه‌اندازی‌ها ۶۴٪ کمتر، جمعیت رو به افزایش |
| اصلاح متمرکز در آپارتمانهای سرمایه‌گذاری | قیمت و اجارهٔ آپارتمان در حال افت، در حالی که بخش گران‌قیمت و ویلاها تاب می‌آورند؛ تحویلهای ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۸ طبق برنامه | چند عدد جور درمی‌آید: میانگین آپارتمان پایین، بخش گران‌قیمت بالا، اجاره در مناطق آپارتمانی پایین |
| رکود گسترده با الگوی ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ | قیمتها ۴۰٪ یا بیشتر در همهٔ بخش‌ها پایین؛ جمعیت در حال کاهش؛ اعتبار در حال انقباض؛ وامهای معوق در حال افزایش | اعداد نقل‌شده این الگو را نشان نمی‌دهند: IMF قرارگرفتن در معرض را مهارشده و قیمتها را عموماً در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر توصیف میکند |
آیا بازار ملک دبی سقوط میکند؟ حساب اهرم برای مالکان دارای وام
اندازهٔ افت برای مالکان مختلف معنای متفاوتی دارد. برای مالکی که نقد پرداخته، افت فقط ارزش بازار را تغییر می‌دهد و هیچ چیز دیگر را. برای مالکی که وام دارد، نسبت وام به ارزش را تغییر می‌دهد، و برای خریدار پیشفروش، ارزش آنچه قرارداد شده است را در برابر آنچه پرداخت شده تغییر می‌دهد. جدول زیر افتهای تاریخی بالا را بر یک آپارتمان فرضی به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) اعمال میکند، با وام ۷۵٪ (AED ۱٬۱۲۵٬۰۰۰ ($۳۰۶٬۳۳۱)) یا ۵۰٪ (AED ۷۵۰٬۰۰۰ ($۲۰۴٬۲۲۱)) هنگام خرید. نسبت برابر وام تقسیم بر ارزش جدید است.
| افت از قیمت خرید | ارزش جدید | نسبت وام به ارزش با وام ۷۵٪ | نسبت وام به ارزش با وام ۵۰٪ |
|---|---|---|---|
| ۱۵٪ (عدد اصلاح پیش از درگیری Fitch) | AED ۱٬۲۷۵٬۰۰۰ ($۳۴۷٬۱۷۵) | ۸۸٫۲٪ | ۵۸٫۸٪ |
| ۲۲٫۳٪ (ValuStrat، Q3 ۲۰۱۸) | AED ۱٬۱۶۵٬۵۰۰ ($۳۱۷٬۳۵۹) | ۹۶٫۵٪ | ۶۴٫۴٪ |
| ۳۱٫۱٪ (ValuStrat، Q3 ۲۰۱۹) | AED ۱٬۰۳۳٬۵۰۰ ($۲۸۱٬۴۱۶) | ۱۰۸٫۹٪ | ۷۲٫۶٪ |
| ۴۹٫۷٪ (Cluttons، ۲۰۰۸ تا ۲۰۰۹) | AED ۷۵۴٬۵۰۰ ($۲۰۵٬۴۴۶) | ۱۴۹٫۱٪ | ۹۹٫۴٪ |
| ۵۸٪ (نظرسنجی Reuters، ۲۰۱۱) | AED ۶۳۰٬۰۰۰ ($۱۷۱٬۵۴۵) | ۱۷۸٫۶٪ | ۱۱۹٫۰٪ |
این حساب مکانیکی است: وام ۷۵٪ با افت ۲۵٪ به ۱۰۰٪ ارزش می‌رسد و وام ۵۰٪ با افت ۵۰٪. این حساب نمی‌گوید افتی با این اندازه چقدر محتمل است. همچنین اقساط را که با گذر زمان مانده را کم می‌کنند در نظر نمی‌گیرد و این واقعیت را نادیده میگیرد که سقف‌های بانک مرکزی هنگام اعطای وام اعمال میشوند، نه پس از آن.
برای خریدار پیشفروش با طرح پرداخت، همین اصل دربارهٔ اقساط صدق میکند. فرض کنید ۲۰٪ از همان قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) پرداخت شده است (AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸)) و ارزش بازار واحدهای قابل‌مقایسه ۲۰٪ کاهش می‌یابد و به AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) می‌رسد. آنگاه مبلغ پرداخت‌شده به‌جای ۲۰٪، برابر ۲۵٫۰٪ از ارزش جدید است و اقساط باقی‌مانده را قرارداد تعیین میکند، نه بازار. مقاله‌های هم‌خانواده دربارهٔ هزینه‌ها و کارمزدهای خرید ملک در دبی و فروش ملک در دبی هزینه‌های معامله را که روی هر تغییر قیمت اضافه میشوند پوشش میدهند و املاک دچار فشار مالی در دبی شرح می‌دهد فروش‌های اجباری چگونه انجام میشوند.
تحویل واحدها، زمان‌بندی و آنچه قرارداد ثابت میکند
خریدی که در یک بازار انجام می‌شود در بازاری دیگر به تحویل می‌رسد و تنها نقطهٔ ثابت قرارداد است. مقالهٔ هم‌خانواده دربارهٔ تحویل ملک در دبی و رفع نواقص تکمیل، پرداخت نهایی و ثبت را شرح می‌دهد. راهنمای ما دربارهٔ زمان‌بندی خرید در دبی فصلی بودن را پوشش می‌دهد و مقالهٔ همراه دربارهٔ اینکه آیا قیمت‌های دبی بالا میروند استدلال‌های تقاضا را بررسی میکند؛ این مقاله با تاریخ و شاخصها می‌ماند.
Fortune گزارش کرد آپارتمانهای پیش‌فروشِ دست‌دوم اغلب ۱۰ تا ۱۵٪ زیر ارزش اولیه معامله می‌شدند، عددی که به فعالان صنعت نسبت داده شده و به یک ثبت رسمی نه (Fortune). Cavendish Maxwell در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ تعداد ۴٬۶۰۰ فروش مجدد پیشفروش را شمرد، با افت ۵۱٪ نسبت به سال پیش، در برابر ۵۴٬۷۰۰ فروش اولیهٔ پیشفروش. هر دو عدد می‌گویند بازار دست‌دوم برای واحدهای ناتمام نازک است، و بازار نازک هر قیمت فروش مجدد منفرد را راهنمایی ضعیف برای ارزش دیگر واحدها میکند.
DLD در اطلاعیهٔ Q1 ۲۰۲۶ خود گزارش کرد ارزش سرمایه‌گذاری خارجی در این فصل AED ۱۴۸٫۳۵ میلیارد ($۴۰٫۴ میلیارد) بود و تعداد سرمایه‌گذاری‌های خارجی ۴۸٬۴۴۵ مورد بود، با رشد ۱۱٪. این ارقام نشان میدهند چه سهمی از بازار به سرمایه‌گذاران خارجی وابسته است، کسانی که رفتارشان در رکود یکی از مواردی است که IMF هنگام هشدار دربارهٔ اینکه وارونه‌شدن جریان‌های سرمایه یا تغییر در احساسات بازار مستلزم نظارت مستمر است، مطرح میکند (IMF).
سوالات متداول
آیا بازار ملک دبی در ۲۰۲۷ سقوط میکند؟
هیچیک از منابع بهکاررفته در اینجا احتمالی برای سقوط منتشر نمیکند. Moody’s افتهای ملایم مطلق را در برخی بخشهای آپارتمانی طی ۱۲ تا ۱۸ ماه از فوریه ۲۰۲۶ انتظار دارد، S&P میگوید تحویلهای ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۸ میتوانند اصلاح را در آپارتمانهای مبتنی بر سرمایهگذار سرعت دهند، و IMF میگوید قیمتها در ژوئیه ۲۰۲۶ در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر بودند. اینکه اینها روی هم سقوط میشوند یا اصلاح، پیشبینی است و این مقاله هیچ پیشبینیای نمیکند. پرسش «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» را بهتر است از طریق جدول شاخصها در بالا خواند.
قیمت ملک در دبی در ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۱ چقدر افت کرد؟
برآوردهای منتشرشده از ۴۰ تا ۵۰٪ (Fitch، در مصاحبهای در ژوئن ۲۰۲۶) تا ۴۹٫۷٪ (Cluttons، گزارش نیمهٔ نخست ۲۰۱۳) تا ۵۸٪ (نظرسنجی تحلیلگران Reuters در ژوئیه ۲۰۱۱، سنجیده از اوج Q3 ۲۰۰۸) را در بر میگیرد. تفاوتها از شاخص، دوره و تاریخ انتخابشدهٔ اوج میآیند. اینها اعدادیاند که پشت بیشتر نسخههای پرسش «آیا بازار ملک دبی دوباره سقوط میکند» قرار دارند.
قیمتها بین ۲۰۱۴ و ۲۰۲۰ چقدر افت کردند؟
ValuStrat قیمتها را در Q3 ۲۰۱۸ برابر ۲۲٫۳٪ پایینتر از اوج میانهٔ ۲۰۱۴ و در Q3 ۲۰۱۹ برابر ۳۱٫۱٪ پایینتر از آن گزارش کرد. S&P Global Ratings افتهای اسمی ۲۵ تا ۳۳٪ را در قیمتها و اجارهها از اوج توصیف کرد. CBRE در دسامبر ۲۰۲۲ گزارش کرد میانگین قیمت آپارتمانها هنوز ۲۱٫۵٪ پایینتر از اوج ۲۰۱۴ بود.
آیا قیمت ملک در دبی در ۲۰۲۶ در حال افت است؟
شاخصها اختلاف دارند. Savills میانگین قیمت آپارتمان را در Q3 ۲۰۲۶ برابر ۴٫۸٪ کمتر از فصل پیش و در مقایسهٔ یکسان ۱٫۷٪ کمتر گزارش کرد، Cavendish Maxwell رشد سالبهسال ۱٫۹٪ را در ژوئن گزارش کرد، و ValuStrat قیمتها را در Q3 تقریباً بدون تغییر گزارش کرد. IMF در ژوئیه گفت قیمتها عموماً در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر بودند. پاسخ به «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» بنابراین تا حدی به این بستگی دارد که کدام یک از این سنجهها به کار رود.
چه مقدار مسکن جدید در دبی در راه است؟
Moody’s حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانه را برای ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ میشمارد، Cushman & Wakefield Core حدود ۵۵٬۶۰۰ واحد تحویلی را در ۲۰۲۶ و بیش از ۶۰٬۰۰۰ را در ۲۰۲۷ انتظار دارد، و Cavendish Maxwell ۱۶۲٬۵۰۰ واحد برنامهریزیشده برای ۲۰۲۷ را فهرست میکند. Cavendish Maxwell همچنین انتظار دارد فقط ۳۰ تا ۵۰٪ از واحدهای برنامهریزیشدهٔ H2 ۲۰۲۶ تکمیل شوند، بنابراین عرضهٔ برنامهریزیشده و عرضهٔ تحویلشده با هم فرق دارند. عرضه یکی از ورودیهای جدول شاخصهاست که به «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» مربوط است.
آیا حساب امانی در صورت افت قیمت از خریدار حمایت میکند؟
بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، پرداختهای پیشفروش به یک حساب امانی پروژه میروند که برای ساخت همان پروژه به کار میرود. این از پولی که برای ساخت پرداخت شده حفاظت میکند. این حساب ارزش بازار واحد تکمیلشده را ثابت نمیکند، پس حمایت در برابر افت قیمت نیست.
بانکهای امارات تا چه اندازه در معرض املاکاند؟
IMF قرارگرفتن بانکها در معرض را در اکتبر ۲۰۲۵ حدود ۱۸٪ از داراییهای موزونشده بر پایهٔ ریسک اعلام کرد و در ژوئیه ۲۰۲۶ آن را مهارشده خواند. Fitch گفت املاک شرکتی در پایان ۲۰۲۵ برابر ۱۳٪ از کل وامهای بانکهای امارات و وامهای مسکن خرد حدود ۱۰٪ بود. این سنجهها متفاوتاند و نباید با هم جمع شوند. IMF گفت بیشتر معاملات با منابع شخصی تأمین مالی میشوند که خطرهای سیستمی را محدود میکند، نکتهای که به «آیا بازار ملک دبی سقوط میکند» بهعنوان پرسشی دربارهٔ ثبات مالی مربوط است.
آیا افت قیمت صلاحیت ویزای طلایی را تغییر می‌دهد؟
بر پایهٔ راهنمای ویزای طلایی ما، صفحهٔ خدمت اداره زمین دبی ارزش ملک AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را در زمان خرید می‌سنجد. راهنما این آزمون را در زمان خرید اعمال‌شده توصیف میکند. قواعد برحسب شخص و مرجع فرق می‌کنند و راهنما شرایط هر صفحهٔ خدمت را فهرست کرده است.
دادههای رسمی را کجا میتوان یافت؟
دادههای معاملات را اداره زمین دبی منتشر میکند، ارقام جمعیت را مؤسسهٔ داده و آمار دبی، تصمیمهای نرخ بهره را بانک مرکزی امارات، و ارزیابیهای کلان را IMF. گزارشهای شرکتهای مشاور Savills، Cavendish Maxwell، Cushman & Wakefield Core و ValuStrat شمارشهای قیمت و عرضه را با روشهای خود ارائه میدهند.
آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ 8 سال 2007 دبی؛ قانون شمارهٔ 13 سال 2008 دبی؛ بیانیهٔ کارشناسان IMF، ژوئیه 2026؛ بیانیهٔ کارشناسان IMF، اکتبر 2025؛ اطلاعیهٔ IMF شمارهٔ 14/327؛ اطلاعیهٔ DLD برای Q1 2026؛ دادههای DLD برای H1 2026 به نقل از Emirates 24|7؛ دادههای DLD برای 2025 به نقل از Gulf News؛ Khaleej Times دربارهٔ S&P Global Ratings؛ Khaleej Times دربارهٔ Savills؛ Savills به نقل از Zawya؛ Cavendish Maxwell به نقل از Zawya؛ Khaleej Times دربارهٔ Cushman & Wakefield Core؛ Khaleej Times دربارهٔ خط لوله تا 2030؛ The National دربارهٔ Moody’s؛ نظرسنجی Reuters به نقل از Arab News؛ Gulf News دربارهٔ Cluttons؛ Argaam دربارهٔ ValuStrat؛ ValuStrat برای Q3 2019؛ یادداشت S&P به نقل از Middle East Construction News؛ CBRE به نقل از Middle East Construction News؛ Fortune؛ Zawya دربارهٔ نرخ پایهٔ CBUAE؛ Emirates 24|7 دربارهٔ جمعیت؛ Dubai Chronicle؛ MEED؛ Khaleej Times دربارهٔ تأمین مالی پیشفروش؛ Gulf News دربارهٔ ValuStrat.
