هزینههای خرید ملک در دبی: همهٔ هزینه‌ها همراه با مثال
هزینههای خرید ملک در دبی از یک عدد واحد تشکیل نمیشود، بلکه از چند هزینهٔ جداگانه ساخته میشود: کارمزد ثبت اداره زمین دبی (Dubai Land Department یا DLD) به میزان ۴٪ از ارزش فروش، چند هزینهٔ اداری ثابت، کارمزد دفتر امین (trustee office) ثبت‌شده در خرید ملک آماده، کمیسیون مشاور املاک که میان طرفین توافق میشود، و در صورت استفاده از وام، کارمزد جداگانهٔ ثبت رهن. این راهنما هر یک از این هزینه‌ها را تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ شرح میدهد، همراه با نرخ، پرداخت‌کننده، زمان سررسید و صفحهٔ رسمی که عدد از آن گرفته شده است. هدف این است که خواننده بتواند پیش از امضای هر قراردادی، مجموع نقدینگی لازم را از روی ارقام رسمی برآورد کند و هر رقم را تا منبعش دنبال کند.
کسی که هزینههای خرید ملک در دبی را برآورد میکند، در این راهنما دو مثال محاسباتی هم برای قیمت AED (درهم امارات) ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) پیدا میکند: یکی برای آپارتمان آماده و دیگری برای آپارتمان پیشفروش (off-plan)، هر دو با محاسبهٔ گام‌به‌گام. پس از آن‌ها هزینههای جاری که بعد از تحویل کلید آغاز میشود، وضعیت مالیات بر ارزش افزوده (VAT) و فهرستی از آنچه باید پیش از پرداخت هر مبلغی بپرسید آمده است. دو ورودی در این مثال‌ها فرض محاسباتی است و به همین صورت برچسب خورده است: اینکه خریدار کل کارمزد ثبت ۴٪ را میپردازد و اینکه کمیسیون مشاور ۲٪ است. دبی مالیات سالانهٔ ملک ندارد؛ راهنماهای مالیات ملک در دبی و مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی این بخش را پوشش می‌دهند.
هزینههای خرید ملک در دبی در یک نگاه
جدول زیر همهٔ هزینه‌هایی را فهرست میکند که خریدار بین امضای قرارداد و ثبت با آن‌ها روبه‌رو میشود. مبالغ همان‌هایی است که در صفحههای خدمات الکترونیکی DLD آمده است و پاورقی آن‌ها عبارت «آخرین به‌روزرسانی ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶» را نشان میدهد. ستون «پرداخت‌کننده» از عبارت‌بندی خود صفحه پیروی میکند. هر ردیف جدول در بخش‌های بعدی جداگانه توضیح داده میشود تا روشن شود هر مبلغ از چه چیزی محاسبه میشود و در چه مرحله‌ای پرداخت میشود.
| هزینه | پرداخت‌کننده | نرخ یا مبلغ | زمان | منبع |
|---|---|---|---|---|
| کارمزد ثبت فروش (ملک آماده) | طبق صفحهٔ DLD فروشنده ۲٪ و خریدار ۲٪؛ طرفین می‌توانند طور دیگری توافق کنند | ۴٪ از ارزش فروش | هنگام انتقال مالکیت | ثبت فروش ملک در DLD |
| صدور سند مالکیت (title deed) | جزو هزینههای تکمیلی فهرست شده است | AED ۲۵۰ ($۶۸) | هنگام انتقال | ثبت فروش ملک در DLD |
| هزینهٔ نقشهٔ واحد (آپارتمان یا ویلا) | جزو هزینههای تکمیلی فهرست شده است | AED ۲۵۰ ($۶۸)؛ برای نقشهٔ یکپارچهٔ زمین شهرداری دبی AED ۲۲۵ ($۶۱)؛ برای زمین بیرون از محدودهٔ شهرداری دبی AED ۱۰۰ ($۲۷) | هنگام انتقال | ثبت فروش ملک در DLD |
| هزینههای دانش و نوآوری | جزو هزینههای تکمیلی فهرست شده است | هر کدام AED ۱۰ ($۳) | هنگام انتقال | ثبت فروش ملک در DLD |
| کارمزد شریک خدماتی (دفتر امین) | همراه با ثبت دریافت میشود | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) + VAT برای مبلغ AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر؛ AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) + VAT برای مبلغ کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) | هنگام انتقال | ثبت فروش ملک در DLD |
| ثبت فروش پیشفروش (off-plan) | طبق صفحهٔ DLD خریدار ۲٪ و فروشنده ۲٪ | ۴٪ از ارزش فروش بهعلاوهٔ AED ۲۰ ($۵) هزینههای دانش و نوآوری | ظرف ۹۰ روز از امضای قرارداد | ثبت فروش اولیه در DLD |
| کارمزد خودثبتی سازنده (پورتال Oqood) | سازنده | AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) | فروش موقت | ثبت فروش اولیه در DLD |
| ثبت رهن | وام‌گیرنده هزینههای قرارداد رهن را میپردازد، مگر اینکه طور دیگری توافق شود | ۰٫۲۵٪ از ارزش وام رهنی | هنگام ثبت رهن | ثبت رهن در DLD |
| کارمزد شریک خدماتی برای رهن | همراه با ثبت دریافت میشود | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) + VAT (عادی)؛ AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) + VAT (موقت یا پیشفروش) | هنگام ثبت رهن | ثبت رهن در DLD |
| کمیسیون مشاور املاک | طبق قرارداد مشاور املاک | در صفحههای DLD نرخی ثابت نشده است | معمولاً پس از بستن و ثبت قرارداد فروش | پرسشهای متداول DLD |
| گواهی عدم مخالفت سازنده (e-NOC) | در شرایط فروش مشخص میشود | مبلغ را سازنده تعیین میکند | پیش از آنکه DLD فروش مجدد را در منطقه فریهولد ثبت کند | ثبت فروش ملک در DLD |
مبنای قانونی هزینههای خرید ملک در دبی
هزینههای ثبت از یک تصمیم دولتی دبی دربارهٔ کارمزدها می‌آید و از قانونی نمی‌آید که یک قیمت واحد تعیین کند. راهنمایی که اداره زمین دبی و دفتر حقوقی Al Tamimi & Company مشترکاً منتشر کرده‌اند توضیح میدهد که کارمزد ثبت واگذاری املاک را طرفین قرارداد بر پایهٔ مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی دربارهٔ تصویب کارمزدهای اداره زمین دبی (Executive Council Resolution) می‌پردازند و این مبلغ‌ها با نوع قرارداد، ارزش ملک و مدت قرارداد فرق میکند. همان راهنما مثال‌هایی را فهرست میکند که برای خریدار اهمیت دارد: ۴٪ از قیمت خرید برای ثبت قرارداد خرید و فروش، که مگر با توافق دیگر باید به‌طور مساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم شود، و ۰٫۲۵٪ از ارزش وام رهنی برای ثبت رهن. این راهنما نشریه‌ای قدیمی‌تر و مربوط به سال ۲۰۱۷ است؛ به همین دلیل در این مطلب مبلغ‌ها از صفحههای جاری خدمات الکترونیکی گرفته شده و راهنمای ۲۰۱۷ فقط برای مبنای قانونی و قاعدهٔ «سهم مساوی» به کار رفته است. به بیان ساده، مبلغ‌ها را تصمیمی رسمی تعیین میکند و خواننده برای هر عدد باید به صفحهٔ رسمی مربوط نگاه کند؛ تاریخ بررسی این مطلب در پایان آن آمده است.
فروش پیشفروش پایهٔ قانونی خودش را دارد. قانون شمارهٔ (۱۳) سال ۲۰۰۸ دبی، که پورتال قانون‌گذاری دبی آن را با عنوان تنظیم دفتر موقت املاک در امارت دبی (Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai) منتشر کرده است، هر واگذاری واحدی را که به‌صورت پیشفروش فروخته میشود ملزم به ثبت در دفتر موقت املاک (Interim Property Register) میکند و میگوید فروش یا هر معامله‌ای که مالکیت را منتقل یا محدود کند، تا زمانی که در آن دفتر ثبت نشده باشد، باطل است. دفتر موقت همان سابقهٔ DLD است که قراردادهای پیشفروش تا زمان انتقال واحد به دفتر اصلی املاک در آن می‌مانند. به همین دلیل پس از نخستین پرداخت خریدار به سازنده یک مرحلهٔ ثبت می‌آید و به همین دلیل کارمزد ثبت در ردیف پیشفروش جدول بالا پیش از آن پرداخت میشود که سازنده این مرحله را کامل کند.
کارگزاری املاک جداگانه تنظیم میشود. پرسشهای متداول DLD می‌گویند کمیسیون مشاور املاک با توافق تعیین میشود و اگر توافق دربارهٔ آن ساکت باشد، عرف رایج اعمال میشود و به قانون شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ اشاره میکند. مشاوری که از سازمان تنظیم املاک (Real Estate Regulatory Agency یا RERA) مجوز نداشته باشد ممکن است حق مطالبهٔ کمیسیون را از دست بدهد. برای قواعد گسترده‌تر دربارهٔ اینکه چه کسی می‌تواند بخرد، در کدام مناطق و با چه شکلی از مالکیت، به صفحهٔ کشور امارات متحده عربی و راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند و مالکیت کامل (فریهولد) در برابر اجاره بلندمدت (لیزهولد) در دبی مراجعه کنید.
کارمزد ثبت ۴٪: چه کسی میپردازد و چگونه محاسبه میشود
بزرگترین قلم در هزینههای خرید ملک در دبی همین کارمزد ثبت ۴٪ است و عبارت‌بندی رسمی آن دقیق‌تر از بیشتر خلاصه‌هاست. صفحهٔ ثبت فروش DLD فروشنده را ۲٪ از ارزش فروش و خریدار را ۲٪ از ارزش فروش فهرست میکند. راهنمای ۲۰۱۷ DLD و Al Tamimi همین ۴٪ را قابل پرداخت به سهم‌های مساوی میداند، مگر اینکه طرفین طور دیگری توافق کنند. صفحهٔ DLD برای ثبت فروش ملک دارای رهن از این هم فراتر می‌رود و در میان چک‌هایی که طرفین می‌آورند، یکی را به نام اداره «با کارمزد ۴٪» فهرست میکند. بنابراین اینکه فروشنده واقعاً نیمی از آن را بپردازد یا نه، به قرارداد میان طرفین بستگی دارد و قرارداد خرید و فروش (SPA) باید آن را بیان کند.
مبنای محاسبه، ارزش فروشی است که در قرارداد آمده است. برای قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) کارمزد برابر است با AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) ضرب در ۴٪، یعنی AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸). اگر ۴٪ به‌طور مساوی تقسیم شود، هر طرف AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) میپردازد؛ اگر خریدار بپذیرد همه را بپردازد، خریدار کل AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) را متحمل میشود. کاهش قیمت، کارمزد را به همان نسبت کم میکند: برای AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) کارمزد AED ۴۸٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۷۰) و برای AED ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۹۹٬۵۲۳) کارمزد AED ۴۴٬۰۰۰ ($۱۱٬۹۸۱) میشود. کارمزد به شیوهٔ تأمین مالی خرید بستگی ندارد، پس خریدار نقدی و خریدار با وام برای یک قیمت یکسان همان کارمزد ثبت را می‌پردازند.
DLD در پرسشهای متداول خود شیوهٔ پرداخت کارمزدها را چنین بیان میکند: چک بانکی تأییدشده، کارت اعتباری، کیف پول Noqodi یا پول نقد. برای خرید پیشفروش روند فرق میکند. DLD در اطلاعیه‌ای به تاریخ ۳۱ مه ۲۰۲۱ گفت که خریدار یا سرمایه‌گذار کارمزد ثبت ملک را، که ۴٪ از ارزش ملک تعیین شده است، به سازندهٔ املاک میپردازد و سازنده سپس ثبت را کامل میکند، و مسیرهای پرداخت را چک بانکی تأییدشده از طریق Noqodi Developer Wallet، حساب امانی (escrow) یا کانال‌های ePay برشمرد. اطلاعیه همچنین میگوید ۴٪ بر پایهٔ توافق میان فروشنده و خریدار محاسبه میشود. بنابراین خریدار در قرارداد پیشفروش باید انتظار داشته باشد که کارمزد ثبت به‌صورت یک ردیف پرداخت در برنامهٔ پرداخت سازنده ظاهر شود و نه به‌صورت پرداختی در باجهٔ دفتر امین.
اثر عملی عبارت «سهم مساوی مگر خلاف آن توافق شود» این است که دو آگهی با قیمت یکسان می‌توانند هزینهٔ متفاوتی برای خریدار داشته باشند، و این تفاوت در مقایسهٔ دو آگهی که از نظر قیمت یکسان‌اند به‌آسانی نادیده گرفته میشود. فروشنده‌ای که موافقت میکند خریدار کل کارمزد را بپردازد، در واقع برای قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) مبلغ AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) هزینه را به خریدار منتقل کرده است. هنگام مقایسهٔ پیشنهادها برای واحدهای مختلف، به جای قیمت اعلام‌شده، کل نقدینگی مورد نیاز خریدار را مقایسه کنید. راهنمای خرید آپارتمان در دبی چقدر هزینه دارد نشان میدهد قیمت اعلام‌شده در مناطق مختلف چه بازه‌ای دارد.
هزینههای ثابت و دفتر امین در خرید ملک آماده
فروش مجدد یا خرید ملک آماده در دفتر امین ثبت میشود که DLD آن را شریک خدماتی فهرست میکند. صفحهٔ ثبت فروش DLD کارمزد شریک خدماتی را برای ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT و برای ارزش کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) مبلغ AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) بهعلاوهٔ VAT تعیین کرده است. با VAT برابر ۵٪ روی کارمزد شریک، هزینه برای فروش AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) چنین میشود: AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ AED ۲۰۰ ($۵۴) مالیات، یعنی AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴). VAT روی کارمزد شریک گرفته میشود و نه روی خود ملک.
همین صفحه هزینههای ثابت دولتی را هم که کنار کارمزد درصدی می‌نشینند فهرست میکند: AED ۲۵۰ ($۶۸) برای صدور گواهی سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای نقشهٔ ویلا یا آپارتمان (یا AED ۲۲۵ ($۶۱) برای نقشهٔ یکپارچهٔ زمین شهرداری دبی، یا AED ۱۰۰ ($۲۷) برای زمین بیرون از حوزهٔ شهرداری دبی)، و یک هزینهٔ دانش AED ۱۰ ($۳) و یک هزینهٔ نوآوری AED ۱۰ ($۳). برای آپارتمان این چهار قلم روی هم AED ۵۲۰ ($۱۴۲) میشود. آن‌ها در برابر کارمزد ثبت کوچک‌اند، اما بخشی از هزینههای خرید ملک در دبی هستند که با قیمت تغییر نمیکند؛ یعنی این مبلغ‌ها به قیمت ملک نسبتی ندارند و با بالا یا پایین رفتن قیمت، در همان سطح می‌مانند.
صفحه همچنین میگوید طرفین باید چه مدارکی بیاورند. برای افراد، Emirates ID فروشنده و خریدار فقط برای احراز هویت به کار می‌رود و از آن کپی گرفته نمیشود؛ خارجیِ غیرمقیم پاسپورت معتبر ارائه میکند. در منطقه فریهولد سازنده باید گواهی الکترونیکی عدم مخالفت (e-NOC) صادر کند که از طریق اپلیکیشن Dubai REST درخواست میشود. خریدار شرکتی باید ابتدا با ارائهٔ درخواست ثبت شرکت ثبت شود. e-NOC از نظر هزینه اهمیت دارد، چون مبلغ آن را سازنده تعیین میکند و نه DLD، و این مبلغ از سازنده‌ای به سازندهٔ دیگر و از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق میکند؛ پس باید آن را پیش از امضای قرارداد فروش به‌صورت کتبی پرسید.
مسیر دیجیتال: Dubai Now
DLD مسیر دیجیتال فروش هم دارد به نام Dubai Now که ساختار هزینهٔ متفاوتی دارد. صفحهٔ آن همان ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای نقشهٔ ویلا یا آپارتمان، یک هزینهٔ نوآوری AED ۳۰ ($۸) و یک هزینهٔ دانش AED ۳۰ ($۸) را فهرست میکند، بهعلاوهٔ کارمزد شریک خدماتی AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) وقتی ارزش معامله AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر است و AED ۵۰۰ ($۱۳۶) وقتی کمتر از آن است، که هر کدام بهعلاوهٔ VAT روی کارمزد شریک خدماتی است (Emirates Real Estate Solutions). این خدمت شرایطی دارد: برای افرادی است که UAE ID دارند، ملک باید بدون محدودیت و بدون رهن باشد، باید در منطقه فریهولد باشد و واحدی تفکیک‌شده مانند آپارتمان، دفتر کار یا تاون‌هاوس باشد، و مبلغ فروش و کارمزدهای خدمت باید از طریق حساب امانی (escrow) منتقل شود. هر یک از طرفین می‌تواند پیش از امضا از طریق Digital ID لغو کند، و اگر روند ظرف ۷ روز تکمیل نشود، به‌طور خودکار لغو میشود.
| مورد | مسیر دفتر امین | مسیر Dubai Now |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت | فروشنده ۲٪ و خریدار ۲٪ | فروشنده ۲٪ و خریدار ۲٪ |
| صدور سند مالکیت | AED ۲۵۰ ($۶۸) | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| نقشهٔ ویلا یا آپارتمان | AED ۲۵۰ ($۶۸) | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| هزینهٔ دانش | AED ۱۰ ($۳) | AED ۳۰ ($۸) |
| هزینهٔ نوآوری | AED ۱۰ ($۳) | AED ۳۰ ($۸) |
| کارمزد شریک خدماتی برای AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر (بهعلاوهٔ VAT) | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) | AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) |
| کارمزد شریک خدماتی برای کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) (بهعلاوهٔ VAT) | AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) | AED ۵۰۰ ($۱۳۶) |
| شرایط شمول | افراد و شرکت‌ها، واحدهای آماده و فروش مجدد | افراد دارای UAE ID؛ واحدهای تفکیک‌شدهٔ فریهولد بدون رهن؛ انتقال از طریق حساب امانی |
در فروشی به مبلغ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، ردیف‌های ثابت پیش از VAT روی کارمزد شریک، از مسیر دفتر امین AED ۴٬۵۲۰ ($۱٬۲۳۱) و از مسیر Dubai Now AED ۱٬۵۶۰ ($۴۲۵) میشود: مسیر دفتر امین عبارت است از AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) + AED ۲۵۰ ($۶۸) + AED ۲۵۰ ($۶۸) + AED ۱۰ ($۳) + AED ۱۰ ($۳) = AED ۴٬۵۲۰ ($۱٬۲۳۱)، و مسیر Dubai Now عبارت است از AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) + AED ۲۵۰ ($۶۸) + AED ۲۵۰ ($۶۸) + AED ۳۰ ($۸) + AED ۳۰ ($۸) = AED ۱٬۵۶۰ ($۴۲۵). کارمزد ثبت ۴٪ در هر دو مسیر یکی است و ردیف‌های ثابت AED ۲٬۹۶۰ ($۸۰۶) با هم تفاوت دارند.
ثبت پیشفروش، Oqood و هزینههای حساب امانی
خرید پیشفروش را سازنده در پورتال Oqood متعلق به DLD ثبت میکند و نه در دفتر امین؛ به بیان دیگر، خریدار پیشفروش مستقیماً با دفتر امین سروکار ندارد و ثبت از مسیر سازنده و پورتال انجام میشود. صفحهٔ فروش اولیهٔ DLD کارمزد خریدار را ۲٪ از ارزش فروش، کارمزد فروشنده را ۲٪، و یک هزینهٔ دانش AED ۱۰ ($۳) و یک هزینهٔ نوآوری AED ۱۰ ($۳) فهرست میکند. همچنین کارمزد خودثبتی AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) را برای سازندگانی که برای فروش موقت از پورتال Oqood استفاده میکنند فهرست میکند که هزینهٔ سازنده است. صفحه دو شرط را مقرر میکند که بر زمان‌بندی اثر دارد: قرارداد خرید و فروش باید به امضای سازنده و خریدار برسد و باید ظرف ۹۰ روز از امضای قرارداد در دفتر موقت ثبت شود.
برای یک شخص حقیقی، مدارکی که صفحه نام می‌برد عبارت است از رونوشت قرارداد خرید و فروش، رونوشت UAE ID معتبر و برای غیرمقیم‌ها رونوشت پاسپورت معتبر. شرکت خارجی باید علاوه بر آن اساسنامهٔ ترجمه‌شده‌ای را که وزارت امور خارجه تأیید کرده است، رونوشت گواهی سهام‌دار و، در صورتی که قرارداد خرید باشد، نامهٔ عدم مخالفت منطقهٔ آزاد را که یک سال اعتبار دارد ارائه کند. ثبت یک الزام قانونی است: طبق قانون شمارهٔ (۱۳) سال ۲۰۰۸، واگذاری پیش‌فروشی که در دفتر موقت املاک ثبت نشده باشد باطل است.
پرداخت‌ها در قرارداد پیشفروش به یک حساب امانی (escrow) انجام میشود. DLD در پرسشهای متداول خود میگوید هر بانک یا مؤسسهٔ مالی که بانک مرکزی امارات به آن اجازهٔ دریافت سپردهٔ اشخاص ثالث داده و RERA آن را تأیید کرده باشد می‌تواند حساب امانی را اداره کند. برای خریدار، ترتیب حساب امانی در صفحههای DLD به‌عنوان یک ردیف هزینه ظاهر نمیشود، اما توضیح میدهد چرا دستورالعمل پرداخت در قرارداد فروش نام یک حساب را می‌برد و نه حساب عملیاتی سازنده را. راهنمای حمایت از خریدار هنگام خرید در دبی جنبهٔ حمایت از خریدار در این ترتیب را به‌تفصیل شرح میدهد.
سند مالکیت آخرین گام است. DLD میگوید سند مالکیت یک ساختمان به‌عنوان گام پایانی ثبت ساختمان صادر میشود، پس از آنکه پروژه به ۱۰۰٪ تکمیل برسد و سازنده مدارک لازم را ارائه کند. پرسشهای متداول اضافه میکند که برای ساختمان‌ها و ویلاها سازنده هزینههای تأیید و نهایی را از طریق پورتال سازندگان میپردازد. اینکه این روند در عمل چگونه پیش می‌رود، از جمله بازرسی عیوب (snagging) و پرداخت مانده، در راهنمای تحویل ملک در دبی آمده است. برای ساختار خود طرح‌های پرداخت به راهنمای خریدار پیشفروش و پروفایل Ellington Properties نگاه کنید.
کمیسیون مشاور املاک در خرید ملک در دبی
هیچ صفحه‌ای از DLD یا RERA درصد ثابتی برای کمیسیون مشاور املاک در فروش تعیین نکرده است. پرسشهای متداول DLD می‌گویند کمیسیون طبق توافق تعیین میشود، اگر توافق آن را مشخص نکرده باشد عرف رایج پذیرفته میشود، و مگر اینکه قرارداد کارگزاری طور دیگری مقرر کرده باشد، مشاور کمیسیون را پس از بسته شدن قرارداد فروش و ثبت آن در DLD دریافت میکند. مشاور ممکن است به دلیل کار برخلاف منافع مشتری یا نداشتن مجوز RERA حق کمیسیون را از دست بدهد، و در جایی که مذاکره به قرارداد امضاشده نمی‌رسد، مشاور نمی‌تواند هزینه‌ها را مطالبه کند، مگر اینکه قرارداد پیش‌بینی کرده باشد.
قواعد انحصاری بودن هم در همان پرسشهای متداول آمده است: در قرارداد انحصاری با مالک یا خریدار، ملک را نمی‌توان به بیش از یک مشاور سپرد، در حالی که توافق‌های غیرانحصاری اجازهٔ بیش از یک مشاور را می‌دهند. وقتی چند مشاور برای یک طرف مذاکره میکنند، کارمزد بر اساس قرارداد بسته‌شده تقسیم میشود.
از آنجا که صفحههای DLD نرخی تعیین نکرده‌اند، مثالهای محاسباتی زیر برای انجام حساب کمیسیون ۲٪ را به‌عنوان فرض به کار می‌برند: ۲٪ از AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) برابر است با AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹). خریداری که رقم دیگری به او پیشنهاد شود باید آن را جایگزین کند؛ به بیان ساده، رقم کمیسیون در این راهنما فقط ابزار محاسبه است و نرخی رسمی نیست. کمیسیون قلمی جدا از کارمزدهای DLD است و قرارداد کارگزاری مشخص میکند چه کسی آن را میپردازد.
هزینههای وام رهنی که به هزینههای خرید ملک در دبی اضافه میشود
خریدی که با وام تأمین مالی شود، ثبت دومی را اضافه میکند. صفحهٔ ثبت رهن DLD برای رهن عادی با سند مالکیت عادی یا حق انتفاع، کارمزدی برابر با ۰٫۲۵٪ از ارزش وام رهنی فهرست میکند، همراه با AED ۲۵۰ ($۶۸) برای صدور سند مالکیت، یک هزینهٔ دانش AED ۱۰ ($۳) و یک هزینهٔ نوآوری AED ۱۰ ($۳) به‌ازای هر برداشت، و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT. برای فروش موقت (Oqood) کارمزد شریک AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) بهعلاوهٔ VAT است. صفحه همچنین برای ملک‌هایی که در فروش موقت‌اند، e-NOC سازنده را از طریق اپلیکیشن Dubai REST لازم میداند. پرسشهای متداول DLD میگوید راهن، یعنی وام‌گیرنده، هزینههای قرارداد رهن را میپردازد، مگر اینکه دو طرف طور دیگری توافق کنند.
صفحهٔ DLD برای ثبت فروش ملک دارای رهن میگوید اگر رهن در همان روز ثبت شود، کارمزدهای ثبتکننده معاف میشود، و ثبت در روز بعد کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT دارد. بنابراین خریدار دارای وام باید از بانک و دفتر امین بپرسد که آیا فروش و رهن با هم ثبت خواهند شد یا نه. همین صفحه مدارک فروش واحدی را که هنوز رهن دارد فهرست میکند: نامهٔ تعهد بدهی از بانک یا نامه‌ای از سازنده که مبلغ باقی‌مانده را بیان کند، مدارک هویتی، و سه چک تضمینی: یکی به بانک یا سازنده برای بدهی، یکی به فروشنده برای مانده، و یکی به اداره برای کارمزدها.
برای نمونه، وامی به مبلغ AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) را روی قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) فرض کنید. این رقم برای محاسبه انتخاب شده است و وام ۸۰٪ با ردهٔ نخستین خانه برای یک خارجیِ مقیم روی ملک تا AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ در مقررات وام مسکن در Rulebook بانک مرکزی امارات مطابقت دارد؛ بانک‌ها حد خود را جداگانه تعیین میکنند و بنابراین ممکن است وامدهنده کمتر پیشنهاد دهد. کارمزد رهن DLD برابر است با AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) ضرب در ۰٫۲۵٪، یعنی AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷). با افزودن AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت و AED ۲۰ ($۵) برای هزینههای دانش و نوآوری، رقم AED ۳٬۲۷۰ ($۸۹۰) میشود، اگر رهن همراه با فروش ثبت شود. اگر رهن در روزی جدا ثبت شود و کارمزد شریک AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) (با VAT برابر AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴)) اعمال شود، رقم AED ۷٬۴۷۰ ($۲٬۰۳۴) میشود.
هزینههای خود بانک در هیچ صفحهٔ DLD دیده نمیشود. هزینهٔ ترتیب یا پردازش وام، هزینهٔ ارزیابی و حق بیمهٔ عمر و بیمهٔ ملک را هر وامدهنده خودش تعیین میکند و در پیشنهاد او آمده است، به همین دلیل در جمع‌های زیر نیامده‌اند. مجموع این اقلام از بانکی به بانک دیگر فرق میکند و باید همراه با شرایط نرخ سود به‌صورت کتبی درخواست شود. راهنماهای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها و خرید بدون پیش‌پرداخت جنبهٔ تأمین مالی را شرح می‌دهند؛ این راهنما فقط هزینههای DLD را که به آن پیوسته است پوشش میدهد. به این ترتیب، هزینههای رهن دو بخش دارند: بخشی که DLD تعیین میکند و در محاسبهٔ بالا آمده است، و بخشی که بانک تعیین میکند و باید از خود بانک پرسیده شود.
VAT در خرید ملک در دبی
راهنمای VAT املاک سازمان مالیات فدرال (Federal Tax Authority یا FTA)، با شناسهٔ VATGRE1 و ویرایش آوریل ۲۰۲۱، وضعیت را در یک جدول خلاصه میکند. ملک مسکونی نوساز با نرخ ۰٪ مالیات میشود، ملک مسکونی موجود معاف است، زمین خالی معاف است، زمین دارای ساختمان با نرخ ۵٪ مالیات میشود و ملک تجاری با نرخ ۵٪ مالیات میشود. نرخ صفر برای نخستین عرضهٔ ساختمان مسکونی، چه با فروش و چه با اجاره، اعمال میشود، به شرط آنکه ظرف سه سال از تکمیل آن انجام شده باشد. راهنما میگوید تاریخ تکمیل معمولاً تاریخی است که طرفی با صلاحیت لازم ساختمان را تکمیل‌شده تأیید میکند، یا تاریخ سکونت اگر ساختمان پیش از آن مسکونی شده باشد. خرید مستقیم از سازنده پیش از ساخت، یا خرید ساختمان مسکونی نیمه‌کاره را هم بر پایهٔ عرضهٔ آیندهٔ یک ساختمان مسکونی مشمول نرخ صفر میداند.
| خرید | رفتار VAT | معنای آن برای قیمت |
|---|---|---|
| آپارتمان پیشفروش (off-plan) خریداری‌شده از سازنده | مشمول نرخ صفر، به‌عنوان نخستین عرضهٔ آیندهٔ یک ساختمان مسکونی | VAT به قیمت قرارداد اضافه نمیشود |
| آپارتمان نو خریداری‌شده از سازنده ظرف سه سال پس از تکمیل | نخستین عرضه با نرخ صفر | VAT به قیمت قرارداد اضافه نمیشود |
| فروش مجدد آپارتمان موجود | معاف | VAT به قیمت اضافه نمیشود |
| زمین خالی | معاف | VAT به قیمت اضافه نمیشود |
| زمین دارای ساختمان | نرخ استاندارد ۵٪ | VAT به قیمت اضافه میشود |
| واحد تجاری مانند دفتر کار یا مغازه | نرخ استاندارد ۵٪ | VAT به قیمت اضافه میشود و اگر قسطی پرداخت شود، روی هر قسط سررسید میشود |
| هتل یا آپارتمان خدماتی | طبق راهنما ساختمان مسکونی نیست؛ ملک تجاری با نرخ ۵٪ مالیات میشود | VAT به قیمت اضافه میشود |
به بیان ساده، پرسش اصلی برای هر خرید این است که ملک مسکونی است یا تجاری، نو است یا موجود، و آیا پیش از تکمیل خریده میشود؛ پاسخ همین پرسش‌ها نرخ را تعیین میکند. نتیجهٔ عملی برای خریدار مسکونی این است که VAT روی خود قیمت ملک ظاهر نمیشود، اما روی کارمزد شریک خدماتی ظاهر میشود، همانطور که صفحههای DLD برای کارمزد دفتر امین بیان میکنند. خریدار آپارتمان هتلی یا آپارتمان خدماتی در موقعیت دیگری است، چون راهنما آپارتمان‌های خدماتی را، که علاوه بر اقامت خدمات هم ارائه می‌دهند، از تعریف ساختمان مسکونی بیرون می‌گذارد. پیامدهای VAT برای مالکانی که واحد را اجاره می‌دهند در راهنمای مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی آمده است.
هزینههای سمت فروشنده که بر خریدار اثر می‌گذارد
برخی هزینه‌ها از ترتیبات خود فروشنده برمی‌خیزد، اما باز هم برنامهٔ خریدار را شکل میدهد. اگر واحد رهن داشته باشد، صفحهٔ DLD برای ثبت فروش ملک دارای رهن هزینهای برابر با AED ۱٬۲۹۰ ($۳۵۱) برای روند آزادسازی رهن و هزینهای برابر با AED ۳۱۵ ($۸۶) برای آزادسازی رهن توسط ثبتکننده را فهرست میکند. نقش خریدار این است که چک‌های توصیف‌شده در بالا را بیاورد تا بدهی در باجه تسویه شود و سند بتواند بدون وام منتقل شود. اگر واحد هنوز در طرح پرداخت سازنده باشد، صفحه نامه‌ای از سازنده را میخواهد که مبلغ باقی‌مانده را بیان کند، و e-NOC سازنده پیش از ثبت لازم است.
برای خریدار نکتهٔ مهم زمان‌بندی است. معامله‌ای که آزادسازی وام فروشنده را شامل میشود، در آن روز چک‌ها و طرف‌های بیشتری دارد و فهرست مدارک لازم خود DLD همان چک‌لیستی است که باید دنبال شود. رهن هم می‌تواند میان بانک‌ها جابه‌جا شود: پرسشهای متداول DLD میگوید رهن را فقط در صورتی می‌توان به تأمین‌کنندهٔ مالی دیگری منتقل کرد که بانک گواهی عدم مخالفت بدهد. برای روند کامل فروشنده، از جمله قیمت‌گذاری و آگهی، راهنمای فروش ملک در دبی را ببینید.
هزینههای خرید ملک در دبی، مثال محاسباتی: آپارتمان آماده به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)
مثال نخست یک آپارتمان دست‌دوم است با قیمت ثبت‌شدهٔ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱). این مثال خرید نقدی را فرض میکند، اینکه خریدار کل کارمزد ثبت ۴٪ را میپردازد، اینکه کمیسیون مشاور ۲٪ است و اینکه هزینهٔ عدم مخالفت سازنده کنار گذاشته شده است چون از سازنده‌ای به سازندهٔ دیگر فرق میکند. هر ردیف دیگر از صفحهٔ ثبت فروش ملک DLD گرفته شده است. جدول زیر ردیف‌ها را یکی‌یکی جمع می‌زند تا خواننده بتواند هر عدد را با عددهای خودش جایگزین کند.
| ردیف | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۴٪ | AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) |
| صدور سند مالکیت | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| نقشهٔ آپارتمان | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۲۵۰ ($۶۸) |
| هزینهٔ دانش | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۱۰ ($۳) |
| هزینهٔ نوآوری | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۱۰ ($۳) |
| کارمزد دفتر امین | AED ۴٬۰۰۰ + ۵٪ VAT از AED ۴٬۰۰۰ | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) |
| جمع جزء: هزینههای DLD و دفتر امین | ۶۰٬۰۰۰ + ۲۵۰ + ۲۵۰ + ۱۰ + ۱۰ + ۴٬۲۰۰ | AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) |
| کمیسیون فرضی مشاور | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) |
| کل هزینه علاوه بر قیمت | AED ۶۴٬۷۲۰ + AED ۳۰٬۰۰۰ | AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) |
مجموع AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) برابر با ۶٫۳۱٪ از قیمت است. هزینههای DLD و دفتر امین به‌تنهایی AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) یعنی ۴٫۳۱٪ از قیمت است که AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) آن کارمزد ثبت است. اگر کارمزد ثبت به‌طور مساوی تقسیم شود، سهم خریدار به AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) کاهش می‌یابد و جمع هزینهٔ خریدار با کمیسیون AED ۳۰٬۰۰۰ + AED ۴٬۷۲۰ + AED ۳۰٬۰۰۰ = AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) یعنی ۴٫۳۱٪ از قیمت میشود. تفاوت میان دو حالت همان AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) است که بر اساس قرارداد فروش میان خریدار و فروشنده جابه‌جا میشود و به همین دلیل آن بند شایستهٔ توجه است.
همین آپارتمان با وام AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) اگر رهن همراه با فروش ثبت شود، AED ۳٬۲۷۰ ($۸۹۰) اضافه میکند. در این صورت نقدینگی لازم خریدار در زمان تکمیل معامله، پیش‌پرداخت AED ۳۰۰٬۰۰۰ ($۸۱٬۶۸۸) (یعنی AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ منهای AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰) است، بهعلاوهٔ AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) هزینههای فروش، بهعلاوهٔ AED ۳٬۲۷۰ ($۸۹۰) هزینههای ثبت رهن، که میشود AED ۳۰۰٬۰۰۰ + AED ۹۴٬۷۲۰ + AED ۳٬۲۷۰ = AED ۳۹۷٬۹۹۰ ($۱۰۸٬۳۷۰)، پیش از هزینه‌ها و بیمهٔ خود بانک. قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) پایین‌تر از ارزش ملک AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ در شرط ویزای طلایی امارات (Golden Visa) است که در راهنمای ویزای طلایی دبی آمده است؛ آن راهنما شرط‌های دیگر این مسیر را نیز بیان میکند.
هزینههای خرید ملک در دبی، مثال محاسباتی: آپارتمان پیشفروش به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)
مثال دوم یک آپارتمان پیشفروش (off-plan) با قیمت قرارداد AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) است که مستقیم از سازنده و با طرح پرداخت خریداری شده است. کارمزد ثبت ۴٪ از قیمت قرارداد است، همان مبلغ مثال نخست، اما ردیف‌های ثابت فرق میکند، چون صفحهٔ فروش اولیهٔ DLD در کنار درصد فقط هزینههای دانش و نوآوری را فهرست میکند. کمیسیون باز هم یک فرض است و جداگانه نشان داده شده تا خریداری که چیزی نمی‌پردازد بتواند آن را حذف کند.
| ردیف | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت (سهم خریدار و فروشنده) | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۴٪ | AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) |
| هزینهٔ دانش | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۱۰ ($۳) |
| هزینهٔ نوآوری | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۱۰ ($۳) |
| جمع جزء: هزینههای DLD | ۶۰٬۰۰۰ + ۱۰ + ۱۰ | AED ۶۰٬۰۲۰ ($۱۶٬۳۴۳) |
| کمیسیون فرضی مشاور | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۲٪ | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) |
| کل هزینه علاوه بر قیمت | AED ۶۰٬۰۲۰ + AED ۳۰٬۰۰۰ | AED ۹۰٬۰۲۰ ($۲۴٬۵۱۲) |
| کارمزد خودثبتی Oqood خود سازنده (به خریدار تحمیل نمیشود) | هزینهٔ فهرست‌شدهٔ DLD | AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) |
مجموع پیشفروش AED ۹۰٬۰۲۰ ($۲۴٬۵۱۲) یعنی ۶٫۰۰٪ از قیمت است، در برابر AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) برای آپارتمان آماده؛ تفاوتی برابر با AED ۴٬۷۰۰ ($۱٬۲۸۰) که از سند مالکیت، هزینهٔ نقشه و کارمزد دفتر امین می‌آید، چون صفحهٔ فروش اولیه آن‌ها را فهرست نکرده است. سه تفاوت زمانی از این مبلغ مهم‌ترند. کارمزد ثبت به سازنده پرداخت میشود و قرارداد ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت میشود. قیمت طبق برنامهٔ پرداخت قرارداد به اقساط پرداخت میشود، در حالی که آپارتمان آماده هنگام انتقال یکجا پرداخت میشود. و روی قیمت قرارداد VAT وجود ندارد، چون خرید پیش از تکمیل مشمول نرخ صفر است، همانطور که راهنمای FTA بیان میکند.
اگر خریدار پیشفروش وام بگیرد، صفحهٔ رهن DLD برای فروش موقت کارمزد شریک خدماتی AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) بهعلاوهٔ VAT اضافه میکند که با VAT برابر AED ۲۵۰ ($۶۸) میشود AED ۵٬۲۵۰ ($۱٬۴۳۰)، بهعلاوهٔ کارمزد رهن ۰٫۲۵٪ روی وام. در تحویل بعدی هزینه‌هایی از نوع آنچه در بخش هزینههای جاری آمده آغاز میشود، و راهنمای تحویل و بازرسی عیوب مراحل میان اعلام تکمیل و تحویل کلید را شرح میدهد. برای مقایسهٔ دو مثال، جدول زیر هر دو را کنار هم می‌گذارد.
| گروه هزینه | آپارتمان آماده (AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)) | آپارتمان پیشفروش (AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)) |
|---|---|---|
| کارمزد ثبت DLD (۴٪) | AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) | AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) |
| هزینههای ثابت DLD | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) | AED ۲۰ ($۵) |
| کارمزد دفتر امین با VAT | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) | فهرست نشده است |
| جمع جزء: هزینههای DLD و دفتر امین | AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) | AED ۶۰٬۰۲۰ ($۱۶٬۳۴۳) |
| کمیسیون فرضی ۲٪ | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) |
| کل علاوه بر قیمت | AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) | AED ۹۰٬۰۲۰ ($۲۴٬۵۱۲) |
| کل به‌صورت سهمی از قیمت | ۶٫۳۱٪ | ۶٫۰۰٪ |
| اگر ۴٪ مساوی تقسیم شود و خریدار نیمی را بپردازد | AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) | AED ۶۰٬۰۲۰ ($۱۶٬۳۴۳) |
اعمال هزینه‌ها بر دو نقطهٔ قیمتی آگهی‌شده
دو مورد از آگهی‌های این سایت نقطه‌های قیمتی دارند که می‌توان آن‌ها را با همین محاسبه سنجید. هر دو رقم از صفحههای آگهی گرفته شده است و پیشنهاد نیست: طبق صفحهٔ آگهی ما برای Belgravia by Ellington در JVC، فروش‌های یک‌خوابهٔ ثبت‌شده در ۲۰۲۶ از AED ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۹۹٬۵۲۳) تا AED ۱٬۱۳۹٬۰۰۰ ($۳۱۰٬۱۴۳) در ساختمانی تکمیل‌شده بود که در ۲۰۱۷ تحویل شده است، و طبق صفحهٔ آگهی ما برای Windsor House II در Dubai South، واحدهای یک‌خوابه از AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) در پروژه‌ای پیشفروش شروع میشود که طبق همان صفحه تحویل آن برای ۲۰۲۹ انتظار می‌رود. جدول فقط کارمزد ثبت ۴٪ و ردیف‌های ثابت ملک آماده را اعمال میکند، پس مرتبهٔ بزرگی را نشان میدهد و نه یک قیمت نقل‌شده.
| نقطهٔ قیمتی آگهی | وضعیت | کارمزد ثبت ۴٪ | هزینههای ثابت DLD بهعلاوهٔ کارمزد دفتر امین | کل هزینه سمت DLD |
|---|---|---|---|---|
| Belgravia، یک‌خوابه با AED ۱٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۹۹٬۵۲۳) | تکمیل‌شده | AED ۴۴٬۰۰۰ ($۱۱٬۹۸۱) | AED ۴٬۷۲۰ ($۱٬۲۸۵) | AED ۴۸٬۷۲۰ ($۱۳٬۲۶۶) |
| Windsor House II، یک‌خوابه از AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) | پیشفروش (off-plan) | AED ۴۸٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۷۰) | AED ۲۰ ($۵) | AED ۴۸٬۰۲۰ ($۱۳٬۰۷۶) |
ردیف نخست AED ۴۴٬۰۰۰ + AED ۵۲۰ + AED ۴٬۲۰۰ = AED ۴۸٬۷۲۰ ($۱۳٬۲۶۶) و ردیف دوم AED ۴۸٬۰۰۰ + AED ۲۰ = AED ۴۸٬۰۲۰ ($۱۳٬۰۷۶) است. این ارقام کمیسیون، هزینههای وام رهنی و هزینهٔ e-NOC سازنده را شامل نمیشود. پروفایل‌های سازندگان Ellington و Danube این پروژه‌ها را شرح می‌دهند و صفحهٔ شهر دبی پروژه‌ها را با قیمت‌هایشان فهرست میکند.
هزینههای جاری پس از خرید
هزینه‌هایی که پس از ثبت آغاز میشود جزو هزینههای خرید نیست، اما در بودجه‌ای که پیش از خرید بسته میشود جا دارد. این هزینه‌ها در ادامه با منبع نرخ هر کدام آمده است. شارژ خدمات راهنمای جداگانه‌ای دارد: شارژ خدمات در دبی چگونه محاسبه میشود. خدمت Service Charge Index متعلق به DLD به مشتری اجازه میدهد شارژ خدمات تأییدشده برای املاک مشاع را بر پایهٔ پروژه، نوع کاربری و سال، از طریق وب‌سایت DLD، سامانهٔ Mollak یا اپلیکیشن Dubai REST ببیند و صفحه برای استفاده از آن هزینهای فهرست نکرده است.
| هزینهٔ جاری | نرخ یا مبلغ | نحوهٔ صورتحساب | منبع |
|---|---|---|---|
| سپردهٔ تضمین برق و آب | AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) برای آپارتمان، AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) برای ویلا؛ قابل استرداد، و سپردهٔ مالک هنگام فروش ملک مسترد میشود | یک‌بار هنگام فعال‌سازی پرداخت میشود | صفحهٔ ورود به واحد DEWA |
| هزینهٔ فعال‌سازی انشعاب DEWA | AED ۱۵۵ ($۴۲) | یک‌بار هنگام فعال‌سازی پرداخت میشود | صفحهٔ ورود به واحد DEWA |
| هزینهٔ مسکن شهرداری (مستأجران) | ۵٪ از اجارهٔ سالانه | به قبض ماهانهٔ برق و آب اضافه میشود | پورتال دولت امارات، به‌روزرسانی ۲۰ ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| شارژ خدمات | برای هر پروژه، نوع کاربری و سال تأیید میشود | طبق شارژ خدمات تأییدشده صورتحساب میشود | Service Charge Index متعلق به DLD |
| هزینهٔ تقاضای سرمایش منطقهای (جایی که ساختمان از Empower استفاده میکند) | AED ۷۵۰ ($۲۰۴) به‌ازای هر تن تبرید در سال | ماهانه و پیشاپیش صورتحساب میشود | صفحهٔ هزینههای Empower |
| هزینهٔ مصرف سرمایش منطقهای | AED ۰٫۵۶۸ به‌ازای هر تن تبرید ساعت | ماهانه و در پایان دوره بر پایهٔ مصرف اندازه‌گیری‌شده صورتحساب میشود | صفحهٔ هزینههای Empower |
صفحهٔ Empower اضافه میکند که هر یک از هزینه‌هایش مشمول VAT با نرخ ۵٪ است و هزینهٔ اتصال را پرداختی یک‌باره توصیف میکند که هنگام ثبت از سوی مالک جدید واحد و، در صورت کاربرد، مستأجر سررسید میشود. هر ساختمانی از سرمایش منطقهای استفاده نمیکند و مدارک واحد نشان میدهد که استفاده میکند یا نه. برای واحدی که مستأجر در آن ساکن است، هزینهٔ مسکن به مستأجر صورتحساب میشود، بنابراین بودجهٔ مالک شامل شارژ خدمات، هزینههای سرمایش در صورت وجود، بیمه و نگهداری است. آگهی کردن واحد برای اجاره هزینههای ثبت و قرارداد را به همراه دارد که در راهنمای اجاره دادن ملک در دبی آمده است، و ارقام سالانه‌ای که بازده را تعیین میکنند در راهنمای بازده اجاره در دبی به تفکیک منطقه آمده است. خلاصه اینکه این هزینه‌ها پس از ثبت می‌آیند و باید جدا از هزینههای خرید در بودجه بیایند.
چک‌لیست پیش از پرداخت هر هزینه
گام‌های زیر به ترتیبی است که مدارک و چک‌ها معمولاً لازم می‌شوند. هر مورد بررسیِ یک الزام رسمی است و توصیه به خرید نیست. هر گام را می‌توان پیش از پرداخت نخستین مبلغ انجام داد.
- قرارداد خرید و فروش (SPA) یا تفاهم‌نامه را برای بندی که میگوید چه کسی کارمزد ثبت ۴٪ را میپردازد بخوانید و آن را روی قیمت قید‌شده محاسبه کنید (برای AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) برابر است با AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸)).
- از مشاور املاک قرارداد کارگزاری را بخواهید، با نرخ، مدت و زمانی که کمیسیون سررسید میشود، و مطمئن شوید مشاور از RERA مجوز دارد.
- برای فروش مجدد در منطقه فریهولد، از فروشنده بخواهید e-NOC سازنده را از طریق اپلیکیشن Dubai REST بگیرد و هزینهٔ آن را به‌صورت کتبی از سازنده بپرسید.
- مدارک هویتی را بررسی کنید: Emirates ID هر طرف، یا پاسپورت معتبر برای خارجیِ غیرمقیم، و در صورتی که شرکتی خرید میکند مدارک شرکت.
- اگر وام رهنی در میان است، پیشنهاد بانک را با هزینههای پردازش، ارزیابی و بیمه بخواهید و بپرسید آیا فروش و رهن در یک روز ثبت خواهند شد.
- چک‌های تضمینی را که DLD فهرست میکند آماده کنید: یکی برای فروشنده، یکی برای بانک یا سازنده اگر بدهی وجود دارد، و یکی به نام اداره برای کارمزدها.
- برای خرید پیشفروش، تأیید کنید که قرارداد ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر موقت ثبت میشود و پرداخت‌ها به حساب امانی (escrow) که در قرارداد نام برده شده می‌رود.
- شارژ خدمات تأییدشدهٔ پروژه را در Service Charge Index متعلق به DLD و ترتیب سرمایش را بررسی کنید تا بودجهٔ سال نخست آن‌ها را در بر بگیرد.
سوالات متداول
کل هزینههای خرید ملک در دبی چقدر است؟
هزینههای خرید ملک در دبی از کارمزد ثبت DLD به میزان ۴٪ از ارزش فروش، هزینههای ثابت AED ۵۲۰ ($۱۴۲) برای آپارتمان آماده، کارمزد دفتر امین AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT و در صورت استفاده از مشاور، کمیسیون تشکیل میشود. برای آپارتمان آمادهٔ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، هزینههای DLD و دفتر امین تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ برابر با AED ۶۴٬۷۲۰ ($۱۷٬۶۲۳) یعنی ۴٫۳۱٪ از قیمت است. وام رهنی، هزینهٔ e-NOC سازنده و هزینههای خود بانک اضافه است.
کارمزد ۴٪ را خریدار میپردازد یا فروشنده؟
در هزینههای خرید ملک در دبی، ۴٪ بزرگترین ردیف است. صفحهٔ ثبت فروش DLD ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار را فهرست میکند و راهنمای ۲۰۱۷ DLD و Al Tamimi سهم مساوی را، مگر خلاف آن توافق شود، توصیف میکند. در عمل قرارداد فروش تعیین میکند چه کسی آن را متحمل میشود، پس خریداری که کل کارمزد را برای AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) بپردازد AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) میپردازد، در برابر AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) برای نیمی از آن.
هزینههای خرید پیشفروش چیست؟
برای هزینههای خرید ملک در دبی در واحد پیشفروش، صفحهٔ فروش اولیهٔ DLD کارمزد خریدار ۲٪ و کارمزد فروشنده ۲٪ از ارزش فروش را فهرست میکند، بهعلاوهٔ هزینهٔ دانش AED ۱۰ ($۳) و هزینهٔ نوآوری AED ۱۰ ($۳)، و ثبت ظرف ۹۰ روز از امضا الزامی است. برای قرارداد AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) کارمزد ثبت AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) است. این کارمزد، همانطور که اطلاعیهٔ DLD در ۳۱ مه ۲۰۲۱ توصیف میکند، از طریق سازنده پرداخت میشود.
آیا هنگام خرید ملک در دبی VAT وجود دارد؟
در میان هزینههای خرید ملک در دبی، VAT به چند ردیف محدود است. راهنمای املاک سازمان مالیات فدرال ملک مسکونی نوساز را مشمول نرخ صفر و ملک مسکونی موجود را معاف میداند، بنابراین به قیمت ملک مسکونی VAT اضافه نمیشود. ملک تجاری با نرخ ۵٪ مالیات میشود. VAT روی کارمزد شریک خدماتی در دفتر امین اعمال میشود که AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT است.
کمیسیون مشاور املاک چقدر است؟
کمیسیون، کماستانداردترین ردیف در هزینههای خرید ملک در دبی است. هیچ صفحهٔ DLD نرخی تعیین نمیکند. DLD میگوید کمیسیون با توافق تعیین میشود و اگر توافق ساکت باشد عرف رایج اعمال میشود. مثالهای این راهنما فقط برای محاسبه ۲٪ را فرض میکنند که برای AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) برابر است با AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹).
وام رهنی چه چیزی به هزینههای خرید ملک در دبی اضافه میکند؟
کارمزد ثبت رهن DLD برابر با ۰٫۲۵٪ از ارزش وام رهنی است، بهعلاوهٔ AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۲۰ ($۵) هزینههای دانش و نوآوری و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT؛ DLD میگوید اگر رهن در همان روز فروش ثبت شود، کارمزدهای ثبتکننده معاف است. برای وام AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) کارمزد AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) است. هزینههای بانک و بیمه را هر وامدهنده تعیین میکند.
دفتر امین چیست و چه هزینهای دریافت میکند؟
دفتر امین (trustee office) شریک خدماتی DLD است که معاملههای ملکی را از طرف طرفین ثبت میکند. صفحهٔ ثبت فروش DLD کارمزد آن را برای ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) بهعلاوهٔ VAT و برای کمتر از آن AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) بهعلاوهٔ VAT فهرست میکند. به بیان ساده، دفتر امین واسطهٔ ثبت رسمی است و مبلغ آن به ارزش فروش بستگی دارد.
کارمزدهای DLD چگونه پرداخت میشود؟
پرداخت هزینههای خرید ملک در دبی از مسیر DLD پیروی میکند. پرسشهای متداول DLD چک بانکی تأییدشده، کارت اعتباری، کیف پول Noqodi و پول نقد را فهرست میکند. برای فروش واحد دارای رهن، DLD یک چک تضمینی به نام اداره برای کارمزدها میخواهد، و برای خرید پیشفروش کارمزد از طریق سازنده با چک، حساب امانی (escrow) یا ePay پرداخت میشود.
آیا پس از خرید مالیات سالانهٔ ملک وجود دارد؟
دبی مالیات سالانهٔ ملک ندارد. هزینههای تکرارشونده شارژ خدمات، هزینههای سرمایش در جاهایی است که ساختمان از سرمایش منطقهای استفاده میکند، و قبضهای خدمات شهری است. راهنمای مالیات ملک در دبی وضعیت مالیاتی را شرح میدهد.
آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: ثبت فروش ملک در DLD، ثبت فروش اولیه در DLD، ثبت رهن در DLD، فروش ملک دارای رهن در DLD، Dubai Now در DLD، اطلاعیهٔ DLD، ۳۱ مه ۲۰۲۱، پرسشهای متداول DLD، DLD و Al Tamimi، Know Your Rights، Service Charge Index متعلق به DLD، قانون شمارهٔ (۱۳) سال ۲۰۰۸ دبی، راهنمای VAT املاک سازمان مالیات فدرال، پورتال دولت امارات، اجاره، ورود به واحد DEWA، هزینههای Empower، مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات، و صفحههای آگهی که در متن نام برده شد.
