Купить недвижимость в Дубае

Дубай в одном абзаце, честно

Дубай — самый ликвидный, прозрачный и признанный в мире рынок фрихолда в Заливе. Иностранный покупатель получает 100% права собственности на своё имя в отведённых зонах, не платит ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала при перепродаже и подоходного налога с аренды, а достаточно крупная покупка конвертируется в десятилетнее резидентство. Ничто в этом списке не является рекламой — всё это проверяемо.

А вот часть, которую обычно опускают. В первом полугодии 2026 года в Дубае прошло около 79 000 сделок с жильём против примерно 92 000 за тот же период 2025 года — заметное падение объёма, — при этом цена за квадратный фут выросла примерно на 12,5% год к году, до около 1 770 AED. Рост цен на снижающемся объёме — сочетание, которое стоит понять до покупки, а не пролистать. Это не значит, что рынок вот-вот развернётся. Это значит, что «Дубай только растёт» — не тезис, и тот, кто продаёт вам такую картину, описывает не 2026 год.

На этой странице собрано то, что UInvest Group реально имеет в Дубае: сколько это стоит, какую доходность даёт после расходов, а не до них, и кому этот рынок действительно подходит.

Дубай кратко

Что иностранец действительно может купить

Иностранные граждане могут покупать полный фрихолд в отведённых правительством зонах Дубая — а этот список охватывает большую часть города, в которой люди действительно хотят жить: Дубай Марина, Даунтаун, Палм-Джумейра, Бизнес-Бей, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills, Creek Harbour, Dubai South, Al Furjan, Arjan, JLT, Silicon Oasis и многое другое. Внутри этих зон ваш титул регистрируется в Земельном департаменте Дубая на ваше имя — точно так же, как у гражданина ОАЭ.

За пределами отведённых зон иностранный фрихолд недоступен. Это единственное жёсткое ограничение, и в Дубае оно значит меньше, чем почти где-либо ещё в регионе, просто потому что отведённые зоны очень обширны. Сравните с Оманом, где иностранный фрихолд ограничен интегрированными туристическими комплексами и покупатель полностью отрезан от самых доходных районов, — этот контраст мы разбираем в материале Оман против Дубая.

Механика — зоны, регистрация, регулирование агентов и система эскроу, защищающая деньги на этапе строительства, — описана в материалах правила покупки недвижимости в Дубае, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае и фрихолд против лизхолда. Услуги по титулу и передаче — через электронные сервисы DLD.

Наш портфель: что покупается на сумму от $110 000 до $2,4 млн

Вместо абстрактного описания рынка — реальная ценовая лестница по 69 проектам Дубая, которые мы представляем, в долларах США.

Три вещи, которые стоит сказать об этом списке прямо.

Разброс — 22 к 1. Самый дорогой проект в нашем портфеле стоит в двадцать два раза больше самого дешёвого. Очень немногие городские рынки дают такой диапазон внутри одного набора правил собственности, одной валюты и одного налогового режима — и это самый сильный практический аргумент в пользу Дубая перед региональными конкурентами.

Семнадцать из 69 — цена по запросу. В основном это недавно выведенные или ультрапремиальные объекты, где прайс контролирует застройщик. Мы пришлём актуальную цену по любому из них — и предпочтём сказать так, чем опубликовать цифру, которая изменится через неделю.

Примерно четверть портфеля — Danube. Это реальная концентрация, и вы должны о ней знать. Danube построил бизнес на гибких рассрочках в доступном сегменте фрихолда — именно в том, о котором нас чаще всего спрашивают международные покупатели, — так что перекос не случаен. Но если вы хотите распределить риск застройщика по портфелю, скажите нам об этом отдельно; см. недвижимость Danube в Дубае.

Отметим и коммерческие объекты: Bayswater Tower и The Binary — офисы класса A в Бизнес-Бей, направление, о котором большинство покупателей жилья не задумывается, с совершенно другим профилем арендатора.

Где на самом деле доходность — валовая против чистой

Заголовочная арендная доходность Дубая — лучшая среди крупных мировых городов, и одновременно самая часто искажаемая цифра в недвижимости Залива. Разрыв между валовой и чистой доходностью — это и есть суть вопроса.

Читайте два средних столбца вместе — в этом и вывод. По валовой доходности JVC опережает Даунтаун примерно на 3,5 процентных пункта. По чистой разрыв сжимается примерно до 1,5. Сервисные сборы, более высокая ротация и расходы на управление съедают гораздо большую долю валовой доходности в JVC, чем в Даунтауне. JVC всё равно выигрывает — но менее чем вдвое от того, что обещает заголовок, и вы принимаете на себя больший риск избыточного предложения.

Практический вывод: никогда не сравнивайте районы Дубая только по валовой доходности. Запросите сервисный сбор за квадратный фут по конкретному зданию и пересчитайте. Подробнее в наших гидах: JVC, Даунтаун против Марины, Палм-Джумейра, лучшие районы для инвестиций и лучшие районы для покупки квартиры.

Что покупается на каждый бюджет

Подробные разборы — в материалах сколько стоит квартира в Дубае, цена за квадратный метр, покупка на небольшой бюджет и лучшие типы объектов для инвестиций. По домам, а не квартирам: лучшие виллы-комьюнити и самое доступное виллы-комьюнити.

Золотая виза и изменение правил, которое действительно важно

Квалифицирующая инвестиция в недвижимость на 2 000 000 AED (около $544 700) даёт продлеваемую десятилетнюю золотую визу, охватывающую супруга и детей, без местного спонсора. Этот заголовок стабилен уже годы. Гораздо важнее то, что изменилось недавно.

Вместе эти правила делают порог в 2 млн AED гораздо более достижимым, чем кажется по цифре: покупатель с ипотекой или собирающий два-три меньших объекта теперь считается по подтверждённой стоимости, а не по вложенным деньгам. Подробности — в материалах что такое золотая виза Дубая, последние обновления для инвесторов, смягчение условий десятилетней визы и в нашем гиде иммиграция в Дубай. Официальная информация — на u.ae.

Чем это не является — так это паспортом. В ОАЭ нет гражданства за инвестиции. Резидентство здесь продлевается бессрочно и никогда не конвертируется. Если цель — паспорт, Дубай не тот рынок, и мы скажем это прямо.

Сколько стоит покупка

На покупке в $300 000 это примерно $21 000–24 000 сверх цены. Закладывайте это с самого начала — именно это чаще всего недооценивают те, кто покупает в Дубае впервые. См. налог на недвижимость в Дубае и почему в Дубае нет налогов, а если берёте кредит — ипотека для иностранцев. Вопросы наследования — в материале наследование для иностранных владельцев.

Текущие расходы: цифра, которая решает вашу доходность

Дубай не берёт с вас налогов и берёт очень много в виде сервисных сборов. Сервисные сборы начисляются за квадратный фут в год и различаются между зданиями колоссально — куда сильнее, чем между районами. Две башни на одной улице могут отличаться вдвое, и эта разница напрямую уходит в вашу чистую доходность.

Это крупнейшая постоянная переменная в дубайской инвестиции и та, о которой в разговоре о продаже чаще всего говорят расплывчато. Запрашивайте актуальную цифру в дирхамах за квадратный фут в год по конкретному зданию — не средний показатель по комьюнити, не прошлогоднюю цифру и не «примерно по рынку». Дом с центральным охлаждением, обширной инфраструктурой на подиуме или бассейном на каждом третьем этаже будет обходиться дороже — постоянно.

И считайте одиннадцать месяцев аренды вместо двенадцати. Рынок арендаторов в Дубае мобилен, ротация реальна, особенно в доступных высокодоходных районах, где жильцы каждый год переезжают ради лучших условий.

Строящееся или готовое?

Большая часть нашего дубайского предложения — объекты на этапе строительства, продаваемые по планам рассрочки, привязанным к этапам стройки: депозит при бронировании, поэтапные платежи до передачи ключей, а во многих случаях и план после передачи, растянутый на несколько лет. Платежи по строящемуся проекту хранятся на эскроу-счёте под надзором RERA и выдаются застройщику против подтверждённого прогресса, а не выплачиваются авансом. Это один из наиболее устоявшихся режимов защиты покупателя в регионе.

Ни то ни другое не лучше в абстракции. Строящееся подходит тому, у кого есть время и план рассрочки; готовое — тому, кому нужен доход сейчас и кто хочет осмотреть покупку. Подробнее в гиде покупателя строящегося жилья, когда лучше покупать и как найти объект ниже рынка.

Краткосрочная или долгосрочная аренда? Решение, специфичное для Дубая

На большинстве рынков это сноска. В Дубае это меняет экономику настолько, что решать нужно до выбора объекта: правильная квартира для одной стратегии часто оказывается неправильной для другой.

Ловушка — считать краткосрочную аренду просто более доходной. Она даёт выше валовой доход и существенно выше расходы, и превосходит альтернативу только там, где есть реальный туристический спрос. Студия во внутреннем районе, сдаваемая посуточно, конкурирует с отелями, которых не обыграет, несёт расходы на меблировку и управление в любом случае и часто приносит меньше чистыми, чем та же квартира по обычному годовому договору.

Вторая половина расчёта — дубайское лето. Пик спроса на отдых приходится примерно на октябрь–апрель; глубокие летние месяцы тихи так, как годовые договоры просто не ощущают. Если моделировать доход от посуточной аренды по ставкам высокого сезона на все двенадцать месяцев, полученная цифра не переживёт столкновения с реальным годом.

Наша общая рекомендация: если до пляжа, Марины или крупной достопримечательности можно дойти пешком — краткосрочную аренду стоит просчитать всерьёз. Если нет — годовой договор обычно выигрывает по чистой доходности. В обоих случаях решающий параметр один и тот же, что и во всём остальном здесь: сервисный сбор здания, и мы получим актуальную цифру до того, как вы примете решение.

Сторона спроса

Сильнейший структурный аргумент за Дубай — не цена, а люди. Население превысило 4 млн в 2025 году, а генеральный план Dubai 2040 Urban Master Plan ориентируется примерно на 5,8 млн жителей к 2040 году, с дневным населением, включая приезжих и туристов, приближающимся к 7,8 млн. Это около 45% роста числа жителей за пятнадцать лет — в городе, который последовательно строил под это инфраструктуру.

Разместить столько людей требует очень много жилья, и это одновременно бычий и медвежий аргумент: он подпирает долгосрочный спрос арендаторов и гарантирует существенный объём ввода, который будет давить на ставки там, где предложения больше всего. Оба утверждения верны одновременно. Наша трактовка — в материалах инвестиционный гид по рынку Дубая, вырастут ли цены, остаётся ли это разумной инвестицией и проект Green Spine.

Риски, прямо

• Объём падает, а цены растут. Около 79 000 сделок в первом полугодии 2026 против 92 000 годом ранее при росте цены за квадратный фут примерно на 12,5%. Следите за этим, не игнорируйте.
• Предложение сконцентрировано там, где цены входа выглядят лучше всего. Доступные высокодоходные районы — это и районы наибольшего ввода. Именно там ставки попадают под давление первыми.
• Сервисные сборы — тихий убийца доходности, и они привязаны к конкретному зданию. Отличная валовая цифра может стать заурядной чистой.
• Дубай цикличен и уже корректировался. Привязка к доллару защищает вашу валюту, а не вашу оценку.
• Гражданства нет и не будет. Только продлеваемое резидентство.
• Строящееся несёт риск сдачи даже с эскроу. Эскроу защищает график платежей, а не дату завершения.

Ничто из этого не является аргументом против покупки в Дубае. Это аргумент за то, чтобы покупать его таким, какой он есть: ликвидный, налогово эффективный, привязанный к доллару актив в растущем городе, оценённый соответственно.

Семь проверок до покупки

• Убедитесь, что зона отведена под фрихолд. Нет фрихолда — нет титула на ваше имя и нет золотой визы.
• Получите сервисный сбор в AED за кв. фут в год по этому зданию, письменно.
• Пересчитайте доходность чистой, а не валовой. Затем заложите одиннадцать месяцев аренды.
• Проверьте эскроу-счёт, указанный в договоре, по любому строящемуся объекту, и подтвердите его в DLD.
• Спросите, сколько сопоставимых квартир в этом доме перепродали за прошлый год и по какой цене. Ликвидность тоже привязана к зданию.
• Если берёте кредит, заранее уточните позицию по визе. Ипотечный объект теперь учитывается по полной подтверждённой стоимости — но подтвердите это для своего случая.
• Спросите, кто застройщик и что он уже сдал, особенно в доступном сегменте, где план рассрочки часто привлекательнее самого дома.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать фрихолд в Дубае?

Да. Иностранные граждане получают 100% фрихолд на своё имя в отведённых зонах Дубая с регистрацией в Земельном департаменте и без местного спонсора. За пределами этих зон иностранный фрихолд недоступен.

Какой у вас самый дешёвый объект в Дубае?

Glamz by Danube в IMPZ, от $110 000. Следующие ступени — Celestia в Dubai South от $119 000 и Oxford Terraces в JVC от $123 900.

Сколько нужно для золотой визы?

2 000 000 AED, около $544 700. После смягчения правил объекты в ипотеке и на этапе строительства учитываются по полной подтверждённой стоимости, а объединить можно до трёх объектов, что делает порог заметно доступнее, чем кажется. Есть и двухлетняя виза от 750 000 AED, но она аннулируется после шести месяцев вне ОАЭ.

Есть ли в Дубае налог на недвижимость?

Нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на прирост капитала при перепродаже и нет подоходного налога с аренды для физических лиц. Есть разовый сбор DLD 4% при покупке, а корпоративный налог 9% применяется к прибыли компании выше порога, если вы владеете через компанию.

На какую доходность рассчитывать?

Валовая доходность обычно составляет около 8,5–9,5% в JVC, 6–6,8% в Дубай Марине и 4–6% в Даунтауне. За вычетом сервисных сборов и простоя это примерно 5,5–6,5%, 5,5–6,5% и 3,2–4,8% — разброс намного уже, чем подсказывают валовые цифры.

Можно ли получить гражданство через недвижимость в Дубае?

Нет. В ОАЭ нет программы гражданства за инвестиции. Золотая виза — это продлеваемое резидентство, которое не конвертируется в паспорт ни при каком объёме вложений.

Что лучше — строящееся или готовое?

Строящееся дешевле и оплачивается поэтапно, но не приносит аренды до передачи и несёт риск сроков. Готовое дороже, но даёт доход сразу и его можно осмотреть. Оба варианта подходят для золотой визы.

Как Дубай сравнивается с Оманом?

Дубай даёт гораздо большую ликвидность, выбор и валовую доходность; Оман — более низкую цену входа, меньшие текущие расходы и более спокойный, ранний рынок. Пороги резидентства различаются примерно на 5% в долларах. Полное сравнение — в материале Оман против Дубая.

Связанные подборки на сайте

По районам: лучшие районы для инвестиций, Даунтаун против Марины, Палм-Джумейра, JVC. По типам: виллы-комьюнити, доступные виллы, типы объектов. По процессу: правила покупки, строящееся жильё, ипотека, покупка из США. Кроме того: вся недвижимость ОАЭ и Оман.

Вывод

Покупайте в Дубае, если вам нужен самый глубокий и ликвидный рынок фрихолда в Заливе, самый широкий выбор на любой бюджет от $110 000, действительно сильная чистая доходность и резидентство, переживающее долгие отъезды. Взамен примите, что вы входите в цикличный рынок в момент, когда объём остывает при растущих ценах, что вашу реальную доходность определят сервисные сборы и что никакой объём инвестиций не даёт паспорта.

UInvest Group представляет 69 проектов в Дубае и 43 в Омане и не имеет причин подталкивать вас к одному из них. Мы дадим сервисный сбор по конкретному зданию, честную чистую доходность вместо буклетной валовой, историю сдачи объектов застройщиком и прямой ответ на вопрос, тот ли это объект для вашей задачи.

Запросить бесплатную консультацию по недвижимости в Дубае

Дополнительно: Земельный департамент Дубая публикует официальные данные по сделкам и регулирует рынок; электронные сервисы DLD отвечают за титул и передачу; u.ae — официальный портал правительства ОАЭ по визовым и миграционным правилам.