Golden Visa w Dubaju 2026: zasady dla nieruchomości, koszty i kroki

Golden Visa w Dubaju 2026: zasady dla nieruchomości, koszty i kroki

Golden Visa w Dubaju dla właścicieli nieruchomości to odnawialne 10-letnie zezwolenie na pobyt, które według stanu na 24 października 2026 r. oficjalne strony usług Departamentu Gruntów Dubaju (Dubai Land Department, DLD), GDRFA Dubai oraz Federalnego Urzędu ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP) wiążą z posiadaniem jednej lub kilku nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588). Strona usługi DLD mierzy te AED 2 mln w chwili zakupu, dopuszcza nieruchomość obciążoną hipoteką, jeśli bank wystawi list o braku zastrzeżeń, i podaje opłaty rządowe w wysokości AED 9 884,75 za zezwolenie 10-letnie.

Ten przewodnik odczytuje te strony obok siebie, ponieważ nie powtarzają się one słowo w słowo: strona DLD mówi o wartości zakupu, strona GDRFA o wartości całkowitej i zastawie na nieruchomości, przewodnik ICP o lokalach off-plan (projekt w budowie) i finansowaniu z zatwierdzonego lokalnego banku, a rządowy portal u.ae podaje inny okres ważności dla inwestorów w nieruchomości. Następnie wycenia Golden Visa w Dubaju w dirhamach, pokazuje, jak lokale z naszych stron ofert w Dubaju sumują się do progu, wyjaśnia krótsze zezwolenia dla inwestorów, emerytów i właścicieli, z którymi się je myli, porównuje je ze złotą rezydencją Omanu i Owner Visa oraz odpowiada na pytania, które ludzie wyszukują najczęściej. Kwoty w dolarach przeliczono według stałego kursu AED 3,6725 za dolara z publikacji kursów walut Banku Centralnego ZEA z czerwca 2026 r. Przykłady obliczeniowe to arytmetyka, a nie oferty, a ceny lokali to ceny „od” podawane przez deweloperów, zaczerpnięte z naszych stron ofert, a nie wyceny.

Golden Visa w Dubaju: najważniejsze informacje w skrócie

Tabela zbiera liczby, które decydują o tym, czy zakup może prowadzić do wizy i ile kosztuje złożenie wniosku. Każdy wiersz wskazuje stronę, z której pochodzi, aby czytelnik mógł otworzyć tę samą stronę i sprawdzić brzmienie przepisu w dniu składania wniosku.

Dwa punkty z tabeli wyjaśniają większość nieporozumień w internecie. Pierwszy to to, że „AED 2 mln” jest testem wartości zarejestrowanej nieruchomości, a nie testem wpłaconej kwoty, przy czym poszczególne strony opisują to, co jest mierzone, nieco innymi słowami. Drugi to to, że 2-letnia rezydencja inwestora na tej samej stronie DLD nie ma minimalnej wartości dla jedynego właściciela, więc nagłówki o „braku minimalnej wartości nieruchomości” mogą opisywać to zezwolenie, a nie Golden Visa. Oba punkty omawiamy dokładniej poniżej, krok po kroku i z odwołaniem do konkretnych stron.

Czym jest Golden Visa w Dubaju?

Golden Visa w Dubaju to długoterminowe zezwolenie na pobyt wydawane w ramach systemu Golden Residency w ZEA, który według ICP opiera się na uchwale Rady Ministrów nr 56 z 2018 r. Posiadacz mieszka w ZEA bez lokalnego sponsora lub pracodawcy, może objąć zezwoleniem członków rodziny i jest zwolniony z zasady, według której zwykły pobyt traci ważność po sześciu miesiącach spędzonych za granicą. W Dubaju zezwolenie dla właścicieli nieruchomości zgłasza się przez DLD, a wydaje je GDRFA Dubai. Oznacza to, że wnioskodawca nie musi szukać pracodawcy ani lokalnej osoby, która by za niego poręczyła.

System jest szerszy niż same nieruchomości. Przewodnik ICP wymienia inwestorów, przedsiębiorców, naukowców i specjalistów, pionierów działalności humanitarnej, wybitnych uczniów i studentów oraz osoby o wyjątkowych talentach, przy czym każda z tych kategorii ma własne warunki i każda jest opisana jako 10-letni pobyt. Ścieżka nieruchomościowa jest tą, o którą kupujący pytają najczęściej, ponieważ można ją spełnić zakupem, który dana osoba i tak planuje, oraz dlatego, że ma jeden test liczbowy: AED 2 000 000.

Skala daje kontekst. Dyrektor generalny GDRFA Dubai powiedział w maju 2024 r. w rozmowie z Gulf News, że jego urząd wydał w 2023 r. 158 000 wiz Golden Visa, wobec 79 617 w 2022 r. i 47 150 w 2021 r., we wszystkich kategoriach łącznie. Raport z lipca 2026 r. w IMI Daily, powołujący się na GDRFA, podał, że w pierwszym półroczu 2026 r. wydano około 66 000 takich wiz. Są to sumy dla wszystkich kategorii, a nie tylko dla kupujących nieruchomości, i pokazują jedynie, że to zezwolenie jest szeroko używane; nic nie mówią o tym, jak zostanie rozpatrzony jakikolwiek konkretny wniosek.

Golden Visa nie jest również tytułem własności do nieruchomości ani statusem podatkowym. To zezwolenie na pobyt, które zależy od dalszego spełniania warunków, na podstawie których je przyznano. Strona GDRFA mówi, że urząd może podejmować działania w celu sprawdzenia, czy posiadacze nadal spełniają warunki w okresie ważności zezwolenia, a sekcja o obowiązkach poniżej opisuje, czego ścieżka nieruchomościowa wymaga od właściciela po uzyskaniu wizy.

Kto może uzyskać Golden Visa w Dubaju poza właścicielami nieruchomości?

Ścieżka nieruchomościowa to jedna z kilku ścieżek inwestorskich, a kilka innych kategorii w ogóle nie wymaga nieruchomości. Przewodnik ICP Golden Residency, ostatnio zaktualizowany według strony 10 września 2026 r., określa warunki podane poniżej. Tabela pokazuje kwoty i organy wymienione na stronie; każda kategoria wymaga ponadto ważnego ubezpieczenia zdrowotnego dla wnioskodawcy i rodziny.

W przypadku inwestycji publicznych przewodnik ICP dodaje zasadę dotyczącą kapitału: zainwestowany kapitał musi w całości należeć do inwestora, nie może pochodzić z kredytu i musi być poparty dokumentami wykazującymi jego źródło i własność. Ścieżka nieruchomościowa różni się w tym punkcie, ponieważ ten sam przewodnik dopuszcza kredyt z zatwierdzonego lokalnego banku dla istniejącej nieruchomości. Ten kontrast jest powodem, dla którego zakup z hipoteką traktujemy w tym przewodniku jako odrębne pytanie.

Rządowy portal u.ae przedstawia tę samą rodzinę wiz w krótszej tabeli. Jego strona, zaktualizowana 28 lipca 2026 r., wymienia inwestorów w dwóch liniach: 10 lat dla inwestycji publicznych i 5 lat dla inwestycji w nieruchomości, w obu przypadkach z minimalnym kapitałem AED 2 mln, oraz wkład w przedsiębiorstwo płacące co najmniej AED 250 000 podatków rocznie. Strony usług DLD, GDRFA i ICP podają dla ścieżki nieruchomościowej 10 lat, więc wnioskodawca powinien sprawdzić okres ważności wydrukowany we wniosku w chwili jego składania.

Jakie wymagania dotyczące nieruchomości stawia Golden Visa w Dubaju?

Wymagania dotyczące nieruchomości dla Golden Visa w Dubaju to wartość co najmniej AED 2 000 000, pełna własność na nazwisko wnioskodawcy, tytuł freehold (własność pełna) lub elektroniczne świadectwo własności (e-Certificate of Title) oraz, jeśli nieruchomość jest finansowana kredytem, list od kredytodawcy. Aby złożyć wniosek przez usługę DLD, wnioskodawca musi przebywać w ZEA i tylko on może się stawić osobiście: strona DLD stwierdza, że osoby towarzyszące i przedstawiciele nie są dopuszczeni.

Każda oficjalna strona formułuje ten test nieco inaczej, a różnice mają znaczenie, gdy zakup leży blisko progu. Tabela zestawia je obok siebie.

Odczytanie tych trzech stron łącznie daje praktyczną listę kontrolną. Nieruchomość musi być zarejestrowana, ponieważ każda strona wymaga dowodu własności wydanego przez organ rejestrowy. Musi należeć w całości do wnioskodawcy w przypadku ścieżek DLD i ICP albo być udziałem wartym pełną kwotę w przypadku ścieżki GDRFA. Musi osiągać AED 2 000 000, samodzielnie lub po dodaniu do innych nieruchomości. I musi nadawać się do utrzymania przez cały okres ważności zezwolenia, ponieważ GDRFA stwierdza, że nieruchomością nie wolno rozporządzać w trakcie 10-letniego pobytu.

Co oznacza „wartość zakupu” na stronie DLD?

Strona DLD mówi, że nieruchomość musi być warta co najmniej AED 2 000 000 „w chwili zakupu”. Wskazuje to na cenę zapisaną przy sprzedaży, a nie na późniejszą ocenę rynkową. Strona GDRFA mówi o wartości całkowitej potwierdzonej zaświadczeniem o statusie nieruchomości wydanym przez DLD i dopuszcza certyfikat wyceny z biura licencjonowanego przez DLD. Oba sformułowania mogą prowadzić do tej samej liczby, gdy kupujący płaci cenę rynkową, a mogą się różnić, gdy cena dewelopera i wycena się rozchodzą, więc kupujący znajdujący się blisko progu powinien mieć w ręku dokument, który urząd faktycznie przeczyta, zanim zacznie polegać na jakimkolwiek zapasie.

Usługa wyceny nieruchomości DLD pokazuje, ile kosztuje ten certyfikat i jak szybko jest wydawany. Jej strona podaje opłatę podstawową AED 4 000 plus opłatę na rzecz wiedzy w wysokości AED 10 i opłatę na rzecz innowacji w wysokości AED 10 za mieszkanie lub willę z gruntem oraz natychmiastowy czas wydania dla lokali mieszkalnych. Inne rodzaje nieruchomości wymagają 7 dni roboczych. Strona nie wskazuje celu, w jakim certyfikat jest wydawany, więc to, czy zostanie przyjęty do akt wniosku o Golden Visa, jest pytaniem do urzędu, który rozpatruje wniosek.

Czy nieruchomość freehold, leasingowa i komercyjna może się liczyć?

Oficjalne strony mówią „nieruchomość” i „real estate” i nie wymieniają wyłączonych rodzajów poza tym, czego każda z nich wymaga jako dowodu. GDRFA wymaga własności wykazanej w rejestrach DLD, a strona DLD wymaga aktu własności lub e-Certificate of Title. Cudzoziemcy mogą posiadać tytuł freehold na obszarach Dubaju otwartych dla osób niebędących obywatelami ZEA, a o tym, czy dany lokal leży na takim obszarze, rozstrzyga rejestr DLD; stronę własnościową wyjaśnia nasz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować apartamenty w Dubaju. Nasz przewodnik po rodzajach nieruchomości w Dubaju porównuje opcje mieszkaniowe i komercyjne pod względem kosztów i zastosowania.

Czy nieruchomość obciążona hipoteką kwalifikuje się do Golden Visa w Dubaju?

Tak, nieruchomość obciążona hipoteką może się kwalifikować do Golden Visa w Dubaju według wszystkich trzech oficjalnych stron usług, ale każda z nich stawia warunek. DLD wymaga listu z banku, który stwierdza brak zastrzeżeń wobec zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości, wraz ze wskazaniem zapłaconej kwoty i salda. GDRFA ustanawia zastaw na nieruchomości na okres ważności zezwolenia. ICP akceptuje finansowanie wyłącznie z zatwierdzonego lokalnego banku.

Czego strony nie podają, to minimalnego udziału w cenie, który musi być już zapłacony. Strona DLD Golden Visa nie zawiera żadnego procentu; jej wiersz o hipotece wymaga jedynie, aby list wskazywał zapłaconą kwotę i saldo. Niektóre artykuły komercyjne opisują federalny okólnik z 20 lutego 2026 r., który miał znieść wcześniejszy test zapłaconego udziału, inne opisują zupełnie inną zasadę; żadna z czterech oficjalnych stron przeczytanych na potrzeby tego przewodnika nie przywołuje żadnego okólnika. Z tego powodu przewodnik podaje brzmienie stron, a kwestię procentu pozostawia listowi z banku, który wnioskodawca faktycznie otrzyma. List pochodzi od kredytodawcy, więc stosują się do niego własne warunki kredytodawcy dotyczące jego wystawienia. Dlatego przed zakupem warto zapytać bank, na jakich zasadach taki list wystawia.

W tle każdego zakupu z finansowaniem działają dwie inne oficjalne zasady. Zbiór przepisów Banku Centralnego ZEA ogranicza kredyt do części wartości z wyceny: dla ekspatrianta kupującego pierwszą nieruchomość wartą mniej niż AED 5 mln limit wynosi 80%, dla drugiej nieruchomości 60%, a dla każdego lokalu kupowanego w trybie off-plan 50%. Wymaga on również, aby wkład własny pochodził ze środków własnych kredytobiorcy, a nie z pożyczki gotówkowej ani karty kredytowej. Limit i próg Golden Visa to odrębne testy, a poniższy przykład pokazuje w liczbach, jak się spotykają.

Przykład obliczeniowy: gotowy apartament kupiony za AED 2 000 000 z kredytem na 80%

Weźmy ukończony apartament kupiony dokładnie za AED 2 000 000 przez ekspatrianta, który kupuje pierwszy dom i zaciąga maksymalny kredyt w wysokości 80%. Kredyt wynosi AED 1 600 000, a wkład własny AED 400 000. Gotówka potrzebna ponad wkład własny zależy od pozycji opłat DLD oraz od tego, kto płaci połowę opłaty rejestracyjnej przypadającą na sprzedającego. Tabela korzysta ze stron DLD dotyczących rejestracji sprzedaży i rejestracji hipoteki w brzmieniu z 24 października 2026 r. i zakłada, że kupujący płaci 2% przypadające na kupującego.

Jeśli kupujący zgodzi się również ponieść 2% przypadające na sprzedającego, pozycja opłaty rejestracyjnej podwaja się z AED 40 000 do AED 80 000, a gotówka przy zakupie wynosi wtedy AED 493 190. Przykład pomija opłaty bankowe za zawarcie kredytu i wycenę, prowizję pośrednika oraz zaświadczenie o rozliczeniu opłat eksploatacyjnych, ponieważ zależą one od kredytodawcy i umowy, a żadna oficjalna strona ich nie ustala. Korzysta też ze stawki 5% VAT podanej na stronie VAT Federalnego Urzędu Podatkowego dla opłat partnerów. Kredytodawca testuje osobno obciążenie kredytobiorcy zadłużeniem, które zbiór przepisów ogranicza do 50% dochodu brutto.

Ta sama arytmetyka pokazuje, dlaczego zakup z finansowaniem na samym progu nie ma żadnego zapasu. Jeśli cena wynosi AED 2 000 000, a nieruchomość zostanie później odczytana na niższą kwotę, wniosek spada poniżej AED 2 000 000. Nasz przewodnik o nieruchomościach poniżej wartości rynkowej w Dubaju wyjaśnia, dlaczego cena może być niższa od porównywalnej wyceny, a ta sama logika działa w odwrotną stronę dla kupującego, który potrzebuje wyceny co najmniej równej cenie.

Czy nieruchomość off-plan liczy się do Golden Visa w Dubaju?

Nieruchomość off-plan liczy się według przewodnika ICP Golden Residency, który dopuszcza jeden lub kilka lokali off-plan o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000, kupionych od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomościowej, upoważnionej przez właściwy organ lokalny. Strona DLD Golden Visa nie wspomina o lokalach off-plan, a jej lista dokumentów wymaga e-Certificate of Title lub aktu własności.

Ta różnica ma znaczenie praktyczne dla każdego, kto planuje zakup jeszcze niewybudowanego lokalu. Kupujący off-plan w Dubaju najpierw posiada Oqood, czyli tymczasową rejestrację umowy sprzedaży, a akt własności otrzymuje dopiero po ukończeniu budynku i zarejestrowaniu lokalu na nazwisko właściciela. Strona DLD dotycząca sprzedaży początkowej pokazuje, że rejestracja umowy wiąże się z tym samym podziałem opłat 2% i 2% i musi zostać zakończona w ciągu 90 dni od podpisania. To, czy samo zarejestrowanie umowy wystarcza do złożenia wniosku, czy też urząd czeka na akt własności, rozstrzyga usługa, z której korzysta wnioskodawca, a brzmienie stron przemawia za tym, by zapytać, zanim się zacznie polegać na którymkolwiek z tych założeń.

Jeśli chodzi o finansowanie, limit Banku Centralnego w wysokości 50% dotyczy lokali kupowanych w trybie off-plan, więc kupujący, który nie płaci gotówką, opiera resztę na planie płatności dewelopera. Plany płatności wydrukowane na naszych stronach ofert to harmonogramy z okresu premiery i zastrzegają, że strona projektu dewelopera może obecnie pokazywać coś innego, więc poniższe liczby pokazują strukturę, a nie aktualną ofertę. W przypadku Sparklz by Danube w Al Furjan lokal z trzema sypialniami ma wydrukowaną cenę „od” AED 2 350 000, z harmonogramem 10% przy rezerwacji, 60% w trakcie budowy i 30% po przekazaniu lokali w wysokości 1% miesięcznie przez 30 miesięcy. Według tego harmonogramu płatność rezerwacyjna wynosi AED 235 000, płatności w trakcie budowy sumują się do AED 1 410 000, a płatności po przekazaniu lokali to 30 rat po AED 23 500, razem AED 705 000. Do przekazania lokali kupujący zapłaciłby AED 1 645 000, czyli 70% ceny.

Czy można połączyć kilka nieruchomości na potrzeby Golden Visa w Dubaju?

Kilka nieruchomości można połączyć na potrzeby Golden Visa w Dubaju. Strona DLD mówi o jednej lub kilku nieruchomościach zapisanych na wnioskodawcę, strona GDRFA o grupie nieruchomości o łącznej wartości nie mniejszej niż AED 2 000 000, a przewodnik ICP o jednym lub kilku lokalach, które sumują się do tej kwoty. Każdy liczony lokal musi w całości należeć do wnioskodawcy, a w przypadku GDRFA może to być udział we współwłasności wart pełną kwotę.

Łączenie ma znaczenie, ponieważ większość apartamentów na rynku leży poniżej progu. Tabela korzysta z cen „od” i „do” wydrukowanych na naszych stronach ofert w Dubaju z 24 października 2026 r., aby pokazać, które pojedyncze lokale osiągają AED 2 000 000 i jak sumują się pary lokali. Są to ceny podawane przez deweloperów dla konkretnych typów lokali, nie oznaczają one dostępności, a urząd odczytuje wartość zarejestrowaną, więc zapas kilkuset tysięcy dirhamów jest liczbą roboczą, a nie zapewnieniem akceptacji.

Z tabeli wynikają dwa wnioski. Pojedynczy lokal przekracza próg tylko w większej kategorii z trzema sypialniami na tych stronach, więc większość wniosków zbudowanych z naszych ofert sumowałaby lokale, a każdy dodany lokal niesie własne opłaty DLD, akt własności i opłaty eksploatacyjne. A pary, które przekraczają próg o AED 50 000 lub mniej, nie zostawiają prawie żadnego miejsca na wycenę niższą od wydrukowanej ceny. Nasze własne strony ofert mówią to samo w swoich uwagach przy opisach projektów: stwierdzają, że studia leżą poniżej progu AED 2 mln i że żaden projekt nie przyznaje wizy sam z siebie.

Deweloper stojący za tymi projektami ma własny profil, Danube Properties w Dubaju, a inne strony Danube w tym serwisie, na przykład Timez by Danube w Silicon Oasis i Skyz by Danube w Arjan, podają ceny studiów wynoszące odpowiednio AED 800 000 i AED 440 000. Porównania dzielnic dla kupujących, którzy zastanawiają się, gdzie umieścić drugi lub trzeci lokal, znajdują się w naszym przewodniku po obszarach zakupu apartamentu w Dubaju.

Ile kosztuje Golden Visa w Dubaju?

Opłaty rządowe za Golden Visa w Dubaju wynoszą AED 9 884,75 dla wnioskodawcy w ramach usługi DLD i składają się z pięciu pozycji. GDRFA Dubai drukuje odrębny wykaz opłat w wysokości AED 1 640 za zezwolenie na pobyt składane wewnątrz kraju, a usługa zezwolenia na wjazd ICP dla inwestorów w nieruchomości kosztuje AED 300. Te trzy strony opisują różne etapy tej samej drogi, więc nie są alternatywami, których kwoty należy dodawać.

Pozycje DLD sumują się następująco: 700 + 1 153 + 2 856,75 + 4 020 + 1 155 daje AED 9 884,75. Dla wnioskodawcy, który sponsoruje jednego małżonka, pozycje rodzinne ze strony DLD to AED 5 774,50 za zezwolenie, AED 318,75 za otwarcie teczki sponsorowania i AED 100 za sponsorowaną osobę, co daje łącznie 9 884,75 + 5 774,50 + 318,75 + 100 = AED 16 078, czyli około $4 378. Strona podaje opłaty rodzinne według kategorii i nie zawiera przykładowej sumy rodzinnej, więc ostateczną kwotę widać dopiero na ekranie wniosku. Strona GDRFA dodaje, że opłata za wydanie rośnie o AED 100 za każdy rok pobytu ponad dwa lata, a zasadę tę strona stosuje do własnego wykazu opłat.

Koszt samej nieruchomości jest zdecydowanie większą liczbą. Przy progu AED 2 000 000 opłata rejestracyjna DLD po stronie kupującego, wynosząca 2%, to AED 40 000, a opłaty wizowe stanowią do tego 0,5% ceny. Wcześniejszy przykład podaje gotówkę dla zakupu z finansowaniem na AED 463 074,75 łącznie z opłatami wizowymi; kupujący za gotówkę płaci AED 2 000 000 plus około AED 44 720 opłat oraz AED 9 884,75 za wizę. Dla porównania, czytelnicy, którzy oceniają zakup jako inwestycję, a nie sposób na wizę, mogą porównać stopy zwrotu i ryzyko w naszym artykule o tym, czy zakup apartamentu w Dubaju nadal jest rozsądną inwestycją.

Jak złożyć wniosek o Golden Visa w Dubaju przez nieruchomość?

Aby ubiegać się o Golden Visa w Dubaju przez nieruchomość, właściciel składa wniosek w centrum obsługi w Dubaju lub przez internetową usługę urzędu, dostarcza paszport, akt własności lub e-Certificate of Title oraz zdjęcie, płaci opłaty, przechodzi badanie lekarskie i otrzymuje zezwolenie e-mailem. Strona DLD podaje czas realizacji usługi od 7 do 10 dni roboczych.

1. Potwierdź własność i wartość. Uzyskaj z DLD akt własności lub e-Certificate of Title oraz certyfikat wyceny, jeśli wniosek jest blisko progu. Sprawdź rejestrację w usłudze weryfikacji aktów własności DLD.
2. Zbierz dokumenty. Strona DLD wymaga paszportu, e-Certificate of Title lub aktu własności, osobistego zdjęcia, dowodu UAE ID i aktualnego zezwolenia na pobyt, jeśli wnioskodawca je ma, oraz listu z banku o braku zastrzeżeń dla nieruchomości obciążonej hipoteką. Akty urodzenia i małżeństwa oraz listy z banku można przesłać do skarbca dokumentów DLD.
3. Zadbaj o ubezpieczenie zdrowotne. Przewodnik ICP wymaga kompleksowego, ważnego ubezpieczenia dla inwestora i rodziny na cały okres pobytu; strona DLD wymienia ubezpieczenie zdrowotne wśród dokumentów rodzinnych.
4. Złóż wniosek. Strona DLD wymienia jako kanały obsługi stanowisko Golden Visa Services w Al Manara Center (Cube) oraz Golden Cube, z godzinami pracy w dni powszednie, które według strony wnioskodawcy powinni potwierdzić przed wizytą. GDRFA wymienia akredytowane centra przyjmowania wniosków dla nieruchomości oraz ścieżkę internetową z UAE Pass.
5. Zapłać opłaty i przejdź badanie lekarskie w centrum, jak wymienia to strona DLD w swoich krokach.
6. Odbierz zezwolenie e-mailem. Wykaz opłat DLD obejmuje 10-letni Emirates ID, pokazany w tabeli kosztów powyżej.

Wnioskodawcy przebywający poza ZEA zaczynają od innego kroku. Przewodnik ICP mówi, że wnioskodawca za granicą otrzymuje sześciomiesięczną wizę wielokrotnego wjazdu, odnawialną na kolejne sześć miesięcy, aby dokończyć procedurę, a usługa zezwolenia na wjazd ICP dla inwestorów w nieruchomości podaje czas przetwarzania 2 dni, opłatę AED 300 i paszport ważny co najmniej sześć miesięcy. Strona DLD natomiast stwierdza, że wnioskodawca musi przebywać w ZEA. Zezwolenie na wjazd i usługa DLD należą więc do różnych punktów startowych, a wnioskodawca przebywający za granicą zaczyna od pierwszego.

Jak długo trwa uzyskanie Golden Visa w Dubaju?

Oficjalne strony podają czasy realizacji usługi, a nie ustalony wynik: od 7 do 10 dni roboczych na stronie DLD Golden Visa, 5 dni na stronie GDRFA i 2 dni dla zezwolenia na wjazd ICP dla nieruchomości. Czas usługi zaczyna biec od złożenia kompletnego wniosku, więc brakujące dokumenty przesuwają zegar. Przewodniki komercyjne podają dłuższe czasy całkowite, które obejmują zbieranie dokumentów i ubezpieczenie, a oficjalne strony takich sum nie podają.

Kogo może sponsorować posiadacz?

Strona DLD mówi, że można sponsorować małżonka, dzieci i rodziców. W przypadku dzieci powyżej 18. roku życia wymaga oświadczenia, że są stanu wolnego, a w przypadku rodziców poświadczonego zaświadczenia o utrzymywaniu ze strony konsulatu. Przewodnik ICP mówi, że można objąć małżonków i dzieci w każdym wieku oraz rodziców, a sponsorowani członkowie rodziny mogą pozostać przez okres ważności swoich zezwoleń w razie śmierci posiadacza. Portal u.ae wspomina o małżonkach i dzieciach. Każdy członek rodziny potrzebuje ubezpieczenia zdrowotnego, a do wniosku dołącza się poświadczony akt małżeństwa i akty urodzenia.

Czego wymaga Golden Visa w Dubaju po jej uzyskaniu?

Po wydaniu Golden Visa w Dubaju właściciel musi zachować nieruchomość. GDRFA Dubai stwierdza, że na nieruchomości ustanawia się zastaw na cały okres ważności zezwolenia oraz że nieruchomością nie wolno rozporządzać w trakcie 10-letniego pobytu. Urząd może także sprawdzać, czy warunki nadal są spełniane, a odnowienie zależy od ich dalszego spełniania.

Czas spędzony za granicą jest traktowany łaskawie. Strona GDRFA mówi, że posiadacze Golden Residence Permit są zwolnieni z 180-dniowej zasady pobytu oraz że pobyt traci ważność tylko wtedy, gdy wygasa w czasie, gdy posiadacz przebywa poza ZEA. Portal u.ae mówi, że wiza pozwala na pobyt poza ZEA dłuższy niż zwykłe sześć miesięcy, potrzebne do utrzymania ważności wizy pobytowej. Każde z tych stwierdzeń oznacza, że sama wiza nie zobowiązuje posiadacza do minimalnej liczby dni w Dubaju, co jest czymś innym niż rezydencja podatkowa, o której mowa w następnej sekcji.

Czy Golden Visa w Dubaju daje status rezydenta podatkowego ZEA?

Golden Visa w Dubaju sama nie rozstrzyga o rezydencji podatkowej, którą ZEA określają odrębnymi zasadami. Uchwała Rady Ministrów nr 85 z 2022 r. i decyzja ministra nr 27 z 2023 r., obowiązujące od 1 marca 2023 r. według Ministerstwa Finansów, definiują rezydencję podatkową osób fizycznych za pomocą testów, które obejmują miejsce, w którym znajduje się centrum interesów finansowych i osobistych danej osoby, miejsce, w którym zwykle mieszka, oraz liczbę dni równą 183 i 90. Komunikat ministerstwa mówi, że liczą się wszystkie dni lub części dnia spędzone w ZEA. Posiadacz, który chce uzyskać zaświadczenie o rezydencji podatkowej, składa wniosek na podstawie tych zasad i z dokumentami, których te zasady wymagają, a nie na podstawie przepisów wizowych.

Co się dzieje w razie sprzedaży nieruchomości?

Strona GDRFA mówi, że nieruchomością nie wolno rozporządzać w trakcie pobytu, a zastaw jest utrzymywany przez okres ważności zezwolenia. Posiadacz, który chce sprzedać nieruchomość, musi więc najpierw uporządkować kwestię zezwolenia. Strony przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie opisują procedury zastąpienia nieruchomości inną, więc właściciel, który planuje sprzedaż, powinien przed wystawieniem lokalu skonsultować się z GDRFA Dubai. Sprzedaż wiąże się również z 2% opłaty rejestracyjnej DLD przypadającymi na sprzedającego, czyli AED 40 000 przy sprzedaży za AED 2 000 000.

Czym Golden Visa w Dubaju różni się od innych zezwoleń na pobyt powiązanych z nieruchomościami?

Obok Golden Visa w Dubaju istnieje kilka krótszych zezwoleń, a mylenie ich jest najczęstszym błędem w artykułach na ten temat. DLD prowadzi 2-letnią rezydencję inwestora, 5-letnią Golden Visa dla emerytów oraz Golden Visa; GDRFA wymienia ponadto zezwolenie dla właściciela nieruchomości. Tabela porównuje liczby wydrukowane na oficjalnych stronach, tak aby każde z tych zezwoleń można było odróżnić od pozostałych.

Rezydencja inwestora Taskeen jest źródłem nagłówków o „braku minimalnej wartości”. Strona DLD mówi, że jedyny właściciel może ubiegać się o licencję i wizę pobytową niezależnie od wartości nieruchomości, a współwłaściciel potrzebuje udziału wartego co najmniej AED 400 000. To zezwolenie 2-letnie, z opłatą AED 10 212,50, które wśród dokumentów wymaga Dubai Good Conduct Certificate (zaświadczenia o niekaralności) skierowanego do DLD. Nie jest to 10-letnia Golden Visa, a brak dolnego progu nie obniża linii AED 2 000 000 dla zezwolenia dłuższego.

Golden Visa dla emerytów ma własną zasadę dotyczącą hipoteki: strona DLD wymaga, aby zapłacona kwota sięgała AED 1 000 000, albo listu z banku wskazującego zapłaconą kwotę, zaadresowanego do GDRFA, i stwierdza, że depozyt nie może zostać zwolniony przez 3 lata. Własna strona GDRFA dla emerytów opisuje warunki obejmujące 15 lat wcześniejszej służby oraz alternatywy dla testu nieruchomości, takie jak depozyt lub roczny dochód AED 240 000. Ponieważ obie strony się różnią, emeryt powinien pracować na stronie usługi, z której zamierza skorzystać.

Green residence to ścieżka dla pracowników i freelancerów, którzy nie posiadają nieruchomości. Strona ICP wymienia wykwalifikowanych pracowników z dyplomem licencjata, ważną umową, poziomami klasyfikacji zawodowej 1–3 i pensją co najmniej AED 15 000 miesięcznie oraz freelancerów z dochodem co najmniej AED 360 000 w każdym z dwóch poprzednich lat. Okres ważności wynosi 5 lat, a strona mówi, że można sponsorować członków rodziny, w tym małżonka i dzieci.

Golden Visa w Dubaju czy złota rezydencja Omanu: jak wypadają porównania ścieżek nieruchomościowych?

Golden Visa w Dubaju i omańska Golden Residency (złota rezydencja) dają odnawialny 10-letni pobyt za zakup nieruchomości, ale testy się różnią. Dubaj wymaga AED 2 000 000 w jednej lub kilku nieruchomościach. Oman wymaga OMR 200 000 ($520 160) w jednej kwalifikującej się nieruchomości w ITC, a decyzja należy do Królewskiej Policji Omanu (Royal Oman Police). Odrębna Owner Visa w Omanie nie ma minimalnej wartości i obowiązuje krócej.

Po przeliczeniu według dwóch stałych kursów OMR 200 000 to $520 160 i AED 1 910 288, więc omański próg jest o AED 89 712 niższy od dubajskiego w przeliczeniu na dirhamy i o około $24 428 niższy w dolarach. Porównanie ogranicza się do progu, ponieważ nieruchomości nie są takie same: ścieżka omańska wymaga tytułu w zatwierdzonym kompleksie, a ścieżka dubajska przyjmuje dowolną zarejestrowaną nieruchomość, finansowaną kredytem lub off-plan, na warunkach opisanych wyżej. Nasze artykuły o złotej rezydencji Omanu a Owner Visa i o ścieżce Golden Visa w Omanie przez nieruchomość przedstawiają zasady omańskie, a szersze porównanie rynków znajduje się w tekście Oman kontra Dubaj: inwestycja w nieruchomości. Fakty dotyczące Omanu pochodzą z doniesień Oman Observer i Gulf News o programie ministerstwa oraz decyzji Royal Oman Police.

Jakie błędy popełniają ludzie w sprawie Golden Visa w Dubaju?

Poniższe błędy powtarzają się w artykułach i reklamach, a na każdy z nich odpowiada jedna z oficjalnych stron cytowanych wyżej.

• Traktowanie każdego zakupu w Dubaju jako zakupu uprawniającego do Golden Visa. Studio za AED 596 550 lub lokal za AED 1 750 000 nie osiąga AED 2 000 000, a nasze własne strony ofert mówią, że projekt nie przyznaje wizy.
• Zakładanie, że plan płatności wystarczy. Przewodnik ICP liczy lokale off-plan o łącznej wartości AED 2 000 000, a strona DLD wymaga aktu własności lub e-Certificate of Title, więc umowę i dokumenty należy sprawdzić razem, zanim dokona się zakupu off-plan z myślą o wizie.
• Mylenie 2-letniego zezwolenia Taskeen z 10-letnią Golden Visa. Pierwsze nie ma minimum dla jedynego właściciela; drugie ma AED 2 000 000.
• Ignorowanie zastawu. GDRFA stwierdza, że zastaw jest ustanawiany na okres ważności zezwolenia i że nieruchomością nie wolno rozporządzać w trakcie 10-letniego pobytu.
• Liczenie kosztów wyłącznie przy okienku wizowym. Opłaty wizowe w wysokości AED 9 884,75 są niewielkie w porównaniu z opłatą rejestracyjną DLD, opłatą powiernika i kosztami zamknięcia transakcji przy nieruchomości za AED 2 000 000.
• Odczytywanie ceny jako wyceny. Ceny „od” na stronie dowolnego dewelopera lub oferty to ceny wywoławcze dla danego typu lokalu, a urząd odczytuje wartość zarejestrowaną.

Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem pod kątem Golden Visa w Dubaju?

Kupujący, który chce uzyskać Golden Visa w Dubaju, powinien sprawdzić nieruchomość pod kątem dokumentów, które przeczytają urzędy, jeszcze przed zapłatą. Zacząć trzeba od tytułu: usługa weryfikacji aktów własności DLD przyjmuje numer aktu, rok i rodzaj, a zwraca zatwierdzony certyfikat. Następnie należy sprawdzić wartość: elektroniczny certyfikat wyceny DLD dla lokalu mieszkalnego kosztuje AED 4 000 plus AED 20 opłat systemowych i jest wydawany natychmiast, co czyni go tanim testem tego, czy lokal przekracza AED 2 000 000 z zapasem.

Dalej trzeba przeczytać umowę sprzedaży w kontekście ścieżki wizowej. Gotowy lokal, który zostanie zarejestrowany na nazwisko kupującego, daje najczystszy wniosek dla usługi DLD, ponieważ strony wymagają aktu własności lub e-Certificate of Title. Lokal off-plan opiera się na sformułowaniu ICP o zatwierdzonych firmach, więc w aktach powinny znaleźć się upoważnienie dewelopera, data umowy oraz rejestracja umowy w DLD. Lokal obciążony hipoteką wymaga listu od kredytodawcy, więc należy z wyprzedzeniem zapytać bank, czy wystawia taki list przy zapłaconej kwocie, którą kupujący spodziewa się osiągnąć. Na koniec trzeba wycenić cały wniosek za pomocą powyższych tabel kosztów, wraz z zastawem i zakazem rozporządzania w trakcie ważności zezwolenia, tak aby okres utrzymania nieruchomości pasował do planów właściciela na cały czas obowiązywania zezwolenia.

Ponieważ kwoty wynikają z nieruchomości, a nie z samej wizy, krótka lista kontrolna ujmuje kolejność prac: potwierdź zarejestrowaną wartość; potwierdź pełną własność lub zasadę udziału we współwłasności; potwierdź list dotyczący finansowania; potwierdź ubezpieczenie zdrowotne dla wnioskodawcy i rodziny; potwierdź pozycje opłat na ekranie wniosku; i trzymaj akt własności oraz zezwolenie razem, ponieważ odnowienie po 10 latach zależy od dalszego spełniania wymagań, które wymienia GDRFA.

Gdzie przeczytać więcej o nieruchomościach i pobycie w Dubaju?

Nasze strony o Dubaju obejmują rynek z kilku stron. Strona imigracja do Dubaju wyjaśnia rodzaje wiz dla osób przeprowadzających się do emiratu, strona miasta Dubaj wymienia oferty, które tam publikujemy, a strona kraju ZEA przedstawia szerszy rynek. Dla kupujących, którzy najpierw pracują z mniejszym budżetem, nasz przewodnik o kupnie nieruchomości w Dubaju z niewielkim budżetem przedstawia koszty i plany płatności, a profile deweloperów w katalogu deweloperów w Dubaju, w tym Emaar Properties i Ellington Properties, pokazują, kto co buduje. Kupujący willi mogą zacząć od osiedli willowych w Dubaju, a kupujący porównujący dzielnice mogą przeczytać przewodnik po apartamentach w JVC. Ofertą leżącą dalej na tej skali jest Opalz by Danube w Dubai Science Park, który nasza strona opisuje jako ukończony, ze studiami od AED 650 000.

Często zadawane pytania

Ile nieruchomości potrzeba do Golden Visa w Dubaju?

Golden Visa w Dubaju przez nieruchomość wymaga jednej lub kilku nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 ($544 588), według stron usług GDRFA, DLD i ICP. Strona DLD mierzy tę kwotę w chwili zakupu, GDRFA wymaga wartości całkowitej wykazanej zaświadczeniem o statusie nieruchomości wydanym przez DLD, a udział we współwłasności musi według brzmienia GDRFA sam być wart AED 2 000 000.

Czy Golden Visa w Dubaju jest na 5, czy na 10 lat?

Strony DLD, GDRFA i ICP opisują Golden Visa w Dubaju dla inwestorów w nieruchomości jako odnawialne zezwolenie 10-letnie. Tabela kwalifikowalności na rządowym portalu u.ae podaje 5 lat dla inwestycji w nieruchomości i 10 lat dla inwestycji publicznych, więc wiążąca jest wartość okresu ważności wydrukowana na wniosku w chwili jego składania. Golden Visa dla emerytów na stronie DLD to zezwolenie 5-letnie.

Czy można dostać Golden Visa w Dubaju z kredytem hipotecznym?

Nieruchomość obciążona hipoteką jest akceptowana dla Golden Visa w Dubaju. Strona DLD wymaga listu z banku o braku zastrzeżeń ze wskazaniem zapłaconej kwoty i salda, GDRFA ustanawia zastaw na okres ważności zezwolenia, a ICP przyjmuje kredyt z zatwierdzonego lokalnego banku. Strony nie podają minimalnego procentu zapłaconej ceny, a list wystawia kredytodawca, więc obowiązują jego warunki.

Czy nieruchomość off-plan uprawnia do Golden Visa w Dubaju?

Przewodnik ICP Golden Residency akceptuje jeden lub kilka lokali off-plan o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000, kupionych od zatwierdzonej lokalnej firmy nieruchomościowej, upoważnionej przez właściwy organ lokalny. Strona DLD Golden Visa nie wspomina o lokalach off-plan i wymienia wśród dokumentów akt własności lub e-Certificate of Title, więc kupujący off-plan powinien sprawdzić, jaki dowód akceptuje wybrana usługa.

Czy dwóch właścicieli może dzielić nieruchomość na potrzeby Golden Visa w Dubaju?

W przypadku Golden Visa w Dubaju GDRFA mówi, że udział wnioskodawcy we współwłasności musi sam być wart co najmniej AED 2 000 000, podczas gdy strona DLD wymaga, aby nieruchomość w całości należała do inwestora. Nieruchomość warta AED 4 000 000, należąca w równych częściach do dwóch osób, daje więc każdej z nich udział o wartości AED 2 000 000 według brzmienia GDRFA, a według brzmienia DLD wnioskodawca musi być jedynym właścicielem. Zezwolenie 2-letnie Taskeen stosuje niższy udział AED 400 000.

Ile kosztuje Golden Visa w Dubaju?

Strona DLD podaje opłaty rządowe dla wnioskodawcy w wysokości AED 9 884,75: AED 700 za badanie lekarskie, AED 1 153 za Emirates ID, AED 2 856,75 za potwierdzenie zezwolenia na pobyt, AED 4 020 opłat DLD i AED 1 155 opłat administracyjnych. Zezwolenia dla rodziny są podane po AED 5 774,50 za kategorię plus AED 318,75 za otwarcie teczki sponsorowania i AED 100 za każdą sponsorowaną osobę.

Jak długo trwa rozpatrzenie wniosku o Golden Visa w Dubaju?

Czasy realizacji usługi Golden Visa w Dubaju wydrukowane na oficjalnych stronach to od 7 do 10 dni roboczych (DLD), 5 dni (GDRFA) i 2 dni dla zezwolenia na wjazd ICP dla inwestorów w nieruchomości. Zegar zaczyna biec od kompletnego wniosku, a strony nie podają sumy dla wcześniejszego zbierania dokumentów, ubezpieczenia i wyceny.

Kogo może sponsorować posiadacz Golden Visa w Dubaju?

Strona DLD mówi, że można sponsorować małżonka, dzieci i rodziców, z oświadczeniem, że synowie lub córki powyżej 18. roku życia są stanu wolnego, oraz poświadczonym zaświadczeniem o utrzymywaniu dla rodziców. Przewodnik ICP mówi, że można objąć małżonków i dzieci w każdym wieku oraz rodziców. Posiadacz potrzebuje także ubezpieczenia zdrowotnego dla rodziny na okres pobytu.

Czy trzeba mieszkać w Dubaju, aby zachować Golden Visa w Dubaju?

Golden Visa w Dubaju nie wymaga minimalnego pobytu. GDRFA mówi, że posiadacze są zwolnieni z 180-dniowej zasady pobytu, a pobyt traci ważność tylko wtedy, gdy wygasa w czasie, gdy posiadacz przebywa poza ZEA, a portal u.ae mówi, że posiadacze mogą przebywać poza ZEA dłużej niż zwykłe sześć miesięcy. Zezwolenie nadal zależy od utrzymania kwalifikującej się nieruchomości, na której ciąży zastaw na okres ważności zezwolenia.

Czy istnieje Golden Visa w Dubaju bez kupna nieruchomości?

Golden Visa w Dubaju jest dostępna bez nieruchomości w innych kategoriach. Przewodnik ICP wymienia AED 2 000 000 w funduszu lub w depozycie w krajowym banku, spółkę z kapitałem AED 2 000 000, podmiot płacący AED 250 000 rocznie w podatkach federalnych, przedsiębiorców z przychodem AED 1 000 000, wyspecjalizowanych profesjonalistów zarabiających AED 30 000 miesięcznie i posiadających dyplom oraz kategorie talentów i studentów z rekomendacjami lub ocenami.

Czym różni się Golden Visa w Dubaju od Green residence?

Golden Visa w Dubaju dla właścicieli nieruchomości obowiązuje 10 lat na podstawie nieruchomości za AED 2 000 000, podczas gdy Green residence ICP obowiązuje 5 lat i opiera się na pensji lub dochodzie: AED 15 000 miesięcznie dla wykwalifikowanego pracownika z dyplomem albo AED 360 000 rocznie przez dwa lata dla freelancera. Obie są oparte na samosponsorowaniu i pozwalają na sponsorowanie rodziny, a Green residence nie wymaga nieruchomości.

Czy można uzyskać pobyt w Dubaju z tańszą nieruchomością?

DLD Investor Residence (Taskeen) to zezwolenie 2-letnie dostępne dla jedynego właściciela niezależnie od wartości nieruchomości albo dla współwłaściciela z udziałem wartym co najmniej AED 400 000, przy podanej opłacie AED 10 212,50. Jest to krótsze zezwolenie niż Golden Visa w Dubaju, z własnymi dokumentami, w tym Dubai Good Conduct Certificate, a rodzice są sponsorowani na 1 rok.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: Departament Gruntów Dubaju, Golden Visa (Investor); GDRFA Dubai, złote zezwolenie na pobyt (inwestorzy); ICP, przewodnik Golden Residency; ICP, zezwolenie na wjazd dla inwestora w nieruchomości ubiegającego się o pobyt; ICP, przegląd Golden Visa; Rządowy portal ZEA, Golden Visa; ICP, Green residence; DLD, Investor Residence (Taskeen); DLD, Golden Visa (Retiree, dla emerytów); GDRFA, zezwolenie na pobyt dla właściciela nieruchomości; GDRFA, zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca na emeryturze; DLD, rejestracja sprzedaży nieruchomości; DLD, rejestracja sprzedaży początkowej; DLD, rejestracja hipoteki; DLD, wycena nieruchomości; DLD, weryfikacja aktu własności; Zbiór przepisów Banku Centralnego ZEA, kredyty hipoteczne; Bank Centralny ZEA, kursy walut, czerwiec 2026 r.; Federalny Urząd Podatkowy, VAT; Ministerstwo Finansów, rezydencja podatkowa; Gulf News, wizy Golden Visa wydane w 2023 r.; IMI Daily, wizy Golden Visa w Dubaju w H1 2026; Gulf News, Golden Residency w Omanie; Oman Observer, wizy i zasady pobytu w Omanie powiązane z nieruchomościami; oraz strony ofert w tym serwisie przywołane w tekście.