Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае? Правила, сборы, шаги

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае? Правила, сборы, шаги

По состоянию на 28 октября 2026 года ответ на вопрос «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае» положительный: да, на правах фрихолда, но только в тех зонах, которые правитель Дубая определил для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ. Закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости ограничивает право собственности в эмирате определённым кругом лиц: это граждане ОАЭ, граждане государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), полностью принадлежащие им компании и публичные акционерные общества. Вместе с тем закон разрешает лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, владеть фрихолдом или правами сроком до 99 лет в зонах, которые определяет правитель. Регламент № 3 от 2006 года и более поздние акты перечисляют эти зоны по отдельным участкам, а Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) регистрирует каждый переход права. Текст закона опубликован на Правовом портале Дубая, а DLD публикует таблицу сборов и страницы услуг, с которыми покупатель сталкивается на практике.

В этом руководстве на вопрос «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае» дан подробный ответ: правовая основа, определённые для иностранцев зоны, кто может покупать и какие нужны документы, как проходят покупка на вторичном рынке и покупка строящегося объекта (off-plan), сборы DLD с пошаговыми расчётами, комиссия агента и сервисные сборы, ограничения Центрального банка ОАЭ (CBUAE) по ипотеке, виды недвижимости, маршруты получения вида на жительство, связанные с недвижимостью, налоги и меры защиты покупателей, закреплённые в законодательстве Дубая. Цены и сборы указаны в дирхамах (AED), а в скобках приведены доллары США по курсу AED 3,6725 за доллар — это курс из таблицы Центрального банка за июнь 2026 года. Страницы услуг DLD, которые цитируются здесь, показывают дату обновления сайта 14 октября 2026 года и были прочитаны 28 октября 2026 года. Правила и сборы могут измениться, поэтому в день сделки стоит открывать ту страницу, которая названа в соответствующем разделе.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае? Правовая основа

Отправная точка — статья 4 Закона № 7 от 2006 года, изданного 13 марта 2006 года. Она гласит, что право владеть недвижимостью в эмирате ограничено гражданами ОАЭ, гражданами GCC, полностью принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами. Далее в статье сказано, что с одобрения правителя лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в определённых правителем зонах могут быть предоставлены права двух видов: право собственности (фрихолд) без ограничения срока и узуфрукт либо аренда (лизхолд) на срок не более 99 лет. Статья 26 признаёт недействительным любое соглашение или распоряжение, нарушающее закон, и распространяет это правило на схемы, созданные для обхода закона. Таким образом, иностранному покупателю не нужна особая лицензия, чтобы купить квартиру, но квартира должна находиться на земле, которую правитель открыл для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ.

Сами зоны в законе не перечислены. Они указаны в Регламенте № 3 от 2006 года, подписанном 7 июня 2006 года: статья 3 этого регламента разрешает лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, приобретать фрихолд без ограничения срока, права узуфрукта или права аренды на срок до 99 лет на перечисленных в нём земельных участках. Позднее участки добавлялись другими регламентами и постановлениями. Английские тексты на Правовом портале Дубая содержат примечание о том, что при расхождении приоритет имеет арабский оригинал, поэтому приведённая ниже таблица описывает акты в том виде, в каком они опубликованы по-английски, и не заменяет арабский текст.

Из текста вытекают три практических вывода. Во-первых, статус зоны привязан к земле, а не к покупателю: портал правительства ОАЭ u.ae указывает, что и иностранцы, не проживающие в ОАЭ, и резиденты-экспатрианты могут приобретать фрихолд в определённых зонах, а также что в Дубае нет возрастного ограничения для владения недвижимостью. Во-вторых, DLD — единственный орган, который регистрирует права на недвижимость, а статья 9 в редакции 2019 года означает, что подписанный договор купли-продажи сам по себе не переносит право собственности, пока сделка не внесена в реестр. В-третьих, права, доступные иностранцам, шире фрихолда: руководство DLD для инвесторов 2017 года сообщает, что иностранные граждане в определённых зонах могут также получать мусатаху (musataha), узуфрукт и долгосрочную аренду на срок до 99 лет. Страница u.ae о покупке недвижимости экспатриантами излагает ту же систему простым языком.

Тем, кого интересует рыночная сторона того же вопроса, будет полезно наше руководство по фрихолду и лизхолду в Дубае, где разобрана практическая разница между двумя формами владения, а на странице ОАЭ и странице Дубая перечислены объекты, которые мы отслеживаем.

Где могут покупать иностранцы: зоны, определённые для фрихолда

Регламент № 3 от 2006 года перечисляет зоны под их официальными названиями и с номерами участков, а не под теми названиями, которые используются в рекламных брошюрах. Среди 23 пунктов его статьи 3 значатся четыре участка в Dubai Marina (№ 007, 014, 015 и 033), участок № 001 на Palm Jumeirah, Emirates Hills 1, 2 и 3, девять участков в Jebel Ali, участок № 001 на World Islands, три участка в Al Jaddaf, два участка на Sheikh Zayed Road (№ 118 и 147), а также участки в Nad Al Sheba, Mirdif, Al Quoz, Warsan 1, Ras Al Khor, Al Barsha South, Umm Hurair 2, Sofouh и Palm Jebel Ali. Поскольку регламент работает на уровне участков, маркетинговое название квартиры не доказывает, что её земля входит в определённые зоны. Важно проверить, охвачен ли участок регламентом или одной из его поправок.

Руководство DLD 2017 года прямо представляет свой перечень как охватывающий важнейшие определённые зоны, но не все, и за остальными отсылает к DLD. Объявление 2025 года показывает, как постоянно меняется этот список. По сообщению DLD, собственники в двух названных зонах могли подтвердить право на перевод в приложении Dubai REST, подать заявку на оценку земли и определение стоимости, уплатить сбор за перевод в размере 30% от оценочной стоимости недвижимости, рассчитанной по общей площади здания, и получить карту участка и титул (title deed) на фрихолд. Для покупателя квартиры в здании, переведённом таким способом, практический вопрос остаётся тем же, что и везде: показывает ли титул (title deed) или электронный сертификат права собственности, что на данное помещение оформлен фрихолд.

Как проверить адрес до внесения задатка

DLD предлагает три онлайн-проверки, которые не зависят от слов продавца или агента. Сервис Property Status Enquiry (запрос о статусе недвижимости) позволяет любому ввести зону и номер участка на сайте DLD или в приложении Dubai REST и увидеть статус, который хранится в DLD; на странице указано, что услуга оказывается немедленно, а плата не названа. Страница Title Deed Verification (проверка титула) запрашивает номер титула, год его выдачи и тип недвижимости и показывает действительный сертификат как цифровым образом подтверждённый с помощью блокчейна.

Итак, ответ на вопрос «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае» — да, если помещение находится на определённом участке, и нет, если оно вне перечней. Всё, что лежит за пределами участков, охваченных этими актами, подпадает под статью 4: право собственности ограничено гражданами ОАЭ и GCC и принадлежащими им целиком компаниями. Поэтому, когда здание стоит на границе названной зоны, ориентиром служит юридический текст, а не описание объявления. Наша статья о районах Дубая, которые стоит рассмотреть для покупки квартиры сравнивает районы по цене и типу зданий, а руководство о цене за квадратный метр даёт цены по районам.

Кто может покупать, какие нужны документы и покупка через компанию

Услуга DLD по регистрации продажи открыта для любого статуса резидентства. От физического лица — покупателя или продавца — страница требует Emirates ID, который DLD использует только для подтверждения личности и не копирует; там же сказано, что иностранец-нерезидент может вместо него предъявить действительный паспорт. При вторичной продаже во фрихолд-зоне страница дополнительно требует электронное свидетельство об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика, которое оформляется через приложение Dubai REST. Если действует представитель, нужна юридически оформленная доверенность; руководство DLD 2017 года добавляет, что документ на иностранном языке должен быть засвидетельствован и подан с заверенным переводом на арабский язык, а собственник должен явиться лично либо через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. Таким образом, набор документов зависит от статуса покупателя и от того, регистрируется ли вторичная продажа или первичная.

Покупка на компанию или на физическое лицо

Существуют оба пути, и страницы DLD относятся к ним по-разному. Когда стороной сделки является компания, страница о продаже указывает, что компанию сначала нужно зарегистрировать через заявку на регистрацию компании. В руководстве DLD 2017 года сказано, что компании, зарегистрированные в Департаменте экономического развития в Дубае или в другом эмирате, могут владеть недвижимостью в определённых зонах, если они не принадлежат целиком гражданам ОАЭ или GCC; что такое право есть и у компаний, зарегистрированных в свободных зонах, например в свободной зоне Jebel Ali (Jebel Ali Free Zone) и DMCC; и что иностранная компания должна создать компанию в свободной зоне и зарегистрировать недвижимость на её имя. Там же отмечено, что любое изменение состава акционеров компании, владеющей недвижимостью в Дубае, считается передачей, о которой необходимо уведомить DLD с уплатой применимых сборов. Покупка на физическое лицо позволяет обойтись без этих шагов, но вводит в действие правила наследования, применимые к самому собственнику; эту сторону вопроса рассматривает наше руководство по наследованию и планированию наследства для иностранных собственников в Дубае. Форма владения меняет и налоговый анализ, который описан в разделе о налогах ниже.

Как проходит покупка на вторичном рынке: шаг за шагом

Для покупателя, который на практике разбирается с вопросом «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае», покупка на вторичном рынке означает приобретение готового помещения у его зарегистрированного владельца. Руководство DLD для инвесторов 2017 года называет такой порядок действий: юридическая проверка, подписание договора купли-продажи (SPA), получение свидетельства об отсутствии возражений от застройщика и явка к регистратору в трасти-офис (trustee office) для передачи права. Практическое руководство по брокерской деятельности 2024 года от Агентства по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA) добавляет электронную систему договоров, которую обязаны использовать брокеры. В таблице этапы сопоставлены с документом или системой, задействованной на каждом из них.

Стоит внимательно прочитать две детали. Брокерские договоры не являются самой продажей: Contract A и Contract B регулируют отношения стороны с брокером, тогда как Contract F связывает покупателя и продавца. Руководство 2024 года указывает, что все продажи недвижимости проводятся через трасти-офисы регистрации, действующие от имени DLD, и что брокеры должны использовать электронные договоры для фиксации продаж. Согласно странице о продаже, платёж в трасти-офисе можно произвести через ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или банковский чек менеджера. Страница о продаже не называет процента задатка, поэтому размер задатка, если он есть, — условие договора между сторонами. Иными словами, подписание брокерских договоров не означает, что право собственности перешло: оно переходит только после регистрации сделки в DLD.

Покупатели за наличные и покупатели с ипотекой проходят одну и ту же последовательность; банк добавляет оценку, письмо кредитора и регистрацию ипотеки в том же трасти-офисе, о чём рассказано в разделе об ипотеке. Тем, кто хочет подробнее изучить финансирование, пригодится наше руководство по ипотеке для иностранных покупателей, а тем, кто присматривается к продажам со скидкой, — наше руководство по недвижимости в проблемной продаже в Дубае, где рассмотрены аукционы и продажи банков.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае в строящемся доме (off-plan)?

Да, в тех же определённых зонах. Объект off-plan — это помещение, проданное до завершения строительства или пока оно не достроено; в Дубае такие продажи фиксируются во временном реестре, а не в основном. Закон № 13 от 2008 года, изданный 14 августа 2008 года, устанавливает, что любое распоряжение помещением, проданным на этапе строительства, вносится во Временный реестр недвижимости (Interim Property Register), а продажа или иное распоряжение, переносящее право собственности или ограничивающее его, недействительно, если не внесено в этот реестр. Запись во временный реестр обычно называют Oqood; по услуге первичной продажи DLD выдаёт электронный сертификат предварительной регистрации. Когда проект завершён и помещение передано, оно переходит в основной реестр, и выдаётся титул (title deed). Иными словами, до передачи помещения покупатель опирается не на титул (title deed), а на запись во временном реестре.

Страница DLD о регистрации первичной продажи устанавливает сборы: 2% от стоимости продажи для продавца и 2% для покупателя, а также по AED 10 за сбор на знания и сбор на инновации и сбор самостоятельной регистрации застройщика AED 1 000 на портале застройщика Oqood; страница не указывает, кто платит небольшие фиксированные сборы. Договор купли-продажи должен быть подписан застройщиком и покупателем и зарегистрирован во временном реестре в течение 90 дней со дня подписания. Страница называет оплату через кошелёк Noqodi или списание со счёта эскроу. Счёт эскроу — это отдельный счёт проекта, на котором деньги покупателей хранятся отдельно от прочих средств застройщика. Страница о регистрации продажи, связанной с первичной ипотекой, называет сбор за карту участка AED 250 за помещение и сбор за титул (title deed) AED 250 и указывает срок оказания услуги — шесть рабочих дней.

Что должен иметь застройщик перед продажей

Постановление Исполнительного совета № 6 от 2010 года, которым вводится в действие Закон № 13 от 2008 года, требует, чтобы мастер-девелопер или субзастройщик до начала проекта или продажи помещений off-plan вступил во владение землёй, получил свидетельство о разграничении земли, фактически контролировал землю и имел одобрения компетентных органов. Статья 11 постановления признаёт недействительным распоряжение объектом off-plan со стороны застройщика или брокера, если оно произведено до утверждения проекта и его регистрации в DLD. Постановление также гласит, что после получения сертификата завершения застройщик не вправе отказаться передать или зарегистрировать помещение за покупателем, выполнившим все договорные обязательства, и что застройщик не может взимать с покупателей иные суммы, кроме утверждённых DLD за законное распоряжение помещением. Статья 13 принимает для регистрации чистую площадь помещения и обязывает застройщика компенсировать покупателю разницу, если фактическая площадь меньше чистой более чем на 5%; компенсация рассчитывается от согласованной цены помещения. Эти требования относятся к самому застройщику и проекту, а не к покупателю, но именно они определяют, действительна ли продажа объекта на этапе строительства.

Руководство DLD 2017 года перечисляет вопросы, на которые покупатель должен получить ответ до подписания договора на строящийся объект: зарегистрирован ли проект в RERA, существует ли счёт эскроу и кто является эскроу-агентом, каков процент готовности и ожидаемая дата завершения, зарегистрирован ли застройщик в RERA и владеет ли он землёй или имеет соглашение о застройке, есть ли у застройщика разрешения на продажу off-plan. Руководство RERA 2024 года добавляет, что в приложении Dubai REST есть функция проверки проектов под названием Mashrooi и что брокеры, продвигающие проект off-plan, обязаны убедиться, что он лицензирован и зарегистрирован и что покупатели вносят деньги только на счёт эскроу проекта. Наше руководство для покупателя объектов off-plan рассматривает планы платежей и передачу объектов покупателям.

Если покупатель не может продолжать платежи

Закон № 19 от 2017 года заменил статью 11 Закона № 13 от 2008 года и устанавливает порядок на случай, когда покупатель не выполняет обязательства по продаже off-plan. Застройщик обязан уведомить DLD; DLD направляет уведомление со сроком 30 дней и, где это возможно, посредничает в урегулировании; если покупатель всё же не выполняет обязательства, DLD выдаёт документ, подтверждающий выполнение требований застройщиком и процент готовности проекта. Дальнейшие меры застройщика зависят от этого процента, как показано в таблице. Закон устанавливает, что эти правила относятся к публичному порядку и что покупатель сохраняет право обратиться в суд или арбитраж, если застройщик злоупотребит своими полномочиями.

Тот же закон добавляет, что если RERA отменяет проект мотивированным решением, застройщик обязан вернуть покупателям внесённые платежи в порядке, предусмотренном Законом № 8 от 2007 года. Текст закона был прочитан в сборнике DLD 2019 года, где собрано законодательство Дубая о недвижимости.

Расходы и сборы: что указано в DLD на 28 октября 2026 года

Разовые расходы в Дубае установлены Постановлением Исполнительного совета № 30 от 2013 года и показаны на страницах услуг DLD. Статья 3 постановления устанавливает, что, если не договорено об ином, сбор за продажу недвижимости делится поровну между продавцом и покупателем. Страница регистрации продажи повторяет это в виде 2% от стоимости продажи для продавца и 2% для покупателя. Статья 4 разрешает DLD проверить или оценить стоимость недвижимости, если стоимость в договоре ниже рыночной, а статья 6 устанавливает штраф в двойном размере сбора за предоставление ложных сведений о стоимости. В таблице собраны позиции, с которыми покупатель сталкивается при вторичной продаже и при оформлении ипотеки. Если страница не указывает, кто платит фиксированный сбор, в таблице так и написано. Процентные и фиксированные позиции в таблице разделены, чтобы было видно, какая часть расходов зависит от цены, а какая нет.

Пример расчёта: покупка квартиры за наличные за AED 1 200 000

Возьмём готовую квартиру, проданную за AED 1 200 000 ($326 752) и купленную за наличные; покупатель платит свои 2% и фиксированные позиции DLD, а ставка НДС 5% на сбор трасти-офиса взята со страницы u.ae о налогообложении. Арифметика показана по шагам в таблице. Комиссия агента, возможный сбор застройщика за NOC и банковские комиссии не включены, потому что страницы DLD их не устанавливают.

Итог составляет AED 28 720 ($7 820), то есть 2,39% от цены. Собственная доля продавца в размере 2% регистрационного сбора — ещё AED 24 000 ($6 535), так что процентный сбор DLD со всей сделки равен AED 48 000 ($13 070). Если стороны договорятся, что покупатель платит все 4%, итоговая сумма покупателя вырастет на AED 24 000 ($6 535). Цифры меняются пропорционально цене: регистрационный сбор 4% растёт вместе со стоимостью продажи, а позиции за титул (title deed), карту, сборы на знания и инновации и сбор сервис-партнёра остаются фиксированными. Для более широкого взгляда на бюджет, включающего цену покупки в зависимости от площади, наше руководство о том, сколько стоит квартира в Дубае, описывает уровни цен.

Комиссия агента, сервисные сборы и индекс сервисных сборов RERA

Брокерские вознаграждения по Положению № 85 от 2006 года

Опубликованные правила DLD о брокерах не устанавливают процента комиссии. Положение № 85 от 2006 года, прочитанное в сборнике DLD, в статье 26 говорит, что брокерский договор должен быть заключён в письменной форме и указывать стороны, характеристики недвижимости и условия брокерской услуги. Статья 27 гласит, что вознаграждение брокера определяется соглашением, а при его отсутствии — согласно сложившейся обычной практике. Статья 28 гласит, что брокер имеет право на вознаграждение, только если его посредничество привело к заключению договора, и приобретает это право с подписанием договора купли-продажи и его регистрацией в DLD, если брокерский договор не предусматривает иное. Статья 33 гласит, что брокер может требовать вознаграждение только с той стороны, которая его наняла, а если его наняли обе стороны, то каждая отвечает отдельно за свою долю. Статья 23 гласит, что брокер лишается вознаграждения, если действует в интересах другой стороны или принимает от неё выгоду в обстоятельствах, которые запрещены правилами добросовестности.

Покупатель может проверить брокера на стороне DLD. Руководство RERA указывает, что брокерам нужны лицензия, зарегистрированная в системе Trakheesi, и карточка брокера, что каждое объявление должно содержать номер разрешения, указанный в рекламе, и что брокеры могут обращаться только к собственникам из «зелёного списка». DLD также публикует на своём сайте списки лицензированных брокеров и брокерских офисов. Размер вознаграждения в конкретной сделке определяет письменное соглашение, а не рыночная привычка.

Сервисные сборы и индекс RERA

Квартира во фрихолде — это совместно находящаяся в собственности недвижимость. Закон № 6 от 2019 года, приведённый в сборнике DLD, определяет сервисные сборы как ежегодные платежи, которые взимаются с собственников для покрытия расходов на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт совместно принадлежащей недвижимости; согласно его статье 16, если договор аренды помещения не предусматривает иное, собственник отвечает за сервисные сборы и платежи за пользование и не освобождается от них, если арендатор не платит. Таким образом, сервисный сбор — это регулярный расход, который несёт собственник квартиры независимо от того, сдаёт ли он её в аренду. Сервис Service Charge Index (индекс сервисных сборов) от DLD позволяет выбрать проект, назначение и год и посмотреть утверждённые RERA сервисные сборы для объектов совместной собственности; страница называет каналы — сайт DLD, систему Mollak и приложение Dubai REST, указывает немедленное оказание услуги и не показывает платы.

Индекс рассчитывается за квадратный фут, поэтому годовая стоимость равна утверждённой ставке, умноженной на площадь помещения. Брокерское руководство RERA содержит пример расчёта, показывающий метод: условная ставка AED 8 за кв. фут площади апартаментов, а балкон оценивается по 25% от этой ставки. В таблице тот же метод применён к квартире площадью 60 квадратных метров с балконом 10 квадратных метров. Ставка AED 8 — это иллюстративная цифра из руководства, а не действующая ставка для какого-либо здания, и 1 квадратный метр принят равным 10,764 кв. фута, как в руководстве.

Перед покупкой помещения на вторичном рынке покупатель может узнать утверждённую ставку проекта в индексе, запросить у продавца выписку по сервисным сборам и опереться на e-NOC застройщика, который руководство DLD 2017 года описывает как подтверждение того, что продавец оплатил сервисные сборы по помещению. Наше руководство по рынку недвижимости Дубая помещает регулярные платежи в более широкий контекст расходов на владение.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае с ипотекой?

Да. Руководство DLD 2017 года указывает, что инвестор может получить ипотечное финансирование в любом банке или финансовой организации, имеющей лицензию Центрального банка ОАЭ, в обычной или исламской форме, и что для действительности ипотека должна быть зарегистрирована в DLD. Национальные ограничения устанавливает свод правил Центрального банка в документе «Правила об ипотечных кредитах» (Regulations Regarding Mortgage Loans), циркуляр 31/2013, вступивший в силу 28 декабря 2013 года и изменённый решениями совета 96/2019 и 31/2/2020. Версия на сайте свода правил, прочитанная 28 октября 2026 года, помечена как действующая и консолидированная по состоянию на 8 апреля 2020 года. Свод правил делит заёмщиков на граждан ОАЭ и экспатриантов; отдельного предела для нерезидентов он не устанавливает и говорит, что кредиторы могут принимать более консервативные ограничения, чем установленные им минимумы, поэтому отдельный банк вправе запросить больше, чем указано ниже. Цифры в таблице ниже следует читать как минимальные требования свода правил, а не как условия конкретного банка.

Формулировка свода правил для диапазонов первого жилья — «менее AED 5 млн» для 80% и «более AED 5 млн» для 70%; он не указывает, какой диапазон применяется к цене ровно AED 5 000 000. Для граждан ОАЭ та же статья устанавливает 85% и 75% для первого жилья и 65% для второго. Каждый заёмщик может заявить только один объект по категории первого жилья.

Прочие условия свода правил

• Коэффициент долговой нагрузки: максимум составляет 50% валовой зарплаты и регулярного дохода из определённого источника, а кредиторы обязаны проверять устойчивость кредита при ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей.
• Срок: максимальный срок составляет 25 лет, а предельный возраст на момент последнего платежа кредитор определяет собственной политикой.
• Сумма финансирования: ограничение — до 7 годовых доходов для экспатриантов и до 8 для граждан ОАЭ.
• Первоначальный взнос: он должен поступать из собственных средств заёмщика, а не из других заимствований, таких как потребительские кредиты или кредитные карты.
• Источник погашения: погашение должно идти из зарплаты либо подтверждаемого дохода от бизнеса или аренды, а выходное пособие использовать нельзя.
• Оценка: до принятия любого безотзывного обязательства квалифицированная третья сторона, независимая от заёмщика, продавца и застройщика, должна оценить недвижимость на месте.
• Периоды только с процентами: отсрочка основного долга применяется лишь к инвестиционным кредитам и не может превышать 5 лет с первого снятия средств.
• Досрочное погашение и рефинансирование: максимальный сбор — это фактические затраты кредитора на досрочное прекращение кредита с фиксированной ставкой и (или) сборы, указанные в Регламенте № 29/2011, и рефинансированию не должно быть препятствий.

Пример расчёта: первое жильё за AED 1 200 000, заёмщик-экспатриант

Готовая квартира стоимостью AED 1 200 000 ($326 752) попадает в диапазон первого жилья ниже AED 5 млн. При максимуме 80% кредит составляет AED 960 000 ($261 402), а первоначальный взнос — AED 240 000 ($65 350). Позиции регистрации ипотеки со страницы DLD — это 0,25% от кредита, AED 250 ($68) за титул (title deed), по AED 10 ($2) за сборы на знания и на инновации и сервисный сбор AED 4 000 ($1 089) плюс НДС 5%, то есть AED 200 ($54). В таблице они добавлены к расходам на покупку, рассчитанным выше.

Итог составляет AED 275 590 ($75 041), или 23,0% от цены. Комиссии банка за оформление, сборы за оценку и страхование устанавливает каждый кредитор, и они указаны в его предложении. Эта сумма включает первоначальный взнос, расходы на покупку и расходы на регистрацию ипотеки, но не включает позиции, которые каждый банк устанавливает сам. Если бы ту же квартиру покупали на этапе строительства, ограничение 50% сократило бы кредит до AED 600 000 ($163 376). Наше руководство по ипотеке и статья о покупке без крупного первоначального взноса развивают тему финансирования.

Типы недвижимости и права собственности, доступные иностранным покупателям

Страницы DLD различают зарегистрированные помещения по тому, как они находятся во владении и каким документом это подтверждается. Квартира в готовом здании — это помещение в совместно принадлежащей недвижимости с титулом (title deed); квартира, купленная на этапе строительства, до передачи удерживается по временной регистрации; виллы и квартиры обе фигурируют в позиции сбора DLD за карту участка; а земельные участки облагаются отдельным сбором за единую карту. Страница о продаже охватывает также полную или частичную продажу земли, недвижимости или готового помещения.

Большинство читателей, которые вводят в поисковую строку «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае», имеют в виду первые две строки: готовые помещения или помещения на этапе строительства во фрихолде. Утверждение руководства DLD о том, что право фрихолда распространяется на землю и все расположенные на ней здания, относится к определённым зонам, и именно поэтому то, чем владеет покупатель, определяет правоустанавливающий документ, а не брошюра. Иными словами, тип помещения определяет, какой документ подтверждает право и какие сборы указаны на страницах DLD.

Маршруты получения вида на жительство, связанные с недвижимостью в Дубае

Сама по себе покупка вид на жительство не даёт. Собственник подаёт отдельное заявление в компетентный орган, и разрешение выдаётся только при соблюдении условий, указанных на официальной странице. Поисковые запросы «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае» часто продолжаются вопросом о резидентстве, и на страницах услуг DLD фигурируют три связанных с недвижимостью маршрута. Условия трёх маршрутов различаются по стоимости недвижимости, сроку действия и размеру государственных сборов. В таблице для каждого из них приведено условие в том виде, в каком его формулирует страница.

Условие Золотой визы в AED 2 млн — то, которое наше руководство по Золотой визе Дубая сверяет по трём официальным страницам: страница услуги DLD измеряет AED 2 млн на момент покупки; Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) описывает один или несколько объектов суммарной стоимостью не менее AED 2 000 000, полностью принадлежащих инвестору, с допустимым кредитом местного одобренного банка и, для off-plan, помещениями, купленными у застройщика, одобренного компетентным органом; а портал u.ae указывает минимальный капитал AED 2 млн для инвесторов в недвижимость со сроком действия 5 лет. Страницы услуг DLD и ICP называют для маршрута через недвижимость 10 лет, поэтому применяется тот срок, который напечатан в заявлении на разрешение в день подачи.

Пороговое условие стоит проверить в цифрах. Помещение стоимостью AED 2 000 000 ($544 588), купленное с кредитом на 80%, означает кредит AED 1 600 000 ($435 670) и первоначальный взнос AED 400 000 ($108 917) в диапазоне первого жилья по своду правил; страница DLD измеряет AED 2 млн на момент покупки, поэтому условие применяется к цене, зафиксированной для продажи, а не к сумме, уплаченной наличными. Квартира, проданная за AED 1 999 999, не отвечает порогу AED 2 млн, а покупка с финансированием не оставляет запаса ниже этой черты. Страница Investor Residence на сайте DLD, напротив, не указывает минимальной стоимости для единоличного собственника.

Налоги на недвижимость в Дубае: что сказано на официальных страницах

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что страна не взимает подоходный налог с физических лиц и взимает налог на добавленную стоимость в размере 5% при покупке товаров и услуг. На той же странице о налогообложении названы корпоративный налог на чистый доход или прибыль корпораций и предприятий и акцизный налог на отдельные товары, вредные для здоровья. Ежегодного налога на недвижимость среди федеральных налогов она не называет. Разовые сборы DLD, описанные выше, — это регистрационные сборы по Постановлению Исполнительного совета № 30 от 2013 года, а не ежегодные налоги, и регулярный расход, который законодательство возлагает на собственников, — это сервисный сбор по Закону № 6 от 2019 года. Иными словами, федеральные налоги, названные на странице u.ae, не включают ежегодного платежа за владение квартирой.

При чтении этой таблицы нужны две оговорки. Руководство FTA по инвестициям в недвижимость написано для физических лиц и, как сказано в нём самом, не является юридически обязательным, поэтому оно не описывает, как облагается компания, владеющая недвижимостью. А руководство по НДС датировано апрелем 2021 года, поэтому прежде чем полагаться на ставку, стоит открыть страницу руководств FTA и проверить, нет ли более нового издания. То, как эти правила применяются, зависит от обстоятельств самого владельца, в том числе от того, находится ли недвижимость у физического лица или у компании и связана ли деятельность с лицензией.

Защита покупателей и проверки перед подписанием

Меры защиты покупателей в Дубае закреплены в нескольких актах, и основные из них можно прочитать в тексте. Наше руководство по защите покупателей в Дубае рассматривает их подробнее; в таблице ниже перечислены ключевые положения с указанием акта, который их содержит.

Перечисленные тексты составляют рамку. Они не отменяют проверок, касающихся конкретного помещения, и приведённый ниже список собирает в один порядок проверки, названные в разных официальных источниках. Каждая проверка соответствует одному из положений, перечисленных в таблице выше, или одному из требований официальных страниц DLD.

1. Проверьте участок по перечню определённых зон с помощью Property Status Enquiry, приложения Dubai REST или законодательства и спросите DLD о зонах, которых нет в перечнях.
2. Проверьте титул (title deed) через сервис DLD Title Deed Verification и убедитесь, что имя продавца совпадает с именем зарегистрированного собственника.
3. Убедитесь, что на помещение не наложены ипотека, залог или иное обременение, до подписания Contract F.
4. Если участвует брокер, проверьте его лицензию и карточку брокера в системе Trakheesi, а также то, что в рекламе указан номер разрешения.
5. Для off-plan подтвердите, что проект лицензирован и зарегистрирован, а также номер счёта эскроу и эскроу-агента, процент готовности и ожидаемую дату завершения, и платите только на счёт эскроу.
6. Прочитайте утверждённый сервисный сбор проекта в индексе сервисных сборов DLD и запросите выписку продавца и e-NOC застройщика.
7. Проверьте чистую площадь помещения в договоре купли-продажи и в плане, поскольку застройщик обязан компенсировать нехватку более чем на 5%.
8. Если покупка должна подкрепить заявление на визу, сравните цену, зафиксированную для продажи, с условием на соответствующей странице DLD, ICP или GDRFA (Главное управление по делам резидентства и иностранцев Дубая), так как страница Золотой визы DLD проверяет AED 2 млн на момент покупки.

Для покупателей, которые сравнивают цены после изменения рынка, наша статья о том, что показывают опубликованные данные о падениях на рынке недвижимости Дубая, излагает историю сделок с 2008 по 2026 год, а наше руководство по недвижимости ниже рыночной стоимости объясняет, как возникает разрыв в оценке.

Чем отличаются другие эмираты ОАЭ

Правила для лиц, не являющихся гражданами ОАЭ, различаются по эмиратам, и портал u.ae описывает положение за пределами Дубая. Приведённые ниже сведения взяты с его страницы о покупке недвижимости экспатриантами в ОАЭ, которая показывает дату обновления 27 октября 2026 года. Наша статья Оман в сравнении с Дубаем и наше руководство по праву иностранцев владеть недвижимостью в Омане описывают оманскую систему на собственных источниках этого рынка. Различия между эмиратами касаются как круга лиц, которые могут владеть недвижимостью, так и срока и вида предоставляемых прав.

Страница не охватывает Аджман, Рас-эль-Хайму и другие эмираты, поэтому источником сведений по ним служит местный земельный орган.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае, не проживая в ОАЭ?

Да, и это отвечает на вопрос «могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае» и для нерезидентов. Страница DLD о регистрации продажи принимает от иностранца-нерезидента действительный паспорт вместо Emirates ID, а u.ae указывает, что иностранцы, не проживающие в ОАЭ, могут приобретать фрихолд в определённых зонах. Согласно руководству DLD 2017 года, собственник может явиться лично или через представителя с нотариально заверенной доверенностью.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае в любом районе?

Иностранцы могут покупать фрихолд на участках, перечисленных в Регламенте № 3 от 2006 года и в более поздних актах, которые добавили участки, например на участках Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jebel Ali из первоначального перечня. Руководство DLD 2017 года также называет Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lakes Towers и Jumeirah Village среди важнейших определённых зон.

Сколько составляют государственные сборы при покупке квартиры?

Регистрационный сбор DLD при продаже составляет 4% от стоимости продажи и делится поровну по 2% между продавцом и покупателем, если не договорено об ином. Фиксированные позиции добавляют AED 250 за титул (title deed), AED 250 за карту, по AED 10 за сборы на знания и на инновации, а также сбор сервис-партнёра AED 4 000 плюс НДС для продаж от AED 500 000. Для квартиры за AED 1 200 000 позиции покупателя в приведённом выше примере составляют AED 28 720 ($7 820).

Существует ли в Дубае фиксированная комиссия агента?

Положение DLD № 85 от 2006 года не устанавливает процента. Статья 27 гласит, что вознаграждение брокера определяется соглашением, а при его отсутствии — обычной практикой, а статья 26 требует, чтобы брокерский договор был заключён в письменной форме. Статья 33 гласит, что брокер может требовать вознаграждение только с той стороны, которая его наняла.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Дубае с ипотекой?

Да, в банках, имеющих лицензию Центрального банка ОАЭ. Для экспатрианта, покупающего первое жильё стоимостью менее AED 5 млн, свод правил устанавливает максимальное соотношение кредита к стоимости 80%; для второго жилья или инвестиционной недвижимости оно составляет 60%, а для любой покупки на этапе строительства — 50%. Коэффициент долговой нагрузки ограничен 50%, а максимальный срок равен 25 годам.

Даёт ли покупка квартиры в Дубае визу резидента?

Нет. Покупка не оформляет визу; собственник подаёт отдельное заявление. Страница DLD Golden Visa (Investor) требует недвижимость стоимостью от AED 2 млн на момент покупки, полностью принадлежащую заявителю, а 10-летнее разрешение сопровождается государственными сборами AED 9 884,75 ($2 691) на этой странице. Маршрут Investor Residence предусматривает 2-летнее разрешение без минимальной стоимости для единоличного собственника.

Что такое Oqood и когда оно применяется?

Oqood — общепринятое название временной регистрации продажи объекта off-plan. Согласно Закону № 13 от 2008 года, распоряжение помещением, проданным на этапе строительства, должно быть внесено во Временный реестр недвижимости, иначе оно недействительно, а страница DLD требует зарегистрировать договор в течение 90 дней с подписания. После завершения и передачи помещение переходит в основной реестр и получает титул (title deed).

Есть ли ежегодный налог на недвижимость или подоходный налог с арендного дохода в Дубае для физических лиц?

Портал u.ae указывает, что ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц и не называет ежегодного налога на недвижимость среди федеральных налогов. Руководство FTA для физических лиц гласит, что доход от продажи, аренды или сдачи в наём недвижимости в ОАЭ, если лицензия не требуется, исключается из корпоративного налога. Регулярный расход, который закон возлагает на владельцев квартир, — это сервисный сбор.

Может ли иностранная компания купить квартиру в Дубае?

Иностранная компания может купить через компанию, зарегистрированную в свободной зоне. Страницы DLD о первичной продаже требуют, чтобы иностранная компания была зарегистрирована в свободной зоне, DMCC или JAFZA, и представила засвидетельствованный учредительный договор (Memorandum of Association), письмо об отсутствии возражений от свободной зоны со сроком действия один год и сертификат акционера. Руководство DLD 2017 года добавляет, что DLD не разрешает иностранным компаниям владеть недвижимостью напрямую.

Что будет с моими деньгами, если проект off-plan остановится?

Платежи находятся на счёте эскроу проекта, на который кредиторы застройщика не могут наложить арест согласно статье 9 Закона № 8 от 2007 года. Если проект не завершён, статья 15 обязывает эскроу-агента после консультации с DLD принять меры для его завершения или возврата средств вкладчикам, а Закон № 19 от 2017 года гласит, что если RERA отменяет проект, застройщик обязан вернуть платежи покупателей в порядке, предусмотренном Законом № 8 от 2007 года.

Дата проверки: 28 октября 2026 г. Источники: Закон Дубая № 7 от 2006 года (Правовой портал Дубая); Регламент № 3 от 2006 года (Правовой портал Дубая); Регламент № 1 от 2010 года; Регламент № 1 от 2011 года; Постановление № 14 от 2015 года; Закон Дубая № 8 от 2007 года о счетах эскроу; Закон Дубая № 13 от 2008 года о временном реестре; Сборник законодательства Дубая о недвижимости, подготовленный DLD (2019 год); Страница услуги DLD: Property Sale Registration; Страница услуги DLD: Request to Register the Initial Sale; Страница услуги DLD: регистрация продажи, связанной с первичной ипотекой; Страница услуги DLD: Mortgage Registration; Страница услуги DLD: Golden Visa (Investor); Страница услуги DLD: Investor Residence Application; Страница услуги DLD: Golden Visa (Retired); ICP: UAE Golden Residency; u.ae: Golden visa; Свод правил Центрального банка ОАЭ: Regulations Regarding Mortgage Loans; Практическое руководство DLD/RERA по брокерской деятельности (второе издание, ноябрь 2024 года); DLD, Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai (2017 год); Объявление DLD от 19 января 2025 года; Страница услуги DLD: Service Charge Index; Страница услуги DLD: Property Status Enquiry; Страница услуги DLD: Title Deed Verification; u.ae: Expatriates buying a property in the UAE; u.ae: Taxation; u.ae: Corporate tax; Федеральное налоговое управление (FTA), Corporate Tax Guide: Real Estate Investment for Natural Persons (октябрь 2024 года); Федеральное налоговое управление (FTA), Real Estate VAT Guide VATGRE1 (апрель 2021 года); Центральный банк ОАЭ, таблица обменных курсов за июнь 2026 года.