Nieruchomości off-plan w Dubaju: zasady, plany płatności i koszty (2026)

Nieruchomości off-plan w Dubaju: zasady, plany płatności i koszty (2026)

Nieruchomości off-plan w Dubaju to lokale w budowie (off-plan), które deweloper sprzedaje, zanim budynek zostanie ukończony. Zasady dotyczące tych transakcji wynikają z rejestracji w Departamencie Ziemi w Dubaju (Dubai Land Department, DLD), z nadzoru Agencji Regulacji Rynku Nieruchomości (Real Estate Regulatory Agency, RERA) oraz z kilku ustaw Dubaju o rachunkach powierniczych (escrow), tymczasowym rejestrze nieruchomości i nieruchomościach współwłasnych. Ten przewodnik odzwierciedla stan na 5 listopada 2026 r. Wyjaśnia definicję prawną, kto może kupować, gdzie przechowywane są wpłaty nabywców, do czego służą umowa kupna-sprzedaży (SPA) i rejestracja Oqood, jak konstruuje się plany płatności, ile łącznie wynoszą opłaty, co dzieje się w razie opóźnienia, niewywiązania się z umowy i jej rozwiązania, jak wyglądają przekazanie lokali, wady i odsprzedaż oraz co o lokalach off-plan mówią oficjalne strony poświęcone Złotej Wizie.

Każda liczba ma wskazane źródło i datę, a przykłady obliczeń pokazują każdy krok arytmetyczny. Kwoty podano w dirhamach, a w nawiasach w dolarach amerykańskich po kursie 3,6725 za dolara, na przykład AED 2 000 000 ($544 588). Ceny i plany płatności deweloperów pochodzą z ich własnych stron, pobranych 5 listopada 2026 r.; ilustrują sposób konstruowania planów i nie są ofertami, porównaniem deweloperów ani rankingiem. Przepisy, opłaty i plany mogą się zmieniać, dlatego każda tabela podaje swoją datę. Dzięki temu czytelnik może samodzielnie prześledzić każdą kwotę do jej źródła.

Nieruchomości off-plan w Dubaju: co oznaczają w świetle prawa

Ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r., regulująca tymczasowy rejestr nieruchomości, definiuje sprzedaż off-plan jako sprzedaż wyznaczonych lokali nieruchomości w budowie lub lokali nieukończonych. Angielski tekst na Portalu Legislacyjnym Dubaju pozwala wyciągnąć dwa wnioski. Po pierwsze, każde rozporządzenie lokalem sprzedanym off-plan jest wpisywane do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości (Interim Property Register), który w e-usługach DLD nazywa się Oqood, a sprzedaż lub inne rozporządzenie przenoszące albo ograniczające własność jest nieważne, jeśli nie zostało tam wpisane (art. 3). Po drugie, wpis do rejestru jest etapem dłuższego procesu: gdy projekt jest ukończony, a deweloper posiada świadectwo ukończenia budowy, deweloper musi wpisać lokale do głównego Rejestru Nieruchomości na nazwiska nabywców, którzy wypełnili swoje zobowiązania umowne (art. 8). Innymi słowy, sam podpis pod umową nie wystarcza: skuteczność rozporządzenia lokalem zależy od wpisu w rejestrze.

Dokumentem, który nabywca posiada w trakcie budowy, jest zatem rejestracja tymczasowa, a nie akt własności (title deed). Na stronie DLD o rejestracji sprzedaży pierwotnej jako wydawany dokument wskazano elektroniczne zaświadczenie o rejestracji tymczasowej. Akt własności następuje po wpisie do rejestru głównego po ukończeniu budowy. Ten ostatni etap omawia osobny przewodnik: przekazanie lokali w Dubaju, odbiór techniczny (snagging) i akt własności.

Tekst ustawy nr 13 na portalu to oryginał z 2008 r. Jej art. 11, dotyczący nabywcy, który przestaje płacić w ramach umowy off-plan, został zastąpiony ustawą nr 9 z 2009 r. (wydrukowaną w zbiorze przepisów DLD), a następnie uchylony przez ustawę nr 19 z 2020 r., wydaną 24 listopada 2020 r. Brzmienie z 2020 r. jest tym, które przedstawiono w części o rozwiązaniu umowy poniżej, dlatego starsze streszczenia, w których pojawia się pojedyncze potrącenie w wysokości 30% albo procenty z rozporządzenia wykonawczego z 2010 r., mogą nie zgadzać się z tekstem obecnie zamieszczonym na portalu.

Jak duży jest udział rynku off-plan

Dane DLD, przytoczone przez Emirates 24|7 w dniu 20 lipca 2026 r., określiły wartość sprzedaży w pierwszym półroczu 2026 r. na AED 286,44 mld ($78,00 mld) przy 86 000 transakcji. Raport podzielił je na sprzedaż off-plan (58 840 transakcji o wartości AED 139,75 mld ($38,05 mld)) oraz sprzedaż nieruchomości ukończonych (27 160 transakcji o wartości AED 146,69 mld ($39,94 mld)). Udziały w tabeli obliczono tutaj na podstawie tych opublikowanych liczb; dane DLD obejmują sprzedaż nieruchomości ogółem, a nie wyłącznie nieruchomości mieszkalne. Liczby te należy zatem czytać jako obraz całego rynku sprzedaży, a nie tylko segmentu mieszkaniowego.

Raport Engel & Völkers o rynku nieruchomości mieszkalnych za H1 2026 podaje zbliżoną, lecz odmienną miarę: lokale off-plan stanowiły 71,3% sprzedaży mieszkaniowej w tym półroczu. Oba udziały opierają się na różnych podstawach, ponieważ jeden to liczba wszystkich transakcji sprzedaży według DLD, a drugi to seria dotycząca nieruchomości mieszkalnych prowadzona przez firmę brokerską, więc nie można ich stosować zamiennie. Z obu wynika natomiast, że nieruchomości off-plan w Dubaju stanowią dużą część rynku pod względem liczby transakcji, podczas gdy pod względem wartości dane DLD pokazują niewielką przewagę nieruchomości ukończonych. Szerszą perspektywę tego, jak rynek zachowywał się w kolejnych cyklach, przedstawia osobny przewodnik o tym, co dane z lat 2008 do 2026 mówią o cenach nieruchomości w Dubaju.

Gdzie cudzoziemcy mogą kupować

Zgodnie z art. 4 ustawy Dubaju nr 7 z 2006 r. własność nieruchomości w Dubaju jest zastrzeżona dla obywateli ZEA, obywateli państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), spółek w całości będących ich własnością oraz publicznych spółek akcyjnych. Za zgodą Władcy osobom niebędącym obywatelami ZEA można w niektórych obszarach, wyznaczonych przez Władcę, przyznać własność typu freehold (własność bezterminowa), bez ograniczeń czasowych, albo prawa użytkowania lub leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) na okres do 99 lat. W najczęściej zadawanych pytaniach DLD opisano te same dwie grupy: własność we wszystkich obszarach dla Emiratczyków i obywateli GCC oraz własność cudzoziemców w obszarach freehold.

Ta sama granica przebiega przez projekty off-plan. Aby zarejestrować projekt i otworzyć dla niego rachunek escrow, deweloper musi wykazać, że grunt leży w obszarach freehold lub długoterminowej dzierżawy, zgodnie z usługą rejestracji projektu DLD. Prawa cudzoziemca-nabywcy w danym projekcie zależą więc od tego, czy grunt jest freehold, czy leasehold, co określają umowa sprzedaży i rejestracja projektu. Przewodniki o własności freehold i leasehold w Dubaju oraz o tym, gdzie cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju, omawiają zasady dotyczące obszarów dokładniej.

Zasady sprzedaży off-plan w Dubaju

Większość pracy na rzecz nabywcy wykonuje sześć aktów prawnych. Ustawa nr 13 z 2008 r. wpisuje umowę do rejestru; ustawa nr 8 z 2007 r. kontroluje, gdzie znajdują się pieniądze; rozporządzenie wykonawcze z 2010 r. uzupełnia procedury ugodowe, odstąpienia od umowy i zwrotów; ustawa nr 19 z 2020 r. określa procedurę na wypadek niewywiązania się nabywcy z umowy; a ustawa nr 6 z 2019 r. reguluje budynek po jego zasiedleniu. Tabela zawiera punkty, które wpływają na zakup, każdy powiązany z odpowiednim artykułem.

Tekst arabski ma pierwszeństwo przed angielskimi tłumaczeniami na Portalu Legislacyjnym Dubaju, jeśli oba się różnią; informacja ta jest wydrukowana na końcu każdej ustawy. RERA, którą DLD wymienia wśród swoich organizacji, nadzoruje deweloperów i projekty. Art. 4 ustawy nr 8 z 2007 r. stanowi, że żaden deweloper nie może prowadzić działalności deweloperskiej, jeśli nie jest wpisany do rejestru deweloperów i nie posiada licencji właściwych organów, a art. 17 wymienia podstawy skreślenia dewelopera, w tym brak rozpoczęcia budowy bez uzasadnionej przyczyny w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania zezwolenia na sprzedaż off-plan. W praktyce oznacza to, że o pozycji nabywcy decydują zarówno przepisy o rejestrze, jak i przepisy o rachunkach powierniczych oraz o licencjonowaniu deweloperów.

Rachunki escrow: gdzie trafiają wpłaty nabywców

Rachunek powierniczy (escrow) to rachunek bankowy projektu deweloperskiego, na który wpłacane są płatności nabywców lokali off-plan oraz środki podmiotów finansujących projekt. Art. 9 ustawy nr 8 z 2007 r. stanowi, że rachunek jest otwierany na nazwę projektu, służy wyłącznie jego budowie i nie może być zajęty przez wierzycieli dewelopera. Deweloper z kilkoma projektami potrzebuje oddzielnego rachunku dla każdego z nich. Z FAQ DLD wynika ponadto, że powiernikiem rachunku może być każdy bank lub instytucja finansowa z licencją Banku Centralnego ZEA (CBUAE) na przyjmowanie depozytów osób trzecich, pod warunkiem że zatwierdzi ją RERA. Innymi słowy, pieniądze wpłacone na jeden projekt nie służą do budowy innego, ponieważ każdy projekt ma własny rachunek.

Środki opuszczają rachunek wyłącznie w zamian za postęp budowy. FAQ DLD wyjaśnia, że umowa między deweloperem a powiernikiem rachunku wymienia główne etapy budowy. Kierownik projektu dewelopera zgłasza ukończony etap i występuje o zapłatę dla usługodawców, inżynier powiernika odwiedza plac budowy, aby sprawdzić, czy etap jest zakończony, i dopiero wtedy powiernik jest upoważniony do dokonania płatności. Co do zasady płatności z rachunku trafiają do wykonawców, konsultantów i na marketing, a DLD podaje przykład, że na marketing można przeznaczyć tylko 5% łącznej sprzedaży. Mechanizm ten ma więc powiązać wypłaty ze środków nabywców z faktycznym postępem prac na placu budowy.

Zatrzymanie środków, o którym mowa w art. 14, ma określony cel. FAQ DLD opisuje te 5% jako zabezpieczenie na wady widoczne w chwili ukończenia lub ujawniające się w ciągu roku po przekazaniu, co łączy zasady escrow z częścią o odpowiedzialności za wady poniżej. Pośrednik uczestniczący w sprzedaży ma również ściśle określony obowiązek: zgodnie z art. 12 rozporządzenia wykonawczego z 2010 r. pośrednik zaangażowany w marketing projektu musi wpłacić cenę sprzedaży na rachunek escrow projektu i nie może wpłacać jej na własny rachunek ani wcześniej potrącać swojej prowizji, a każda umowa przeciwna jest nieważna. Przewodnik RERA dla pośredników (wydanie z listopada 2024 r.) nakazuje pośrednikom polecać nabywcom wpłacanie kwot wyłącznie na rachunek escrow projektu.

Ta sama zasada dotyczy opłaty rejestracyjnej. W komunikacie z 31 maja 2021 r. DLD stwierdził, że nabywca rozlicza z deweloperem opłatę rejestracyjną w wysokości 4%, co kończy rejestrację, oraz że płatność odbywa się albo przez portfel Noqodi dewelopera, albo przez wpłatę na zatwierdzony rachunek escrow projektu. Rachunek, na który należy wpłacić, można sprawdzić na podstawie numeru rachunku escrow, który DLD podaje dla projektu, jak opisano dalej.

Sprawdzenie projektu i sprzedawcy przed zapłatą

Aplikacja Dubai REST DLD udostępnia beneficjentom projektów off-plan informacje o nich w czasie rzeczywistym: procent ukończenia, aktualne zdjęcia projektu, numer rachunku escrow oraz płatności należne od właścicieli w projektach, w które zainwestowali. Usługa Project Status (Mashrooi) wyświetla pola dotyczące statusu, escrow i ukończenia dla projektu wyszukiwanego według działki, numeru projektu lub nazwy. Te rejestry pokazują, czy projekt jest w rejestrze, jak daleko zaawansowane są prace i który rachunek przyjmuje pieniądze. Są to zatem podstawowe publiczne źródła, z których nabywca może potwierdzić stan projektu, zanim cokolwiek zapłaci.

Deweloper nie dojdzie do tego etapu bez spełnienia warunków. Usługa rejestracji projektu DLD wymienia dla sprzedaży off-plan: grunt w obszarach freehold lub długoterminowej dzierżawy, dokument potwierdzający własność gruntu (wstępne świadectwa sprzedaży nie są akceptowane), rejestrację w systemie Trakheesi, wgranie lokali do Departamentu Pomiarów (Survey Department) wraz z zatwierdzonymi planami oraz opłatę rejestracyjną w wysokości AED 150 000 ($40 844). Wymaga ona także 30% zabezpieczenia, spełnionego na jeden z trzech sposobów: ukończenie 30% budowy, instrument bankowy pokrywający 30% budowy albo depozyt gotówkowy w wysokości 30% na rachunku instytucji. Ustawa nr 13 z 2008 r. dodaje w art. 4, że deweloper nie może rozpocząć projektu ani sprzedawać off-plan przed objęciem gruntu w posiadanie i uzyskaniem wymaganych zgód.

Przepisy reklamowe wzmacniają te kontrole. Art. 5 ustawy nr 8 z 2007 r. zakazuje deweloperowi reklamowania lokali off-plan ani udziału w targach promujących je bez pisemnego upoważnienia DLD. Usługa zezwoleń reklamowych DLD obejmuje ogłoszenia w gazetach, SMS, reklamy zewnętrzne, na pojazdach, drukowane, elektroniczne, billboardy i ogłoszenia drobne, a także kampanie promocyjne i dni otwarte, a w przypadku targów stanowi, że nie wolno pokazywać nieruchomości off-plan niezarejestrowanych w Departamencie Rachunków Escrow. Pośrednik składający wniosek potrzebuje w przypadku większości rodzajów zezwoleń umowy marketingowej z właścicielem nieruchomości. Dla nabywcy oznacza to, że numer zezwolenia w ogłoszeniu jest elementem, który można sprawdzić w rejestrze DLD przed jakąkolwiek wpłatą.

FAQ DLD opisuje także prawo, które ma znaczenie, gdy raty są powiązane z budową. Ponieważ harmonogram płatności opiera się na wskaźnikach ukończenia, inwestor ma prawo, po otrzymaniu wezwania do zapłaty, poznać procent ukończenia projektu z listu konsultanta projektu zatwierdzonego przez DLD; dopóki ten etap nie zostanie potwierdzony, inwestor nie jest zobowiązany do zapłaty raty. Nabywca, który chce uzyskać formalny raport o procencie ukończenia lokalu, może zażądać go od audytora technicznego RERA za opłatą audytową AED 15 000 ($4 084), jak stanowi to samo FAQ.

Umowa kupna-sprzedaży i rejestracja Oqood

Umowa kupna-sprzedaży (SPA) jest umową, którą rejestruje DLD. Zgodnie z warunkami usługi rejestracji sprzedaży pierwotnej umowa musi być podpisana przez dewelopera i nabywcę (albo opiekuna, jeśli nabywca jest małoletni) i musi zostać zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania. Deweloper składa wniosek rejestracyjny przez portal Oqood, a nabywca otrzymuje wynik pocztą elektroniczną. To elektroniczne zaświadczenie jest dowodem rejestracji, który prowadzi nabywcę od podpisania umowy do aktu własności. Innymi słowy, rejestracja w Oqood jest formalnym dowodem, że umowa została przyjęta do rejestru, a nie jeszcze aktem własności.

Kilka przepisów wpływa na treść SPA. Harmonogramy płatności są powiązane z kamieniami milowymi budowy: art. 20 rozporządzenia wykonawczego z 2010 r. wymienia odmowę powiązania płatności z kamieniami milowymi zaproponowanymi przez RERA wśród podstaw, na których nabywca może zwrócić się do sądu o rozwiązanie umowy. Powierzchnię podaje się jako powierzchnię netto, a zgodnie z art. 13 rozporządzenia deweloper musi wypłacić nabywcy odszkodowanie, jeśli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od powierzchni netto o więcej niż 5%. Opłaty są ograniczone: art. 7 ustawy nr 13 i art. 8 rozporządzenia pozwalają deweloperowi pobierać wyłącznie kwoty zatwierdzone przez DLD za rozporządzenie lokalem. Opłaty serwisowe reguluje art. 25 ustawy nr 6 z 2019 r., zgodnie z którym deweloper płaci opłaty za lokale niesprzedane oraz za sprzedane, jeśli umowa sprzedaży lub umowa rezerwacyjna stanowi, że zapłaci w imieniu nabywcy.

Rezerwacja następuje przed SPA. Przewodnik RERA dla pośredników opisuje formularze smart contract, z których muszą korzystać pośrednicy, w tym formularz odnotowujący wolę zakupu przez nabywcę, ale wysokość opłaty rezerwacyjnej (depozytu), jej zwrotność i to, czy zalicza się ją na poczet pierwszej raty, to kwestie formularza rezerwacyjnego dewelopera i SPA. Warunki depozytu ustala się zatem, czytając oba dokumenty łącznie.

Jeśli nabywca korzysta z finansowania, sprzedaż i hipotekę można zarejestrować łącznie. Usługa DLD rejestracji sprzedaży powiązanej z pierwszą hipoteką wymaga listu z banku wskazującego wartość i datę hipoteki oraz trzech umów hipotecznych podpisanych przez obie strony, a także wymienia opłatę hipoteczną w wysokości 0,25% wartości hipoteki przy czasie realizacji sześciu dni roboczych. Zasady finansowania omawia osobny przewodnik o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemców.

Plany płatności dla nieruchomości off-plan w Dubaju w porównaniu

Plan płatności to harmonogram zapisany w SPA; ustala go deweloper i różni się on w zależności od projektu. Poniższe przykłady opierają się na trzech strukturach. W planie powiązanym z budową większość ceny płaci się w ratach powiązanych z etapami budowy, a reszta jest wymagalna przy ukończeniu. W planie kalendarzowym po wpłacie początkowej następują stałe raty miesięczne, często wyrażone jako procent ceny. W planie po przekazaniu część ceny płaci się po wydaniu kluczy. Tabela pokazuje, jak deweloperzy opisują konkretne plany na własnych stronach w dniu 5 listopada 2026 r., i przelicza każdy z nich na wspólną cenę odniesienia AED 1 000 000 ($272 294), aby można było zobaczyć kształt każdego planu. Dzięki temu wspólnemu mianownikowi plany o różnej strukturze można porównać na tej samej, prostej podstawie. Procenty dotyczą wyłącznie ceny; opłaty rejestracyjne z części o kosztach dochodzą do niej dodatkowo.

Każdy plan daje w sumie 100% ceny: 80 plus 20; 90 plus 10; 20 plus 50 plus 30; 20 plus 40 plus 40; 25 plus 75. W wierszu Danube środkowy składnik jest obliczeniem opartym na sformułowaniu dewelopera: 1% z AED 1 000 000 to AED 10 000 ($2 723) miesięcznie, a 40 miesięcy daje AED 400 000 ($108 918), więc 20% plus 40% plus końcowe 40% daje 100%. Deweloperzy opisują też inne struktury. Wpis na blogu Binghatti z kwietnia 2026 r. o planach płatności wymienia modele powiązane z budową 80/20, 60/40 i 70/30, plan z wpłatą własną od 5% do 15%, po której następują raty miesięczne w wysokości około 1%, oraz plany po przekazaniu z wpłatą własną od 20% do 40%. Powyższe przykłady pokazują wyłącznie strukturę planów, a nie ich ocenę jakościową.

Dwa zastrzeżenia wynikają z samych źródeł. Nazwy planów na stronie dewelopera są opisami marketingowymi, a sama strona Emaar nazywa swoje plany ograniczonymi czasowo ofertami premierowymi; wiążący jest harmonogram w podpisanym SPA. Poza tym plan jest harmonogramem płatności między nabywcą a deweloperem: nie jest kredytem bankowym, więc zasady hipoteczne Banku Centralnego go nie obejmują, choć mają zastosowanie, gdy bank finansuje część ceny, jak opisano w części o kosztach. Powiązany przewodnik omawia struktury przeznaczone dla nabywców dysponujących niewielką gotówką na początku w artykule jak kupić nieruchomość w Dubaju bez wpłaty własnej.

Nieruchomości off-plan w Dubaju a nieruchomości gotowe

Główne różnice między lokalem off-plan a ukończonym mają charakter zarówno prawny, jak i praktyczny: co posiada nabywca, co chroni pieniądze, jak działa kredytowanie i kiedy zaczynają się koszty utrzymania. Poniższe porównanie opiera się na źródłach już przywołanych i stosuje wyłącznie zasady w nich podane.

Wiersz dotyczący VAT pochodzi z przewodnika po nieruchomościach Federalnego Urzędu Podatkowego (Federal Tax Authority, FTA), który traktuje zakup budynku mieszkalnego off-plan, bezpośrednio od dewelopera przed rozpoczęciem budowy, jako dostawę objętą stawką zerową jako przyszłą dostawę budynku mieszkalnego, a pierwszą dostawę budynku mieszkalnego, przez sprzedaż lub najem, jako objętą stawką zerową, jeśli nastąpi w ciągu trzech lat od ukończenia. Późniejsza dostawa budynku mieszkalnego jest zwolniona. Na stronie Ministerstwa Finansów o VAT stwierdzono, że dostawy nieruchomości komercyjnych podlegają opodatkowaniu standardową stawką 5%, a dostawy nieruchomości mieszkalnych są co do zasady zwolnione. Inne podatki związane z posiadaniem omówiono w artykule podatki od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli. Stawki te dotyczą samego zakupu lokalu i nie zastępują opłat rejestracyjnych opisanych wcześniej.

Koszty zakupu off-plan w Dubaju: przykład obliczeniowy

Przykład opiera się na rzeczywistym punkcie cenowym, aby można było prześledzić arytmetykę. Strona Emaar dla The Cove w Dubai Creek Harbour pokazywała w dniu 5 listopada 2026 r. cenę wyjściową AED 1 320 000 ($359 428), a strona ofert spółki wymieniała dla tego projektu plan 80% w trakcie budowy i 20% przy ukończeniu. Cena wyjściowa jest ceną wejściową ze strony, więc poszczególne lokale kosztują tyle samo lub więcej; przykład pokazuje, jak opłaty stosują się do ceny tej wielkości. W głównej sumie uwzględniono wyłącznie opłaty, które strony DLD wymieniają dla sprzedaży pierwotnej.

Kroki 6 i 7 po zsumowaniu dają cenę: AED 1 056 000 plus AED 264 000 równa się AED 1 320 000. Strona ofert nie podaje terminów poszczególnych rat, więc przykład żadnego nie przypisuje; zrobiłoby to SPA. Opłaty rejestracyjne z kroku 4 są płatne osobno od planu, deweloperowi lub na rachunek escrow, jak opisuje komunikat DLD. Przy niższym punkcie cenowym ta sama arytmetyka skaluje się: Binghatti podał Skyflame od AED 585 000 ($159 292) na swojej stronie projektów, więc 4% to AED 23 400 ($6 372), plus AED 20 ($5) to AED 23 420 ($6 377), co daje łączną kwotę gotówki AED 608 420 ($165 669). Opłaty rejestracyjne są więc obliczane w ten sam sposób niezależnie od wielkości ceny, a zmienia się jedynie ich kwota.

Inne pozycje, które mogą mieć zastosowanie

Główna suma pomija opłaty zależne od umowy, nabywcy lub późniejszych zdarzeń. Tabela wymienia je wraz ze źródłem, tak aby żadna z nich nie była niewiadomą przy czytaniu SPA.

Pozycja dotycząca Złotej Wizy sama się uzgadnia: 700 plus 1 153 plus 2 856,75 plus 4 020 plus 1 155 równa się 9 884,75, czyli sumie ze strony DLD. Szerszy katalog kosztów zakupu, w tym kosztów bieżących i przykładów dla nieruchomości gotowych, znajduje się w przewodniku opłaty i koszty zakupu nieruchomości w Dubaju.

Jeśli część ceny jest finansowana

Regulacja hipoteczna Banku Centralnego ustala maksymalny stosunek kredytu do wartości dla nieruchomości kupowanej off-plan na 50%, niezależnie od celu, wartości lub kategorii nabywcy, jak stanowi rulebook CBUAE. Przy cenie z przykładu największy kredyt to 50% z AED 1 320 000, czyli AED 660 000 ($179 714), co pozostawia AED 660 000 ($179 714) po stronie nabywcy. Rulebook oczekuje też, że wpłata własna pochodzi ze środków własnych kredytobiorcy, a nie z pożyczki osobistej ani karty kredytowej. Po dodaniu opłat z kroku 4 środki własne nabywcy sięgają AED 660 000 plus AED 52 820, czyli AED 712 820 ($194 097), przed rejestracją hipoteki.

To są pułapy i wymienione opłaty, a nie oferta kredytu; każdy bank ustala własne warunki, a wycena banku, okres kredytowania i zasady dotyczące obciążenia zadłużeniem obowiązują tak, jak omówiono w przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemców. Opłata partnerska i stawka VAT pochodzą z dwóch źródeł, strony DLD o hipotece i Ministerstwa Finansów, a 5% zastosowane do opłaty partnerskiej jest zastosowaniem stawki standardowej, a nie liczbą podaną na stronie DLD. Wszystkie kwoty w tej części są pułapami wynikającymi z przepisów i wymienionych opłat, a nie wyliczeniem konkretnej oferty bankowej.

Opóźnienia, niewywiązanie się z umowy i zasady rozwiązania

Sytuacja prawna zależy od tego, kto się spóźnia. Jeśli opóźnia się deweloper z przekazaniem, termin przekazania, ewentualny okres karencji i ewentualne odszkodowanie za opóźnienie są warunkami umowy sprzedaży, a rola DLD jest ograniczona. FAQ DLD stwierdza, że DLD nie ma uprawnień do rozwiązania umowy między deweloperem a inwestorem na wniosek inwestora; jego rolą jest prowadzenie postępowania pojednawczego i polubowne rozstrzygnięcie sporu, a nabywca, który chce zakończenia umowy, zwraca się do właściwego sądu ds. nieruchomości. Art. 14 rozporządzenia wykonawczego z 2010 r. opisuje tę samą rolę pojednawczą i stanowi, że ugoda zatwierdzona przez DLD wiąże obie strony.

Art. 20 rozporządzenia wymienia podstawy, na których nabywca może zwrócić się do sądu o zakończenie stosunku umownego: odmowa przez dewelopera, bez ważnego powodu, przekazania ostatecznej umowy sprzedaży; odmowa powiązania płatności z kamieniami milowymi budowy zaproponowanymi przez RERA; istotne odstępstwo od uzgodnionych specyfikacji; nieprzydatność do użytku po przekazaniu z powodu istotnych wad budowlanych oraz każda inna okoliczność wymagająca rozwiązania umowy według ogólnych zasad prawnych. Jeśli RERA anuluje projekt, art. 25 wymaga od niej, aby zwróciła się do agenta escrow o zwrot środków nabywcom w ciągu 14 dni od anulowania, a art. 26 wymaga od dewelopera zwrotu wszelkiego niedoboru w ciągu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba że RERA z ważnych powodów przedłuży ten termin. Art. 11(b) w brzmieniu nadanym ustawą nr 19 z 2020 r. wymaga od dewelopera zwrotu wszystkich płatności nabywców zgodnie z procedurami ustawy nr 8 z 2007 r., jeśli prace nigdy nie rozpoczęły się z przyczyn od niego niezależnych albo jeśli RERA anuluje projekt ostateczną, uzasadnioną decyzją.

Gdy nabywca przestaje płacić

Procedura z art. 11 ustawy nr 13, w brzmieniu zastąpionym ustawą nr 19 z 2020 r., rozpoczyna się od zawiadomienia DLD przez dewelopera na przepisanym formularzu. DLD doręcza następnie nabywcy pisemne 30-dniowe wezwanie do wykonania zobowiązania i, jeśli to możliwe, pośredniczy w zawarciu ugody. Jeśli wezwanie upłynie bez wykonania zobowiązania lub ugody, DLD wydaje oficjalny dokument potwierdzający dopełnienie przez dewelopera wymogów i procent ukończenia projektu obliczony według standardów RERA. Deweloper może wówczas działać bez sądu ani arbitrażu, w granicach określonych w tabeli. Nabywca zachowuje prawo wystąpienia do sądu lub arbitrażu (art. 11(g)).

W odniesieniu do lokalu z przykładu o wartości AED 1 320 000 ($359 428) 40% to AED 528 000 ($143 771), a 25% to AED 330 000 ($89 857). Nabywca, który zapłacił 50%, czyli AED 660 000 ($179 714), i nie wywiąże się z umowy, gdy projekt jest ukończony w 70%, może się spodziewać, że deweloper zatrzyma do AED 528 000 ($143 771), więc co najmniej AED 132 000 ($35 943) wróci do niego (660 000 minus 528 000). Nabywca, który zapłacił 20%, czyli AED 264 000 ($71 886), byłby poniżej limitu 25% wynoszącego AED 330 000 ($89 857) i na tych warunkach nie byłoby nadwyżki do zwrotu. To są pułapy zapisane w prawie, a zwrot zależy od umowy. Przykłady te mają charakter arytmetyczny i pokazują, jak działają limity z tabeli; nie przewidują wyniku żadnego rzeczywistego sporu.

Deweloper, który chce usunąć rejestrację nabywcy niewywiązującego się z umowy, korzysta z osobnej usługi DLD. Usługa zakończenia rejestracji pierwotnej wymaga, aby sprzedaż nastąpiła przed ukończeniem, aby nabywca otrzymał lub odmówił odbioru ostrzeżenia dewelopera co najmniej miesiąc wcześniej i nie zapłacił, aby kwota w ostrzeżeniu odpowiadała zawiadomieniu DLD oraz aby ostrzeżenie dotyczyło wyłącznie ceny lokalu, a nie kar, opłat rejestracyjnych ani opłat administracyjnych. Wymieniona opłata to AED 600 ($163) plus opłaty za wiedzę AED 10 ($3) i innowacje AED 10 ($3).

Przekazanie lokali, odbiór techniczny i odpowiedzialność za wady

Gdy właściwe organy wydadzą świadectwo ukończenia budowy, deweloper musi wpisać projekt do głównego Rejestru Nieruchomości, w tym każdy sprzedany lokal na nazwisko nabywcy, który wypełnił umowę (art. 8 ustawy nr 13). Art. 7 rozporządzenia wykonawczego z 2010 r. dodaje, że deweloper nie może odmówić przekazania ani rejestracji lokalu, gdy nabywca wypełnił wszystkie zobowiązania umowne, nawet jeśli nabywca jest winien deweloperowi inne kwoty niezwiązane z tą sprzedażą, oraz że miejsca parkingowe przypisane do lokalu rejestruje się wraz z nim. Jeśli deweloper odmawia, DLD może zarejestrować lokal na nazwisko nabywcy na wniosek lub z własnej inicjatywy. W przypadku dewelopera, który zwleka z rejestracją umowy, FAQ odsyła do sekcji Real Estate Registration Assurance w DLD. Krok po kroku rutynę kontroli i przekazania opisuje przewodnik o przekazaniu i odbiorze technicznym.

Snagging oznacza kontrolę gotowego lokalu przez nabywcę pod kątem wad przed jego przyjęciem. Prawo określa okresy, w których deweloper pozostaje odpowiedzialny, a art. 40(d) ustawy nr 6 z 2019 r. unieważnia każde późniejsze porozumienie, które im przeczy.

Opłaty serwisowe są kosztem bieżącym posiadania lokalu w budynku współwłasnym. Zgodnie z art. 25 ustawy nr 6 z 2019 r. każdy właściciel płaci udział w rocznych opłatach obliczany według powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni całkowitej, metodą zatwierdzoną przez Dyrektora Generalnego DLD, a deweloper płaci udział za lokale niesprzedane. Art. 32 daje podmiotowi zarządzającemu zastaw na lokalu za niezapłacone opłaty: lokalem nie można rozporządzać, dopóki opłaty nie zostaną uregulowane, pisemne zawiadomienie daje właścicielowi 30 dni, a sędzia egzekucyjny może zarządzić sprzedaż na aukcji. Zatwierdzone opłaty można sprawdzić w Service Charge Index DLD, a praktyczną stronę zagadnienia wyjaśnia artykuł opłaty serwisowe w Dubaju: kto je ustala, jak je sprawdzić i zapłacić. Są one zatem odrębne od jednorazowych opłat rejestracyjnych.

Odsprzedaż lokalu off-plan przed przekazaniem

Lokal off-plan wpisany do rejestru tymczasowego może być przedmiotem sprzedaży, hipoteki lub innego rozporządzenia prawnego (art. 6 ustawy nr 13), co umożliwia odsprzedaż przed ukończeniem. Mechanika opiera się na usłudze rejestracji sprzedaży nieruchomości DLD, która obejmuje sprzedaż gruntu, nieruchomości lub lokalu ukończonego albo w budowie. W obszarach freehold wymagane dokumenty to Emirates ID obu stron lub ważny paszport w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami oraz elektroniczne zaświadczenie o braku sprzeciwu (e-NOC) dewelopera, uzyskiwane przez aplikację Dubai REST. Procedura na stronie kończy się numerem referencyjnym rezerwacji, który służy do śledzenia wniosku.

Wszelki minimalny udział ceny wpłacony przed odsprzedażą, okres blokady oraz opłata dewelopera za zaświadczenie są warunkami SPA i polityki dewelopera, więc należy się z nimi zapoznać przed rezerwacją; strona DLD wymienia e-NOC jako wymagany dokument. Ustawa nr 13 ogranicza opłaty dewelopera: może on pobierać wyłącznie koszty administracyjne zatwierdzone przez DLD za odsprzedaż (art. 7).

Dla ilustracji lokal sprzedany za AED 1 500 000 ($408 441) podlega opłacie 2% po każdej stronie, czyli AED 30 000 ($8 169) dla sprzedawcy i AED 30 000 ($8 169) dla nabywcy, razem AED 60 000 ($16 338) przed opłatami stałymi i partnerskimi. Koszty i harmonogram sprzedaży omawia artykuł jak sprzedać nieruchomość w Dubaju.

Nieruchomości off-plan w Dubaju a Złota Wiza

Cztery oficjalne strony opisują ścieżkę dla inwestorów w nieruchomości i nie używają identycznych sformułowań. Każda podaje warunki, na jakich wnioskodawca może złożyć wniosek; żadna nie mówi, że zakup przyznaje zezwolenie na pobyt. Federalny Urząd ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP) i Ministerstwo Gospodarki opisują ścieżkę dla lokali off-plan, a strony dubajskie opisują nieruchomość będącą własnością, z aktem własności lub e-zaświadczeniem, zaświadczeniem DLD o wartości oraz listem z banku, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

W porównaniu z lokalem z przykładu AED 1 320 000 stanowi 66,0% progu AED 2 000 000 (1 320 000 podzielone przez 2 000 000), co pozostawia AED 680 000 ($185 160) do progu. Sformułowanie ICP liczy łączną wartość jednego lub kilku lokali, więc test dotyczy sumy dla lokali od zatwierdzonej firmy. To, jak dany lokal off-plan jest odczytywany przez DLD i GDRFA, w tym jaki dowód płatności lub rejestracji jest wymagany, ocenia się przy składaniu wniosku. Szerszy program wyjaśnia przewodnik po Złotej Wizie w Dubaju.

Proces krok po kroku i lista dokumentów

Poniższa sekwencja łączy źródła użyte powyżej. Źródło wskazano tylko przy tych krokach i dokumentach, które wymienia oficjalna strona; kolejność jest taka, w jakiej strony je umieszczają. Nie jest to lista porad, lecz zestawienie tego, co wynika z cytowanych stron.

Często zadawane pytania

Co to są nieruchomości off-plan w Dubaju?

Zgodnie z ustawą nr 13 z 2008 r. nieruchomości off-plan w Dubaju to lokale sprzedawane off-plan lub w stanie nieukończonym. Taka sprzedaż jest wpisywana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości (Oqood), a rozporządzenie, które nie zostało tam wpisane, jest nieważne. Nabywca otrzymuje w trakcie budowy elektroniczne zaświadczenie o rejestracji tymczasowej, a po zarejestrowaniu lokalu w rejestrze głównym akt własności.

Jak chronione są wpłaty nabywców przy zakupie off-plan?

Wpłaty trafiają na rachunek escrow otwarty dla projektu i używany wyłącznie do jego budowy, a wierzyciele dewelopera nie mogą go zająć (ustawa nr 8 z 2007 r., art. 9). Inżynier powiernika potwierdza etapy budowy przed uwolnieniem środków, a 5% jest zatrzymywane po ukończeniu. Te zasady ograniczają sposób wykorzystania pieniędzy; nie ustalają ceny ani terminu przekazania. Nieruchomości off-plan w Dubaju nadal wiążą się z ryzykiem rynkowym i ryzykiem opóźnienia, które ponosi nabywca.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości off-plan w Dubaju?

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości off-plan w Dubaju tam, gdzie Władca wyznaczył obszary dla własności osób niebędących obywatelami ZEA: freehold (własność bezterminowa) albo prawa użytkowania lub leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) do 99 lat (ustawa nr 7 z 2006 r., art. 4). Projekt musi stać na gruncie freehold lub długoterminowej dzierżawy, aby został zarejestrowany do sprzedaży off-plan, więc status gruntu projektu decyduje o tym, co otrzymuje cudzoziemiec. Strona DLD o sprzedaży pierwotnej wymienia kopię paszportu dla osób fizycznych niebędących rezydentami.

O ile opłaty DLD zwiększają koszt zakupu off-plan?

DLD wymienia opłatę rejestracyjną w wysokości 2% dla nabywcy i 2% dla sprzedawcy, a jego komunikat z 2021 r. mówi, że nabywca rozlicza z deweloperem całe 4%, plus AED 20 ($5) opłat za wiedzę i innowacje. Przy cenie AED 1 320 000 ($359 428) daje to AED 52 800 ($14 377) plus AED 20 ($5), czyli AED 52 820 ($14 383). Rejestracja hipoteki, opłaty za akt własności i opłaty serwisowe są odrębne.

Co się dzieje, gdy deweloper opóźnia przekazanie?

W przypadku nieruchomości off-plan w Dubaju SPA określa termin przekazania, ewentualny okres karencji i ewentualne odszkodowanie. DLD nie może rozwiązać umowy na wniosek nabywcy, a może jedynie prowadzić postępowanie pojednawcze; nabywca, który chce jej zakończenia, zwraca się do sądu ds. nieruchomości, z powodów takich jak te w art. 20 rozporządzenia wykonawczego z 2010 r. Jeśli RERA anuluje projekt, pieniądze nabywców są zwracane z escrow, a w przypadku niedoboru przez dewelopera w ciągu 60 dni od decyzji o anulowaniu, chyba że RERA przedłuży ten termin.

Co jeśli nabywca nie jest w stanie płacić rat?

Deweloper zawiadamia DLD, który doręcza 30-dniowe wezwanie i może pośredniczyć. Po tym opcje zależą od stopnia ukończenia: powyżej 80% deweloper może utrzymać umowę i dochodzić salda, wnioskować o aukcję lub rozwiązać umowę, zatrzymując do 40%; od 60% do 80% może rozwiązać umowę, zatrzymując do 40%; poniżej 60% przy rozpoczętych pracach do 25% (ustawa nr 19 z 2020 r., art. 11). Nabywca nadal może zwrócić się do sądu.

Czy lokal off-plan można odsprzedać przed przekazaniem?

Lokale w ramach nieruchomości off-plan w Dubaju, które są wpisane do rejestru tymczasowego, mogą być sprzedawane. Strona DLD o rejestracji sprzedaży wymienia e-NOC dewelopera przez Dubai REST w obszarach freehold, po 2% od sprzedawcy i nabywcy oraz opłaty partnerskie. Minimalny udział wpłaconej ceny, okres blokady lub opłata za NOC wynikają z SPA i polityki dewelopera.

Czy bank może udzielić kredytu na zakup off-plan?

Tak, w granicach limitu Banku Centralnego wynoszącego 50% wartości nieruchomości kupowanej off-plan, niezależnie od celu, wartości lub kategorii nabywcy. DLD wymienia opłatę za rejestrację hipoteki w wysokości 0,25% kredytu oraz opłatę partnerską AED 5 000 ($1 361) plus VAT za rejestrację tymczasową. W osobnym przewodniku o kredycie hipotecznym w Dubaju dla cudzoziemców znajdą Państwo informacje o okresie kredytowania, obciążeniu zadłużeniem i warunkach banków.

Czy nieruchomości off-plan w Dubaju liczą się do Złotej Wizy?

W przypadku nieruchomości off-plan w Dubaju ICP i Ministerstwo Gospodarki opisują ścieżkę dla jednego lub kilku lokali off-plan o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), kupionych od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomościowej. Strona DLD dotycząca usługi inwestorskiej wymaga elektronicznego zaświadczenia o tytule lub aktu własności oraz, dla nieruchomości obciążonej hipoteką, listu z banku wskazującego zapłaconą kwotę. Zakup sam w sobie nie przyznaje zezwolenia; wniosek oceniają właściwe organy.

Czy nabywca musi być w Dubaju, aby kupić off-plan?

Rejestracja sprzedaży pierwotnej w DLD wymienia kopię ważnego paszportu dla osób fizycznych niebędących rezydentami oraz pełnomocnictwo, jeśli jest używane, w przypadku wniosków firm, więc sam etap rejestracji nie jest związany z obecnością nabywcy. To, czy formularz rezerwacyjny i SPA można podpisać zdalnie, zależy od procedury dewelopera. W przypadku usługi inwestorskiej Złotej Wizy wnioskodawca musi przebywać w ZEA i stawić się osobiście.

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła: Ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r., ustawa nr 19 z 2020 r., zbiór przepisów DLD (ustawa nr 9 z 2009 r.), ustawa nr 8 z 2007 r., Uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r., ustawa nr 7 z 2006 r., ustawa nr 6 z 2019 r., FAQ DLD, rejestracja sprzedaży pierwotnej DLD, rejestracja sprzedaży DLD, DLD, sprzedaż z pierwszą hipoteką, rejestracja hipoteki DLD, rejestracja projektu DLD, zezwolenie reklamowe DLD, weryfikacja licencji DLD, status projektu DLD, Dubai REST, zakończenie rejestracji pierwotnej DLD, komunikat DLD z 31 maja 2021 r., przewodnik RERA dla pośredników, Service Charge Index DLD, usługa DLD dotycząca Złotej Wizy, GDRFA Dubai, ICP Golden Residency, Ministerstwo Gospodarki, przewodnik FTA o VAT od nieruchomości, Ministerstwo Finansów, VAT, regulacja hipoteczna CBUAE, Emirates 24|7 (dane DLD), Engel & Völkers H1 2026, Emaar offers, Emaar The Cove, Emaar Alana, Emaar Park Horizon, Binghatti Skyflame, Binghatti projects, blog Binghatti o planach płatności, Danube Greenz.