تحویل ملک در دبی: گواهی تکمیل، اسنگینگ و سند مالکیت
تحویل ملک در دبی فاصلهٔ میان روزی است که سازنده پروژه را تکمیلشده اعلام میکند و روزی که خریدار کلید و سند مالکیت (title deed) را در دست میگیرد. در دبی این فاصله چهار موضوع جداگانه را در بر میگیرد که اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می‌شوند: گواهی تکمیلی که مراجع صالح برای پروژه صادر می‌کنند؛ پرداخت نهایی بر پایهٔ قرارداد خرید و فروش (SPA)؛ انتقال واحد از دفتر ثبت موقت (Oqood، ثبت موقت معامله) به دفتر ثبت املاک و صدور سند مالکیت از سوی اداره زمین دبی (DLD)؛ و بازرسی فیزیکی واحد که به آن بازرسی نواقص یا اسنگینگ (snagging) می‌گویند. این راهنما توضیح میدهد که پرتال قوانین دبی (Dubai Legislation Portal) و DLD دربارهٔ هر یک از این موارد، تا تاریخ ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶، چه می‌گویند.
کسانی که فرایند تحویل ملک در دبی را دنبال می‌کنند، در این متن دوره‌های ضمانت عیوب در قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، نگهداشت حساب امانی (escrow) در قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، هزینه‌هایی که DLD برای صدور سند مالکیت فهرست کرده است، یک جدول بازرسی نواقص، یک فهرست کنترل برای نقلمکان، و راه‌هایی را که قانون هنگام تأخیر در تکمیل پیش پای خریدار می‌گذارد، خواهند یافت. چهار مثال محاسباتی از عددهای گرد و صرفاً نمونه استفاده می‌کنند و به هیچ آگهی مشخصی تکیه ندارند؛ هر مرحلهٔ محاسبه نیز نشان داده شده است. متن‌های انگلیسی موجود در پرتال ترجمه‌اند و خود قوانین یادآوری می‌کنند که متن عربی مرجع است؛ افزون بر این، قرارداد خرید و فروش هر واحد شرایطی تعیین میکند که هیچ راهنمای عمومی جای آن را نمی‌گیرد و به همین دلیل قواعد از یک خریدار و یک قرارداد به دیگری فرق میکند.
تحویل ملک در دبی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| پیش از ثبت واحد به نام خریدار چه چیزی باید وجود داشته باشد؟ | پروژه تکمیل شده باشد و گواهی تکمیل را از مراجع صالح دریافت کرده باشد | مصوبهٔ شورای اجرایی ۶/۲۰۱۰، ماده ۷؛ قانون ۱۳/۲۰۰۸، ماده ۸ |
| آیا سازنده میتواند از تحویل یا ثبت واحد خودداری کند؟ | نه، به شرط آنکه خریدار تعهدات قراردادی خود را انجام داده باشد، حتی اگر خریدار بابت موارد دیگر به سازنده بدهکار باشد | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷(۱) |
| اگر سازنده واحد را ثبت نکند چه میشود؟ | DLD میتواند به درخواست خریدار یا به ابتکار خودش واحد را به نام خریدار ثبت کند | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷(۳) |
| عیوب تأسیسات | سازنده از زمان تحویل واحد به مالک به مدت ۱ سال مسئول است | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(b) |
| عیوب سازه‌ای | سازنده از تاریخ گواهی تکمیل به مدت ۱۰ سال مسئول است | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(a) |
| نگهداشت حساب امانی | پس از تکمیل، ۵٪ از ارزش کل حساب امانی پروژه نگه داشته میشود | قانون ۸/۲۰۰۷، ماده ۱۴ |
| کسری مساحت | اگر مساحت واقعی بیش از ۵٪ کمتر از مساحت خالص فروختهشده باشد، غرامت پرداخت میشود | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۱۳ |
| درخواست سند مالکیت | سازنده از طریق پرتال Oqood ثبت میکند؛ DLD زمان خدمت را ۶ روز کاری اعلام کرده است | صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD |
تحویل ملک در دبی در قانون و در عمل چه معنایی دارد
واژهٔ «تحویل» در مطالب فروش به‌طور کلی و گاه مبهم به کار می‌رود؛ برای همین بهتر است اجزای آن از هم جدا شود. تکمیل یک واقعیت دربارهٔ پروژه است: ساخت‌وساز به پایان رسیده و مراجع صالح گواهی تکمیل را صادر کرده‌اند. تحویل یک واقعیت دربارهٔ واحد است: سازنده تصرف واحد را به خریدار میدهد، معمولاً در برابر فرم پذیرش امضاشده، و کلیدها را آزاد میکند. ثبت یک واقعیت دربارهٔ مالکیت است: واحد در دفتر ثبت املاک به نام خریدار ثبت میشود و سند مالکیت الکترونیکی صادر می‌گردد. خریدار ممکن است یکی از این مراحل را پشت سر گذاشته باشد و هنوز دو مرحلهٔ دیگر را نگذرانده باشد، و اینکه این مراحل به چه ترتیبی رخ دهند را قرارداد خرید و فروش تعیین میکند.
واحد پیش‌فروش (off-plan) زندگی خود را در دفتر ثبت موقت آغاز میکند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دربارهٔ تنظیم دفتر ثبت موقت املاک مقرر می‌دارد که هرگونه تصرف حقوقی در یک واحد پیش‌فروش باید در همان دفتر ثبت شود و تصریح میکند که فروش یا هر انتقال دیگری که در آن دفتر درج نشود باطل است. ثبت خریدار در این نظام همان چیزی است که دبی آن را Oqood می‌نامد. Oqood سند مالکیت نیست: تا زمانی که ساختمان هنوز در حال ساخت است، فقط قرارداد را مستند میکند. مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰ که آیین‌نامهٔ اجرایی است، می‌افزاید که ثبت توسعه‌ای که بر برگ پلاک زمین نشانده شده، پس از تکمیل پروژه و ثبت واحدها به نام خریداران برداشته میشود (ماده ۵). راهنمای پیش‌فروش در این سایت، پیش‌فروش ملک در دبی: راهنمای کامل خریدار، طرف خرید در این دفتر ثبت را پوشش میدهد؛ مقالهٔ حاضر از همان‌جا شروع میشود که مرحلهٔ ساخت پایان می‌یابد.
واحد آماده و تکمیلشده مسیر کوتاه‌تری دارد، چون از فروشنده‌ای منتقل میشود که پیش‌تر در دفتر ثبت املاک ثبت شده است. بقیهٔ این مقاله دربارهٔ نخستین انتقال از سازنده است، یعنی همان حالتی که مصوبه به آن میپردازد. خریدارانی که واحد آمادهٔ دست‌دوم می‌خرند، ترتیب انتقال، گواهی عدم مخالفت و مراحل چک بانکی را در چگونه ملک را در دبی بفروشیم خواهند یافت، که مقاله‌ای هم‌خانواده در همین مجموعه است.
تحویل ملک در دبی گام‌به‌گام: از اعلام تکمیل تا دریافت کلید
ترتیب زیر از اسنادی پیروی میکند که در این راهنما نقل شده‌اند و برای نخستین فرایند تحویل ملک در دبی از سوی سازنده صدق میکند. ترتیب دقیق بازرسی نواقص، پرداخت نهایی و آزادسازی کلید را قرارداد خرید و فروش تعیین میکند؛ بنابراین جدول فقط پایه‌های حقوقی را نشان میدهد و جزئیات قراردادی را به سندی وامی‌گذارد که هر خریدار امضا کرده است.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | چه کسی اقدام میکند | منبع |
|---|---|---|---|
| ۱ | پروژه تکمیل میشود و گواهی تکمیل از مراجع صالح گرفته میشود | سازنده | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷(۱) |
| ۲ | سازنده از طریق یک شرکت نقشه‌برداری مورد تأیید از DLD می‌خواهد وضعیت پروژه را به «۱۰۰٪ تکمیلشده» تغییر دهد و هزینه‌های تأیید را میپردازد | سازنده و شرکت نقشه‌برداری | پرسشهای متداول DLD؛ خدمت الکترونیکی داده‌های پروژه در DLD |
| ۳ | سازنده اعلامیهٔ تحویل یا تکمیل را طبق قرارداد خرید و فروش ارسال میکند | سازنده | قرارداد خرید و فروش |
| ۴ | خریدار واحد را بازرسی میکند و نواقص را به‌صورت کتبی فهرست میکند | خریدار | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰ (دوره‌ها)؛ قرارداد خرید و فروش (رویه) |
| ۵ | خریدار مانده‌ای را که هنگام تحویل سررسید میشود میپردازد | خریدار | قرارداد خرید و فروش؛ مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷(۱) |
| ۶ | سازنده درخواست سند مالکیت را در پرتال Oqood ثبت میکند | سازنده | صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD |
| ۷ | سند مالکیت الکترونیکی و نقشه با ایمیل برای ذی‌نفع ارسال میشود | DLD | صفحهٔ خدمات الکترونیکی DLD |
| ۸ | کلیدها آزاد می‌شوند، انشعاب‌ها به نام مالک باز می‌شوند و صورتحسابهای شارژ خدمات طبق بودجهٔ تأییدشده آغاز میشود | سازنده، مالک، ارائه‌دهندگان خدمات شهری، نهاد مدیریت | قانون ۶/۲۰۱۹، مواد ۲۵ و ۲۷ |
دو نکته شایستهٔ توجه است. نخست اینکه DLD ثبت از سمت سازنده را مرحلهای می‌داند که پس از تکمیل ۱۰۰٪ می‌آید: پرسشهای متداول DLD ترتیبی را فهرست میکند که در آن سازنده یک شرکت نقشه‌برداری مورد تأیید DLD را تعیین میکند، نقشه‌های مهندسی تأییدشده از سوی مرجع طرح‌ریزی را تحویل میدهد، از طریق پرتال سازندگان درخواست میکند وضعیت پروژه به «۱۰۰٪ تکمیلشده» تغییر یابد، داده‌های آماده‌شده بر پایهٔ استانداردهای شرکت نقشه‌برداری را بارگذاری میکند، هزینه‌های تأیید را میپردازد و پس از تأیید بخش ساختمان‌ها و بخش‌های مشاع، هزینه‌های نهایی را نیز پرداخت میکند. خریدار هیچ‌یک از این گام‌ها را انجام نمی‌دهد، اما این گام‌ها توضیح می‌دهند که چرا سند مالکیت در همان روزی که ساختمان تمام‌شده اعلام میشود صادر نمی‌گردد.
دوم اینکه فاصلهٔ میان مراحل ثابت نیست. DLD زمان خدمت را برای خدمت داده‌های پروژه ۴ روز کاری و برای درخواست سند مالکیت ۶ روز کاری اعلام کرده است، اما این اعداد فقط پردازش در خود DLD را در بر می‌گیرند و شامل آماده‌سازی سازنده، بازرسی خریدار یا هر مهلتی که قرارداد خرید و فروش میان اعلامیهٔ تکمیل و پرداخت نهایی میدهد، نمی‌شوند.
گواهی تکمیل و روش بررسی وضعیت پروژه
مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰ تحویل را به گواهی تکمیل گره می‌زند. ماده ۷(۱) میگوید وقتی پروژه کامل شد و گواهی تکمیل را از مراجع صالح گرفت، سازنده نمیتواند از تحویل واحد یا ثبت آن به نام خریدار خودداری کند، مشروط بر اینکه خریدار همهٔ تعهدات قراردادی را انجام داده باشد. همین جمله می‌افزاید که این حکم حتی زمانی هم صدق میکند که خریدار مبلغی به سازنده بدهکار باشد که ربطی به قرارداد خرید و فروش همان واحد ندارد. به زبان ساده، سازنده نمیتواند واحد را برای تسویهٔ بدهی دیگری نگه دارد.
پیش از آنکه گواهی وجود داشته باشد، ابزارهای DLD نشان می‌دهند پروژه تا کجا پیش رفته است. جستجوی وضعیت پروژه (Project Status) که در اپلیکیشن DUBAI REST با نام Mashrooi آمده است، برای هر پروژه شمارهٔ آن، اندازه، موقعیت، تاریخ‌های ثبت، شروع و تکمیل، اطلاعات تماس سازنده و شرکت مدیریت، مشخصات بانکی حساب امانی و پیوند به برگهٔ اطلاعات و جزئیات بازرسی را فهرست میکند. این صفحه را می‌توان با نام یا شمارهٔ پروژه جستجو کرد و بر پایهٔ وضعیت، تعداد اتاق و اندازهٔ واحد فیلتر نمود، و همین امکان در اپلیکیشن هم هست.
پرسشهای متداول DLD سازوکار اندازه‌گیری تکمیل را هم توضیح میدهد. درصد تکمیل پروژه با گزارش فنی اثبات میشود و هزینهٔ آن از طریق سامانهٔ Oqood پرداخت می‌گردد؛ اعتبار گزارش سه ماه پس از تاریخ آن به پایان می‌رسد و پس از آن سازنده باید برای گزارش تازه هزینه بپردازد. سرمایه‌گذار میتواند از حسابرس فنی سازمان تنظیم املاک (RERA) گزارش تکمیل بخواهد و بابت آن برای هر واحد یا ویلا هزینهٔ حسابرسی به مبلغ AED (درهم امارات) ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) بپردازد. پرسشهای متداول همچنین میگوید سرمایه‌گذار میتواند پیش از پرداخت قسطی که به پیشرفت ساخت وابسته است، از مشاور پروژهٔ مورد تأیید DLD نامه‌ای بخواهد که درصد تکمیل را تأیید کند، و تا زمانی که مرحلهٔ پرداخت توافق‌شده فرا نرسیده، ملزم به پرداخت نیست. پرسشهای متداول همچنین تصریح میکند که برای پروژه‌های بزرگ تکمیل جزئی مجاز است.
پس از آنکه سند مالکیت صادر شد، DLD خدمت تأیید اعتبار ارائه میکند. خدمت الکترونیکی Verify Title Deed به مشتری اجازه میدهد از طریق وب‌سایت DLD یا اپلیکیشن DUBAI REST بررسی کند که گواهی مالکیت صادرشده از DLD معتبر است یا خیر؛ زمان این خدمت فوری است. خریداری که فایل سند را با ایمیل دریافت کرده، پیش از اتکا به آن میتواند این بررسی را انجام دهد.
پرداخت نهایی و مانده در قرارداد خرید و فروش
مانده‌ای که هنگام تحویل سررسید میشود یک رقم قراردادی است. آن را DLD تعیین نمیکند؛ جدول پرداخت در قرارداد خرید و فروش تعیین میکند. در بازار هم طرح‌هایی با قسط پایانی بزرگ وجود دارد و هم طرح‌هایی که مانده را پس از تحویل در چند سال پخش می‌کنند، و راهنمای پیش‌فروش این سایت ساختارهای رایج را شرح میدهد. چیزی که مصوبه اضافه میکند حمایتی از سوی دیگر میز است: اگر خریدار آنچه را قرارداد می‌خواهد پرداخته باشد، واحد باید تحویل و ثبت شود.
مثال محاسباتی نخست نشان میدهد قسط پایانی در طرح ۹۰/۱۰ چگونه حساب میشود؛ طرحی از همان نوعی که صفحهٔ آگهی Alana at The Valley توصیف میکند و در آن ۱۰٪ هنگام رزرو، ۸۰٪ در دوران ساخت و ۱۰٪ هنگام تحویل پرداخت میشود. قیمت واحد در زیر یک نمونهٔ فرضی است، نه یک آگهی.
- قیمت فرضی واحد: AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱).
- قسط پایانی با ۱۰٪: ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۱۰ = AED ۱۵۰٬۰۰۰ ($۴۰٬۸۴۴).
- پرداخت‌شده پیش از تحویل با ۹۰٪: ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۹۰ = AED ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ ($۳۶۷٬۵۹۷).
- بررسی: ۱۵۰٬۰۰۰ + ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ = AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰.
این ارقام هزینه‌های ثبت، شارژ خدمات و هر ودیعهٔ خدمات شهری را شامل نمی‌شوند، چون اینها هزینه‌های جداگانه‌اند. آنها را خرید ملک در دبی: هزینه‌ها و مخارج پوشش داده است. ماده ۹ مصوبه میگوید که اگر طور دیگری توافق نشده باشد، سازنده و خریدار هر کدام سهم خود را از هزینه‌های ثبت مقرر می‌پردازند، و ماده ۸ میگوید سازنده نمیتواند در برابر هر تصرف حقوقی در واحدهای خریداران مبلغی غیر از مبالغ مورد تأیید DLD از آنان دریافت کند. خریداری که صورت‌حساب تحویل را می‌خواند، میتواند هر سطر آن را با این دو ماده مقایسه کند.
خریدارانی که پرداخت نهایی را از راه بانک تأمین می‌کنند، شرایط خود وام‌دهنده را نیز دنبال می‌کنند که در وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها شرح داده شده است. پرسشهای متداول DLD یادآوری میکند که وام رهنی یک پروژه باید به حساب امانی پروژه واریز شود و انتقال وام رهنی به گواهی عدم مخالفت بانک نیاز دارد.
از Oqood تا سند مالکیت: آنچه DLD فهرست کرده است
سند مالکیت برای نخستین خریدار را سازنده درخواست میکند. خدمت الکترونیکی DLD با نام Request to Complete the Initial Procedures Data چنین توصیف شده که به طرف‌هایی که به تعهدات قراردادی خود پایبندند اجازه میدهد گواهی مالکیت (Certificate of Title) بگیرند. این خدمت از راه پرتال Oqood (پرتال سازندگان املاک) اجرا میشود، از طریق کیف پول Noqodi پرداخت میشود و زمان خدمت اعلام‌شدهٔ آن ۶ روز کاری است. خروجی آن یک گواهی مالکیت الکترونیکی و یک نقشهٔ الکترونیکی است که هر دو با ایمیل برای ذی‌نفع ارسال می‌شوند. این صفحه در جایی صدق میکند که کارمزد ثبت از پیش دریافت شده باشد.
خدمت دوم DLD با نام Registration/Amendment of Real Estate Project Details یک گام زودتر قرار دارد. این راه سازنده برای ثبت یا اصلاح اطلاعات واحدهای یک پروژه است و برای پروژهٔ تکمیلشده، خروجی آن گواهی مالکیت الکترونیکی است. زمان خدمت آن ۴ روز کاری اعلام شده و نقشهٔ معماری تأییدشده از سوی مراجع طرح‌ریزی را می‌خواهد.
| مورد فهرست‌شده از سوی DLD | مبلغ (AED) | دلار با نرخ ۳٫۶۷۲۵ | خدمت |
|---|---|---|---|
| سند مالکیت (آپارتمان، ویلا یا زمین) | ۲۵۰ | $۶۸ | تکمیل رویههای اولیه |
| نقشه، واحد ملکی یا ویلا | ۲۵۰ | $۶۸ | تکمیل رویههای اولیه |
| هزینهٔ دانش | ۱۰ | $۳ | تکمیل رویههای اولیه |
| هزینهٔ نوآوری | ۱۰ | $۳ | تکمیل رویههای اولیه |
| تأیید، پروژهٔ تکمیلشده، برای هر ملک | ۱۲۰ | $۳۳ | ثبت یا اصلاح اطلاعات پروژه |
| صدور سند مالکیت، پروژهٔ تکمیلشده، برای هر ملک | ۲۵۰ | $۶۸ | ثبت یا اصلاح اطلاعات پروژه |
مثال محاسباتی دوم چهار سطر نخست را با هم جمع میکند. برای خدمت رویههای اولیه، ۲۵۰ + ۲۵۰ + ۱۰ + ۱۰ = AED ۵۲۰ ($۱۴۲) میشود، به شرط آنکه هر مورد فهرست‌شده یک بار دریافت شود. صفحههای مرتبط DLD هزینه‌های دانش و نوآوری را به ازای هر نقشه توصیف می‌کنند، بنابراین جمع واقعی روی یک صورت‌حساب به شمار نقشه‌هایی بستگی دارد که DLD صادر میکند. اینکه چه کسی این مبالغ را میپردازد موضوع قرارداد خرید و فروش و ماده ۹ مصوبه است. این اعداد به‌عنوان جدول منتشرشدهٔ DLD در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ آورده شده‌اند و DLD میتواند جدول خود را تغییر دهد.
مصوبه پارکینگ و انبار را هم پوشش میدهد. طبق ماده ۷(۲)، سازنده باید واحد و همهٔ امکاناتی را که به آن اختصاص یافته، مانند پارکینگ‌ها، به نام خریدار ثبت کند. خریداری که در قرارداد خرید و فروش به او یک جای پارک اختصاص داده شده، باید بررسی کند که این اختصاص در ثبت دیده میشود. جایی که سازنده با وجود پایبندی خریدار به هر دلیل از ثبت خودداری کند، ماده ۷(۳) به DLD اجازه میدهد واحد را، به درخواست خریدار یا به ابتکار خودش، به نام خریدار ثبت کند.
سند مالکیت برای فرایندهای دیگر هم اهمیت دارد. شرط AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ برای ویزای طلایی امارات (Golden Visa) از راه ملک در ویزای طلایی دبی: قواعد و هزینه‌های ملک ۲ میلیون درهمی توضیح داده شده است؛ آن مقاله همچنین شرح میدهد که مدرک پذیرفته‌شده بسته به خدمتی که متقاضی به کار می‌برد، میان ثبت Oqood و سند مالکیت چگونه فرق میکند. خریدارانی که ممکن است بعداً واحد را اجاره دهند یا بفروشند، مراحل ثبت را در اجارهٔ ملک در دبی و در راهنمای فروش که در بالا پیوند آن آمد، خواهند یافت.
بازرسی نواقص واحد نوساز: چه چیزی را ببینیم و چگونه مستند کنیم
بازرسی نواقص (اسنگینگ) بازرسی یک واحد نوساز برای یافتن عیوب و کارهای ناتمام پیش از پذیرش آن از سوی خریدار است. قوانین دبی فهرست بازرسی ارائه نمی‌کنند؛ آنچه مقرر می‌کنند دوره‌هایی است که سازنده در آنها باید دسته‌های مشخصی از عیوب را تعمیر کند. قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ برای دورهٔ یک‌ساله، تأسیسات معیوب در ملک مشاع، مانند کارهای مکانیکی و برقی و تأسیسات بهداشتی و فاضلاب را نام می‌برد. بنابراین بازرسی مفید یافته‌های خود را بر پایهٔ همان دسته‌ای گروه‌بندی میکند که قانون به کار می‌برد، تا ادعای بعدی با دورهٔ درست تطبیق داده شود.
| بخش | چه چیزی را ببینیم | چگونه ثبت کنیم | دستهٔ مطابق قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰ |
|---|---|---|---|
| برق | هر پریز و کلید، تابلوی توزیع، روشنایی، آیفون و هر پنل خانهٔ هوشمند | فهرست شماره‌دار با عکس از هر ایراد | تأسیسات (۱ سال) |
| لوله‌کشی و تخلیه | فشار و دمای آب، شیرها، کفشوی‌ها، توالت‌ها، نشتی زیر سینک‌ها، آب‌گرم‌کن | ویدئوی کوتاه از هر خروجی هنگام جریان آب | تأسیسات (۱ سال) |
| تهویهٔ مطبوع | هر واحد یا اتصال آب سرد، واکنش ترموستات، لوله‌های تخلیهٔ میعانات، صدا | عکس از کنترلر و یادداشت اتاقی که آزمایش شده | تأسیسات (۱ سال) |
| دیوارها، سقف‌ها و رنگ | ترک‌ها، گچ ناهموار، لکه‌هایی که ممکن است نشانهٔ نشتی باشند، کیفیت رنگ | عکس‌های باز و نزدیک با متر نواری در کادر | نازک‌کاری؛ در صورت ترک‌های قابل‌توجه، سازه‌ای (۱۰ سال) |
| کف و کاشی | کاشی‌های توخالی، لب‌پریدگی، بند ناهموار، تراز در آستانه‌ها | علامت‌گذاری هر کاشی روی نقشهٔ کف | نازک‌کاری |
| درها، پنجره‌ها و بالکن | بسته و قفل شدن، آب‌بندی‌ها، آسیب شیشه، تخلیهٔ آب بالکن و اتصال نرده‌ها | عکس تاریخ‌دار؛ ویدئو از عملکرد | نازک‌کاری؛ برای اتصالات، سازه‌ای (۱۰ سال) |
| آشپزخانه و حمام‌ها | کابینت‌ها، سطوح کار، لوازم نصب‌شده که در قرارداد نام برده شده‌اند، درزگیرهای سیلیکونی | تطبیق با مشخصات فنی پیوست قرارداد | نازک‌کاری و تأسیسات |
| بخش‌های مشاع | آسانسورها، راهروها، پارکینگ، تابلوهای هشدار آتش، سالن ورزش و استخر در صورت وعده | هر چیز ناتمام را با تاریخ یادداشت کنید | اجزای مشترک؛ به نهاد مدیریت گزارش دهید |
مستندسازی بخشی است که به هر اختلاف بعدی منتقل میشود. چند عادت، پرونده را قابل‌استفاده نگه می‌دارد. عکس یا ویدئوی تاریخ‌دار از هر مورد، همراه با توصیف کوتاه نوشتاری که اتاق و ایراد را بگوید، آنچه را هنگام تحویل وجود داشته ثابت میکند. فهرست شماره‌دار نواقص که کتبی به نشانی تعیین‌شده در قرارداد خرید و فروش ارسال شود، یک اخطار تاریخ‌دار می‌سازد. نسخه‌ای از فرم تحویل امضاشده، هر دفتر ثبت کلید و پاسخ‌های سازنده، پرونده را کامل میکند. وقتی سازنده برای تعمیر تیمی می‌فرستد، یادداشت تاریخ‌دار از کاری که انجام شد هر مورد را می‌بندد.
قرارداد خرید و فروش ممکن است شیوهٔ گزارش عیب، مهلتی که سازنده برای پاسخ دارد و اینکه آیا خریدار میتواند تا تعمیر موارد بخشی از پرداخت را نگه دارد را نیز تعیین کند. این شرایط میان سازندگان و میان پروژه‌ها فرق میکند. قرارداد را باید برای همین موارد پیش از بازرسی خواند، نه پس از آن.
برخی مالکان برای بازدید بازرسی نواقص بازرس مستقل یا مهندس می‌گمارند. هیچ‌یک از اسنادی که در این راهنما نقل شده‌اند این کار را الزامی نمی‌کنند و این انتخاب دوره‌های قانونی را تغییر نمی‌دهد. مشخصات فنی واحد، نقشهٔ کف و هر تغییر تأییدشده همچنان سنجه‌ای هستند که واحد تمام‌شده با آن مقایسه میشود.
مسئولیت عیوب: یک سال، ده سال و نگهداشت حساب امانی
تحویل ملک در دبی چند شمارندهٔ زمانی را هم‌زمان به راه می‌اندازد. مقررهٔ اصلی ماده ۴۰ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ مالکیت املاک مشاع در امارت دبی (Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai) است. این ماده دو دوره تعیین میکند و سازوکار سومِ جداگانه در قانون حساب امانی قرار دارد.
| سازوکار | دوره | آغاز | منبع |
|---|---|---|---|
| اجزای سازه‌ای ملک مشاع | ۱۰ سال | تاریخی که سازنده گواهی تکمیل پروژه را میگیرد | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(a) |
| تأسیسات (مکانیکی، برقی، بهداشتی و فاضلاب) | ۱ سال | تاریخ تحویل واحد به مالک؛ اگر مالک از پذیرش تصرف خودداری کند، تاریخ گواهی تکمیل | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(b) |
| حقوق بر پایهٔ قوانین دیگر | با دوره‌های بالا محدود نمی‌شود | طبق آنچه آن قانون مقرر میکند | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(c) |
| توافقهایی که با ماده ۴۰ در تضاد باشند و پس از اجرای قانون بسته شده باشند | باطل و بی‌اثر | قابل اجرا نیست | قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۴۰(d) |
| نگهداشت حساب امانی | ۵٪ از ارزش کل حساب امانی | پس از آنکه سازنده گواهی تکمیل را دارد نگه داشته میشود؛ یک سال پس از ثبت واحدها به سازنده آزاد میشود | قانون ۸/۲۰۰۷، ماده ۱۴ |
| مسئولیت پیمانکار و مهندس در برابر فروریختن یا عیوبی که استحکام را تهدید می‌کنند | ۱۰ سال | تحویل کار | قانون مدنی ماده ۸۸۰ (قانون ۱۹۸۵)؛ مواد ۸۲۱ تا ۸۲۴ (فرمان‌قانون ۲۵/۲۰۲۵)، به نقل از Legal ۵۰۰ |
دوره‌های یک‌ساله و ده‌ساله
دورهٔ یک‌ساله به پرسشی پاسخ میدهد که خریداران دربارهٔ بازرسی نواقص بیش از همه می‌پرسند: سازنده چه مدت فرصت دارد آنچه را پس از نقلمکان خراب میشود تعمیر کند؟ برای تأسیسات معیوب، پاسخ ماده ۴۰(b) یک سال از تاریخ تحویل واحد به مالک است. دورهٔ ده‌ساله در ماده ۴۰(a) اجزای سازه‌ای را پوشش میدهد و از گواهی تکمیل آغاز میشود، نه از تحویل هر واحد مشخص. ماده ۴۰(a) با رعایت قواعد قرارداد پیمانکاری در قانون فدرال شمارهٔ ۵ سال ۱۹۸۵ نوشته شده، و این قاعدهٔ دبی را به قانون مدنی فدرال پیوند میدهد.
قانون مدنی فدرال
قانون معاملات مدنی فدرال جایگزین شده است. به نقل از Legal ۵۰۰، فرمان‌قانون فدرال شمارهٔ ۲۵ سال ۲۰۲۵ که قانون معاملات مدنی جدید را صادر کرد، در ۱ ژوئن ۲۰۲۶ اجرایی شد. مقایسهٔ Legal ۵۰۰ رژیم ده‌سالهٔ مسئولیت پیمانکاران و مهندسان را در مواد ۸۲۱ تا ۸۲۴ قانون جدید قرار میدهد: ده سال از تحویل برای فروریختن و عیوبی که استحکام یا یکپارچگی سازه‌ای کار را تهدید می‌کنند (ماده ۸۲۱)، توافقهایی که این مسئولیت را حذف یا محدود کنند باطل‌اند (ماده ۸۲۳) و یک دورهٔ مرور زمان سه‌ساله که از فروریختن یا کشف عیب آغاز میشود (ماده ۸۲۴). در قانون ۱۹۸۵ همین قاعدهٔ ده‌ساله در ماده ۸۸۰ بود. نکتهٔ عملی برای مالک این است که قاعدهٔ فدرال در برابر فروریختن و عیوب جدی سازه‌ای حمایت میکند، در حالی که قاعدهٔ یک‌ساله در قانون ۶/۲۰۱۹ تأسیساتی را پوشش میدهد که بیشتر فهرست‌های بازرسی نواقص روی آنها متمرکزند.
نگهداشت حساب امانی
ماده ۱۴ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های امانی توسعهٔ املاک اقتضا میکند که نمایندهٔ حساب امانی، پس از آنکه سازنده گواهی تکمیل را گرفت، ۵٪ از ارزش کل هر حساب امانی را نگه دارد و مبلغ نگه‌داشته‌شده یک سال پس از ثبت واحدها به سازنده آزاد شود. پرسشهای متداول DLD همین نگهداشت را حمایتی برای عیوبی توصیف میکند که هنگام تکمیل دیده می‌شوند یا ظرف یک سال پس از تحویل پدیدار می‌گردند. مثال محاسباتی سوم مقیاس را نشان میدهد: برای یک حساب امانی فرضی با ارزش کل AED ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷٬۲۲۹٬۴۰۸)، مبلغ نگهداشت ۱۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۵ = AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) است.
بررسی مساحت واحد هنگام تحویل
تحویل لحظه‌ای است که باید واحد تمام‌شده را با واحد فروختهشده مقایسه کرد، زیرا مصوبه برای کسری مساحت راه‌حل مشخصی به خریدار میدهد. ماده ۱۳ میگوید مساحت خالص واحد مبنای ثبت است، سازنده نمیتواند برای مساحتی بیش از مساحت خالص فروختهشده مبلغی مطالبه کند، و اگر مساحت واقعی بیش از ۵٪ کمتر از مساحت خالص باشد، سازنده باید به خریدار غرامت بدهد. هر جا کسری از این درصد فراتر برود، غرامت بر پایهٔ قیمت واحد که در قرارداد خرید و فروش توافق شده حساب میشود، و مساحت خالص نوشته‌شده در قرارداد خرید و فروش و نقشه مبنای سنجش هر مازاد یا کسری است.
مثال محاسباتی چهارم نشان میدهد خط ۵٪ کجا قرار میگیرد. فرض کنید قرارداد خرید و فروش و نقشه مساحت خالص ۱۰۰ متر مربع را ذکر می‌کنند.
- حد مجاز: ۱۰۰ × ۰٫۰۵ = ۵ متر مربع.
- آستانه: ۱۰۰ − ۵ = ۹۵ متر مربع.
- مساحت اندازه‌گیری‌شدهٔ ۹۶ متر مربع کسری ۴٪ است که در محدودهٔ خط ۵٪ ماده ۱۳(۳) می‌ماند.
- مساحت اندازه‌گیری‌شدهٔ ۹۳ متر مربع کسری ۷٪ است که از آن فراتر می‌رود، بنابراین مقررهٔ غرامت اعمال میشود.
مصوبه میگوید مساحت را همان‌گونه محاسبه می‌کنند که DLD تعیین میکند؛ پس خریداری که واحد را با متر نواری اندازه میگیرد، باید این را فقط بررسی اولیه بداند. DLD همراه با سند مالکیت یک نقشه صادر میکند و مساحت آن نقشه رقم ثبت‌شده‌ای است که باید با قرارداد خرید و فروش مقایسه شود.
شارژ خدمات، خدمات شهری و سرمایش هنگام تحویل ملک در دبی
شارژ خدمات و حساب‌های خدمات شهری حوالی زمان تحویل آغاز می‌شوند و هر کدام قواعد خود را دارند. دربارهٔ شارژ خدمات، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ مقرر می‌دارد که سازنده سهم خود را از شارژ سالانهٔ خدمات برای واحدهای فروختهنشده میپردازد، و نیز برای واحدهای فروختهشده در جایی که قرارداد فروش یا رزرو سازنده را ملزم کند از طرف خریدار پرداخت کند (ماده ۲۵(a)). نهاد مدیریت بدون تأیید قبلی RERA نمیتواند مبالغی دریافت کند (ماده ۲۷(a))، RERA بودجهٔ شارژ خدمات را تأیید نمیکند مگر آنکه یک مؤسسهٔ حسابرسی مورد تأیید RERA آن را حسابرسی کرده باشد (ماده ۲۷(b))، و تا زمان تأیید بودجهٔ حسابرسی‌شده می‌توان بر پایهٔ قواعد مدیرکل از بودجهٔ موقت استفاده کرد (ماده ۲۷(c)). ماده ۲۸ مانع آن میشود که مالکان شارژهای تأییدشده را نگه دارند. بنابراین تاریخی که از آن مالک صورت‌حساب میگیرد حاصل قرارداد خرید و فروش و سال بودجهٔ تأییدشده است؛ توضیح کامل در شارژ خدمات در دبی: توضیح کامل آمده است.
DLD یک شاخص شارژ خدمات (Service Charge Index) منتشر میکند. این شاخص شارژ خدمات یک ملک را یا از روی شمارهٔ سند مالکیت، همراه با شمارهٔ گواهی، سال، نوع ملک و سال بودجه، یا از روی پروژه، کاربری و سال برای املاک مسکونی محاسبه میکند. نتایج، پروژه، کاربری، سال، تاریخ‌های شروع و پایان و طرف مدیریت‌کننده را فهرست می‌کنند و بدهی‌های معوق را در بر نمی‌گیرند. مالک جدید میتواند از این شاخص برای مقایسهٔ صورت‌حساب با رقم مربوط به ساختمان استفاده کند.
دو مقررهٔ دیگر در قانون ۶/۲۰۱۹ در ماه‌های نخست اهمیت دارند. کمیتهٔ مالکان زمانی تشکیل میشود که دست‌کم ۱۰٪ از واحدهای ملک مشاع به نام مالکان ثبت شده باشد (ماده ۲۲(b))، و باید ظرف ۳۰ روز پس از تشکیل نخستین جلسهٔ خود را برگزار کند (ماده ۲۳(a)). تا زمانی که RERA شرکت مدیریت را منصوب کند، سازنده ملک را مدیریت میکند (ماده ۳۰(d)). همین قانون یک ذخیرهٔ نقدی برای هزینه‌های اضطراری یا تعویض تجهیزات اجزای مشترک را لازم می‌داند که در حسابی جدا از حساب شارژ خدمات نگه داشته میشود (ماده ۳۰(e)(۸)).
دربارهٔ خدمات شهری، خدمت نقلمکان DEWA (سازمان برق و آب دبی) برای برق و آب، سند مالکیت یا قرارداد خرید و فروش را به‌عنوان مدرکی که مالک همراه با مدرک شناسایی تسلیم میکند فهرست کرده است. جایی که ساختمان از سرمایش منطقه‌ای (district cooling) بهره می‌برد، ارائه‌دهندهٔ سرمایش مشتریان را جدا از DEWA ثبت میکند، و مدارک ساختمان یا قرارداد خرید و فروش نشان میدهد کدام ترتیب اعمال میشود. ودیعه‌ها و هزینه‌های اتصال خدمات شهری را خود ارائه‌دهندگان تعیین می‌کنند و در طول زمان تغییر می‌کنند، به همین دلیل اینجا فهرست نشده‌اند؛ صفحه‌ها و اپلیکیشن‌های خود ارائه‌دهندگان جدول جاری را نشان می‌دهند.
فهرست کنترل نقلمکان و آزادسازی کلید در تحویل ملک در دبی
| مورد | چه چیزی را نگه دارید یا تأیید کنید | چرا مهم است |
|---|---|---|
| مدرک تکمیل | پروژه در جستجوی وضعیت پروژه DLD یا اپلیکیشن DUBAI REST به‌عنوان تکمیلشده نشان داده شود | تحویل به گواهی تکمیل وابسته است (مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷) |
| اعلامیهٔ تحویل | اعلامیهٔ کتبی سازنده، با تاریخ‌های درج‌شده در آن | دوره‌های قرارداد خرید و فروش را آغاز میکند |
| صورت‌حساب | مانده نهایی، توضیح هر سطر، رسید پرداخت‌های پیشین | با مواد ۸ و ۹ مصوبه مقایسه شود |
| فرم تحویل امضاشده | نسخه‌ای همراه با فهرست نواقص پیوست‌شده | سابقهٔ تاریخ‌دار وضعیت واحد |
| کلیدها، کارت‌های دسترسی، مجوزهای پارکینگ | فهرست کتبی آنچه دریافت شد، از جمله ریموت‌ها و تگ‌ها | مدرک آنچه آزاد شده است |
| دفترچه‌های لوازم و سامانه‌ها، گارانتی‌ها | راهنمای لوازم نصب‌شده و سامانهٔ تهویهٔ مطبوع | برای ادعای تعمیر لازم است |
| سند مالکیت | سند مالکیت الکترونیکی و نقشه با ایمیل دریافت و با خدمت تأیید DLD بررسی شده باشد | مدرک ثبت (صفحههای خدمات الکترونیکی DLD) |
| پارکینگ و انبار | اختصاص در ثبت دیده شود | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۷(۲) |
| خدمات شهری | حساب DEWA به نام مالک؛ حساب سرمایش در ساختمانی که سرمایش منطقه‌ای دارد | نقلمکان به حساب مالک نیاز دارد |
| شارژ خدمات | نرخ تأییدشده در شاخص شارژ خدمات بررسی شود؛ صورت‌حساب از طریق نهاد مدیریت دریافت شود | قانون ۶/۲۰۱۹، مواد ۲۷ و ۲۸ |
| تماس مدیریت | نام نهاد مدیریت و شیوهٔ گزارش ایرادهای اجزای مشترک | کمیتهٔ مالکان عیوب سازه‌ای یا آسیب فوری اجزای مشترک را به نهاد مدیریت یا RERA اعلام میکند (قانون ۶/۲۰۱۹، ماده ۲۴(۶)) |
اگر تکمیل دیر شود: تأخیر، فسخ و استرداد
ممکن است پروژه‌ای پس از تاریخ مندرج در قرارداد خرید و فروش تکمیل شود. اینکه چه چیزی تأخیر به شمار می‌آید، مهلت ارفاقی چقدر است و چه غرامتی در پی می‌آید، به قرارداد هر واحد بستگی دارد. قوانین نقلشده در اینجا راه‌هایی را که پیش پای خریدار است ارائه می‌کنند و میان درخواست خریدار از دادگاه برای پایان دادن به قرارداد و لغو پروژه از سوی RERA تفاوت می‌گذارند.
| وضعیت | آنچه سند مقرر میکند | منبع |
|---|---|---|
| خریدار می‌خواهد قرارداد را پایان دهد | خریدار میتواند با استناد به دلایل فهرست‌شده برای فسخ به دادگاه صالح مراجعه کند: نبود دلیل موجه برای ارائهٔ قرارداد فروش نهایی، خودداری از پیوند دادن پرداخت‌ها به مراحل ساخت مورد تأیید RERA، انحراف اساسی از مشخصات توافق‌شده، عیوب اساسی ساخت که پس از تحویل واحد را برای استفاده نامناسب میکند، یا شرایط دیگری که طبق قواعد عمومی فسخ را ایجاب میکند | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۲۰ |
| اختلاف میان خریدار و سازنده | DLD میتواند سازش را بر عهده بگیرد و توافقی که DLD تأیید کند برای هر دو طرف الزام‌آور میشود | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۱۴ |
| نقش DLD در فسخ | DLD نمیتواند به درخواست سرمایه‌گذار قرارداد را فسخ کند؛ سرمایه‌گذار به دادگاه املاک صالح مراجعه میکند و نقش DLD میانجی‌گری است | پرسشهای متداول DLD |
| RERA پروژه را لغو میکند | دلایل شامل شروع نکردن کار پس از دریافت تأییدیه‌ها، ورشکستگی و سهل‌انگاری فاحش است؛ RERA به هزینهٔ سازنده حسابرسی منصوب میکند و از نمایندهٔ حساب امانی می‌خواهد ظرف ۱۴ روز از لغو، پول خریداران را برگرداند | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، مواد ۲۳ و ۲۵ |
| وجوه حساب امانی استردادها را پوشش نمی‌دهد | سازنده باید مانده را ظرف ۶۰ روز از تصمیم لغو بازگرداند، مگر آنکه RERA مهلت را تمدید کند | مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰، ماده ۲۶ |
| پروژهٔ ناتمام یا لغوشده | دادگاه ویژهٔ پروژه‌های املاک ناتمام و لغوشده به دعاوی سازندگان، سرمایه‌گذاران و خریداران رسیدگی میکند، با ارجاع‌های RERA | فرمان ۳۳ سال ۲۰۲۰، مواد ۴، ۶ و ۹ |
فسخ از طریق دادگاه طبق ماده ۲۰
ماده ۲۰ مقرره‌ای است که معمولاً وقتی خریدار می‌خواهد از قرارداد خارج شود به آن استناد میشود. پنج زمینهٔ آن یک دستهٔ باز را هم شامل میشود، یعنی شرایطی که طبق قواعد حقوقی عمومی فسخ را ایجاب میکند؛ بنابراین تحویل دیرهنگام را می‌توان زیر همین عنوان و همراه با واقعیت‌های پرونده مطرح کرد. ماده به خریدار دسترسی به دادگاه میدهد؛ برای تأخیر خودش فرمول استرداد تعیین نمیکند. آن را قرارداد خرید و فروش و ارزیابی دادگاه از واقعیت‌ها تعیین میکند.
لغو از سوی RERA و استرداد
ماده ۲۳ زمینه‌هایی را فهرست میکند که RERA میتواند بر پایهٔ گزارش فنی مستدل پروژه را لغو کند، و ماده ۲۵ رویه را تعیین میکند: گزارش فنی، اخطار کتبی به سازنده، حسابرسی که به هزینهٔ سازنده منصوب میشود تا حساب امانی و مبالغ هزینه‌شده را بررسی کند، و درخواست از نمایندهٔ حساب امانی برای بازگرداندن مبالغ سپرده‌شده ظرف ۱۴ روز. ماده ۲۶ دورهٔ ۶۰ روزه را برای هر کسری تعیین میکند و ماده ۲۷ از RERA می‌خواهد اگر سازنده آن را رعایت نکند، برای حمایت از خریداران اقداماتی از جمله ارجاع به مراجع قضایی انجام دهد. پرسشهای متداول DLD می‌افزاید که پروژهٔ در حال تصفیه به نوبت رسیدگی میشود و زمان‌بندی به این بستگی دارد که اسناد، مبالغ و اشخاص ذی‌صلاح در دسترس باشند. دربارهٔ پروژه‌هایی که کمتر از ۵٪ تکمیل شده‌اند، میگوید RERA با سازنده تماس میگیرد تا وضعیت را اصلاح کند و اگر توجیه معتبری نباشد، رویههای لغو را آغاز میکند.
دادگاه ویژه
فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰ پروژهٔ ناتمام را پروژه‌ای تعریف میکند که ساخت آن آغاز شده و متوقف مانده است، و پروژهٔ لغوشده را پروژه‌ای که طبق قوانین دبی لغو شده است. ماده ۴ پروژه‌هایی را در بر میگیرد که ناتمام‌بودنشان ثابت شده یا مشمول تصمیم لغو طبق قانون ۱۳/۲۰۰۸ و آیین‌نامهٔ آن هستند، و پروژه‌های داخل DIFC را مستثنا میکند. ماده ۱۰ دادگاه‌ها، از جمله دادگاه‌های DIFC، را از رسیدگی به موضوعاتی که در صلاحیت دادگاه ویژه است و پس از اجرای فرمان طرح شده‌اند، منع میکند. تصمیم‌های آن مشمول رویههای عادی تجدیدنظر نیست (ماده ۱۱).
خریدار همچنین میتواند نزد DLD شکایت ثبت کند. صفحهٔ شکایات DLD شکایت علیه شرکت املاک، پرسش دربارهٔ اختلافات قراردادی و خدمت پیگیری شکایت علیه شرکت‌ها و دلالان املاک را فهرست میکند. شکایت سابقه‌ای از موضوع است و راه‌های دادگاه و دادگاه ویژه که در بالا آمد همچنان راه‌هایی‌اند که می‌توانند قرارداد را پایان دهند.
برای زمینهٔ گسترده‌تر دربارهٔ حمایت از خریداران، راهنمای حمایت از خریدار در دبی لایه‌های حساب امانی، ثبت و نظارتی را توضیح میدهد، و راهنمای رکودهای احتمالی بازار دبی داده‌های بازار دربارهٔ تکمیل‌ها و قیمت‌ها را بررسی میکند.
مدارکی که پس از تحویل ملک در دبی باید نگه دارید
تحویل تکمیلشده ردی از مدارک بر جا می‌گذارد که از دوره‌های یک‌ساله و ده‌ساله، یک فروش بعدی و هر اختلافی پشتیبانی میکند. فهرست زیر مجموعه‌ای است که اسناد نقلشده در این راهنما به آن اشاره می‌کنند.
- قرارداد خرید و فروش با همهٔ پیوست‌ها، از جمله مشخصات فنی، نقشهٔ کف و جدول پرداخت.
- سابقهٔ ثبت Oqood و گواهی مالکیت الکترونیکی همراه با نقشهٔ آن.
- رسید پرداخت هر قسط و صورت‌حساب نهایی.
- اعلامیهٔ تحویل سازنده، فرم تحویل امضاشده و فهرست تاریخ‌دار نواقص همراه با عکس‌ها.
- مکاتبات کتبی دربارهٔ عیوب و پاسخ‌های سازنده و سوابق تعمیر.
- تأیید حساب‌های خدمات شهری و صورتحسابهای شارژ خدمات، همراه با نرخ تأییدشده از شاخص شارژ خدمات.
- برای فروش مجدد یا اجارهٔ بعدی، همین مجموعه از سوی طرف خریدار یا مستأجر درخواست میشود و به همین دلیل ارزش دارد که کنار هم نگه داشته شود.
پروفایل‌های سازندگان در این سایت نشان می‌دهند اهداف تحویل پروژه‌ها چگونه بیان میشود. پروفایل Emaar Properties اهداف تحویل را با منبع آنها فهرست میکند و یادآوری میکند تاریخی که الزام‌آور است، تاریخ مندرج در قرارداد خرید و فروش همان واحد است، و آگهی Alana at The Valley هدف تحویل Q3 ۲۰۲۷ را با قسط پایانی ۱۰٪ هنگام تحویل نشان میدهد، به نقل از صفحهٔ آگهی ما. هر دو هدف‌اند و قرارداد خرید و فروش هر واحد حاکم است. زمینهٔ گسترده‌تر بازار در صفحهٔ شهر دبی و قواعد مالکیت به تفکیک امارت در صفحهٔ کشور امارات آمده است.
سوالات متداول
تحویل ملک در دبی چیست؟
تحویل ملک در دبی مرحلهای است که در آن سازنده تصرف یک واحد تکمیلشده را به خریدار میدهد و واحد به نام خریدار ثبت میشود. این مرحله گواهی تکمیل پروژه، پرداخت نهایی طبق قرارداد خرید و فروش، سند مالکیت از DLD و بازرسی واحد از سوی خریدار را با هم در بر میگیرد.
آیا سند مالکیت را در روز تحویل دریافت میکنم؟
لزوماً نه. در تحویل ملک در دبی، سند مالکیت مرحلهای جدا از کلید است. سازنده درخواست سند مالکیت را از طریق پرتال Oqood ثبت میکند و DLD برای آن زمان خدمت ۶ روز کاری اعلام کرده است، و سند مالکیت الکترونیکی و نقشه با ایمیل ارسال میشود. تاریخ آن به زمانی بستگی دارد که سازنده درخواست را ثبت میکند و خریدار تعهدات قراردادی را انجام داده است.
آیا سازنده میتواند از تحویل واحد من خودداری کند؟
مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰ میگوید وقتی پروژه کامل شد و گواهی تکمیل دارد، سازنده نمیتواند از تحویل یا ثبت واحد خودداری کند، اگر خریدار تعهدات قراردادی را انجام داده باشد، حتی اگر خریدار پول دیگری به سازنده بدهکار باشد. اگر سازنده ثبت نکند، DLD میتواند به درخواست یا به ابتکار خودش این کار را انجام دهد.
سازنده تا چه مدت مسئول عیوب است؟
پس از تحویل ملک در دبی، طبق ماده ۴۰ قانون ۶/۲۰۱۹، سازنده برای تأسیسات معیوب ۱ سال از زمان تحویل واحد و برای عیوب سازه‌ای ۱۰ سال از گواهی تکمیل مسئول است. اگر مالک از پذیرش تصرف خودداری کند، دورهٔ یک‌ساله به‌جای آن از گواهی تکمیل آغاز میشود.
آیا امضای فرم تحویل حقوق من را پایان میدهد؟
ماده ۴۰(c) قانون ۶/۲۰۱۹ میگوید قانون حقوق یا ضمانتهایی را که مالکان طبق قوانین دیگر در برابر سازندگان دارند محدود نمیکند، و ماده ۴۰(d) میگوید توافقهایی که پس از اجرای قانون بسته شده و با ماده ۴۰ در تضادند باطل و بیاثرند. فرم تحویل را در برابر این مقررات میخوانند و عبارت دقیق آن اهمیت دارد.
پیش از تحویل ملک در دبی چگونه بررسی کنم که پروژه تکمیل شده است؟
جستجوی وضعیت پروژه در DLD، که در اپلیکیشن DUBAI REST هم موجود است، تاریخ‌های ثبت، شروع و تکمیل پروژه، مشخصات بانکی حساب امانی و تماس‌های سازنده و مدیریت را نشان میدهد. طبق پرسشهای متداول DLD، درصد تکمیل با گزارش فنی اثبات میشود که پس از سه ماه منقضی میشود.
اگر تکمیل دیر شود چه کار می‌توانم بکنم؟
اگر تحویل ملک در دبی به تأخیر بیفتد، نخست شرایط تأخیر و مهلت ارفاقی را در قرارداد خرید و فروش بخوانید. DLD میتواند میانجی‌گری کند، خریدار میتواند از دادگاه صالح بخواهد بر پایهٔ زمینه‌های ماده ۲۰ مصوبهٔ ۶/۲۰۱۰ قرارداد را فسخ کند، و RERA میتواند بر پایهٔ زمینه‌های ماده ۲۳ پروژه را لغو کند که فرایند استرداد در مواد ۲۵ و ۲۶ را آغاز میکند. دعاوی مربوط به پروژه‌های ناتمام یا لغوشده طبق فرمان ۳۳/۲۰۲۰ به دادگاه ویژه می‌روند.
DLD برای مرحلهٔ سند مالکیت چه هزینه‌هایی فهرست کرده است؟
DLD مبلغ AED ۲۵۰ ($۶۸) را برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) را برای نقشهٔ واحد و AED ۱۰ ($۳) را برای هر یک از هزینه‌های دانش و نوآوری در خدمت رویههای اولیه فهرست کرده است، که اگر هر کدام یک بار دریافت شود، جمعاً AED ۵۲۰ ($۱۴۲) میشود. هزینه‌های ثبت همان‌طور که قرارداد خرید و فروش و ماده ۹ مصوبه مقرر می‌کنند، تقسیم میشود.
آیا برای ویزای طلایی سند مالکیت لازم است؟
ویزای طلایی امارات از راه ملک به ارزش ملک AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر نیاز دارد. راهنمای ویزای طلایی در این سایت توضیح میدهد که مدرک پذیرفته‌شده میان DLD، GDRFA و ICP و میان ثبت Oqood و سند مالکیت فرق میکند، بنابراین الزامات خدمتی که به کار می‌رود اعمال میشود.
پیش از تحویل گرفتن واحد، چه کسی شارژ خدمات را میپردازد؟
ماده ۲۵(a) قانون ۶/۲۰۱۹ سازنده را ملزم میکند سهم خود را از شارژ سالانهٔ خدمات برای واحدهای فروختهنشده بپردازد، و برای واحدهای فروختهشده در جایی که قرارداد فروش یا رزرو سازنده را ملزم کند از طرف خریدار پرداخت کند. بنابراین قرارداد خرید و فروش تعیین میکند صورتحسابهای خود خریدار از چه زمانی آغاز میشود.
آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مصوبهٔ شورای اجرایی شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، فرمان شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۲۰، خدمت رویههای اولیهٔ DLD، خدمت اطلاعات پروژهٔ DLD، خدمت انتقال مالکیت DLD، پرسشهای متداول DLD، وضعیت پروژهٔ DLD، شاخص شارژ خدمات DLD، تأیید سند مالکیت DLD، شکایات DLD، خدمت نقلمکان DEWA، Legal ۵۰۰ دربارهٔ قانون مدنی جدید، نکات کلیدی Legal ۵۰۰ و صفحههای آگهی نقلشده در متن.
