نحوهٔ فروش ملک در دبی: مراحل، هزینه‌ها و زمان‌بندی (۲۰۲۶)

نحوهٔ فروش ملک در دبی: مراحل، هزینه‌ها و زمان‌بندی (۲۰۲۶)

برای فروش ملک در دبی، مالک باید مراحلی را به ترتیب طی کند که اداره زمین دبی (Dubai Land Department، DLD) و سازمان تنظیم املاک وابسته به آن (Real Estate Regulatory Agency، RERA) تعیین کرده‌اند: امضای قرارداد فهرست‌کردن ملک با یک مشاور املاک دارای مجوز، ثبت پیشنهاد خریدار در قرارداد فروش، دریافت گواهی عدم‌مخالفت (No Objection Certificate، NOC) از سازنده، تسویهٔ وام رهنی در صورت وجود، و ثبت انتقال در یکی از دفاتر امین مجاز DLD. این راهنما هر مرحله را تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ شرح می‌دهد، بر پایهٔ صفحه‌های خدمات DLD و راهنماهای مشاوران املاک به همان صورتی که در آن تاریخ منتشر شده بودند، و هر رقمی را که از مقالهٔ یک مشاور املاک آمده و نه از خود DLD، مشخص می‌کند.

خوانندگانی که قصد فروش ملک در دبی را دارند در این متن ترتیب مرحله‌ها، مدارک مورد نیاز هر مرحله، جدول کارمزدها، یک مثال محاسبهٔ خالص دریافتی با نمایش کامل حساب‌وکتاب، قواعد مربوط به خانه‌های دارای وام رهنی، پیش‌فروش‌شده و اجاره‌داده‌شده، وضعیت مالیاتی که سازمان مالیات فدرال (Federal Tax Authority) اعلام کرده است، و داده‌های منتشرشده دربارهٔ شمار خانه‌هایی را که دست‌به‌دست می‌شوند خواهند یافت. قیمت‌ها به درهم امارات، «AED (درهم امارات)»، است و معادل دلار آمریکا با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار در داخل پرانتز آمده است. قواعد بر حسب مالک و نوع ملک متفاوت است؛ بنابراین ارقام این راهنما فرایند منتشرشده را توصیف می‌کنند و پیش‌بینی نتیجهٔ هیچ معاملهٔ مشخصی نیستند.

فروش ملک در دبی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه

بخش‌های بعدی همان ترتیب یک معامله واقعی را دنبال می‌کنند. هر بخش نام صفحهٔ رسمی مورد استفادهٔ خود را می‌آورد، زیرا چند جزئیات، مانند کارمزد شریک خدماتی و کارمزد شریک در Dubai Now، میان مسیرها فرق دارند و به‌آسانی با هم اشتباه گرفته می‌شوند.

مراحل فروش ملک در دبی به ترتیب

فروش ملک در دبی از هفت مرحله می‌گذرد. بعضی مرحله‌ها می‌توانند هم‌زمان پیش بروند، اما NOC و نامهٔ وام باید پیش از نوبت مراجعه در مرکز امین در دست باشند؛ از این رو بیشتر مالکان به‌محض توافق با خریدار این دو را آغاز می‌کنند. جدول زیر نشان می‌دهد در هر مرحله چه اتفاقی می‌افتد و کدام سامانه یا دفتر آن را انجام می‌دهد.

DLD برای خود ثبت در مرکز امین زمان خدمت ۲۵ دقیقه‌ای اعلام کرده است، که فقط مراجعهٔ حضوری را توصیف می‌کند و شامل هفته‌های آماده‌سازی پیش از آن نیست. راهنمای مشاور املاکی که Place Overseas در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۵ منتشر کرده می‌گوید فروش‌های ثانویه در حالت عادی و در صورت پاسخ‌گویی سریع هر دو طرف در ۷ تا ۱۰ روز کاری کامل می‌شوند، و پردازش NOC سازنده را ۲ تا ۳ روز کاری برآورد می‌کند. همین راهنما می‌افزاید که NOC معمولاً از زمان صدور ۳۰ روز اعتبار دارد. این نکتهٔ آخر برای ترتیب کارها اهمیت دارد: NOCی که پیش از نوبت مراجعه در مرکز امین منقضی شود باید دوباره درخواست شود.

قیمت‌گذاری خانه پیش از فروش ملک در دبی

قیمت نخستین تصمیم است و DLD برای آن ابزارهایی منتشر می‌کند. اپلیکیشن Dubai REST، که وب‌سایت DLD آن را بستر مالکان، مستأجران، مشاوران، سازندگان و ارزیابان معرفی می‌کند، کیف املاک مالک را با قیمت‌های جاری ملک، بازده اجاره و شارژ خدمات نشان می‌دهد. این اپلیکیشن همچنین شاخص‌های اجاره و فروش برای دوره‌های مختلف و یک شاخص شارژ خدمات دارد. برای نظر رسمی دربارهٔ ارزش ملک، خدمت ارزیابی ملک DLD یک گواهی الکترونیکی ارزیابی املاک صادر می‌کند؛ درخواست آن به نامهٔ مالک همراه با کپی گذرنامه یا Emirates ID، نقشهٔ شهرداری با اعتبار یک‌ساله و عکس‌های اخیر ملک نیاز دارد، و DLD صدور فوری را برای واحدهای مسکونی و ویلاهای متصل به هم فهرست کرده است.

داده‌های منتشرشدهٔ معاملات بازاری را نشان می‌دهند که فروشنده وارد آن می‌شود. دفتر رسانه‌ای دبی (Dubai Media Office) در ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶ گزارش داد که بخش املاک دبی در سال ۲۰۲۵ بیش از ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش AED ۹۱۷ میلیارد ($۲۴۹٫۷ میلیارد) ثبت کرده است، که از نظر ارزش ۲۰٪ بیشتر از ۲۰۲۴ بود. برای سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶، DLD در ۹ آوریل ۲۰۲۶ اعلام کرد که ۶۰٬۳۰۳ معامله ملکی با رشد ۶٪ ثبت شده و ارزش کل آن AED ۲۵۲ میلیارد ($۶۸٫۶ میلیارد) بوده است، یعنی ۳۱٪ بیشتر از سال پیش. هر دو رقم همهٔ انواع معامله و همهٔ فروشندگان، از جمله سازندگان، را دربر می‌گیرند؛ بنابراین فعالیت کلی را توصیف می‌کنند و فقط بازار فروش‌های ثانویه را نشان نمی‌دهند.

نگاه محدودتری از Al Masdar Al Aqaari می‌آید، پلتفرمی برای داده‌های املاک که داده‌های DLD دربارهٔ آپارتمان‌های آماده، یعنی واحدهای تکمیل‌شده، را تحلیل کرده است. در یک بیانیهٔ مربوط به سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ که Zawya منتشر کرده، این پلتفرم ۷٬۸۲۵ فروش آپارتمان آماده به ارزش حدود AED ۱۲٫۸ میلیارد ($۳٫۴۹ میلیارد) در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ گزارش کرده است، که از نظر تعداد ۲۱٫۹٪ بیشتر از ۶٬۴۲۰ فروش سه‌ماههٔ دوم است. برای ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶، این پلتفرم ۲۳٬۹۸۵ فروش به ارزش حدود AED ۴۰٫۶ میلیارد ($۱۱٫۰۶ میلیارد) شمرده است. تقسیم ارزش بر تعداد، که محاسبهٔ خود ما است و در بیانیه نیامده، میانگین حدود AED ۱٫۶۹ میلیون ($۴۶۰٬۹۰۰) برای هر فروش به دست می‌دهد.

همین بیانیه مجموع نه‌ماهه را بر حسب نوع واحد چنین تفکیک می‌کند: ۱۰٬۲۴۵ فروش یک‌خوابه (۴۲٫۷٪) به ارزش AED ۱۱٫۹ میلیارد، ۶٬۳۸۶ فروش دوخوابه (۲۶٫۶٪) به ارزش AED ۱۴٫۸ میلیارد، ۵٬۳۳۵ فروش استودیو (۲۲٫۲٪) به ارزش AED ۳٫۴ میلیارد، ۱٬۷۲۸ فروش سه‌خوابه (۷٫۲٪) به ارزش AED ۷٫۲ میلیارد و ۲۴۴ فروش چهارخوابه به ارزش AED ۲٫۶ میلیارد. پنج منطقهٔ بالا حدود یک‌سوم همهٔ فروش‌های آپارتمان آماده را شامل می‌شوند. بنابراین فروشندهٔ یک استودیو در Jumeirah Village Circle و فروشندهٔ یک دوخوابه در Business Bay با حجم‌های متفاوتی از فروش‌های قابل مقایسه روبه‌رو هستند، و شمار معاملات قابل مقایسهٔ اخیر در همان ساختمان معمولاً مرجع مفیدتری از میانگین سراسری شهر است. برای نقاط مرجع قیمت بر هر فوت مربع به تفکیک منطقه، راهنمای ما دربارهٔ قیمت هر متر مربع آپارتمان در دبی را ببینید، و برای اینکه بازده‌های منتشرشده میان محله‌ها چگونه فرق می‌کنند، مقالهٔ بازده اجاره در دبی به تفکیک منطقه را بخوانید که خریداران اغلب برای مقایسهٔ قیمت‌های پیشنهادی از آن استفاده می‌کنند.

انتخاب مشاور املاک: Contract A و مجوز تبلیغات

مشاور املاکی که خانه‌ای را در دبی بازاریابی می‌کند باید بر پایهٔ توافق‌نامه‌ای مکتوب کار کند که درون سامانهٔ DLD ایجاد می‌شود. راهنمای عملکرد مشاوران املاک DLD (Real Estate Brokerage Practice Guide، ویرایش دوم، نوامبر ۲۰۲۴) Contract A را توافق برای بازاریابی یک ملک میان فروشنده و شرکت مشاور املاک تعریف می‌کند و مشاوران را ملزم می‌کند از این قراردادهای هوشمند استفاده کنند. در بازار همچنان آن‌ها را Form A، Form B و Form F می‌نامند.

راهنمای گام‌به‌گام DLD برای مشاوران نشان می‌دهد چه چیزهایی در Contract A وارد می‌شود. مشاور انتخاب می‌کند که فروشنده شرکت است یا مالک حقیقی، سپس مشخصات سند مالکیت را وارد می‌کند: شمارهٔ گواهی، سال گواهی و نوع ملک. هویت مالک با Emirates ID، تاریخ تولد یا گذرنامه احراز می‌شود. سپس مشاور مشخصات ملک را وارد می‌کند، تأیید می‌کند که برای واحد قرارداد اجارهٔ Ejari وجود دارد یا نه، اطلاعات مالی را می‌نویسد و کمیسیون و مدت قرارداد را برمی‌گزیند. مشاور باید سندی از نوع NOC را که مالک امضا کرده بارگذاری کند و مالک پیوندی برای تأیید قرارداد دریافت می‌کند. قرارداد نهایی یک فایل PDF با رمز عبور است.

پرسش‌های متداول DLD سه نکته را اضافه می‌کند. نخست، قرارداد مشاوره باید داده‌های طرفین، داده‌های ملک، مبلغ توافق‌شده، نرخ کمیسیون و تاریخ ثبت ملک نزد DLD را ذکر کند. دوم، بر پایهٔ آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ کمیسیون مشاور با توافق طرفین تعیین می‌شود؛ اگر توافق در این باره ساکت باشد، عرف محلی اعمال می‌شود. سوم، مشاور پس از انعقاد و ثبت قرارداد فروش نزد DLD مستحق دریافت کمیسیون است، مگر آنکه قرارداد مشاوره خلاف آن را بگوید. این پرسش‌ها مرز انحصاری بودن را هم روشن می‌کنند: در قرارداد انحصاری ملک را نمی‌توان به مشاور دیگری عرضه کرد، در حالی که قرارداد غیرانحصاری بیش از یک مشاور را مجاز می‌داند.

تبلیغات به مجوز جداگانه‌ای نیاز دارد. راهنمای عملکرد تصریح می‌کند که شرکت‌های مشاور املاک باید برای هر آگهی یا مطلب بازاریابی املاک از طریق سامانهٔ Trakheesi مجوز بگیرند و شمارهٔ مجوز باید روی آگهی درج شود. صفحهٔ Real Estate Ad Permit در DLD رسانه‌های مشمول را، از روزنامه و پیامک تا آگهی‌های اینترنتی و طبقه‌بندی‌شده، فهرست می‌کند و می‌گوید مشاوران باید نسخه‌ای از قرارداد بازاریابی با مالک ملک را ارائه دهند. مالکی که آگهی خانهٔ خود را بدون شمارهٔ مجوز می‌بیند می‌تواند آن را با Contract A امضاشدهٔ خود مقایسه کند. مالکان همچنین می‌توانند مشخصات و سطح عملکرد یک مشاور را در اپلیکیشن Dubai REST بررسی کنند، که DLD آن را نمایش‌دهندهٔ اطلاعات مشاور در کنار طبقه‌بندی دفاتر توصیف می‌کند.

سطح کمیسیون را DLD تعیین نمی‌کند. مقاله‌ای از betterhomes به تاریخ ۲۵ مارس ۲۰۲۶ می‌گوید کارمزد مشاور می‌تواند از ۱٪ تا ۵٪ ارزش ملک باشد و در توافق‌نامهٔ فروشنده تثبیت می‌شود، و فروش‌های ثانویه معمولاً کمیسیون ۲٪ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده دارند. این توصیف یک مشاور املاک از عرف بازار است، از این رو رقم مثال محاسباتی زیر به‌عنوان فرض برچسب خورده است. برای هزینه‌های معادل در سمت خریدار، راهنمای هزینه‌ها و کارمزدهای خرید ملک در دبی را ببینید.

پیشنهاد خریدار و قرارداد فروش (Form F)

وقتی خریداری پیدا شد، مشاور خود خریدار قصد خرید او را از طریق Contract B ثبت می‌کند، که راهنمای DLD آن را توافق میل به خرید یک ملک میان خریدار و مشاور املاک توصیف می‌کند. خود قرارداد فروش Contract F است، که توافق برای فروش یک ملک میان فروشنده و خریدار تعریف شده است. راهنمای DLD برای ایجاد Contract F نشان می‌دهد که مشاور یک Contract A تأییدشده را باز می‌کند، گزینهٔ ایجاد قرارداد یکپارچهٔ فروش را برمی‌گزیند و آن را به یک Contract B فعال پیوند می‌دهد.

سپس قرارداد صفحه‌به‌صفحه ساخته می‌شود. مشاور مشخصات مالک و سهم ملکی را که فروخته می‌شود، مشخصات خریدار و سهم او و اطلاعات قرارداد اجاره را تأیید می‌کند. پس از آن اطلاعات مالی، طرح پرداخت و مدت قرارداد می‌آید، و بعد مشخصات مشاور سمت فروشنده و سمت خریدار. یک صفحهٔ جداگانه جزئیات کارمزد DLD را نشان می‌دهد، که جایی است که قرارداد ثبت می‌کند کارمزدهای ثبت چگونه محاسبه می‌شوند. مشاور یادداشت‌ها و شرایط اضافی را می‌افزاید، قرارداد را پیش‌نمایش می‌کند و برای تأیید ارسال می‌کند، و مالک آن را تأیید می‌کند. راهنمای DLD درصد بیعانه یا مهلت انتقال را مشخص نمی‌کند؛ این‌ها شرایطی هستند که طرفین در طرح پرداخت و مدت قرارداد می‌نویسند.

صفحهٔ کارمزد دلیلی است برای اینکه یک نکته پیش از امضا روشن شود. صفحهٔ ثبت فروش DLD کارمزد ثبت ۴٪ را به‌صورت ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار فهرست می‌کند، در حالی که مقالات مشاوران املاک می‌گویند پرداخت کل ۴٪ را معمولاً بر عهدهٔ خریدار می‌دانند، و مقالهٔ betterhomes می‌گوید این تقسیم از قرارداد خرید و فروش (SPA) پیروی می‌کند. طرفین هر تصمیمی بگیرند، باید آن را در قرارداد بنویسند، چون مرکز امین کارمزد را در روز انتقال دریافت می‌کند.

اگر طرفین بعداً دربارهٔ یک Contract F اختلاف پیدا کنند، راهنمای عملکرد یک خدمت تسویهٔ دوستانه را شرح می‌دهد. طرفین از طریق سامانهٔ Trakheesi درخواست می‌دهند، اداره جلسه‌ای دربارهٔ تخلف برگزار می‌کند و می‌کوشد به توافق برسد، و اگر توافقی حاصل نشود طرفین باید به مراجع قضایی مراجعه کنند. بخش مربوط به بررسی‌های ثبت از دید خریدار در مقالهٔ ما دربارهٔ حمایت از خریدار هنگام خرید ملک در دبی آمده است.

گواهی عدم‌مخالفت سازنده و تسویهٔ شارژ خدمات

گواهی عدم‌مخالفت سازنده مرحله‌ای است که بیش از همه زمان‌بندی را تعیین می‌کند. صفحهٔ Property Sale Registration در DLD یک e-NOC سازنده را، که از طریق اپلیکیشن Dubai REST به دست می‌آید، برای مناطق فری‌هولد سندی یکی از مدارک الزامی فهرست می‌کند. پرسش‌های متداول DLD همین را برای واحدهای پیش‌فروش هم می‌گوید: اداره باید عدم‌مخالفت سازنده با فروش را دریافت کند.

راهنمای dubizzle دربارهٔ NOC الکترونیکی نحوهٔ کار این درخواست را شرح می‌دهد. مالک ملک را در اپلیکیشن Dubai REST باز می‌کند، از منوی خدمات ملک درخواست eNOC را برمی‌گزیند، جزئیات را وارد و مدارک را پیوست می‌کند، در مرحلهٔ بازبینی می‌تواند خریداران را اضافه یا حذف کند، و درخواست را ثبت و شمارهٔ پیگیری را ذخیره می‌کند. سازنده و شرکت مدیریت انجمن مالکان مطلع می‌شوند. اگر درخواست تأیید شود، مالک باید به یک دفتر امین مجاز DLD برود؛ اگر رد شود، پس از رفع ایرادها می‌توان دوباره آن را ارسال کرد. این راهنما زمان پردازش را حدود ۳ تا ۵ روز کاری ذکر می‌کند و می‌گوید DLD هیچ کارمزدی تعیین نکرده و مبلغ آن را سازنده یا شرکت مدیریت مشخص می‌کند.

دو مقالهٔ مشاوران املاک برای این کارمزد رقم می‌دهند. Place Overseas (۲۹ اکتبر ۲۰۲۵) و betterhomes (۲۵ مارس ۲۰۲۶) هر دو NOC سازنده را از AED ۵۰۰ تا AED ۵٬۰۰۰ ذکر می‌کنند، و betterhomes مالیات بر ارزش افزوده را هم اضافه می‌کند. Place Overseas می‌گوید NOC تأیید می‌کند که پرداخت‌های سررسیدشده انجام شده‌اند، شارژ خدمات یا جریمهٔ معوقی وجود ندارد، قرارداد فروش اجازهٔ فروش مجدد را می‌دهد و خریدار جدید پذیرفته شده است. چون NOC به پرداخت شارژ خدمات وابسته است، مالکان اغلب نخست هر مانده‌ای را تسویه می‌کنند. مقالهٔ شارژ خدمات در دبی چگونه کار می‌کند توضیح می‌دهد این هزینه‌ها چگونه محاسبه می‌شوند و چه کسی آن‌ها را دریافت می‌کند، و راهنمای فری‌هولد و لیزهولد در دبی انواع مالکیتی را شرح می‌دهد که تعیین می‌کنند یک واحد را کجا می‌توان به خریداران خارجی فروخت.

سازندگان در فرم‌ها و زمان‌بندی NOC با هم فرق دارند، از این رو مالکی که واحدش از سازندهٔ مشخصی آمده می‌تواند ابتدا فهرست پروژه‌های همان سازنده را ببیند. فهرست سازندگان دبی ما هفت پروفایل سازنده دارد، از جمله Emaar Properties و Danube Properties، همراه با پروژه‌هایی که هر یک تحویل داده یا در حال ساخت آن است.

فروش خانهٔ دارای وام رهنی

واحد دارای وام رهنی را می‌توان فروخت، اما وام به‌عنوان بخشی از انتقال تسویه می‌شود. صفحهٔ DLD دربارهٔ ثبت فروش ملک دارای رهن می‌گوید این خدمت مبالغ بدهی به بانک را تسویه می‌کند و حقوق طرفین را حفظ می‌کند، و فروش فقط پس از ارائهٔ نامهٔ فک رهن کامل می‌شود. مدارکی که فهرست کرده عبارت‌اند از نامهٔ بدهی بانک، یا نامه‌ای از سازنده که مبلغ باقی‌مانده را بیان کند؛ Emirates ID هر دو طرف، یا گذرنامه برای خارجی‌های غیرمقیم؛ وکالت‌نامهٔ قانونی اگر کسی به‌جای یکی از طرفین عمل کند؛ و سه چک تضمینی بانکی. این چک‌ها به ترتیب به نام بانک یا سازنده برای بدهی، فروشنده برای مبلغ باقی‌مانده، و DLD برای کارمزد ۴٪ صادر می‌شوند.

فرایند در مرکز امین در صفحهٔ DLD شش مرحله دارد. خریدار و فروشنده حاضر می‌شوند؛ کارمند ثبت پرونده را بررسی می‌کند و آن را در گاوصندوق دیجیتال بارگذاری می‌کند؛ کارمند معامله را وارد می‌کند؛ کارمزدها پرداخت می‌شود؛ ممیز DLD آن را بازبینی می‌کند و طرفین گواهی ثبت را با ایمیل دریافت می‌کنند؛ و فروشنده گواهی بدهی بانکی را می‌گیرد تا از بانک گواهی فک رهن را دریافت کند. ثبت با ارائهٔ نامهٔ فک رهن کامل می‌شود و فک رهن، فروش و هر وام رهنی جدیدی را که خریدار می‌گیرد دربر می‌گیرد. این صفحه زمان خدمت را ۱۵ تا ۲۰ دقیقه ذکر می‌کند و می‌گوید اگر وام خریدار در همان روز ثبت شود کارمزدهای کارمند ثبت بخشوده می‌شوند، و اگر در روز بعد ثبت شود کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود.

وام‌دهنده ممکن است برای بازپرداخت زودهنگام کارمزد بگیرد. روزنامهٔ Khaleej Times در ۹ اکتبر ۲۰۱۹ گزارش داد که بانک مرکزی امارات به بانک‌ها دستور داده سقف کارمزد تسویهٔ زودهنگام را برابر کمترِ دو مقدار، یعنی ۱٪ مانده بدهی یا AED ۱۰٬۰۰۰، قرار دهند، و این سقف تسویهٔ جزئی را هم شامل می‌شود. این گزارش به سال ۲۰۱۹ برمی‌گردد، از این رو قرارداد وام و فهرست کارمزد کنونی بانک مبلغ را در هر مورد مشخص می‌کنند. بر مانده‌ای برابر AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵)، ۱٪ برابر AED ۸٬۰۰۰ ($۲٬۱۷۸) است که زیر سقف AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) قرار می‌گیرد، پس رقم کمتر سقف است؛ مثال محاسباتی زیر از همین رقم استفاده می‌کند. خریدارانی که برای خرید به تأمین مالی نیاز دارند می‌توانند در راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها بخوانند بانک‌ها غیرمقیم‌ها را چگونه ارزیابی می‌کنند.

انتقال در مرکز امین یا از طریق Dubai Now

برای یک فروش معمولی فری‌هولد بدون وام رهنی، صفحهٔ Property Sale Registration در DLD پنج مرحله را شرح می‌دهد. طرفین به یک دفتر امین ثبت املاک مراجعه می‌کنند و مدارک را برای بررسی تحویل می‌دهند، نواقص مشخص و اصلاح می‌شوند و مدارک در گاوصندوق دیجیتال نگهداری می‌شوند؛ یک کارمند معامله را وارد و ممیزی می‌کند؛ کارمزدها پرداخت و رسید با ایمیل فرستاده می‌شود؛ مشخصات خریدار با Emirates ID یا گذرنامه وارد می‌شود؛ و درخواست با شمارهٔ پیگیری ایجاد می‌شود که در بخش My Requests قابل رهگیری است. افراد حقیقی به Emirates ID هر دو طرف، که فقط برای احراز هویت به کار می‌رود، یا گذرنامهٔ معتبر برای خارجی‌های غیرمقیم، به‌علاوهٔ e-NOC سازنده در مناطق فری‌هولد نیاز دارند. شرکت‌ها باید نخست نزد DLD ثبت شده باشند. پرداخت با ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک تضمینی بانکی ممکن است، و اسناد صادرشده شامل سند مالکیت الکترونیکی و نقشه است.

یک مسیر دیجیتال هم وجود دارد. DLD خدمت Buy or Sell Property via Dubai Now را خدمتی ۲۴ ساعته و ۷ روز هفته توصیف می‌کند که در آن فروشنده درخواست فروش می‌سازد و این درخواست قرارداد خرید و فروش (SPA) تولید می‌کند، هر دو طرف آن را به‌صورت الکترونیکی امضا می‌کنند، و مبلغ خرید و کارمزدهای خدمات به یک حساب امانی (escrow) مورد تأیید DLD منتقل می‌شود، پس از آن سند مالکیت و رسید در اپلیکیشن دیده می‌شود. این مسیر UAE PASS لازم دارد و به واحدهای تفکیک‌شده، یعنی آپارتمان، دفتر کار و تاون‌هاوس، محدود است که در منطقهٔ فری‌هولد قرار دارند و محدودیت یا رهن ندارند. اگر توافق‌نامه ظرف ۷ روز امضا نشود، به‌طور خودکار لغو می‌شود. چون این مسیر حول یک هویت دیجیتال امارات ساخته شده، برای مالکان و خریدارانی مناسب است که آن را دارند.

هزینه‌ها هنگام فروش ملک در دبی: مثال محاسبهٔ خالص دریافتی

کارمزدهایی که بر فروشنده می‌افتند به قرارداد بستگی دارند، از این رو جدول زیر آنچه را DLD فهرست کرده از آنچه فرض است جدا می‌کند. DLD کارمزد ثبت و چند هزینهٔ کوچک را فهرست می‌کند بی‌آنکه در هر مورد بگوید کدام طرف آن را می‌پردازد، بنابراین مثال دو نتیجه را نشان می‌دهد: یکی که در آن خریدار کل ۴٪ را می‌پردازد و دیگری که در آن فروشنده سهم ۲٪ را که صفحهٔ DLD فهرست کرده می‌پردازد.

مثال فقط برای محاسبه از ورودی‌های فرضی استفاده می‌کند: فروش به AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) با وام رهنی باقی‌ماندهٔ AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵)، کمیسیون ۲٪ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده، سقف تسویهٔ زودهنگام، کارمزدهای فک رهنی که DLD فهرست کرده، و NOCی که در هر دو سر بازهٔ AED ۵۰۰ تا AED ۵٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده قیمت‌گذاری شده است.

1. کمیسیون: ۲٪ از AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۳۰٬۰۰۰ است؛ مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ بر آن AED ۱٬۵۰۰ است؛ مجموع AED ۳۱٬۵۰۰ ($۸٬۵۷۷) می‌شود.
2. کارمزد تسویهٔ زودهنگام: ۱٪ از AED ۸۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۸٬۰۰۰ است که زیر سقف AED ۱۰٬۰۰۰ قرار دارد، پس AED ۸٬۰۰۰ ($۲٬۱۷۸) می‌شود.
3. کارمزدهای فک رهن طبق فهرست DLD: AED ۱٬۲۹۰ به‌علاوهٔ AED ۳۱۵ برابر AED ۱٬۶۰۵ ($۴۳۷) است.
4. NOC با مالیات بر ارزش افزوده: AED ۵۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ برابر AED ۵۲۵ ($۱۴۳) است؛ AED ۵٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ برابر AED ۵٬۲۵۰ ($۱٬۴۳۰) است.

این محاسبه نشان می‌دهد که در این مثال، انتخاب اینکه چه کسی کارمزد ثبت را می‌پردازد نتیجه را AED ۳۰٬۰۰۰ جابه‌جا می‌کند، که بیش از کل بازهٔ NOC است. کارمزد شریک خدماتی مرکز امین به مبلغ AED ۴٬۲۰۰ در این قیمت (AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده، که AED ۲۰۰ است) در بالا کسر نشده است، زیرا صفحهٔ DLD نمی‌گوید کدام طرف آن را می‌پردازد. هر هزینهٔ سمت فروشنده خارج از این فهرست، مانند ارزیابی، اضافه است. تصویر کامل سمت خریدار، از جمله هزینه‌های سند مالکیت و نقشهٔ DLD، در راهنمای هزینه‌ها و کارمزدها آمده است.

فروش واحد پیش‌فروش پیش از تحویل

خریدار پیش‌فروش (off-plan) به‌جای سند مالکیت، یک ثبت در دفتر موقت DLD، موسوم به Oqood (ثبت موقت معامله)، در دست دارد. صفحهٔ DLD برای ثبت فروش اولیه می‌گوید سازنده فروش را از طریق پورتال Oqood ثبت می‌کند، قرارداد باید به امضای سازنده و خریدار برسد، و باید ظرف ۹۰ روز پس از امضا در دفتر موقت ثبت شود. این صفحه ۲٪ از ارزش فروش را برای فروشنده و ۲٪ را برای خریدار، و کارمزد خودثبتی سازنده به مبلغ AED ۱٬۰۰۰ را فهرست می‌کند.

پرسش‌های متداول DLD تأیید می‌کنند که واحدی با قرارداد فروش معوق را می‌توان پیش از انتقال به دفتر ثبت زمین به شخص ثالث واگذار کرد، اما فقط با گواهی عدم‌مخالفت (No Objection Certificate) از سازنده. این صفحه حداقل درصدی از قیمت را که باید پرداخت شده باشد تعیین نمی‌کند. Place Overseas می‌گوید سازندگان معمولاً وقتی اجازهٔ فروش مجدد می‌دهند که خریدار حداقل درصدی از قیمت اولیه را، اغلب ۳۰٪ تا ۴۰٪، پرداخته باشد، که سازنده این رقم را تعیین می‌کند و قرارداد خرید و فروش آن را بیان می‌کند. این توصیف یک مشاور املاک از عرف بازار است، پس بندی که در قرارداد آمده سندی است که تصمیم می‌گیرد.

وقتی سازنده تغییر خریدار را تأیید می‌کند، DLD خدمتی برای سمت سازنده دارد. Settlements Application به سازنده اجازه می‌دهد توافق‌نامهٔ تسویهٔ دوستانه با یک سرمایه‌گذار را تأیید کند که بر پایهٔ آن یک واحد از ثبت خارج، ادغام یا به طرف دیگری منتقل می‌شود. این درخواست از طریق پورتال Oqood همراه با فرم رزرو یا قرارداد فروش امضاشده، توافق‌نامهٔ تسویهٔ امضاشده و مدارک هویتی ثبت می‌شود، و DLD کارمزد AED ۳٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۱۰ برای هر یک از کارمزدهای دانش و نوآوری را فهرست کرده است. اگر خریدار شخص دیگری باشد، درخواست باید رسید کارمزدهای هر دو واحد، هم واحد از ثبت خارج‌شده و هم واحد منتقل‌شده، را پیوست کند. زمان خدمت ۷ ساعت و ۳۰ دقیقه است و پروژه باید نزد RERA ثبت شده باشد. به گفتهٔ راهنمای عملکرد، مشاوری که موجودی پیش‌فروش را بازاریابی می‌کند باید همچنین تأیید کند که پروژه مجوز دارد، ثبت شده و به یک حساب امانی (escrow) متصل است، که خریداران می‌توانند آن را در اپلیکیشن Dubai REST در بخش Mashrooi بررسی کنند.

سند مالکیت فقط پس از تحویل می‌آید. مالکان و خریدارانی که می‌خواهند این مرحله را بشناسند می‌توانند مقالهٔ تحویل ملک و رفع نواقص (snagging) در دبی و راهنمای خریداران ملک پیش‌فروش در دبی را بخوانند.

فروش خانهٔ اجاره‌داده‌شده

اجاره با فروش پایان نمی‌یابد. ستونی حقوقی در Khaleej Times که در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر و در ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روز شد، به قلم وکیل Ashish Mehta، توضیح می‌دهد که بر پایهٔ ماده ۲۸ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷، انتقال مالکیت بر حق مستأجر برای ادامهٔ سکونت در ملک اثری ندارد، به شرطی که اجاره‌نامه تاریخ مشخصی داشته باشد. بنابراین خریدار واحد را با اجاره‌نامه می‌خرد. همین ستون می‌گوید که ماده ۲۵(۲)(d) قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸، که قانون ۲۰۰۷ را اصلاح کرد، به موجر اجازه می‌دهد پس از پایان اجاره، وقتی مالک می‌خواهد بفروشد، درخواست تخلیه کند، موجر باید دلیل را دست‌کم ۱۲ ماه پیش از تاریخ تخلیه به مستأجر اطلاع دهد، و ابلاغ باید از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی انجام شود. مستأجری که معتقد است قواعد رعایت نشده می‌تواند، در جایی که اعمال شود، به مرکز حل اختلافات اجاره دبی (Dubai Rental Disputes Center) مراجعه کند.

مدارک فروش این را منعکس می‌کنند. Contract A از مشاور می‌خواهد تأیید کند آیا قرارداد Ejari برای واحد وجود دارد، و مراحل Contract F شامل صفحه‌ای برای تأیید اطلاعات قرارداد اجاره است. سرمایه‌گذاری که واحد اجاره‌داده‌شده را با مستأجر مستقر می‌خرد، تا پایان اجاره‌نامه یک جریان درآمد می‌خرد، و شرایط اجاره‌نامه جزو چیزهایی است که خریدار بررسی می‌کند. برای سمت موجر در اجاره دادن یک واحد، به اجاره دادن ملک در دبی مراجعه کنید.

وضعیت مالیاتی هنگام فروش ملک در دبی

پورتال دولت امارات اعلام می‌کند که کشور از افراد مالیات بر درآمد نمی‌گیرد. سود سرمایه‌ای فروش خانه توسط یک فرد حقیقی تحت عنوان جداگانه‌ای مالیات نمی‌شود، و پرسشی که می‌ماند مالیات شرکت‌ها (Corporate Tax) است. صفحهٔ سازمان مالیات فدرال دربارهٔ مبنای مالیات‌ستانی از اشخاص حقیقی می‌گوید یک شخص حقیقی فقط وقتی مشمول مالیات شرکت‌ها می‌شود که گردش مالی کسب‌وکار او در یک سال تقویمی از AED ۱ میلیون فراتر رود، و درآمد سرمایه‌گذاری املاک از انواع درآمدی است که در این آزمون به حساب نمی‌آیند.

راهنمای مالیات شرکت‌ها در FTA دربارهٔ سرمایه‌گذاری املاک برای اشخاص حقیقی (CTGREI۱، اکتبر ۲۰۲۴) سرمایه‌گذاری املاک را فروش، اجاره یا اجارهٔ فرعی زمین یا ملک در امارات تعریف می‌کند، آنجا که فعالیت از طریق مجوز یک مرجع صدور مجوز انجام نمی‌شود و نیازی نیست انجام شود. این راهنما مثالی می‌آورد. آقای Y در ۲۰۲۳ یک محل سکونت شخصی را به AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲) خرید و در ۲۰۲۴ آن را به AED ۳٬۴۰۰٬۰۰۰ ($۹۲۵٬۸۰۰) فروخت، با سود AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸). چون او مجوزی نداشت و مجوزی هم لازم نبود، راهنما این سود را درآمد سرمایه‌گذاری املاک و خارج از مالیات شرکت‌ها می‌داند. راهنما همچنین می‌گوید فعالیتی که از طریق مجوز انجام می‌شود، یا باید انجام شود، خارج از این استثنا قرار می‌گیرد.

نخستین فروش یک ساختمان مسکونی نو توسط سازندهٔ آن ظرف سه سال پس از تکمیل، بر پایهٔ همین راهنمای مالیات بر ارزش افزوده، با نرخ صفر محاسبه می‌شود، که قاعده‌ای برای سمت سازنده است و رفتار معاف را برای فروش مجدد بعدی تغییر نمی‌دهد. اینکه کشور محل اقامت مالک بر سود ملک خارجی مالیات می‌گیرد یا نه، به اینکه مالک در کجا مقیم مالیاتی است بستگی دارد، پس این پرسش بیرون از قواعد امارات در بالا قرار می‌گیرد. بررسی کامل برای مالکان غیرمقیم موضوع مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی است.

فهرست مدارک و اشتباهات رایج در فرایند

مدارک زیر از صفحه‌های DLD که در بالا ذکر شد گرفته شده‌اند. ستون «مورد نیاز برای» نشان می‌دهد هر یک به کدام مرحله لازم است.

چند اشتباه مستقیماً از قواعد برمی‌آیند. آگهی بدون شمارهٔ مجوز Trakheesi الزام مجوز را نقض می‌کند، از این رو مالکان شمارهٔ روی آگهی را با مجوز مقایسه می‌کنند. امضای Contract F بدون توافق بر سر اینکه چه کسی کارمزد ثبت را می‌پردازد شکاف ۲٪ باقی می‌گذارد که در مرکز امین سر برمی‌آورد. دیر شروع کردن NOC یا اجازه دادن به منقضی شدن آن نوبت مراجعه را به تأخیر می‌اندازد. در واحد دارای رهن، حضور بدون نامهٔ بدهی بانک و سه چک ثبت را متوقف می‌کند. فروش واحد اجاره‌داده‌شده بدون بررسی مدت اجاره‌نامه و قواعد اخطار می‌تواند به اختلاف نزد مرکز حل اختلافات اجاره بینجامد. مالکانی که اقامتی مرتبط با ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر دارند می‌توانند پیش از فهرست‌کردن، شرایط آن را در راهنمای ویزای طلایی امارات (Golden Visa) در دبی ما بخوانند.

آنجا که فروش را بانک یا دادگاه پیش می‌برد، فرایند فرق می‌کند؛ راهنمای املاک مشکل‌دار در دبی مزایده‌ها و کارمزدهای مرکز امین را که در آنجا اعمال می‌شود پوشش می‌دهد. چرخه‌ای که قیمت‌های پیشنهادی را شکل می‌دهد در مقالهٔ آیا بازار ملک دبی سقوط می‌کند بحث شده است. قواعد کلی که برای هر خریداری اعمال می‌شود در قوانین خرید ملک در دبی آمده است، و چارچوب مالکیت در سطح کشور در صفحهٔ ملک امارات ما است، با پروژه‌های کنونی در صفحهٔ شهر دبی.

سوالات متداول

فروش ملک در دبی چقدر طول می‌کشد؟

برای فروش ملک در دبی در مرحلهٔ حضوری، DLD زمان خدمت ۲۵ دقیقه را برای ثبت فروش در مرکز امین و ۱۵ تا ۲۰ دقیقه را برای فروش ملک دارای رهن اعلام می‌کند، که فقط مراجعهٔ حضوری را دربر می‌گیرد. راهنمای Place Overseas (۲۹ اکتبر ۲۰۲۵) می‌گوید فروش‌های ثانویه در حالت عادی و با پاسخ‌گویی سریع هر دو طرف در ۷ تا ۱۰ روز کاری کامل می‌شوند. اینکه پیدا کردن خریدار چقدر زمان می‌برد به قیمت، منطقه و نوع واحد بستگی دارد، و هیچ منبعی در این راهنما رقم مدت ماندن در بازار را نمی‌دهد.

هنگام فروش ملک در دبی، کارمزد DLD را چه کسی می‌پردازد؟

هنگام فروش ملک در دبی، صفحهٔ Property Sale Registration در DLD کارمزد ثبت را ۲٪ از ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار فهرست می‌کند. مقالات مشاوران املاک می‌گویند پرداخت کل ۴٪ را معمولاً بر عهدهٔ خریدار می‌دانند، و مقالهٔ betterhomes می‌گوید این تقسیم از قرارداد خرید و فروش پیروی می‌کند. بنابراین اینکه هر سهم را کدام طرف بر عهده دارد همان است که قرارداد امضاشده می‌گوید.

آیا برای فروش ملک در دبی به NOC سازنده نیاز دارم؟

برای فروش ملک در دبی در یک منطقهٔ فری‌هولد، DLD یک e-NOC سازنده را، که از طریق اپلیکیشن Dubai REST به دست می‌آید، مدرک الزامی ثبت فروش فهرست می‌کند. برای واحدهای پیش‌فروش، پرسش‌های متداول DLD می‌گویند واگذاری پیش از انتقال به دفتر ثبت زمین فقط با گواهی عدم‌مخالفت سازنده ممکن است. کارمزد NOC را سازنده یا شرکت مدیریت تعیین می‌کند.

اگر ملک هنوز وام رهنی دارد، می‌توانم آن را در دبی بفروشم؟

بله. خدمت فروش ملک دارای رهن در DLD بدهی بانکی را به‌عنوان بخشی از انتقال تسویه می‌کند. طرفین به نامهٔ بدهی بانک و سه چک تضمینی بانکی نیاز دارند و فروش پس از ارائهٔ نامهٔ فک رهن کامل می‌شود. وام‌دهنده ممکن است کارمزد تسویهٔ زودهنگام بگیرد، که سقف بانک مرکزی گزارش‌شده در ۲۰۱۹ آن را به کمترِ دو مقدار ۱٪ مانده و AED ۱۰٬۰۰۰ محدود می‌کند.

آیا هنگام فروش ملک در دبی مالیات سود سرمایه‌ای وجود دارد؟

مالکی که ملک را در دبی می‌فروشد به‌عنوان فرد حقیقی مالیات بر درآمد نمی‌پردازد، زیرا امارات آن را اخذ نمی‌کند، و راهنمای CTGREI۱ سازمان مالیات فدرال سود فروش شخصی ملک را وقتی از مالیات شرکت‌ها مستثنا می‌داند که فروش از طریق مجوز انجام نشود و به مجوز نیازی نداشته باشد. کسی که به‌عنوان کسب‌وکار دارای مجوز می‌خرد و می‌فروشد خارج از این استثنا است. قواعد مالیاتی کشور محل اقامت مالک جداگانه است.

آیا می‌توانم واحد پیش‌فروش را پیش از تحویل بفروشم؟

DLD می‌گوید واحد را می‌توان با NOC سازنده پیش از انتقال به دفتر ثبت زمین واگذار کرد. شرایط، از جمله هر حداقل سهم پرداخت‌شده از قیمت، در قرارداد خرید و فروش آمده است؛ Place Overseas ۳۰٪ تا ۴۰٪ را بازه‌ای رایج می‌داند که سازندگان تعیین می‌کنند. تغییر خریداری که سازنده تأیید کرده از طریق پورتال Oqood در چارچوب Settlements Application در DLD ثبت می‌شود، که کارمزد AED ۳٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۲۰ را فهرست کرده است.

آیا می‌توانم ملک را در دبی بدون مشاور بفروشم؟

مالک می‌تواند از طریق Dubai Now ملک را در دبی بدون مراجعه به مرکز امین بفروشد: این خدمت به مالک اجازه می‌دهد درخواست فروش بسازد، توافق‌نامهٔ دیجیتال امضا کند و از طریق حساب امانی (escrow) پرداخت کند. این مسیر UAE PASS لازم دارد و آپارتمان، دفتر کار و تاون‌هاوس را در مناطق فری‌هولد بدون رهن و محدودیت پوشش می‌دهد. فروش‌های دیگر در مرکز امین ثبت می‌شوند، جایی که طرفین می‌توانند با مدارک لازم حاضر شوند.

آیا می‌توانم ملک را در دبی در حالی که اجاره داده شده بفروشم؟

بله. اگر اجاره‌نامه تاریخ مشخصی داشته باشد، اجاره با مالک جدید ادامه می‌یابد، بر پایهٔ ماده ۲۸ قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ آن‌گونه که ستون حقوقی Khaleej Times در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ توضیح داده است. موجری که به دلیل فروش می‌خواهد مستأجر برود باید دست‌کم ۱۲ ماه اخطار بدهد که از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی ابلاغ شود.

آیا مالک غیرمقیم می‌تواند ملک خود را در دبی بفروشد؟

صفحهٔ ثبت فروش DLD گذرنامهٔ معتبر را برای خارجی‌های غیرمقیم به‌جای Emirates ID می‌پذیرد. صفحهٔ فروش ملک دارای رهن وکالت‌نامهٔ قانونی را برای کسی که به نمایندگی از یکی از طرفین عمل می‌کند فهرست می‌کند. مسیر Dubai Now به UAE PASS نیاز دارد، پس مالکانی که هویت دیجیتال امارات ندارند از طریق مرکز امین ثبت می‌کنند.

آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: DLD Property Sale Registration، DLD، خدمت فروش ملک دارای رهن، DLD، فروش اولیه (Oqood)، DLD Settlements Application، DLD Dubai Now، پرسش‌های متداول DLD، DLD Real Estate Ad Permit، DLD Brokerage Practice Guide 2024، راهنمای DLD برای مشاوران دربارهٔ Contract A، راهنمای DLD برای مشاوران دربارهٔ Contract F، DLD Dubai REST، ارزیابی ملک DLD، نتایج Q1 2026 در DLD، Dubai Media Office، 12 ژانویه 2026، راهنمای FTA با کد CTGREI1، مبنای مالیات‌ستانی FTA برای اشخاص حقیقی، راهنمای مالیات بر ارزش افزوده املاک FTA، مالیات‌ستانی در u.ae، Khaleej Times، کارمزد تسویهٔ زودهنگام، Khaleej Times، فروش ملک اجاره‌داده‌شده، Zawya / Al Masdar Al Aqaari، betterhomes، Place Overseas، راهنمای eNOC در dubizzle.