Сдача недвижимости в аренду в Дубае: руководство для арендодателя 2026

Сдача недвижимости в аренду в Дубае: руководство для арендодателя 2026

Сдача недвижимости в аренду в Дубае регулируется коротким перечнем актов: Закон № 26 от 2007 г. с изменениями, внесёнными Законом № 33 от 2008 г. (закон об отношениях арендодателей и арендаторов), Указ № 43 от 2013 г. (диапазоны повышения арендной платы), система регистрации Ejari, которую ведёт Земельный департамент Дубая (DLD), а для краткосрочной аренды — система разрешений Департамента экономики и туризма Дубая (Dubai Department of Economy and Tourism, DET). В этом руководстве изложено, что каждый из этих актов требует от арендодателя, с размерами сборов, сроками уведомлений и разобранными расчётами, по состоянию на 26 октября 2026 года.

Всякий, кого интересует сдача недвижимости в аренду в Дубае, найдёт здесь этапы и стоимость регистрации, принцип работы индекса аренды DLD и калькулятора повышения арендной платы, правила уведомлений и выселения, перечень расходов арендодателя, разрешение, которое требуется для краткосрочной аренды, и порядок применения налоговых правил к арендному доходу. Цены указаны в дирхамах, в скобках приведены доллары США по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар. Если цифра — это расчёт, а не опубликованная величина, в тексте об этом сказано. Правила различаются в зависимости от лица и договора, а арабский текст каждого закона имеет приоритет над его переводом на английский язык.

Сдача недвижимости в аренду в Дубае: ключевые факты

Правовая база для арендодателей

Базовый текст — Закон № 26 от 2007 г. «О регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай», изданный 26 ноября 2007 года. Закон № 33 от 2008 г., изданный 1 декабря 2008 года, заменил одиннадцать его статей (статьи 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 и 36), в том числе основания для выселения и обязанность регистрации. Там, где два текста расходятся, применяется изменённая редакция, поэтому в этом руководстве статьи 25 и 26 приводятся в редакции 2008 года, а остальные статьи — в редакции 2007 года. DLD публикует оба текста в своём Tenancy Guide, а портал законодательства Дубая (Dubai Legislation Portal) публикует поправку 2008 года.

Картину дополняют ещё три акта. Указ № 43 от 2013 г., изданный 18 декабря 2013 года, устанавливает максимальное повышение арендной платы при продлении договора. Он распространяется на частных и государственных арендодателей по всему Дубаю, включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как Международный финансовый центр Дубая (Dubai International Financial Centre). Указ № 26 от 2013 г. создал Центр по рассмотрению арендных споров (Rental Disputes Centre, RDC) — орган, который рассматривает иски арендодателей и арендаторов. А DLD ведёт Ejari — онлайн-систему, в которой фиксируются договоры аренды, и в январе 2025 года запустил Smart Rental Index.

Закон использует широкое определение понятия «арендодатель»: это лицо, имеющее по закону или по соглашению право распоряжаться недвижимостью; сюда относятся новый собственник, приобретший сданный в аренду объект, агент или законный представитель собственника, а также арендатор, которому разрешена субаренда. «Уведомление» должно быть письменным и может направляться через нотариуса, заказным письмом, нарочно или иным электронным способом, одобренным законом, хотя статьи о выселении сужают этот перечень до нотариуса и заказного письма. Иными словами, форма уведомления приобретает особое значение именно тогда, когда речь идёт о выселении: здесь допустимых способов вручения меньше, чем в общем определении.

Перед сдачей: право собственности, способ управления и документы

Арендодателю необходимо право собственности на объект. Для объекта на правах фрихолд это свидетельство о праве собственности (title deed), выданное DLD; для объекта на этапе строительства (off-plan) ситуация иная, поскольку до передачи покупатель не владеет готовым объектом, который можно сдавать. Наши руководства о фригольде и лизхолде в Дубае и о передаче объекта и устранении недочётов (snagging) описывают этапы оформления права и завершения строительства, которые предшествуют первому договору аренды.

Tenancy Guide от DLD описывает три способа управления сдаваемым объектом. Первый — путь «собственник-управляющий»: физическое лицо, которое управляет только принадлежащей лично ему недвижимостью, регистрируется как пользователь Ejari с копией паспорта и копией свидетельства о праве собственности (title deed); торговая лицензия не нужна. Второй — управляющая компания, имеющая лицензию Департамента экономического развития, которая действует на основании договора управления, подписанного с собственником. Третий — представитель собственника, действующий по доверенности, например в интересах совладельцев или наследников.

Договор управления сам регистрируется в Ejari. Согласно странице услуги DLD, регистрация бесплатна, занимает около 10 минут онлайн, требует копии подписанного договора между собственником и компанией и может подаваться только компанией, имеющей лицензию на вид деятельности в сфере недвижимости, связанный с арендой. В Tenancy Guide сказано, что в договоре должны быть указаны стороны, объект, обязанности каждой стороны, вознаграждение управляющего и срок договора. Само вознаграждение — коммерческое условие между собственником и управляющим; закон не устанавливает для него никакой суммы.

Среди наших объектов есть готовые меблированные квартиры такого рода, которые сдаются вскоре после перехода права собственности. Например, объект Celestia в Dubai South описан как готовые квартиры от студий до двух спален площадью от 539 до 733 кв. футов, сданные в 2019 году, с ценами от AED 695 000 ($189 244) по данным страницы нашего объекта; профиль застройщика размещён на нашей странице DAMAC Properties. Такой объект можно сдавать без отдельного этапа отделки, но те же шаги регистрации действуют для него так же, как для любого другого объекта.

Типы арендаторов и что нужно собрать

Арендатором может быть физическое или юридическое лицо. Для физического лица руководство DLD называет паспорт, вид на жительство и сроки их действия; для компании — торговую лицензию с её номером и сроком действия. Страница услуги DLD также указывает, что при подаче заявки на Ejari через центр доверенных услуг нужен Emirates ID заявителя, а при подаче через приложение — копия единого договора аренды. Единый договор содержит арабские положения и условия, которые обязательны; дополнительные условия можно добавлять в объёме до 4 000 символов, как сказано в разделе вопросов и ответов (FAQ) DLD.

Сдача недвижимости в аренду в Дубае и регистрация Ejari: этапы и стоимость

Ejari — это электронный реестр договоров аренды, разработанный RERA. Tenancy Guide от DLD называет регистрацию через Ejari обязательной. DEWA, управление электро- и водоснабжения, связывает активацию счёта с регистрацией: по данным правительственного портала u.ae, DEWA направляет приветственное письмо с номером счёта и данными о депозите после выдачи Ejari.

DLD описывает два пути. Через центр доверенных услуг в сфере недвижимости (Real Estate Service Trustee Centre) или через управляющую компанию, если она управляет объектом, заявитель приходит в центр, подаёт оригинал единого договора аренды и Emirates ID, сотрудник проверяет и одобряет заявку, оплачиваются сборы и выдаётся сертификат регистрации электронного договора (e-Contract Registration Certificate). Время оказания услуги в центре доверенных услуг DLD определяет в 25 минут, не считая ожидания. Через систему Ejari или приложение Dubai REST заявитель входит в систему, выбирает услугу, вводит данные и загружает договор, оплачивает, ждёт одобрения и получает сертификат по электронной почте.

Итог для приложения сходится арифметически: 100 + 10 + 10 + 55 + 2,75 = 177,75. Статьи сбора в центре доверенных услуг в сумме дают AED 215 без НДС; DLD называет итог AED 220 и не показывает сумму НДС отдельно; иными словами, разница между суммой строк и объявленным итогом в источнике не расшифровывается. Расторжение (отмена) бесплатно через приложение или онлайн-систему и стоит AED 40 ($10,89) — сбор сервисного партнёра — плюс НДС в центре доверенных услуг, согласно странице услуги DLD по отмене договора аренды, которая относится к договору с истёкшим сроком в освобождённом объекте.

Закон возлагает обязанность регистрации на арендодателя, а FAQ DLD отмечает, что договоры прошлых лет должны быть зарегистрированы до того, как можно зарегистрировать договор текущего года. Поскольку система привязана к объекту, арендодатель, который продлевает договор каждый год, регистрирует каждое продление, а если арендатор съезжает, прежний договор нужно аннулировать, прежде чем можно будет внести договор нового арендатора. Среди обязательств арендодателя Tenancy Guide называет то, что он не будет выдавать более одного договора на один и тот же объект и что платежи вносятся на имя собственника (или лицензированной компании по аренде), а не третьего лица.

Арендная плата, способ оплаты и обеспечительный депозит

Статья 4 закона в редакции 2008 года требует, чтобы договор описывал объект, цель аренды, её срок, арендную плату и способ платежа, а также имя собственника, если арендодатель им не является. Статья 9 требует, чтобы арендная плата была определена; если она не определена, суд устанавливает её по аналогичной недвижимости, применяя критерии повышения RERA и среднюю арендную плату в районе. Статья 12 предусматривает, что арендатор платит в даты, которые согласовали стороны. Поэтому количество чеков или банковских переводов, которые запрашивает арендодатель, — это условие договора, а не установленная законом величина, и закон его не определяет.

По статье 11, если не согласовано иное, арендная плата покрывает пользование такими удобствами, как бассейны, тренажёрные залы и парковки. По статье 22, если в договоре не сказано иное, арендатор оплачивает сборы и налоги, которые государственные органы взимают за пользование недвижимостью. В FAQ DLD сказано, что арендаторы платят муниципальный сбор в размере 5% годовой арендной платы, который показывается отдельной строкой в счёте DEWA и отличается от НДС; таким образом, при годовой арендной плате AED 60 000 ($16 338) муниципальный сбор в 5% составит AED 3 000 ($817) — это расчёт по ставке из FAQ.

Обеспечительный депозит

Статья 20 позволяет арендодателю при заключении договора получить обеспечительный депозит «для обеспечения содержания недвижимости» к моменту истечения срока при условии, что он вернёт депозит или его остаток по окончании аренды. Статья не устанавливает процента; сумма — это условие договора. Иными словами, закон лишь разрешает взять депозит и обязывает вернуть его, а размер депозита и порядок возможных удержаний остаются предметом соглашения сторон. По окончании аренды арендатор возвращает объект в том состоянии, в котором он его получил, за исключением обычного износа или повреждений, не зависящих от арендатора (статья 21), а спор передаётся в суд. FAQ DLD добавляет, что комплексная уборка и покраска внутренних стен при выезде, как правило, относятся к ответственности собственника. Когда объект переходит к другому владельцу, тот же FAQ говорит, что новый собственник становится арендодателем, соблюдает условия аренды и не может увеличить обеспечительный депозит.

Сборы за продление

В заявлении, опубликованном 26 февраля 2020 года, RDC указал, что арендодатели и их представители не вправе требовать сборы при продлении аренды и что условие, создающее такие сборы, не допускается. Заявление не ссылалось на норму закона и описывало запрет как вопрос, который предстоит уточнить в новом законе об аренде; DLD хранит это заявление в своём архиве новостей.

Индекс аренды RERA и калькулятор повышения арендной платы

Указ 43 от 2013 г. ограничивает то, на сколько арендодатель может повысить арендную плату при продлении. Предел измеряется относительно средней арендной стоимости аналогичных объектов, которую статья 3 указа берёт из индекса аренды эмирата Дубай (Rent Index of the Emirate of Dubai), утверждённого RERA. Разрыв между текущей арендной платой и этим средним значением определяет диапазон: чем ниже арендная плата относительно среднего, тем больше допустимое повышение, а арендная плата в пределах 10% от среднего не допускает никакого повышения.

Диапазоны взяты из статьи 1 указа; примеры в третьем столбце — это расчёты, построенные на условном среднем значении индекса AED 100 000, а не данные индекса по какому-либо зданию. В указе говорится о максимальном проценте «от арендной платы единицы недвижимости», поэтому повышение применяется к текущей арендной плате, а не к среднему значению индекса. Иными словами, прежде всего нужно знать текущую арендную плату, зафиксированную в действующем договоре, и только затем сравнивать её со средним значением индекса.

Как выполнить расчёт

Метод состоит из трёх шагов. Сначала нужно найти среднее значение индекса для объекта. Затем вычислить разрыв как (среднее значение индекса минус текущая арендная плата), делённое на среднее значение индекса. Наконец, определить диапазон по таблице и умножить текущую арендную плату на процент этого диапазона. Tenancy Guide от DLD показывает один разобранный случай: среднее значение индекса AED 80 000 ($21 784) и текущая арендная плата AED 60 000 ($16 338) дают разрыв (80 000 – 60 000) / 80 000 = 25%. Это попадает в диапазон от 21% до 30%, поэтому повышение составляет 10% от 60 000, то есть AED 6 000 ($1 634), а арендная плата после повышения — AED 66 000 ($17 971).

Второй случай показывает нулевой диапазон. При среднем значении индекса AED 100 000 и текущей арендной плате AED 90 000 ($24 506) разрыв составляет 10%, то есть входит в категорию «до 10% ниже», и никакое повышение при продлении не допускается. Это именно максимумы: арендодатель вправе назначить меньше, а стороны могут и договориться о снижении, поскольку статья 13 позволяет им пересматривать арендную плату, «будь то в сторону увеличения или уменьшения».

Калькулятор и Smart Rental Index

DLD предлагает этот расчёт как электронную услугу. Для жилого объекта в форме запрашиваются дата окончания договора, тип недвижимости, способ идентификации объекта (номер помещения в DEWA, номер договора Ejari либо район и здание), число спален и текущая годовая арендная плата. На странице DLD сказано, что результат выдаётся немедленно, а услугой можно пользоваться через сайт DLD, приложение Dubai REST и приложение DubaiNow. В Tenancy Guide отмечено, что индекс регулярно обновляется, а FAQ DLD описывает индекс аренды как ориентировочный, значимый прежде всего тогда, когда стороны расходятся в оценке повышения при продлении, при этом размеры повышения колеблются от 0% до 20%.

2 января 2025 года DLD запустил Smart Rental Index 2025. Как следует из объявления DLD, он сочетает искусственный интеллект с системой классификации зданий, которая оценивает каждое здание по техническим и конструктивным характеристикам, качеству отделки и содержания, расположению, а также по услугам и инфраструктуре, таким как обслуживание, чистота и управление парковкой. Он охватывает все жилые районы Дубая, включая ключевые районы, особые зоны развития и свободные зоны, а DLD сообщил, что коммерческий и промышленный индексы последуют позже. На том же мероприятии DLD сообщил, что число зарегистрированных договоров аренды в 2024 году превысило 900 000, что на 8% больше, чем годом ранее.

Арендодатель, которому нужна официальная оценка, например для обоснования в споре, может подать заявку на сертификат оценки арендной платы. На странице услуги DLD указан сбор AED 2 000 ($545) за объект, но не более AED 10 000 ($2 723), плюс сбор знаний AED 10 и инновационный сбор AED 10, срок обработки — семь рабочих дней, а также требование приложить судебное решение или судебное постановление для проведения оценки. Наше руководство о доходности аренды в Дубае по районам объясняет, как заявленные и зарегистрированные арендные ставки используются в расчётах доходности; здесь они не повторяются.

Продление, уведомление и прекращение аренды

Если срок аренды истёк, а арендатор остаётся без возражений арендодателя, статья 6 предусматривает, что договор продлевается на тот же срок или на один год — в зависимости от того, какой короче, — на тех же условиях. Действующий договор аренды не может быть прекращён одной стороной в течение срока; он заканчивается по взаимному согласию или по основаниям, которые перечисляет закон (статья 7). FAQ DLD указывает то же правило для жилых договоров и добавляет, что коммерческие договоры можно расторгнуть до истечения срока только в особых случаях, таких как истечение срока, аннулирование торговой лицензии, переезд, приостановка лицензии или постановление RDC.

Чтобы изменить условия или арендную плату при продлении, любая из сторон должна направить уведомление не менее чем за 90 дней до истечения договора, если стороны не согласовали иной срок (статья 14 в редакции 2008 года). Если они не могут договориться, статья 13 позволяет суду определить справедливую арендную плату по критериям статьи 9. FAQ DLD резюмирует это как уведомление за три месяца о повышении и определение арендной платы комитетом при отсутствии согласия. Поэтому арендодатель, который хочет повысить арендную плату, проверяет калькулятор, вычисляет максимум и направляет уведомление до наступления 90-дневной отметки; наше руководство о покупке недвижимости в Дубае: сборы и расходы перечисляет затраты на приобретение, которые предшествуют этому этапу.

Аренда не прекращается со смертью арендодателя или арендатора; статья 27 продолжает её с наследниками, хотя наследники арендатора могут прекратить её с уведомлением за 30 дней или по истечении срока — в зависимости от того, что наступит раньше. Статья 28 предусматривает, что переход права собственности не затрагивает права арендатора оставаться по договору аренды с фиксированным сроком, подписанному с прежним собственником. О положении наследников иностранного собственника см. наше руководство о наследовании для иностранных собственников недвижимости в Дубае.

Основания для выселения и уведомление за 12 месяцев

Статья 25 закона в редакции 2008 года перечисляет единственные случаи, в которых арендодатель может требовать выселения. Они делятся на две группы: основания, применимые в течение срока, и основания, применимые только по истечении договора. Арендодатель вручает уведомление через нотариуса или заказным письмом. Иначе говоря, арендодатель не может выселить арендатора по произвольной причине: каждое основание должно быть названо в законе, а уведомление вручено в предусмотренной форме.

Статья 26 связывает с основанием «личное пользование» определённое последствие. Если суд присуждает владение собственнику или его родственнику первой степени для собственного пользования, собственник не вправе сдавать объект третьему лицу как минимум два года с момента вступления во владение в случае жилой недвижимости (три года — для нежилой), если только суд не установит более короткий срок; иначе арендатор может просить суд о справедливой компенсации. Статья 29 даёт арендатору преимущественное право вернуться после сноса и перестройки или ремонта, причём арендная плата определяется по статье 9; арендатор должен воспользоваться им в течение 30 дней с даты уведомления арендодателя.

Два дополнительных положения защищают проживающего, пока дело рассматривается. Статья 31 предусматривает, что иск о выселении не освобождает арендатора от уплаты арендной платы в ходе дела. Статья 34 предусматривает, что арендодатель не может отключать от объекта коммунальные услуги или нарушать пользование им арендатором, а арендатор может обратиться в полицию или потребовать возмещения ущерба в суде. FAQ DLD добавляет, что собственник не вправе отключать электричество, воду или другие коммуникации.

Если арендатор отказывается принять арендную плату, FAQ DLD описывает путь арендатора: уведомить арендодателя о платеже, а затем внести арендную плату через депозитное дело в RDC, после чего арендодатель должен подождать 30 дней, прежде чем подавать иск о выселении. Это одна из причин, по которой арендодатели хранят платёжные документы, привязанные к зарегистрированному договору, чтобы в случае спора можно было показать, кто, когда и сколько заплатил.

Обязанности арендодателя и перечень расходов

Обязанности арендодателя изложены в статьях с 15 по 18. Он должен передать объект в надлежащем состоянии, чтобы арендатор мог пользоваться им так, как указано в договоре (статья 15). Если стороны не договорились об ином, он отвечает за содержание и за устранение дефектов или повреждений, влияющих на предусмотренное использование арендатором (статья 16), и несёт ответственность за дефекты или износ, не вызванные арендатором (статья 17). Он должен предоставить арендатору согласования, необходимые официальным органам, для отделочных работ, не затрагивающих конструкцию (статья 18). Арендатор, со своей стороны, не вправе изменять объект или проводить содержание и восстановление без разрешения арендодателя и необходимых лицензий (статья 19), не вправе по окончании снимать улучшения арендованного имущества, если не согласовано иное (статья 23), и не вправе уступать права или сдавать в субаренду без письменного согласия (статья 24).

Расходная часть зависит от договора. В таблице ниже перечислены статьи, с которыми сталкивается арендодатель, с цифрой из названного источника и с указанием, кто несёт расход по умолчанию. Статьи без официального сбора показаны как условия договора, без суммы. Иными словами, значительная часть расходов определяется не законом, а договором между сторонами.

Что касается кондиционирования, FAQ DLD указывает, что арендаторы могут вносить плату за кондиционирование там, где объекты не оснащены индивидуальными счётчиками, а счёт за объекты и их обслуживание зависит от соглашения между собственником и арендатором. Таково положение с платой за центральное или районное охлаждение («чиллер»): в договоре следует указать, кто оплачивает охлаждение и кто — подключение или обслуживание. Счёт арендатора в DEWA открывается после выдачи Ejari, поэтому порядок шагов имеет значение: сначала сертификат Ejari, затем счёт за коммунальные услуги.

Расходы на владение объектом до его сдачи, включая регистрационные сборы и комиссию агента при покупке, рассмотрены в нашем руководстве о покупке недвижимости в Дубае: сборы и расходы, а общее положение о владении — в нашем руководстве по налогу на недвижимость в Дубае.

Управляющие компании, офисы по аренде и представители

Арендодатель, который живёт за рубежом, может сдавать через управляющего недвижимостью. Tenancy Guide от DLD описывает лицензируемые виды деятельности: аренда и управление недвижимостью от имени третьих лиц (найм у собственников и повторная сдача арендаторам), аренда и управление частной недвижимостью (только собственной недвижимостью владельца и его родственников) и административный надзор за недвижимостью, когда управляющий действует по договору управления, в котором собственник определяет предоставляемые полномочия. В нём сказано, что при деятельности по надзору платежи вносятся только на имя собственника недвижимости, тогда как компания, которая сдаёт от своего имени, может принимать платежи на своё имя.

Перед подписанием собственник может сверить договор управления с собственным описанием DLD того, что он должен охватывать: ответственность и обязанности каждой стороны, услуги арендаторам, оформление и регистрация договоров аренды, юридическое сопровождение, сбор арендной платы, обслуживание и другие обязанности. DLD описывает регистрацию договора как то, что позволяет компании видеть зарегистрированный объект и выполнять разрешённые операции, включая регистрацию арендаторов, продления и выселение в период действия договора. Компания должна иметь лицензию и постоянный адрес офиса, согласно Tenancy Guide. Иными словами, объём полномочий управляющего определяется договором управления, а не самим законом, поэтому собственнику важно прочитать этот договор внимательно.

Если агент действует по доверенности, страница услуги DLD требует указывать номер доверенности, если она выдана в Дубае, и прикладывать её, если она выдана в другом эмирате. Поэтому собственник, который живёт за рубежом и подписывает единый договор через представителя, должен хранить номер доверенности вместе с записями Ejari.

Сдача недвижимости в аренду в Дубае посуточно: разрешение DET и сборы

Сдача объекта на ночь или на неделю — это иной режим, чем 12-месячный договор аренды. В Дубае краткосрочная аренда квартир и вилл осуществляется через систему DET Holiday Homes, и каждый объект до размещения объявления должен иметь собственное разрешение. Этот раздел опирается на руководство Gulf News по разрешению (страница обновлена 14 октября 2025 г.) и разъяснение Khaleej Times от 9 ноября 2024 года, каждое из которых указано ниже как источник.

По данным Gulf News, подавать заявку могут компании или учреждения и отдельные собственники, однако разрешения не выдаются на гостиничные номера или гостиничные апартаменты, а также на объекты, договор купли-продажи (SPA) которых запрещает краткосрочную аренду. Квартира должна быть классифицирована в свидетельстве о праве собственности (title deed) как «Residential», тогда как вилла или дом в закрытом комплексе могут быть «Residential» или «Commercial». В перечне документов указаны свидетельство о праве собственности (title deed) или одобренный DLD договор купли-продажи (SPA), справка об отсутствии возражений застройщика (no-objection certificate) при необходимости, паспорт или Emirates ID арендодателя, торговая лицензия для компании, письмо об управлении недвижимостью и последний счёт DEWA. Khaleej Times добавляет, что арендатору, который сдаёт объект дальше как holiday home, нужен договор аренды с условием о субаренде и справка об отсутствии возражений арендодателя.

Gulf News сообщает, что разрешение действует от трёх до двенадцати месяцев, что сборы одинаковы независимо от срока, что сборы оплачиваются онлайн через портал Holiday Homes, что собственнику нужна комплексная страховка у страховщика с лицензией Дубая, покрывающая ущерб или травмы гостей, и что к инспекции объект должен быть свободен. Khaleej Times указывает, что сдаваться должен весь объект, а не отдельная комната, и что собственники платят туристический дирхам (Tourism Dirham) в размере AED 15 ($4,08) за комнату за ночь для категории Deluxe и AED 10 ($2,72) для категории Standard, независимо от числа гостей. В порядке расчёта: сдача объекта Standard с одной спальней на 20 ночей влечёт туристический дирхам 20 x AED 10 = AED 200 ($54).

21 мая 2026 года Медиаофис Дубая (Dubai Media Office) объявил о втором пакете стимулов, включающем освобождение от сборов за разрешения и лицензии на holiday home для заведений, зарегистрированных в DET. В объявлении сказано, что инициативы пакета действуют от трёх до 12 месяцев, причём каждая организация объявляет собственные сроки, поэтому приведённая выше схема сборов — стандартная. Иными словами, разрешение выдаётся на конкретный объект, а не на собственника в целом, и сборы считаются отдельно по каждому объекту.

Долгосрочная аренда и посуточная аренда: сравнение

Последняя строка сравнивает налоговое положение, которое объясняет следующий раздел. Сдача недвижимости в аренду в Дубае на краткосрочной основе также поднимает вопрос права собственности: разрешение на holiday home привязано к объекту и его классификации, поэтому покупатель, который намерен идти этим путём, до покупки читает договор купли-продажи (SPA) и классификацию в свидетельстве о праве собственности (title deed). Наше руководство о рынке недвижимости Дубая описывает обе модели аренды рядом.

Налоговые вопросы для арендодателей: сдача недвижимости в аренду в Дубае

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с физических лиц, что соответствует и нашей позиции в руководстве о налоге на недвижимость в Дубае. Два федеральных налога всё же могут затрагивать арендный доход, и Федеральная налоговая служба (FTA) описывает оба.

НДС. Согласно FAQ FTA о недвижимости, поставки жилой недвижимости, как правило, освобождены от НДС, аренда коммерческой недвижимости облагается по стандартной ставке 5%, а первая поставка жилой недвижимости, путём продажи или аренды, в течение трёх лет после завершения строительства облагается по нулевой ставке. Последующая аренда освобождена. Руководство FTA по НДС в сфере недвижимости определяет жилое здание как здание, не используемое как гостиница, мотель или заведение типа «постель и завтрак» либо как апартаменты с обслуживанием, где предоставляются услуги сверх проживания; оно также описывает предоставление, аренду и сдачу спальных мест в гостинице или аналогичном заведении как поставку услуг. Относится ли конкретная деятельность по holiday home к одной или другой стороне этой границы — вопрос её фактических обстоятельств. Иначе говоря, налоговое положение зависит от того, какая именно деятельность ведётся с объектом.

Корпоративный налог. Руководство FTA от октября 2024 года по инвестициям в недвижимость для физических лиц разъясняет, что физическое лицо облагается корпоративным налогом с оборота от предпринимательской деятельности только свыше AED 1 млн за календарный год и что доход от инвестиций в недвижимость исключается из этого делового дохода, если он не получается и не обязан получаться на основании лицензии. В руководстве сказано, что разрешение DET, позволяющее лицу сдавать holiday home, является значимой лицензией, поэтому доход от holiday home выходит за пределы исключения, тогда как регистрация Ejari — это административная запись, а не лицензия. В его разобранных примерах владелец, который сдаёт часть квартир как holiday home по разрешениям, а другую часть арендаторам по зарегистрированным договорам аренды, рассматривается как имеющий налогооблагаемый деловой доход от первой группы и исключаемый доход от инвестиций в недвижимость от второй. Родственная статья о налогах на недвижимость в Дубае для иностранных собственников подробнее рассматривает точку зрения иностранного собственника.

Поскольку положение зависит от того, задействована ли лицензия, и от оборота, собственник нескольких объектов проверяет каждый объект отдельно. Налоговые правила отделены от условия золотой визы ОАЭ (Golden Visa), которое, как в нашем руководстве по золотой визе Дубая (Golden Visa), касается владения одним или несколькими объектами стоимостью не менее AED 2 000 000 и является отдельным вопросом по отношению к правилам аренды в этом руководстве.

Споры по аренде и Центр по рассмотрению арендных споров

Споры между арендодателями и арендаторами о выселении, продлении, арендной плате или расторжении рассматриваются в Центре по рассмотрению арендных споров (RDC). FAQ DLD перечисляет несколько статей сборов, которые могут возникнуть по делу: осмотр недвижимости судебным приставом RDC стоит 2,5% годовой арендной платы, секвестр стоит AED 20 авансом, а затем, после одобрения судьи, 2,5% стоимости аренды, но не более AED 3 000 ($817), а заявление о пересмотре стоит AED 500 ($136). Сборы можно оплатить электронно картой, через Noqodi или Al Ansari Exchange. Иными словами, расходы на судебное разбирательство зависят от размера арендной платы и от вида иска, поэтому их удобно оценить заранее.

По данным Gulf News от 28 января 2026 года, описывающим услугу примирения и мирового урегулирования RDC, судебный сбор составляет 3,5% годовой арендной платы или стоимости аренды по искам о выселении, продлении, арендной плате, расторжении или возврате помещений, минимум AED 500 ($136) и максимум AED 20 000 ($5 446); денежные требования облагаются 3,5% от заявленной суммы, в пределах от AED 500 до AED 15 000 ($4 084). Gulf News приводит AED 25 ($6,81) за регистрацию доверенности, AED 100 ($27,23) за вручение документов, сбор знаний AED 10 и инновационный сбор AED 10, а также AED 130 ($35,40) плюс НДС, если иск подаётся через центр доверенных услуг. Половина судебного сбора возвращается, если дело завершается примирением. В порядке расчёта: при годовой арендной плате AED 60 000 получается 3,5% = AED 2 100 ($572) судебных сборов; при годовой арендной плате AED 600 000 ($163 376) получилось бы AED 21 000, что предел AED 20 000 сокращает.

В документы для иска о выселении входят последний договор аренды Ejari, Emirates ID или торговая лицензия, банковское письмо с IBAN истца и нотариально заверенное уведомление с доказательством вручения. Gulf News добавляет, что документы должны быть на арабском языке или иметь юридически заверенный перевод и что бумажные копии не принимаются. Необходимость нотариально заверенного уведомления объясняет, почему правила уведомлений из таблицы оснований для выселения важны на практике: уведомление, врученное в неверной форме, может стать причиной отказа в иске.

Последовательность действий арендодателя шаг за шагом

1. Подтвердите право собственности и, для виллы или квартиры, классификацию объекта в свидетельстве о праве собственности (title deed). Для краткосрочной аренды также проверьте договор купли-продажи (SPA) на наличие запрета краткосрочной аренды.
2. Решите, кто управляет: сам собственник, лицензированная управляющая компания по зарегистрированному договору управления или представитель по доверенности.
3. Согласуйте условия договора: срок, арендную плату, число платежей и способ оплаты, обеспечительный депозит, кто оплачивает охлаждение и сервисные статьи, а также арабские положения единого договора.
4. Зарегистрируйте договор в Ejari (AED 177,75 или AED 220) и сохраните сертификат; счёт арендатора в DEWA открывается на его основании.
5. Отметьте дату окончания и поставьте напоминание за 90 дней до неё — это последний день для уведомления об изменении арендной платы или условий.
6. Перед продлением запустите калькулятор повышения арендной платы DLD с номером договора Ejari и определите диапазон; примените максимум к текущей арендной плате.
7. Если объект нужно вернуть для продажи или личного пользования, вручите уведомление за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом.
8. При выезде сравните объект с его состоянием на момент передачи, верните депозит или его остаток и аннулируйте договор в Ejari (бесплатно через приложение).

Часто задаваемые вопросы

Обязательна ли регистрация: сдача недвижимости в аренду в Дубае без Ejari возможна?

Нет, регистрация обязательна. Статья 4 Закона 26/2007 в редакции Закона 33/2008 требует регистрации каждого договора аренды и каждого изменения в RERA, а Tenancy Guide от DLD описывает регистрацию через Ejari как обязательную. Активация DEWA для арендатора следует за Ejari.

Сколько стоит Ejari для арендодателя: сдача недвижимости в аренду в Дубае и сборы

Согласно странице услуги DLD, прочитанной 26 октября 2026 года, регистрация через приложение Dubai REST или сайт DLD обходится в AED 177,75 ($48,40): AED 100 за регистрацию, сбор знаний AED 10, инновационный сбор AED 10 и сбор сервисного партнёра AED 55 плюс AED 2,75 НДС. Через центр доверенных услуг DLD называет AED 220 ($59,90). Аннулирование договора с истёкшим сроком в освобождённом объекте бесплатно онлайн и стоит AED 40 плюс НДС в центре доверенных услуг.

На сколько арендодатель может повысить арендную плату?

Для сдачи недвижимости в аренду в Дубае по долгосрочному договору Указ 43 от 2013 г. устанавливает максимум при продлении по разрыву между текущей арендной платой и средним значением индекса для аналогичных объектов: 0%, если арендная плата ниже среднего значения не более чем на 10%, затем 5%, 10%, 15% и 20% при разрыве от 11 до 20%, от 21 до 30%, от 31 до 40% и более 40%. Например, при среднем значении AED 100 000 и арендной плате AED 75 000 разрыв составляет 25%, а максимум — 10%, то есть AED 7 500.

За какой срок арендодатель должен уведомить о повышении арендной платы?

Согласно статье 14 в редакции 2008 года, сторона, которая желает изменить условия договора, включая арендную плату, должна уведомить другую не менее чем за 90 дней до истечения договора, если стороны не договорились иначе. Если они не могут прийти к согласию, статья 13 позволяет суду установить справедливую арендную плату. FAQ DLD указывает тот же срок как три месяца.

Может ли арендодатель попросить арендатора освободить объект, чтобы продать его или поселиться самому?

При сдаче недвижимости в аренду в Дубае арендодатель может это сделать по истечении договора и только при уведомлении за 12 месяцев, врученном через нотариуса или заказным письмом (статья 25(2)). Для личного пользования пользователем должен быть собственник или его родственник первой степени, и собственник должен доказать, что у него нет другой подходящей недвижимости. Если суд присуждает владение по этому основанию, объект нельзя сдавать третьему лицу как минимум два года в случае жилой недвижимости, с учётом усмотрения суда.

Требуется ли обеспечительный депозит и в каком размере?

Для сдачи недвижимости в аренду в Дубае статья 20 позволяет арендодателю получить депозит при подписании договора, чтобы покрыть состояние объекта на момент истечения срока, и обязывает его вернуть депозит или его остаток. Закон не устанавливает процента, поэтому сумма — условие договора. FAQ DLD говорит, что арендатор может потребовать депозит обратно, если объект возвращён в том состоянии, в котором он был получен, и что новый собственник сданного объекта не может увеличить депозит.

Нужно ли разрешение, если сдача недвижимости в аренду в Дубае идёт по ночам?

Да. Каждому объекту до размещения объявления нужно разрешение DET Holiday Homes. Gulf News (обновлено 14 октября 2025 г.) сообщает о минимальном сборе AED 370 ($100,75), который складывается из AED 300 за спальню, AED 50 за сертификат классификации, а также сбора знаний AED 10 и инновационного сбора AED 10, с годовым максимумом по сообщениям AED 1 200 на один объект. Туристический дирхам AED 10 или AED 15 за комнату за ночь применяется, согласно Khaleej Times.

Облагается ли налогом арендный доход физического лица-арендодателя?

Дубай не взимает подоходный налог с физических лиц. Разъяснения FTA говорят, что аренда жилья, как правило, освобождена от НДС и что корпоративный налог применяется к физическому лицу только к деловому обороту свыше AED 1 млн за календарный год, при этом доход от инвестиций в недвижимость исключается, если он не получается на основании лицензии. Разрешение DET на holiday home считается лицензией в собственном примере FTA. Правила различаются в зависимости от лица, поэтому каждый собственник применяет их к своим обстоятельствам.

Кто оплачивает содержание и муниципальный сбор?

При сдаче недвижимости в аренду в Дубае, согласно статье 16, арендодатель занимается содержанием и ремонтом, влияющими на предусмотренное использование арендатором, если стороны не договорились иначе. FAQ DLD указывает, что арендаторы платят муниципальный сбор в размере 5% годовой арендной платы через счёт DEWA, а арендодатель оплачивает сборы за обслуживание недвижимости. Статья 22 добавляет, что, если в договоре не сказано иное, арендатор оплачивает государственные сборы и налоги, взимаемые за пользование недвижимостью.

Что происходит с договором аренды, если арендодатель продаёт объект?

Статья 28 предусматривает, что переход права собственности не затрагивает права арендатора оставаться по договору аренды с фиксированным сроком, подписанному с прежним собственником. FAQ DLD добавляет, что новый собственник становится арендодателем и соблюдает первоначальные условия и может просить арендатора съехать только по основаниям, которые допускает закон. Наше руководство о продаже недвижимости в Дубае рассматривает сторону продажи в такой ситуации.

Читатели, которые хотят сравнить, как сдача недвижимости в аренду в Дубае выглядит на разных рынках, могут начать с нашей страницы ОАЭ и страницы Дубая, где перечислены проекты и правила владения по эмиратам.

Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники: DLD: Register / Renew Tenancy Contract (регистрация и продление договора аренды); DLD: Frequently Asked Questions (часто задаваемые вопросы); DLD: Tenancy Guide (руководство по аренде); Dubai Legislation Portal: Указ № 43 от 2013 г.; Dubai Legislation Portal: Закон № 33 от 2008 г.; DLD: Rental Index (индекс аренды); DLD: Smart Rental Index (объявление); DLD: Rental Valuation (оценка аренды); DLD: Cancel Tenancy Contract (отмена договора аренды); DLD: Register Property Management Contract (регистрация договора управления); DLD: Landlord is prohibited from claiming lease renewal fee (запрет на сбор за продление); u.ae: Public utilities (коммунальные услуги); Dubai Media Office: пакет стимулов, 21 мая 2026 г.; Gulf News: разрешение на holiday home; Khaleej Times: holiday homes; Gulf News: служба урегулирования арендных споров; FTA: FAQ о недвижимости; FTA: Real Estate VAT Guide (руководство по НДС в сфере недвижимости); FTA: Real Estate Investment for Natural Persons (инвестиции в недвижимость для физических лиц).