Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju: kroki, opłaty i terminy (2026)

Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju: kroki, opłaty i terminy (2026)

Odpowiedź na pytanie, jak sprzedać nieruchomość w Dubaju, jest ciągiem czynności ustalonym przez Departament Ziemi Dubaju (DLD) i podległą mu Agencję Regulacji Nieruchomości (RERA): właściciel podpisuje umowę pośrednictwa z licencjonowanym pośrednikiem, odnotowuje ofertę kupującego w umowie sprzedaży, uzyskuje zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (no-objection certificate, NOC), rozlicza ewentualny kredyt hipoteczny i rejestruje przeniesienie własności w upoważnionym przez DLD biurze powierniczym. Niniejszy przewodnik opisuje każdy z tych kroków według stanu na 26 października 2026 r., na podstawie stron usług DLD oraz przewodników dla pośredników w brzmieniu z tego dnia, i wskazuje każdą liczbę, która pochodzi z artykułu pośrednika, a nie z samego DLD.

Czytelnicy, którzy zastanawiają się, jak sprzedać nieruchomość w Dubaju, znajdą tutaj kolejność kroków, dokumenty potrzebne na każdym z nich, tabelę opłat, przykład obliczenia kwoty netto wraz z pokazanym rachunkiem, zasady dotyczące lokali obciążonych hipoteką, lokali w budowie i lokali wynajętych, sytuację podatkową opisaną przez Federalny Urząd Podatkowy oraz opublikowane dane o liczbie transakcji na rynku. Ceny podano w AED (dirham ZEA), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według stałego kursu 3,6725 dirhama za dolara. Poniższe sekcje wskazują, z którego źródła pochodzi każda liczba. Zasady różnią się w zależności od właściciela i nieruchomości, dlatego podane tu liczby opisują opublikowany przebieg procedury i nie są prognozą tego, co osiągnie jakakolwiek pojedyncza sprzedaż.

Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju: najważniejsze fakty w skrócie

Pozostałe części przewodnika układają się w tej samej kolejności, co rzeczywista transakcja. Każda z nich wskazuje oficjalną stronę, na której się opiera, ponieważ kilka szczegółów, takich jak opłata partnera usługowego i opłata partnera w usłudze Dubai Now, różni się między poszczególnymi ścieżkami i łatwo je pomylić. Dzięki temu czytelnik może samodzielnie sprawdzić każdą wartość na stronie DLD lub w artykule pośrednika.

Kolejne kroki: jak sprzedać nieruchomość w Dubaju

Sprzedaż w Dubaju przebiega w siedmiu etapach. Niektóre z nich mogą toczyć się równolegle, ale NOC i list z banku muszą być w posiadaniu stron przed wizytą w centrum powierniczym, więc większość właścicieli zaczyna je załatwiać, gdy tylko ustali się kupującego. Tabela pokazuje, co dzieje się na każdym etapie, który system lub urząd go obsługuje oraz jaki dokument jest dla niego kluczowy.

DLD podaje czas obsługi samej rejestracji w centrum powierniczym na 25 minut, co opisuje transakcję przy okienku, a nie tygodnie przygotowań, które ją poprzedzają. Przewodnik pośrednika opublikowany przez Place Overseas 29 października 2025 r. podaje, że sprzedaże wtórne zwykle kończą się w ciągu 7–10 dni roboczych, jeśli obie strony odpowiadają szybko, a czas przetwarzania NOC dewelopera szacuje na 2–3 dni robocze. Dodaje on, że NOC jest zazwyczaj ważne przez 30 dni od wydania. Ta ostatnia informacja ma znaczenie dla ustalenia kolejności działań: NOC, które wygaśnie przed wizytą w centrum powierniczym, trzeba zamówić ponownie.

Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju: wycena lokalu przed wystawieniem oferty

Cena jest pierwszą decyzją, a DLD udostępnia narzędzia, które w niej pomagają. Aplikacja Dubai REST, opisana na stronie DLD jako platforma dla właścicieli, najemców, pośredników, deweloperów i rzeczoznawców, pokazuje portfel nieruchomości właściciela z bieżącymi cenami, stopą zwrotu z najmu i opłatami eksploatacyjnymi. Zawiera także indeksy najmu i sprzedaży dla różnych okresów oraz indeks opłat eksploatacyjnych. Do formalnej opinii o wartości służy usługa wyceny nieruchomości DLD, która wydaje e-certyfikat wyceny; wniosek wymaga pisma właściciela wraz z kopią paszportu lub Emirates ID, mapy wydanej przez urząd miejski i ważnej przez rok oraz aktualnych zdjęć nieruchomości, a DLD wskazuje natychmiastowe wydanie dla lokali mieszkalnych i willi w zabudowie szeregowej. Innymi słowy, właściciel może zacząć od danych o cenach i czynszach, a dopiero potem, jeśli potrzebuje opinii formalnej, zamówić wycenę urzędową.

Opublikowane dane o transakcjach pokazują rynek, na który wchodzi sprzedający. Dubai Media Office poinformowało 12 stycznia 2026 r., że sektor nieruchomości w Dubaju odnotował w 2025 r. ponad 270 000 transakcji o wartości AED 917 mld ($249,7 mld), czyli o 20% więcej niż w 2024 r. pod względem wartości. Za pierwszy kwartał 2026 r. DLD podał 9 kwietnia 2026 r., że zarejestrowano 60 303 transakcje na rynku nieruchomości, o 6% więcej, o łącznej wartości AED 252 mld ($68,6 mld), o 31% więcej rok do roku. Obie liczby obejmują wszystkie rodzaje transakcji i wszystkich sprzedających, w tym deweloperów, więc opisują ogólną aktywność, a nie wyłącznie rynek wtórny. Należy je więc traktować jako tło, a nie jako miarę tego, ile odsprzedaży odbywa się w danym budynku.

Węższy obraz pochodzi od Al Masdar Al Aqaari, platformy danych o nieruchomościach, która przeanalizowała dane DLD dotyczące gotowych apartamentów, czyli lokali ukończonych. W komunikacie za trzeci kwartał 2026 r., opublikowanym przez Zawya, platforma podała 7 825 sprzedaży gotowych apartamentów o wartości około AED 12,8 mld ($3,49 mld) w trzecim kwartale 2026 r., czyli o 21,9% więcej pod względem liczby niż 6 420 sprzedaży w drugim kwartale. Dla okresu od stycznia do września 2026 r. naliczyła 23 985 sprzedaży o wartości około AED 40,6 mld ($11,06 mld). Podzielenie wartości przez liczbę transakcji, co jest naszym własnym obliczeniem, a nie liczbą z komunikatu, daje średnio około AED 1,69 mln ($460 900) na jedną sprzedaż.

Ten sam komunikat dzieli łączną sumę z dziewięciu miesięcy według typu lokalu: 10 245 sprzedaży apartamentów jednopokojowych (42,7%) o wartości AED 11,9 mld, 6 386 sprzedaży apartamentów dwupokojowych (26,6%) o wartości AED 14,8 mld, 5 335 sprzedaży kawalerek (22,2%) o wartości AED 3,4 mld, 1 728 sprzedaży apartamentów trzypokojowych (7,2%) o wartości AED 7,2 mld oraz 244 sprzedaży apartamentów czteropokojowych o wartości AED 2,6 mld. Pięć wymienionych wyżej obszarów odpowiada za około jedną trzecią wszystkich sprzedaży gotowych apartamentów. Sprzedający kawalerkę w Jumeirah Village Circle i sprzedający apartament dwupokojowy w Business Bay mają zatem do czynienia z różną liczbą porównywalnych transakcji, a liczba niedawnych porównywalnych transakcji w tym samym budynku jest zwykle bardziej przydatnym punktem odniesienia niż średnia dla całego miasta. Punkty odniesienia w przeliczeniu na stopę kwadratową dla poszczególnych obszarów znajdą Państwo w naszym przewodniku cena apartamentu w Dubaju za metr kwadratowy, a informacje o tym, jak opublikowane stopy zwrotu różnią się między osiedlami, w artykule rentowność najmu w Dubaju według obszaru, z którego kupujący często korzystają, porównując ceny ofertowe.

Wybór pośrednika: Contract A i pozwolenie na reklamę

Pośrednik, który reklamuje dom w Dubaju, musi działać na podstawie pisemnej umowy tworzonej w systemie DLD. Przewodnik DLD dla pośredników w obrocie nieruchomościami (Real Estate Brokerage Practice Guide, wydanie drugie, listopad 2024 r.) definiuje Contract A jako umowę o wprowadzeniu nieruchomości do obrotu między sprzedającym a biurem pośrednictwa i wymaga od pośredników stosowania tych inteligentnych umów. Na rynku nadal nazywa się je Form A, Form B i Form F.

Przewodnik DLD dla pośredników krok po kroku pokazuje, co wchodzi w skład Contract A. Pośrednik wybiera, czy sprzedającym jest spółka, czy właściciel będący osobą fizyczną, a następnie wprowadza dane aktu własności: numer certyfikatu, rok certyfikatu i rodzaj nieruchomości. Właściciel jest weryfikowany za pomocą Emirates ID, daty urodzenia lub paszportu. Następnie pośrednik wprowadza dane nieruchomości, potwierdza, czy dla lokalu istnieje umowa najmu Ejari, wprowadza dane finansowe oraz wybiera prowizję i okres obowiązywania umowy. Pośrednik musi załączyć dokument NOC podpisany przez właściciela, a właściciel otrzymuje link do zatwierdzenia umowy. Gotowa umowa ma postać pliku PDF chronionego hasłem. Zatwierdzenie przez właściciela jest więc elementem samego procesu tworzenia umowy, a nie osobną formalnością.

Najczęściej zadawane pytania na stronie DLD dodają trzy punkty. Po pierwsze, umowa pośrednictwa musi wskazywać dane stron, dane nieruchomości, uzgodnioną kwotę, stawkę prowizji i datę rejestracji nieruchomości w DLD. Po drugie, zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym nr 85 z 2006 r. prowizja pośrednika jest ustalana w drodze porozumienia stron, a jeżeli porozumienie milczy na ten temat, stosuje się miejscowy zwyczaj. Po trzecie, pośrednikowi należy się prowizja po zawarciu umowy sprzedaży i jej zarejestrowaniu w DLD, chyba że umowa pośrednictwa stanowi inaczej. Odpowiedzi te rozstrzygają również kwestię wyłączności: w ramach umowy na wyłączność nieruchomości nie można oferować innemu pośrednikowi, natomiast umowa bez wyłączności dopuszcza więcej niż jednego pośrednika.

Reklama wymaga odrębnego pozwolenia. Przewodnik dla pośredników stanowi, że biura pośrednictwa muszą uzyskać pozwolenie w systemie Trakheesi na każde ogłoszenie lub materiał marketingowy dotyczący nieruchomości, a numer pozwolenia musi widnieć w ogłoszeniu. Strona DLD Real Estate Ad Permit wylicza objęte nośniki, od gazet i wiadomości SMS po ogłoszenia internetowe i klasyfikowane, i stwierdza, że pośrednicy muszą przedstawić kopię umowy marketingowej z właścicielem nieruchomości. Właściciel, który zobaczy ogłoszenie swojego domu bez numeru pozwolenia, może porównać je z podpisanym przez siebie Contract A. Właściciele mogą także sprawdzić dane pośrednika i jego poziom wyników w aplikacji Dubai REST, która według DLD pokazuje informacje o pośrednikach obok klasyfikacji biur.

Wysokości prowizji nie ustala DLD. Artykuł betterhomes z 25 marca 2026 r. podaje, że opłaty agencyjne mogą wynosić od 1% do 5% wartości nieruchomości i są określane w umowie sprzedającego, a przy sprzedaży wtórnej zwykle obowiązuje prowizja 2% plus 5% VAT. Jest to opis praktyki rynkowej przedstawiony przez pośrednika, dlatego liczba użyta w przykładzie obliczeniowym poniżej jest oznaczona jako założenie. Odpowiadające im koszty po stronie kupującego omawia przewodnik opłaty i koszty zakupu nieruchomości w Dubaju.

Oferta kupującego i umowa sprzedaży (Form F)

Gdy znajdzie się kupujący, jego własny pośrednik odnotowuje wyrażenie zamiaru zakupu za pomocą Contract B, opisanego w przewodniku DLD jako umowa o zamiarze zakupu nieruchomości między kupującym a pośrednikiem. Sama umowa sprzedaży to Contract F, zdefiniowany jako umowa sprzedaży nieruchomości między sprzedającym a kupującym. Przewodnik DLD dotyczący tworzenia Contract F pokazuje, że pośrednik otwiera zatwierdzony Contract A, wybiera opcję utworzenia ujednoliconej umowy sprzedaży i łączy ją z aktywnym Contract B.

Umowa jest następnie budowana ekran po ekranie. Pośrednik weryfikuje dane właściciela i udział w nieruchomości, który jest sprzedawany, dane kupującego i jego udział oraz informacje o umowie najmu. Dalej następują dane finansowe, plan płatności i okres obowiązywania umowy, a po nich dane pośredników po stronie sprzedającego i po stronie kupującego. Osobny ekran pokazuje szczegóły opłat DLD, i właśnie tam umowa zapisuje, jak traktowane są opłaty rejestracyjne. Pośrednik dodaje uwagi i ewentualne dodatkowe warunki, wyświetla podgląd umowy i przesyła ją do zatwierdzenia, a właściciel ją zatwierdza. Przewodnik DLD nie ustala procentu zadatku ani terminu przeniesienia własności; są to warunki, które strony wpisują do planu płatności i okresu obowiązywania umowy. Strony powinny więc przed podpisaniem sprawdzić, co dokładnie wpisano w te dwa elementy.

Ekran z opłatami jest powodem, by przed podpisaniem rozstrzygnąć jedną kwestię. Strona DLD o rejestracji sprzedaży wymienia opłatę rejestracyjną w wysokości 4% jako 2% po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego, podczas gdy artykuły pośredników opisują całe 4% jako zwyczajowo płacone przez kupującego, a artykuł betterhomes mówi, że podział wynika z umowy kupna-sprzedaży (SPA). Niezależnie od tego, co strony wybiorą, powinno to zostać zapisane w umowie, ponieważ centrum powiernicze pobiera opłatę w dniu przeniesienia własności.

Jeżeli strony później nie zgadzają się co do Contract F, przewodnik dla pośredników opisuje usługę ugody polubownej. Strony składają wniosek w systemie Trakheesi, departament organizuje spotkanie w sprawie naruszenia i próbuje doprowadzić do ugody, a jeśli ugody nie osiągnięto, strony muszą zwrócić się do organów sądowych. Tę samą stronę kontroli rejestracyjnych z perspektywy kupującego omawia nasz artykuł o ochronie kupującego przy zakupie nieruchomości w Dubaju.

NOC dewelopera i rozliczenie opłat eksploatacyjnych

Zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu to krok, który najczęściej decyduje o harmonogramie. Strona DLD Property Sale Registration wymienia e-NOC dewelopera, uzyskiwane za pośrednictwem aplikacji Dubai REST, jako dokument wymagany w strefach freehold. Najczęściej zadawane pytania na stronie DLD mówią to samo o lokalach w budowie: departament musi otrzymać od dewelopera zgodę na sprzedaż w postaci braku sprzeciwu.

Przewodnik dubizzle dotyczący elektronicznego NOC opisuje, jak działa wniosek. Właściciel otwiera nieruchomość w aplikacji Dubai REST, wybiera z menu usług nieruchomości zamówienie eNOC, wpisuje dane i załącza dokumenty, na etapie przeglądu może dodać lub usunąć kupujących, po czym składa wniosek i zapisuje numer referencyjny. Deweloper i spółka zarządzająca wspólnotą właścicieli otrzymują powiadomienie. Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony, właściciel musi udać się do upoważnionego przez DLD biura powierniczego; jeśli zostanie odrzucony, można go ponownie złożyć po usunięciu zastrzeżeń. Przewodnik podaje czas przetwarzania wynoszący około 3–5 dni roboczych i zaznacza, że DLD nie ustaliło żadnej opłaty, którą określa deweloper lub spółka zarządzająca.

Dwa artykuły pośredników podają liczby dotyczące tej opłaty. Place Overseas (29 października 2025 r.) i betterhomes (25 marca 2026 r.) wskazują NOC dewelopera na AED 500–AED 5 000, a betterhomes dodaje VAT. Place Overseas stwierdza, że NOC potwierdza dokonanie należnych płatności, brak zaległych opłat eksploatacyjnych i kar, to, że umowa sprzedaży dopuszcza odsprzedaż, oraz to, że nowy kupujący został zaakceptowany. Ponieważ NOC zależy od uregulowania opłat eksploatacyjnych, właściciele często najpierw spłacają ewentualne saldo. Artykuł opłaty eksploatacyjne w Dubaju — wyjaśnienie opisuje, jak te opłaty są obliczane i kto je pobiera, a przewodnik freehold a leasehold w Dubaju wyjaśnia rodzaje tytułu prawnego, które decydują o tym, gdzie lokal może zostać sprzedany zagranicznym kupującym.

Deweloperzy różnią się formularzami NOC i terminami, więc właściciel, którego lokal pochodzi od konkretnego dewelopera, może zacząć od przejrzenia listy projektów tego dewelopera. Nasz katalog deweloperów w Dubaju zawiera siedem profili deweloperów, w tym Emaar Properties i Danube Properties, wraz z projektami, które każdy z nich zrealizował lub realizuje.

Sprzedaż lokalu obciążonego hipoteką

Lokal obciążony hipoteką można sprzedać, ale kredyt jest rozliczany w ramach przeniesienia własności. Strona DLD o rejestracji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką stwierdza, że usługa rozlicza kwoty należne bankowi i chroni prawa stron, a sprzedaż zostaje sfinalizowana dopiero po złożeniu listu o zwolnieniu hipoteki. Wymienia ona następujące dokumenty: list zobowiązań z banku albo pismo dewelopera wskazujące pozostałą kwotę; Emirates ID obu stron albo paszport dla cudzoziemców niebędących rezydentami; ważne pełnomocnictwo, jeżeli ktoś działa w imieniu jednej ze stron; oraz trzy czeki bankierskie. Czeki są wystawiane odpowiednio na bank lub dewelopera w celu spłaty długu, na sprzedającego z tytułu pozostałej kwoty i na DLD z tytułu opłaty w wysokości 4%.

Proces w centrum powierniczym składa się według strony DLD z sześciu kroków. Kupujący i sprzedający stawiają się osobiście; rejestrator sprawdza dokumentację i przesyła ją do cyfrowego skarbca; rejestrator wprowadza transakcję; opłaty zostają uiszczone; audytor DLD dokonuje przeglądu, a strony otrzymują pocztą elektroniczną zaświadczenie o rejestracji; a sprzedający otrzymuje bankowe zaświadczenie o zadłużeniu, aby uzyskać od banku zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki. Rejestracja zostaje zakończona w chwili złożenia listu o zwolnieniu, obejmując zwolnienie hipoteki, sprzedaż oraz ewentualną nową hipotekę ustanawianą przez kupującego. Strona podaje czas obsługi wynoszący 15–20 minut i stwierdza, że opłaty rejestratora są zniesione, jeżeli hipoteka kupującego zostanie zarejestrowana tego samego dnia, natomiast jeśli rejestracja nastąpi następnego dnia, obowiązuje opłata partnera usługowego w wysokości AED 4 000 plus VAT.

Kredytodawca może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę. Khaleej Times poinformował 9 października 2019 r., że Bank Centralny ZEA polecił bankom ograniczyć opłatę za wcześniejsze rozliczenie do niższej z dwóch kwot: 1% pozostałego salda albo AED 10 000, oraz że limit obejmuje także spłatę częściową. Doniesienie pochodzi z 2019 r., więc o kwocie w danym przypadku decydują umowa kredytowa i aktualna tabela opłat banku. Przy saldzie AED 800 000 ($217 835) 1% wynosi AED 8 000 ($2 178), czyli mniej niż pułap AED 10 000 ($2 723), więc niższa kwota jest limitem; przykład obliczeniowy poniżej wykorzystuje właśnie ją. Kupujący, którzy potrzebują finansowania zakupu, mogą przeczytać, jak banki oceniają nierezydentów, w przewodniku kredyt hipoteczny w Dubaju dla cudzoziemców.

Przeniesienie własności w biurze powierniczym lub przez Dubai Now

W przypadku zwykłej sprzedaży freehold bez hipoteki strona DLD Property Sale Registration opisuje pięć kroków. Strony odwiedzają biuro Real Estate Registration Trustee i składają dokumenty do weryfikacji, braki są oznaczane i uzupełniane, a dokumenty trafiają do cyfrowego skarbca; pracownik wprowadza transakcję i poddaje ją audytowi; opłaty zostają uiszczone, a potwierdzenie wpłaty jest wysyłane pocztą elektroniczną; dane kupującego są wprowadzane na podstawie Emirates ID lub paszportu; a wniosek zostaje utworzony wraz z numerem referencyjnym, który można śledzić w zakładce My Requests. Osoby fizyczne potrzebują Emirates ID obu stron, używanego wyłącznie do weryfikacji tożsamości, albo ważnego paszportu w przypadku cudzoziemców niebędących rezydentami, a także e-NOC dewelopera w strefach freehold. Spółki muszą wcześniej zarejestrować się w DLD. Płatności można dokonać przez ePay, Dubai Pay, portfel Noqodi lub czekiem bankierskim, a wydawanymi dokumentami są elektroniczny akt własności i mapa. Wszystkie te kroki wykonuje się w jednym miejscu, a ich przebieg można śledzić w systemie pod numerem referencyjnym.

Istnieje także ścieżka cyfrowa. DLD opisuje usługę Buy or Sell Property via Dubai Now jako usługę dostępną całą dobę, 24/7, w której sprzedający tworzy wniosek o sprzedaż generujący umowę kupna-sprzedaży, obie strony podpisują ją elektronicznie, a cena zakupu i opłaty serwisowe są przekazywane na zatwierdzony przez DLD rachunek powierniczy (escrow), po czym akt własności i potwierdzenie stają się widoczne w aplikacji. Usługa wymaga UAE PASS i jest ograniczona do lokali wydzielonych, czyli apartamentów, biur i domów szeregowych, położonych w strefie freehold i wolnych od ograniczeń oraz hipotek. Umowa wygasa automatycznie, jeśli nie zostanie podpisana w ciągu 7 dni. Ponieważ opiera się na identyfikatorze ZEA, nadaje się dla właścicieli i kupujących, którzy go posiadają.

Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju: opłaty i przykład obliczenia kwoty netto

Opłaty obciążające sprzedającego zależą od umowy, dlatego poniższa tabela oddziela to, co wymienia DLD, od tego, co jest założeniem. DLD wymienia opłatę rejestracyjną i kilka drobnych opłat, nie zawsze wskazując, która strona je płaci, więc przykład pokazuje dwa wyniki: jeden, w którym kupujący ponosi pełne 4%, i drugi, w którym sprzedający ponosi udział 2% wymieniony na stronie DLD.

Przykład wykorzystuje założone dane wejściowe wyłącznie do obliczeń: sprzedaż za AED 1 500 000 ($408 441) przy niespłaconym kredycie hipotecznym w wysokości AED 800 000 ($217 835), prowizję 2% plus 5% VAT, limit opłaty za wcześniejszą spłatę, opłaty za zwolnienie hipoteki według wykazu DLD oraz NOC wycenione na którymkolwiek końcu przedziału AED 500–AED 5 000 plus 5% VAT.

1. Prowizja: 2% z AED 1 500 000 to AED 30 000; VAT w wysokości 5% od tej kwoty to AED 1 500; razem AED 31 500 ($8 577).
2. Opłata za wcześniejszą spłatę: 1% z AED 800 000 to AED 8 000, czyli mniej niż pułap AED 10 000, więc AED 8 000 ($2 178).
3. Opłaty za zwolnienie hipoteki według wykazu DLD: AED 1 290 plus AED 315 to AED 1 605 ($437).
4. NOC z VAT: AED 500 plus 5% to AED 525 ($143); AED 5 000 plus 5% to AED 5 250 ($1 430).

Obliczenie pokazuje, że w tym przykładzie wybór strony, która płaci opłatę rejestracyjną, zmienia wynik o AED 30 000, czyli więcej niż cały przedział NOC. Opłata partnera usługowego centrum powierniczego w wysokości AED 4 200 przy tej cenie (AED 4 000 plus 5% VAT, czyli AED 200) nie została odjęta powyżej, ponieważ strona DLD nie wskazuje, która strona ją ponosi. Wszelkie koszty po stronie sprzedającego spoza tej listy, takie jak wycena, są dodatkowe, a wynik w konkretnym przypadku zależy od ceny, salda kredytu i prowizji z umowy pośrednictwa. Pełny obraz kosztów po stronie kupującego, w tym opłaty DLD za akt własności i mapę, znajduje się w przewodniku opłaty i koszty.

Sprzedaż lokalu w budowie przed przekazaniem

Nabywca lokalu w budowie (off-plan) posiada wpis w tymczasowym rejestrze DLD, znany jako Oqood (tymczasowa rejestracja transakcji), a nie akt własności. Strona DLD o rejestracji pierwszej sprzedaży mówi, że deweloper rejestruje sprzedaż w portalu Oqood, że umowa musi zostać podpisana przez dewelopera i nabywcę oraz że musi zostać zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania. Strona wymienia 2% wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2% po stronie nabywcy oraz opłatę z tytułu samodzielnej rejestracji przez dewelopera w wysokości AED 1 000.

Najczęściej zadawane pytania na stronie DLD potwierdzają, że lokal objęty umową sprzedaży z odroczonym terminem można scedować na osobę trzecią przed przeniesieniem go do rejestru gruntów, ale tylko za zaświadczeniem o braku sprzeciwu (No Objection Certificate) od dewelopera. Strona nie ustala minimalnego procentu ceny, który musi zostać zapłacony. Place Overseas podaje, że deweloperzy zwykle dopuszczają odsprzedaż, gdy kupujący zapłacił minimalny procent pierwotnej ceny, często 30–40%, że to deweloper ustala tę wartość oraz że wskazuje ją umowa kupna-sprzedaży. Jest to opis praktyki przedstawiony przez pośrednika, więc dokumentem rozstrzygającym jest klauzula w umowie.

Gdy deweloper zatwierdza zmianę kupującego, DLD dysponuje usługą po stronie dewelopera. Settlements Application pozwala deweloperowi zatwierdzić ugodę polubowną z inwestorem, na mocy której lokal zostaje wyrejestrowany, połączony lub przeniesiony na inną osobę. Wniosek składa się przez portal Oqood wraz z podpisanym formularzem rezerwacji lub umową sprzedaży, podpisaną ugodą i dokumentami tożsamości, a DLD wskazuje opłatę w wysokości AED 3 000 plus po AED 10 za wiedzę i innowacje. Jeżeli nabywcą jest inna osoba, do wniosku należy dołączyć potwierdzenia opłat zarówno za lokal wyrejestrowany, jak i za lokal przeniesiony. Czas obsługi wynosi 7 godzin 30 minut, a projekt musi być zarejestrowany w RERA. Według przewodnika dla pośredników pośrednik oferujący lokale w budowie musi także potwierdzić, że projekt jest licencjonowany, zarejestrowany i powiązany z rachunkiem powierniczym (escrow), co kupujący mogą sprawdzić w aplikacji Dubai REST w zakładce Mashrooi.

Akt własności pojawia się dopiero po przekazaniu lokali. Właściciele i kupujący, którzy chcą poznać ten etap, mogą przeczytać artykuł przekazanie nieruchomości w Dubaju i usuwanie usterek (snagging) oraz przewodnik kupującego po nieruchomościach off-plan w Dubaju.

Sprzedaż wynajętego lokalu

Najem nie wygasa dlatego, że właściciel sprzedaje lokal. Felieton prawny Khaleej Times opublikowany 20 września 2026 r. i zaktualizowany 25 września 2026 r., autorstwa prawnika Ashisha Mehty, wyjaśnia, że zgodnie z art. 28 ustawy nr 26 z 2007 r. przeniesienie własności nie wpływa na prawo najemcy do dalszego zajmowania nieruchomości, gdy umowa najmu ma określony termin. Kupujący przejmuje zatem lokal obciążony najmem. Ten sam felieton mówi, że art. 25 ust. 2 lit. d ustawy nr 33 z 2008 r., która zmieniła ustawę z 2007 r., pozwala wynajmującemu dochodzić eksmisji po wygaśnięciu umowy najmu, gdy właściciel zamierza sprzedać lokal, że wynajmujący musi podać najemcy powód co najmniej 12 miesięcy przed datą eksmisji oraz że zawiadomienie musi zostać doręczone za pośrednictwem notariusza lub listem poleconym. Najemca, który uważa, że przepisy nie zostały zachowane, może zwrócić się do Centrum Sporów Najmu (Rental Disputes Center), tam gdzie ma to zastosowanie.

Dokumentacja sprzedaży odzwierciedla tę zasadę. Contract A wymaga, aby pośrednik potwierdził, czy dla lokalu istnieje umowa Ejari, a kroki Contract F obejmują ekran do weryfikacji informacji o umowie najmu. Inwestor kupujący lokal z najemcą na miejscu kupuje strumień dochodów do czasu wygaśnięcia umowy najmu, a warunki tej umowy są częścią tego, co kupujący sprawdza. Informacje o tym, jak wynajmować lokal od strony wynajmującego, znajdą Państwo w artykule wynajem nieruchomości w Dubaju.

Podatki: jak sprzedać nieruchomość w Dubaju i co z opodatkowaniem

Portal rządowy ZEA stwierdza, że kraj nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych. Zyski kapitałowe ze sprzedaży domu przez osobę fizyczną nie są opodatkowane w odrębnej kategorii, a pozostaje pytanie o podatek dochodowy od osób prawnych (Corporate Tax). Strona Federalnego Urzędu Podatkowego o podstawie opodatkowania osób fizycznych mówi, że osoba fizyczna podlega Corporate Tax tylko wtedy, gdy obrót z działalności gospodarczej przekroczy AED 1 mln w roku kalendarzowym, oraz że dochód z inwestycji w nieruchomości należy do rodzajów dochodu, które nie wliczają się do tego testu.

Przewodnik FTA dotyczący Corporate Tax w sprawie inwestycji w nieruchomości przez osoby fizyczne (CTGREI1, październik 2024 r.) definiuje inwestycję w nieruchomości jako sprzedaż, wynajem lub podnajem gruntu albo nieruchomości w ZEA, gdy działalność ta nie jest prowadzona i nie musi być prowadzona na podstawie licencji organu licencyjnego. Podaje on przykład. Pan Y kupił w 2023 r. dom na własne potrzeby za AED 3 000 000 ($816 882) i sprzedał go w 2024 r. za AED 3 400 000 ($925 800), osiągając zysk AED 400 000 ($108 918). Ponieważ nie posiadał licencji i żadna nie była wymagana, przewodnik traktuje ten zysk jako dochód z inwestycji w nieruchomości wyłączony z Corporate Tax. Przykład ma charakter ilustracyjny i dotyczy osoby, która nie prowadziła działalności wymagającej licencji. Przewodnik mówi też, że działalność prowadzona lub wymagająca prowadzenia na podstawie licencji wykracza poza wyłączenie.

Pierwsza sprzedaż nowego budynku mieszkalnego przez jego dewelopera w ciągu trzech lat od ukończenia podlega stawce zerowej według tego samego przewodnika VAT, co jest zasadą dotyczącą dewelopera i nie zmienia zwolnionego traktowania późniejszej odsprzedaży. To, czy kraj zamieszkania właściciela opodatkowuje zysk z nieruchomości za granicą, zależy od tego, gdzie właściciel ma rezydencję podatkową, więc kwestia ta leży poza opisanymi wyżej zasadami ZEA. Pełne omówienie dla właścicieli niebędących rezydentami jest tematem naszego artykułu o podatku od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli.

Lista dokumentów i typowe błędy w procesie

Poniższe dokumenty pochodzą ze stron DLD przywołanych powyżej. Prawa kolumna pokazuje, na którym kroku każdy z nich jest potrzebny.

Kilka błędów wynika wprost z zasad. Ogłoszenie bez numeru pozwolenia Trakheesi narusza wymóg uzyskania pozwolenia, dlatego właściciele porównują numer podany w ogłoszeniu z pozwoleniem. Podpisanie Contract F bez uzgodnienia, kto płaci opłatę rejestracyjną, pozostawia lukę 2%, która wychodzi na jaw w centrum powierniczym. Zbyt późne rozpoczęcie starań o NOC lub dopuszczenie do jego wygaśnięcia opóźnia wizytę. W przypadku lokalu obciążonego hipoteką przybycie bez listu zobowiązań z banku i trzech czeków wstrzymuje rejestrację. Sprzedaż wynajętego lokalu bez sprawdzenia terminu umowy najmu i zasad dotyczących zawiadomień może prowadzić do sporu przed Centrum Sporów Najmu. Właściciele, którzy posiadają zezwolenie na pobyt związane z nieruchomością o wartości AED 2 000 000 ($544 588) lub większej, mogą przed wystawieniem oferty przeczytać warunki w naszym przewodniku o Złotej Wizie ZEA (Golden Visa) w Dubaju.

Gdy sprzedaż prowadzi bank lub sąd, proces jest inny; przewodnik nieruchomości z wyprzedaży w Dubaju obejmuje aukcje i opłaty centrum powierniczego, które się tam stosują. Cykl, który kształtuje ceny ofertowe, omawia artykuł czy rynek nieruchomości w Dubaju się załamie. Ogólne zasady obowiązujące każdego nabywcę znajdują się w artykule zasady kupowania nieruchomości w Dubaju, a ramy własności na poziomie kraju na naszej stronie nieruchomości w ZEA, natomiast aktualne projekty na stronie miasta Dubaj.

Często zadawane pytania

Jak długo trwa, gdy chcemy sprzedać nieruchomość w Dubaju?

Jeśli chodzi o czynności przy okienku, DLD podaje czas obsługi 25 minut dla rejestracji sprzedaży w centrum powierniczym i 15–20 minut dla sprzedaży lokalu obciążonego hipoteką, co obejmuje wyłącznie samą transakcję przy okienku. Są to więc dwie różne miary: czas przy okienku i czas całej sprzedaży. Przewodnik pośrednika Place Overseas (29 października 2025 r.) podaje, że sprzedaże wtórne zwykle kończą się w ciągu 7–10 dni roboczych, jeśli obie strony odpowiadają szybko. Czas potrzebny na znalezienie kupującego zależy od ceny, obszaru i typu lokalu, a żadne źródło wykorzystane w tym przewodniku nie podaje liczby określającej czas sprzedaży ogłoszenia.

Kto płaci opłatę DLD, gdy ktoś chce sprzedać nieruchomość w Dubaju?

Strona DLD Property Sale Registration wymienia opłatę rejestracyjną jako 2% wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego. Artykuły pośredników opisują całe 4% jako zwyczajowo płacone przez kupującego, a artykuł betterhomes mówi, że podział wynika z umowy kupna-sprzedaży. O tym, która strona ponosi który udział, decyduje więc to, co stanowi podpisana umowa.

Czy potrzebne jest NOC dewelopera, aby sprzedać nieruchomość w Dubaju?

Przy sprzedaży w strefie freehold DLD wymienia e-NOC dewelopera, uzyskiwane za pośrednictwem aplikacji Dubai REST, jako dokument wymagany do rejestracji sprzedaży. W przypadku lokali w budowie najczęściej zadawane pytania DLD mówią, że cesja przed przeniesieniem do rejestru gruntów jest możliwa wyłącznie za zaświadczeniem dewelopera o braku sprzeciwu. Opłatę za NOC ustala deweloper lub spółka zarządzająca.

Czy można sprzedać nieruchomość w Dubaju, jeśli nadal jest obciążona hipoteką?

Tak. Usługa DLD dotycząca sprzedaży z hipoteką rozlicza dług wobec banku w ramach przeniesienia własności. Strony potrzebują listu zobowiązań z banku i trzech czeków bankierskich, a sprzedaż kończy się po złożeniu listu o zwolnieniu hipoteki. Kredytodawca może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę, którą limit Banku Centralnego opisany w 2019 r. ogranicza do niższej z kwot: 1% salda albo AED 10 000.

Czy przy sprzedaży nieruchomości w Dubaju obowiązuje podatek od zysków kapitałowych?

Właściciel, który sprzedaje nieruchomość w Dubaju, nie płaci podatku dochodowego jako osoba fizyczna, ponieważ ZEA go nie pobierają, a przewodnik Federalnego Urzędu Podatkowego CTGREI1 traktuje zysk ze sprzedaży nieruchomości przez osobę prywatną jako wyłączony z Corporate Tax, gdy sprzedaż nie jest prowadzona w ramach licencji i licencji nie wymaga. Osoba, która kupuje i sprzedaje jako licencjonowana działalność gospodarcza, znajduje się poza tym wyłączeniem. Przepisy podatkowe kraju zamieszkania właściciela są odrębne.

Czy można sprzedać lokal w budowie przed przekazaniem?

DLD podaje, że lokal można scedować przed przeniesieniem do rejestru gruntów za NOC dewelopera. Warunki, w tym ewentualny minimalny udział zapłaconej ceny, określa umowa kupna-sprzedaży; Place Overseas opisuje 30–40% jako częsty przedział ustalany przez deweloperów. Zatwierdzona przez dewelopera zmiana kupującego jest składana przez portal Oqood w ramach Settlements Application DLD, która wskazuje opłatę AED 3 000 plus AED 20.

Jak sprzedać nieruchomość w Dubaju bez pośrednika?

Właściciel może sprzedać nieruchomość w Dubaju przez Dubai Now bez wizyty w centrum powierniczym: usługa pozwala utworzyć wniosek o sprzedaż, podpisać umowę cyfrowo i zapłacić przez rachunek powierniczy (escrow). Wymaga UAE PASS i obejmuje apartamenty, biura i domy szeregowe w strefach freehold, wolne od hipotek i ograniczeń. Pozostałe sprzedaże rejestruje się w centrum powierniczym, gdzie strony mogą stawić się z wymaganymi dokumentami.

Czy można sprzedać nieruchomość w Dubaju, gdy jest wynajęta?

Tak. Najem trwa dalej z nowym właścicielem, jeśli umowa najmu ma określony termin, zgodnie z art. 28 ustawy nr 26 z 2007 r., jak wyjaśnia felieton prawny Khaleej Times z 20 września 2026 r. Wynajmujący, który z powodu sprzedaży chce, aby najemca opuścił lokal, musi zachować co najmniej 12 miesięcy okresu zawiadomienia doręczonego za pośrednictwem notariusza lub listem poleconym.

Czy właściciel niebędący rezydentem może sprzedać nieruchomość w Dubaju?

Strona DLD o rejestracji sprzedaży przyjmuje ważny paszport cudzoziemca niebędącego rezydentem zamiast Emirates ID. Strona o sprzedaży z hipoteką wymienia ważne pełnomocnictwo dla osoby działającej w imieniu strony. Ścieżka Dubai Now wymaga UAE PASS, więc właściciele bez identyfikatora ZEA rejestrują się w centrum powierniczym.

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła: DLD Property Sale Registration, usługa DLD dotycząca sprzedaży z hipoteką, DLD, pierwsza sprzedaż (Oqood), DLD Settlements Application, DLD Dubai Now, DLD, najczęściej zadawane pytania, DLD Real Estate Ad Permit, DLD Brokerage Practice Guide 2024, przewodnik DLD dla pośredników dotyczący Contract A, przewodnik DLD dla pośredników dotyczący Contract F, DLD Dubai REST, wycena nieruchomości DLD, wyniki DLD za Q1 2026, Dubai Media Office, 12 stycznia 2026 r., przewodnik FTA CTGREI1, FTA, podstawa opodatkowania osób fizycznych, FTA Real Estate VAT Guide, u.ae, opodatkowanie, Khaleej Times, opłata za wcześniejszą spłatę, Khaleej Times, sprzedaż wynajętej nieruchomości, Zawya / Al Masdar Al Aqaari, betterhomes, Place Overseas, przewodnik dubizzle o eNOC.