Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса: правила 2026

Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса: правила 2026

Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса через регулируемую ипотеку невозможна: по состоянию на 23 октября 2026 г. Центральный банк ОАЭ (Central Bank of the UAE, CBUAE) ограничивает кредит 80% оценочной стоимости для иностранного резидента (expatriate), который покупает первое жильё дешевле AED (дирхам ОАЭ) 5 млн, 60% для второго объекта и 50% для любого объекта на этапе строительства (off-plan), а первоначальный взнос должен поступать из собственных средств покупателя, а не из персонального кредита или кредитной карты. Что покупатель действительно может уменьшить, так это лишь сумму наличных, которую нужно заплатить в первый день, потому что планы платежей застройщиков переносят большую часть цены на более поздние взносы, но регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD) и прочие расходы при закрытии сделки всё равно нужно оплатить.

Это руководство читает правила так, как их излагают сами документы, чтобы каждый путь к покупке недвижимости в Дубае без первоначального взноса или с очень небольшим взносом можно было пересчитать в дирхамы. В нём последовательно разобраны: ипотечное положение ЦБ ОАЭ по статьям, сумма наличных для готового объекта на вторичном рынке с кредитом, планы платежей, напечатанные на страницах наших объектов в Дубае, установленная законом защита покупателей строящихся объектов, сборы сверх цены, Программа DLD для впервые покупающих жильё (First-Time Home Buyer Programme), порог для золотой визы ОАЭ (Golden Visa) и контрольный список для чтения рекламы со словами «ноль первоначального взноса». Суммы указаны в дирхамах ОАЭ (AED), а в скобках приведены доллары США по фиксированному курсу AED 3,6725 за доллар, который указан в публикации обменных курсов ЦБ ОАЭ за июнь 2026 г. Расчётные примеры — это иллюстративная арифметика, а не предложения, а цены объектов — это цены, названные застройщиком на страницах наших объектов, а не оценки стоимости, то есть они не равны цене, по которой такой объект был бы оценён независимым оценщиком или продан в реальной сделке.

Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса: ключевые факты

В таблице собраны числа, которые определяют, сколько наличных нужно покупателю в любом случае, когда обсуждается покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса. В каждой строке назван документ, из которого она взята, чтобы любое число можно было проверить по первоисточнику, а разделы ниже объясняют, как действует каждое правило и что оно означает в дирхамах. Размеры сборов соответствуют тем, что указаны на страницах услуг DLD на 23 октября 2026 г.

Возможна ли покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса?

По правилам ЦБ ОАЭ ни один банк в стране не вправе выдать частному покупателю кредит на всю цену дома в Дубае, поэтому ипотека не может быть способом купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса. Существуют планы платежей застройщиков с небольшим взносом при бронировании, акции, которые переносят или отменяют первый взнос, и государственная программа, которая растягивает регистрационный сбор. Каждый из этих вариантов уменьшает первый платёж, но ни один не убирает ни цену, ни сборы, а значит, сумма, которую в итоге придётся заплатить, остаётся прежней.

Словосочетание «без первоначального взноса» используют для четырёх разных вещей, и от различия между ними зависит, сколько наличных нужно покупателю в день сделки.

Самый высокий предел во всём своде правил — 85% для первого жилья гражданина ОАЭ стоимостью до AED 5 млн включительно, и даже тогда 15% остаются на покупателе. Из этого следует, что в своде правил нет ни одной категории, в которой кредитор финансировал бы 100% частной покупки. Остальная часть этого руководства подсчитывает стоимость четырёх путей из таблицы в дирхамах, чтобы их можно было сравнить между собой.

Что говорит Центральный банк ОАЭ о первоначальном взносе?

Минимальные стандарты CBUAE изложены в его Положении об ипотечных кредитах (Regulations Regarding Mortgage Loans; циркуляр 31/2013, действует с 28 декабря 2013 г., с изменениями, внесёнными Постановлением правления 96/2019 и Постановлением правления 31/2/2020). Положение применяется к банкам, финансовым компаниям и другим кредиторам, которые выдают ипотечные кредиты гражданам ОАЭ, гражданам стран GCC и иностранным резидентам, и прямо допускает, что кредиторы могут принять более консервативные пределы. Запись в своде правил показана как действующая на 23 октября 2026 г. в редакции, сводной на 8 апреля 2020 г., то есть последняя консолидированная версия текста датирована этим числом.

Как определяется первоначальный взнос?

Статья 1 определяет первоначальный взнос как авансовый платёж покупателя в счёт части цены покупки, который уменьшает сумму кредита под залог объекта. Соотношение кредита к стоимости (loan-to-value, LTV) определено как отношение непогашенной суммы кредита к оценочной стоимости жилого объекта. Второе определение важно для расчётов: соотношение измеряется по оценочной стоимости, а не по цене в договоре, и статья 2(5) требует независимой оценки на месте до любого безотзывного обязательства по кредиту.

Каковы максимальные пределы соотношения кредита к стоимости?

Статья 3(2) устанавливает максимальный LTV по категории покупателя, назначению и стоимости объекта. Таблица переводит каждый предел в минимальную долю, которую должен профинансировать покупатель, по правилу, что первоначальный взнос — это часть стоимости, не покрытая кредитом.

Категории первого жилья ограничены сводом правил одним объектом на заёмщика. Эти значения — потолки: статья 2(4) говорит, что соотношения являются максимально допустимыми и что кредиторам следует применять более консервативные значения там, где риски в сегменте рынка выше, поэтому собственное предложение банка может оказаться ниже, чем в таблице.

Что с нерезидентами, покупающими в Дубае?

Положение различает граждан ОАЭ и иностранных резидентов и не создаёт отдельной категории нерезидентов со своим процентом. Поэтому покупатель, который живёт за границей, начинает с пределов для иностранных резидентов, а затем сталкивается с политикой конкретного кредитора в отношении подтверждения дохода, резидентства и страны, где получен доход; эту политику устанавливает кредитор, и у разных банков она различается. Несколько блогов о недвижимости называют для нерезидентов фиксированное число, но в тексте свода правил его нет, поэтому опираться на такие цитаты как на норму закона нельзя. Страницы услуг DLD принимают паспорт вместо Emirates ID у иностранцев-нерезидентов, поэтому нерезиденты могут зарегистрировать покупку, а владение иностранцев ограничено зонами фрихолд, описанными в нашем руководстве о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае.

Можно ли занять деньги на первоначальный взнос?

Нет, если речь идёт об ипотеке. Статья 2(4) говорит, что первоначальный взнос, требуемый от заёмщика, должен быть взят из собственных средств заёмщика, а не из других источников заимствования, включая персональные кредиты и кредитные карты, и что политика кредитора должна прямо говорить об этом. Статья 2(1) требует, чтобы у каждого кредитора была утверждённая советом директоров политика ипотечного кредитования, поэтому то, как банк относится к другим источникам первоначального взноса, например к сбережениям в другой стране или подарку родственника, записано в этой политике, и кредитор проверяет это при андеррайтинге.

Какие ограничения по доходу действуют?

Статья 3 ограничивает коэффициент долговой нагрузки (debt burden ratio), то есть долю дохода, которая уходит на платежи по долгам, 50% валовой зарплаты и регулярного дохода из определённого источника, а размер кредита — семикратным годовым доходом для иностранных резидентов и восьмикратным для граждан ОАЭ. Кредитор обязан провести стресс-тест кредита при ставке на 2–4 процентных пункта выше текущей, может учитывать только надёжный и устойчивый доход и должен применять дисконт к премиям и прочему нестандартному доходу (статья 2(3)). Выходное пособие нельзя использовать как источник погашения (статья 3(5)).

Пример расчёта: иностранный резидент с зарплатой AED 25 000 ($6 807) в месяц. Предел долговой нагрузки 50% составляет AED 12 500 ($3 404) в месяц по всем долгам, включая новую ипотеку. Предел семикратного дохода равен AED 25 000 × 12 × 7 = AED 2 100 000 ($571 818). Если покупатель уже платит AED 3 000 в месяц по другим кредитам, в пределах долговой нагрузки остаётся AED 9 500 в месяц.

Стресс-тест, то есть проверка платежа при более высокой ставке, показывает, почему ежемесячный платёж проверяют при ставке выше заявленной. В таблице использована условная ставка только для арифметики, а не заявленная ставка, для кредита AED 800 000 ($217 835) на максимальный срок 25 лет.

При этих допущениях платёж с верхней границы стресс-теста равен AED 6 714 и укладывается в остаток AED 9 500 из примера выше. Если же платёж по стресс-тесту превышает остаток в пределах 50%, кредит, который может одобрить кредитор, оказывается меньше, и разница превращается в дополнительные наличные.

Что говорит положение о гибкости предела?

Статья 8 предписывает кредиторам применять принцип приоритета существа над формой и иметь процедуры, исключающие обход положения, а также оставляет за CBUAE право изменять любое из соотношений, в целом или для отдельного кредитора. Для читателя практический смысл этой статьи состоит в том, что конструкция, которая должна выглядеть как больший кредит, например второй заём для оплаты взноса, идёт вразрез с заявленной целью правила, а не в обход его.

Сколько наличных нужно для готового объекта на вторичном рынке с ипотекой?

Готовый объект, купленный на вторичном рынке с кредитом, требует первоначального взноса плюс расходов на регистрацию и переоформление, которые вместе составляют примерно четверть цены при допущениях ниже. Приведённые цифры — это арифметика по соотношениям CBUAE и страницам сборов DLD, к которой добавлена комиссия брокера как допущение.

Возьмём иностранного резидента, покупающего первое жильё за AED 1 000 000 ($272 294) у кредитора, который применяет полный предел 80% и оценивает дом по цене сделки. Два момента, связанных со сборами, нужно пояснить. Страницы DLD указывают сбор 2% для продавца и сбор 2% для покупателя при зарегистрированной продаже; кто платит каждую из долей, решает договор, поэтому в таблице показан случай, когда обе доли несёт покупатель, — это обычно закладываемые в бюджет 4%, а в тексте показана экономия, если половину берёт на себя продавец. Размер комиссии брокера не определён страницами DLD: Подзаконный акт № 85 от 2006 года требует письменного брокерского соглашения и оставляет размер вознаграждения на усмотрение сторон, поэтому 2% — это допущение, используемое только для завершения расчёта.

Если продавец берёт на себя половину сбора DLD, итог уменьшается на AED 20 000 до AED 251 940 ($68 602), то есть до 25,2% цены. В итог не входят сборы кредитора за оценку и оформление кредита, которые каждый кредитор указывает в отдельном тарифе, как того требует статья 4 положения, и не входит снятие существующей ипотеки продавца, которым занимается банк продавца и услуга DLD по продаже объекта, находящегося в ипотеке.

Что меняется, если жильё дешевле?

Фиксированные сборы тяжелее ложатся на небольшую покупку, потому что их размер не зависит от цены. Студия за AED 400 000 ($108 918) — стартовая цена, напечатанная на странице нашего объекта Starz by Danube для готового здания в Al Furjan, — даёт первоначальный взнос AED 80 000 ($21 784) и кредит AED 320 000 ($87 134) при пределе 80%. Партнёрский сбор доверенного центра при продаже дешевле AED 500 000 составляет AED 2 000 плюс НДС, то есть AED 2 100; остальные строки масштабируются так же, как в таблице выше.

Более дешёвый объект требует 28,0% своей цены наличными против 27,2% для дома за AED 1 000 000, потому что партнёрский сбор доверенного центра за регистрацию ипотеки в AED 4 200 — фиксированная сумма. Страница объекта указывает, что Starz завершён в 2019 году, и не приводит плана платежей, поэтому покупатель готовой квартиры в этом здании пошёл бы по пути вторичной покупки из этого раздела, а не по графику взносов. Цена — это стартовая цена застройщика, а перепродажа в здании оценивалась бы по зарегистрированным сделкам.

Что если оценка ниже цены?

Поскольку LTV измеряется по оценочной стоимости, оценка ниже цены перекладывает разницу на покупателя. При цене AED 1 000 000 и оценке AED 950 000 предел 80% даёт кредит AED 760 000, а не AED 800 000, и сумма наличных вырастает с AED 200 000 до AED 240 000 ($65 351). Услуга DLD Property Valuation выдаёт электронный сертификат оценки жилой квартиры за AED 4 000 плюс сбор на знания AED 10 и сбор на инновации AED 10, с партнёрским сбором центра регистратора AED 230 плюс НДС, а срок услуги для жилых объектов DLD указывает как мгновенный. Покупатель может использовать этот сертификат как справочный ориентир, прежде чем приедет собственный оценщик кредитора.

Есть ли более дешёвый путь регистрации для покупателя за наличные?

Для квартиры, офиса или таунхауса в зоне фрихолд, на которых нет ипотеки и других ограничений, услуга DLD Dubai Now оформляет продажу через цифровой подписанный договор и одобренный DLD счёт эскроу. Она доступна только физическим лицам, у которых есть только UAE ID, и взимает сборы 2% с продавца и 2% с покупателя, AED 250 за свидетельство о праве собственности, AED 250 за карту виллы и квартиры, по AED 30 за сборы на инновации и на знания и партнёрский сбор AED 1 000 (AED 500 при цене ниже AED 500 000) плюс НДС. Покупка с ипотекой этому порядку не подходит, потому что объект должен быть свободен от ипотеки, а ипотека самого покупателя регистрируется отдельно через доверенный центр.

Почему ипотека на объект на этапе строительства ограничена 50%?

CBUAE объясняет причину в самом правиле: из-за долгого процесса строительства и более высокого риска, что здание не будет достроено, максимальный LTV для кредита на объект, купленный на этапе строительства, составляет 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя. На практике банк не может профинансировать больше половины цены такого объекта, поэтому вторая половина должна прийти от покупателя, и большая её часть выплачивается застройщику по графику в договоре.

Порядок платежей тоже регулируется, а не оставлен на усмотрение сторон. Статья 2(1) говорит, что если поэтапные платежи входят в соглашение о финансировании, кредитор должен сначала использовать долю собственных средств владельца в цене строительства для оплаты застройщику и лишь затем выдавать кредитные деньги, а платежи застройщику должны следовать этапам завершения строительства, которые кредитор или независимый квалифицированный специалист физически подтвердил. Для покупателя это значит, что доля собственных средств платится первой, а кредит следует за ходом строительства, поэтому кредит не может обеспечить ранние взносы, и их приходится вносить из собственных денег.

Пример показывает действие правила. Для объекта на этапе строительства ценой AED 900 000 ($245 065) предел 50% допускает кредит не более AED 450 000 ($122 532). Собственные AED 450 000 покупателя платятся прежде, чем начнутся выплаты кредитора, а сборы DLD добавляются сверху. Покупателю, который не может профинансировать эту долю, план платежей застройщика остаётся единственным путём, который растягивает ранние платежи. Покупателю, который намерен рефинансировать достроенный объект, стоит письменно спросить кредитора, какой предел он применит к готовому дому и какую оценку использует, потому что текст свода правил привязывает 50% к объекту, купленному на этапе строительства.

Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса: чем помогает план платежей застройщика?

План платежей застройщика — это график в договоре купли-продажи (SPA), который делит цену на взнос при бронировании, взносы в период строительства, иногда взнос при передаче и иногда взносы после передачи. Это договор между покупателем и застройщиком, а не банковский кредит, поэтому пределы соотношения кредита к стоимости CBUAE не задают размер его первого взноса. Первый взнос — это то, что записано в договоре, и ничего сверх этого.

Именно эта свобода и есть причина, по которой реклама плана платежей может читаться так, будто возможна покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса. Общая цена от плана не меняется; меняется лишь срок, к которому подлежит оплате каждая её часть. План «1% в месяц» означает, что покупатель платит 1% цены каждый месяц в течение указанного числа месяцев, так что 48 ежемесячных взносов составляют 48% цены. Он ничего не говорит о взносе при бронировании и о взносах, привязанных к строительству, которые наступают раньше, поэтому по одному рекламному обозначению нельзя понять, сколько нужно заплатить до передачи.

Какие планы платежей напечатаны на страницах наших объектов в Дубае?

В таблице перечислены графики, напечатанные на страницах наших объектов Danube Properties на 23 октября 2026 г.; суммы рассчитаны от стартовой цены студии на каждой странице. Страницы описывают эти графики как напечатанные при запуске и сообщают, что страница проекта застройщика может показывать другое или вообще никакого плана для зданий, которые теперь достроены, поэтому таблица показывает структуру планов и арифметику, а не действующее предложение. Каждая страница направляет покупателей подтверждать действующий график в договоре купли-продажи, а не по рекламному описанию.

Из таблицы следуют два вывода. Во-первых, доля цены, подлежащая оплате к передаче, составляет в этих планах от 50% до 70%, так что заголовок «1% в месяц» описывает лишь часть графика после передачи, тогда как основная сумма платится раньше. Во-вторых, взнос при бронировании равен 10% в семи планах из восьми, то есть планы снижают первый платёж до десятой доли цены, а не до нуля. Страница Sportz by Danube печатает обозначение «30/70» и описывает беспроцентный план на семь лет без разбивки, поэтому арифметику взносов для неё посчитать нельзя, а страницы Starz, Resortz и Opalz для достроенных зданий не приводят никакого графика.

Пример расчёта: первый день плана 10/60/30

Возьмём студию Sparklz за AED 900 000 ($245 065) по напечатанному графику 10% / 60% / 30%. Взнос при бронировании составляет AED 90 000 ($24 506). Привязанные к строительству 60% составляют AED 540 000 ($147 039) и платятся этапами, которые страница объекта не расписывает. Платежи после передачи, 30%, составляют AED 270 000 ($73 519) и вносятся в виде 30 ежемесячных взносов по AED 9 000 ($2 451).

Сбор DLD при продаже строящегося объекта, как уже сказано, — 2% с продавца и 2% с покупателя, а регистрация проводится в течение 90 дней после подписания. Если покупатель несёт обе доли, сбор составляет 4% от AED 900 000, то есть AED 36 000 ($9 803). Наличные в первый день равны AED 90 000 + AED 36 000 = AED 126 000 ($34 309), что составляет 14,0% цены без учёта сборов на знания и инновации по AED 10. Если покупатель несёт только долю 2%, наличные в первый день составляют AED 90 000 + AED 18 000 = AED 108 000 ($29 408), или 12,0%.

Теперь допустим, что акция отменяет взнос при бронировании, и при подписании покупатель платит только сбор DLD. Тогда наличные в первый день равны AED 36 000, или 4,0% цены. AED 90 000 при этом не отменяются: они переходят в график, и если договор не меняет цену, покупатель всё равно платит AED 900 000 в целом. К моменту передачи покупатель выплатит 70% цены, то есть AED 630 000, плюс регистрационный сбор, как бы ни были устроены ранние взносы.

Стоит ли план платежей дороже, чем оплата всей цены сразу?

План платежей — это кредит, который предоставляет застройщик, и ни страницы DLD, ни законы Дубая о продаже строящихся объектов не устанавливают, что застройщик вправе брать за него. Заложена ли стоимость кредита в цену, показывает только сравнение. Если объект стоит AED 900 000 по плану, а застройщик продал бы тот же объект за AED 855 000 единым платежом, план стоит AED 45 000, или 5,3% цены при единовременной оплате; эти цифры гипотетические и показывают метод. Покупатель может сравнить цену договора за квадратный фут с другими зданиями того же типа по индексу продаж в приложении DLD Dubai REST, которое предлагает индексы продаж и аренды за разные периоды, а также с предложениями застройщика по другим графикам на тот же объект.

Какие расходы возникают сверх цены строящегося объекта?

Покупатель строящегося объекта платит регистрационный сбор при подписании и текущие расходы после передачи; ещё несколько статей зависят от условий договора и от того, пользуется ли покупатель кредитом и услугами брокера. В таблице они перечислены вместе с правилом, которое определяет каждую.

Страница Oqood указывает, что договор должен быть подписан и застройщиком, и покупателем и зарегистрирован во временном реестре в течение 90 дней со дня подписания. По данным страницы, сборы можно оплатить из кошелька Noqodi или списать со счёта эскроу. Покупателю следует заранее уточнить в договоре, взимает ли застройщик регистрационный сбор вместе со взносом при бронировании, чтобы первый платёж был точно известен до подписания.

Руководство Федерального налогового управления ОАЭ (Federal Tax Authority, FTA) считает первую поставку жилого здания облагаемой по нулевой ставке НДС, если она происходит в течение трёх лет после завершения, и так же облагает по нулевой ставке покупку жилого здания на этапе строительства или до завершения. Последующие перепродажи существующего жилого здания освобождены от НДС. Поэтому НДС не увеличивает взносы по новому объекту, тогда как к сборам доверенного центра и комиссии брокера НДС добавляется. Индекс сервисных сборов DLD показывает сервисные сборы, которые RERA одобрило для объектов совместного владения, по названию проекта, назначению и году, а страницы наших объектов Timez и Sparklz отмечают, что годовой сбор определяется по опубликованному индексу RERA и его следует подтвердить у застройщика.

Что защищает покупателя строящегося объекта, который платит взносами?

Деньги, внесённые по плану платежей, защищают три закона Дубая и один инструмент DLD: закон об эскроу, закон о временном реестре и статья о дефолте покупателя; статус проекта показывает трекер проектов Dubai REST. Эти меры снижают риск, но не исключают возможности задержки строительства, и главной защитой покупателя остаётся договор, который он подписал.

Счета эскроу по Закону Дубая № 8 от 2007 года

Статья 7 Закона Дубая № 8 от 2007 года предусматривает, что платежи покупателей строящихся объектов поступают на счёт, открытый у эскроу-агента на имя проекта по письменному соглашению между застройщиком и агентом. Статья 9 закрепляет этот счёт исключительно за строительством проекта и запрещает арест внесённых платежей в пользу кредиторов застройщика. Статья 15 говорит, что если проект не завершён из-за чрезвычайных обстоятельств, эскроу-агент должен сохранить права вкладчиков и либо обеспечить завершение, либо вернуть вкладчикам их платежи. Покупатель может до подписания запросить номер счёта эскроу проекта: по данным страницы DLD об этом приложении, трекер проектов Dubai REST показывает номер счёта эскроу рядом с процентом готовности и фотографиями.

Временный реестр по Закону Дубая № 13 от 2008 года

Статья 3 Закона Дубая № 13 от 2008 года делает продажу строящегося объекта недействительной, если она не внесена во временный реестр недвижимости (Interim Property Register). Статья 6 разрешает продавать, закладывать или иным образом отчуждать зарегистрированные строящиеся объекты, а статья 7 говорит, что ни мастер-девелопер, ни субзастройщик не вправе брать сборы за продажу, перепродажу или иное отчуждение, кроме административных расходов, которые одобрил Департамент. Для покупателя по плану платежей отсюда следуют два вывода: покупка должна подтверждаться электронным сертификатом предварительной регистрации, выданным после регистрации Oqood, а последующая перепродажа или ипотека до передачи требуют электронного сертификата застройщика об отсутствии возражений (NOC), который страница DLD о регистрации продажи указывает для зон фрихолд, а страница DLD о регистрации ипотеки — для объектов с предварительной продажей.

Что доказывает регистрация договора?

DLD описывает услугу первичной продажи как регистрацию объектов, проданных на этапе строительства, или участков, стоимость которых оплачена не полностью, во временном реестре; результат (электронный сертификат предварительной регистрации) отправляется покупателю по электронной почте. Поэтому регистрация показывает лишь то, что договор существует в записях DLD; она не показывает, что проект будет завершён вовремя или что цена разумна.

Что будет, если пропустить платёж по плану платежей?

Если покупатель по договору на этапе строительства не платит, застройщик должен уведомить DLD, которое направляет покупателю уведомление с 30 днями на исполнение, и только после этого уведомления застройщик может действовать по статье 11 Закона Дубая № 13 от 2008 года с изменениями, внесёнными Законом № 9 от 2009 года. Что он вправе удержать, зависит от того, насколько построен проект.

При расторжении на этапах 60% и ниже 60% застройщик обязан вернуть причитающиеся суммы в течение одного года с даты расторжения или в течение 60 дней после продажи объекта, смотря что наступит раньше. Статья 11 далее предусматривает, что RERA может отменить проект на основании мотивированного доклада, и тогда застройщик должен вернуть все платежи по закону об эскроу.

Арифметика важна для покупателя, который уже внёс ранние взносы по плану. Возьмём объект ценой AED 1 000 000 ($272 294), по которому покупатель заплатил AED 450 000 ($122 532). Если к моменту истечения уведомления проект готов на 65%, застройщик вправе удержать до 40% стоимости объекта, то есть AED 400 000, и возврат составит AED 450 000 − AED 400 000 = AED 50 000. Если проект готов на 55%, предел равен 25% стоимости объекта, AED 250 000, и возврат составит AED 450 000 − AED 250 000 = AED 200 000. Если проект готов на 80%, застройщик вправе оставить всё уплаченное и потребовать остаток AED 550 000. Поэтому покупатель, который внёс взнос при бронировании и затем потерял доход, необходимый для графика, сталкивается с убытком, растущим вместе с ходом строительства, и потому стресс-тест для плана платежей — это весь график, а не первый платёж.

Условия статьи зависят от процента готовности проекта, поэтому процент, указанный в уведомлении, — первый факт, который нужно проверить, прежде чем соглашаться с любым расчётом застройщика. Как застройщик поступает со взносами, пропущенными после передачи, определяют договор и общее право, поэтому перед подписанием нужно прочитать положения договора о просрочке платежей и расторжении.

Снижает ли Программа DLD для впервые покупающих жильё первоначальные расходы?

Для подходящих резидентов может снизить — за счёт смягчённых условий оплаты регистрационного сбора DLD и льготных предложений застройщиков и банков, но программа не меняет пределы кредитования CBUAE. DLD запустил её 2 июля 2025 г., а на странице обзора изложены четыре условия допуска и краткий перечень преимуществ.

Страница обзора указывает, что стандартные регистрационные сборы DLD и сборы застройщиков или банков по-прежнему действуют, если специальное предложение не говорит иного, и что для участия ипотека не требуется. Для покупателя, который подходит под условия, чаще всего может измениться именно регистрационный сбор, то есть статья расходов, которая платится в день подписания: в примере с Sparklz за AED 900 000 он составляет AED 36 000, если покупатель несёт обе доли, а план рассрочки по подходящей карте растянул бы эту сумму, а не уменьшил её. Условия любой рассрочки по карте устанавливает эмитент карты, поэтому их нужно прочитать до покупки. Пункт CBUAE о заёмных средствах для первоначального взноса относится к первоначальному взносу при ипотеке, и покупателю, который планирует взять кредит, стоит спросить кредитора, относится ли он иначе к заёмным деньгам на оплату сбора.

Среди застройщиков-партнёров программы — компания, которая стоит за объектами Danube в таблице выше (см. профиль Danube Properties), Emaar Properties и Ellington Properties, а каталог застройщиков Дубая собирает профили в одном месте. Открыт ли конкретный запуск для участников программы, указано в предложении застройщика, а не на странице программы.

Покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса: какой путь требует меньше всего наличных?

План платежей на объект на этапе строительства требует меньше всего наличных в первый день, готовая квартира на вторичном рынке с кредитом для иностранного резидента на первое жильё требует около четверти цены, а покупка за наличные — цену плюс примерно 6,6%. Таблица ставит пути рядом при цене AED 1 000 000 ($272 294), используя сборы DLD и пределы CBUAE, названные выше. Комиссия 2% — допущение, использованное только для вариантов вторичной покупки; в строках по объектам на этапе строительства предполагается, что покупатель не платит брокеру.

Порядок строк в таблице показывает компромисс между размером первого платежа и общей структурой платежей: покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса на практике означает перенос платежей, а не их отсутствие. План платежей уменьшает первый платёж, перенося наличные на более поздние месяцы, но не уменьшает итог. Вторичная покупка с кредитом требует большего первого платежа, но превращает остаток в регулируемый кредит с максимальным сроком 25 лет, раскрытым тарифом сборов и платежами, проверенными стресс-тестом. Ни один из путей не подходит покупателю, который не может осилить последующие платежи, будь то взносы по графику или ежемесячные выплаты по кредиту, и выбор зависит от структуры дохода покупателя, срока, к которому нужны деньги, и от того, хочет ли он готовый дом или объект, который ещё строится.

Как проверить рекламу со словами «ноль первоначального взноса»?

Любую рекламу, где звучит покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса, следует читать как предложение отложить первый взнос, пока не прочитан договор, потому что правила CBUAE не содержат кредита, который финансирует всю цену. Репортаж Gulf News от 11 декабря 2024 г. описывал акции такого рода: некоторые частные застройщики предлагали объекты на этапе строительства без авансового взноса, покупатель платил регистрационный сбор DLD и связанные расходы, первый платёж застройщику наступал примерно через три месяца, цены проектов начинались с AED 800 000, а завершение ожидалось в 2026 и 2027 годах. Это описание совпадает со строкой об акции в таблице путей: сбор платится при подписании, а цена — позже.

DLD публикует инструменты для большинства важных проверок, и все они доступны покупателю до подписания договора. В таблице перечислено, что проверять и где.

Каждая проверка занимает несколько минут и стоит недорого по сравнению с первым взносом в AED 90 000 или больше, поэтому пропускать их нет разумных причин. Проверки разрешения и лицензии устанавливают, кто рекламирует; проверки эскроу и регистрации — куда идут деньги; проверки свидетельства и оценки относятся к вторичной продаже. Пути аукционов и банковских продаж, где цену определяет судебная продажа, а не график застройщика, рассмотрены отдельно в наших руководствах о том, как найти недвижимость в Дубае ниже рыночной стоимости, и о покупке при небольшом бюджете.

Даёт ли покупка с небольшим первоначальным взносом право на золотую визу ОАЭ (Golden Visa)?

Порог для золотой визы ОАЭ (Golden Visa) измеряется стоимостью покупки, а не первым платежом. Инвесторская услуга DLD требует объект со стоимостью покупки не менее AED 2 000 000 ($544 588) на момент покупки, находящийся в единоличной собственности заявителя, и говорит, что для объекта в ипотеке нужно представить письмо банка, где указано AED 2 000 000 как выплаченная сумма; условия услуги добавляют, что в письме указываются выплаченная сумма и остаток. Правительственный портал ОАЭ указывает требование для инвесторов как минимальный капитал AED 2 млн на странице, обновлённой 28 июля 2026 г.

Среди необходимых документов — паспорт, фотография и электронный сертификат права собственности (e-Certificate of Title) или свидетельство о праве собственности, а сбор за 10-летнее разрешение инвестора указан в сумме AED 9 884,75 всего, при сроке обработки от 7 до 10 рабочих дней. Покупателю, который опирается на покупку по плану платежей или на покупку с кредитом, стоит спросить у DLD, какие документы подходят, до внесения взносов, потому что формулировка письма и документ о праве зависят от статуса объекта. Более широкая картина резидентства, включая другие пути въезда в ОАЭ, приведена в наших руководствах о золотой визе Дубая и об иммиграции в Дубай.

Какие ошибки допускают покупатели, гонясь за низким первоначальным взносом?

Перечисленные ниже ошибки повторяются всякий раз, когда обсуждается низкий взнос, потому что каждую легко допустить, прочитав лишь заголовок рекламы, тогда как на самом деле она видна в документах.

• Чтение «1% в месяц» как всей стоимости. В восьми графиках, напечатанных на страницах наших объектов, от 50% до 70% цены подлежит оплате к передаче, поэтому ежемесячный процент описывает только то, что идёт после.
• Исключение регистрационного сбора из первого платежа. На объекте за AED 900 000 сбор DLD составляет AED 36 000, если покупатель несёт обе доли, то есть 4,0% цены, и превышает все наличные первого дня при акции без взноса при бронировании.
• Финансирование взноса персональным кредитом или кредитной картой при покупке с ипотекой. Статья 2(4) положения CBUAE говорит, что первоначальный взнос должен поступать из собственных средств заёмщика.
• Расчёт кредита от цены. Соотношение измеряется по оценочной стоимости, поэтому оценка AED 950 000 при цене AED 1 000 000 перекладывает AED 40 000 на покупателя при пределе 80%.
• Проверка только взноса при бронировании. Статья о дефолте связывает право застройщика удерживать деньги со степенью готовности проекта, и по объекту за AED 1 000 000 застройщик вправе удержать до AED 250 000 или до AED 400 000 стоимости объекта в зависимости от готовности, а при готовности проекта 80% — все платежи.
• Принятие графика времён запуска за действующее предложение. Страницы наших объектов для достроенных зданий говорят, что график был напечатан при запуске и что страница проекта застройщика теперь показывает другой план или не показывает никакого.
• Цитирование предела кредита для нерезидентов из блога как закона. Свод правил устанавливает пределы только для граждан ОАЭ и иностранных резидентов, а всё остальное определяет конкретный кредитор.
• Пропуск номера счёта эскроу и процента готовности, которые трекер Dubai REST показывает для зарегистрированных проектов.

Где почитать больше о покупке в Дубае?

Это руководство рассматривает, как работают первоначальный взнос, пределы кредитования и графики взносов, и не охватывает выбор района, типа объекта и застройщика. На другие вопросы вокруг той же покупки отвечают отдельные руководства: выбор районов — в нашем руководстве о районах для покупателей квартир и в описании квартир в Jumeirah Village Circle, сравнение типов недвижимости, два руководства по виллам — о кварталах вилл и кварталах вилл с более низкими ценами, а более широкий вопрос — имеет ли ещё смысл покупка квартиры в Дубае. Региональное сравнение приведено в материале «Оман или Дубай: инвестиции в недвижимость», а страницы Дубая и ОАЭ перечисляют полный набор проектов.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса?

Не с ипотекой. Чтобы купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса через банк, понадобился бы кредит на 100% стоимости, а в своде правил CBUAE нет категории выше 85%. Существует план платежей застройщика с небольшим взносом при бронировании или отложенным первым взносом, и регистрационный сбор DLD всё равно нужно оплатить.

Каков самый низкий первоначальный взнос по ипотеке в Дубае?

Самый низкий — 15% для первого жилья гражданина ОАЭ стоимостью до AED 5 млн. Для первого жилья иностранного резидента дешевле AED 5 млн нужно 20%, для жилья дороже AED 5 млн — 30%, а для второго или инвестиционного объекта — 40%. Для любого объекта, купленного на этапе строительства, по статье 3(2) нужно не менее 50%.

Возможна ли покупка недвижимости в Дубае без первоначального взноса для нерезидента?

Нет. Нерезидент тоже не может купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса через банк, потому что в положении CBUAE нет категории, которая финансирует всю цену, и перечислены только граждане ОАЭ и иностранные резиденты, без отдельного процента для нерезидентов. Нерезидент начинает с пределов для иностранных резидентов, а затем сталкивается с политикой конкретного кредитора, которая у каждого банка своя. DLD принимает паспорт вместо Emirates ID у иностранцев-нерезидентов при регистрации продажи.

Можно ли использовать персональный кредит или кредитную карту для первоначального взноса?

Не при покупке с ипотекой. Статья 2(4) ипотечного положения CBUAE говорит, что первоначальный взнос должен быть взят из собственных средств заёмщика, а не из других источников заимствования, включая персональные кредиты и кредитные карты. Персональные кредиты сами по себе не запрещены; ограничение касается использования этих денег в качестве первоначального взноса.

Сколько наличных нужно, чтобы купить квартиру за AED 1 млн?

При вторичной покупке с кредитом 80% для иностранного резидента на первое жильё — около AED 271 940 ($74 048), или 27,2%, при допущениях этого руководства: первоначальный взнос AED 200 000, сбор DLD 4% на покупателе, сборы доверенного центра и регистрации, регистрация ипотеки и допущенная комиссия 2% плюс НДС. При плане платежей на объект на этапе строительства с бронированием 10% наличные в первый день составляют около AED 140 000 ($38 121).

Что означает план платежей «1% в месяц»?

Он означает, что покупатель платит 1% цены каждый месяц в течение указанного числа месяцев, обычно после передачи. По планам, напечатанным на страницах наших объектов, ежемесячный период длится от 30 до 50 месяцев, поэтому он составляет от 30% до 50% цены. Взносы при бронировании и привязанные к строительству взносы наступают раньше, и к моменту передачи оплачивается от 50% до 70% цены.

Какие сборы действуют, если я хочу купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса по плану платежей?

Даже покупатель, который планирует купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса по плану платежей, платит сборы: DLD указывает сбор 2% с продавца и 2% с покупателя за регистрацию продажи строящегося объекта, плюс сборы на знания AED 10 и на инновации AED 10, в течение 90 дней после подписания. Кто платит каждую долю, указано в договоре. НДС на новый объект облагается по нулевой ставке, к счёту брокера добавляется 5% НДС, а сервисные сборы начинаются после передачи.

Действительно ли сбор DLD составляет 4% и кто его платит?

Страницы услуг DLD указывают 2% для продавца и 2% для покупателя при зарегистрированной продаже, что в сумме даёт 4% стоимости продажи; это не один сбор, а две доли. Договор купли-продажи определяет, кто несёт каждую долю, а покупатель, который несёт обе, платит 4%. При перепродаже ипотечного объекта страница DLD указывает единый сбор 4%, оплачиваемый менеджерским чеком.

Что будет, если я перестану платить по плану платежей на объект на этапе строительства?

Застройщик должен уведомить DLD, которое направляет покупателю уведомление с 30 днями. Если покупатель всё равно не платит, застройщик вправе удержать до 40% стоимости объекта при готовности 60%, до 25% при готовности ниже 60% или все платежи с требованием остатка при готовности 80%. Любой возврат подлежит выплате в течение одного года или 60 дней после перепродажи, смотря что наступит раньше.

Могут ли впервые покупающие жильё получить помощь, если они хотят купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса?

Программа DLD для впервые покупающих жильё снижает стоимость входа, но не позволяет никому купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса через банк. Она даёт подходящим резидентам приоритетный доступ, льготные цены на отдельные объекты на этапе строительства, гибкие планы платежей и беспроцентные варианты рассрочки регистрационного сбора DLD по подходящим кредитным картам. Она не меняет пределы кредитования CBUAE, и стандартные сборы действуют, если предложение не говорит иного.

Даёт ли покупка по плану платежей право на золотую визу ОАЭ (Golden Visa)?

Услуга DLD требует объект со стоимостью покупки AED 2 000 000, а для объекта в ипотеке — письмо банка с указанием выплаченной суммы. В перечень документов входит свидетельство о праве собственности или электронный сертификат права собственности. Покупателю, который планирует купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса по плану платежей и опереться на неё для визы, стоит подтвердить документы в DLD до внесения взносов.

Как проверить рекламу, предлагающую купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса?

Прежде чем доверять рекламе, которая предлагает купить недвижимость в Дубае без первоначального взноса, отсканируйте QR-код Madmoun на рекламе, проверьте лицензию брокера на сайте DLD, запросите номер счёта эскроу проекта и процент готовности в приложении Dubai REST и прочитайте график платежей в дирхамах. Любое утверждение о полном финансировании сравните с таблицей CBUAE, в которой такой категории нет вообще.

Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники: Свод правил CBUAE: Положение об ипотечных кредитах (Regulations Regarding Mortgage Loans, циркуляр 31/2013); Свод правил CBUAE: статья 3, важные соотношения (Important Ratios); обменные курсы CBUAE, июнь 2026 г.; DLD: регистрация продажи недвижимости (Property Sale Registration); DLD: запрос на регистрацию первичной продажи (Oqood); DLD: регистрация ипотеки (Mortgage Registration); DLD: регистрация продажи ипотечного объекта (Registering the Sale of a Mortgaged Property); DLD: покупка и продажа недвижимости через Dubai Now; DLD: оценка недвижимости (Property Valuation); DLD: Dubai REST; DLD: Индекс сервисных сборов (Service Charge Index); DLD: Программа для впервые покупающих жильё (First-Time Home Buyer Programme); DLD: объявление о запуске от 2 июля 2025 г.; DLD: Golden Visa (Investor); DLD: QR-код Madmoun; DLD: Verify License and Permits; DLD: Verify Title Deed; DLD: сборник законодательства Дубая о недвижимости (Подзаконный акт № 85 от 2006 года); Закон Дубая № 8 от 2007 года о счетах эскроу; Закон Дубая № 13 от 2008 года; Закон Дубая № 9 от 2009 года; Федеральное налоговое управление: руководство по НДС для недвижимости VATGRE1; Федеральное налоговое управление: НДС; Портал правительства ОАЭ: Golden Visa; Gulf News, 11 декабря 2024 г.; а также данные застройщиков на страницах перечисленных объектов.