Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców: przewodnik 2026

Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców: przewodnik 2026

Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców ma dwie odrębne warstwy: to, co sam emirat i Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA) pobierają od samej nieruchomości, oraz to, co kraj rezydencji podatkowej właściciela pobiera od tych samych dochodów i zysków. Niniejszy przewodnik przedstawia obie warstwy według stanu na 26 października 2026 r., w oparciu o materiały Departamentu Ziemi Dubaju (Dubai Land Department, DLD), Federalnego Urzędu Podatkowego (Federal Tax Authority, FTA), Ministerstwa Finansów ZEA oraz oficjalne strony podatkowe Wielkiej Brytanii, Indii, Polski i Rosji.

Osoby, które chcą ustalić, jak wygląda opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców, znajdą tu opłaty dubajskie podane wprost w liczbach (opłata rejestracyjna 4%, opłata mieszkaniowa 5%, VAT, podatek od osób prawnych), przykładowe obliczenia na dwóch ofertach z naszej strony, tabelę porównawczą czterech systemów obowiązujących w krajach pochodzenia, kalendarz sprawozdawczy wraz z dokumentami, o które prosi każdy z systemów, a także odpowiedzi na pytania, które właściciele zadają najczęściej. Tekst opisuje to, co wynika z oficjalnych źródeł, i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej; zasady różnią się w zależności od osoby i zmieniają się z roku na rok.

Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców w skrócie

Po stronie dubajskiej opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców jest lekkie, ponieważ główne podatki cykliczne znane z wielu państw nie należą w ZEA do systemu obowiązującego osoby fizyczne. Portal rządowy ZEA podaje, że ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, a Dubaj nie nalicza właścicielom rocznego podatku od posiadania domu; opłaty związane z nieruchomością to opłaty pobierane w chwili transakcji, miejska opłata mieszkaniowa, którą płacą najemcy, oraz VAT w określonych przypadkach. Nasz dotychczasowy przewodnik o podatku od nieruchomości w Dubaju omawia te same kwestie z perspektywy kupującego, a artykuł o tym, dlaczego w Dubaju jest tak niewiele podatków wyjaśnia szerszy kontekst polityczny.

Warstwa związana z krajem pochodzenia jest tą częścią, która zaskakuje właścicieli. Strona o opodatkowaniu na portalu rządowym ZEA opisuje to, co pobierają same ZEA; nie mówi nic o tym, co pobiera kraj samego właściciela-cudzoziemca. Rezydenci podatkowi Wielkiej Brytanii, Indii, Polski i Rosji podlegają opodatkowaniu od dochodów zagranicznych na podstawie prawa krajowego, a dochód z wynajmu mieszkania w Dubaju jest tam dochodem zagranicznym. Zerowa stawka w Dubaju nie oznacza więc sama w sobie braku podatku gdziekolwiek; oznacza, że dubajska część rachunku wynosi zero lub niewiele, a część krajowa jest liczona według zasad kraju pochodzenia.

Opłaty pobierane w Dubaju przy zmianie właściciela nieruchomości

Pierwszą opłatą, z którą spotykają się zagraniczni kupujący, jest opłata rejestracyjna DLD. Tabela opłat zawarta w uchwale Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r., opublikowanej w zbiorze aktów prawnych DLD, ustala opłatę za rejestrację umowy sprzedaży nieruchomości na poziomie 4% wartości umowy sprzedaży. Artykuł 3 tej samej uchwały stanowi, że o ile strony nie umówią się inaczej, opłata od sprzedaży jest dzielona po równo między sprzedającego i kupującego. W praktyce umowy często przenoszą całą kwotę na kupującego, dlatego to umowa jest dokumentem, który rozstrzyga, kto płaci.

W przypadku lokalu kupowanego od dewelopera przed ukończeniem budowy strona DLD poświęcona rejestracji pierwszej sprzedaży przedstawia ten sam podział w postaci dwóch odrębnych pozycji: 2% wartości sprzedaży po stronie sprzedającego i 2% po stronie kupującego, a ponadto opłatę wiedzy w wysokości AED 10 oraz opłatę innowacyjną w wysokości AED 10. Strona podaje też, że umowę trzeba zarejestrować w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania oraz że zapłata może nastąpić przez potrącenie z rachunku powierniczego (escrow) lub za pośrednictwem portfela Noqodi. Są to opłaty rejestracyjne, a nie podatki roczne; płaci się je jednorazowo przy każdej transakcji. Pokrewny artykuł o zakupie nieruchomości w Dubaju: opłatach i kosztach wymienia wszystkie koszty zakupu, a przewodnik o sprzedaży nieruchomości w Dubaju omawia opłaty przy wyjściu z inwestycji.

Dwie oferty z naszej strony dostarczają okrągłych kwot do obliczeń. Według strony oferty jednopokojowe mieszkanie w Valia at Dubai Creek Harbour kosztuje od AED 1 960 000 ($533 696), a według strony oferty jednopokojowe mieszkanie w Windsor House II w Dubai South kosztuje od AED 1 200 000 ($326 753). Oba lokale są w budowie (off-plan), a podane ceny to kwoty wyjściowe widoczne na stronach, nie wycena konkretnego lokalu.

Kredyt hipoteczny dodaje drugą pozycję rejestracyjną. Ta sama tabela opłat wymienia rejestrację umowy kredytu hipotecznego w wysokości 0,25% wartości kredytu, więc kredyt w kwocie AED 1 000 000 ($272 294) wiąże się z opłatą rejestracyjną 1 000 000 × 0,0025 = AED 2 500 ($681). Nasz przewodnik o kredytach hipotecznych w Dubaju dla cudzoziemców omawia stronę bankową. Żadna z tych kwot nie jest podatkiem dochodowym ani podatkiem od nieruchomości; to opłaty za usługi administracji publicznej.

Opłata mieszkaniowa 5%, którą płacą najemcy

Jedyną cykliczną opłatą publiczną związaną z dubajskim budownictwem mieszkaniowym jest opłata mieszkaniowa Urzędu Miejskiego Dubaju (Dubai Municipality). Strona rządu ZEA o wynajmie nieruchomości w ZEA, ostatnio zaktualizowana 20 stycznia 2026 r., podaje, że najemcy w Dubaju płacą Urzędowi Miejskiemu Dubaju opłaty mieszkaniowe w wysokości 5% rocznego czynszu, naliczane na miesięcznym rachunku za energię elektryczną i wodę. Często zadawane pytania publikowane przez DLD opisują tę samą opłatę 5% jako pozycję wykazywaną osobno na rachunku za prąd i odrębną od VAT. Strona usługowa urzędu miejskiego pozwala mieszkańcom złożyć wniosek o zmianę opłaty dla lokali wynajmowanych lub będących własnością, w oparciu o wartość czynszową, z odpowiedzią w ciągu trzech dni roboczych.

Opłata podąża za najmem, a nie za aktem własności, więc właściciel, który wynajmuje mieszkanie najemcy, nie płaci jej z dochodu z czynszu; płaci ją najemca. Rachunek jest prosty. Przy rocznym czynszu AED 90 000 ($24 506) opłata wynosi 90 000 × 0,05 = AED 4 500 ($1 225) rocznie, czyli AED 375 ($102) miesięcznie rozłożone na dwanaście rachunków. Pokrewny przewodnik o wynajmie nieruchomości w Dubaju omawia rejestrację Ejari i resztę listy kontrolnej wynajmującego, a artykuł o opłatach eksploatacyjnych w Dubaju odróżnia opłatę mieszkaniową od opłaty eksploatacyjnej budynku, która jest odrębną płatnością na rzecz innego podmiotu.

VAT od nieruchomości w Dubaju: sprzedaż, najem i lokale komercyjne

VAT stosuje się do nieruchomości w sposób zależny od tego, co jest przedmiotem dostawy. Przewodnik FTA po VAT od nieruchomości (VATGRE1, kwiecień 2021 r.) streszcza zasady w krótkiej tabeli: nieruchomość komercyjna jest opodatkowana stawką 5%, nowa nieruchomość mieszkalna stawką 0%, istniejąca nieruchomość mieszkalna jest zwolniona, grunt niezabudowany jest zwolniony, grunt zabudowany jest opodatkowany stawką 5%, a nieruchomość w wyznaczonej strefie znajduje się poza zakresem VAT w ZEA. Portal rządowy ZEA podaje ogólną stawkę VAT na poziomie 5%.

Przewodnik wyjaśnia zasadę dotyczącą nieruchomości mieszkalnych w dwóch krokach. Pierwsza dostawa budynku mieszkalnego, w drodze sprzedaży lub najmu, jest opodatkowana stawką zerową, jeśli następuje w ciągu trzech lat od ukończenia budynku. Każda późniejsza dostawa budynku mieszkalnego, w drodze sprzedaży lub najmu, jest zwolniona, a według przewodnika dotyczy to także późniejszej dostawy dokonanej w ramach tego trzyletniego okresu. Dla osoby fizycznej kupującej nowe mieszkanie od dewelopera oznacza to, że pierwsza sprzedaż podlega stawce 0%, a późniejsza odsprzedaż tego samego mieszkania jest zwolniona, więc w żadnym z tych przypadków do ceny nie dolicza się VAT. Dla osoby fizycznej wynajmującej lokal mieszkalny czynsz jest dostawą zwolnioną.

Nieruchomości komercyjne traktuje się inaczej. Sklep, biuro lub magazyn sprzedawane albo wynajmowane są objęte stawką podstawową 5%, więc właściciel, który wynajmuje powierzchnię komercyjną, dolicza VAT do czynszu i rozlicza go z FTA, z zastrzeżeniem zasad rejestracji. Przewodnik traktuje też budynek o funkcji mieszanej część po części: lokal komercyjny podlega stawce podstawowej, a lokal mieszkalny podlega zasadzie dotyczącej nieruchomości mieszkalnych, natomiast w budynku sprzedawanym w całości cena jest rozdzielana między poszczególne części.

Podatek od osób prawnych i dochód z wynajmu mieszkania w Dubaju

Podatek od osób prawnych w ZEA, wprowadzony dekretem federalnym z mocą ustawy nr 47 z 2022 r., był zmianą, która najmocniej wpłynęła na to, jak właściciele postrzegają opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców. Strona portalu rządowego o podatku od osób prawnych, zaktualizowana 30 marca 2026 r., podaje stawkę 0% od dochodu do opodatkowania do AED 375 000 ($102 110) oraz 9% powyżej tej kwoty, stosowaną do lat obrotowych rozpoczynających się w dniu 1 czerwca 2023 r. lub później. Stawka dotyczy dochodu do opodatkowania, czyli zysku po odliczeniu dopuszczalnych kosztów, a nie przychodu brutto z czynszu.

W odniesieniu do osób fizycznych FTA wyznaczyła odrębną granicę. Jej przewodnik Real Estate Investment for Natural Persons (październik 2024 r.) wyjaśnia uchwałę Rady Ministrów nr 49 z 2023 r. Osoba fizyczna podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od osób prawnych dopiero wtedy, gdy obrót z działalności gospodarczej w ZEA przekracza AED 1 000 000 ($272 294) w roku kalendarzowym, a dochód z inwestycji w nieruchomości jest przy tym obliczeniu pomijany. Uchwała definiuje inwestycję w nieruchomości jako sprzedaż, najem, podnajem i wynajmowanie gruntów lub nieruchomości, które nie są prowadzone za pośrednictwem licencji organu licencyjnego i nie wymagają takiej licencji. Przewodnik dodaje, że przychód brutto i związane z nim wydatki z takiej działalności są wyłączone z podatku od osób prawnych niezależnie od liczby nieruchomości i kwoty dochodu.

Warunek dotyczący licencji jest tą częścią, którą należy czytać uważnie. Przewodnik stwierdza, że dokument Departamentu Gospodarki i Turystyki Dubaju (Dubai Department of Economy and Tourism), zezwalający osobie na wynajem domów wakacyjnych, jest w tym rozumieniu licencją, więc osoba fizyczna prowadząca licencjonowaną działalność w zakresie domów wakacyjnych znajduje się poza wyłączeniem. Stwierdza on również, że rejestracja najmu w systemie Ejari jest zapisem administracyjnym, a nie licencją. Jeśli licencja jest wymagana, ale nie została uzyskana, przewodnik wskazuje, że działalność nadal jest traktowana jako działalność gospodarcza, a dochód podlega podatkowi od osób prawnych po przekroczeniu progu obrotu. Przykłady FTA obejmują stały roczny czynsz od najemcy będącego spółką oraz czynsz w postaci stałej kwoty plus 7% przychodu najemcy; w obu przypadkach czynsz jest dochodem z inwestycji w nieruchomości, jeśli właściciel nie ma licencji i nie pełni żadnej roli w działalności najemcy.

Spółka jest innym podatnikiem. Wyłączenie zawarte w przewodniku FTA jest napisane dla osób fizycznych, więc spółka, która posiada i wynajmuje nieruchomość w Dubaju, podlega przepisom o podatku od osób prawnych i oblicza swój dochód do opodatkowania w zwykły sposób. Jako wyłącznie ilustrację można podać spółkę z dochodem do opodatkowania AED 500 000 ($136 147), która obliczy (500 000 – 375 000) × 0,09 = 125 000 × 0,09 = AED 11 250 ($3 063). To, czy dana spółka jest podatnikiem rezydentem, czy nierezydentem, oraz jakie odliczenia mają zastosowanie, określają odrębne przewodniki FTA. Nasze przewodniki o freehold i leasehold w Dubaju oraz o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować mieszkania w Dubaju, opisują, jak własność zagraniczna jest dopuszczona w wyznaczonych strefach freehold (własność pełna), które FAQ DLD wymieniają również jako jedną z kategorii praw własności.

Dlaczego opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców zależy od rezydencji

Większość państw opodatkowuje osoby fizyczne według kryterium rezydencji. Osoba, która jest rezydentem podatkowym danego państwa, płaci tam podatek od dochodów z całego świata, a osoba niebędąca rezydentem płaci podatek tylko od dochodów, które powstają w tym państwie. Oficjalne strony czterech omawianych tu krajów odpowiadają tej konstrukcji. HMRC podaje, że rezydenci brytyjscy zwykle płacą podatek od dochodów zagranicznych, a osoby niebędące rezydentami Wielkiej Brytanii nie płacą. Indyjski Departament Podatku Dochodowego opisuje swoje obowiązki sprawozdawcze dotyczące aktywów zagranicznych jako sposób, w jaki rezydenci ujawniają dochody światowe. Polski portal biznesowy podaje, że rezydenci płacą podatek od wszystkich dochodów, polskich i zagranicznych, a nierezydenci wyłącznie od dochodów ze źródeł polskich. Rosyjska służba podatkowa podaje, że rezydenci płacą podatek dochodowy od osób fizycznych od dochodów z jakiegokolwiek źródła, w tym ze źródeł zagranicznych.

Drugim punktem strukturalnym jest umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Umowy te rozdzielają prawo do opodatkowania między dwa państwa, a w przypadku nieruchomości zwykła reguła jest taka, że państwo, w którym nieruchomość się znajduje, może opodatkować dochód z jej wynajmu i zysk z jej sprzedaży. Konwencja brytyjsko-emiracka z 2016 r. oraz umowa polsko-emiracka zawierają artykuł tego rodzaju dotyczący dochodów z nieruchomości oraz drugi dotyczący zysków z ich zbycia; umowa indyjsko-emiracka jest opisana w materiałach indyjskiego departamentu w podobnych słowach. Reguła ta daje ZEA pierwszeństwo w opodatkowaniu, a ZEA nie opodatkowują czynszu ani zysku osoby fizycznej. Następnie kraj pochodzenia stosuje własne przepisy. Jeśli zalicza on podatek zapłacony za granicą, zaliczenie dotyczy podatku faktycznie zapłaconego za granicą, więc skoro w ZEA nie zapłacono żadnego podatku, nie ma czego zaliczać, a podatek w kraju pochodzenia jest obliczany w pełnej wysokości.

Poniższa tabela zestawia cztery systemy obok siebie. Wymienia ona to, co zwykle jest opodatkowane w przypadku dubajskiego mieszkania posiadanego przez rezydenta podatkowego każdego z tych krajów, podstawę prawną podawaną przez oficjalną stronę oraz miejsce, w którym znajduje się oficjalne źródło. Jest to mapa przepisów, a nie obliczenie dla jakiejkolwiek konkretnej osoby.

Wielka Brytania: dochody zagraniczne, zyski kapitałowe i podatek od spadków

Strona GOV.UK o podatku od dochodów zagranicznych wymienia dochód z wynajmu nieruchomości zagranicznych wśród dochodów zagranicznych, które mogą podlegać opodatkowaniu, stwierdza, że rezydenci brytyjscy zwykle płacą podatek od dochodów zagranicznych, i stwierdza, że osoby niebędące rezydentami Wielkiej Brytanii nie płacą od nich brytyjskiego podatku. Podaje, że dochód zagraniczny jest zwykle wykazywany w zeznaniu Self Assessment. Zaznacza też, że przed 6 kwietnia 2025 r. osoby mające stały dom za granicą (domicile) mogły nie płacić brytyjskiego podatku od dochodów zagranicznych oraz że dla kwalifikujących się rezydentów istnieje ulga Foreign Income and Gains; strona nie przedstawia warunków, więc właściciel, który chce z niej skorzystać, powinien przeczytać wytyczne dotyczące samej ulgi.

Tam, gdzie podatek jest płacony w dwóch krajach, strona o podwójnym opodatkowaniu podaje, że umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania określa, jaka ulga jest dostępna, oraz że Foreign Tax Credit Relief zazwyczaj wnioskuje się przy wykazywaniu dochodu w zeznaniu. Konwencja brytyjsko-emiracka o unikaniu podwójnego opodatkowania z 2016 r., podpisana 12 kwietnia 2016 r. i obowiązująca od 25 grudnia 2016 r., pozwala państwu, w którym znajduje się nieruchomość, opodatkować dochód z niej (artykuł 6) oraz zyski z jej sprzedaży (artykuł 13). Ponieważ Dubaj nie opodatkowuje czynszu ani zysku osoby fizycznej, podatek zapłacony w ZEA wynosi zero, a obliczenia brytyjskie przebiegają bez zaliczenia.

W przypadku sprzedaży strona GOV.UK o tym, od czego pobiera się podatek od zysków kapitałowych, wymienia nieruchomości, które nie są głównym domem właściciela, i stwierdza, że podatek może być należny nawet wtedy, gdy składnik majątku znajduje się za granicą. Strona ze stawkami podaje 18% dla zysków mieszczących się w podstawowym przedziale podatkowym, 24% dla podatników w wyższym i dodatkowym przedziale oraz roczną kwotę wolną w wysokości £3 000 na lata 2026–2027. Wyłącznie jako ilustrację rachunku: podatnik w wyższym przedziale z zyskiem £60 000 obliczyłby (60 000 – 3 000) × 0,24 = 57 000 × 0,24 = £13 680, przed uwzględnieniem jakiejkolwiek innej ulgi. Zysk mierzy się w funtach, więc obok ceny w dirhamach znaczenie ma także kurs wymiany dirhama na funta w dniach zakupu i sprzedaży.

Trzecim zagadnieniem brytyjskim jest dziedziczenie. Wytyczne GOV.UK o podatku od spadków dla długoterminowych rezydentów Wielkiej Brytanii podają, że od 6 kwietnia 2025 r. test miejsca zamieszkania (domicile) został zastąpiony testem długoterminowej rezydencji: osoba, która była rezydentem brytyjskim przez 10 z poprzednich 20 lat podatkowych, podlega tym przepisom, a jej aktywa poza Wielką Brytanią mogą podlegać podatkowi od spadków przy przekazaniu lub w razie śmierci. Wytyczne wskazują także, jak długo długoterminowa rezydencja może trwać po opuszczeniu Wielkiej Brytanii. Odrębną kwestią, czyli tym, kto dziedziczy nieruchomość w Dubaju, zajmuje się nasz przewodnik o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Dubaju.

Indie: rezydenci, nierezydenci i Schedule FA

Dla indyjskich podatników kluczowe jest rozróżnienie według rezydencji w danym roku podatkowym. FAQ dla nierezydentów na portalu e-filing podatku dochodowego podaje, że osoba fizyczna jest rezydentem, jeśli przebywa w Indiach 182 dni lub dłużej w danym roku podatkowym, przy czym dla obywateli Indii i osób pochodzenia indyjskiego odwiedzających kraj z zagranicy obowiązują inne liczby dni. Przewodnik Departamentu Podatku Dochodowego Enhancing Tax Transparency on Foreign Assets and Income stwierdza, że rezydenci muszą wykazywać w zeznaniu aktywa i dochody zagraniczne, używając Schedule FA dla aktywów i Schedule FSI dla dochodów ze źródeł zagranicznych, a ulgę z tytułu podatku zapłaconego za granicą uzyskuje się przez Schedule TR wraz z formularzem 67. Dodaje, że niewykazanie aktywów i dochodów zagranicznych może skutkować wymiarem podatku, karami i postępowaniem karnym na podstawie ustawy Black Money Act, 2015. Ustawa Income-tax Act, 2025 weszła w życie 1 kwietnia 2026 r., więc odesłania do przepisów w starszych przewodnikach mogą różnić się od obecnej ustawy; praktycznym punktem odniesienia dla zeznania są same załączniki.

Opublikowany na portalu przewodnik krok po kroku po załącznikach FSI, TR i FA opisuje mechanikę. Schedule FA dotyczy rezydentów; podatnik zaliczony do kategorii not ordinarily resident lub nierezydent nie musi go wypełniać. Rezydent wykazuje aktywa zagraniczne, których jest beneficjentem rzeczywistym, beneficjentem lub właścicielem prawnym. Tabela C w Schedule FA obejmuje nieruchomości położone poza Indiami, z inwestycją według kosztu, uzyskanym dochodem i częścią podlegającą opodatkowaniu w Indiach. Aktywa wykazuje się za rok kalendarzowy kończący się 31 grudnia, a wartości przelicza się na rupie według kursu kupna telegraficznego State Bank of India w danym dniu. Najprostsze formularze zeznania, ITR-1 i ITR-4, nie zawierają Schedule FA, więc przewodnik wskazuje, że podatnicy posiadający aktywa lub dochody zagraniczne nie powinni z nich korzystać.

W przypadku rezydenta, który sprzedaje, strona departamentu o podatku od długoterminowych zysków kapitałowych podaje, że grunty i budynki posiadane dłużej niż 24 miesiące są aktywami długoterminowymi, że dla zbyć dokonanych 23 lipca 2024 r. lub później stawka długoterminowa wynosi 12,5% bez indeksacji oraz że osoby fizyczne będące rezydentami i HUF mogą w niektórych przypadkach stosować wcześniejszą stawkę 20% z indeksacją do nieruchomości nabytych przed tą datą. Podobnie jak w Wielkiej Brytanii, cenę w dirhamach przelicza się na rupie, więc ruch kursu walutowego jest częścią zysku. Dla nierezydenta indyjskiego obowiązek Schedule FA nie powstaje według brzmienia przewodnika, a indyjski podatek od dubajskiego mieszkania zależy od statusu rezydencji w każdym roku podatkowym. Umowa indyjsko-emiracka, według tekstu syntetycznego departamentu, pozwala państwu, w którym nieruchomość się znajduje, opodatkować dochód z niej i zysk z jej sprzedaży; indyjski mechanizm zaliczenia wymaga podatku faktycznie zapłaconego za granicą, który dokumentuje formularz 67.

Polska: rezydenci wykazują dochody światowe

Strona polskiego portalu biznesowego o tym, gdzie zapłacić podatek od dochodów zagranicznych, podaje, że osoba jest polskim rezydentem podatkowym, jeśli ośrodek jej interesów osobistych lub gospodarczych znajduje się w Polsce albo jeśli przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Rezydenci płacą w Polsce podatek od wszystkich dochodów, polskich i zagranicznych; nierezydenci płacą tylko od dochodów ze źródeł polskich. Strona opisuje dwie metody umowne, wyłączenie z progresją i proporcjonalne odliczenie, oraz podaje, że dochody zagraniczne wykazuje się w załączniku PIT/ZG, po jednym na każdy kraj.

O metodzie decyduje umowa. Tekst syntetyczny umowy polsko-emirackiej opublikowany przez Ministerstwo Finansów, który łączy umowę z 1993 r. zmienioną protokołem z 2013 r. z instrumentem wielostronnym, zawiera artykuł 6 o dochodach z nieruchomości oraz artykuł 13 o zyskach z ich zbycia; w obu państwo, w którym nieruchomość się znajduje, może pobierać podatek. Artykuł 24 stanowi, że w przypadku polskiego rezydenta Polska dopuszcza odliczenie od polskiego podatku podatku zapłaconego w ZEA, ograniczone do tej części polskiego podatku, która odpowiada dochodowi uzyskanemu w ZEA, i może uwzględniać dochód zwolniony od podatku przy ustalaniu podatku od pozostałej części. To jest metoda proporcjonalnego odliczenia. Ponieważ ZEA nie pobierają podatku od czynszu osoby fizycznej, odliczenie wynosi zero.

Strona Ministerstwa o sprzedaży nieruchomości przedstawia ogólną polską zasadę dotyczącą zbyć: sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana stawką 19%, jeśli następuje przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; sprzedaż po tym okresie nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych i nie wymaga zeznania; formularzem jest PIT-39, składany w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego. Przychód wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika w ciągu trzech lat może obniżyć dochód do opodatkowania według wzoru podanego na stronie. Właściciel, który posiada mieszkanie w Dubaju krócej niż pięć lat, i właściciel, który posiada je dłużej, mają więc w świetle zasady ogólnej różne skutki w Polsce, a do obliczeń wchodzi także przeliczenie dirhama na złotego.

Rosja: rezydenci podatkowi, formularz 3-NDFL i rachunki zagraniczne

Strona Federalnej Służby Podatkowej dla rezydentów z dochodami zagranicznymi podaje, że rosyjski rezydent podatkowy płaci podatek dochodowy od osób fizycznych (NDFL) od dochodów ze źródeł rosyjskich i zagranicznych, samodzielnie oblicza i płaci podatek oraz składa formularz 3-NDFL do 30 kwietnia roku następnego; jeżeli umowa międzynarodowa ustanawia inne zasady, stosuje się umowę. Test rezydencji w Kodeksie podatkowym to pobyt w Rosji przez co najmniej 183 dni w danym okresie. Strona Służby o obowiązku złożenia formularza 3-NDFL wymienia jako podstawy do złożenia dochody ze źródeł poza Rosją, dochody z najmu na podstawie umów najmu oraz sprzedaż nieruchomości posiadanej krócej niż minimalny okres posiadania (co do zasady pięć lat, w niektórych przypadkach trzy). W odniesieniu do dochodów za 2025 r. termin złożenia zeznania upłynął 30 kwietnia 2026 r., a termin zapłaty 15 lipca 2026 r.

Stawki zmieniły się od 2025 r. Strona Służby o pięciostopniowej skali progresywnej podaje 13% od dochodu rocznego do 2,4 mln rubli, 15% od 2,4 do 5 mln, 18% od 5 do 20 mln, 20% od 20 do 50 mln i 22% powyżej 50 mln, przy czym wyższa stawka dotyczy wyłącznie części ponad każdy próg. Ta sama strona podaje dwustopniową skalę 13% do 2,4 mln rubli i 15% powyżej dla dochodów pasywnych, takich jak dywidendy, odsetki bankowe, transakcje papierami wartościowymi oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości.

Dla właścicieli w Dubaju znaczenie mają jeszcze dwa rosyjskie zagadnienia. Po pierwsze, strona Służby o sprawozdawczości dotyczącej rachunków zagranicznych podaje, że osoby fizyczne posiadające rachunki lub lokaty w bankach poza Rosją muszą złożyć zawiadomienie w ciągu miesiąca od otwarcia lub zamknięcia rachunku oraz roczne sprawozdanie o ruchu środków pieniężnych, co do zasady do 1 czerwca roku następnego, z wyjątkiem rezydentów, którzy spędzili poza Rosją ponad 183 dni w roku kalendarzowym (część 8 artykułu 12 ustawy federalnej nr 173-FZ). Właściciel w Dubaju, który odbiera czynsz na rachunek w banku w ZEA, podlega przepisom o rachunkach niezależnie od tego, co mówią przepisy o nieruchomościach. Po drugie, Służba poinformowała, że nowa umowa rosyjsko-emiracka o unikaniu podwójnego opodatkowania została podpisana w Abu Zabi 17 lutego 2025 r. i ratyfikowana ustawą federalną; jej komunikat podaje, że obejmuje ona dochody z majątku ruchomego i nieruchomego oraz z jego zbycia i zastępuje umowę z 2011 r., która dotyczyła dochodów z państwowych funduszy inwestycyjnych.

Co raportują ZEA: wymiana w ramach Wspólnego Standardu Sprawozdawczego

Właściciele często pytają, czy Dubaj przekazuje ich krajowemu organowi podatkowemu informacje o nieruchomości. Oficjalne strony odpowiadają na węższe pytanie, dotyczące rachunków finansowych. Strona Ministerstwa Finansów o FATCA i Wspólnym Standardzie Sprawozdawczym (Common Reporting Standard) podaje, że instytucje finansowe objęte obowiązkiem raportowania w ZEA muszą co roku gromadzić i przekazywać Ministerstwu informacje o niektórych rachunkach finansowych oraz że system zaczął działać w ZEA 1 stycznia 2017 r. Podstawa prawna, którą strona wymienia, obejmuje ustawę federalną nr 54 z 2018 r. ratyfikującą Konwencję o wzajemnej pomocy administracyjnej w sprawach podatkowych, ustawę federalną nr 48 z 2018 r. ratyfikującą Wielostronne Porozumienie Właściwych Władz, uchwałę Rady Ministrów nr 93 z 2021 r. oraz uchwałę ministerialną nr 134 z 2021 r.

Strona odbierająca opisuje, co do niej trafia. Przewodnik indyjskiego Departamentu Podatku Dochodowego o Wspólnym Standardzie Sprawozdawczym podaje, że Indie otrzymują informacje o rachunkach finansowych posiadanych za granicą przez ich rezydentów, które mogą obejmować imię i nazwisko posiadacza rachunku, adres i numer identyfikacji podatkowej, numer rachunku i saldo oraz dochody, takie jak odsetki i dywidendy, oraz że departament wykorzystuje je do poznania światowych dochodów rezydentów i do wskazywania niewykazanych aktywów zagranicznych. Właściciel, którego czynsz jest wpłacany na rachunek w banku w ZEA, znajduje się więc w danych o rachunkach, mimo że rejestr nieruchomości jest innym zapisem niż rejestr rachunków.

Standard jest poszerzany. Ministerstwo Finansów ogłosiło 8 listopada 2025 r., że ZEA wdrożą zaktualizowany Wspólny Standard Sprawozdawczy (CRS 2.0) od 1 stycznia 2027 r., a pierwsza wymiana na jego podstawie nastąpi w 2028 r.; aktualizacja rozszerza raportowanie na pieniądz elektroniczny, cyfrowe waluty banków centralnych oraz niektóre działania związane z kryptoaktywami. Właściciele, którzy płacą za nieruchomość w aktywach cyfrowych, powinni przeczytać przewodnik o zakupie nieruchomości w Dubaju za kryptowaluty razem z komunikatem Ministerstwa.

Kalendarz: opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców

Ponieważ każdy kraj ma własny cykl, to samo mieszkanie w Dubaju wywołuje kilka odrębnych terminów. Tabela zbiera te terminy, które podają oficjalne strony. Pozycje dubajskie to opłaty jednorazowe lub miesięczne, a wszystkie terminy roczne należą do systemów krajów pochodzenia.

Dokumenty wspierające rozliczenia w kraju pochodzenia

Dobry zestaw dokumentów służy każdemu z powyższych systemów, ponieważ każdy z nich zadaje te same podstawowe pytania: ile zapłacono, kiedy, w jakiej walucie, jaki dochód wpłynął i jaki podatek zapłacono gdzie. Poniższa lista wynika z tego, o co proszą oficjalne formularze, a nie z prawnego obowiązku przechowywania jakiegokolwiek konkretnego pliku.

• Umowa kupna-sprzedaży (SPA) i potwierdzenie rejestracji w DLD, które ustalają datę zakupu, cenę w dirhamach i zapłaconą opłatę.
• Akt własności (title deed) lub wpis Oqood (tymczasowa rejestracja transakcji), dopóki lokal jest w budowie, które wskazują prawnego właściciela, a w przypadku współwłasności także udziały.
• Dowód kursu wymiany w każdym istotnym dniu: w dniu zakupu, przy każdej wpłacie czynszu i w dniu sprzedaży. Indie wskazują kurs kupna telegraficznego State Bank of India; inne systemy stosują własne kursy oficjalne.
• Umowa najmu i jej rejestracja Ejari, zestawienia czynszu oraz dowód rachunku, na który wpłacano czynsz.
• Dokumenty kosztów, które dopuszcza system kraju pochodzenia, takich jak opłaty rejestracyjne i prowizje pośrednika przy zakupie i sprzedaży, wraz z rachunkami.
• Wyciągi bankowe z każdego rachunku w ZEA, na który wpływa czynsz, ponieważ sprawozdawczość o rachunkach i roczne sprawozdanie o ruchu środków w Rosji opierają się na tych wyciągach.
• Każde pisemne potwierdzenie rezydencji podatkowej właściciela za dany rok, jeżeli formularz lub organ o nie prosi.

Rezydencja jest pytaniem, które rozstrzyga, jaki system ma zastosowanie, dlatego liczbę dni w każdym kraju oraz inne związki, z których kraj korzysta (ośrodek interesów w Polsce, testy 182 dni w Indiach, testy 183 dni w Polsce i Rosji), warto zapisywać co roku. Pokrewne artykuły o rentowności najmu w Dubaju według dzielnic wyjaśniają rentowność brutto i netto, a podatek w kraju pochodzenia opisany w tym przewodniku jest jedną z pozycji, które zmieniają wynik netto.

Rezydencja, Złota Wiza i rezydencja podatkowa to różne kwestie

Zakup nieruchomości i posiadanie wizy rezydenta ZEA to odrębne sprawy od rezydencji podatkowej w kraju pochodzenia. Nasz przewodnik o Złotej Wizie ZEA (Golden Visa) podaje warunek dotyczący nieruchomości jako jedną lub więcej nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), a pozostałe warunki ustalają oficjalne organy. Wiza jest zezwoleniem na pobyt w ZEA; to, czy dana osoba jest rezydentem podatkowym kraju pochodzenia, ZEA, czy obu, rozstrzygają testy stosowane przez każdy kraj, najczęściej liczba dni lub miejsce ośrodka interesów, a umowy rozstrzygają przypadki, w których dwa kraje wysuwają roszczenia wobec tej samej osoby. Przewodnik po Złotej Wizie ZEA omawia stronę rezydencyjną dokładniej.

Zasady istotne dla zagranicznego właściciela mogą więc zmienić się wraz z przeprowadzką, nową pracą lub zmianą czasu spędzanego za granicą, nawet jeśli dubajska nieruchomość pozostaje taka sama. Brytyjska strona o dochodach zagranicznych podaje, że osoby niebędące rezydentami Wielkiej Brytanii nie płacą od nich brytyjskiego podatku; polski portal biznesowy podaje, że osoba, która przestaje być polskim rezydentem podatkowym, nie wykazuje już tam dochodów zagranicznych; indyjski przewodnik ogranicza Schedule FA do rezydentów. Strony krajowe poświęcone ZEA i Dubajowi wymieniają nieruchomości i strefy własności, a profile deweloperów, takie jak Emaar Properties i Ellington Properties, opisują projekty dla czytelników porównujących opcje, zanim ustalą swoją sytuację podatkową.

Często zadawane pytania

Czy istnieje roczny podatek od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli?

Żaden roczny podatek od posiadania nie jest pobierany od właścicieli. Opłaty związane z nieruchomością to opłata rejestracyjna DLD przy zakupie (4% wartości sprzedaży według uchwały Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r.), opłata mieszkaniowa 5%, którą płacą najemcy od czynszu, oraz VAT w przypadkach wymienionych w przewodniku FTA. Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców w kraju zamieszkania może jednak nadal obowiązywać na podstawie przepisów tego kraju.

Czy dochód z wynajmu mieszkania w Dubaju jest opodatkowany w ZEA?

W przypadku osoby fizycznej bez licencji FTA stwierdza, że dochód z inwestycji w nieruchomości jest wyłączony z podatku od osób prawnych, niezależnie od liczby nieruchomości i kwoty czynszu. Licencja to zmienia: FTA podaje przykład licencjonowanej działalności w zakresie domów wakacyjnych. Spółka, która posiada mieszkanie, jest innym podatnikiem i podlega podatkowi od osób prawnych w wysokości 0% do AED 375 000 i 9% powyżej tej kwoty.

Czy Dubaj pobiera podatek od zysków kapitałowych, gdy zagraniczny właściciel sprzedaje?

Portal rządowy ZEA podaje, że ZEA nie pobierają podatku dochodowego od osób fizycznych, a przewodnik FTA wyłącza dochód osoby fizycznej z inwestycji w nieruchomości, w tym ze sprzedaży, z podatku od osób prawnych, gdy nie wchodzi w grę licencja. Sprzedaż wiąże się z opłatą rejestracyjną DLD, dzieloną po równo, o ile strony nie umówią się inaczej. Kraj pochodzenia może opodatkować zysk: GOV.UK podaje, że podatek od zysków kapitałowych może być należny nawet wtedy, gdy składnik majątku znajduje się za granicą.

Czym jest opłata mieszkaniowa 5% i kto ją płaci?

To opłata mieszkaniowa Urzędu Miejskiego Dubaju: portal rządowy ZEA podaje, że najemcy płacą ją w wysokości 5% rocznego czynszu, doliczanej do miesięcznego rachunku za energię elektryczną i wodę. Przy rocznym czynszu AED 90 000 ($24 506) wynosi ona AED 4 500 ($1 225) rocznie. Nie jest to element, który obciąża właściciela tytułu własności: opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców posiadających tytuł własności jej nie obejmuje, ponieważ płaci ją najemca.

Czy VAT obowiązuje, gdy cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Dubaju?

Przewodnik FTA po VAT od nieruchomości stwierdza, że pierwsza dostawa nowego budynku mieszkalnego w ciągu trzech lat od ukończenia jest opodatkowana stawką zerową, a późniejsze dostawy mieszkalne są zwolnione, więc w tych przypadkach do ceny mieszkania nie dolicza się VAT. Nieruchomości komercyjne są opodatkowane stawką 5%, a nieruchomość w wyznaczonej strefie znajduje się poza zakresem VAT w ZEA.

Czy zagraniczny właściciel musi wykazać nieruchomość w Dubaju w kraju pochodzenia, jeśli w ZEA nie zapłacono podatku?

Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców jest w tym punkcie kwestią kraju pochodzenia. Rezydent Indii wykazuje zagraniczną nieruchomość w Schedule FA, a zagraniczny dochód w Schedule FSI; polski rezydent podatkowy wykazuje dochody zagraniczne w załączniku PIT/ZG; rosyjski rezydent podatkowy składa formularz 3-NDFL za dochody ze źródeł zagranicznych i czynsz; a rezydent brytyjski wykazuje dochód z wynajmu nieruchomości zagranicznej w Self Assessment. Osoba niebędąca rezydentem tych krajów znajduje się poza tymi obowiązkami według oficjalnego brzmienia przepisów.

Czy ZEA przekazują informacje o właścicielach ich krajowemu organowi podatkowemu?

Ministerstwo Finansów podaje, że instytucje finansowe w ZEA raportują niektóre rachunki finansowe w ramach Wspólnego Standardu Sprawozdawczego, który zaczął działać w ZEA 1 stycznia 2017 r. Strony opisują dane o rachunkach, a nie rejestr nieruchomości. Departament indyjski opisuje otrzymywanie szczegółów rachunków, sald i dochodów z takich sprawozdań. CRS 2.0 rozpoczyna się 1 stycznia 2027 r., a pierwsza wymiana nastąpi w 2028 r.

Czy Złota Wiza ZEA zmienia sytuację podatkową w kraju pochodzenia?

Wiza jest zezwoleniem na pobyt i sama w sobie nie rozstrzyga o rezydencji podatkowej w kraju pochodzenia. Rezydencja podatkowa w kraju pochodzenia wynika z testów stosowanych przez dany kraj, takich jak 182 dni w Indiach, 183 dni w Polsce i Rosji lub zasady rezydencji obowiązujące w Wielkiej Brytanii. Warunek dotyczący nieruchomości dla Złotej Wizy w naszym przewodniku to jedna lub więcej nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588).

Czy zakup przez spółkę zmienia opodatkowanie?

Zmienia podatnika. Wyłączenie FTA dla dochodu z inwestycji w nieruchomości jest napisane dla osób fizycznych, więc spółka, która wynajmuje nieruchomość w Dubaju, podlega przepisom o podatku od osób prawnych. Systemy krajów pochodzenia dodają własne zasady dla spółek zagranicznych i udziałów; Schedule FA w Indiach obejmuje na przykład także udziały finansowe w podmiotach poza Indiami. Opodatkowanie nieruchomości w Dubaju dla cudzoziemców wymaga więc najpierw określenia struktury własności.

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła: zbiór aktów prawnych DLD (uchwała Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r.), rejestracja pierwszej sprzedaży w DLD, FAQ DLD, portal rządowy ZEA: wynajem, usługi Urzędu Miejskiego Dubaju, przewodnik FTA o inwestycjach w nieruchomości, przewodnik FTA po VAT od nieruchomości, podatek od osób prawnych w ZEA, Ministerstwo Finansów: CRS 2.0, GOV.UK: podatek od zysków kapitałowych, FAQ dla nierezydentów na portalu e-filing w Indiach, indyjski podatek od długoterminowych zysków kapitałowych, Rosja: dochody rezydentów oraz oficjalne strony wskazane w tekście.