Petalz by Danube، الورسان: استودیو و آپارتمان ۱ و ۲ خوابه، هزینه‌ها

Petalz by Danube یک مجتمع مسکونی در منطقهٔ الورسان (Al Warsan) دبی است که شرکت Danube Properties آن را ساخته و خود سازنده در صفحهٔ پروژهٔ خود آن را «تکمیل‌شده» و دارای ۳۵۰ آپارتمان معرفی کرده است. صفحهٔ آگهی ما (شناسهٔ ملک DXB-1019) در تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ آپارتمان‌هایی با متراژ ۴۰۰ تا ۳٬۰۳۴ فوت مربع را از قیمت $۱۴۹٬۸۰۰ نشان می‌دهد: استودیو از AED ۵۵۰٬۰۰۰ ($۱۴۹٬۷۶۲)، واحد یک‌خوابه از AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) و واحد دوخوابه از AED ۸۵۰٬۰۰۰ ($۲۳۱٬۴۵۰). صفحهٔ پرتفوی سازنده فیلد قیمت شروع را «Sold out» (فروخته‌شده) نوشته است؛ این نشان می‌دهد واحدهایی که امروز آگهی می‌شوند احتمالاً واحدهای دست‌دوم (ریسل) هستند، و به همین دلیل هزینه‌ها و مسیر ثبت معاملات دست‌دوم که در ادامه آمده است، در مورد آن‌ها صدق می‌کند.

این صفحه توضیح می‌دهد که Petalz by Danube بر پایهٔ گفته‌های سازنده و نهادهای رسمی دبی چیست و خریدار چه مبلغی می‌پردازد و چه چیزی را امضا می‌کند. موضوعات آن عبارت‌اند از: وضعیت تکمیل و تحویل واحدها، طرح پرداخت ماهانهٔ ۱ درصدی سازنده، موقعیت مکانی و زمان‌های رفت‌وآمد، انواع واحدها، تفاوت واحد تکمیل‌شده با واحد پیش‌فروش (آف‌پلن)، مالکیت دائمی (فری‌هولد) در الورسان، هزینه‌های اداره زمین و املاک دبی (DLD)، یک محاسبهٔ گام‌به‌گام برای استودیوی AED ۵۵۰٬۰۰۰، سقف‌های وام بانک مرکزی، هزینه‌های سرویس و مسیرهای اقامتی مرتبط با ارزش ملک. هر رقم منبع خود را دارد و تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز است. نرخ تبدیل مورد استفاده: هر دلار آمریکا برابر AED ۳٫۶۷۲۵.

Petalz by Danube در یک نگاه

جدول زیر واقعیت‌های پایه را گردآوری کرده و نشان می‌دهد هر یک از کجا آمده است. اطلاعات مربوط به سازنده از صفحه‌های خود Danube Properties گرفته شده و ارقام قیمت و متراژ از صفحهٔ آگهی ما. در مواردی که صفحهٔ سازنده و صفحهٔ آگهی دربارهٔ موضوعات متفاوتی صحبت می‌کنند، هر دو جداگانه آمده‌اند تا منبع هر عدد روشن باشد.

مبالغ به دلار آمریکا در این صفحه با نرخ ثابت AED ۳٫۶۷۲۵ تبدیل شده و به نزدیک‌ترین دلار گرد شده‌اند. رقم $۱۴۹٬۸۰۰ در آگهی همان قیمت استودیو است که به نزدیک‌ترین صد دلار گرد شده است.

وضعیت تکمیل و تحویل واحدهای Petalz by Danube

صفحهٔ به‌روزرسانی ساخت‌وساز سازنده برای Petalz by Danube یادداشتی تاریخ‌دار دارد: بر پایهٔ یک بازرسی داخلی در تاریخ ۳۱ اکتبر ۲۰۲۵، پیشرفت کلی پروژه ۱۰۰٪ است. سپس چهار مرحله را زیر همان تاریخ فهرست می‌کند. جدول این مراحل را به همان ترتیب صفحهٔ سازنده تکرار می‌کند و در ستون سوم معنای رایج هر اختصار را افزوده است.

این صفحه‌ها نه شمارهٔ گواهی ذکر می‌کنند و نه یک تاریخ واحد برای تحویل؛ بنابراین نتیجهٔ عملی این است که هر واحد می‌تواند در مرحله‌ای متفاوت باشد. مدارک خود خریدار نشان می‌دهد یک واحد مشخص در چه وضعیتی است: سابقهٔ ثبت‌شده نزد DLD، اسناد تحویلی که به همان مالک داده شده و صورت‌حساب سازنده برای آن واحد. صفحهٔ پرتفوی سازنده برای این پروژه نیز در فیلد تکمیل از واژهٔ «Completed» و در فیلد قیمت از عبارت «Sold out» استفاده می‌کند.

قواعد خود DLD دربارهٔ ثبت پروژه نشان می‌دهد چرا سابقهٔ تکمیل اهمیت دارد. سازنده‌ای که پروژه‌ای پیش‌فروش (آف‌پلن) را ثبت می‌کند باید پروانهٔ نهایی ساختمان داشته باشد، از طریق یک متولی حساب، حساب امانی (escrow) باز کند و ضمانتی معادل ۳۰٪ ارائه دهد؛ این ضمانت می‌تواند ۳۰٪ پیشرفت ساخت، یک ضمانت‌نامهٔ بانکی برابر ۳۰٪ هزینهٔ ساخت یا سپردهٔ نقدی باشد. این مطالب بر پایهٔ صفحهٔ خدمت ثبت پروژهٔ DLD است (تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶). گواهی ثبت به‌صورت الکترونیکی با عنوان گواهی تأیید پروژهٔ املاک (Real Estate Project Approval Certificate) صادر می‌شود. این تضمین‌ها مربوط به مرحلهٔ پیش‌فروش هستند؛ در ساختمانِ تمام‌شده، بررسی‌های خریدار به سند مالکیت واحد و حساب آن نزد سازنده منتقل می‌شود.

سازنده: Danube Properties و طرح ۱ درصدی

Danube Properties در صفحهٔ اصلی خود اعلام می‌کند که در سال ۱۹۹۳ به‌دست Rizwan Sajan تأسیس شده است؛ او به‌عنوان بنیان‌گذار و رئیس Danube Group معرفی شده است. همان صفحه از ۳۲ پروژهٔ راه‌اندازی‌شده، ۱۶ پروژهٔ تحویل‌شده و ۱۶ پروژهٔ در حال ساخت خبر می‌دهد و می‌گوید مساحت ساخت‌وساز از ۲۵٫۵ میلیون فوت مربع فراتر می‌رود (تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶). پروفایل سازندهٔ Danube Properties در سایت ما فهرست پروژه‌های این شرکت را آورده و فهرست سازندگان دبی آن را با سازندگان دیگر مقایسه می‌کند.

صفحهٔ طرح پرداخت سازنده، طرح خود را چنین توصیف می‌کند: پیش‌پرداخت حدود ۲۰٪، قسط ماهانهٔ ۱٪ و پرداخت مانده پس از آماده شدن ساختمان. صفحهٔ اصلی می‌افزاید که طرح ماهانهٔ ۱٪ بدون بهره (۰٪) است و تا ۸۰ ماه ادامه می‌یابد. صفحهٔ پروژهٔ Petalz عنوان «Pay 1% Monthly» را نشان می‌دهد و به صفحهٔ عمومی طرح پیوند می‌دهد؛ جدول زمانی اختصاصی برای Petalz چاپ نکرده است.

حساب‌وکتاب یک طرح ۱ درصدی چگونه است

عبارت‌های سازنده به اعدادی ساده ترجمه می‌شود. برای قیمت AED ۵۵۰٬۰۰۰ ($۱۴۹٬۷۶۲)، پیش‌پرداخت ۲۰٪ برابر AED ۱۱۰٬۰۰۰ ($۲۹٬۹۵۲) است و هر قسط ۱٪ برابر AED ۵٬۵۰۰ ($۱٬۴۹۸). دوازده قسط ماهانه روی هم AED ۶۶٬۰۰۰ ($۱۷٬۹۷۱) می‌شود که ۱۲٪ قیمت است؛ یعنی پس از پیش‌پرداخت و یک سال قسط، ۳۲٪ قیمت پرداخت شده است. بیست‌وچهار قسط روی هم AED ۱۳۲٬۰۰۰ ($۳۵٬۹۴۳) یا ۲۴٪ می‌شود. این ارقام ساختاری را نشان می‌دهند که سازنده توصیف کرده است؛ شرط قرارداد Petalz نیستند.

معنای این طرح برای یک پروژهٔ تکمیل‌شده

برای ساختمانی که تمام شده است، عنوان طرح پرداخت به خریدار می‌گوید یک واحد ممکن است با چه نوع برنامهٔ پرداختی فروخته شده باشد. این عنوان شرایط یک معاملهٔ دست‌دوم را تعیین نمی‌کند. خریدار دست‌دوم قیمت توافق‌شده را به فروشنده می‌پردازد و هر مانده‌ای که هنوز برای آن واحد به سازنده بدهکار باشد، طبق قرارداد فروش اولیه و سوابق سازنده تسویه می‌شود. خدمت DLD برای ثبت فروش ملک دارای رهن، سازوکار را در یک وضعیت مشابه نشان می‌دهد: نامه‌ای از سازنده می‌خواهد که مبلغ باقی‌مانده را ذکر کند، و چک‌های تضمینی بانکی جداگانه‌ای می‌خواهد: برای بدهی به سازنده، برای مازاد به فروشنده و برای کارمزد ۴٪ به DLD. گام عملی برای هر خریدار Petalz by Danube این است که از فروشنده صورت‌حساب جاری سازنده را برای آن واحد بخواهد و آن را با قیمت مندرج در قرارداد فروش مقایسه کند.

موقعیت Petalz by Danube: الورسان، سیتی بین‌المللی و زمان‌های رفت‌وآمد

سازنده Petalz by Danube را در الورسان قرار می‌دهد؛ پرسش‌های متداول آن از Warsan First نام می‌برد و می‌گوید این منطقه به جادهٔ شیخ محمد بن زاید دسترسی دارد. مجتمع خرید Dragon Mart در سیتی بین‌المللی (International City) در صفحهٔ پروژه در فاصلهٔ ۷ دقیقه ذکر شده و OpenStreetMap نیز Dragon Mart را در سیتی بین‌المللی نشان می‌دهد؛ پس پروژه در محدودهٔ ورسان و سیتی بین‌المللی در شرق دبی قرار دارد.

دو مجموعه زمان رفت‌وآمد مفید است و این دو از یک جنس نیستند. ستون اول جدول زیر، دقیقه‌های اعلام‌شده از سوی خود سازنده از پروژه است. ستون دوم برآورد مسیر جاده‌ای برای ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ است: با موتور مسیریابی OSRM مبتنی بر OpenStreetMap از مختصات Dragon Mart (۲۵٫۱۷۳۷ شمالی، ۵۵٫۴۱۸۷ شرقی) محاسبه شده که در اینجا جایگزین محله شده است، زیرا صفحهٔ سازنده مختصات دروازهٔ پروژه را نمی‌دهد. محاسبه در شرایط روان و بدون ترافیک انجام شده و مقصدها نقاط OpenStreetMap برای ترمینال فرودگاه، برج‌ها و مراکز خرید هستند. سفرهای واقعی در ساعات اوج طولانی‌تر است و با نقطهٔ شروع دیگری در داخل محله فرق می‌کند.

این دو ستون تفاوت دارند، چون به دو پرسش متفاوت پاسخ می‌دهند: ارقام سازنده برآوردهای بازاریابی خود پروژه هستند و ارقام مسیریابی روی شبکهٔ جاده‌ای از نقطه‌ای در داخل محلهٔ وسیع‌تر محاسبه شده‌اند. برای حمل‌ونقل عمومی، برنامه‌ریز سفر سازمان راه‌ها و حمل‌ونقل (RTA) گزینه‌های فعلی اتوبوس و مترو را از یک نشانی مشخص ارائه می‌دهد؛ خطوط خدمت‌رسان به سیتی بین‌المللی طی سال‌ها تغییر کرده‌اند، بنابراین جست‌وجو در برنامه‌ریز در روز خرید از هر فهرست چاپ‌شده‌ای در اینجا قابل‌اعتمادتر است. ایستگاه مترو راشدیه فقط به‌عنوان یک نقطهٔ مرجع روی خط قرمز در جدول آمده است.

خریدارانی که محله‌ها را مقایسه می‌کنند می‌توانند مرورهای ما دربارهٔ ملک در امارات و راهنمای قیمت هر متر مربع آپارتمان در دبی را بخوانند. ساختمان دیگری از Danube در همان منطقه در صفحهٔ آگهی Olivz by Danube معرفی شده و ساختمانی از Danube در سیتی بین‌المللیِ همجوار در صفحهٔ آگهی Lawnz by Danube آمده است.

انواع واحد، متراژ، قیمت و امکانات Petalz by Danube

صفحهٔ پروژهٔ سازنده چهار نوع واحد را فهرست می‌کند: استودیو، ۱ خوابه، ۲ خوابه و دوبلکس ۴ خوابه. این صفحه هیچ متراژی ارائه نمی‌دهد. محدوده‌های متراژ زیر از صفحهٔ آگهی ما در تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ است و قیمت‌ها همان قیمت‌های ورودی هستند که در همان صفحه آمده‌اند.

این‌ها ارقام صفحهٔ آگهی هستند، نه ارقام سازنده. این‌ها نقاط ورودی قیمت درخواستی‌اند؛ پس قیمت هر واحد مشخص به متراژ، طبقه و وضعیت آن بستگی دارد و قرارداد فروش همان واحد سندی است که مساحت و قیمت آن را تثبیت می‌کند.

امکانات ذکرشده از سوی سازنده

صفحهٔ پروژهٔ سازنده عبارت «24+ Amenities» را آورده و این تسهیلات را فهرست می‌کند:

• زمین بسکتبال و زمین کریکت
• زمین تنیس پدل و زمین پیکل‌بال
• استخر شنا
• باشگاه ورزشی سرپوشیده و باشگاه ورزشی روباز
• مسیر دویدن و پیاده‌روی
• محوطهٔ بازی کودکان و دیوار سنگ‌نوردی کودکان
• سینمای روباز
• محوطهٔ کباب و باغ
• مرکز کسب‌وکار و سالن مهمانی

تسهیلاتی از این نوع از محل هزینه‌های سرویس ساختمان نگهداری می‌شوند؛ به همین دلیل بخش هزینهٔ سرویس که در ادامه می‌آید برای هزینهٔ جاری یک واحد در مجتمعی با فهرست بلند امکانات اهمیت دارد.

واحد تکمیل‌شده در برابر پیش‌فروش (آف‌پلن): سند مالکیت، عقود و مالکیت دائمی

دبی دو دفتر ثبت نگه می‌دارد. دفتر ثبت املاک (Property Register) مالکیت واحدهای تکمیل‌شده را ثبت می‌کند. دفتر ثبت موقت املاک (Interim Property Register) که در استفادهٔ روزمره «عقود» (Oqood) نامیده می‌شود، فروش‌ها و دیگر نقل‌وانتقال‌های واحدهای پیش‌فروش یا ناتمام را ثبت می‌کند؛ این مطلب بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دربارهٔ دفتر ثبت موقت املاک در مجموعه قوانین منتشرشدهٔ DLD است. طبق مادهٔ ۳ همان قانون، هر نقل‌وانتقال یک واحد پیش‌فروش باید در دفتر موقت ثبت شود، وگرنه باطل است. خدمت ثبت فروش اولیهٔ DLD نیز همین دفتر را جایی توصیف می‌کند که سازنده واحدهای پیش‌فروشِ هنوز کاملاً پرداخت‌نشده را در آن ثبت می‌کند.

این دلیل حقوقی آن است که فرایند خرید یک واحد تمام‌شدهٔ Petalz by Danube با فرایند خرید یک برج پیش‌فروش فرق دارد. مقایسهٔ زیر از صفحه‌های خدمات DLD و مجلد قوانین DLD استفاده می‌کند (تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶).

Petalz by Danube به شکلی محدود میان این دو ستون قرار می‌گیرد. سازنده می‌گوید تحویل واحدها در جریان است؛ بنابراین ممکن است یک واحد هنوز در دفتر موقت دیده شود، در حالی که واحد دیگری که تحویل گرفته شده و کاملاً پرداخت شده در دفتر ثبت املاک دیده می‌شود. سابقهٔ ثبت‌شدهٔ DLD برای همان واحد مشخص تعیین می‌کند کدام مسیر کاربرد دارد و مرکز امین هنگام ثبت فروش آن را بررسی می‌کند. راهنمای خرید ملک پیش‌فروش در دبی ما ستون پیش‌فروش را با جزئیات توضیح می‌دهد.

مالکیت دائمی در الورسان به چه معناست

قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت املاک، مالکیت ملک در این امارت را به اتباع امارات، اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس و شرکت‌های سهامی عام محدود می‌کند. مادهٔ ۴ به اتباع غیرامارات اجازه می‌دهد، با تأیید حاکم، تنها در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند مالکیت دائمی بدون محدودیت زمانی، یا حق انتفاع و اجاره تا ۹۹ سال داشته باشند. مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ نخستین تعیین را انجام داد و ۲۳ منطقه را با نام و شمارهٔ قطعه فهرست کرد. ردیف ۲۳ این فهرست «Warsan 1»، قطعهٔ ۰۰۲ است. صفحهٔ سازنده موقعیت پروژه را Warsan First می‌نامد و صفحهٔ آگهی ما آپارتمان‌ها را دارای مالکیت دائمی (فری‌هولد) توصیف می‌کند.

این تعیین منطقه‌به‌منطقه و قطعه‌به‌قطعه عمل می‌کند؛ بنابراین راه قابل‌اعتماد برای بررسی یک واحد مشخص، سابقهٔ DLD همان واحد است نه نام محله. یک ضمانت عملی در خود فرایند تعبیه شده است: خدمت ثبت فروش ملک در DLD برای مناطق مالکیت دائمی گواهی عدم اعتراض الکترونیکی از سازنده را الزامی می‌کند که از طریق اپلیکیشن Dubai REST درخواست می‌شود و تا زمانی که صادر نشود فروش ثبت نمی‌شود. راهنمای مالکیت دائمی در برابر اجاره بلندمدت در دبی و صفحهٔ ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند دسته‌های مالکیت را توضیح می‌دهند و صفحهٔ حمایت از خریدار در دبی تضمین‌های حساب امانی و ثبت را شرح می‌دهد.

هزینه‌های DLD، مراکز امین و گواهی عدم اعتراض سازنده

کارمزد ثبت ۴٪ را مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ شورای اجرایی تعیین کرده است؛ جدول کارمزدهای این مصوبه ثبت قرارداد فروش ملک را ۴٪ ارزش قرارداد فروش فهرست می‌کند. مادهٔ ۳ همان مصوبه می‌گوید، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، کارمزد فروش ملک به‌طور مساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. صفحه‌های خدمات فعلی DLD این تقسیم را ۲٪ از هر طرف نشان می‌دهند. قرارداد فروش می‌تواند صریحاً بنویسد چه کسی آن را می‌پردازد.

طبق صفحهٔ ثبت فروش ملک در DLD، فروش یک واحد تکمیل‌شده میان افراد در یک مرکز امین ثبت املاک (Real Estate Registration Trustee) ثبت می‌شود. برای خارجی‌های غیرمقیم، مدرک شناسایی گذرنامهٔ معتبر است و وضعیت اقامت متقاضیان در صفحه «همه» (All) آمده است. این خدمت حدود ۲۵ دقیقه طول می‌کشد و سند مالکیت الکترونیکی و نقشه صادر می‌کند. جدول زیر ردیف‌های کارمزدی را که DLD برای دو مسیر منتشر می‌کند نشان می‌دهد؛ رهن، در صورت وجود، جداگانه ثبت می‌شود.

مالیات بر ارزش افزوده برای کارمزد شریک خدمات همان نرخ استاندارد ۵٪ امارات است، طبق اداره مالیات فدرال. پله‌های کارمزد یک نکتهٔ کوچک اما مشخص را روشن می‌کنند: واحدی که قیمتش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر باشد در پلهٔ AED ۴٬۰۰۰ قرار می‌گیرد و واحدی که کمتر از آن باشد در پلهٔ AED ۲٬۰۰۰.

گواهی عدم اعتراض سازنده

مادهٔ ۷ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ می‌گوید سازنده نمی‌تواند برای فروش، فروش مجدد یا هر نقل‌وانتقال دیگر واحدهای تکمیل‌شده یا پیش‌فروش، به‌جز هزینه‌های اداری مورد تأیید DLD، کارمزدی دریافت کند. بنابراین اگر کارمزد گواهی عدم اعتراض (NOC) درخواست شود، موضوع همان هزینهٔ اداری مورد تأیید DLD است که خریدار می‌تواند از فروشنده یا سازنده بخواهد ریز آن را اعلام کنند. صفحهٔ DLD می‌گوید e-NOC از طریق اپلیکیشن Dubai REST درخواست می‌شود؛ خریدار می‌تواند بخواهد پیش از پرداخت مانده آن را ببیند.

اگر فروشنده هنوز رهن داشته باشد

خدمت جداگانهٔ DLD برای ثبت فروش ملک دارای رهن توضیح می‌دهد چه چیزی تغییر می‌کند. خریدار و فروشنده با نامهٔ بدهی از بانک (یا نامه‌ای از سازنده که مبلغ باقی‌مانده را ذکر کند) و سه چک تضمینی بانکی به مرکز امین می‌روند: یکی برای بانک یا سازنده، یکی برای فروشنده و یکی برای کارمزد ۴٪ DLD. کارمزدهای فهرست‌شده شامل AED ۱٬۲۹۰ برای روند آزادسازی رهن و AED ۳۱۵ برای آزادسازی توسط ثبت‌کننده است، و کارمزد ثبت‌کنندهٔ فروش برای مبالغ کمتر از AED ۵۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۲٬۱۰۰ و از AED ۵۰۰٬۰۰۰ به بالا AED ۴٬۲۰۰ است. تا زمانی که رهنی روی ملک ثبت شده باشد، نمی‌توان از Dubai Now استفاده کرد.

مثال محاسباتی: هزینهٔ کل استودیوی AED ۵۵۰٬۰۰۰

صفحهٔ آگهی استودیویی را از AED ۵۵۰٬۰۰۰ ($۱۴۹٬۷۶۲) نشان می‌دهد. جدول، ردیف‌های رسمی کارمزد برای یک معاملهٔ دست‌دوم را که در مرکز امین ثبت می‌شود اضافه می‌کند و از صفحهٔ ثبت فروش ملک DLD و مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ استفاده می‌کند. فرض بر این است که خریدار کل کارمزد ثبت ۴٪ و کارمزد خدمات مرکز امین را می‌پردازد، که قرارداد فروش می‌تواند چنین مقرر کند (پیش‌فرض مصوبه تقسیم مساوی است). کمیسیون کارگزار، هر هزینهٔ اداری سازنده و هر هزینهٔ بانکی جداگانه‌اند و در این محاسبه نیامده‌اند.

گام ۷ برابر ۲۶٬۷۲۰ / ۵۵۰٬۰۰۰ = ۴٫۸۶٪ قیمت است؛ بنابراین کارمزدهای رسمی کمی کمتر از پنج درصد به قیمت خرید اضافه می‌کنند. اگر طرفین به‌جای آن از پیش‌فرض مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ پیروی کنند و کارمزد ثبت را تقسیم کنند، سهم ۲٪ خریدار AED ۱۱٬۰۰۰ ($۲٬۹۹۵) می‌شود و مجموع پرداخت خریدار برابر ۵۵۰٬۰۰۰ + ۱۱٬۰۰۰ + ۲۵۰ + ۲۵۰ + ۲۰ + ۴٬۲۰۰ = AED ۵۶۵٬۷۲۰ ($۱۵۴٬۰۴۲) خواهد بود، با این فرض که خریدار همچنان کارمزد مرکز امین را می‌پردازد.

همین خرید با وام مسکن

سقف بانک مرکزی را برای نخستین خانهٔ مسکونی شخصی یک مهاجر تا AED ۵ میلیون در نظر بگیرید که ۸۰٪ ارزش است (بخش بعد). حداکثر وام برای AED ۵۵۰٬۰۰۰ برابر ۰٫۸۰ × ۵۵۰٬۰۰۰ = AED ۴۴۰٬۰۰۰ ($۱۱۹٬۸۰۹) است و بنابراین پیش‌پرداخت ۵۵۰٬۰۰۰ – ۴۴۰٬۰۰۰ = AED ۱۱۰٬۰۰۰ ($۲۹٬۹۵۲) می‌شود. DLD برای ثبت رهن ۰٫۲۵٪ ارزش رهن را دریافت می‌کند: ۰٫۰۰۲۵ × ۴۴۰٬۰۰۰ = AED ۱٬۱۰۰ ($۳۰۰). پس نقدینگی لازم در زمان تکمیل معامله ۱۱۰٬۰۰۰ + ۲۶٬۷۲۰ + ۱٬۱۰۰ = AED ۱۳۷٬۸۲۰ ($۳۷٬۵۲۸) است. بانک مرکزی به بانک‌ها دستور داده است از ۱ فوریه ۲۰۲۵ تأمین مالی کارمزد ثبت DLD و کارمزد کارگزار را متوقف کنند، طبق The National؛ بنابراین این کارمزدها به‌صورت نقدی پرداخت می‌شوند و به وام اضافه نمی‌شوند. صفحهٔ ثبت رهن DLD ردیف‌های کوچک دیگری را هم فهرست می‌کند (سند مالکیت، نقشه‌ها و کارمزد شریک خدمات) که اعمال آن‌ها به نحوهٔ ثبت فروش و رهن بستگی دارد، و کارمزد ارزیابی یا تنظیم وام را هر بانک خودش تعیین می‌کند؛ هیچ‌یک از این‌ها در رقم ۱۳۷٬۸۲۰ نیست.

قواعد وام مسکن: سقف نسبت وام به ارزش در بانک مرکزی

بانک مرکزی امارات برای وام‌های مسکن خرد سقف نسبت وام به ارزش (LTV) اعمال می‌کند. جدول ۴ گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ آن این سقف‌ها را برای ملک شخصی‌استفاده، ملک بعدی و پیش‌فروش تفکیک کرده است و جدول زیر آن را بازتولید می‌کند.

همین گزارش حداکثر نسبت بار بدهی را ۵۰٪ درآمد ناخالص ماهانه اعلام می‌کند؛ یعنی مجموع اقساط ماهانهٔ بدهی‌ها، از جمله وام مسکن پیشنهادی، نباید از نصف درآمد ناخالص ماهانه بیشتر شود. کل تأمین مالی برای مهاجران تا ۷ برابر درآمد سالانه (و برای اتباع امارات ۸ برابر) محدود است و حداکثر مدت وام ۲۵ سال است. جدول ردیف‌هایی برای اتباع امارات و مهاجران دارد؛ وام‌دهندگان به متقاضیانی که در امارات زندگی نمی‌کنند شرایط خودشان را اعلام می‌کنند و متقاضی باید از وام‌دهنده بپرسد چه LTV‌ای را واقعاً اعمال می‌کند. راهنمای تأمین مالی بانکی ما برای خارجی‌ها در دبی نحوهٔ کار تأمین مالی بانکی را توضیح می‌دهد و صفحهٔ خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت قواعد سپرده را پوشش می‌دهد.

هزینه‌های سرویس: Mollak و شاخص هزینهٔ سرویس

DLD هزینه‌های سرویس را هزینه‌های مالی سالانه‌ای تعریف می‌کند که آژانس تنظیم مقررات املاک تأیید کرده و برای مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری و تعمیر ملک مشترک از مالک دریافت می‌شود. این هزینه‌ها پس از آنکه مالک از طریق سامانهٔ Mollak اطلاعیه دریافت کرد، به حساب‌هایی که آژانس تأیید کرده واریز می‌شود. Mollak که DLD از طریق بازوی نظارتی خود راه‌اندازی کرده است، حساب‌های هزینهٔ سرویس را که با سازوکار حساب امانی کار می‌کنند پایش می‌کند، به مالکان اجازه می‌دهد مستقیم پرداخت کنند، صورت‌حساب‌های سه‌ماهه صادر می‌کند و شاخص تأییدشدهٔ هزینهٔ سرویس را منتشر می‌کند.

شاخص جایی است که باید نرخ تأییدشده برای Petalz by Danube را در آن جست‌وجو کرد. خدمت شاخص هزینهٔ سرویس DLD سه ورودی می‌گیرد: نام پروژه، کاربری و سال، و در وب‌سایت DLD، از طریق Mollak و در اپلیکیشن Dubai REST در دسترس است. پرسش‌های متداول DLD محاسبه را توضیح می‌دهد: مالک نرخ تأییدشدهٔ هزینهٔ خدمات مشترک را از شاخص برمی‌دارد و در مساحت واحد ضرب می‌کند. به‌عنوان یک تبدیل واحد، هر AED ۱ نرخ تأییدشده به ازای هر فوت مربع در سال برای استودیوی ۴۰۰ فوت مربعی AED ۴۰۰ و برای استودیوی ۷۵۳ فوت مربعی AED ۷۵۳ هزینه دارد؛ خود نرخ از شاخص برای همان پروژه و سال به دست می‌آید.

پرسش‌های متداول DLD همچنین یادآوری می‌کند که اگر ملکی به‌دلیل هزینهٔ سرویس پرداخت‌نشده مسدود شود، مالک می‌تواند با شرکت مدیریت تماس بگیرد. بنابراین بررسی‌های مفید برای خریدار دست‌دوم این‌هاست: نرخ تأییدشده را جست‌وجو کند، از فروشنده صورت‌حساب Mollak را بخواهد که نشان دهد برای آن واحد بدهی معوقی نیست، و بودجهٔ مجتمع را بخواند، چون فهرست امکانات بالا از همین هزینه‌ها تأمین می‌شود. اپلیکیشن Dubai REST نیز می‌تواند شاخص هزینهٔ سرویس را به مالکان نشان دهد، چنان‌که صفحهٔ Dubai REST در DLD توصیف می‌کند. صفحهٔ ما دربارهٔ مالیات ملک، کارمزدها و مالیات بر ارزش افزوده در دبی مالیات ملک، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات شرکت‌ها در دبی را پوشش می‌دهد.

گزینه‌های اقامت بر پایهٔ ارزش ملک

صفحه‌های رسمی دبی اقامت مبتنی بر ملک را به شرایط مشخصی گره می‌زنند. جدول این شرایط را همان‌گونه که DLD و اداره کل اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA) منتشر می‌کنند بیان می‌کند (تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) و ستون آخر استودیوی AED ۵۵۰٬۰۰۰ را با هر آستانه مقایسه می‌کند. خرید ملک به‌خودی‌خود ویزا نمی‌دهد؛ هر مسیر درخواستی جداگانه با شرایط و کارمزدهای خودش است.

دربارهٔ ویزای طلایی، صفحهٔ DLD مبلغ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را در زمان خرید می‌سنجد و اجازه می‌دهد این ارزش از یک یا چند ملک ثبت‌شده به نام متقاضی تشکیل شود. یک استودیوی Petalz با AED ۵۵۰٬۰۰۰ برابر ۲۷٫۵٪ آن آستانه است؛ چهار واحد مشابه جمعاً AED ۲٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۹۹٬۰۴۷) می‌شود، رقمی که فقط به‌عنوان یک محاسبه در برابر شرط اعلام‌شده نشان داده شده است. مسیر Taskeen برای مالکان است و سند مالکیت لازم دارد، بنابراین واحدی که هنوز در دفتر موقت ثبت است هنوز چنین سندی ندارد. راهنمای ویزای طلایی دبی ما قواعد ملک، هزینه‌ها و مراحل را کامل توضیح می‌دهد. شرایط واجد صلاحیت بودن به وضعیت هر متقاضی بستگی دارد و صفحهٔ خدمت DLD یا GDRFA برای مسیر انتخاب‌شده فهرست مدارک جاری را ارائه می‌دهد.

سوالات متداول

آیا Petalz by Danube تکمیل شده است؟

صفحهٔ پروژهٔ سازنده Petalz by Danube را تکمیل‌شده فهرست کرده و صفحهٔ ساخت‌وساز آن در یک بازرسی داخلی مورخ ۳۱ اکتبر ۲۰۲۵ پیشرفت کلی ۱۰۰٪ را ثبت کرده است، با مواردی از DCD، BCC و RERA که دریافت‌شده علامت خورده‌اند و تحویل واحدها که در جریان است.

Petalz by Danube چند آپارتمان دارد؟

صفحهٔ پروژهٔ سازنده ۳۵۰ آپارتمان را اعلام می‌کند، در چیدمان‌های استودیو، ۱ خوابه، ۲ خوابه و دوبلکس ۴ خوابه. صفحهٔ آگهی ما محدودهٔ متراژ را ۴۰۰ تا ۳٬۰۳۴ فوت مربع ذکر می‌کند.

عبارت «Pay 1% Monthly» برای Petalz by Danube چه معنایی دارد؟

این عنوان طرح Danube است که صفحهٔ طرح سازنده آن را تقریباً ۲۰٪ پیش‌پرداخت، ۱٪ در ماه و پرداخت مانده هنگام آماده شدن ساختمان توصیف می‌کند. برای ساختمانی تکمیل‌شده مانند Petalz by Danube، خریدار دست‌دوم به‌جای این عنوان به قرارداد فروشنده و صورت‌حساب سازنده برای آن واحد تکیه می‌کند.

هزینهٔ کل خرید استودیوی AED ۵۵۰٬۰۰۰ در Petalz by Danube چقدر است؟

اگر خریدار کل کارمزد ۴٪ DLD و کارمزد مرکز امین را بپردازد، ردیف‌های رسمی کارمزد AED ۲۶٬۷۲۰ اضافه می‌کنند و جمع کل AED ۵۷۶٬۷۲۰ ($۱۵۷٬۰۳۷) می‌شود. مثال محاسباتی بالا هر گام را نشان می‌دهد و این رقم کمیسیون کارگزار و هزینه‌های بانکی را شامل نمی‌شود.

کارمزد ۴٪ DLD را در معاملهٔ دست‌دوم Petalz by Danube چه کسی می‌پردازد؟

مصوبهٔ شمارهٔ ۳۰ سال ۲۰۱۳ می‌گوید کارمزد فروش به‌طور مساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، و صفحه‌های خدمات DLD ۲٪ از هر طرف را نشان می‌دهند. قرارداد فروش باید بنویسد چه کسی آن را می‌پردازد.

آیا Petalz by Danube در منطقهٔ مالکیت دائمی است؟

مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ منطقهٔ Warsan 1، قطعهٔ ۰۰۲ را در میان ۲۳ منطقه‌ای فهرست می‌کند که اتباع غیرامارات می‌توانند در آن‌ها مالکیت دائمی داشته باشند، و صفحهٔ آگهی ما آپارتمان‌ها را دارای مالکیت دائمی (فری‌هولد) توصیف می‌کند. سابقهٔ DLD برای همان واحد مشخص وضعیت آن را تأیید می‌کند و خدمت فروش DLD برای مناطق مالکیت دائمی e-NOC سازنده را لازم می‌داند.

یک مهاجر برای واحد تکمیل‌شده مانند واحدهای Petalz by Danube چقدر می‌تواند وام بگیرد؟

گزارش ثبات مالی ۲۰۲۵ بانک مرکزی برای نخستین خانهٔ مسکونی شخصی یک مهاجر تا AED ۵ میلیون، ۸۰٪ ارزش، بالاتر از آن ۷۰٪، برای ملک بعدی ۶۰٪ و برای طرح‌های پیش‌فروش ۵۰٪ را نشان می‌دهد. برای AED ۵۵۰٬۰۰۰ سقف ۸۰٪ برابر AED ۴۴۰٬۰۰۰ ($۱۱۹٬۸۰۹) است؛ وام‌دهندگان شرایط خودشان را بر این سقف می‌افزایند.

هزینهٔ سرویس Petalz by Danube را چگونه پیدا کنم؟

از شاخص هزینهٔ سرویس DLD که در وب‌سایت DLD، از طریق Mollak و در اپلیکیشن Dubai REST در دسترس است استفاده کنید؛ نام پروژه، کاربری و سال را انتخاب کنید و سپس نرخ تأییدشده را، آن‌گونه که پرسش‌های متداول DLD توضیح می‌دهد، در مساحت واحد ضرب کنید.

آیا خرید واحد در Petalz by Danube واجد شرایط ویزای طلایی است؟

ویزای طلایی سرمایه‌گذار DLD ارزش ملک دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را در زمان خرید لازم دارد، که یک یا چند ملک باشد. استودیویی از AED ۵۵۰٬۰۰۰ به‌تنهایی کمتر از این رقم است. اقامت ۲ سالهٔ سرمایه‌گذار از طریق Taskeen برای مالک تنها حداقل ارزشی ذکر نکرده و سند مالکیت لازم دارد.

تفاوت عقود (Oqood) و سند مالکیت چیست؟

عقود دفتر ثبت موقت برای واحدهای پیش‌فروش یا ناتمام است و سند مالکیت برای واحدی صادر می‌شود که در دفتر ثبت املاک ثبت شده است. واحد تکمیل‌شدهٔ دارای سند در یک مرکز امین یا از طریق Dubai Now فروخته می‌شود و سابقهٔ DLD برای هر واحد مشخص Petalz by Danube نشان می‌دهد کدام مورد کاربرد دارد.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: Danube Properties، صفحهٔ پروژهٔ Petalz؛ Danube Properties، صفحهٔ ساخت‌وساز Petalz؛ صفحهٔ اصلی Danube Properties؛ صفحهٔ طرح پرداخت 1% Danube؛ DLD، ثبت فروش ملک؛ DLD، Dubai Now؛ DLD، فروش ملک دارای رهن؛ DLD، ثبت رهن؛ DLD، فروش اولیه (عقود)؛ DLD، ثبت پروژه؛ DLD، قوانین املاک دبی (قانون 7/2006، مقررات 3/2006، قانون 13/2008، مصوبهٔ 30/2013)؛ DLD، شاخص هزینهٔ سرویس؛ Mollak؛ پرسش‌های متداول DLD؛ DLD، Dubai REST؛ DLD، ویزای طلایی سرمایه‌گذاران؛ DLD، اقامت سرمایه‌گذار (Taskeen)؛ GDRFA، اجازهٔ اقامت مالک ملک؛ بانک مرکزی امارات، گزارش ثبات مالی 2025؛ The National، 25 ژانویهٔ 2025؛ اداره مالیات فدرال، مالیات بر ارزش افزوده؛ OpenStreetMap؛ موتور مسیریابی OSRM.