Wynajem nieruchomości w Dubaju: poradnik dla wynajmujących 2026

Wynajem nieruchomości w Dubaju: poradnik dla wynajmujących 2026

Wynajem nieruchomości w Dubaju reguluje krótka lista aktów prawnych: ustawa nr 26 z 2007 r. w brzmieniu zmienionym ustawą nr 33 z 2008 r. (ustawa o stosunkach między wynajmującymi a najemcami), dekret nr 43 z 2013 r. (przedziały podwyżek czynszu), system rejestracji Ejari prowadzony przez Departament Ziemi Dubaju (DLD) oraz, w przypadku najmu wakacyjnego, system pozwoleń Departamentu Gospodarki i Turystyki Dubaju (Dubai Department of Economy and Tourism, DET). Niniejszy poradnik opisuje, czego każdy z tych aktów wymaga od wynajmującego i na jakich zasadach należy się nimi posługiwać w praktyce, wraz z kwotami opłat, terminami wypowiedzenia i przykładami obliczeń, według stanu na 26 października 2026 r.

Każdy, kto zajmuje się wynajmem nieruchomości w Dubaju, znajdzie tu etapy i koszty rejestracji, sposób działania indeksu czynszów DLD i kalkulatora podwyżek, zasady wypowiedzeń i eksmisji, listę kosztów po stronie wynajmującego, pozwolenie wymagane przy najmie krótkoterminowym oraz informację o tym, jak przepisy podatkowe odnoszą się do przychodów z najmu. Ceny podano w AED (dirham ZEA), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według stałego kursu 3,6725 dirhama za dolara. Tam, gdzie dana kwota jest wynikiem obliczeń wykonanych przez nas, a nie liczbą opublikowaną przez urząd, tekst wyraźnie to zaznacza, aby czytelnik mógł odróżnić dane urzędowe od przykładów. Zasady różnią się w zależności od osoby i od konkretnej umowy, a arabski tekst każdej z ustaw ma pierwszeństwo przed jej tłumaczeniem na angielski.

Wynajem nieruchomości w Dubaju: najważniejsze fakty w skrócie

Ramy prawne dla wynajmujących

Podstawowym aktem jest ustawa nr 26 z 2007 r. o regulacji stosunków między wynajmującymi a najemcami w Emiracie Dubaju, wydana 26 listopada 2007 r. Ustawa nr 33 z 2008 r., wydana 1 grudnia 2008 r., zastąpiła nowym brzmieniem jedenaście jej artykułów (artykuły 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36), w tym przepisy o podstawach eksmisji i o obowiązku rejestracji. Tam, gdzie oba teksty się różnią, stosuje się brzmienie zmienione, a nie pierwotne, dlatego w tym poradniku artykuły 25 i 26 cytowane są w wersji z 2008 r., a pozostałe artykuły w wersji z 2007 r. DLD publikuje oba teksty w swoim Przewodniku po najmie (Tenancy Guide), a portal Dubai Legislation publikuje nowelizację z 2008 r.

Obraz uzupełniają trzy inne akty. Dekret nr 43 z 2013 r., wydany 18 grudnia 2013 r., określa maksymalną podwyżkę czynszu przy odnowieniu umowy. Obowiązuje on prywatnych i publicznych wynajmujących w całym Dubaju, w tym w specjalnych strefach rozwoju i strefach wolnocłowych, takich jak Dubai International Financial Centre. Dekret nr 26 z 2013 r. powołał Centrum Sporów Najmu (Rental Disputes Centre, RDC), czyli organ rozpatrujący roszczenia wynajmujących i najemców oraz rozstrzygający spory wynikające z umów najmu. Ponadto DLD prowadzi Ejari, internetowy system ewidencji umów najmu, a w styczniu 2025 r. uruchomił Smart Rental Index (inteligentny indeks czynszów).

Ustawa posługuje się szeroką definicją pojęcia „wynajmujący” (Landlord): jest nim osoba uprawniona z mocy prawa lub umowy do rozporządzania nieruchomością, a więc także nowy właściciel, który nabywa wynajęty lokal, pełnomocnik lub przedstawiciel ustawowy właściciela oraz najemca uprawniony do podnajmu. „Zawiadomienie” (Notice) musi mieć formę pisemną i może zostać doręczone przez notariusza, listem poleconym, osobiście lub innym środkiem elektronicznym dopuszczonym przez prawo, choć przepisy o eksmisji zawężają ten katalog do notariusza lub listu poleconego.

Przed wynajmem: własność, sposób zarządzania i dokumenty

Zanim zacznie się wynajem, wynajmujący musi mieć tytuł do lokalu. W przypadku lokalu typu freehold (własność pełna) jest nim akt własności (title deed) wydany przez DLD; w przypadku lokalu w budowie (off-plan) sytuacja jest inna, ponieważ do przekazania lokali nabywca nie posiada ukończonego lokalu, który można byłoby wynająć. Nasze poradniki o freehold i leasehold w Dubaju oraz o przekazaniu lokali i odbiorze usterek (snagging) opisują etapy nadania tytułu i ukończenia inwestycji, które poprzedzają pierwszą umowę najmu.

Przewodnik DLD po najmie opisuje trzy sposoby prowadzenia wynajmowanego lokalu, z których każdy wiąże się z innym zestawem dokumentów. Pierwszy to tak zwany model właściciela zarządzającego samodzielnie: osoba fizyczna, która zarządza wyłącznie nieruchomościami będącymi jej własnością, rejestruje się jako użytkownik Ejari na podstawie kopii paszportu i kopii aktu własności; licencja handlowa nie jest wymagana. Drugi to firma zarządzająca nieruchomościami, posiadająca licencję Departamentu Rozwoju Gospodarczego, która działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem. Trzeci to przedstawiciel właściciela działający na podstawie pełnomocnictwa, na przykład w imieniu współwłaścicieli lub spadkobierców.

Umowa o zarządzanie sama również podlega rejestracji w Ejari. Według strony usługi DLD rejestracja jest bezpłatna, trwa około 10 minut przez internet, wymaga kopii podpisanej umowy między właścicielem a firmą i może zostać złożona wyłącznie przez firmę posiadającą licencję na działalność nieruchomościową związaną z najmem. Przewodnik po najmie wskazuje, że umowa powinna określać strony, nieruchomość, obowiązki każdej ze stron, wynagrodzenie za zarządzanie oraz okres obowiązywania. Samo wynagrodzenie jest kwestią handlową między właścicielem a zarządcą; ustawa nie przewiduje żadnej kwoty.

Wśród naszych ofert są ukończone, umeblowane lokale tego rodzaju, które wynajmuje się wkrótce po przeniesieniu tytułu. Przykładowo oferta Celestia w Dubai South opisuje ukończone apartamenty od studia do dwóch sypialni o powierzchni od 539 do 733 stóp kw., oddane w 2019 r., z cenami od AED 695 000 ($189 244) według strony naszej oferty; profil dewelopera znajduje się na naszej stronie DAMAC Properties. Taki lokal można wynająć bez osobnego etapu wykończenia, jednak obowiązują go te same kroki rejestracyjne co każdy inny lokal, a więc również rejestracja umowy w Ejari.

Rodzaje najemców i dokumenty do zebrania

Najemcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i spółka. W przypadku osoby fizycznej przewodnik DLD wymienia paszport, zezwolenie na pobyt i daty ich ważności; w przypadku spółki licencję handlową wraz z jej numerem i datą ważności. Strona usługi DLD podaje również, że wniosek o Ejari składany przez centrum powiernicze wymaga numeru Emirates ID wnioskodawcy, a składany przez aplikację wymaga kopii ujednoliconej umowy najmu. Ujednolicona umowa zawiera arabskie warunki ogólne, które są obowiązkowe; zgodnie z FAQ DLD można dodać dodatkowe postanowienia w limicie do 4 000 znaków.

Wynajem nieruchomości w Dubaju: rejestracja Ejari, kroki i koszty

Ejari to elektroniczny rejestr umów najmu, opracowany przez RERA, czyli agencję regulującą rynek nieruchomości w Dubaju. Przewodnik DLD po najmie określa rejestrację w Ejari jako obowiązkową. DEWA, czyli zakład energetyczno-wodociągowy, uzależnia aktywację rachunku od rejestracji: według rządowego portalu u.ae po wydaniu Ejari DEWA wysyła wiadomość powitalną z numerem rachunku i informacjami o kaucji zabezpieczającej.

DLD opisuje dwie ścieżki. Przez Real Estate Service Trustee Centre (centrum usług powierniczych dla rynku nieruchomości) lub przez firmę zarządzającą nieruchomością, jeśli zarządza ona lokalem, wnioskodawca udaje się do centrum, składa oryginał ujednoliconej umowy najmu oraz Emirates ID, pracownik sprawdza i zatwierdza wniosek, uiszczane są opłaty i wydawany jest certyfikat rejestracji e-umowy (e-Contract Registration Certificate). DLD podaje czas realizacji usługi w centrum powierniczym na 25 minut, nie licząc oczekiwania. Przez system Ejari lub aplikację Dubai REST wnioskodawca loguje się, wybiera usługę, wprowadza dane i przesyła umowę, płaci, czeka na zatwierdzenie i otrzymuje certyfikat e-mailem.

Suma dla aplikacji zgadza się arytmetycznie: 100 + 10 + 10 + 55 + 2,75 = 177,75. Poszczególne pozycje dla centrum powierniczego dają razem AED 215 przed VAT; DLD podaje sumę AED 220 i nie wykazuje osobno kwoty VAT. Anulowanie jest bezpłatne przez aplikację lub system internetowy, a w centrum powierniczym kosztuje AED 40 ($10,89) opłaty partnera usługowego plus VAT, zgodnie ze stroną usługi DLD dotyczącą anulowania umowy najmu, która ma zastosowanie do umowy wygasłej w odniesieniu do lokalu opuszczonego przez najemcę.

Ustawa nakłada obowiązek rejestracji na wynajmującego, a FAQ DLD zaznacza, że umowy z poprzednich lat trzeba zarejestrować, zanim będzie można zarejestrować umowę na bieżący rok. Ponieważ system jest powiązany z konkretnym lokalem, wynajmujący, który odnawia najem co roku, rejestruje każde odnowienie z osobna, a gdy najemca się wyprowadza, jego stara umowa musi zostać anulowana, zanim da się zapisać umowę nowego najemcy. Wśród zobowiązań wynajmującego Przewodnik po najmie wymienia to, że nie zawrze więcej niż jednej umowy dotyczącej tego samego lokalu oraz że płatności będą dokonywane na rzecz właściciela (lub licencjonowanej firmy wynajmującej), a nie osoby trzeciej.

Czynsz, sposób płatności i kaucja zabezpieczająca

Artykuł 4 ustawy, w brzmieniu nadanym w 2008 r., wymaga, aby umowa opisywała nieruchomość, cel najmu, jego okres, czynsz i sposób płatności, a także imię i nazwisko właściciela, jeżeli wynajmujący nie jest właścicielem. Artykuł 9 wymaga określenia czynszu; jeśli go nie określono, wysokość ustala sąd z odniesieniem do podobnych nieruchomości, stosując kryteria podwyżek RERA oraz średni czynsz w danej okolicy. Artykuł 12 przewiduje, że najemca płaci w terminach uzgodnionych przez strony. Liczba czeków lub przelewów bankowych, której żąda wynajmujący, jest zatem warunkiem uzgadnianym w umowie, a nie liczbą ustawową, i ustawa jej nie określa.

Zgodnie z artykułem 11, jeśli nie uzgodniono inaczej, czynsz obejmuje korzystanie z udogodnień, takich jak baseny, siłownie i miejsca parkingowe. Zgodnie z artykułem 22, o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca ponosi opłaty i podatki pobierane przez organy państwowe za korzystanie z nieruchomości. FAQ DLD podaje, że najemcy płacą opłatę gminną (municipality fee) w wysokości 5% rocznego czynszu, wykazywaną osobno na rachunku DEWA i odrębną od VAT; przy rocznym czynszu AED 60 000 ($16 338) opłata gminna w wysokości 5% wynosi więc AED 3 000 ($817), co jest obliczeniem opartym na stawce podanej w FAQ, a nie kwotą opublikowaną przez urząd.

Kaucja zabezpieczająca

Artykuł 20 pozwala wynajmującemu przy zawieraniu umowy pobrać kaucję zabezpieczającą, „aby zapewnić utrzymanie nieruchomości” w chwili wygaśnięcia najmu, pod warunkiem że zwróci kaucję lub jej pozostałą część na koniec najmu. Artykuł nie określa żadnego procentu; kwota jest postanowieniem umowy, które strony ustalają między sobą. Po zakończeniu najmu najemca zwraca lokal w stanie, w jakim go otrzymał, z wyjątkiem zwykłego zużycia lub uszkodzeń niezależnych od najemcy (artykuł 21), a spór trafia do sądu. FAQ DLD dodaje, że kompleksowe sprzątanie i malowanie wewnętrznych ścian przy wyprowadzce zazwyczaj należy do właściciela. Gdy lokal zmienia właściciela, to samo FAQ stwierdza, że nowy właściciel zostaje wynajmującym, respektuje warunki najmu i nie może podnieść kaucji.

Opłaty za odnowienie

W oświadczeniu opublikowanym 26 lutego 2020 r. RDC stwierdziło, że wynajmujący i ich przedstawiciele nie mogą żądać opłat przy odnowieniu najmu, a klauzula tworząca takie opłaty jest niedozwolona. Oświadczenie nie powoływało się na przepis ustawy i opisywało ten zakaz jako kwestię do wyjaśnienia w nowej ustawie o najmie; DLD zamieszcza to oświadczenie w swoim archiwum wiadomości.

Indeks czynszów RERA i kalkulator podwyżek

Dekret 43 z 2013 r. ogranicza to, co wynajmujący może dodać do czynszu przy odnowieniu. Limit mierzy się względem średniej wartości czynszowej podobnych lokali, którą artykuł 3 dekretu pobiera z Indeksu czynszów Emiratu Dubaju (Rent Index), zatwierdzanego przez RERA. Różnica między obecnym czynszem a tą średnią wyznacza przedział: im niższy czynsz w stosunku do średniej, tym większa dopuszczalna podwyżka, a czynsz mieszczący się w granicach 10% od średniej nie pozwala na żadną.

Przedziały pochodzą z artykułu 1 dekretu i są takie same dla wszystkich lokali w Dubaju; przykłady w trzeciej kolumnie są obliczeniami opartymi na założonej średniej indeksowej AED 100 000, a nie danymi indeksu dla jakiegokolwiek budynku. Dekret mówi bowiem o maksymalnym procencie „czynszu lokalu będącego nieruchomością”, więc podwyżka dotyczy obecnego czynszu, a nie średniej indeksowej.

Jak przeprowadzić obliczenie

Metoda składa się z trzech kroków. Najpierw trzeba ustalić średnią indeksową dla lokalu. Następnie oblicza się różnicę jako (średnia indeksowa minus obecny czynsz) podzielone przez średnią indeksową. Na koniec odczytuje się odpowiedni przedział z tabeli i mnoży obecny czynsz przez procent przypisany do tego przedziału. Przewodnik DLD po najmie pokazuje jeden przykład: średnia indeksowa AED 80 000 ($21 784) i obecny czynsz AED 60 000 ($16 338) dają różnicę (80 000 – 60 000) / 80 000 = 25%. Mieści się ona w przedziale od 21% do 30%, więc podwyżka wynosi 10% z 60 000, czyli AED 6 000 ($1 634), a czynsz po podwyżce to AED 66 000 ($17 971).

Drugi przykład pokazuje przypadek, w którym obowiązuje przedział zerowy. Przy średniej indeksowej AED 100 000 i obecnym czynszu AED 90 000 ($24 506) różnica wynosi 10%, co mieści się w kategorii „do 10% mniej”, więc przy odnowieniu żadna podwyżka nie jest dozwolona. Są to wartości maksymalne, a nie obowiązkowe: wynajmujący może pobrać mniej, a strony mogą też uzgodnić obniżkę, ponieważ artykuł 13 pozwala im przeglądać czynsz „zarówno w górę, jak i w dół”.

Kalkulator i Smart Rental Index

DLD udostępnia to obliczenie jako e-usługę. W przypadku lokalu mieszkalnego formularz pyta o datę końca umowy, rodzaj nieruchomości, sposób identyfikacji lokalu (numer lokalu w DEWA, numer umowy Ejari albo okolicę i budynek), liczbę sypialni oraz obecny roczny czynsz. Strona DLD podaje, że wynik jest natychmiastowy, a z usługi można korzystać przez stronę DLD, aplikację Dubai REST i aplikację DubaiNow. Przewodnik po najmie zaznacza, że indeks jest regularnie aktualizowany, a FAQ DLD opisuje indeks czynszów jako orientacyjny, mający znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy strony nie zgadzają się co do podwyżki przy odnowieniu, przy stawkach podwyżek mieszczących się w przedziale od 0% do 20%.

W dniu 2 stycznia 2025 r. DLD uruchomił Smart Rental Index 2025. Według komunikatu DLD łączy on sztuczną inteligencję z systemem klasyfikacji budynków, który ocenia każdy budynek pod kątem cech technicznych i konstrukcyjnych, jakości wykończenia i utrzymania, lokalizacji oraz usług i udogodnień, takich jak konserwacja, czystość i zarządzanie parkingiem. Indeks obejmuje wszystkie obszary mieszkalne Dubaju, w tym kluczowe dzielnice, specjalne strefy rozwoju i strefy wolnocłowe, a DLD zapowiedział, że indeksy dla nieruchomości komercyjnych i przemysłowych pojawią się później. Podczas tego samego wydarzenia DLD podał, że liczba zarejestrowanych umów najmu przekroczyła w 2024 r. 900 000, co oznacza wzrost o 8% w stosunku do roku poprzedniego.

Wynajmujący, który potrzebuje formalnej wyceny, na przykład na poparcie stanowiska w sporze, może złożyć wniosek o certyfikat wyceny czynszu. Strona usługi DLD podaje, że opłata wynosi AED 2 000 ($545) za lokal, z limitem AED 10 000 ($2 723), plus opłaty Knowledge w wysokości AED 10 i Innovation w wysokości AED 10, czas rozpatrzenia wynoszący siedem dni roboczych oraz wymóg dołączenia wyroku lub orzeczenia sądowego, w związku z którym wycena jest wykonywana. Nasz poradnik o rentowności najmu w Dubaju według dzielnic wyjaśnia, jak ceny ofertowe i zarejestrowane czynsze wykorzystuje się w kalkulacjach zwrotu; ta strona ich nie powtarza.

Odnowienie, wypowiedzenie i zakończenie najmu

Jeśli umowa najmu wygasa, a najemca pozostaje w lokalu bez sprzeciwu wynajmującego, artykuł 6 przewiduje, że umowa odnawia się na ten sam okres lub na jeden rok, zależnie od tego, który jest krótszy, na tych samych warunkach. Ważnej umowy najmu nie może jednostronnie zakończyć żadna ze stron w trakcie jej trwania; kończy się ona za obopólną zgodą lub z przyczyn wymienionych w ustawie (artykuł 7). FAQ DLD podaje tę samą zasadę dla umów dotyczących lokali mieszkalnych i dodaje, że umowy komercyjne można rozwiązać przed terminem tylko w określonych przypadkach, takich jak wygaśnięcie, cofnięcie licencji handlowej, przeprowadzka, zamrożenie licencji lub nakaz RDC.

Aby zmienić warunki lub czynsz przy odnowieniu, każda ze stron musi dać wypowiedzenie co najmniej 90 dni przed wygaśnięciem umowy, chyba że strony uzgodniły inny termin (artykuł 14 w brzmieniu z 2008 r.). Jeśli nie mogą dojść do porozumienia, artykuł 13 pozwala sądowi ustalić uczciwy czynsz według kryteriów z artykułu 9. FAQ DLD podsumowuje to jako trzy miesiące wypowiedzenia w razie podwyżki, przy czym gdy brak zgody, czynsz ustala komisja. Wynajmujący, który chce podnieść czynsz, powinien więc sprawdzić kalkulator, wylicza maksimum i doręcza wypowiedzenie przed upływem 90 dni; nasz poradnik zakup nieruchomości w Dubaju: opłaty i koszty wymienia koszty nabycia, które poprzedzają ten etap.

Umowa najmu nie wygasa wraz ze śmiercią wynajmującego lub najemcy; artykuł 27 przewiduje jej kontynuację z udziałem spadkobierców, przy czym spadkobiercy najemcy mogą ją zakończyć za 30-dniowym wypowiedzeniem lub z końcem okresu, zależnie od tego, co nastąpi wcześniej. Artykuł 28 stanowi, że przeniesienie własności nie wpływa na prawo najemcy do pozostania w lokalu na podstawie umowy na czas określony zawartej z poprzednim właścicielem. O sytuacji spadkobierców zagranicznego właściciela można przeczytać w naszym poradniku dziedziczenie nieruchomości przez zagranicznych właścicieli w Dubaju.

Podstawy eksmisji i 12-miesięczne wypowiedzenie

Artykuł 25 ustawy, w brzmieniu nadanym w 2008 r., wymienia jedyne przypadki, w których wynajmujący może dochodzić eksmisji. Dzielą się one na dwie grupy: podstawy stosowane w trakcie trwania umowy oraz podstawy stosowane dopiero w chwili jej wygaśnięcia. Wynajmujący doręcza wypowiedzenie przez notariusza lub listem poleconym, a poniższa tabela zestawia podstawy wraz z towarzyszącymi im warunkami.

Artykuł 26 wiąże z podstawą w postaci użytku własnego określony skutek. Jeżeli sąd przyzna posiadanie na użytek własny właściciela lub krewnego pierwszego stopnia, właściciel nie może wynająć lokalu osobie trzeciej przez co najmniej dwa lata od objęcia posiadania w przypadku nieruchomości mieszkalnej (trzy lata w przypadku niemieszkalnej), chyba że sąd wyznaczy okres krótszy; w przeciwnym razie najemca może zwrócić się do sądu o godziwe odszkodowanie. Artykuł 29 daje najemcy prawo pierwszeństwa powrotu po rozbiórce i odbudowie lub po remoncie, przy czynszu ustalonym zgodnie z artykułem 9; najemca musi z niego skorzystać w ciągu 30 dni od zawiadomienia wynajmującego.

Dwa dalsze przepisy chronią lokatora w czasie toczącego się postępowania, zanim sprawa zostanie rozstrzygnięta. Artykuł 31 stanowi, że pozew o eksmisję nie zwalnia najemcy z płacenia czynszu w trakcie sprawy. Artykuł 34 stanowi, że wynajmujący nie może odłączać mediów od nieruchomości ani zakłócać najemcy korzystania z niej, a najemca może zwrócić się na policję lub dochodzić odszkodowania przed sądem. FAQ DLD dodaje, że właściciel nie ma prawa odłączać prądu, wody ani innych urządzeń.

Jeżeli najemca odmawia przyjęcia czynszu, FAQ DLD opisuje jego drogę: zawiadamia wynajmującego o płatności, następnie składa czynsz do depozytu w RDC, po czym wynajmujący musi odczekać 30 dni, zanim wniesie pozew o eksmisję. To jeden z powodów, dla których wynajmujący prowadzą ewidencję płatności powiązaną z zarejestrowaną umową, tak aby w razie sporu móc wykazać, co i kiedy zostało zapłacone.

Obowiązki wynajmującego i lista kosztów

Obowiązki wynajmującego określają artykuły 15–18. Musi on przekazać lokal w dobrym stanie, tak aby najemca mógł go używać w sposób określony w umowie (artykuł 15). O ile strony nie uzgodniły inaczej, odpowiada za konserwację oraz za naprawę wad lub szkód, które wpływają na zamierzone użytkowanie przez najemcę (artykuł 16), a także ponosi odpowiedzialność za wady lub zużycie niespowodowane przez najemcę (artykuł 17). Musi też zapewnić najemcy zgody wymagane przez organy urzędowe na prace dekoracyjne, które nie wpływają na konstrukcję (artykuł 18). Najemca ze swej strony, zgodnie z tymi samymi przepisami, nie może zmieniać lokalu ani przeprowadzać konserwacji czy odnowienia bez zgody wynajmującego i wymaganych pozwoleń (artykuł 19), nie może na koniec usuwać ulepszeń wprowadzonych w lokalu, chyba że uzgodniono inaczej (artykuł 23), i nie może przenosić praw ani podnajmować bez pisemnej zgody (artykuł 24).

Strona kosztowa zależy w dużej mierze od treści umowy. Poniższa tabela wymienia pozycje, z którymi w praktyce spotyka się wynajmujący, wraz z kwotą podaną przez wskazane źródło i informacją, kto domyślnie ją ponosi. Pozycje, dla których nie ma oficjalnej opłaty, przedstawiono jako postanowienia umowy, bez podawania kwoty.

W kwestii klimatyzacji FAQ DLD stwierdza, że najemcy mogą ponosić opłaty za klimatyzację tam, gdzie lokale nie mają indywidualnych liczników, a rachunek za lokale i ich konserwację zależy od porozumienia między właścicielem a najemcą. Tak wygląda sytuacja w przypadku opłat za centralne lub dzielnicowe chłodzenie (chiller): umowa powinna wskazywać, kto płaci opłatę za chłodzenie, a kto element przyłączenia lub konserwacji. Rachunek najemcy w DEWA zakłada się po wydaniu Ejari, dlatego kolejność kroków ma znaczenie: najpierw certyfikat Ejari, potem rachunek za media.

Koszty posiadania lokalu przed jego wynajęciem, w tym opłaty rejestracyjne i prowizję pośrednika przy zakupie, omawia nasz poradnik zakup nieruchomości w Dubaju: opłaty i koszty, a ogólną sytuację właściciela nasz poradnik o podatku od nieruchomości w Dubaju.

Zarządcy nieruchomości, biura wynajmu i przedstawiciele

Wynajmujący mieszkający za granicą może wynajmować lokal za pośrednictwem zarządcy nieruchomości, który prowadzi sprawy najmu w jego imieniu. Przewodnik DLD po najmie opisuje licencjonowane rodzaje działalności: wynajem i zarządzanie nieruchomościami na rzecz osób trzecich (najem od właścicieli i podnajem najemcom), wynajem i zarządzanie nieruchomością prywatną (wyłącznie własną nieruchomością właściciela i jego krewnych) oraz nadzór administracyjny nad nieruchomością, w którym zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie, a właściciel określa w niej nadane uprawnienia. Przewodnik wyjaśnia także, że przy działalności nadzorczej płatności wpływają wyłącznie na rzecz właściciela nieruchomości, natomiast firma, która wynajmuje na własny rachunek, może przyjmować płatności na własne nazwisko lub nazwę.

Przed podpisaniem właściciel może porównać umowę o zarządzanie z opisem samego DLD dotyczącym tego, co powinna ona obejmować: obowiązki i zobowiązania każdej ze stron, usługi dla najemców, wystawianie i rejestrowanie umów najmu, obsługa prawna, pobieranie czynszu, konserwacja i inne obowiązki. DLD opisuje rejestrację umowy jako to, co umożliwia firmie widzenie zarejestrowanej nieruchomości i wykonywanie upoważnionych czynności, w tym rejestrowanie najemców, odnowień i eksmisji w okresie obowiązywania umowy. Zgodnie z Przewodnikiem po najmie firma musi posiadać ważną licencję i stały adres biura.

Jeżeli pośrednik działa w imieniu właściciela na podstawie pełnomocnictwa, strona usługi DLD wymaga, aby pełnomocnictwo wydane w Dubaju było wskazane numerem, a wydane w innym emiracie dołączone do wniosku. Właściciel mieszkający za granicą, który podpisuje ujednoliconą umowę przez przedstawiciela, powinien więc przechowywać numer pełnomocnictwa razem z dokumentacją Ejari.

Wynajem wakacyjny i wynajem nieruchomości w Dubaju: pozwolenie DET i opłaty

Wynajem lokalu na noce lub tygodnie to zupełnie inny reżim prawny niż 12-miesięczna umowa najmu. W Dubaju najem krótkoterminowy apartamentów i willi odbywa się w ramach systemu Holiday Homes prowadzonego przez DET, a każdy lokal wymaga własnego pozwolenia, zanim zostanie zamieszczona oferta. W tej części korzystamy z poradnika Gulf News dotyczącym pozwolenia (strona ostatnio aktualizowana 14 października 2025 r.) oraz na artykule wyjaśniającym Khaleej Times z 9 listopada 2024 r., z których każdy jest wskazany poniżej.

Według Gulf News o pozwolenie mogą ubiegać się spółki lub przedsiębiorstwa oraz właściciele indywidualni, ale pozwoleń nie wydaje się dla pokoi hotelowych ani apartamentów hotelowych, ani dla nieruchomości, których umowa kupna-sprzedaży (SPA) zakazuje najmu krótkoterminowego. Apartament musi być w akcie własności sklasyfikowany jako „Residential”, natomiast willa lub dom na osiedlu zamkniętym może być „Residential” lub „Commercial”. Na liście dokumentów znajdują się akt własności lub zatwierdzona przez DLD umowa kupna-sprzedaży, w stosownych przypadkach zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (no-objection certificate), paszport lub Emirates ID wynajmującego, licencja handlowa w przypadku spółki, pismo od zarządcy nieruchomości oraz najnowszy rachunek DEWA. Khaleej Times dodaje, że najemca, który podnajmuje lokal jako dom wakacyjny, potrzebuje umowy najmu z klauzulą o podnajmie i zaświadczenia wynajmującego o braku sprzeciwu.

Gulf News podaje, że pozwolenie obowiązuje od trzech do dwunastu miesięcy, że opłaty są takie same niezależnie od czasu trwania, że opłaty wnosi się online przez portal Holiday Homes, że właściciel potrzebuje kompleksowego ubezpieczenia od ubezpieczyciela licencjonowanego w Dubaju, obejmującego szkody lub obrażenia gości, oraz że lokal musi być pusty na czas kontroli. Khaleej Times stwierdza, że wynajmować należy cały lokal, a nie pojedynczy pokój, oraz że właściciele płacą Tourism Dirham w wysokości AED 15 ($4,08) za pokój za noc w przypadku domu wakacyjnego klasy Deluxe i AED 10 ($2,72) w przypadku klasy Standard, niezależnie od liczby gości. Jako obliczenie: jednosypialniowy lokal klasy Standard wynajęty na 20 nocy generuje Tourism Dirham w wysokości 20 x AED 10 = AED 200 ($54).

W dniu 21 maja 2026 r. Dubai Media Office ogłosiło drugi pakiet zachęt, który obejmuje zwolnienie z opłat za pozwolenia i licencje na domy wakacyjne dla podmiotów zarejestrowanych w DET. Z ogłoszenia wynika, że inicjatywy pakietu trwają od trzech do 12 miesięcy, a każdy podmiot ogłasza własny harmonogram, dlatego przedstawiony wyżej cennik jest standardowym.

Umowa długoterminowa i najem wakacyjny w porównaniu

Ostatni wiersz tabeli porównuje sytuację podatkową obu rodzajów najmu, którą wyjaśnia następna część. Wynajem nieruchomości w Dubaju na zasadach krótkoterminowych rodzi też osobną kwestię tytułu własności: pozwolenie na dom wakacyjny jest związane z lokalem i jego klasyfikacją, więc nabywca, który zamierza wybrać tę drogę, przed zakupem czyta umowę kupna-sprzedaży i klasyfikację w akcie własności. Nasz poradnik o rynku nieruchomości w Dubaju opisuje oba modele wynajmu obok siebie.

Podatki: wynajem nieruchomości w Dubaju z perspektywy wynajmującego

W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego od osób fizycznych, co odpowiada też naszemu stanowisku w poradniku o podatku od nieruchomości w Dubaju. Dwa podatki federalne mogą jednak mimo to dotyczyć przychodu z najmu, a Federalny Urząd Podatkowy (Federal Tax Authority, FTA) opisuje oba.

VAT. Według FAQ FTA dotyczącego nieruchomości dostawy nieruchomości mieszkalnych są co do zasady zwolnione z VAT, najem nieruchomości komercyjnych jest opodatkowany standardową stawką 5%, a pierwsza dostawa nieruchomości mieszkalnej, w drodze sprzedaży lub najmu, w ciągu trzech lat od ukończenia jest opodatkowana stawką zerową. Kolejny najem tego samego lokalu jest już zwolniony. Przewodnik FTA po VAT od nieruchomości (Real Estate VAT guide) definiuje budynek mieszkalny jako taki, który nie jest używany jako hotel, motel ani pensjonat typu bed and breakfast, ani jako apartament z obsługą, w którym świadczy się usługi wykraczające poza zakwaterowanie; opisuje też zapewnienie, najem i wynajem miejsc noclegowych w hotelu lub podobnym obiekcie jako świadczenie usług. To, po której stronie tej granicy mieści się dana działalność w zakresie domów wakacyjnych, jest kwestią jej okoliczności faktycznych.

Podatek od osób prawnych (CIT). Przewodnik FTA z października 2024 r. dotyczący inwestycji w nieruchomości przez osoby fizyczne wyjaśnia, że osoba fizyczna podlega podatkowi od osób prawnych od obrotu z działalności gospodarczej dopiero powyżej AED 1 mln w roku kalendarzowym oraz że dochód z inwestycji w nieruchomości jest z tego dochodu z działalności wyłączony, jeżeli nie jest prowadzony, ani nie musi być prowadzony, na podstawie licencji. Przewodnik stwierdza, że pozwolenie DET uprawniające do wynajmu domów wakacyjnych jest odpowiednią licencją, więc dochód z domów wakacyjnych znajduje się poza wyłączeniem, natomiast rejestracja w Ejari jest zapisem administracyjnym, a nie licencją. Jego przykłady obliczeniowe traktują właściciela, który część apartamentów wynajmuje jako domy wakacyjne na podstawie pozwoleń, a część najemcom na podstawie zarejestrowanych umów najmu, jako osiągającego z pierwszej grupy opodatkowany dochód z działalności gospodarczej, a z drugiej wyłączony dochód z inwestycji w nieruchomości. Bliźniaczy artykuł podatki od nieruchomości w Dubaju dla zagranicznych właścicieli omawia perspektywę właściciela zagranicznego szerzej.

Ponieważ ostateczna sytuacja zależy od tego, czy w grę wchodzi licencja, oraz od wysokości obrotu, właściciel kilku lokali sprawdza każdy lokal osobno. Przepisy podatkowe są odrębne od warunku Złotej Wizy ZEA (Golden Visa), który, jak w naszym poradniku o Złotej Wizie w Dubaju, dotyczy posiadania jednej lub kilku nieruchomości o wartości co najmniej AED 2 000 000 i jest sprawą odrębną od przepisów o najmie omawianych w tym poradniku.

Spory najmu i Centrum Sporów Najmu

Spory między wynajmującymi a najemcami dotyczące eksmisji, odnowienia, czynszu lub rozwiązania umowy trafiają do Centrum Sporów Najmu. FAQ DLD wymienia kilka pozycji opłat, które mogą wystąpić w sprawie: oględziny nieruchomości przez komornika RDC kosztują 2,5% rocznego czynszu, sekwestr kosztuje AED 20 z góry, a następnie, po zatwierdzeniu przez sędziego, 2,5% wartości najmu do maksimum AED 3 000 ($817), a wniosek o ponowne rozpatrzenie kosztuje AED 500 ($136). Opłaty można wnosić drogą elektroniczną, kartą płatniczą, przez Noqodi lub Al Ansari Exchange.

Według Gulf News z 28 stycznia 2026 r., opisującego usługę koncyliacji i ugody polubownej RDC, opłata sądowa wynosi 3,5% rocznego czynszu lub wartości najmu w roszczeniach o eksmisję, odnowienie, czynsz, rozwiązanie umowy lub zwrot lokalu, z minimum AED 500 ($136) i maksimum AED 20 000 ($5 446); roszczenia pieniężne podlegają opłacie 3,5% dochodzonej kwoty, w przedziale od AED 500 do AED 15 000 ($4 084). Gulf News wymienia AED 25 ($6,81) za rejestrację pełnomocnictwa, AED 100 ($27,23) za doręczenie pism procesowych, opłatę Knowledge w wysokości AED 10 i opłatę Innovation w wysokości AED 10 oraz AED 130 ($35,40) plus VAT, jeśli pozew jest składany przez centrum powiernicze. Połowa opłaty sądowej jest zwracana, jeśli sprawa zakończy się ugodą w drodze koncyliacji. Jako obliczenie: roczny czynsz AED 60 000 daje 3,5% = AED 2 100 ($572) opłat sądowych; roczny czynsz AED 600 000 ($163 376) dałby AED 21 000, co limit AED 20 000 obniża.

Dokumenty potrzebne do złożenia pozwu o eksmisję obejmują najnowszą umowę najmu zarejestrowaną w Ejari, Emirates ID lub licencję handlową, pismo z banku z numerem IBAN powoda oraz wypowiedzenie poświadczone notarialnie wraz z dowodem doręczenia. Gulf News dodaje, że dokumenty muszą być w języku arabskim lub zostać urzędowo przetłumaczone oraz że kopie papierowe nie są przyjmowane. Konieczność notarialnego wypowiedzenia jest powodem, dla którego zasady wypowiedzeń z tabeli eksmisji mają znaczenie w praktyce: wypowiedzenie doręczone w niewłaściwej formie może być powodem oddalenia roszczenia.

Kolejność działań wynajmującego, krok po kroku

1. Potwierdzić tytuł własności oraz, w przypadku willi lub apartamentu, klasyfikację lokalu w akcie własności. W przypadku najmu wakacyjnego przeczytać także umowę kupna-sprzedaży pod kątem zakazu najmu krótkoterminowego.
2. Zdecydować, kto zarządza: właściciel osobiście, licencjonowana firma zarządzająca na podstawie zarejestrowanej umowy o zarządzanie lub przedstawiciel na podstawie pełnomocnictwa.
3. Uzgodnić warunki umowy: okres, czynsz, liczbę płatności i sposób płatności, kaucję zabezpieczającą, kto płaci za chłodzenie i opłaty eksploatacyjne oraz arabskie warunki ujednoliconej umowy.
4. Zarejestrować umowę w Ejari (AED 177,75 lub AED 220) i zachować certyfikat; z niego wynika rachunek najemcy w DEWA.
5. Zanotować datę wygaśnięcia i wpisać do kalendarza dzień 90 dni wcześniej, czyli ostatni dzień na wypowiedzenie zmiany czynszu lub warunków.
6. Przed odnowieniem uruchomić kalkulator podwyżek DLD z numerem umowy Ejari i odczytać przedział; zastosować maksimum do obecnego czynszu.
7. Jeśli lokal ma zostać odzyskany na sprzedaż lub na użytek własny, doręczyć 12-miesięczne wypowiedzenie przez notariusza lub listem poleconym.
8. Przy wyprowadzce porównać lokal z jego stanem z chwili przekazania, zwrócić kaucję lub jej pozostałą część i anulować umowę w Ejari (bezpłatnie przez aplikację).

Często zadawane pytania

Czy rejestracja jest obowiązkowa przy wynajmie nieruchomości w Dubaju?

Tak. Zgodnie z artykułem 4 ustawy 26/2007, w brzmieniu nadanym ustawą 33/2008, każda umowa najmu i każda jej zmiana musi zostać zarejestrowana w RERA, a Przewodnik DLD po najmie opisuje rejestrację przez Ejari jako obowiązkową. Aktywacja DEWA dla najemcy następuje po Ejari.

Ile kosztuje Ejari dla wynajmującego, który zajmuje się wynajmem nieruchomości w Dubaju?

Według strony usługi DLD, sprawdzonej 26 października 2026 r., rejestracja przez aplikację Dubai REST lub stronę DLD kosztuje łącznie AED 177,75 ($48,40): AED 100 za rejestrację, AED 10 opłaty Knowledge, AED 10 opłaty Innovation oraz AED 55 opłaty partnera usługowego plus AED 2,75 VAT. Przez centrum powiernicze DLD podaje AED 220 ($59,90). Anulowanie wygasłej umowy dla opuszczonego lokalu jest bezpłatne online, a w centrum powierniczym kosztuje AED 40 plus VAT.

O ile wynajmujący może podnieść czynsz?

W przypadku wynajmu nieruchomości w Dubaju na podstawie umowy długoterminowej dekret 43 z 2013 r. ustala maksimum przy odnowieniu według różnicy między obecnym czynszem a średnią indeksową dla podobnych lokali: 0%, gdy czynsz jest do 10% poniżej średniej, a następnie 5%, 10%, 15% i 20% dla różnic wynoszących odpowiednio 11 do 20%, 21 do 30%, 31 do 40% i ponad 40%. Przy średniej AED 100 000 i czynszu AED 75 000 różnica wynosi na przykład 25%, a maksimum 10%, czyli AED 7 500.

Jakie wypowiedzenie wynajmujący musi dać, aby podnieść czynsz?

Zgodnie z artykułem 14 w brzmieniu z 2008 r. strona, która chce zmienić warunki umowy, w tym czynsz, musi zawiadomić drugą stronę co najmniej 90 dni przed wygaśnięciem umowy, chyba że strony uzgodniły inaczej. Jeśli nie mogą się porozumieć, artykuł 13 pozwala sądowi ustalić uczciwy czynsz. FAQ DLD podaje ten sam termin jako trzy miesiące.

Czy wynajmujący może poprosić najemcę o opuszczenie lokalu w celu sprzedaży lub zamieszkania w nim?

Przy wynajmie nieruchomości w Dubaju wynajmujący może to zrobić w chwili wygaśnięcia umowy i tylko z zachowaniem 12 miesięcy wypowiedzenia doręczonego przez notariusza lub listem poleconym (artykuł 25(2)). W przypadku użytku własnego użytkownikiem musi być właściciel lub krewny pierwszego stopnia, a właściciel musi wykazać, że nie posiada innej odpowiedniej nieruchomości. Jeśli sąd przyzna posiadanie z tej podstawy, lokal nie może być wynajęty osobie trzeciej przez co najmniej dwa lata w przypadku nieruchomości mieszkalnej, z zastrzeżeniem swobodnego uznania sądu.

Czy kaucja zabezpieczająca jest wymagana i w jakiej wysokości?

Przy wynajmie nieruchomości w Dubaju artykuł 20 pozwala wynajmującemu pobrać kaucję przy podpisaniu umowy, aby pokryć stan nieruchomości w chwili wygaśnięcia, i zobowiązuje go do jej zwrotu lub zwrotu jej pozostałej części. Ustawa nie określa żadnego procentu, więc kwota jest postanowieniem umowy. FAQ DLD stwierdza, że najemca może ją odzyskać, jeśli lokal wraca w stanie, w jakim został otrzymany, oraz że nowy właściciel wynajętego lokalu nie może podnieść kaucji.

Czy wynajem nieruchomości w Dubaju na doby wymaga pozwolenia?

Tak. Każdy lokal wymaga pozwolenia DET Holiday Homes, zanim zostanie zamieszczona oferta. Gulf News (aktualizacja 14 października 2025 r.) podaje minimalną opłatę AED 370 ($100,75), na którą składają się AED 300 za sypialnię, AED 50 za certyfikat klasyfikacji oraz opłaty Knowledge w wysokości AED 10 i Innovation w wysokości AED 10, przy podawanym rocznym maksimum AED 1 200 za dom. Według Khaleej Times obowiązuje Tourism Dirham w wysokości AED 10 lub AED 15 za pokój za noc.

Czy przychód z najmu jest opodatkowany w przypadku indywidualnego wynajmującego?

Dubaj nie pobiera podatku dochodowego od osób fizycznych, a podatek od nieruchomości w ujęciu rocznym także nie występuje. Wytyczne FTA stwierdzają, że najem lokali mieszkalnych jest co do zasady zwolniony z VAT oraz że podatek od osób prawnych dotyczy osoby fizycznej wyłącznie od obrotu z działalności gospodarczej powyżej AED 1 mln w roku kalendarzowym, przy czym dochód z inwestycji w nieruchomości jest wyłączony, o ile nie jest prowadzony na podstawie licencji. Pozwolenie DET na dom wakacyjny jest w przykładzie samego FTA traktowane jak licencja. Zasady różnią się w zależności od osoby, więc każdy właściciel stosuje je do własnych okoliczności faktycznych.

Kto płaci za konserwację i opłatę gminną?

Przy wynajmie nieruchomości w Dubaju, zgodnie z artykułem 16, wynajmujący zajmuje się konserwacją i naprawami wpływającymi na zamierzone użytkowanie przez najemcę, chyba że strony uzgodniły inaczej. FAQ DLD stwierdza, że najemcy płacą opłatę gminną w wysokości 5% rocznego czynszu przez rachunek DEWA, a wynajmujący płaci opłaty za usługi dla nieruchomości. Artykuł 22 dodaje, że o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca płaci opłaty rządowe i podatki pobierane za korzystanie z nieruchomości.

Co dzieje się z najmem, jeśli wynajmujący sprzeda lokal?

Artykuł 28 stanowi, że przeniesienie własności nie wpływa na prawo najemcy do pozostania w lokalu na podstawie umowy na czas określony zawartej z poprzednim właścicielem. FAQ DLD dodaje, że nowy właściciel zostaje wynajmującym i respektuje pierwotne warunki, a o opuszczenie lokalu może prosić najemcę wyłącznie z podstaw dozwolonych przez prawo. Nasz poradnik jak sprzedać nieruchomość w Dubaju omawia stronę sprzedaży w takiej sytuacji.

Czytelnicy, którzy chcą porównać wynajem nieruchomości w Dubaju z innymi rynkami, mogą zacząć od naszej strony kraju ZEA oraz strony miasta Dubaj, które wymieniają projekty i zasady własności w poszczególnych emiratach.

Ostatnia weryfikacja: 26 października 2026 r. Źródła: DLD: rejestracja i odnowienie umowy najmu; DLD: często zadawane pytania; DLD: Przewodnik po najmie (Tenancy Guide); Dubai Legislation Portal: dekret nr 43 z 2013 r.; Dubai Legislation Portal: ustawa nr 33 z 2008 r.; DLD: indeks czynszów (Rental Index); DLD: komunikat o Smart Rental Index; DLD: wycena czynszu; DLD: anulowanie umowy najmu; DLD: rejestracja umowy o zarządzanie nieruchomością; DLD: zakaz żądania przez wynajmującego opłaty za odnowienie najmu; u.ae: media publiczne; Dubai Media Office: pakiet zachęt z 21 maja 2026 r.; Gulf News: pozwolenie na dom wakacyjny; Khaleej Times: domy wakacyjne; Gulf News: usługa polubownego rozstrzygania sporów najmu; FTA: FAQ o nieruchomościach; FTA: przewodnik po VAT od nieruchomości; FTA: inwestycje w nieruchomości przez osoby fizyczne.