خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت: قوانین و هزینه‌های ۲۰۲۶

خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت: قوانین و هزینه‌های ۲۰۲۶

هیچ وام رهنی تحت نظارت مقررات اجازه نمی‌دهد که خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت انجام شود: بر پایهٔ وضعیت ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، بانک مرکزی امارات متحده عربی (CBUAE) سقف وام را برای خارجی مقیمی که نخستین خانهٔ خود را به قیمت کمتر از AED ۵ میلیون می‌خرد ۸۰٪ ارزش کارشناسی‌شده، برای ملک دوم ۶۰٪ و برای هر واحد پیش‌فروش (off-plan) ۵۰٪ تعیین کرده و شرط می‌کند که پیش‌پرداخت از منابع شخصی خریدار تأمین شود، نه از وام شخصی یا کارت اعتباری. آنچه خریدار می‌تواند کم کند، وجه نقدی است که در روز نخست باید بپردازد، زیرا طرح‌های پرداخت سازندگان بخش بزرگی از قیمت را به اقساط بعدی منتقل می‌کنند؛ با این حال هزینهٔ ثبت اداره زمین دبی (DLD) و سایر هزینه‌های پایان معامله همچنان باید پرداخت شود.

این راهنما قواعد را همان‌گونه می‌خواند که خود اسناد بیان کرده‌اند، تا هر یک از مسیرهای خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت، یا با پیش‌پرداختی بسیار اندک، به درهم قیمت‌گذاری شود. راهنما مقررات وام مسکن بانک مرکزی را ماده‌به‌ماده بررسی می‌کند، وجه نقد لازم برای یک واحد آمادهٔ دست‌دوم همراه با وام را محاسبه می‌کند، طرح‌های پرداختی را که در صفحه‌های آگهی دبی در سایت ما درج شده‌اند مرور می‌کند، حمایت‌های قانونی از خریداران پیش‌فروش، هزینه‌های علاوه بر قیمت، برنامهٔ خریداران خانهٔ اول DLD، آستانهٔ ویزای طلایی و فهرست وارسی برای خواندن آگهی‌ای را که می‌گوید «پیش‌پرداخت صفر» پوشش می‌دهد. مبلغ‌ها به درهم امارات (AED) آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت AED ۳٫۶۷۲۵ به ازای هر دلار درج شده است که در انتشار نرخ ارز بانک مرکزی برای ژوئن ۲۰۲۶ آمده است. مثال‌های محاسباتی صرفاً حساب‌وکتاب توضیحی‌اند و پیشنهاد خرید نیستند، و قیمت‌های آگهی قیمت‌هایی هستند که سازنده اعلام کرده و از صفحه‌های آگهی ما گرفته شده‌اند، نه ارزیابی کارشناسی.

خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه

جدول زیر اعدادی را گرد آورده که تعیین می‌کنند خریدار به چه مقدار وجه نقد نیاز دارد. هر ردیف سندی را که از آن گرفته شده نام می‌برد، و بخش‌های بعدی توضیح می‌دهند که هر قاعده چگونه کار می‌کند و به درهم چه معنایی دارد. مبلغ هزینه‌ها همان‌هایی است که در صفحه‌های خدمات DLD در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ فهرست شده بود.

آیا می‌توان خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت داشت؟

طبق مقررات CBUAE هیچ بانکی در امارات مجاز نیست کل قیمت یک خانه در دبی را به خریدار خصوصی وام بدهد، بنابراین وام رهنی راهی برای خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت نیست. آنچه وجود دارد طرح‌های پرداخت سازندگان با یک قسط رزرو کوچک، تبلیغاتی که قسط نخست را جابه‌جا یا حذف می‌کنند و برنامه‌ای دولتی است که هزینهٔ ثبت را به اقساط تقسیم می‌کند. هر کدام پرداخت نخست را کم می‌کنند؛ هیچ‌کدام قیمت یا هزینه‌ها را از میان نمی‌برند. به بیان دیگر، تفاوت میان این مسیرها تفاوت در زمان پرداخت است، نه در مبلغ نهایی؛ و خریداری که می‌خواهد پیش از امضا بداند چه مبلغی را در چه روزی باید آماده داشته باشد، باید این چهار مسیر را جداگانه به درهم محاسبه کند.

عبارت «بدون پیش‌پرداخت» برای چهار چیز متفاوت به کار می‌رود و تفاوت میان آن‌ها تعیین می‌کند که خریدار در روز معامله به چه مقدار وجه نقد نیاز دارد.

بالاترین سقف در کل این مقررات ۸۵٪ است، برای خانهٔ اول یک شهروند اماراتی با ارزش AED ۵ میلیون یا کمتر، که باز هم ۱۵٪ را بر عهدهٔ خریدار می‌گذارد. بنابراین در مقررات هیچ دسته‌ای وجود ندارد که در آن وام‌دهنده ۱۰۰٪ خرید خصوصی را تأمین کند. بقیهٔ این راهنما چهار مسیر جدول بالا را قیمت‌گذاری می‌کند.

بانک مرکزی امارات دربارهٔ پیش‌پرداخت چه می‌گوید؟

CBUAE حداقل استانداردها را در مقررات وام مسکن خود (بخشنامهٔ ۳۱/۲۰۱۳، لازم‌الاجرا از ۲۸ دسامبر ۲۰۱۳، با اصلاح مصوبهٔ هیئت مدیره ۹۶/۲۰۱۹ و مصوبهٔ هیئت مدیره ۳۱/۲/۲۰۲۰) تعیین کرده است. این استانداردها برای بانک‌ها، شرکت‌های تأمین مالی و دیگر وام‌دهندگانی که به شهروندان امارات، شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس (GCC) و خارجیان مقیم وام مسکن می‌دهند اعمال می‌شود، و بیان می‌کنند که وام‌دهندگان می‌توانند سقف‌های محتاطانه‌تری برگزینند. بر پایهٔ وضعیت ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ این مقررات در سامانهٔ rulebook به‌عنوان لازم‌الاجرا نشان داده شده است، در نسخه‌ای که در ۸ آوریل ۲۰۲۰ تلفیق شده است.

پیش‌پرداخت چگونه تعریف می‌شود؟

ماده ۱ پیش‌پرداخت را پرداختی از پیش از سوی خریدار برای بخشی از قیمت خرید تعریف می‌کند که ارزش وام در برابر ملک را کاهش می‌دهد. این ماده نسبت وام به ارزش (LTV) را نسبت مانده وام به ارزش کارشناسی‌شدهٔ ملک مسکونی تعریف می‌کند. تعریف دوم اهمیت دارد: این نسبت با ارزش کارشناسی‌شده سنجیده می‌شود، نه با قیمت قرارداد، و ماده ۲(۵) پیش از هر تعهد بازنگشتنی به پرداخت وام، ارزیابی مستقل در محل را الزامی می‌کند.

حداکثر نسبت وام به ارزش چقدر است؟

ماده ۳(۲) حداکثر LTV را بر پایهٔ دستهٔ خریدار، کاربری ملک و ارزش آن تعیین می‌کند. جدول زیر هر سقف را به حداقل سهمی تبدیل می‌کند که خریدار باید تأمین کند، با این قاعده که پیش‌پرداخت همان بخشی از ارزش است که وام نمی‌شود.

مقررات دستهٔ خانهٔ اول را به یک ملک برای هر وام‌گیرنده محدود می‌کنند. این اعداد سقف هستند: ماده ۲(۴) می‌گوید این نسبت‌ها حداکثر مجازند و وام‌دهندگان هر جا ریسک در بخشی از بازار بیشتر باشد باید نسبت‌های محتاطانه‌تری را برگزینند، بنابراین پیشنهاد خود بانک ممکن است پایین‌تر از جدول باشد.

غیرمقیم‌هایی که در دبی خرید می‌کنند چه وضعی دارند؟

مقررات میان شهروندان امارات و خارجیان مقیم تمایز می‌گذارد و دستهٔ جداگانه‌ای برای غیرمقیم‌ها با درصد مخصوص خود ایجاد نمی‌کند. بنابراین خریداری که بیرون از امارات زندگی می‌کند از سقف‌های خارجیان مقیم شروع می‌کند و سپس با سیاست خود وام‌دهنده دربارهٔ مدارک درآمد، اقامت و کشور محل درآمد روبه‌رو می‌شود؛ این سیاست را هر وام‌دهنده تعیین می‌کند و از بانکی به بانک دیگر فرق دارد. چند وبلاگ ملکی برای غیرمقیم‌ها عدد ثابتی نقل می‌کنند، اما متن مقررات چنین عددی ندارد. صفحه‌های خدمات DLD برای خارجیان غیرمقیم گذرنامه را به‌جای کارت هویت اماراتی می‌پذیرند، پس غیرمقیم‌ها می‌توانند خرید خود را ثبت کنند، و مالکیت خارجیان به مناطق فری‌هولد محدود است که در راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند آمده است.

آیا می‌توان پیش‌پرداخت را قرض گرفت؟

نه، آنجا که وام رهنی در میان باشد. ماده ۲(۴) می‌گوید پیش‌پرداخت مورد نیاز از وام‌گیرنده باید از منابع شخصی خود او تأمین شود و نه از دیگر منابع استقراض، از جمله وام شخصی یا کارت اعتباری، و سیاست وام‌دهنده باید در این باره صریح باشد. ماده ۲(۱) هر وام‌دهنده را ملزم می‌کند سیاست وام مسکنی داشته باشد که هیئت مدیره تصویب کرده است؛ بنابراین اینکه بانک با منابع دیگر پیش‌پرداخت، مانند پس‌انداز نگهداری‌شده در کشوری دیگر یا هدیه‌ای از یکی از بستگان، چگونه برخورد می‌کند در همان سیاست نوشته شده و وام‌دهنده هنگام بررسی صلاحیت آن را وارسی می‌کند.

کدام محدودیت‌های درآمدی اعمال می‌شود؟

ماده ۳ نسبت بار بدهی را در ۵۰٪ حقوق ناخالص و درآمد منظم از یک منبع مشخص سقف‌گذاری می‌کند و وام را برای خارجیان مقیم به هفت برابر درآمد سالانه و برای شهروندان اماراتی به هشت برابر آن محدود می‌کند. وام‌دهنده باید وام را با نرخی ۲ تا ۴ درصد بالاتر از نرخ بهرهٔ فعلی آزمون تنش کند، فقط می‌تواند درآمد مطمئن و پایدار را بشمارد، و باید پاداش‌ها و دیگر درآمدهای غیرمعمول را با تخفیف حساب کند (ماده ۲(۳)). مزایای پایان خدمت را نمی‌توان منبع بازپرداخت قرار داد (ماده ۳(۵)).

یک مثال محاسباتی: یک خارجی مقیم حقوق‌بگیر ماهانه AED ۲۵٬۰۰۰ ($۶٬۸۰۷) درآمد دارد. سقف ۵۰٪ بار بدهی ماهانه AED ۱۲٬۵۰۰ ($۳٬۴۰۴) در مجموع همهٔ بدهی‌ها، از جمله وام مسکن جدید، است. سقف هفت برابری برابر است با AED ۲۵٬۰۰۰ ضرب در ۱۲ ضرب در ۷ که AED ۲٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۵۷۱٬۸۱۸) می‌شود. اگر خریدار پیشاپیش ماهانه AED ۳٬۰۰۰ بابت وام‌های دیگر بپردازد، در چارچوب سقف بار بدهی ماهانه AED ۹٬۵۰۰ باقی می‌ماند.

آزمون تنش نشان می‌دهد چرا مبلغ ماهانه با نرخی بالاتر از نرخ اعلام‌شده آزموده می‌شود. جدول زیر نرخی فرضی را فقط برای محاسبه به کار می‌برد، نه نرخی که بانک اعلام کرده باشد، برای وامی به مبلغ AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) در حداکثر مدت ۲۵ سال.

بر پایهٔ این فرض‌ها قسط تحت تنش در بالاترین حد AED ۶٬۷۱۴ است که در AED ۹٬۵۰۰ باقی‌مانده در مثال بالا می‌گنجد. هر جا قسط تحت تنش از فضای زیر سقف ۵۰٪ فراتر برود، وامی که وام‌دهنده می‌تواند تصویب کند کوچک‌تر می‌شود و این شکاف به وجه نقد اضافی تبدیل می‌شود.

مقررات دربارهٔ انعطاف این سقف چه می‌گوید؟

ماده ۸ به وام‌دهندگان می‌گوید محتوا را بر شکل مقدم بدارند و روش‌هایی داشته باشند که مقررات دور زده نشود، و حق CBUAE را برای تغییر هر یک از نسبت‌ها، به‌صورت کلی یا برای یک وام‌دهندهٔ مشخص، محفوظ می‌دارد. برای خواننده، معنای عملی این است که ساختاری که وانمود می‌کند وام بزرگ‌تری است، مانند وام دومی برای تأمین سپرده، با هدف اعلام‌شدهٔ قاعده در تضاد است و از آن دور نمی‌زند. از این رو پرسیدن از وام‌دهنده که سیاستش را در عمل چگونه اعمال می‌کند، برای خریدار معقول‌تر از تکیه بر ادعای یک آگهی است.

یک واحد آمادهٔ دست‌دوم با وام رهنی به چه مقدار وجه نقد نیاز دارد؟

خرید یک واحد آمادهٔ دست‌دوم با وام، علاوه بر پیش‌پرداخت، هزینه‌های ثبت و انتقال هم لازم دارد که روی هم، با فرض‌های زیر، تقریباً یک‌چهارم قیمت می‌شود. این ارقام از نسبت‌های CBUAE و صفحه‌های هزینهٔ DLD محاسبه شده‌اند و کمیسیون مشاور املاک به‌عنوان یک فرض به آن افزوده شده است.

خارجی مقیمی را در نظر بگیرید که نخستین خانهٔ خود را به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) می‌خرد، نزد وام‌دهنده‌ای که سقف کامل ۸۰٪ را اعمال می‌کند و خانه را به همان قیمت ارزیابی می‌کند. دو نکته دربارهٔ هزینه‌ها نیاز به توضیح دارد. صفحه‌های DLD برای هر فروش ثبت‌شده ۲٪ هزینه از فروشنده و ۲٪ از خریدار فهرست می‌کنند؛ قرارداد تعیین می‌کند هر سهم را چه کسی می‌پردازد، بنابراین جدول حالتی را نشان می‌دهد که خریدار هر دو سهم را می‌پردازد، یعنی همان عدد ۴٪ که معمولاً در بودجه می‌آید، و متن صرفه‌جویی را در حالتی نشان می‌دهد که فروشنده نیمی را بپردازد. کمیسیون را صفحه‌های DLD تعیین نمی‌کنند: آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۸۵ سال ۲۰۰۶ قرارداد کتبی کارگزاری را الزامی می‌کند و مبلغ پاداش را به توافق می‌سپارد، پس ۲٪ فرضی است که فقط برای تکمیل محاسبه به کار رفته است.

اگر فروشنده نیمی از هزینهٔ DLD را بپردازد، مجموع AED ۲۰٬۰۰۰ کمتر می‌شود و به AED ۲۵۱٬۹۴۰ ($۶۸٬۶۰۲) یا ۲۵٫۲٪ قیمت می‌رسد. این مجموع شامل هزینه‌های ارزیابی و تنظیم وام‌دهنده نیست که طبق ماده ۴ مقررات هر وام‌دهنده در جدول هزینه‌های جداگانه‌ای فهرست می‌کند، و شامل آزادسازی رهن موجود فروشنده هم نیست که از طریق وام‌دهندهٔ فروشنده و خدمت فروش ملک رهنی DLD انجام می‌شود.

وقتی خانه ارزان‌تر باشد چه تغییر می‌کند؟

هزینه‌های ثابت بر خرید کوچک سنگین‌تر می‌نشینند. یک استودیو به قیمت AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸)، یعنی قیمت شروعی که در صفحهٔ آگهی Starz by Danube برای ساختمانی تکمیل‌شده در الفرجان درج شده است، با سقف ۸۰٪ پیش‌پرداخت AED ۸۰٬۰۰۰ ($۲۱٬۷۸۴) و وام AED ۳۲۰٬۰۰۰ ($۸۷٬۱۳۴) دارد. کارمزد مرکز امین برای فروش زیر AED ۵۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۲٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده، یعنی AED ۲٬۱۰۰ است؛ بقیهٔ ردیف‌ها مانند جدول بالا متناسب می‌شوند.

واحد ارزان‌تر ۲۸٫۰٪ قیمت خود را نقد لازم دارد، در برابر ۲۷٫۲٪ برای خانهٔ AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰، زیرا کارمزد AED ۴٬۲۰۰ مرکز امین برای رهن مبلغی ثابت است. صفحهٔ آگهی Starz را ساختمانی تکمیل‌شده در ۲۰۱۹ معرفی می‌کند و برای آن طرح پرداختی درج نکرده است، بنابراین خریدار یک واحد تکمیل‌شده در آن ساختمان باید از مسیر خرید دست‌دوم همین بخش استفاده کند، نه جدول اقساط. این قیمت، قیمت شروع اعلام‌شدهٔ سازنده است و فروش دست‌دوم در این ساختمان باید با فروش‌های ثبت‌شده سنجیده شود.

اگر ارزیابی پایین‌تر از قیمت باشد چه می‌شود؟

چون LTV با ارزش کارشناسی‌شده سنجیده می‌شود، ارزیابی پایین‌تر از قیمت شکاف را به دوش خریدار می‌اندازد. با قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ و ارزیابی AED ۹۵۰٬۰۰۰، سقف ۸۰٪ وامی برابر AED ۷۶۰٬۰۰۰ می‌دهد، نه AED ۸۰۰٬۰۰۰، و وجه نقد لازم از AED ۲۰۰٬۰۰۰ به AED ۲۴۰٬۰۰۰ ($۶۵٬۳۵۱) می‌رسد. خدمت ارزیابی ملک DLD برای یک آپارتمان مسکونی گواهی الکترونیکی ارزیابی را با AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۱۰ هزینهٔ دانش و AED ۱۰ هزینهٔ نوآوری صادر می‌کند، با کارمزد مرکز ثبت شریک AED ۲۳۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده، و DLD زمان خدمت را برای واحدهای مسکونی فوری اعلام کرده است. خریدار می‌تواند پیش از آنکه ارزیاب خود وام‌دهنده سر بزند، از این گواهی به‌عنوان عددی مرجع استفاده کند.

آیا برای خریدار نقدی مسیر ثبت ارزان‌تری وجود دارد؟

برای آپارتمان، دفتر یا تاون‌هاوس فری‌هولدی که رهن یا محدودیت دیگری ندارد، خدمت Dubai Now در DLD فروش را با قرارداد دارای امضای دیجیتال و حساب امانی (escrow) مورد تأیید DLD انجام می‌دهد. این خدمت به افرادی محدود است که فقط کارت هویت اماراتی دارند و هزینه‌های ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار، AED ۲۵۰ برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ برای نقشهٔ ویلا و آپارتمان، هر کدام AED ۳۰ برای هزینه‌های نوآوری و دانش و کارمزد مرکز شریک AED ۱٬۰۰۰ (AED ۵۰۰ زیر AED ۵۰۰٬۰۰۰) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده را دریافت می‌کند. خرید دارای رهن شرایط را ندارد، چون ملک باید از رهن آزاد باشد و رهن خود خریدار جداگانه از طریق مرکز امین ثبت می‌شود.

چرا وام برای واحد پیش‌فروش به ۵۰٪ محدود است؟

CBUAE دلیل خود را در همان قاعده آورده است: به سبب فرایند طولانی ساخت و ریسک بالاتر تکمیل‌نشدن ساختمان، حداکثر LTV برای وام ملکی که به‌صورت پیش‌فروش خریداری می‌شود صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار ۵۰٪ است. در عمل بانک نمی‌تواند بیش از نیمی از قیمت پیش‌فروش را تأمین کند، پس نیم دیگر باید از خریدار بیاید و بخش بیشتر آن بر پایهٔ جدول قرارداد به سازنده پرداخت می‌شود.

ترتیب پرداخت‌ها نیز مقرراتی است. ماده ۲(۱) می‌گوید هر جا پرداخت‌های مرحله‌ای بخشی از قرارداد تأمین مالی باشند، وام‌دهنده باید پیش از آزاد کردن هر مبلغ وام، نخست سهم سرمایهٔ مالک از قیمت ساخت را به سازنده بپردازد، و پرداخت‌ها به سازنده باید از نقاط عطف تکمیل پیروی کنند که وام‌دهنده یا یک متخصص مستقل واجد صلاحیت آن‌ها را به‌صورت فیزیکی تأیید کرده باشد. برای خریدار معنایش این است که سهم سرمایهٔ او نخست پرداخت می‌شود و وام به دنبال پیشرفت ساخت می‌آید، پس وام نمی‌تواند اقساط نخست را تأمین کند.

یک مثال اثر آن را نشان می‌دهد. برای واحد پیش‌فروشی به قیمت AED ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵)، سقف ۵۰٪ وامی حداکثر AED ۴۵۰٬۰۰۰ ($۱۲۲٬۵۳۲) اجازه می‌دهد. AED ۴۵۰٬۰۰۰ خریدار پیش از آنکه پول وام‌دهنده جاری شود پرداخت می‌شود و هزینه‌های DLD روی آن اضافه می‌شود. خریداری که نتواند این سهم را تأمین کند، طرح پرداخت سازنده را تنها راهی می‌یابد که پرداخت‌های نخست را پخش می‌کند. خریداری که قصد دارد واحدی تکمیل‌شده را بازتأمین مالی کند باید کتباً از وام‌دهنده بپرسد برای خانهٔ تکمیل‌شده کدام سقف را اعمال می‌کند و کدام ارزیابی را به کار می‌برد، زیرا متن مقررات عدد ۵۰٪ را به ملک خریداری‌شده به‌صورت پیش‌فروش گره زده است.

طرح‌های پرداخت چگونه به خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت کمک می‌کنند؟

طرح پرداخت سازنده همان جدول موجود در قرارداد خرید و فروش (SPA) است که قیمت را به یک قسط رزرو، اقساط دوران ساخت، گاهی یک قسط تحویل و گاهی اقساط پس از تحویل تقسیم می‌کند. این طرح قراردادی میان خریدار و سازنده است، نه وام بانکی، بنابراین سقف‌های نسبت وام به ارزش CBUAE قسط نخست آن را تعیین نمی‌کنند. قسط نخست همان است که قرارداد می‌گوید.

همین آزادی است که باعث می‌شود تبلیغ یک طرح پرداخت طوری خوانده شود که گویی خریدار می‌تواند خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت انجام دهد. طرح پرداخت قیمت کل را تغییر نمی‌دهد؛ آنچه تغییر می‌کند زمان سررسید هر بخش است. طرحی که «۱٪ ماهانه» نامیده می‌شود یعنی خریدار برای تعداد ماه‌های اعلام‌شده هر ماه ۱٪ قیمت را می‌پردازد، پس ۴۸ قسط ماهانه ۴۸٪ قیمت را تشکیل می‌دهند. این عبارت دربارهٔ قسط رزرو یا اقساط وابسته به ساخت که زودتر سررسید می‌شوند چیزی نمی‌گوید.

صفحه‌های آگهی دبی در سایت ما چه طرح‌هایی درج کرده‌اند؟

جدول زیر طرح‌های پرداختی را فهرست می‌کند که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ در صفحه‌های آگهی Danube Properties در سایت ما درج شده بود، با مبالغی که از قیمت شروع استودیو در هر صفحه محاسبه شده‌اند. این صفحه‌ها توضیح می‌دهند که این جدول‌ها در زمان عرضهٔ پروژه چاپ شده‌اند و صفحهٔ پروژهٔ سازنده ممکن است برای ساختمان‌هایی که اکنون تکمیل شده‌اند چیز دیگری یا هیچ طرحی نشان دهد؛ بنابراین جدول ساختار طرح‌ها و محاسبه را نشان می‌دهد، نه پیشنهاد فعلی را. هر صفحه خریداران را به تأیید جدول فعلی در قرارداد خرید و فروش ارجاع می‌دهد.

از جدول دو برداشت به دست می‌آید. نخست، سهم پرداخت‌شده تا تحویل در این طرح‌ها از ۵۰٪ تا ۷۰٪ قیمت است، پس عنوان «۱٪ ماهانه» فقط بخش پس از تحویل جدولی را توصیف می‌کند که بیشتر پول در آن زودتر پرداخت می‌شود. دوم، قسط رزرو در هفت طرح از هشت طرح ۱۰٪ است، پس این طرح‌ها پرداخت نخست را به یک‌دهم قیمت کاهش می‌دهند، نه به صفر. صفحهٔ Sportz by Danube برچسب «۳۰/۷۰» را درج می‌کند و طرحی بدون بهره در هفت سال را بدون ریز مبالغ توصیف می‌کند، پس محاسبهٔ اقساط برای آن ممکن نیست، و صفحه‌های Starz و Resortz و Opalz برای ساختمان‌های تکمیل‌شده جدولی درج نکرده‌اند.

مثال محاسباتی: روز نخست یک طرح ۱۰/۶۰/۳۰

استودیوی Sparklz را به قیمت AED ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵) با جدول درج‌شدهٔ ۱۰٪ / ۶۰٪ / ۳۰٪ در نظر بگیرید. قسط رزرو AED ۹۰٬۰۰۰ ($۲۴٬۵۰۶) است. ۶۰٪ وابسته به ساخت برابر AED ۵۴۰٬۰۰۰ ($۱۴۷٬۰۳۹) است که در مراحلی پرداخت می‌شود که صفحهٔ آگهی آن‌ها را تفکیک نکرده است. ۳۰٪ پس از تحویل برابر AED ۲۷۰٬۰۰۰ ($۷۳٬۵۱۹) است که به‌صورت ۳۰ قسط ماهانهٔ AED ۹٬۰۰۰ ($۲٬۴۵۱) پرداخت می‌شود.

هزینهٔ DLD برای فروش پیش‌فروش ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار است که ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت می‌شود. اگر خریدار هر دو سهم را بپردازد، هزینه ۴٪ از AED ۹۰۰٬۰۰۰ یعنی AED ۳۶٬۰۰۰ ($۹٬۸۰۳) است. وجه نقد روز نخست AED ۹۰٬۰۰۰ + AED ۳۶٬۰۰۰ = AED ۱۲۶٬۰۰۰ ($۳۴٬۳۰۹) است که ۱۴٫۰٪ قیمت می‌شود، با چشم‌پوشی از هزینه‌های AED ۱۰ دانش و نوآوری. اگر خریدار فقط سهم ۲٪ را بپردازد، وجه نقد روز نخست AED ۹۰٬۰۰۰ + AED ۱۸٬۰۰۰ = AED ۱۰۸٬۰۰۰ ($۲۹٬۴۰۸) یا ۱۲٫۰٪ است.

فرض کنید تبلیغی قسط رزرو را حذف کند و خریدار هنگام امضا فقط هزینهٔ DLD را بپردازد. وجه نقد روز نخست در این صورت AED ۳۶٬۰۰۰ یا ۴٫۰٪ قیمت است. AED ۹۰٬۰۰۰ لغو نمی‌شود: به درون جدول می‌رود و تا وقتی قرارداد قیمت را تغییر ندهد، خریدار همچنان در مجموع AED ۹۰۰٬۰۰۰ می‌پردازد. تا زمان تحویل خریدار ۷۰٪ قیمت، یعنی AED ۶۳۰٬۰۰۰، را به‌علاوهٔ هزینهٔ ثبت پرداخته است، هر طور که اقساط نخست تنظیم شده باشند. پس تفاوت میان طرح دارای رزرو و تبلیغ بدون رزرو در مبلغ کل نیست، بلکه در این است که کدام بخش از پول در روز امضا و کدام بخش بعداً در جدول پرداخت می‌شود.

آیا طرح پرداخت گران‌تر از پرداخت یک‌جای قیمت تمام می‌شود؟

طرح پرداخت اعتباری است که سازنده می‌دهد و در صفحه‌های DLD یا قوانین پیش‌فروش دبی چیزی تعیین نمی‌کند که سازنده برای آن چه مبلغی می‌تواند بگیرد. اینکه هزینه در قیمت نهفته است یا نه فقط با مقایسه معلوم می‌شود. اگر واحدی با طرح پرداخت AED ۹۰۰٬۰۰۰ قیمت داشته باشد و سازنده همان واحد را با پرداخت یک‌جا AED ۸۵۵٬۰۰۰ بفروشد، طرح پرداخت AED ۴۵٬۰۰۰ یا ۵٫۳٪ قیمت پرداخت یک‌جا هزینه دارد؛ ارقام فرضی‌اند و روش را نشان می‌دهند. خریدار می‌تواند قیمت قرارداد را به ازای هر فوت مربع با ساختمان‌های دیگر از همان نوع بسنجد، با استفاده از شاخص فروش در اپلیکیشن Dubai REST متعلق به DLD که شاخص‌های فروش و اجاره را برای دوره‌های مختلف عرضه می‌کند، و نیز با قیمت‌هایی که سازنده برای جدول‌های دیگر همان واحد اعلام می‌کند.

علاوه بر قیمت یک واحد پیش‌فروش چه هزینه‌هایی سررسید می‌شود؟

خریدار پیش‌فروش هزینهٔ ثبت را هنگام امضا و هزینه‌های جاری را پس از تحویل می‌پردازد؛ چند قلم دیگر هم به قرارداد بستگی دارند. جدول زیر آن‌ها را با قاعده‌ای که هر یک را تعیین می‌کند فهرست می‌کند.

صفحهٔ Oqood می‌گوید قرارداد باید هم سازنده و هم خریدار امضا کنند و باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود. طبق همان صفحه، هزینه‌ها را می‌توان از کیف پول Noqodi پرداخت کرد یا از حساب امانی کسر نمود. خریدار باید در قرارداد تأیید کند که آیا سازنده هزینهٔ ثبت را همراه قسط رزرو دریافت می‌کند، تا پرداخت نخست پیش از امضا دقیقاً معلوم باشد.

راهنمای FTA اولین عرضهٔ ساختمان مسکونی را، وقتی ظرف سه سال از تکمیل انجام شود، برای مالیات بر ارزش افزوده مشمول نرخ صفر می‌داند، و خرید ساختمان مسکونی به‌صورت پیش‌فروش یا پیش از تکمیل را نیز مشمول نرخ صفر می‌شمارد. فروش‌های دست‌دوم بعدی ساختمان مسکونی موجود معاف‌اند. بنابراین مالیات بر ارزش افزوده اقساط یک واحد نو را بزرگ‌تر نمی‌کند، اما بر کارمزد مرکز امین و کمیسیون مشاور اضافه می‌شود. شاخص شارژ خدمات DLD شارژهایی را نشان می‌دهد که RERA برای املاک مشاع تصویب کرده است، بر حسب نام پروژه، کاربری و سال، و صفحه‌های آگهی ما برای Timez و Sparklz یادآوری می‌کنند که شارژ سالانه در برابر شاخص منتشرشدهٔ RERA تعیین می‌شود و باید با سازنده تأیید شود.

چه چیزی از خریدار پیش‌فروشی که اقساطی می‌پردازد حمایت می‌کند؟

سه قانون دبی و یک ابزار DLD از پولی که در یک طرح پرداخت می‌رود حمایت می‌کنند: قانون حساب امانی، قانون ثبت موقت و ماده مربوط به نکول خریدار، و ردیاب پروژهٔ Dubai REST وضعیت پروژه را نشان می‌دهد. آن‌ها ریسک را کم می‌کنند؛ احتمال تأخیر را از میان نمی‌برند، و قرارداد همچنان اصلی‌ترین حمایت خریدار است.

حساب‌های امانی طبق قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی

ماده ۷ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی مقرر می‌کند که پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش به حسابی می‌رود که نزد نمایندهٔ امانی به نام پروژه باز شده و بر پایهٔ قرارداد کتبی میان سازنده و آن نماینده است. ماده ۹ آن حساب را منحصراً به ساخت پروژه اختصاص می‌دهد و توقیف پرداخت‌های واریزشده به نفع طلبکاران سازنده را ممنوع می‌کند. ماده ۱۵ می‌گوید اگر پروژه‌ای به سبب یک وضعیت اضطراری تکمیل نشود، نمایندهٔ امانی باید حقوق سپرده‌گذاران را حفظ کند و یا تکمیل پروژه را تضمین کند یا پرداخت‌های سپرده‌گذاران را بازگرداند. خریدار می‌تواند پیش از امضا شمارهٔ حساب امانی پروژه را بخواهد: به گفتهٔ صفحهٔ DLD دربارهٔ این اپلیکیشن، ردیاب پروژهٔ Dubai REST شمارهٔ حساب امانی را کنار درصد تکمیل و عکس‌ها نشان می‌دهد.

دفتر ثبت موقت طبق قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی

ماده ۳ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی فروش یک واحد پیش‌فروش را باطل می‌داند، مگر آنکه در دفتر ثبت موقت املاک ثبت شده باشد. ماده ۶ اجازه می‌دهد واحدهای پیش‌فروش ثبت‌شده فروخته، رهن گذاشته یا به شکل دیگری واگذار شوند، و ماده ۷ می‌گوید هیچ سازندهٔ اصلی طرح جامع یا سازندهٔ فرعی نمی‌تواند برای فروش، فروش مجدد یا واگذاری دیگر، جز هزینه‌های اداری مورد تأیید اداره، کارمزدی بگیرد. دو پیامد برای خریدار طرح پرداخت دارد: خرید باید گواهی الکترونیکی ثبت موقتی را نشان دهد که پس از ثبت Oqood صادر می‌شود، و فروش مجدد یا رهن بعدی پیش از تحویل به گواهی الکترونیکی عدم اعتراض سازنده نیاز دارد که صفحهٔ ثبت فروش DLD برای مناطق فری‌هولد و صفحهٔ ثبت رهن DLD برای املاک فروش موقت آن را فهرست می‌کنند.

ثبت قرارداد چه چیزی را اثبات می‌کند؟

DLD خدمت فروش اولیه را ثبت واحدهای پیش‌فروش‌شده، یا قطعاتی که ارزش آن‌ها کامل پرداخت نشده است، در دفتر ثبت موقت توصیف می‌کند که خروجی آن (گواهی الکترونیکی ثبت موقت) به ایمیل خریدار فرستاده می‌شود. بنابراین ثبت نشان می‌دهد که قرارداد در سوابق DLD وجود دارد؛ نشان نمی‌دهد که پروژه به‌موقع تمام خواهد شد یا قیمت منصفانه است.

اگر در طرح پرداخت یک قسط را از دست بدهیم چه می‌شود؟

اگر خریدار در قرارداد پیش‌فروش پرداخت نکند، سازنده باید به DLD اطلاع دهد و DLD به خریدار ۳۰ روز مهلت اخطار برای ایفای تعهد می‌دهد، و فقط پس از آن اخطار سازنده می‌تواند طبق ماده ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی با اصلاح قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ اقدام کند. آنچه سازنده می‌تواند نگه دارد به میزان پیشرفت ساخت پروژه بستگی دارد.

در فسخ‌های مرحلهٔ ۶۰٪ و زیر ۶۰٪، سازنده باید مبالغ بدهکار را ظرف یک سال از تاریخ فسخ یا ظرف ۶۰ روز از فروش واحد، هر کدام زودتر باشد، بازگرداند. ماده ۱۱ همچنین مقرر می‌کند که RERA می‌تواند بر پایهٔ گزارشی مستدل پروژه را لغو کند و آنگاه سازنده باید همهٔ پرداخت‌ها را طبق قانون حساب امانی بازگرداند.

این محاسبه برای خریداری که اقساط نخست یک طرح را پرداخته اهمیت دارد. واحدی به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) را در نظر بگیرید که خریدار AED ۴۵۰٬۰۰۰ ($۱۲۲٬۵۳۲) از آن را پرداخته است. اگر هنگام پایان اخطار پروژه ۶۵٪ تکمیل باشد، سازنده می‌تواند تا ۴۰٪ ارزش واحد، یعنی AED ۴۰۰٬۰۰۰ را نگه دارد، پس بازپرداخت AED ۴۵۰٬۰۰۰ منهای AED ۴۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۵۰٬۰۰۰ است. اگر پروژه ۵۵٪ تکمیل باشد، سقف ۲۵٪ ارزش واحد یعنی AED ۲۵۰٬۰۰۰ است و بازپرداخت AED ۴۵۰٬۰۰۰ منهای AED ۲۵۰٬۰۰۰ برابر AED ۲۰۰٬۰۰۰ است. اگر پروژه ۸۰٪ تکمیل باشد، سازنده می‌تواند همهٔ آنچه را پرداخت شده نگه دارد و مانده AED ۵۵۰٬۰۰۰ را مطالبه کند. بنابراین خریداری که قسط رزرو را می‌پردازد و سپس درآمد لازم برای جدول را از دست می‌دهد با زیانی روبه‌رو می‌شود که با پیشرفت ساخت بزرگ‌تر می‌شود، و به همین دلیل آزمون تنش برای یک طرح پرداخت کل جدول است، نه پرداخت نخست.

آزمون‌های این ماده به درصد تکمیل پروژه وابسته‌اند، پس درصدی که در اخطار آمده نخستین واقعیتی است که باید بررسی شود. نحوهٔ برخورد سازنده با اقساط عقب‌افتاده پس از تحویل به قرارداد و حقوق عمومی بستگی دارد، و بندهای تأخیر در پرداخت و فسخ قرارداد باید پیش از امضا خوانده شوند.

آیا برنامهٔ خریداران خانهٔ اول DLD هزینهٔ اولیه را کم می‌کند؟

برای ساکنان واجد شرایط می‌تواند، از طریق شرایط پرداخت آسان‌تر برای هزینهٔ ثبت DLD و پیشنهادهای ترجیحی سازندگان و بانک‌ها، اما این برنامه سقف‌های وام CBUAE را تغییر نمی‌دهد. DLD آن را در ۲ ژوئیه ۲۰۲۵ راه‌اندازی کرد و صفحهٔ مرور کلی آن چهار شرط صلاحیت و فهرستی کوتاه از مزایا را بیان می‌کند.

صفحه بیان می‌کند که هزینه‌های استاندارد ثبت DLD و هزینه‌های سازنده یا بانک همچنان اعمال می‌شود، مگر آنکه پیشنهاد ویژه‌ای خلاف آن بگوید، و برای شرکت در برنامه رهن لازم نیست. برای خریداری که واجد شرایط است، هزینهٔ ثبت قلمی است که احتمال بیشتری دارد تغییر کند: در مثال AED ۹۰۰٬۰۰۰ برای Sparklz هزینه اگر خریدار هر دو سهم را بپردازد AED ۳۶٬۰۰۰ است، و طرح اقساط روی یک کارت واجد شرایط این مبلغ را پخش می‌کند، نه اینکه آن را کم کند. شرایط هر طرح اقساط کارت را صادرکنندهٔ کارت تعیین می‌کند، پس باید پیش از خرید خوانده شوند. بند CBUAE دربارهٔ پیش‌پرداخت قرض‌گرفته‌شده به پیش‌پرداخت تحت وام رهنی مربوط است، و خریداری که قصد دارد وام بگیرد باید از وام‌دهنده بپرسد که آیا با پول قرض‌گرفته‌شده برای هزینه‌ها متفاوت برخورد می‌کند یا نه.

سازندگان شریک شامل سازندهٔ آگهی‌های Danube در جدول بالا هستند (به معرفی Danube Properties نگاه کنید)، Emaar Properties و Ellington Properties، و فهرست سازندگان دبی پروفایل‌ها را در یک جا گرد آورده است. اینکه آیا یک پروژهٔ تازهٔ مشخص به اعضای برنامه باز است در پیشنهاد سازنده بیان می‌شود، نه در صفحهٔ برنامه.

کدام مسیر برای خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت کمترین وجه نقد را می‌خواهد؟

طرح پرداخت پیش‌فروش در روز نخست کمترین وجه نقد را می‌خواهد، خرید دست‌دوم آماده با وام خانهٔ اول خارجی مقیم حدود یک‌چهارم قیمت لازم دارد، و خرید دست‌دوم کاملاً نقدی قیمت به‌علاوهٔ حدود ۶٫۶٪ می‌خواهد. جدول زیر مسیرها را کنار هم و بر پایهٔ قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) می‌گذارد، با هزینه‌های DLD و سقف‌های CBUAE که در بالا آمد. کمیسیون ۲٪ فرضی است و فقط برای مسیرهای دست‌دوم به کار رفته؛ ردیف‌های پیش‌فروش فرض می‌کنند خریدار به هیچ مشاوری پولی نمی‌دهد.

ترتیب این مسیرها مبادله را نشان می‌دهد. طرح پرداخت با انتقال وجه نقد به ماه‌های بعد پرداخت نخست را کم می‌کند؛ مجموع را کم نمی‌کند. مسیر دست‌دوم با وام پرداخت نخست بزرگ‌تری می‌خواهد، اما باقی را به وامی مقرراتی با حداکثر مدت ۲۵ سال، جدول هزینهٔ آشکار و اقساط آزموده‌شده تحت تنش تبدیل می‌کند. هیچ‌یک از این دو مسیر برای خریداری که نتواند پرداخت‌های بعدی را تأمین کند در دسترس نیست، و به همین دلیل مقایسهٔ مسیرها باید بر پایهٔ کل جدول پرداخت انجام شود، نه فقط بر پایهٔ عدد روز نخست؛ انتخاب به الگوی درآمد خریدار، تاریخی که پول لازم است و اینکه خریدار خانهٔ تکمیل‌شده می‌خواهد یا خانه‌ای در دست ساخت بستگی دارد.

چگونه آگهی‌ای را که می‌گوید «پیش‌پرداخت صفر» وارسی کنیم؟

آگهی «پیش‌پرداخت صفر» را باید تا پیش از خواندن قرارداد به‌عنوان پیشنهاد تعویق قسط نخست خواند، زیرا قواعد CBUAE وامی را شامل نمی‌شوند که کل قیمت را تأمین کند. گزارش Gulf News در ۱۱ دسامبر ۲۰۲۴ تبلیغ‌هایی از این نوع را توصیف کرد: برخی سازندگان خصوصی واحدهای پیش‌فروش را بدون سپردهٔ اولیه عرضه کردند، خریدار هزینهٔ ثبت DLD و هزینه‌های وابسته را می‌پرداخت، نخستین پرداخت به سازنده حدود سه ماه بعد سررسید می‌شد، قیمت پروژه‌ها از AED ۸۰۰٬۰۰۰ شروع می‌شد و تکمیل برای ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ انتظار می‌رفت. این توصیف با ردیف تبلیغ در جدول مسیرها می‌خواند: هزینه هنگام امضا پرداخت می‌شود و قیمت بعداً.

DLD برای بیشتر وارسی‌های مهم ابزار منتشر می‌کند. جدول زیر فهرست می‌کند چه چیزی را و کجا باید راستی‌آزمایی کرد.

هر وارسی چند دقیقه طول می‌کشد و در برابر قسط نخست AED ۹۰٬۰۰۰ یا بیشتر هزینهٔ اندکی دارد. وارسی مجوز و پروانه مشخص می‌کند چه کسی تبلیغ می‌کند؛ وارسی حساب امانی و ثبت مشخص می‌کند پول به کجا می‌رود؛ وارسی سند و ارزیابی به فروش‌های دست‌دوم مربوط است. مسیرهای مزایده و فروش بانکی، که در آن‌ها قیمت را فروش دادگاهی تعیین می‌کند نه جدول سازنده، جداگانه در راهنماهای ما دربارهٔ یافتن ملک زیر قیمت بازار در دبی و دربارهٔ خرید با بودجهٔ کم آمده‌اند.

آیا خرید با پیش‌پرداخت کم هنوز شرایط ویزای طلایی را دارد؟

آستانهٔ ویزای طلایی با ارزش خرید سنجیده می‌شود، نه با پرداخت نخست. خدمت سرمایه‌گذار DLD ملکی با ارزش خرید دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) در زمان خرید می‌خواهد که در مالکیت انحصاری متقاضی باشد، و می‌گوید برای ملک رهنی باید نامهٔ بانک ارائه شود که AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را به‌عنوان مبلغ پرداخت‌شده نشان دهد؛ شرایط خدمت اضافه می‌کند که نامه مبلغ پرداخت‌شده و مانده را بیان می‌کند. درگاه دولت امارات شرط سرمایه‌گذار را حداقل سرمایهٔ AED ۲ میلیون فهرست می‌کند، در صفحه‌ای که در ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶ به‌روز شده است.

مدارک لازم شامل گذرنامه، عکس و گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت است و هزینهٔ اجازهٔ سرمایه‌گذاری ۱۰ ساله در مجموع AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ فهرست شده است، با پردازش ۷ تا ۱۰ روز کاری. خریداری که به خرید با طرح پرداخت یا خرید با وام تکیه می‌کند باید پیش از پرداخت اقساط از DLD بپرسد کدام مدارک اعمال می‌شود، زیرا عبارت نامه و سند مالکیت به وضعیت واحد بستگی دارد. بنابراین کسی که فقط به پیش‌پرداخت کم نگاه می‌کند باید جداگانه بررسی کند که ارزش خرید و مبلغ پرداخت‌شده‌ای که در نامهٔ بانک می‌آید به آستانه می‌رسد یا نه. تصویر گسترده‌تر اقامت، از جمله مسیرهای دیگر ورود به امارات، در راهنماهای ما دربارهٔ ویزای طلایی دبی و دربارهٔ مهاجرت به دبی آمده است.

خریداران هنگام دنبال کردن پیش‌پرداخت کم چه اشتباه‌هایی می‌کنند؟

اشتباه‌های زیر تکرار می‌شوند، چون هر کدام از روی تیتر یک آگهی به‌آسانی رخ می‌دهد و در اسناد دیده می‌شود.

• خواندن «۱٪ ماهانه» به‌عنوان کل هزینه. در هشت جدولی که در صفحه‌های آگهی ما درج شده، بین ۵۰٪ تا ۷۰٪ قیمت تا تحویل سررسید می‌شود، پس درصد ماهانه فقط آنچه را بعد می‌آید توصیف می‌کند.
• جا انداختن هزینهٔ ثبت از پرداخت نخست. در واحدی به قیمت AED ۹۰۰٬۰۰۰ هزینهٔ DLD اگر خریدار هر دو سهم را بپردازد AED ۳۶٬۰۰۰ است، یعنی ۴٫۰٪ قیمت، و از کل وجه نقد روز نخست یک تبلیغ بدون قسط رزرو بیشتر است.
• تأمین سپرده با وام شخصی یا کارت اعتباری برای خرید رهنی. ماده ۲(۴) مقررات CBUAE می‌گوید پیش‌پرداخت باید از منابع شخصی وام‌گیرنده بیاید.
• اندازه‌گیری وام بر پایهٔ قیمت. نسبت با ارزش کارشناسی‌شده سنجیده می‌شود، پس ارزیابی AED ۹۵۰٬۰۰۰ برای قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ در سقف ۸۰٪ مبلغ AED ۴۰٬۰۰۰ را به خریدار منتقل می‌کند.
• آزمودن فقط قسط رزرو. ماده نکول حق سازنده برای نگه داشتن پول را به میزان تکمیل پروژه گره می‌زند، و در واحدی به قیمت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ سازنده می‌تواند تا AED ۲۵۰٬۰۰۰ یا تا AED ۴۰۰٬۰۰۰ ارزش واحد را، بسته به تکمیل، و وقتی پروژه ۸۰٪ تکمیل شد همهٔ پرداخت‌ها را نگه دارد.
• گرفتن جدول دوران عرضه به‌عنوان پیشنهاد فعلی. صفحه‌های آگهی ما برای ساختمان‌های تکمیل‌شده می‌گویند جدول در زمان عرضه چاپ شده و صفحهٔ پروژهٔ سازنده اکنون طرحی دیگر یا هیچ طرحی نشان می‌دهد.
• نقل سقف وام غیرمقیم‌ها از یک وبلاگ، گویی قانون است. مقررات فقط برای شهروندان اماراتی و خارجیان مقیم سقف تعیین می‌کند و هر چیز فراتر از آن را وام‌دهندهٔ مشخص تعیین می‌کند.
• نادیده گرفتن شمارهٔ حساب امانی و درصد تکمیل، که ردیاب Dubai REST برای پروژه‌های ثبت‌شده نشان می‌دهد.

دربارهٔ خرید در دبی کجا بیشتر بخوانیم؟

این راهنما نشان می‌دهد پیش‌پرداخت، سقف‌های وام و جدول اقساط چگونه کار می‌کنند. پرسش‌های دیگر پیرامون همین خرید در راهنماهای جداگانه پاسخ داده شده‌اند: انتخاب محله‌ها در راهنمای ما دربارهٔ محله‌های مناسب برای خریداران آپارتمان و معرفی آپارتمان‌های Jumeirah Village Circle، مقایسهٔ انواع ملک، دو راهنمای ویلا دربارهٔ محله‌های ویلایی و محله‌های ویلایی ارزان‌تر، و پرسش گسترده‌تر دربارهٔ اینکه آیا خرید آپارتمان در دبی هنوز منطقی است. مقایسهٔ منطقه‌ای در سرمایه‌گذاری ملکی عمان در برابر دبی آمده است، و صفحه‌های دبی و امارات مجموعهٔ کامل پروژه‌ها را فهرست می‌کنند.

سوالات متداول

آیا می‌توانم خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت داشته باشم؟

با وام رهنی نه. خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت از راه بانک مستلزم وامی به مبلغ ۱۰۰٪ ارزش بود، و در مقررات CBUAE هیچ دسته‌ای بالاتر از ۸۵٪ نیست. آنچه وجود دارد طرح پرداخت سازنده با قسط رزرو کوچک یا قسط نخست به‌تعویق‌افتاده است، و هزینهٔ ثبت DLD همچنان باید پرداخت شود.

کمترین پیش‌پرداخت در وام رهنی دبی چقدر است؟

کمترین، ۱۵٪ برای خانهٔ اول یک شهروند اماراتی با ارزش AED ۵ میلیون یا کمتر است. خانهٔ اول یک خارجی مقیم زیر AED ۵ میلیون ۲۰٪ می‌خواهد، خانهٔ بالاتر از AED ۵ میلیون ۳۰٪، و ملک دوم یا سرمایه‌گذاری ۴۰٪. هر ملکی که به‌صورت پیش‌فروش خریداری شود طبق ماده ۳(۲) دست‌کم ۵۰٪ می‌خواهد.

آیا غیرمقیم می‌تواند خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت داشته باشد؟

خیر. غیرمقیم هم از راه بانک نمی‌تواند خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت داشته باشد، زیرا مقررات CBUAE هیچ دسته‌ای ندارد که کل قیمت را تأمین کند و فقط شهروندان اماراتی و خارجیان مقیم را فهرست می‌کند، بدون درصد جداگانه برای غیرمقیم. غیرمقیم از سقف‌های خارجیان مقیم شروع می‌کند و سپس با سیاست وام‌دهنده روبه‌رو می‌شود. DLD هنگام ثبت فروش برای خارجیان غیرمقیم گذرنامه را به‌جای کارت هویت اماراتی می‌پذیرد.

آیا می‌توانم برای پیش‌پرداخت از وام شخصی یا کارت اعتباری استفاده کنم؟

برای خرید رهنی نه. ماده ۲(۴) مقررات وام مسکن CBUAE می‌گوید پیش‌پرداخت باید از منابع شخصی وام‌گیرنده تأمین شود و نه از دیگر منابع استقراض، از جمله وام شخصی یا کارت اعتباری. وام شخصی به‌خودی‌خود ممنوع نیست؛ محدودیت به استفاده از آن پول به‌عنوان پیش‌پرداخت مربوط است.

برای خرید آپارتمانی به قیمت AED ۱ میلیون چه مقدار وجه نقد لازم است؟

در خرید دست‌دوم با وام خانهٔ اول ۸۰٪ خارجی مقیم، بر پایهٔ فرض‌های این راهنما حدود AED ۲۷۱٬۹۴۰ ($۷۴٬۰۴۸) یا ۲۷٫۲٪: پیش‌پرداخت AED ۲۰۰٬۰۰۰، هزینهٔ ۴٪ DLD بر عهدهٔ خریدار، هزینه‌های مرکز امین و ثبت، ثبت رهن و کمیسیون فرضی ۲٪ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده. در طرح پرداخت پیش‌فروش با رزرو ۱۰٪، وجه نقد روز نخست حدود AED ۱۴۰٬۰۰۰ ($۳۸٬۱۲۱) است.

طرح پرداخت «۱٪ ماهانه» یعنی چه؟

یعنی خریدار برای تعداد ماه‌های اعلام‌شده هر ماه ۱٪ قیمت را می‌پردازد، معمولاً پس از تحویل. در طرح‌هایی که در صفحه‌های آگهی ما درج شده، دورهٔ ماهانه از ۳۰ تا ۵۰ ماه است، پس ۳۰٪ تا ۵۰٪ قیمت را شامل می‌شود. قسط رزرو و اقساط وابسته به ساخت پیش از آن سررسید می‌شوند، و بین ۵۰٪ تا ۷۰٪ قیمت تا تحویل پرداخت شده است.

اگر خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت را با طرح پرداخت دنبال کنم چه هزینه‌هایی اعمال می‌شود؟

حتی خریداری که قصد خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت با طرح پرداخت دارد هزینه می‌پردازد: DLD برای ثبت فروش پیش‌فروش ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار، به‌علاوهٔ AED ۱۰ هزینهٔ دانش و AED ۱۰ هزینهٔ نوآوری فهرست می‌کند، ظرف ۹۰ روز از امضا. قرارداد تعیین می‌کند هر سهم را چه کسی می‌پردازد. مالیات بر ارزش افزوده بر واحد نو مشمول نرخ صفر است، فاکتور مشاور ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده اضافه می‌کند، و شارژ خدمات از تحویل آغاز می‌شود.

هزینهٔ DLD ۴٪ است و چه کسی آن را می‌پردازد؟

صفحه‌های خدمات DLD برای هر فروش ثبت‌شده ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار فهرست می‌کنند که مجموعاً ۴٪ ارزش فروش است. قرارداد فروش تعیین می‌کند هر سهم بر عهدهٔ کیست، و خریداری که هر دو را بپردازد ۴٪ می‌پردازد. در فروش دست‌دوم رهنی، صفحهٔ DLD یک هزینهٔ واحد ۴٪ را فهرست می‌کند که با چک بانکی پرداخت می‌شود.

اگر پرداخت طرح پیش‌فروش را متوقف کنم چه می‌شود؟

سازنده باید به DLD اطلاع دهد و DLD به خریدار ۳۰ روز اخطار می‌دهد. اگر خریدار باز هم پرداخت نکند، سازنده در ۶۰٪ تکمیل می‌تواند تا ۴۰٪ ارزش واحد را نگه دارد، زیر ۶۰٪ تا ۲۵٪، یا در ۸۰٪ تکمیل همهٔ پرداخت‌ها را نگه دارد و مانده را مطالبه کند. هر بازپرداخت ظرف یک سال یا ۶۰ روز پس از فروش مجدد، هر کدام زودتر باشد، سررسید می‌شود.

آیا خریداران خانهٔ اول برای خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت کمک می‌گیرند؟

برنامهٔ خریداران خانهٔ اول DLD هزینهٔ ورود را کم می‌کند، اما کسی را قادر نمی‌سازد که از راه بانک خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت داشته باشد. این برنامه به ساکنان واجد شرایط دسترسی اولویت‌دار، قیمت‌های ترجیحی برای واحدهای منتخب پیش‌فروش، طرح‌های پرداخت منعطف و گزینه‌های اقساط بدون بهره برای هزینهٔ ثبت DLD از طریق کارت‌های اعتباری واجد شرایط می‌دهد. سقف‌های وام CBUAE را تغییر نمی‌دهد و هزینه‌های استاندارد همچنان اعمال می‌شود، مگر آنکه پیشنهادی غیر از این بگوید.

آیا خرید با طرح پرداخت شرایط ویزای طلایی را دارد؟

خدمت DLD ملکی با ارزش خرید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ و برای ملک رهنی نامهٔ بانک با نشان دادن مبلغ پرداخت‌شده می‌خواهد. فهرست مدارک شامل سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی مالکیت است. خریداری که قصد دارد خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت را با طرح پرداخت انجام دهد و برای ویزا به آن تکیه کند باید پیش از پرداخت مدارک را با DLD تأیید کند.

چگونه آگهی‌ای را که خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت پیشنهاد می‌کند وارسی کنم؟

پیش از اعتماد به آگهی‌ای که خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت را پیشنهاد می‌کند، کد QR مدمون را روی آگهی اسکن کنید، مجوز مشاور را در سایت DLD راستی‌آزمایی کنید، شمارهٔ حساب امانی و درصد تکمیل پروژه را در اپلیکیشن Dubai REST بخواهید و جدول پرداخت را به درهم بخوانید. هر ادعای تأمین مالی کامل را با جدول CBUAE مقایسه کنید که چنین دسته‌ای ندارد.

آخرین بررسی: 23 اکتبر 2026. منابع: CBUAE Rulebook، مقررات وام مسکن (بخشنامهٔ 31/2013)؛ CBUAE Rulebook، ماده 3 نسبت‌های مهم؛ نرخ‌های ارز CBUAE، ژوئن 2026؛ ثبت فروش ملک در DLD؛ ثبت فروش اولیه (Oqood) در DLD؛ ثبت رهن در DLD؛ ثبت فروش ملک رهنی در DLD؛ خرید یا فروش ملک از طریق Dubai Now در DLD؛ ارزیابی ملک در DLD؛ Dubai REST در DLD؛ شاخص شارژ خدمات DLD؛ برنامهٔ خریداران خانهٔ اول DLD؛ اعلام راه‌اندازی DLD در 2 ژوئیه 2025؛ ویزای طلایی (سرمایه‌گذار) در DLD؛ کد QR مدمون (Madmoun) DLD؛ راستی‌آزمایی مجوزها و پروانه‌ها در DLD؛ راستی‌آزمایی سند مالکیت در DLD؛ مجموعهٔ قوانین املاک دبی در DLD (آیین‌نامهٔ شمارهٔ 85 سال 2006)؛ قانون شمارهٔ 8 سال 2007 دبی دربارهٔ حساب‌های امانی؛ قانون شمارهٔ 13 سال 2008 دبی؛ قانون شمارهٔ 9 سال 2009 دبی؛ راهنمای مالیات بر ارزش افزوده املاک اداره مالیات فدرال (VATGRE1)؛ اداره مالیات فدرال، مالیات بر ارزش افزوده؛ درگاه دولت امارات، ویزای طلایی؛ Gulf News، 11 دسامبر 2024؛ و ارقام سازندگان در صفحه‌های آگهی پیوندشده.