Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju: koszty i przykłady

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju: koszty i przykłady

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju składają się z kilku odrębnych należności, a nie z jednej kwoty: opłaty rejestracyjnej Departamentu Ziemi Dubaju (DLD) w wysokości 4% wartości sprzedaży, kilku stałych opłat administracyjnych, opłaty za usługę biura powierniczego (trustee office) przy zakupie lokalu gotowego, prowizji pośrednika, która jest ustalana między stronami, oraz – gdy zakup jest finansowany kredytem – osobnej opłaty za rejestrację hipoteki. Niniejszy przewodnik przedstawia każdą z tych należności według stanu na 26 października 2026 r., wraz ze stawką, informacją o tym, kto płaci, kiedy płatność staje się wymagalna i z której oficjalnej strony pochodzi dana informacja. Dzięki temu każdą kwotę można samodzielnie sprawdzić w źródle, a poszczególne pozycje da się zsumować w sposób przejrzysty.

Osoby, które wyliczają opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju, znajdą tu również dwa wzorcowe przykłady dla ceny AED (dirham ZEA) 1 500 000 ($408 441): jeden dla gotowego apartamentu i jeden dla apartamentu w budowie, każdy z działaniami arytmetycznymi pokazanymi krok po kroku. Dalej omówiono koszty bieżące, które zaczynają się po przekazaniu kluczy, sytuację w zakresie VAT oraz listę kontrolną tego, o co należy poprosić, zanim cokolwiek zostanie zapłacone. Dwie wielkości przyjęte w przykładach są założeniami na potrzeby rachunków i zostały jako takie oznaczone: że kupujący płaci całą opłatę rejestracyjną w wysokości 4% oraz że prowizja pośrednika wynosi 2%. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości; tę stronę tematu omawiają przewodniki podatek od nieruchomości w Dubaju oraz podatki od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli.

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju w skrócie

Poniższa tabela zestawia wszystkie należności, z którymi kupujący spotyka się między podpisaniem umowy a rejestracją. Kwoty pochodzą ze stron e-usług DLD, które mają w stopce adnotację „ostatnia aktualizacja: 14 października 2026 r.”. Kolumna „Kto płaci” odzwierciedla brzmienie danej strony. Tabela ma charakter zestawienia, a szczegółowe omówienie każdej pozycji znajduje się w kolejnych częściach przewodnika.

Podstawa prawna: opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju

Opłaty rejestracyjne wynikają z decyzji rządu Dubaju w sprawie opłat, a nie z ustawy, która określałaby jedną cenę. Przewodnik opublikowany wspólnie przez Departament Ziemi Dubaju (DLD) i kancelarię Al Tamimi & Company wyjaśnia, że opłaty za rejestrację rozporządzeń nieruchomościami ponoszą strony umowy na podstawie uchwały Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r. w sprawie przyjęcia opłat Departamentu Ziemi Dubaju oraz że różnią się one w zależności od rodzaju umowy, wartości nieruchomości i czasu trwania umowy. Ten sam przewodnik podaje przykłady istotne dla kupującego: 4% ceny nabycia za rejestrację umowy kupna-sprzedaży (SPA), płatne w równych częściach przez sprzedającego i nabywcę, o ile nie uzgodniono inaczej, oraz 0,25% wartości hipoteki za rejestrację hipoteki. Jest to publikacja starsza, z 2017 r., więc nie można zakładać, że wszystkie podane w niej szczegóły pozostają aktualne, dlatego w niniejszym przewodniku kwoty opierają się na aktualnych stronach e-usług, a przewodnik z 2017 r. służy wyłącznie do ustalenia podstawy prawnej i zasady „równych części”.

Sprzedaż lokali w budowie ma własną podstawę prawną. Ustawa Dubaju nr (13) z 2008 r., którą Dubai Legislation Portal publikuje pod tytułem Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai (o uregulowaniu Tymczasowego Rejestru Nieruchomości w Emiracie Dubaju), wymaga, aby każde rozporządzenie lokalem sprzedawanym w fazie budowy (off-plan) zostało wpisane do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości (Interim Property Register), i stanowi, że sprzedaż lub inna czynność przenosząca albo ograniczająca własność jest nieważna, jeżeli nie została tam wpisana. Rejestr tymczasowy to zapis DLD, w którym umowy off-plan pozostają do czasu przeniesienia lokalu do głównego Rejestru Nieruchomości. Dlatego po pierwszej płatności na rzecz dewelopera następuje etap rejestracji i dlatego opłata rejestracyjna z wiersza off-plan w powyższej tabeli jest wnoszona, zanim deweloper ten etap zakończy.

Pośrednictwo reguluje się osobno. Z najczęściej zadawanych pytań na stronie DLD wynika, że prowizję pośrednika ustala się w drodze umowy, a gdy umowa milczy, stosuje się panujący zwyczaj, przy czym powołano ustawę nr 85 z 2006 r. Pośrednik, który nie posiada licencji Agencji Regulacji Nieruchomości (RERA), może utracić prawo do dochodzenia prowizji. Szersze zasady dotyczące tego, kto może kupować, w jakich strefach i w jakiej formie własności, opisano na stronie o ZEA oraz w przewodnikach czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju i freehold a leasehold w Dubaju.

Opłata rejestracyjna 4%: kto płaci i jak się ją liczy

Największą pozycją wśród opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju jest opłata rejestracyjna w wysokości 4%, a urzędowe sformułowania są ostrożniejsze niż większość streszczeń. Strona DLD poświęcona rejestracji sprzedaży wymienia sprzedającego z 2% wartości sprzedaży i kupującego z 2% wartości sprzedaży. Przewodnik DLD i Al Tamimi z 2017 r. opisuje te same 4% jako płatne w równych częściach, o ile strony nie uzgodnią inaczej. Strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką idzie dalej i wymienia wśród czeków, które przynoszą strony, jeden wystawiony na Departament „z opłatami w wysokości 4%”. To, czy sprzedający rzeczywiście ponosi połowę, jest więc kwestią umowy między stronami, i powinna to określać umowa kupna-sprzedaży.

Podstawą jest wartość sprzedaży podana w umowie. Przy cenie AED 1 500 000 ($408 441) opłata wynosi AED 1 500 000 ($408 441) pomnożone przez 4%, czyli AED 60 000 ($16 338). Jeżeli 4% dzieli się po połowie, każda ze stron ponosi AED 30 000 ($8 169); jeżeli kupujący zgodzi się zapłacić całość, ponosi pełne AED 60 000 ($16 338). Obniżenie ceny obniża opłatę proporcjonalnie: przy AED 1 200 000 ($326 753) opłata wyniosłaby AED 48 000 ($13 070), a przy AED 1 100 000 ($299 523) – AED 44 000 ($11 981). Opłata nie zależy od sposobu finansowania zakupu, więc kupujący za gotówkę i kupujący z kredytem płacą taką samą opłatę rejestracyjną od tej samej ceny.

Sposoby wnoszenia opłat DLD określa w najczęściej zadawanych pytaniach: certyfikowanym czekiem bankowym, kartą kredytową, portfelem Noqodi lub gotówką. W przypadku zakupu lokalu w budowie procedura jest inna. W komunikacie prasowym z 31 maja 2021 r. DLD podał, że kupujący lub inwestor wnosi opłaty rejestracyjne w wysokości 4% wartości nieruchomości na rzecz dewelopera, który następnie kończy rejestrację, i wymienił drogi płatności: zatwierdzony czek bankowy przez Noqodi Developer Wallet, rachunek powierniczy (escrow) lub kanały ePay. Komunikat stwierdza również, że 4% oblicza się zgodnie z umową między sprzedającym a kupującym. Kupujący na podstawie umowy off-plan powinien zatem, czytając harmonogram płatności, spodziewać się, że opłata rejestracyjna pojawi się jako pozycja płatnicza w harmonogramie dewelopera, a nie jako płatność przy okienku w biurze powierniczym.

Praktyczny skutek sformułowania „w równych częściach, o ile nie uzgodniono inaczej” jest taki, że dwie oferty w tej samej cenie mogą oznaczać różne koszty po stronie kupującego. Sprzedający, który zgadza się, by kupujący zapłacił całą opłatę, przerzuca w istocie na kupującego koszt AED 30 000 ($8 169) przy cenie AED 1 500 000 ($408 441). Przy porównywaniu ofert różnych lokali należy porównywać łączną kwotę gotówki potrzebną kupującemu, a nie tylko cenę ofertową. Przewodnik ile kosztuje zakup apartamentu w Dubaju pokazuje – co jest przydatnym uzupełnieniem tego porównania – w jakich granicach waha się cena ofertowa w poszczególnych dzielnicach.

Opłaty stałe i biuro powiernicze przy zakupie gotowej nieruchomości

Sprzedaż wtórna lub zakup nieruchomości gotowej jest rejestrowany w biurze powierniczym (trustee office), które DLD wymienia jako partnera usługowego. Strona DLD o rejestracji sprzedaży ustala opłatę partnera usługowego na AED 4 000 ($1 089) plus VAT, gdy wartość sprzedaży wynosi AED 500 000 ($136 147) lub więcej, oraz na AED 2 000 ($545) plus VAT, gdy jest niższa niż AED 500 000 ($136 147). Przy 5% VAT od opłaty partnera usługowego należność przy sprzedaży za AED 1 500 000 ($408 441) wynosi AED 4 000 ($1 089) plus AED 200 ($54) VAT, czyli AED 4 200 ($1 144). VAT nalicza się od opłaty partnera, a nie od nieruchomości. Warto więc odróżniać opłatę usługową biura powierniczego, od której płaci się VAT, od opłaty rejestracyjnej DLD, która jest naliczana od wartości sprzedaży.

Ta sama strona wymienia stałe opłaty rządowe, które występują obok opłaty procentowej: AED 250 ($68) za wystawienie świadectwa aktu własności, AED 250 ($68) za mapę willi lub apartamentu (albo AED 225 ($61) za ujednoliconą mapę gruntu Gminy Dubaj, albo AED 100 ($27) za grunt poza jurysdykcją Gminy Dubaj) oraz opłatę knowledge w wysokości AED 10 ($3) i opłatę innovation w wysokości AED 10 ($3). Dla apartamentu te cztery pozycje dają łącznie AED 520 ($142). Są niewielkie wobec opłaty rejestracyjnej, ale to właśnie ta część opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju nie zmienia się wraz z ceną.

Strona określa też, co strony muszą ze sobą przynieść. W przypadku osób fizycznych Emirates ID sprzedającego i kupującego służy wyłącznie do weryfikacji tożsamości i nie sporządza się z niego kopii; cudzoziemiec niebędący rezydentem posługuje się ważnym paszportem. W strefie freehold (własność pełna) deweloper musi wydać elektroniczne zaświadczenie o braku zastrzeżeń (e-NOC), o które występuje się przez aplikację Dubai REST. Kupujący będący spółką musi najpierw zostać zarejestrowany przez złożenie wniosku o rejestrację spółki. E-NOC ma znaczenie dla kosztów, ponieważ o jego cenie decyduje deweloper, a nie DLD, i różni się ona w zależności od dewelopera i projektu, dlatego należy poprosić o nią na piśmie przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Droga cyfrowa: Dubai Now

DLD oferuje także cyfrową drogę sprzedaży, Dubai Now, o innej strukturze opłat. Jej strona wymienia te same 2% dla sprzedającego i 2% dla kupującego, AED 250 ($68) za akt własności, AED 250 ($68) za mapę willi lub apartamentu, opłatę innovation w wysokości AED 30 ($8) i opłatę knowledge w wysokości AED 30 ($8) oraz opłaty partnerów usługowych w wysokości AED 1 000 ($272), gdy wartość transakcji wynosi AED 500 000 ($136 147) lub więcej, albo AED 500 ($136) poniżej tej kwoty, każdą powiększoną o VAT od opłaty partnera usługowego (Emirates Real Estate Solutions). Usługa ma warunki: jest przeznaczona dla osób fizycznych posiadających UAE ID, nieruchomość musi być wolna od ograniczeń i hipotek, musi znajdować się w strefie freehold i być wydzielonym lokalem, takim jak apartament, biuro lub dom szeregowy, a kwota sprzedaży i opłaty za usługi muszą zostać przelane przez rachunek powierniczy (escrow). Każda ze stron może zrezygnować przed podpisaniem za pośrednictwem Digital ID, a procedura ulega automatycznemu anulowaniu, jeżeli nie zostanie ukończona w ciągu 7 dni.

Przy sprzedaży za AED 1 500 000 ($408 441) pozycje stałe wynoszą AED 4 520 ($1 231) przez biuro powiernicze i AED 1 560 ($425) przez Dubai Now, przed doliczeniem VAT od opłaty partnera: w pierwszym przypadku jest to AED 4 000 ($1 089) + AED 250 ($68) + AED 250 ($68) + AED 10 ($3) + AED 10 ($3) = AED 4 520 ($1 231), a w drugim AED 1 000 ($272) + AED 250 ($68) + AED 250 ($68) + AED 30 ($8) + AED 30 ($8) = AED 1 560 ($425). Opłata rejestracyjna w wysokości 4% jest taka sama na obu drogach, a pozycje stałe różnią się o AED 2 960 ($806).

Rejestracja lokalu w budowie, Oqood i koszty rachunku powierniczego

Zakup lokalu w budowie (off-plan) rejestruje deweloper w portalu Oqood DLD, a nie w biurze powierniczym. Strona DLD o pierwszej sprzedaży wymienia opłatę nabywcy w wysokości 2% wartości sprzedaży, opłatę sprzedającego w wysokości 2%, opłatę knowledge w wysokości AED 10 ($3) i opłatę innovation w wysokości AED 10 ($3). Wymienia także opłatę za samodzielną rejestrację w wysokości AED 1 000 ($272) dla deweloperów korzystających z portalu Oqood przy sprzedaży tymczasowej, która jest kosztem dewelopera. Strona stawia dwa warunki wpływające na terminy: umowa kupna-sprzedaży musi zostać podpisana przez dewelopera i nabywcę, a w rejestrze tymczasowym musi zostać zarejestrowana w ciągu 90 dni od jej podpisania.

W przypadku osoby fizycznej strona wymienia następujące dokumenty: kopię umowy kupna-sprzedaży, kopię ważnego UAE ID oraz, dla osób niebędących rezydentami, kopię ważnego paszportu. Spółka zagraniczna musi ponadto przedstawić przetłumaczony akt założycielski (Memorandum of Association) uwierzytelniony przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych, kopię zaświadczenia udziałowca, a gdy umowa jest umową zakupu – list o braku zastrzeżeń ze strefy wolnocłowej, ważny przez rok. Rejestracja jest wymogiem prawnym: zgodnie z ustawą Dubaju nr (13) z 2008 r. rozporządzenie lokalem w budowie, które nie zostało wpisane do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości, jest nieważne.

Płatności z umowy off-plan wnosi się na rachunek powierniczy (escrow). DLD podaje w najczęściej zadawanych pytaniach, że rachunkami powierniczymi może zarządzać każdy bank lub instytucja finansowa, które mają licencję Banku Centralnego ZEA na przyjmowanie depozytów osób trzecich i zostały zatwierdzone przez RERA. Dla kupującego rachunek powierniczy nie występuje na stronach DLD jako osobna pozycja opłat, ale wyjaśnia, dlaczego instrukcje płatności w umowie sprzedaży wskazują określony rachunek, a nie rachunek operacyjny dewelopera. Przewodnik ochrona kupującego przy zakupie w Dubaju szczegółowo wyjaśnia tę stronę ochrony nabywcy.

Akt własności jest ostatnim krokiem. DLD podaje, że akt własności budynku wydaje się jako końcowy etap rejestracji budynku, po osiągnięciu przez projekt 100% gotowości i złożeniu przez dewelopera wymaganych dokumentów. Najczęściej zadawane pytania dodają, że w przypadku budynków i willi deweloper wnosi opłaty zatwierdzające i końcowe przez portal dewelopera. Jak to wygląda w praktyce, łącznie z inspekcją usterek (snagging) i płatnością salda, opisano w przewodniku o przekazaniu lokali w Dubaju. O strukturze samych planów płatności opisano w przewodniku kupującego lokal off-plan oraz w profilu Ellington Properties.

Prowizja pośrednika przy zakupie nieruchomości w Dubaju

Żadna strona DLD ani RERA nie ustala stałego procentu prowizji pośrednika przy sprzedaży. Najczęściej zadawane pytania DLD stwierdzają, że prowizję ustala się zgodnie z umową, że gdy umowa jej nie określa, stosuje się panujący zwyczaj, oraz że – o ile umowa pośrednictwa nie stanowi inaczej – pośrednik otrzymuje prowizję po zawarciu umowy sprzedaży i jej zarejestrowaniu w DLD. Pośrednik może utracić prawo do prowizji za działanie wbrew interesom klienta lub za brak licencji RERA, a jeżeli negocjacje nie zakończą się podpisaną umową, nie może dochodzić zwrotu wydatków, chyba że przewiduje to umowa.

Zasady dotyczące wyłączności również znajdują się w tych pytaniach: na podstawie umowy na wyłączność z właścicielem lub kupującym nieruchomości nie można oferować więcej niż jednemu pośrednikowi, natomiast umowy bez wyłączności dopuszczają kilku. Gdy kilku pośredników negocjuje na rzecz jednej strony, wynagrodzenie dzieli się według zawartej umowy.

Ponieważ strony DLD nie ustalają żadnej stawki, w poniższych przykładach przyjęto prowizję 2% jako założenie do rachunków: 2% z AED 1 500 000 ($408 441) to AED 30 000 ($8 169). Kupujący, któremu podano inną kwotę, powinien ją podstawić w tym miejscu i przeliczyć sumy w przykładach według własnej stawki. Prowizja jest odrębną pozycją względem opłat DLD, a to umowa pośrednictwa wskazuje, kto ją płaci.

Koszty kredytu hipotecznego wśród opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju

Zakup finansowany kredytem dodaje drugą rejestrację. Strona DLD o rejestracji hipoteki wymienia opłatę w wysokości 0,25% wartości hipoteki dla zwykłej hipoteki z aktem własności zwykłym lub z użytkowaniem (usufruct), a ponadto AED 250 ($68) za wystawienie aktu własności, opłatę knowledge w wysokości AED 10 ($3) i opłatę innovation w wysokości AED 10 ($3) za każde uruchomienie kredytu oraz opłatę partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT. Przy sprzedaży tymczasowej (Oqood) opłata partnera wynosi AED 5 000 ($1 361) plus VAT. Strona wymaga także e-NOC dewelopera przez aplikację Dubai REST dla nieruchomości będących w sprzedaży tymczasowej. Z najczęściej zadawanych pytań DLD wynika, że koszty umowy hipotecznej ponosi zastawca, o ile obie strony nie uzgodnią inaczej.

Strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką stanowi, że opłaty rejestratora są zwolnione, gdy hipotekę rejestruje się tego samego dnia, a rejestracja następnego dnia wiąże się z opłatą partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT. Kupujący z kredytem powinien więc zapytać bank i biuro powiernicze, czy sprzedaż i hipoteka zostaną zarejestrowane razem. Ta sama strona wymienia dokumenty potrzebne przy sprzedaży lokalu, który nadal jest obciążony hipoteką: pismo banku o zobowiązaniu lub pismo dewelopera wskazujące pozostałą kwotę, dokumenty tożsamości oraz trzy czeki menedżerskie – jeden dla banku lub dewelopera na pokrycie zadłużenia, jeden dla sprzedającego na ewentualne saldo i jeden dla Departamentu na opłaty.

Dla ilustracji załóżmy kredyt w wysokości AED 1 200 000 ($326 753) przy cenie AED 1 500 000 ($408 441). Kwotę dobrano na potrzeby rachunku, a kredyt w wysokości 80% odpowiada progowi dla pierwszego mieszkania cudzoziemca przy nieruchomości o wartości do AED 5 000 000 według przepisów o kredytach hipotecznych w rulebooku Banku Centralnego ZEA; poszczególne banki ustalają własne limity, więc kredytodawca może zaoferować mniej. Opłata hipoteczna DLD wynosi AED 1 200 000 ($326 753) pomnożone przez 0,25%, czyli AED 3 000 ($817). Po dodaniu AED 250 ($68) za akt własności i AED 20 ($5) za opłaty knowledge i innovation otrzymujemy AED 3 270 ($890), jeśli hipotekę rejestruje się razem ze sprzedażą. Jeżeli rejestruje się ją w osobnym dniu i obowiązuje opłata partnera w wysokości AED 4 000 ($1 089) (AED 4 200 ($1 144) z VAT), kwota wzrasta do AED 7 470 ($2 034).

Własnych opłat banku nie wymienia żadna strona DLD. Opłaty za rozpatrzenie lub przygotowanie kredytu, opłata za wycenę oraz składki ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości są ustalane przez każdego kredytodawcę i podawane w jego ofercie, dlatego pominięto je w sumach poniżej. Suma tych pozycji różni się w zależności od banku i należy zażądać jej na piśmie wraz z warunkami oprocentowania. Stronę finansową opisują przewodniki o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemców i o zakupie bez wkładu własnego; niniejszy przewodnik dotyczy wyłącznie związanych z nią opłat DLD.

VAT przy zakupie nieruchomości w Dubaju

Przewodnik Federalnego Urzędu Podatkowego dotyczący VAT od nieruchomości (Real Estate VAT Guide, VATGRE1, wydanie z kwietnia 2021 r.) przedstawia sytuację w tabeli. Nowa nieruchomość mieszkalna podlega stawce 0%, istniejąca nieruchomość mieszkalna jest zwolniona, grunt niezabudowany jest zwolniony, grunt zabudowany podlega stawce 5%, a nieruchomość komercyjna podlega stawce 5%. Stawka zerowa dotyczy pierwszej dostawy budynku mieszkalnego, przez sprzedaż lub najem, dokonanej w ciągu trzech lat od jego ukończenia. Przewodnik podaje, że datą ukończenia jest zwykle data poświadczenia ukończenia budynku przez odpowiednio wykwalifikowaną stronę albo data zasiedlenia, jeżeli budynek został zasiedlony wcześniej. Traktuje także zakup bezpośrednio od dewelopera przed rozpoczęciem budowy lub zakup częściowo ukończonego budynku mieszkalnego jako objęty stawką zerową na zasadzie przyszłej dostawy budynku mieszkalnego.

Praktyczna konsekwencja dla kupującego nieruchomość mieszkalną jest taka, że VAT nie pojawia się w samej cenie nieruchomości, ale pojawia się przy opłacie partnera usługowego, jak stwierdzają strony DLD w odniesieniu do opłaty biura powierniczego. Kupujący apartamentu hotelowego lub serwisowanego znajduje się w innym położeniu, ponieważ przewodnik wyłącza z definicji budynku mieszkalnego apartamenty serwisowane, w których poza zakwaterowaniem świadczy się usługi. Skutki VAT dla właścicieli, którzy wynajmują lokal, omawia przewodnik o podatkach od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli.

Opłaty po stronie sprzedającego, które wpływają na kupującego

Niektóre opłaty wynikają z własnych ustaleń sprzedającego, ale mimo to kształtują harmonogram kupującego. Jeżeli lokal jest obciążony hipoteką, strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką wymienia opłatę w wysokości AED 1 290 ($351) za procedurę zwolnienia hipoteki oraz opłatę w wysokości AED 315 ($86) za wykreślenie hipoteki przez rejestratora. Rola kupującego polega na przyniesieniu czeków opisanych powyżej, zgodnie z wymogami DLD, tak aby dług został spłacony przy okienku, a tytuł własności mógł przejść wolny od kredytu. Jeżeli lokal jest nadal objęty planem płatności dewelopera, strona wymaga pisma dewelopera wskazującego pozostałą kwotę, a przed rejestracją potrzebne jest e-NOC dewelopera.

Dla kupującego liczy się tu termin. Transakcja obejmująca spłatę kredytu sprzedającego wymaga w danym dniu większej liczby czeków i większej liczby stron, a własna lista wymaganych dokumentów DLD jest listą kontrolną, której należy się trzymać, przygotowując się do dnia rejestracji. Hipotekę można także przenieść między bankami: z najczęściej zadawanych pytań DLD wynika, że hipotekę można przenieść do innego podmiotu finansującego tylko wtedy, gdy bank wystawi zaświadczenie o braku zastrzeżeń. Pełny proces po stronie sprzedającego, łącznie z wyceną i ogłoszeniem, opisuje przewodnik o tym, jak sprzedać nieruchomość w Dubaju.

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju – przykład: gotowy apartament za AED 1 500 000 ($408 441)

Pierwszy przykład to apartament z rynku wtórnego o zarejestrowanej cenie AED 1 500 000 ($408 441). Zakłada zakup za gotówkę, że kupujący płaci całą opłatę rejestracyjną w wysokości 4%, że prowizja pośrednika wynosi 2% oraz że opłatę dewelopera za zaświadczenie o braku zastrzeżeń wyłączono, ponieważ różni się ona w zależności od dewelopera. Każda inna pozycja pochodzi ze strony DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości.

Suma AED 94 720 ($25 792) to 6,31% ceny. Same opłaty DLD i biura powierniczego wynoszą AED 64 720 ($17 623), czyli 4,31% ceny, z czego AED 60 000 ($16 338) przypada na opłatę rejestracyjną. Jeżeli opłatę rejestracyjną dzieli się po połowie, udział kupującego spada do AED 30 000 ($8 169), a suma kupującego z prowizją wynosi AED 30 000 + AED 4 720 + AED 30 000 = AED 64 720 ($17 623), czyli 4,31% ceny. Różnica między oboma przypadkami to AED 30 000 ($8 169), które przechodzą między kupującym a sprzedającym na mocy umowy sprzedaży, i dlatego ten zapis zasługuje na uwagę.

Ten sam apartament kupiony z kredytem w wysokości AED 1 200 000 ($326 753) dodaje AED 3 270 ($890), jeśli hipotekę rejestruje się razem ze sprzedażą. Zapotrzebowanie kupującego na gotówkę przy finalizacji wynosi wówczas AED 300 000 ($81 688) wkładu własnego (AED 1 500 000 minus AED 1 200 000), plus AED 94 720 ($25 792) kosztów sprzedaży, plus AED 3 270 ($890) kosztów rejestracji hipoteki, czyli AED 300 000 + AED 94 720 + AED 3 270 = AED 397 990 ($108 370), przed doliczeniem własnych opłat banku i ubezpieczenia. Cena AED 1 500 000 ($408 441) jest niższa od wartości nieruchomości AED 2 000 000 w warunku Złotej Wizy ZEA (Golden Visa) opisanym w przewodniku o Golden Visa w Dubaju, który przedstawia również pozostałe warunki tej ścieżki.

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju – przykład: apartament w budowie za AED 1 500 000 ($408 441)

Drugi przykład to apartament w budowie (off-plan) o cenie umownej AED 1 500 000 ($408 441), kupowany bezpośrednio od dewelopera w ramach planu płatności. Opłata rejestracyjna wynosi 4% ceny umownej, czyli tyle samo co w pierwszym przykładzie, ale pozycje stałe są inne, ponieważ strona DLD o pierwszej sprzedaży wymienia obok opłaty procentowej tylko opłaty knowledge i innovation. Prowizja jest znów założeniem i pokazano ją osobno, aby kupujący, który jej nie płaci, mógł ją odjąć.

Łączny koszt w przypadku lokalu w budowie wynosi AED 90 020 ($24 512), czyli 6,00% ceny, wobec AED 94 720 ($25 792) dla gotowego apartamentu; różnica AED 4 700 ($1 280) wynika z aktu własności, opłaty za mapę i opłaty biura powierniczego, których strona o pierwszej sprzedaży nie wymienia. Ważniejsze od tej kwoty są trzy różnice w terminach. Opłatę rejestracyjną wnosi się na rzecz dewelopera, a umowę rejestruje się w ciągu 90 dni od podpisania. Cenę płaci się w ratach zgodnie z harmonogramem w umowie, podczas gdy za gotowy apartament płaci się w całości przy przeniesieniu. I wreszcie od ceny umownej nie nalicza się VAT, ponieważ zakup przed ukończeniem jest objęty stawką zerową, jak stwierdza przewodnik FTA.

Jeżeli kupujący lokal w budowie zaciąga kredyt, do kosztów z poprzedniego przykładu dochodzą kolejne pozycje: strona DLD o hipotece dodaje opłatę partnera usługowego w wysokości AED 5 000 ($1 361) plus VAT przy sprzedaży tymczasowej, czyli AED 5 250 ($1 430) z VAT w wysokości AED 250 ($68), plus opłatę hipoteczną 0,25% od kredytu. Przy późniejszym przekazaniu lokalu zaczynają się koszty omówione w części o kosztach bieżących, a przewodnik o przekazaniu lokali i inspekcji usterek wyjaśnia etapy od zawiadomienia o ukończeniu do wydania kluczy.

Opłaty zastosowane do dwóch cen z ofert

Dwie oferty na tej stronie podają ceny, które można przeliczyć według tej samej arytmetyki. Obie kwoty pochodzą ze stron ofert i nie są ofertami handlowymi: według naszej strony oferty Belgravia by Ellington w JVC sprzedaże apartamentów z jedną sypialnią zarejestrowane w 2026 r. miały miejsce po cenach od AED 1 100 000 ($299 523) do AED 1 139 000 ($310 143) w ukończonym budynku przekazanym w 2017 r., a według naszej strony oferty Windsor House II w Dubai South apartamenty z jedną sypialnią zaczynają się od AED 1 200 000 ($326 753) w projekcie off-plan, którego przekazanie jest według tej strony oczekiwane w 2029 r. Tabela stosuje wyłącznie opłatę rejestracyjną 4% i stałe pozycje dla nieruchomości gotowej, więc pokazuje rząd wielkości, a nie wycenę.

Pierwszy wiersz to AED 44 000 + AED 520 + AED 4 200 = AED 48 720 ($13 266), a drugi to AED 48 000 + AED 20 = AED 48 020 ($13 076). Kwoty nie obejmują prowizji, kosztów kredytu hipotecznego ani opłaty dewelopera za e-NOC. Profile deweloperów Ellington i Danube opisują projekty, a strona miasta Dubaj zawiera zestawienie projektów wraz z cenami.

Koszty bieżące po zakupie

Koszty, które zaczynają się po rejestracji, nie należą do opłat zakupu, ale mają swoje miejsce w budżecie sporządzanym przed kupnem. Przedstawiono je poniżej wraz ze źródłem każdej stawki. Opłaty eksploatacyjne mają osobny przewodnik: opłaty eksploatacyjne w Dubaju – wyjaśnienie. Usługa Service Charge Index DLD pozwala sprawdzić zatwierdzone opłaty eksploatacyjne dla nieruchomości o wspólnej własności, według projektu, rodzaju użytkowania i roku, przez stronę internetową DLD, system Mollak lub aplikację Dubai REST, a strona nie wymienia żadnej opłaty za skorzystanie z niej.

Strona Empower dodaje, że każda z jej opłat podlega VAT w wysokości 5%, i opisuje opłatę przyłączeniową jako jednorazową płatność należną przy rejestracji przez nowego właściciela lokalu oraz, w stosownych przypadkach, najemcę. Nie każdy budynek korzysta z chłodzenia dzielnicowego, a dokumenty lokalu wskazują, czy tak jest; przed zakupem warto to sprawdzić, ponieważ wpływa to na roczny budżet właściciela. W przypadku lokalu zajmowanego przez najemcę opłata mieszkaniowa jest rozliczana z najemcą, więc budżet właściciela to opłaty eksploatacyjne, ewentualne opłaty za chłodzenie, ubezpieczenie i konserwacja. Wystawienie lokalu na wynajem pociąga za sobą koszty rejestracji i umowy opisane w przewodniku o wynajmie nieruchomości w Dubaju, a roczne wielkości, od których zależy rentowność, omawia przewodnik o rentowności najmu w Dubaju według dzielnic.

Lista kontrolna przed zapłaceniem jakiejkolwiek opłaty

Poniższe kroki odpowiadają kolejności, w jakiej zwykle potrzebne są dokumenty i czeki. Każda pozycja jest sprawdzeniem wobec urzędowego wymogu, a nie poradą dotyczącą zakupu.

1. Przeczytać umowę kupna-sprzedaży lub memorandum pod kątem zapisu wskazującego, kto płaci opłatę rejestracyjną 4%, i obliczyć ją od podanej ceny (przy AED 1 500 000 ($408 441) wynosi AED 60 000 ($16 338)).
2. Poprosić pośrednika o umowę pośrednictwa ze stawką, okresem obowiązywania i momentem, w którym prowizja staje się należna, oraz potwierdzić, że pośrednik ma licencję RERA.
3. W przypadku odsprzedaży w strefie freehold poprosić sprzedającego o uzyskanie e-NOC dewelopera przez aplikację Dubai REST, a dewelopera o podanie jego opłaty na piśmie.
4. Sprawdzić dokumenty tożsamości: Emirates ID każdej ze stron albo ważny paszport w przypadku cudzoziemca niebędącego rezydentem, a także dokumenty spółki, jeśli kupuje spółka.
5. Jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny, poprosić bank o ofertę z opłatami za rozpatrzenie, wycenę i ubezpieczenie oraz zapytać, czy sprzedaż i hipoteka zostaną zarejestrowane tego samego dnia.
6. Przygotować czeki menedżerskie wymienione przez DLD: jeden dla sprzedającego, jeden dla banku lub dewelopera, jeśli istnieje dług, i jeden wystawiony na Departament na opłaty.
7. W przypadku zakupu off-plan potwierdzić, że umowa zostanie zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania, oraz że płatności trafiają na rachunek powierniczy wskazany w umowie.
8. Sprawdzić w DLD Service Charge Index zatwierdzone opłaty eksploatacyjne dla projektu oraz sposób chłodzenia, aby budżet pierwszego roku je uwzględniał.

Często zadawane pytania

Jakie są łączne opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju?

Opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju obejmują opłatę rejestracyjną DLD w wysokości 4% wartości sprzedaży, stałe opłaty w wysokości AED 520 ($142) dla gotowego apartamentu, opłatę biura powierniczego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT oraz prowizję, jeśli korzysta się z pośrednika. Dla gotowego apartamentu o cenie AED 1 500 000 ($408 441) opłaty DLD i biura powierniczego wynoszą AED 64 720 ($17 623), czyli 4,31% ceny, według stanu na 26 października 2026 r. Kredyt hipoteczny, opłata dewelopera za e-NOC i własne opłaty banku są dodatkowe.

Czy 4% płaci kupujący, czy sprzedający?

Wśród opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju 4% jest największą pozycją. Strona DLD o rejestracji sprzedaży wymienia 2% dla sprzedającego i 2% dla kupującego, a przewodnik DLD i Al Tamimi z 2017 r. opisuje równe części, o ile nie uzgodniono inaczej. W praktyce to umowa sprzedaży rozstrzyga, kto ją ponosi, więc kupujący, który płaci całą opłatę od AED 1 500 000 ($408 441), płaci AED 60 000 ($16 338), wobec AED 30 000 ($8 169) przy połowie.

Jakie opłaty obowiązują przy zakupie lokalu w budowie?

Jeśli chodzi o opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju w przypadku lokalu off-plan, strona DLD o pierwszej sprzedaży wymienia opłatę nabywcy w wysokości 2% i opłatę sprzedającego w wysokości 2% wartości sprzedaży, plus opłatę knowledge w wysokości AED 10 ($3) i opłatę innovation w wysokości AED 10 ($3), przy czym rejestracja jest wymagana w ciągu 90 dni od podpisania. Przy umowie na AED 1 500 000 ($408 441) opłata rejestracyjna wynosi AED 60 000 ($16 338). Opłatę wnosi się przez dewelopera, jak opisuje komunikat prasowy DLD z 31 maja 2021 r.

Czy przy zakupie nieruchomości w Dubaju obowiązuje VAT?

Wśród opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju VAT ogranicza się do kilku pozycji. Przewodnik Federalnego Urzędu Podatkowego dotyczący nieruchomości traktuje nową nieruchomość mieszkalną jako objętą stawką zerową, a istniejącą nieruchomość mieszkalną jako zwolnioną, więc do ceny nieruchomości mieszkalnej nie dolicza się VAT. Nieruchomość komercyjna podlega stawce 5%. VAT dotyczy natomiast opłaty partnera usługowego w biurze powierniczym, która wynosi AED 4 000 ($1 089) plus VAT.

Ile wynosi prowizja pośrednika?

Prowizja jest najmniej ustandaryzowaną pozycją wśród opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju. Żadna strona DLD nie ustala stawki. DLD podaje, że prowizję ustala się w drodze umowy, a gdy umowa milczy, stosuje się panujący zwyczaj. Przykłady w tym przewodniku przyjmują 2%, czyli AED 30 000 ($8 169) od AED 1 500 000 ($408 441), wyłącznie na potrzeby rachunków.

Co kredyt hipoteczny dodaje do opłat przy zakupie nieruchomości w Dubaju?

Opłata za rejestrację hipoteki w DLD wynosi 0,25% wartości hipoteki, plus AED 250 ($68) za akt własności, AED 20 ($5) opłat knowledge i innovation oraz opłata partnera usługowego w wysokości AED 4 000 ($1 089) plus VAT; DLD stwierdza, że opłaty rejestratora są zwolnione, gdy hipotekę rejestruje się tego samego dnia co sprzedaż. Przy kredycie w wysokości AED 1 200 000 ($326 753) opłata wynosi AED 3 000 ($817). Opłaty banku i ubezpieczenie ustala każdy kredytodawca.

Czym jest biuro powiernicze i ile pobiera?

Biuro powiernicze (trustee office) to partner usługowy DLD, który rejestruje transakcje na nieruchomościach w imieniu stron. Strona DLD o rejestracji sprzedaży podaje jego opłatę jako AED 4 000 ($1 089) plus VAT, gdy wartość sprzedaży wynosi AED 500 000 ($136 147) lub więcej, oraz AED 2 000 ($545) plus VAT poniżej tej kwoty.

Jak płaci się opłaty DLD?

Płatność za opłaty przy zakupie nieruchomości w Dubaju odbywa się drogami określonymi przez DLD. W najczęściej zadawanych pytaniach DLD wymienia certyfikowany czek bankowy, kartę kredytową, portfel Noqodi i gotówkę. Przy sprzedaży lokalu obciążonego hipoteką DLD wymaga czeku menedżerskiego wystawionego na Departament na opłaty, a przy zakupie off-plan opłatę wnosi się przez dewelopera, czekiem, przez rachunek powierniczy lub przez ePay.

Czy po zakupie obowiązuje roczny podatek od nieruchomości?

W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości. Koszty cykliczne to opłaty eksploatacyjne, opłaty za chłodzenie, jeśli budynek korzysta z chłodzenia dzielnicowego, oraz media. Sytuację podatkową przedstawia przewodnik o podatku od nieruchomości w Dubaju.

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła: DLD – rejestracja sprzedaży nieruchomości, DLD – rejestracja pierwszej sprzedaży, DLD – rejestracja hipoteki, DLD – sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, DLD – Dubai Now, DLD – komunikat prasowy z 31 maja 2021 r., DLD – najczęściej zadawane pytania, DLD i Al Tamimi, Know Your Rights, DLD – Service Charge Index, ustawa Dubaju nr (13) z 2008 r., Federalny Urząd Podatkowy – Real Estate VAT Guide, portal rządu ZEA – najem, DEWA – wprowadzenie się, Empower – objaśnienie opłat, przepisy o kredytach hipotecznych Banku Centralnego ZEA oraz strony ofert przywołane w tekście.