Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju? Zasady, opłaty, kroki

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju? Zasady, opłaty, kroki

Według stanu na 28 października 2026 r. odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju, brzmi: tak, jako właściciele na zasadzie freehold (własność bezterminowa), ale wyłącznie na obszarach, które Władca Dubaju wyznaczył dla osób niebędących obywatelami ZEA. Ustawa nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości ogranicza prawo własności w emiracie do obywateli ZEA, obywateli państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), należących w całości do nich spółek oraz publicznych spółek akcyjnych, a jednocześnie pozwala osobom niebędącym obywatelami ZEA posiadać tytuł freehold lub prawa na okres do 99 lat na obszarach określonych przez Władcę. Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. i późniejsze akty wymieniają te obszary działka po działce, a Dubai Land Department (DLD, Departament Ziemi Dubaju) rejestruje każde przeniesienie własności. Tekst ustawy jest dostępny na Dubai Legislation Portal, a DLD publikuje tabelę opłat oraz strony usług, z którymi kupujący styka się w praktyce.

Ten przewodnik szczegółowo odpowiada na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju: omawia podstawę prawną, wyznaczone obszary, to, kto może kupować i jakie dokumenty są potrzebne, przebieg zakupu na rynku wtórnym i zakupu w budowie (off-plan), opłaty DLD z rozpisanymi obliczeniami, prowizje pośredników i opłaty serwisowe, limity kredytów hipotecznych ustalone przez Centralny Bank ZEA (CBUAE), rodzaje nieruchomości, ścieżki pobytowe powiązane z nieruchomością, podatki oraz zabezpieczenia kupującego zapisane w prawie Dubaju. Ceny i opłaty podano w dirhamach, a w nawiasach w dolarach amerykańskich według kursu AED 3,6725 za dolara, czyli kursu z arkusza kursowego Centralnego Banku za czerwiec 2026 r. Cytowane tu strony usług DLD pokazują aktualizację serwisu z 14 października 2026 r. i zostały odczytane 28 października 2026 r. Przepisy i opłaty mogą się zmieniać, dlatego w dniu transakcji należy otworzyć stronę wskazaną w danej sekcji.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju? Podstawa prawna

Punktem wyjścia jest art. 4 ustawy nr 7 z 2006 r., wydanej 13 marca 2006 r. Stanowi on, że prawo własności nieruchomości w emiracie przysługuje obywatelom ZEA, obywatelom GCC, spółkom w całości do nich należącym oraz publicznym spółkom akcyjnym. Dodaje następnie, że za zgodą Władcy osobom niebędącym obywatelami ZEA można na określonych przez Władcę obszarach przyznać dwa rodzaje praw: własność freehold bez ograniczenia czasowego oraz użytkowanie (usufruct) lub leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) na okres nie dłuższy niż 99 lat. Art. 26 uznaje każdą umowę lub rozporządzenie prawem sprzeczne z ustawą za nieważne, a to samo rozciąga na uzgodnienia zawierane w celu jej obejścia. Cudzoziemiec nie potrzebuje więc specjalnej licencji na zakup apartamentu, ale apartament musi stać na gruncie, który Władca otworzył dla osób niebędących obywatelami ZEA. Innymi słowy, ogólna zasada ma charakter ograniczający, a możliwość zakupu przez cudzoziemców jest wyjątkiem, który Władca przyznaje obszar po obszarze.

Obszary nie są wymienione w samej ustawie. Znajdują się w rozporządzeniu nr 3 z 2006 r., podpisanym 7 czerwca 2006 r., którego art. 3 pozwala osobom niebędącym obywatelami ZEA nabywać własność freehold bez ograniczenia czasowego, prawa użytkowania lub prawa dzierżawy na okres do 99 lat w odniesieniu do wymienionych w nim działek. Późniejsze rozporządzenia i uchwały dodawały kolejne działki. Angielskie teksty w Dubai Legislation Portal zawierają uwagę, że w razie sprzeczności rozstrzyga arabski oryginał, dlatego poniższa tabela opisuje akty w brzmieniu opublikowanym po angielsku i nie zastępuje tekstu arabskiego. Kolumna ze źródłem prowadzi do tekstu każdego aktu, tak aby czytelnik mógł sprawdzić sformułowanie samodzielnie.

Z treści wynikają trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, wyznaczenie dotyczy gruntu, a nie kupującego: u.ae, rządowy portal ZEA, podaje, że zarówno cudzoziemcy niemieszkający w ZEA, jak i rezydenci-ekspatrianci mogą nabywać własność freehold na wyznaczonych obszarach oraz że Dubaj nie ma limitu wieku dla posiadania nieruchomości. Po drugie, DLD jest jedynym organem rejestrującym prawa do nieruchomości, a art. 9 w brzmieniu z 2019 r. oznacza, że sama podpisana umowa sprzedaży nie przenosi własności, dopóki transakcja nie zostanie wpisana do rejestru. Po trzecie, prawa dostępne cudzoziemcom są szersze niż freehold: przewodnik DLD dla inwestorów z 2017 r. mówi, że cudzoziemcy na wyznaczonych obszarach mogą też zawierać umowy musataha, nabywać prawo użytkowania i długoterminowe najmy na okres do 99 lat. Strona u.ae o kupnie nieruchomości przez ekspatriantów podsumowuje te same ramy prawne prostym językiem.

Czytelnikom, którzy chcą poznać rynkową stronę tego samego pytania, nasz przewodnik po freehold i leasehold w Dubaju omawia praktyczną różnicę między tymi dwiema konstrukcjami, a nasza strona o ZEA i strona o Dubaju zawierają listę nieruchomości, które śledzimy.

Gdzie cudzoziemcy mogą kupować: wyznaczone obszary freehold

Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. wymienia obszary według oficjalnych nazw i numerów działek, a nie nazw używanych w broszurach sprzedażowych. Jego art. 3 obejmuje, wśród 23 pozycji, cztery działki w Dubai Marina (nr 007, 014, 015 i 033), działkę nr 001 na Palm Jumeirah, Emirates Hills 1, 2 i 3, dziewięć działek w Jebel Ali, działkę nr 001 na World Islands, trzy działki w Al Jaddaf, dwie działki przy Sheikh Zayed Road (nr 118 i 147) oraz działki w Nad Al Sheba, Mirdif, Al Quoz, Warsan 1, Ras Al Khor, Al Barsha South, Umm Hurair 2, Sofouh i Palm Jebel Ali. Ponieważ rozporządzenie działa na poziomie działek, marketingowa nazwa apartamentu nie dowodzi, że jego grunt jest wyznaczony. Liczy się sprawdzenie, czy działka jest objęta rozporządzeniem lub jednym z aktów je zmieniających. Innymi słowy, nazwa osiedla z broszury sprzedażowej i oficjalny numer działki to dwie różne rzeczy, a to ten drugi element rozstrzyga o tym, czy cudzoziemiec może kupić lokal.

Przewodnik DLD z 2017 r. przedstawia własną listę jako obejmującą najważniejsze wyznaczone obszary, a nie wszystkie, i w sprawie pozostałych odsyła do DLD. Komunikat z 2025 r. pokazuje, jak lista wciąż się zmienia. Według DLD właściciele w obu wymienionych obszarach mogli potwierdzić kwalifikowalność w aplikacji Dubai REST, złożyć wniosek o ocenę i wycenę gruntu, zapłacić opłatę konwersyjną w wysokości 30% wartości nieruchomości, ustalonej na podstawie powierzchni brutto, oraz otrzymać mapę i akt własności (title deed) freehold. Dla kupującego apartament w budynku przekształconym w ten sposób praktyczne pytanie jest takie samo jak gdziekolwiek indziej: czy akt własności lub elektroniczny certyfikat tytułu wskazuje własność freehold dla danego lokalu.

Jak sprawdzić adres przed wpłaceniem zadatku

DLD oferuje trzy kontrole online, które nie zależą od oświadczenia sprzedającego ani pośrednika. Property Status Enquiry pozwala każdemu wpisać obszar i numer działki na stronie DLD lub w aplikacji Dubai REST i zobaczyć status, jaki posiada DLD; strona wskazuje usługę natychmiastową i nie podaje żadnej opłaty. Strona Title Deed Verification wymaga numeru aktu własności, roku wydania aktu i rodzaju nieruchomości, a ważny certyfikat pokazuje jako cyfrowo zwalidowany przez blockchain.

Odpowiedź na pytanie „czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju” brzmi więc: tak dla lokalu na wyznaczonej działce i nie dla lokalu poza listami. Wszystko, co leży poza działkami objętymi tymi aktami, podlega art. 4: własność jest ograniczona do obywateli ZEA i GCC oraz należących w całości do nich spółek. Z tego powodu odniesieniem jest tekst prawny, a nie opis w ogłoszeniu, gdy budynek stoi na skraju nazwanego obszaru. Nasz artykuł o obszarach branych pod uwagę przy zakupie apartamentu w Dubaju porównuje dzielnice pod względem cen i typów budynków, a przewodnik po cenie za metr kwadratowy podaje ceny w układzie obszarów.

Kto może kupować, jakie dokumenty są potrzebne i zakup przez spółkę

Usługa rejestracji sprzedaży w DLD jest otwarta dla wszystkich statusów pobytowych. W przypadku kupującego lub sprzedającego będącego osobą fizyczną strona wymaga Emirates ID, które DLD wykorzystuje wyłącznie do weryfikacji tożsamości i którego nie kopiuje, oraz podaje, że cudzoziemiec niebędący rezydentem może przedstawić zamiast niego ważny paszport. Przy odsprzedaży na obszarze freehold strona wymaga także elektronicznego certyfikatu braku sprzeciwu (e-NOC) od dewelopera, uzyskiwanego przez aplikację Dubai REST. Jeżeli działa przedstawiciel, potrzebne jest pełnomocnictwo; przewodnik DLD z 2017 r. dodaje, że dokument w języku obcym musi być uwierzytelniony i złożony wraz z poświadczonym tłumaczeniem na arabski oraz że właściciel musi stawić się osobiście albo przez przedstawiciela działającego na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.

Własność przez spółkę czy jako osoba fizyczna

Istnieją obie drogi, a strony DLD traktują je odmiennie. Gdy stroną sprzedaży jest spółka, strona o sprzedaży stwierdza, że spółka musi najpierw zostać zarejestrowana przez wniosek o rejestrację spółki. Przewodnik DLD z 2017 r. mówi, że spółki zarejestrowane w Departamencie Rozwoju Gospodarczego (Department of Economic Development), w Dubaju lub w innym emiracie, mogą posiadać nieruchomości na wyznaczonych obszarach, jeśli nie należą w całości do obywateli ZEA lub GCC, że mogą to robić także spółki zarejestrowane w strefach wolnocłowych, takich jak Jebel Ali Free Zone i DMCC, oraz że spółka zagraniczna musi założyć spółkę w strefie wolnocłowej i zarejestrować nieruchomość na jej nazwę. Podaje też, że każda zmiana w strukturze udziałowców spółki posiadającej nieruchomość w Dubaju jest przeniesieniem, o którym należy powiadomić DLD, uiszczając właściwe opłaty. Zakup jako osoba fizyczna omija te kroki, ale uruchamia przepisy spadkowe dotyczące samego właściciela; nasz przewodnik po dziedziczeniu i planowaniu majątkowym dla zagranicznych właścicieli w Dubaju omawia tę stronę. Struktura zmienia też analizę podatkową, opisaną w sekcji o podatkach poniżej. Wybór między tymi dwiema drogami dotyczy więc nie tylko formalności rejestracyjnych, lecz także dziedziczenia i opodatkowania.

Jak przebiega zakup na rynku wtórnym, krok po kroku

Dla kupującego, który w praktyce rozważa pytanie „czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju”, zakup na rynku wtórnym oznacza kupno ukończonego lokalu od jego zarejestrowanego właściciela. Przewodnik DLD dla inwestorów z 2017 r. wymienia kolejność działań: weryfikacja prawna, podpisanie umowy kupna-sprzedaży, uzyskanie od dewelopera zaświadczenia o braku sprzeciwu oraz stawienie się u rejestratora w biurze powierniczym w celu przeniesienia własności. Przewodnik dla pośredników z 2024 r. wydany przez Real Estate Regulatory Agency (RERA, Agencja Regulacji Rynku Nieruchomości) dodaje elektroniczny system umów, z którego pośrednicy muszą korzystać. Tabela zestawia etapy obok siebie, wraz z dokumentem lub systemem na każdym z nich. Kolejność jest taka sama niezależnie od tego, czy kupujący mieszka w ZEA, czy nie; różni się przede wszystkim dokument tożsamości, który przedstawia.

Warto uważnie przeczytać dwa szczegóły. Umowy pośrednictwa nie są samą sprzedażą: Contract A i Contract B regulują stosunek między stroną a pośrednikiem, a Contract F wiąże kupującego i sprzedającego. Przewodnik z 2024 r. stwierdza, że wszystkie sprzedaże nieruchomości są obsługiwane przez biura rejestracyjne (trustee offices) działające w imieniu DLD oraz że pośrednicy muszą używać umów elektronicznych do zapisu sprzedaży. Płatność w biurze powierniczym można wnieść przez ePay, Dubai Pay, portfel Noqodi lub czek kasjerski, według strony o sprzedaży. Strona o sprzedaży nie podaje procentu zadatku, więc kwota zadatku, jeśli w ogóle występuje, jest warunkiem umowy między stronami.

Kupujący za gotówkę i kupujący z kredytem przechodzą tę samą sekwencję; bank dodaje wycenę, list kredytodawcy i rejestrację hipoteki w tym samym biurze powierniczym, co omówiono w sekcji o hipotece. Kupujący, który chce poznać szczegóły finansowania, może przeczytać nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla zagranicznych kupujących, a ten, kto rozważa odsprzedaże z rabatem, nasz przewodnik po nieruchomościach z przeceny w Dubaju, który omawia licytacje i sprzedaże bankowe.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju w budowie (off-plan)?

Tak, w obrębie tych samych wyznaczonych obszarów. Lokal w budowie to lokal sprzedawany przed ukończeniem budowy lub w jej trakcie, a Dubaj zapisuje takie sprzedaże w rejestrze tymczasowym, a nie w rejestrze głównym. Ustawa nr 13 z 2008 r., wydana 14 sierpnia 2008 r., stanowi, że każda czynność dotycząca lokalu sprzedanego w budowie jest wpisywana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości (Interim Property Register) oraz że sprzedaż lub inna czynność przenosząca lub ograniczająca własność jest nieważna, jeśli nie została tam wpisana. Wpis tymczasowy nazywa się potocznie Oqood; usługa sprzedaży pierwotnej DLD wydaje tymczasowy elektroniczny certyfikat rejestracji. Gdy projekt jest ukończony, a lokal przekazany, lokal trafia do rejestru głównego i wydawany jest akt własności. Różnica w stosunku do rynku wtórnego polega więc na tym, że do czasu przekazania kupujący nie ma aktu własności, lecz wpis w rejestrze tymczasowym.

Na stronie rejestracji sprzedaży pierwotnej DLD opłaty ustalono na 2% wartości sprzedaży dla sprzedającego i 2% dla kupującego, plus po AED 10 tytułem opłat za wiedzę i innowacje oraz opłatę samorejestracji dewelopera w wysokości AED 1 000 w portalu deweloperów Oqood; strona nie mówi, kto ponosi małe opłaty stałe. Umowa kupna-sprzedaży musi być podpisana przez dewelopera i kupującego oraz zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od daty podpisania. Strona wymienia płatność przez portfel Noqodi lub potrącenie z rachunku powierniczego (escrow). Strona dotycząca rejestracji sprzedaży powiązanej z pierwszą hipoteką podaje opłatę za mapę w wysokości AED 250 za lokal i opłatę za akt własności w wysokości AED 250 oraz czas usługi wynoszący sześć dni roboczych.

Co deweloper musi mieć przed rozpoczęciem sprzedaży

Uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 r., wykonująca ustawę nr 13 z 2008 r., wymaga, aby master developer lub poddeweloper przed rozpoczęciem projektu lub sprzedażą lokali w budowie objął grunt w posiadanie, otrzymał certyfikat wytyczenia granic, faktycznie kontrolował grunt i miał zgody właściwych organów. Art. 11 uchwały uznaje za nieważną czynność dotyczącą lokalu w budowie, dokonaną przez dewelopera lub pośrednika przed zatwierdzeniem projektu i jego zarejestrowaniem w DLD. Uchwała stanowi także, że po wydaniu certyfikatu ukończenia deweloper nie może odmówić przekazania lub zarejestrowania lokalu kupującemu, który wypełnił wszystkie zobowiązania umowne, oraz że deweloper nie może pobierać od kupujących żadnych kwot innych niż zatwierdzone przez DLD za prawną czynność dotyczącą lokalu. Art. 13 przyjmuje do rejestracji powierzchnię netto lokalu i zobowiązuje dewelopera do wypłaty odszkodowania kupującemu, jeśli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od powierzchni netto o więcej niż 5%, liczonego od uzgodnionej ceny lokalu.

Przewodnik DLD z 2017 r. wymienia pytania, na które kupujący powinien odpowiedzieć przed podpisaniem umowy na lokal w budowie: czy projekt jest zarejestrowany w RERA, czy istnieje rachunek powierniczy i kto jest jego agentem, jaki jest procent ukończenia i przewidywana data ukończenia, czy deweloper jest zarejestrowany w RERA i jest właścicielem gruntu lub ma umowę deweloperską, oraz czy deweloper ma zezwolenia na sprzedaż w budowie. Przewodnik RERA z 2024 r. dodaje, że aplikacja Dubai REST ma funkcję weryfikacji projektów o nazwie Mashrooi oraz że pośrednicy promujący projekt w budowie muszą upewnić się, że jest on licencjonowany i zarejestrowany, a kupujący wpłacają środki wyłącznie na rachunek powierniczy projektu. Nasz przewodnik dla kupujących off-plan omawia plany płatności i przekazanie lokali.

Gdy kupujący nie może dalej płacić

Ustawa nr 19 z 2017 r. zastąpiła art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. i określa procedurę, gdy kupujący nie wywiązuje się ze zobowiązań z umowy sprzedaży w budowie. Deweloper musi powiadomić DLD; DLD doręcza 30-dniowe wezwanie i, jeśli to możliwe, pośredniczy w ugodzie; jeżeli kupujący nadal nie wykonuje zobowiązań, DLD wydaje dokument potwierdzający wywiązanie się dewelopera ze swoich obowiązków oraz procent ukończenia projektu. Środki dostępne dla dewelopera zależą wtedy od tego procentu, jak pokazuje tabela. Ustawa stanowi, że te zasady należą do porządku publicznego i że kupujący zachowuje drogę do sądu lub arbitrażu, jeśli deweloper nadużywa swoich uprawnień.

Ta sama ustawa dodaje, że jeśli RERA anuluje projekt uzasadnioną decyzją, deweloper musi zwrócić wpłaty kupujących zgodnie z procedurami ustawy nr 8 z 2007 r. Tekst prawny odczytano w zbiorze przepisów dotyczących nieruchomości w Dubaju, opublikowanym przez DLD w 2019 r.

Koszty i opłaty: co DLD wykazuje na 28 października 2026 r.

Jednorazowe koszty w Dubaju określa Uchwała Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r., a pokazują je strony usług DLD. Art. 3 uchwały stanowi, że o ile nie uzgodniono inaczej, opłata za sprzedaż nieruchomości jest dzielona po równo przez sprzedającego i kupującego. Strona rejestracji sprzedaży powtarza to jako 2% wartości sprzedaży dla sprzedającego i 2% dla kupującego. Art. 4 pozwala DLD zweryfikować lub oszacować wartość nieruchomości, gdy wartość w umowie jest niższa od rynkowej, a art. 6 przewiduje karę w wysokości podwójnej opłaty za podanie fałszywych informacji o wartości. Tabela zbiera pozycje, z którymi kupujący styka się przy zakupie na rynku wtórnym i przy hipotece. Tam, gdzie strona nie mówi, kto płaci opłatę stałą, tabela to zaznacza. Kwoty w dirhamach w tej tabeli pochodzą ze stron DLD, a równowartości w dolarach przeliczono według kursu podanego na początku przewodnika.

Przykład obliczeniowy: zakup apartamentu za gotówkę za AED 1 200 000

Weźmy ukończony apartament sprzedany za AED 1 200 000 ($326 752), kupiony za gotówkę, w którym kupujący płaci swoje 2% i stałe opłaty DLD, a stawka VAT 5% od opłaty biura powierniczego pochodzi ze strony o opodatkowaniu na u.ae. Obliczenie pokazano krok po kroku w tabeli. Prowizja pośrednika, ewentualna opłata za NOC dewelopera i opłaty bankowe nie są uwzględnione, ponieważ strony DLD ich nie ustalają.

Suma wynosi AED 28 720 ($7 820), czyli 2,39% ceny. Własny udział sprzedającego, czyli 2% opłaty rejestracyjnej, to kolejne AED 24 000 ($6 535), więc procentowa opłata DLD od całej sprzedaży wynosi AED 48 000 ($13 070). Jeśli strony uzgodnią, że kupujący płaci całe 4%, jego suma wzrosłaby o AED 24 000 ($6 535). Kwoty zmieniają się proporcjonalnie do ceny: 4% opłata rejestracyjna rośnie wraz z wartością sprzedaży, natomiast pozycje aktu własności, mapy, wiedzy, innowacji i partnera usługowego pozostają stałe. Przykład nie jest wyceną żadnej konkretnej transakcji, lecz pokazuje sposób liczenia opłat podanych przez DLD. Szerszy budżet, obejmujący cenę zakupu według wielkości lokalu, omawia nasz przewodnik ile kosztuje apartament w Dubaju, który podaje poziomy cen.

Prowizja pośrednika, opłaty serwisowe i indeks opłat serwisowych RERA

Opłaty pośredników według rozporządzenia wykonawczego nr 85 z 2006 r.

Opublikowane przez DLD przepisy o pośrednikach nie ustalają procentu prowizji. Rozporządzenie wykonawcze nr 85 z 2006 r., odczytane w zbiorze DLD, stanowi w art. 26, że umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie i wskazywać strony, specyfikację nieruchomości oraz warunki pośrednictwa. Art. 27 mówi, że wynagrodzenie pośrednika ustala się w drodze umowy, a w jej braku według przeważającej praktyki zwyczajowej. Art. 28 mówi, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie tylko wtedy, gdy pośrednictwo prowadzi do zawarcia umowy, a należy mu się ono z chwilą podpisania umowy sprzedaży i jej rejestracji w DLD, chyba że umowa pośrednictwa stanowi inaczej. Art. 33 mówi, że pośrednik może dochodzić wynagrodzenia tylko od strony, która go zaangażowała, a gdy zaangażowały go obie strony, każda odpowiada osobno za swoją część. Art. 23 mówi, że pośrednik traci wynagrodzenie, jeśli działa w interesie drugiej strony lub przyjmuje od niej korzyść w okolicznościach, które zasady dobrej wiary zakazują.

Kupujący może sprawdzić pośrednika po stronie DLD. Przewodnik RERA stwierdza, że pośrednicy potrzebują licencji zarejestrowanej w systemie Trakheesi i karty pośrednika, że każde ogłoszenie wymaga numeru zezwolenia widocznego w ogłoszeniu oraz że pośrednicy mogą kontaktować się tylko z właścicielami znajdującymi się na zielonej liście. DLD publikuje na swojej stronie także listy licencjonowanych pośredników i biur pośrednictwa. Wysokość prowizji w danej transakcji ustala pisemna umowa, a nie zwyczaj rynkowy.

Opłaty serwisowe i indeks RERA

Apartament freehold jest nieruchomością we współwłasności. Ustawa nr 6 z 2019 r., zawarta w zbiorze DLD, definiuje opłaty serwisowe jako roczne opłaty pobierane od właścicieli na pokrycie zarządzania, eksploatacji, utrzymania i napraw nieruchomości wspólnej, a jej art. 16 mówi, że o ile umowa najmu lokalu nie stanowi inaczej, właściciel odpowiada za opłaty serwisowe i opłaty za użytkowanie i nie jest zwolniony z tej odpowiedzialności, jeśli najemca nie zapłaci. Usługa Service Charge Index DLD pozwala wybrać projekt, przeznaczenie i rok oraz zobaczyć zatwierdzone przez RERA opłaty serwisowe dla nieruchomości we współwłasności; strona wskazuje kanały przez stronę DLD, system Mollak i aplikację Dubai REST, podaje natychmiastowy czas usługi i nie pokazuje żadnej opłaty.

Indeks jest podawany za stopę kwadratową, więc roczny koszt to zatwierdzona stawka pomnożona przez powierzchnię lokalu. Przewodnik RERA dla pośredników zawiera przykładowe obliczenie, które pokazuje tę metodę, z ilustracyjną stawką AED 8 za stopę kwadratową powierzchni apartamentu i balkonem liczonym po 25% tej stawki. Tabela stosuje tę samą metodę do apartamentu o powierzchni 60 m² z balkonem o powierzchni 10 m². Stawka AED 8 to liczba przykładowa z przewodnika, a nie aktualna stawka dla żadnego budynku, a 1 m² przyjęto jako 10,764 stopy kwadratowej, tak jak w przewodniku.

Przed zakupem lokalu z rynku wtórnego kupujący może przeczytać w indeksie zatwierdzoną stawkę dla projektu, poprosić sprzedającego o zestawienie opłat serwisowych i oprzeć się na e-NOC dewelopera, który przewodnik DLD z 2017 r. opisuje jako potwierdzający, że sprzedający zapłacił opłaty serwisowe za lokal. Nasz przewodnik po rynku nieruchomości w Dubaju umieszcza opłaty cykliczne w szerszym kontekście kosztów posiadania.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju na kredyt hipoteczny?

Tak. Przewodnik DLD z 2017 r. stwierdza, że inwestor może uzyskać finansowanie hipoteczne w dowolnym banku lub instytucji finansowej licencjonowanej przez Centralny Bank ZEA, w formie konwencjonalnej lub islamskiej, oraz że hipoteka musi być zarejestrowana w DLD, aby była ważna. Rulebook Centralnego Banku ustala krajowe limity w przepisach Regulations Regarding Mortgage Loans (przepisy dotyczące kredytów hipotecznych), okólnik 31/2013, obowiązujący od 28 grudnia 2013 r. i zmieniony uchwałami zarządu 96/2019 i 31/2/2020. Wersja na stronie rulebooka, odczytana 28 października 2026 r., jest oznaczona jako obowiązująca i skonsolidowana na dzień 8 kwietnia 2020 r. Rulebook dzieli kredytobiorców na obywateli ZEA i ekspatriantów; nie ustala osobnego limitu dla nierezydentów i mówi, że kredytodawcy mogą przyjąć ostrożniejsze limity niż minima, które ustala, więc konkretny bank może żądać więcej niż poniższe wartości. Poniższa tabela przelicza te limity na cenę z przykładów w tym przewodniku.

Sformułowanie rulebooka dla przedziałów pierwszego domu to „mniej niż AED 5 mln” dla 80% i „więcej niż AED 5 mln” dla 70%, i nie określa ono, który przedział dotyczy ceny dokładnie AED 5 000 000. Dla obywateli ZEA ten sam artykuł ustala 85% i 75% dla pierwszego domu oraz 65% dla drugiego domu. Każdy kredytobiorca może powołać się tylko na jedną nieruchomość w kategorii pierwszego domu.

Pozostałe warunki w rulebooku

• Wskaźnik obciążenia zadłużeniem (debt burden ratio): maksimum to 50% wynagrodzenia brutto i regularnego dochodu ze zdefiniowanego źródła, a kredytodawcy muszą przeprowadzić test warunków skrajnych kredytu przy stopie wyższej o 2 do 4 punktów procentowych od bieżącej.
• Okres kredytowania: maksymalny okres to 25 lat, a maksymalny wiek w dniu ostatniej raty kredytodawca ustala według własnej polityki.
• Kwota finansowania: limit to do 7-krotności rocznego dochodu dla ekspatriantów i do 8-krotności dla obywateli ZEA.
• Wkład własny: powinien pochodzić ze środków własnych kredytobiorcy, a nie z innego zadłużenia, takiego jak pożyczki osobiste czy karty kredytowe.
• Źródło spłaty: spłata powinna pochodzić z wynagrodzenia albo z możliwego do zweryfikowania dochodu z działalności lub z najmu, a świadczenie z tytułu zakończenia umowy o pracę nie może być wykorzystane.
• Wycena: przed jakimkolwiek nieodwołalnym zobowiązaniem wykwalifikowana strona trzecia, niezależna od kredytobiorcy, sprzedającego i dewelopera, musi wycenić nieruchomość na miejscu.
• Okresy spłaty samych odsetek: odroczona spłata kapitału dotyczy wyłącznie kredytów inwestycyjnych i nie może przekraczać 5 lat od pierwszej wypłaty.
• Wcześniejsza spłata i refinansowanie: maksymalna opłata to rzeczywisty koszt kredytodawcy związany z zerwaniem kredytu o stałej stopie i/lub opłaty określone w przepisach nr 29/2011, a refinansowaniu nie powinny stać na przeszkodzie żadne bariery.

Przykład obliczeniowy: pierwszy dom za AED 1 200 000, kredytobiorca-ekspatriant

Ukończony apartament wyceniony na AED 1 200 000 ($326 752) mieści się w przedziale pierwszego domu poniżej AED 5 mln. Przy maksymalnych 80% kredyt wynosi AED 960 000 ($261 402), a wkład własny AED 240 000 ($65 350). Pozycje rejestracji hipoteki ze strony DLD to 0,25% kredytu, AED 250 ($68) za akt własności, po AED 10 ($2) opłat za wiedzę i innowacje oraz opłata za usługę AED 4 000 ($1 089) plus 5% VAT w kwocie AED 200 ($54). Tabela dodaje je do kosztów zakupu obliczonych wcześniej.

Suma wynosi AED 275 590 ($75 041), czyli 23,0% ceny. Opłaty za uruchomienie kredytu, opłaty za wycenę i ubezpieczenie ustala każdy kredytodawca i widnieją one w jego ofercie. Gdyby ten sam apartament kupić w budowie, limit 50% ograniczyłby kredyt do AED 600 000 ($163 376). Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych i artykuł o zakupie bez dużego wkładu własnego rozwijają stronę finansową.

Rodzaje nieruchomości i prawa dostępne dla zagranicznych kupujących

Strony DLD rozróżniają zarejestrowane lokale według sposobu posiadania i dokumentu, który je potwierdza. Apartament w ukończonym budynku jest lokalem w nieruchomości wspólnej z aktem własności; apartament kupiony w budowie jest do czasu przekazania objęty wpisem tymczasowym; wille i apartamenty występują obok siebie w pozycji opłaty DLD za mapę; a działki gruntu mają odrębną opłatę za jednolitą mapę. Strona o sprzedaży obejmuje też pełną lub częściową sprzedaż gruntu, nieruchomości lub ukończonego lokalu. Dla czytelnika oznacza to, że ten sam dokument, który potwierdza prawo, wskazuje zarazem, w którym rejestrze i według jakich opłat dany lokal jest ujęty.

Większość czytelników, którzy wpisują w wyszukiwarce „czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju”, ma na myśli dwa pierwsze wiersze: lokale ukończone lub w budowie, posiadane na zasadzie freehold. Stwierdzenie w przewodniku DLD, że własność freehold obejmuje grunt i wszystkie znajdujące się na nim budynki, dotyczy wyznaczonych obszarów i jest powodem, dla którego dokument tytułu, a nie broszura, określa, co jest przedmiotem własności.

Ścieżki pobytowe powiązane z nieruchomościami w Dubaju

Zakup sam w sobie nie powoduje wydania zezwolenia na pobyt. Właściciel składa odrębny wniosek do właściwego organu, a zezwolenie jest wydawane tylko wtedy, gdy spełnione są warunki podane na oficjalnej stronie. Wyszukiwania „czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju” często przechodzą w pytanie o pobyt, a na stronach usług DLD pojawiają się trzy ścieżki powiązane z nieruchomością. Tabela podaje warunek każdej z nich dokładnie tak, jak podaje go strona. Kwoty opłat rządowych pochodzą ze stron usług i mogą się zmienić, dlatego należy je potwierdzić w dniu składania wniosku.

Warunek AED 2 mln dla Złotej Wizy to ten, który nasz przewodnik po Złotej Wizie w Dubaju odczytuje na podstawie trzech oficjalnych stron: strona usługi DLD mierzy AED 2 mln w momencie zakupu, Federalny Urząd ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (ICP) opisuje jedną lub więcej nieruchomości o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000, w pełni posiadanych na nazwisko inwestora, przy czym dopuszcza kredyt z zatwierdzonego lokalnego banku, a dla lokali w budowie lokale kupione od dewelopera zatwierdzonego przez właściwy organ, zaś portal u.ae podaje minimalny kapitał AED 2 mln dla inwestorów w nieruchomości, przy ważności 5 lat. Strony usług DLD i ICP podają 10 lat dla ścieżki nieruchomościowej, więc rozstrzygająca jest ważność wydrukowana na wniosku o zezwolenie w dniu składania.

Warto wyrazić test progu w liczbach. Lokal wyceniony na AED 2 000 000 ($544 588), kupiony z 80% kredytem, oznacza kredyt AED 1 600 000 ($435 670) i wkład własny AED 400 000 ($108 917) w przedziale pierwszego domu według rulebooka; strona DLD mierzy AED 2 mln w momencie zakupu, więc test stosuje się do ceny zapisanej w sprzedaży, a nie do kwoty zapłaconej gotówką. Apartament sprzedany za AED 1 999 999 nie spełnia progu AED 2 mln, a zakup finansowany kredytem nie daje marginesu poniżej tej linii. Strona Investor Residence w serwisie DLD natomiast nie podaje minimalnej wartości dla jedynego właściciela.

Podatki od nieruchomości w Dubaju: co mówią oficjalne strony

Rządowy portal ZEA podaje, że kraj nie nakłada podatku dochodowego na osoby fizyczne i że nakłada 5% podatek od wartości dodanej (VAT) na zakup towarów i usług. Ta sama strona o opodatkowaniu wymienia podatek od osób prawnych od dochodu netto lub zysku korporacji i przedsiębiorstw oraz podatek akcyzowy od określonych towarów szkodliwych dla zdrowia. Nie wymienia rocznego podatku od nieruchomości wśród podatków federalnych. Jednorazowe opłaty DLD opisane wyżej są opłatami rejestracyjnymi na podstawie Uchwały Rady Wykonawczej nr 30 z 2013 r., a nie podatkami rocznymi, zaś cykliczny koszt, który prawo nakłada na właścicieli, to opłata serwisowa na podstawie ustawy nr 6 z 2019 r.

Przy czytaniu tej tabeli obowiązują dwa zastrzeżenia. Przewodnik FTA o inwestycjach w nieruchomości jest napisany dla osób fizycznych i stwierdza, że nie jest prawnie wiążący, więc nie opisuje opodatkowania spółki posiadającej nieruchomość. Ponadto przewodnik po VAT pochodzi z kwietnia 2021 r., dlatego przed oparciem się na stawce warto otworzyć stronę przewodników Federalnego Urzędu Podatkowego w poszukiwaniu nowszego wydania. Zastosowanie tych przepisów zależy od sytuacji samego właściciela, w tym od tego, czy nieruchomość posiada osoba fizyczna, czy spółka, i czy w działalności występuje licencja. Dlatego tabela przedstawia stanowiska z oficjalnych stron bez oceny sytuacji indywidualnej.

Zabezpieczenia kupującego i kontrole przed podpisaniem

Ochrona kupujących w Dubaju jest zapisana w kilku aktach, a główne z nich można przeczytać w tekście. Nasz przewodnik po ochronie kupujących w Dubaju omawia je szerzej; poniższa tabela zestawia podstawowe przepisy wraz z aktem, który je zawiera. Każdy z nich można zweryfikować w tekście aktu wskazanego w ostatniej kolumnie.

Powyższe teksty to rama. Nie zwalniają one z kontroli właściwych dla danego lokalu, a poniższa lista zbiera kontrole wymienione w oficjalnych źródłach w jednej kolejności.

1. Sprawdzić działkę z wyznaczonymi obszarami za pomocą Property Status Enquiry, aplikacji Dubai REST lub przepisów, a w sprawie obszarów spoza list zapytać DLD.
2. Zweryfikować akt własności w usłudze Title Deed Verification DLD i potwierdzić, że nazwisko sprzedającego zgadza się z zarejestrowanym właścicielem.
3. Potwierdzić, że na lokalu nie ma hipoteki, zastawu ani innego obciążenia, zanim zostanie podpisany Contract F.
4. W przypadku pośrednika sprawdzić licencję i kartę pośrednika w systemie Trakheesi oraz to, czy ogłoszenie podaje numer zezwolenia.
5. W przypadku off-plan potwierdzić, że projekt jest licencjonowany i zarejestrowany, numer rachunku powierniczego i agenta rachunku, procent ukończenia i przewidywaną datę ukończenia, a wpłaty kierować wyłącznie na rachunek powierniczy.
6. Przeczytać zatwierdzoną opłatę serwisową dla projektu w DLD Service Charge Index i poprosić o zestawienie sprzedającego oraz e-NOC dewelopera.
7. Sprawdzić powierzchnię netto lokalu w umowie sprzedaży i na rzucie, ponieważ deweloper musi wypłacić odszkodowanie za niedobór większy niż 5%.
8. Jeżeli zakup ma wspierać wniosek wizowy, porównać cenę zapisaną w sprzedaży z warunkiem na właściwej stronie DLD, ICP lub GDRFA (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs, Generalna Dyrekcja ds. Rezydencji i Cudzoziemców), ponieważ strona Golden Visa w DLD sprawdza AED 2 mln w momencie zakupu.

Dla kupujących porównujących ceny po zmianie na rynku nasz artykuł o tym, co pokazują opublikowane dane o spadkach cen nieruchomości w Dubaju, przedstawia zapis transakcji od 2008 do 2026 r., a nasz przewodnik po nieruchomościach poniżej wartości rynkowej wyjaśnia, jak powstaje luka wyceny.

Czym różnią się inne emiraty ZEA

Zasady dla osób niebędących obywatelami ZEA różnią się w zależności od emiratu, a portal u.ae opisuje sytuację poza Dubajem. Poniższe fakty pochodzą z jego strony o zakupie nieruchomości przez ekspatriantów w ZEA, która pokazuje datę aktualizacji 27 października 2026 r. Nasz artykuł Oman w porównaniu z Dubajem i nasz przewodnik o własności cudzoziemców w Omanie omawiają system omański na podstawie własnych źródeł tego rynku. Zestawienie poniżej ogranicza się do tego, co wymienia strona u.ae.

Strona nie obejmuje Adżmanu, Ras al-Chajma ani pozostałych emiratów, więc źródłem dla nich jest lokalny organ gruntowy.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju, nie mieszkając w ZEA?

Tak, co odpowiada na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju, także w przypadku nierezydentów. Strona rejestracji sprzedaży DLD przyjmuje od cudzoziemca niebędącego rezydentem ważny paszport zamiast Emirates ID, a u.ae podaje, że cudzoziemcy niemieszkający w ZEA mogą nabywać własność freehold na wyznaczonych obszarach. Według przewodnika DLD z 2017 r. właściciel może stawić się osobiście albo przez przedstawiciela z pełnomocnictwem notarialnym.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju w dowolnej dzielnicy?

Cudzoziemcy mogą kupić freehold na działkach wymienionych w rozporządzeniu nr 3 z 2006 r. i w późniejszych aktach, które dodały działki, takich jak działki w Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills i Jebel Ali z pierwotnej listy. Przewodnik DLD z 2017 r. wymienia też Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lakes Towers i Jumeirah Village wśród najważniejszych wyznaczonych obszarów.

Ile wynoszą opłaty rządowe przy zakupie apartamentu?

Opłata DLD za rejestrację sprzedaży wynosi 4% wartości sprzedaży, dzielone po 2% przez sprzedającego i kupującego, o ile nie uzgodniono inaczej. Stałe pozycje dodają AED 250 za akt własności, AED 250 za mapę, po AED 10 za opłaty za wiedzę i innowacje oraz opłatę partnera usługowego AED 4 000 plus VAT przy sprzedażach od AED 500 000. Przy apartamencie za AED 1 200 000 pozycje po stronie kupującego sumują się do AED 28 720 ($7 820) w przykładzie powyżej.

Czy w Dubaju obowiązuje stała prowizja pośrednika?

Rozporządzenie wykonawcze DLD nr 85 z 2006 r. nie ustala żadnego procentu. Art. 27 mówi, że wynagrodzenie pośrednika ustala się w drodze umowy, a w jej braku według zwyczajowej praktyki, a art. 26 wymaga, by umowa pośrednictwa była zawarta na piśmie. Art. 33 mówi, że pośrednik może dochodzić wynagrodzenia tylko od strony, która go zaangażowała.

Czy cudzoziemcy mogą kupić apartamenty w Dubaju na kredyt hipoteczny?

Tak, w bankach licencjonowanych przez Centralny Bank ZEA. Dla ekspatrianta kupującego pierwszy dom poniżej AED 5 mln rulebook ustala maksymalny wskaźnik kredytu do wartości (LTV) na poziomie 80%; dla drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnej wynosi on 60%, a dla każdego zakupu w budowie 50%. Wskaźnik obciążenia zadłużeniem jest ograniczony do 50%, a maksymalny okres kredytowania wynosi 25 lat.

Czy zakup apartamentu w Dubaju daje mi wizę pobytową?

Nie. Zakup nie powoduje wydania wizy; właściciel składa odrębny wniosek. Strona DLD Golden Visa (Investor) wymaga nieruchomości o wartości AED 2 mln lub więcej w momencie zakupu, w całości własności wnioskodawcy, a 10-letnie zezwolenie wiąże się według tej strony z opłatami rządowymi w wysokości AED 9 884,75 ($2 691). Ścieżka Investor Residence daje 2-letnie zezwolenie bez minimalnej wartości dla jedynego właściciela.

Czym jest Oqood i kiedy się go stosuje?

Oqood to potoczna nazwa tymczasowej rejestracji sprzedaży w budowie. Na podstawie ustawy nr 13 z 2008 r. czynność dotycząca lokalu sprzedanego w budowie musi zostać wpisana do Tymczasowego Rejestru Nieruchomości, w przeciwnym razie jest nieważna, a strona DLD wymaga rejestracji umowy w ciągu 90 dni od podpisania. Po ukończeniu i przekazaniu lokalu trafia on do rejestru głównego i otrzymuje akt własności.

Czy istnieje roczny podatek od nieruchomości lub podatek dochodowy od dochodu z najmu w Dubaju dla osób fizycznych?

Portal u.ae podaje, że ZEA nie nakładają podatku dochodowego na osoby fizyczne i nie wymienia rocznego podatku od nieruchomości wśród podatków federalnych. Przewodnik FTA dla osób fizycznych stwierdza, że dochód ze sprzedaży, wynajmu lub dzierżawy nieruchomości w ZEA, gdy nie jest wymagana licencja, jest wyłączony z podatku od osób prawnych. Cykliczny koszt, który prawo nakłada na właścicieli apartamentów, to opłata serwisowa.

Czy zagraniczna spółka może kupić apartament w Dubaju?

Spółka zagraniczna może kupić przez spółkę zarejestrowaną w strefie wolnocłowej. Strony DLD o sprzedaży pierwotnej wymagają, aby spółka zagraniczna była zarejestrowana w strefie wolnocłowej, DMCC lub JAFZA, oraz przedstawiła poświadczoną umowę spółki, pismo strefy wolnocłowej o braku sprzeciwu ważne przez rok i zaświadczenie udziałowców. Przewodnik DLD z 2017 r. dodaje, że DLD nie zezwala spółkom zagranicznym na bezpośrednie posiadanie nieruchomości.

Co dzieje się z moimi pieniędzmi, jeśli projekt w budowie zostanie zatrzymany?

Wpłaty trafiają na rachunek powierniczy projektu, którego wierzyciele dewelopera nie mogą zająć na podstawie art. 9 ustawy nr 8 z 2007 r. Jeśli projekt nie zostanie ukończony, art. 15 wymaga, by agent rachunku, po konsultacji z DLD, podjął działania w celu jego ukończenia lub zwrotu środków deponentom, a ustawa nr 19 z 2017 r. stanowi, że jeśli RERA anuluje projekt, deweloper musi zwrócić wpłaty kupujących zgodnie z ustawą nr 8 z 2007 r.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: Ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r. (Dubai Legislation Portal); Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. (Dubai Legislation Portal); Rozporządzenie nr 1 z 2010 r.; Rozporządzenie nr 1 z 2011 r.; Uchwała nr 14 z 2015 r.; Ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r. o rachunkach powierniczych (escrow); Ustawa Dubaju nr 13 z 2008 r. o rejestrze tymczasowym; Zbiór dubajskich przepisów o nieruchomościach opublikowany przez DLD (2019); Strona usługi DLD: Property Sale Registration; Strona usługi DLD: Request to Register the Initial Sale; Strona usługi DLD: rejestracja sprzedaży powiązana z pierwszą hipoteką; Strona usługi DLD: Mortgage Registration; Strona usługi DLD: Golden Visa (Investor); Strona usługi DLD: Investor Residence Application; Strona usługi DLD: Golden Visa (Retired); ICP: UAE Golden Residency; u.ae: Golden visa; Rulebook Centralnego Banku ZEA: Regulations Regarding Mortgage Loans; Przewodnik DLD/RERA po pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (drugie wydanie, listopad 2024); DLD, Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai (2017); Komunikat DLD z 19 stycznia 2025 r.; Strona usługi DLD: Service Charge Index; Strona usługi DLD: Property Status Enquiry; Strona usługi DLD: Title Deed Verification; u.ae: Zakup nieruchomości przez ekspatriantów w ZEA; u.ae: Opodatkowanie; u.ae: Podatek od osób prawnych; Federalny Urząd Podatkowy, Corporate Tax Guide: Real Estate Investment for Natural Persons (październik 2024); Federalny Urząd Podatkowy, Real Estate VAT Guide VATGRE1 (kwiecień 2021); Centralny Bank ZEA, arkusz kursów walut za czerwiec 2026 r..