Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев: гид 2026 года

Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев: гид 2026 года

Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев состоит из двух отдельных уровней: того, что эмират и ОАЭ взимают с самого объекта, и того, что страна налогового резидентства владельца взимает с тех же доходов и той же прибыли от продажи. Этот гид описывает оба уровня по состоянию на 26 октября 2026 г. на основе материалов Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD), Федерального налогового управления ОАЭ (Federal Tax Authority, FTA), Министерства финансов ОАЭ и официальных налоговых страниц Великобритании, Индии, Польши и России.

Читатели, которые выясняют, как устроен налог на недвижимость в Дубае для иностранцев, найдут здесь дубайские платежи в простых цифрах (регистрационный сбор 4%, жилищный сбор 5%, НДС, корпоративный налог), расчёты на двух объектах с нашего сайта, сравнительную таблицу четырёх национальных систем, календарь отчётности и список документов, которые запрашивает каждая система, а также ответы на вопросы, которые владельцы задают чаще всего. Суммы приведены в AED (дирхам ОАЭ) и в долларах США. Гид описывает то, что говорят официальные источники, и не содержит персональных налоговых советов: правила у каждого человека свои и меняются из года в год.

Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев: краткий ответ

Со стороны Дубая налог на недвижимость в Дубае для иностранцев невелик, потому что основные регулярные налоги, которые есть во многих странах, не входят в налоговую систему ОАЭ для физических лиц. Правительственный портал ОАЭ сообщает, что в стране нет подоходного налога с физических лиц, а Дубай не взимает с владельцев ежегодный налог за содержание жилья; платежи, связанные с недвижимостью, — это сборы в момент сделки, муниципальный жилищный сбор, который платят арендаторы, и НДС в отдельных случаях. Наш гид по налогу на недвижимость в Дубае рассматривает тот же круг вопросов с точки зрения покупателя, а статья о том, почему в Дубае так мало налогов, объясняет более широкий политический контекст.

Налоги страны проживания — та часть картины, которая чаще всего удивляет владельцев. Страница о налогообложении на портале ОАЭ описывает то, что взимает само ОАЭ, и ничего не говорит о том, что взимает страна самого иностранного владельца. Налоговые резиденты Великобритании, Индии, Польши и России облагаются налогом на доходы из-за рубежа по внутреннему законодательству, а арендный доход от квартиры в Дубае считается там иностранным доходом. Нулевая ставка в Дубае сама по себе, таким образом, не означает отсутствия налога где бы то ни было: она означает, что дубайская часть расчёта равна нулю или невелика, а домашняя часть рассчитывается по домашним правилам.

Сборы Дубая при переходе права собственности на объект

Первое, с чем сталкиваются иностранные покупатели, — регистрационный сбор DLD. Таблица сборов в Постановлении Исполнительного совета № 30 от 2013 г. (Executive Council Resolution), опубликованном в сборнике законодательства DLD, устанавливает сбор за регистрацию договора купли-продажи недвижимости в размере 4% от стоимости по договору. Статья 3 того же постановления гласит, что, если стороны не договорились иначе, сбор за продажу делится поровну между продавцом и покупателем. На практике договоры нередко возлагают всю сумму на покупателя, поэтому решает вопрос о том, кто платит, именно договор.

Для объекта, купленного у застройщика до завершения строительства, страница DLD о регистрации первичной продажи приводит то же разделение отдельными строками: 2% стоимости продажи платит продавец и 2% покупатель, а кроме того, сбор за знания (knowledge fee) AED 10 и сбор за инновации (innovation fee) AED 10. На странице также сказано, что договор нужно зарегистрировать в предварительном реестре в течение 90 дней после подписания и что оплату можно произвести списанием со счёта эскроу или через кошелёк Noqodi. Это регистрационные сборы, а не ежегодные налоги: они платятся один раз за сделку и не повторяются в последующие годы владения. Статья-спутник о покупке недвижимости в Дубае: сборы и расходы перечисляет все расходы покупателя, а гид о том, как продать недвижимость в Дубае, охватывает сборы при выходе из объекта.

Два объекта на нашем сайте дают круглые цифры для расчёта. Согласно странице нашего объявления, однокомнатная квартира в Valia at Dubai Creek Harbour стоит от AED 1 960 000 ($533 696), а согласно странице нашего объявления, однокомнатная квартира в Windsor House II в районе Dubai South стоит от AED 1 200 000 ($326 753). Оба объекта находятся на этапе строительства (off-plan), а указанные цены — это стартовые значения со страниц, а не расценка конкретной квартиры.

Ипотека добавляет вторую регистрационную строку. В той же таблице сборов регистрация договора ипотеки указана как 0,25% от суммы ипотеки, поэтому по кредиту AED 1 000 000 ($272 294) регистрационный сбор составит 1 000 000 × 0,0025 = AED 2 500 ($681). Наш гид по ипотеке в Дубае для иностранцев рассматривает сторону банка. Ни одна из этих сумм не является ни подоходным налогом, ни налогом на имущество: это платежи за государственные услуги, то есть за внесение записи в реестр.

Жилищный сбор 5%, который платят арендаторы

Единственный регулярный государственный платёж, связанный с жильём в Дубае, — это жилищный сбор Муниципалитета Дубая. На странице правительства ОАЭ об аренде недвижимости в ОАЭ, обновлённой 20 января 2026 г., сказано, что арендаторы в Дубае платят жилищный сбор Муниципалитету Дубая, рассчитанный как 5% годовой арендной платы и взимаемый в составе ежемесячного счёта за электричество и воду. В часто задаваемых вопросах DLD тот же сбор в 5% описан как отдельная строка в счёте за электричество, не связанная с НДС. Страница услуг муниципалитета позволяет жителям подать заявление об изменении сбора для арендуемых или собственных помещений исходя из арендной стоимости, ответ обещан в течение трёх рабочих дней.

Сбор привязан к договору аренды, а не к свидетельству о праве собственности (title deed), поэтому владелец, сдающий квартиру арендатору, не платит его из арендного дохода: платит арендатор. Арифметика здесь проста и укладывается в одну строку. При годовой арендной плате AED 90 000 ($24 506) сбор составляет 90 000 × 0,05 = AED 4 500 ($1 225) в год, или AED 375 ($102) в месяц, если разделить на двенадцать счетов. Гид-спутник об аренде недвижимости в Дубае описывает регистрацию Ejari и остальной список задач арендодателя, а статья о сервисных сборах в Дубае отделяет жилищный сбор от сервисного сбора здания, который является другим платежом другой организации.

НДС на недвижимость в Дубае: продажи, аренда и коммерческие объекты

НДС применяется к недвижимости по-разному в зависимости от того, что именно поставляется. В руководстве FTA по НДС в сфере недвижимости (Real Estate VAT Guide, VATGRE1, апрель 2021 г.) положение кратко изложено в таблице: коммерческая недвижимость облагается по ставке 5%, новая жилая недвижимость — по ставке 0%, существующая жилая недвижимость освобождена от налога, свободный земельный участок освобождён, участок с постройками облагается по ставке 5%, а недвижимость в обозначенной зоне находится вне сферы действия НДС в ОАЭ. Правительственный портал ОАЭ называет общую ставку НДС равной 5%.

Правило для жилья руководство объясняет в два шага. Первая поставка жилого здания, путём продажи или аренды, облагается по нулевой ставке, если произведена в течение трёх лет после завершения строительства здания. Любая последующая поставка жилого здания, путём продажи или аренды, освобождена от налога, и, как указано в руководстве, это относится и к последующей поставке, сделанной внутри трёхлетнего окна. Для физического лица, покупающего новую квартиру у застройщика, это означает, что первая продажа облагается по ставке 0%, а перепродажа той же квартиры позднее освобождена от налога, поэтому НДС к цене не добавляется ни в том, ни в другом случае. Для физического лица, сдающего жилую квартиру, арендная плата — освобождённая от налога поставка.

С коммерческой недвижимостью всё иначе. Магазин, офис или склад, проданные или сданные в аренду, облагаются по стандартной ставке 5%, поэтому владелец, сдающий коммерческое помещение, добавляет НДС к арендной плате и отчитывается перед FTA с учётом правил регистрации. Руководство также отдельно рассматривает здание смешанного назначения и делит его по частям: коммерческое помещение облагается по стандартной ставке, а жилое подчиняется правилу для жилья, и при продаже здания целиком цена распределяется между его частями.

Корпоративный налог и арендный доход от квартиры в Дубае

Корпоративный налог ОАЭ, введённый Федеральным указом-законом № 47 от 2022 г., стал тем изменением, которое сильнее всего повлияло на представления владельцев о том, как устроен налог на недвижимость в Дубае для иностранцев. На странице правительственного портала о корпоративном налоге, обновлённой 30 марта 2026 г., указана ставка 0% на налогооблагаемый доход до AED 375 000 ($102 110) и 9% сверх этой суммы; она применяется к финансовым годам, начинающимся 1 июня 2023 г. или позднее. Ставка относится к налогооблагаемому доходу, то есть к прибыли после допустимых вычетов, а не к валовой арендной плате.

Для физических лиц FTA провело отдельную границу. Её руководство «Инвестиции в недвижимость для физических лиц» (Real Estate Investment for Natural Persons, октябрь 2024 г.) разъясняет Решение Кабинета министров № 49 от 2023 г. Физическое лицо облагается налогом по закону о корпоративном налоге только тогда, когда оборот от предпринимательской деятельности в ОАЭ за календарный год превышает AED 1 000 000 ($272 294), причём доход от инвестиций в недвижимость в этом расчёте не учитывается. Решение определяет инвестиции в недвижимость как продажу, аренду, субаренду и сдачу внаём земли или недвижимости, которые осуществляются без лицензии органа, выдающего лицензии, и не требуют её. Руководство добавляет, что валовой доход и связанные с ним расходы от такой деятельности исключаются из корпоративного налога независимо от количества объектов и размера дохода.

Условие о лицензии нужно читать внимательно. Руководство указывает, что документ Департамента экономики и туризма Дубая, разрешающий лицу сдавать курортное жильё (holiday homes), считается лицензией для этой цели, поэтому физическое лицо, ведущее лицензированную деятельность по аренде курортного жилья, исключением не пользуется. Там же сказано, что регистрация договора аренды Ejari — это административная запись, а не лицензия. Если лицензия требуется, но не была получена, руководство указывает, что деятельность всё равно рассматривается как предпринимательская, а доход облагается корпоративным налогом после превышения порога оборота. Примеры FTA охватывают фиксированную годовую арендную плату от арендатора-компании и арендную плату в виде фиксированной суммы плюс 7% выручки арендатора; в обоих случаях арендная плата является доходом от инвестиций в недвижимость, если у владельца нет лицензии и нет роли в бизнесе арендатора.

Компания — это уже другой налогоплательщик. Исключение в руководстве FTA написано для физических лиц, поэтому компания, которая владеет дубайской недвижимостью и сдаёт её, подпадает под правила корпоративного налога и рассчитывает налогооблагаемый доход обычным порядком. Лишь для иллюстрации, а не как расчёт для конкретной компании: компания с налогооблагаемым доходом AED 500 000 ($136 147) рассчитала бы (500 000 − 375 000) × 0,09 = 125 000 × 0,09 = AED 11 250 ($3 063). Является ли конкретная компания резидентом или нерезидентом-налогоплательщиком и какие вычеты к ней применяются, разъясняют отдельные руководства FTA. Наши гиды о фрихолде и лизхолде в Дубае и о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае, описывают, как иностранное владение допускается в обозначенных зонах фригольда, которые часто задаваемые вопросы DLD также называют одной из категорий прав собственности.

Почему налог на недвижимость в Дубае для иностранцев зависит от резидентства

Большинство стран облагают налогом физических лиц по признаку резидентства. Человек, являющийся налоговым резидентом страны, платит там налог с доходов из любой точки мира, а нерезидент — только с доходов, возникающих в этой стране. Официальные страницы четырёх рассматриваемых стран следуют этой структуре. HMRC сообщает, что резиденты Великобритании обычно платят налог на иностранный доход, а лица, не являющиеся резидентами Великобритании, — нет. Налоговый департамент Индии описывает отчётность по зарубежным активам как способ для резидентов раскрыть мировой доход. Деловой портал Польши сообщает, что резиденты платят налог со всех доходов, польских и иностранных, а нерезиденты — только с доходов из польских источников. Налоговая служба России сообщает, что резиденты платят налог на доходы физических лиц с доходов из любых источников, включая зарубежные.

Второй структурный момент — соглашение об избежании двойного налогообложения. Соглашения распределяют права на налогообложение между двумя странами, и для недвижимого имущества обычное правило состоит в том, что страна, где находится имущество, вправе облагать налогом арендный доход и прибыль от продажи. Конвенция Великобритании и ОАЭ 2016 г. и соглашение Польши и ОАЭ содержат статью такого рода о доходах от недвижимого имущества и ещё одну о прибыли от его отчуждения; соглашение Индии и ОАЭ в материалах индийского департамента описано сходным образом. Это правило даёт ОАЭ право первого требования, а ОАЭ не облагают налогом арендный доход или прибыль физического лица. Затем страна резидентства применяет собственные правила. Если она засчитывает уплаченный за рубежом налог, зачёт делается на сумму фактически уплаченного за границей налога, поэтому при отсутствии налога в ОАЭ засчитывать нечего, и налог на родине рассчитывается полностью.

В таблице ниже четыре системы поставлены рядом. В ней указано, что обычно облагается налогом в случае квартиры в Дубае, принадлежащей налоговому резиденту каждой из стран, какое правовое основание называет официальная страница и где находится официальный источник. Это карта правил, а не расчёт для какого-либо конкретного человека, и каждую строку нужно читать вместе с официальной страницей, на которую она ссылается.

Великобритания: иностранный доход, налог на прирост капитала и налог на наследство

На странице GOV.UK о налоге на иностранный доход арендный доход от зарубежной недвижимости назван среди иностранных доходов, которые могут облагаться налогом; там сказано, что резиденты Великобритании обычно платят налог на иностранный доход, а лица, не являющиеся резидентами Великобритании, не платят с него британский налог. Страница сообщает, что иностранный доход, как правило, указывается в декларации Self Assessment. Там же отмечено, что до 6 апреля 2025 г. люди с постоянным домом за границей (домицилий) могли не платить британский налог на иностранный доход и что для соответствующих резидентов существует льгота Foreign Income and Gains; страница не излагает условий, поэтому владельцу, который на неё полагается, следует прочитать собственные разъяснения по этой льготе.

Если налог уплачен в двух странах, страница о двойном налогообложении сообщает, что размер доступной льготы определяет соглашение об избежании двойного налогообложения и что льготу Foreign Tax Credit Relief обычно заявляют при указании дохода в декларации. Конвенция Великобритании и ОАЭ об избежании двойного налогообложения 2016 г., подписанная 12 апреля 2016 г. и действующая с 25 декабря 2016 г., позволяет стране, где находится недвижимое имущество, облагать налогом доход от него (статья 6) и прибыль от его продажи (статья 13). Поскольку Дубай не облагает налогом арендный доход или прибыль физического лица, налог, уплаченный в ОАЭ, равен нулю, и британский расчёт идёт без зачёта.

Что касается продажи, страница GOV.UK о том, с чего взимается налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), включает недвижимость, не являющуюся основным жильём владельца, и сообщает, что налог может быть причитающимся, даже если актив находится за границей. На странице со ставками указано 18% для прибыли в пределах базовой ставки, 24% для налогоплательщиков по повышенной и дополнительной ставкам и ежегодная необлагаемая сумма £3 000 на 2026–2027 годы. Лишь как иллюстрация арифметики: налогоплательщик по повышенной ставке с прибылью £60 000 рассчитал бы (60 000 − 3 000) × 0,24 = 57 000 × 0,24 = £13 680 до учёта любых других льгот. Прибыль измеряется в фунтах, поэтому важна не только цена в дирхамах, но и обменный курс дирхама к фунту на даты покупки и продажи.

Третий британский момент — наследство. В разъяснении GOV.UK о налоге на наследство для давних резидентов Великобритании сказано, что с 6 апреля 2025 г. проверка домицилия заменена проверкой долгосрочного резидентства: человек, который был резидентом Великобритании в течение 10 из предыдущих 20 налоговых лет, подпадает под правила, и его зарубежные активы могут облагаться налогом на наследство при передаче или в случае смерти. В разъяснении также указано, как долго долгосрочное резидентство может сохраняться после отъезда из Великобритании. Отдельный вопрос о том, кто наследует дубайскую недвижимость, рассмотрен в нашем гиде по наследованию для иностранных владельцев недвижимости в Дубае.

Индия: резиденты, нерезиденты и Schedule FA

Для индийских налогоплательщиков ключевое различие — резидентство в налоговом году. В разделе вопросов и ответов для нерезидентов на портале электронной подачи налоговых деклараций сказано, что физическое лицо является резидентом, если оно находится в Индии 182 дня или более в соответствующем налоговом году, причём для граждан Индии и лиц индийского происхождения, приезжающих из-за границы, действуют другие сроки пребывания. В руководстве Налогового департамента «Повышение налоговой прозрачности в отношении зарубежных активов и доходов» (Enhancing Tax Transparency on Foreign Assets and Income) сказано, что резиденты обязаны указывать зарубежные активы и доходы в декларации, используя Schedule FA для активов и Schedule FSI для доходов из иностранных источников, а налоговая льгота за налог, уплаченный за рубежом, заявляется через Schedule TR с формой Form 67. Далее отмечено, что непредставление сведений о зарубежных активах и доходах может повлечь доначисление налога, штрафы и уголовное преследование по Закону о чёрных деньгах 2015 г. (Black Money Act). Закон о подоходном налоге 2025 г. (Income-tax Act) вступил в силу 1 апреля 2026 г., поэтому ссылки на разделы в старых руководствах могут отличаться от действующего закона; практическим ориентиром для декларации остаются сами приложения.

Механику излагает пошаговое руководство по приложениям FSI, TR и FA на портале. Schedule FA применяется к резидентам; налогоплательщик, отнесённый к категории не вполне резидента или нерезидента, заполнять его не обязан. Резидент указывает зарубежные активы, в отношении которых он является бенефициарным владельцем, бенефициаром или юридическим владельцем. Таблица C приложения Schedule FA охватывает недвижимое имущество за пределами Индии: сумму вложений по стоимости приобретения, полученный доход и часть, подлежащую налогообложению в Индии. Активы указываются за календарный год, заканчивающийся 31 декабря, а значения пересчитываются в рупии по курсу покупки телеграфным переводом Государственного банка Индии на соответствующую дату. Простейшие формы декларации, ITR-1 и ITR-4, не содержат Schedule FA, поэтому в руководстве сказано, что налогоплательщикам с зарубежными активами или доходами пользоваться ими не следует.

Для резидента, который продаёт, страница департамента о налоге на долгосрочный прирост капитала сообщает, что земля и здания, которыми владели более 24 месяцев, считаются долгосрочными, что для передач начиная с 23 июля 2024 г. долгосрочная ставка составляет 12,5% без индексации и что резиденты-физические лица и неделимые семьи индуистов (HUF) в некоторых случаях могут применять прежнюю ставку 20% с индексацией для имущества, приобретённого до этой даты. Как и в случае Великобритании, цена в дирхамах пересчитывается в рупии, поэтому движение курса — часть прибыли. Для индийца-нерезидента обязанность по Schedule FA, согласно формулировке руководства, не возникает, а индийский налог на квартиру в Дубае зависит от статуса резидентства в каждом налоговом году. Соглашение Индии и ОАЭ, согласно сводному тексту департамента, позволяет государству, где находится недвижимое имущество, облагать налогом доход от него и прибыль от его продажи; индийский механизм зачёта требует фактически уплаченного за рубежом налога, который подтверждается формой Form 67.

Польша: резиденты декларируют мировой доход

Страница делового портала Польши о том, где платить налог с иностранного дохода, сообщает, что лицо является польским налоговым резидентом, если центр его личных или экономических интересов находится в Польше или если оно пребывает в Польше более 183 дней в налоговом году. Резиденты платят налог в Польше со всех доходов, польских и иностранных; нерезиденты — только с доходов из польских источников. Страница описывает два договорных метода, освобождение с прогрессией и пропорциональный зачёт, и сообщает, что иностранный доход указывается в приложении PIT/ZG, по одному на каждую страну.

Метод определяет соглашение. В сводном тексте соглашения Польши и ОАЭ Министерства финансов, объединяющем соглашение 1993 г. с поправками протокола 2013 г. и многосторонний документ (MLI), есть статья 6 о доходах от недвижимого имущества и статья 13 о прибыли от его отчуждения; в обеих налогом может облагать государство, где находится имущество. Статья 24 гласит, что для польского резидента Польша разрешает вычет налога, уплаченного в ОАЭ, из польского налога, ограниченный частью польского налога, которая соответствует доходу, полученному в ОАЭ, и может учитывать освобождённый от налога доход при определении налога на остальное. Это и есть метод пропорционального зачёта. Поскольку в ОАЭ нет налога на арендный доход физического лица, зачёт равен нулю.

Страница Министерства о продаже недвижимости излагает общее польское правило для отчуждения: продажа недвижимости облагается налогом по ставке 19%, если происходит до истечения пяти лет, считая от конца календарного года приобретения или строительства; продажа после этого срока не облагается налогом на доходы физических лиц и не требует декларации; форма — PIT-39, подаётся с 15 февраля по 30 апреля следующего года. Выручка, потраченная на собственные жилищные нужды владельца в течение трёх лет, может уменьшить налогооблагаемый доход по формуле, которую приводит страница. Поэтому владелец, который держит квартиру в Дубае менее пяти лет, и владелец, который держит её дольше, при общем правиле сталкиваются с разными польскими результатами, и в расчёте участвует также пересчёт дирхамов в злотые.

Россия: налоговые резиденты, форма 3-НДФЛ и зарубежные счета

На странице Федеральной налоговой службы для резидентов с иностранными доходами сказано, что российский налоговый резидент платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов из российских и зарубежных источников, самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог и подаёт форму 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; если международный договор устанавливает иные правила, применяется договор. Критерий резидентства в Налоговом кодексе — пребывание в России не менее 183 дней в соответствующем периоде. Страница Службы об обязанности подавать форму 3-НДФЛ называет в числе оснований для подачи доходы из источников за пределами России, арендный доход по договорам аренды и продажу недвижимости, которой владели менее минимального срока (как правило, пять лет, в отдельных случаях три). Для доходов 2025 г. срок подачи декларации был 30 апреля 2026 г., а срок уплаты — 15 июля 2026 г.

С 2025 г. ставки изменились. Страница Службы о пятиступенчатой прогрессивной шкале называет ставку 13% на годовой доход до 2,4 млн рублей, 15% от 2,4 до 5 млн, 18% от 5 до 20 млн, 20% от 20 до 50 млн и 22% свыше 50 млн, причём более высокая ставка применяется только к части выше каждого порога. На той же странице указана двухступенчатая шкала: 13% до 2,4 млн рублей и 15% сверх этой суммы для пассивных доходов, таких как дивиденды, банковские проценты, операции с ценными бумагами и доходы от продажи имущества.

Для дубайских владельцев важны ещё два российских момента. Во-первых, на странице Службы об отчётности по зарубежным счетам сказано, что физические лица, имеющие счета или вклады в банках за пределами России, обязаны подать уведомление в течение одного месяца после открытия или закрытия счёта и ежегодный отчёт о движении денежных средств, как правило, до 1 июня следующего года, с освобождением для резидентов, которые провели за пределами России более 183 дней в календарном году (часть 8 статьи 12 Федерального закона № 173-ФЗ). Дубайский владелец, который получает арендную плату на банковский счёт в ОАЭ, подпадает под правила о счетах независимо от того, что говорят правила об имуществе. Во-вторых, Служба сообщила, что новое соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения было подписано в Абу-Даби 17 февраля 2025 г. и ратифицировано федеральным законом; в его анонсе сказано, что оно охватывает доходы от движимого и недвижимого имущества и от его отчуждения и заменяет соглашение 2011 г., которое касалось доходов государственных инвестиционных фондов.

Что передаёт ОАЭ: обмен по Единому стандарту отчётности

Владельцы часто спрашивают, сообщает ли Дубай о их недвижимости налоговому органу родной страны. Официальные страницы отвечают на более узкий вопрос — о финансовых счетах. На странице Министерства финансов о FATCA и Едином стандарте отчётности (Common Reporting Standard, CRS) сказано, что отчитывающиеся финансовые учреждения в ОАЭ обязаны ежегодно собирать сведения о некоторых финансовых счетах и передавать их Министерству и что режим начал действовать в ОАЭ 1 января 2017 г. Среди указанных правовых оснований — Федеральный закон № 54 от 2018 г. о ратификации Конвенции о взаимной административной помощи по налоговым делам, Федеральный закон № 48 от 2018 г. о ратификации Многостороннего соглашения компетентных органов, Постановление Кабинета министров № 93 от 2021 г. и Постановление министра № 134 от 2021 г.

Принимающая сторона описывает, что именно поступает. В руководстве Налогового департамента Индии по Единому стандарту отчётности сказано, что Индия получает сведения о финансовых счетах своих резидентов за рубежом, которые могут включать имя, адрес и налоговый идентификационный номер владельца счёта, номер счёта и остаток, а также такие доходы, как проценты и дивиденды, и что департамент использует их, чтобы видеть мировой доход резидентов и выявлять незадекларированные зарубежные активы. Владелец, чья арендная плата поступает на банковский счёт в ОАЭ, поэтому попадает в данные о счетах, хотя реестр имущества — это другая запись, нежели реестр счетов.

Стандарт расширяется. Министерство финансов объявило 8 ноября 2025 г., что ОАЭ внедрят обновлённый Единый стандарт отчётности (CRS 2.0) с 1 января 2027 г., а первый обмен по нему состоится в 2028 г.; обновление распространяет отчётность на электронные деньги, цифровые валюты центральных банков и некоторые операции с криптоактивами. Владельцам, которые оплачивают недвижимость цифровыми активами, стоит прочитать гид по покупке недвижимости в Дубае за криптовалюту вместе с объявлением Министерства.

Календарь: налог на недвижимость в Дубае для иностранцев

Поскольку у каждой страны свой цикл, одна и та же квартира в Дубае порождает несколько отдельных дат. В таблице собраны те даты, которые называют официальные страницы. Дубайские позиции — это разовые или ежемесячные платежи, а все ежегодные даты относятся к системам страны проживания.

Документы, подтверждающие декларации в стране проживания

Хороший набор документов подходит для всех перечисленных систем, а значит, собирать его стоит заранее, потому что каждая из них задаёт одни и те же основные вопросы: что было оплачено, когда, в какой валюте, какой доход поступал и какой налог где уплачен. Список ниже составлен по тому, что запрашивают официальные формы, а не по юридической обязанности хранить какой-либо конкретный файл.

• Договор купли-продажи и квитанция о регистрации в DLD, которые фиксируют дату покупки, цену в дирхамах и уплаченный сбор.
• Свидетельство о праве собственности (title deed) или запись Oqood (временная регистрация сделки), пока объект находится на этапе строительства: они показывают юридического владельца и, при совместном владении, доли.
• Подтверждение обменного курса на каждую значимую дату: покупки, каждого поступления арендной платы и продажи. Индия называет курс покупки телеграфным переводом Государственного банка Индии; другие системы используют собственные официальные курсы.
• Договор аренды и его регистрация Ejari, выписки об арендной плате и подтверждение счёта, на который поступала арендная плата.
• Документы о расходах, которые допускает система страны проживания, такие как регистрационные сборы и комиссии агентов при покупке и продаже, с квитанциями.
• Банковские выписки по любому счёту в ОАЭ, на который поступает арендная плата, потому что отчётность по счетам и ежегодный отчёт о движении средств в России строятся на них.
• Любое письменное подтверждение налогового резидентства владельца за год, если его требует форма или орган.

Резидентство — вопрос, от которого зависит, какая система применяется, поэтому подсчёт дней в каждой стране и прочие критерии связи (центр интересов в Польше, проверки на 182 дня в Индии, проверки на 183 дня в Польше и России) стоит фиксировать каждый год. Статьи-спутники о доходности аренды в Дубае по районам объясняют валовую и чистую доходность, а налог страны проживания, описанный в этом гиде, — одна из статей, которая сдвигает чистый показатель.

Вид на жительство, Golden Visa и налоговое резидентство — разные вопросы

Покупка недвижимости и наличие визы резидента ОАЭ — это отдельные вопросы по отношению к налоговому резидентству на родине. Наш гид по золотой визе ОАЭ (Golden Visa) называет условие по недвижимости так: один или несколько объектов на общую сумму не менее AED 2 000 000 ($544 588), а остальные условия устанавливают официальные органы. Виза — это разрешение жить в ОАЭ; является ли человек налоговым резидентом страны своего проживания, ОАЭ или обеих, определяется критериями, которые применяет каждая страна, чаще всего подсчётом дней или местом центра интересов, а соглашения решают случаи, когда на человека претендуют две страны. Гид по золотой визе ОАЭ (Golden Visa) подробнее освещает вопрос резидентства.

Правила, которые важны для иностранного владельца, поэтому могут измениться при переезде, смене работы или изменении времени, проведённого за границей, даже если дубайская недвижимость остаётся прежней. На британской странице об иностранном доходе сказано, что лица, не являющиеся резидентами Великобритании, не платят с него британский налог; деловой портал Польши сообщает, что человек, переставший быть польским налоговым резидентом, больше не декларирует там иностранный доход; индийское руководство ограничивает Schedule FA резидентами. Страницы стран ОАЭ и Дубая перечисляют объекты и зоны владения, а профили застройщиков, такие как Emaar Properties и Ellington Properties, описывают проекты для читателей, сравнивающих варианты до того, как они выяснят свою налоговую позицию.

Часто задаваемые вопросы

Существует ли ежегодный налог на недвижимость в Дубае для иностранцев?

Ежегодный налог на владение с собственников не взимается. Платежи, связанные с объектом, — это регистрационный сбор DLD при покупке (4% стоимости продажи по Постановлению Исполнительного совета № 30 от 2013 г.), жилищный сбор 5%, который арендаторы платят с арендной платы, и НДС в случаях, перечисленных в руководстве FTA. Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев в стране проживания всё же может применяться по домашним правилам.

Облагается ли арендный доход от квартиры в Дубае налогом в ОАЭ?

Для физического лица без лицензии FTA указывает, что доход от инвестиций в недвижимость исключён из корпоративного налога независимо от количества объектов и размера арендной платы. Лицензия это меняет: FTA приводит пример лицензированной деятельности по аренде курортного жилья. Компания, которой принадлежит квартира, — другой налогоплательщик и подпадает под корпоративный налог по ставке 0% до AED 375 000 и 9% сверх этой суммы.

Взимает ли Дубай налог на прирост капитала, когда иностранный владелец продаёт объект?

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а руководство FTA исключает доход физического лица от инвестиций в недвижимость, в том числе от продажи, из корпоративного налога, если лицензия не задействована. Продажа сопровождается регистрационным сбором DLD, который делится поровну, если стороны не договорились иначе. Страна проживания может облагать прибыль налогом: GOV.UK сообщает, что налог на прирост капитала может причитаться, даже если актив находится за границей.

Что такое жилищный сбор 5% и кто его платит?

Это жилищный сбор Муниципалитета Дубая: правительственный портал ОАЭ сообщает, что арендаторы платят его в размере 5% годовой арендной платы, добавляемым к ежемесячному счёту за электричество и воду. При годовой арендной плате AED 90 000 ($24 506) он составляет AED 4 500 ($1 225) в год. Он не входит в налог на недвижимость в Дубае для иностранцев, владеющих правом собственности, потому что его платит арендатор.

Применяется ли НДС, когда иностранец покупает квартиру в Дубае?

В руководстве FTA по НДС в сфере недвижимости сказано, что первая поставка нового жилого здания в течение трёх лет после завершения строительства облагается по нулевой ставке, а последующие поставки жилья освобождены от налога, поэтому в этих случаях НДС к цене жилой квартиры не добавляется. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 5%, а недвижимость в обозначенной зоне находится вне сферы действия НДС в ОАЭ.

Должен ли иностранный владелец декларировать дубайскую недвижимость на родине, если в ОАЭ налог не платился?

Налог на недвижимость в Дубае для иностранцев по этому вопросу решается в стране проживания. Индийский резидент указывает зарубежное недвижимое имущество в Schedule FA, а иностранный доход — в Schedule FSI; польский налоговый резидент указывает иностранный доход в приложении PIT/ZG; российский налоговый резидент подаёт форму 3-НДФЛ с доходами из зарубежных источников и арендной платой; резидент Великобритании указывает зарубежный арендный доход в Self Assessment. Нерезидент этих стран по официальным формулировкам под эти обязанности не подпадает.

Передаёт ли ОАЭ сведения о владельцах налоговому органу их родной страны?

Министерство финансов сообщает, что финансовые учреждения ОАЭ передают сведения о некоторых финансовых счетах по Единому стандарту отчётности, который начал действовать в ОАЭ 1 января 2017 г. На страницах описаны данные о счетах, а не реестр имущества. Департамент Индии описывает получение сведений о счетах, остатках и доходах по таким отчётам. CRS 2.0 начинает действовать 1 января 2027 г., первый обмен — в 2028 г.

Меняет ли золотая виза ОАЭ (Golden Visa) налоговое положение на родине?

Виза — это разрешение на проживание, и сама по себе она не определяет налоговое резидентство на родине. Налоговое резидентство на родине определяется собственными критериями каждой страны, такими как 182 дня в Индии, 183 дня в Польше и России или правила резидентства Великобритании. Условие Golden Visa по недвижимости в нашем гиде — один или несколько объектов на общую сумму не менее AED 2 000 000 ($544 588).

Меняет ли покупка через компанию налогообложение?

Она меняет налогоплательщика. Исключение FTA для дохода от инвестиций в недвижимость написано для физических лиц, поэтому компания, которая сдаёт дубайскую недвижимость, подпадает под правила корпоративного налога. Системы страны проживания добавляют собственные правила для иностранных компаний и холдингов; например, Schedule FA в Индии охватывает и финансовые интересы в организациях за пределами Индии. Поэтому налог на недвижимость в Дубае для иностранцев требует прежде всего определить структуру владения.

Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники: сборник законодательства DLD (Постановление Исполнительного совета № 30 от 2013 г.), регистрация первичной продажи в DLD, вопросы и ответы DLD, правительственный портал ОАЭ: аренда, услуги Муниципалитета Дубая, руководство FTA по инвестициям в недвижимость, руководство FTA по НДС в сфере недвижимости, корпоративный налог ОАЭ, Министерство финансов: CRS 2.0, GOV.UK: налог на прирост капитала, Индия: вопросы и ответы для нерезидентов, Индия: долгосрочный прирост капитала, Россия: доходы резидентов и официальные страницы, на которые даны ссылки в тексте.