Гражданство и иммиграция Дубая

Правило, изменившееся в феврале 2026 года

Если год назад вы посмотрели на Золотую визу ОАЭ и решили, что она вам не по силам, — посмотрите снова: главное препятствие в этом году убрали, и большинство опубликованных руководств за этим не поспело.

До февраля 2026 года покупатель с ипотекой или на стадии строительства должен был доказать, что уже внёс не менее 1 000 000 дирхамов собственных средств — примерно половину порога, — прежде чем объект начинал засчитываться. Этого правила больше нет. Право на визу теперь опирается на подтверждённую стоимость актива. Если объект оценён в 2 000 000 дирхамов или выше, в зачёт идёт полная стоимость — платили вы наличными, брали ипотеку или ещё идёте по рассрочке застройщика. Для объекта в ипотеке потребуется сертификат об отсутствии возражений (NOC) от вашего банка.

Это реальное изменение круга тех, кто проходит по требованиям, и именно поэтому страница выглядит так, как выглядит. UInvest Group представляет шестьдесят девять проектов в Дубае, и ниже мы разбираем оба маршрута через недвижимость, полную стоимость покупки, какие из наших объектов перекрывают каждый порог — и риски, которые, на наш взгляд, стоит взвесить до сделки.

Два маршрута через недвижимость

На последней строке стоит остановиться: это самое практически ценное отличие, и почти никто не выносит его вперёд. Обычная резидентская виза ОАЭ аннулируется, если вы пробудете за пределами страны больше шести месяцев. Золотая виза — нет. Для тех, кому резидентство ОАЭ нужно как база, а не как постоянное место жительства, одна эта особенность нередко окупает дополнительные 1,25 млн дирхамов. Механику разбирают наши материалы что такое Золотая виза Дубая и обновления Золотой визы для инвесторов, а смягчение условий десятилетней визы показывает общее направление.

Что засчитывается в 2 млн дирхамов, а что нет

• Считается подтверждённая стоимость, а не то, сколько вы заплатили. С февраля 2026 года это единственный критерий. Объект стоимостью 2 000 000 дирхамов, по которому вы внесли 400 000, всё равно подходит.
• Можно объединить до трёх объектов. Это самое недооценённое положение программы. Две квартиры по 1 050 000 дирхамов дают порог; три по 700 000 — тоже. Каждый объект должен находиться в утверждённой фригольд-зоне.
• Объект должен быть во фригольд-зоне. Лизхолд и зоны, закрытые для иностранной собственности, не подходят ни при какой стоимости — смотрите фригольд против лизхолда в Дубае.
• Сборы не засчитываются. 4% сбора DLD, комиссия агентства и сборы траста лежат вне расчёта — как и в любой программе такого рода.
• Понадобится оценочный сертификат DLD, сейчас около 4 020 дирхамов, подтверждающий стоимость. Заложите его в бюджет и получите до того, как решите, что проходите.

Предупреждение о «пожизненной золотой визе за 100 000 дирхамов»

В середине 2025 года широко разошлась история — её подхватили крупные СМИ нескольких стран, — будто ОАЭ запустили пожизненную Золотую визу по номинации за разовый платёж около 100 000 дирхамов, поначалу для граждан Индии и Бангладеш. Её продвигала консалтинговая компания, представлявшая себя участником пилотной программы.

Это было неправдой. 8 июля 2025 года Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов заявило, что у этих утверждений нет правовых оснований, что никаких изменений инвестиционных или номинационных процедур ни для одной национальности не объявлялось и что ни одна консалтинговая структура, внутри ОАЭ или за их пределами, не является уполномоченной стороной в процессе подачи. Упомянутая фирма затем принесла извинения и свернула визовые консультации.

Мы приводим это, потому что история всплывает до сих пор, и потому что полезен сам принцип: официальные маршруты опубликованы, и никакой дешёвой «боковой двери» не существует. Если вам предлагают продукт резидентства ОАЭ, не совпадающий с порогами на этой странице, правильная реакция — не торговаться, а уйти.

Какие наши проекты в Дубае перекрывают каждый порог

Мы представляем шестьдесят девять проектов в Дубае. Ниже — стартовые цены в долларах США по привязанному курсу 3,6725 дирхама за доллар, из-за чего 2 000 000 AED ≈ 544 700 USD, а 750 000 AED ≈ 204 200 USD. Стартовая цена — самый дешёвый тип лота; более крупные лоты в том же проекте часто попадают в более высокий уровень.

Перекрывают Золотую визу в 2 млн дирхамов уже на старте

Перекрывают инвесторскую визу в 750 000 дирхамов на старте

Ниже обоих порогов на стартовой цене

А теперь то, что упускает большинство страниц. Третья таблица — не список объектов, с которыми Золотую визу не получить. Поскольку объединять можно до трёх объектов, две позиции из второй таблицы или три из третьей вместе дают 2 000 000 дирхамов. Три студии по 190 000 USD — это 570 000 USD, то есть выше порога, в трёх разных зданиях, с тремя арендными потоками и куда лучшей диверсификацией, чем одна вилла. Подходит ли вам такая конструкция, зависит от целей, но это реальная опция, о которой почти никому не рассказывают.

Где покупать

Дубай — не единый рынок, и выбор комьюнити влияет на доходность, профиль арендатора и ликвидность при перепродаже сильнее, чем выбор конкретного здания.

Jumeirah Village Circle (JVC) — массовый сегмент: доступный вход, много предложения, устойчивый спрос арендаторов и самая высокая конкуренция на вторичке. Дубай Марина и Даунтаун — зрелые премиальные арендные районы с самым глубоким спросом на посуточную аренду; мы сравниваем их в материале Даунтаун против Марины. Business Bay находится между ними по цене и имеет самый активный строительный конвейер. Palm Jumeirah — трофейный адрес с ограниченным предложением и соответствующей ценой: смотрите почему квартиры на Palm Jumeirah — топовый выбор.

Из растущих: Dubai South, Dubai Creek Harbour, Arjan, Al Furjan и The Valley — там вход всё ещё разумный, а инфраструктура ещё достраивается: выше потенциал, длиннее горизонт. Покупателям вилл стоит начать с лучших вилловых комьюнити и самого доступного из них; покупателям квартир — с лучших районов для квартиры и аргументов в пользу JVC. Общая стратегия — в материалах лучшие районы для инвестиций в Дубае и лучшие типы недвижимости для инвестиций.

Комьюнити и что у нас есть в каждом

Вместо абстрактного описания Дубая — вот где реально находится наше предложение, со стартовой ценой в каждом районе. Это самый быстрый способ понять, что покупает ваш бюджет.

Из таблицы следуют два наблюдения. Во-первых, разрыв между самым дешёвым и самым дорогим районом примерно двадцатикратный — в Дубае цену определяет локация, а не отделка. Во-вторых, несколько нижних строк — это ровно те районы, где конвейер сдачи плотнее всего, и в этом весь компромисс: вход дешевле, а за арендатора бороться труднее.

Что резидентство ОАЭ даёт в повседневности

Сама виза — лишь половина ценности. На практике резидентство открывает обычную инфраструктуру жизни в стране, и об этом стоит говорить конкретно:

• Emirates ID — ключ почти к любой административной процедуре в стране
• Банковский счёт в ОАЭ — без резидентства открыть его заметно труднее, а это ещё и вход в местную ипотеку
• Спонсорство семьи: супруг(а), дети и домашний персонал — без участия работодателя
• Зачисление детей в школу и доступ к частной медицине с местной страховкой
• Водительские права ОАЭ, которые для многих стран обмениваются напрямую
• Возможность открыть бизнес или получить торговую лицензию без местного партнёра в большинстве свободных зон
• Налоговое резидентство — при соблюдении критериев присутствия; это отдельный от иммиграционного статуса вопрос, по которому нужна консультация

Последний пункт понимают неверно чаще всего. Наличие Золотой визы само по себе не делает вас налоговым резидентом ОАЭ и не прекращает налоговое резидентство в вашей стране. Это определяется отдельными критериями — числом дней, постоянным жильём, центром жизненных интересов — и соглашением между государствами. Тем, кто покупает прежде всего ради налогов, стоит получить консультацию у себя дома до сделки, а не после.

Что добавляется к цене

В сумме закладывайте примерно 7–8% сверх цены покупки. Ничто из этого не засчитывается в 2 000 000 дирхамов. Подробности — в материалах правила покупки недвижимости в Дубае и сколько стоит купить квартиру. Если планируете кредит, начните с ипотеки в Дубае для иностранцев; тем, кто хочет минимизировать первоначальные вложения, — покупка без первого взноса и покупка при небольшом бюджете.

Что ОАЭ облагают налогом

Налоговый режим действительно один из лучших в мире, и именно поэтому арендная доходность в Дубае превращается в чистый доход гораздо эффективнее, чем такая же ставка в Европе. Одно предостережение, которого в таблице нет: наследование не происходит автоматически. Без зарегистрированного завещания активы иностранного владельца в ОАЭ могут распределяться по принципам, не совпадающим с вашими ожиданиями. Регистрация завещания в DIFC или судах Дубая стоит недорого и, на наш взгляд, обязательна — смотрите наследование для иностранных владельцев в Дубае, налог на недвижимость в Дубае и почему в Дубае нет налогов.

Как идёт процесс

Покупка удалённо в Дубае — обычная практика, её можно провести по доверенности; механику для зарубежных покупателей разбирает наш гид как купить недвижимость в Дубае из США. Если рассматриваете офф-план, сначала прочитайте руководство покупателя офф-плана: рассрочки привлекательны, но профиль риска отличается от готового объекта. На вопрос о праве покупки отвечает материал могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае.

Доходность, сервисные сборы и честный противовес

Арендный кейс Дубая силён, и мы не собираемся его занижать: валовая доходность уверенно выше, чем в большинстве европейских столиц, база арендаторов велика и международна, а налога на арендный доход нет. Наш разбор — в материалах инвестиционный гид по рынку Дубая и остаётся ли квартира в Дубае разумной инвестицией.

Трём вещам стоит уделить больше внимания, чем им обычно уделяют.

Сервисные сборы. Они начисляются ежегодно за квадратный фут и различаются между зданиями колоссально: башня с обширной инфраструктурой, бассейном на подиуме и консьержем стоит кратно дороже простого среднеэтажного дома. Это крупнейший постоянный вычет из чистой доходности, он не зафиксирован навсегда, и о нём очень часто умалчивают при продаже. Просите текущий сервисный сбор за квадратный фут письменно и по конкретному зданию — не среднее по комьюнити — до того, как считать любую доходность.

Предложение. В Дубае большой и продолжающийся конвейер сдачи, сосредоточенный ровно в тех доступных квартирных районах, где вход выглядит привлекательнее всего. Новое предложение хорошо для покупателей и хуже для действующих собственников, конкурирующих за арендатора. Это структурная черта рынка, а не временная, и она говорит за выбор зданий и локаций, которые останутся заметными, когда рядом достроят соседние башни.

Цикличность. Недвижимость Дубая уже переживала настоящие просадки и переживёт снова. Это не повод её избегать — это повод покупать с горизонтом владения, а не с датой выхода, и скептически смотреть на прогнозы, экстраполирующие сильный год в бесконечность. Смотрите вырастут ли цены в Дубае и когда лучше покупать, а также цену за квадратный метр для проверки любого показанного вам лота.

Как Дубай смотрится в сравнении

Честное резюме: ОАЭ дают лучшее резидентство в этой группе и никакого пути к паспорту. Натурализация существует лишь по исключительной номинации, и планировать её нельзя. Если цель — второе гражданство, Турция дешевле и даёт настоящий паспорт за месяцы. Если же нужна стабильная база с привязкой к доллару, без подоходного налога, с первоклассной инфраструктурой и резидентством, которое переживает долгие отлучки, — Дубай трудно превзойти, а привязка дирхама к доллару снимает ровно тот валютный риск, который определяет турецкий рынок. Прямые сравнения — в материалах Дубай против Турции и Оман против Дубая.

Какой маршрут какому покупателю

Семья, которая переезжает. Берите Золотую визу. Десять лет самоспонсируемой определённости, школы решены, нет правила шести месяцев и нет зависимости от работодателя. Если бюджет рядом с 2 000 000 дирхамов — потянитесь или объедините два объекта.

Резидент на неполный год. Именно для него Золотая виза и придумана, и именно он чаще всего этого не понимает. Если вы проводите в ОАЭ несколько месяцев в году, двухлетняя виза вам прямо не подходит: она аннулируется после шести месяцев отсутствия. Золотая — нет. Здесь экономить не стоит.

Инвестор на доходность. Забудьте про оба порога и покупайте по фундаментальным вещам: качество здания, сервисный сбор за квадратный фут, комьюнити, спрос арендаторов и ликвидность выхода. Три удачно выбранные квартиры по 190 000 USD с высокой вероятностью заработают больше одной за 570 000 USD — и, к слову, вместе тоже дадут порог Золотой визы. Начните с материалов как найти объект ниже рынка и проблемные объекты в Дубае.

Документы, которые стоит подготовить

• Паспорт с достаточным сроком действия и копии на каждого включённого члена семьи
• Титул или регистрация Oqood и договор купли-продажи для офф-плана
• Оценочный сертификат DLD, подтверждающий 2 000 000 дирхамов и выше
• NOC банка, если объект в ипотеке
• Заявление на Emirates ID, медицинское освидетельствование и биометрия
• Медицинская страховка ОАЭ
• Фотографии по стандарту ОАЭ
• Свидетельства о браке и рождении для иждивенцев, легализованные и переведённые

Что происходит при продаже

Золотая виза привязана к квалифицирующей инвестиции. Если вы продали объект и не заменили его, основание для визы уходит вместе с ним, и виза может быть аннулирована при продлении или проверке. Если продали и реинвестировали в другой подходящий объект, положение обычно сохраняется, — но подтвердите это у органов до сделки, а не после.

Два следствия. Если резидентство важно, не покупайте то, что собираетесь перепродать за два года. И, выбирая между двумя объектами в одной цене, взвешивайте, какой проще продать и заменить, — а это возвращает к комьюнити, качеству здания и сервисному сбору, потому что лот с непомерным сервисным сбором труднее продать по любой цене.

Семь пунктов, которые нужно проверить до подписания

• Что объект во фригольд-зоне. Нет фригольда — нет визы, при любой стоимости.
• Сервисный сбор за квадратный фут по конкретному зданию, письменно. Именно эта цифра определяет вашу чистую доходность.
• Оценку DLD, а не запрашиваемую цену. Заявление опирается на оценочный сертификат.
• Кто платит 4%. Обычай говорит, что покупатель; обычай — не договор. Зафиксируйте письменно.
• Сбор NOC застройщика — от 500 до 5 000 дирхамов, и о нём часто сообщают поздно.
• Эскроу и график платежей по любому офф-плану, а также что будет при переносе сдачи.
• Ваше завещание. Зарегистрируйте завещание в DIFC или судах Дубая. Стоит немного, а разница между упорядоченным и тяжёлым наследованием огромна.

Частые вопросы

Сколько нужно вложить в недвижимость для Золотой визы ОАЭ?

2 000 000 дирхамов — около 544 700 USD — подтверждённой стоимости объекта во фригольд-зоне. Для достижения порога можно объединить до трёх объектов.

Подходит ли объект в ипотеке?

Да. С февраля 2026 года засчитывается полная подтверждённая стоимость независимо от внесённой суммы, если банк выдаёт NOC. Прежнее требование внести 1 000 000 дирхамов собственных средств отменено.

Подходит ли офф-план?

Да, по подтверждённой стоимости — для Золотой визы. Двухлетняя инвесторская виза обычно требует готового пригодного для проживания объекта; уточняйте заранее.

Есть ли более дешёвый маршрут через недвижимость?

Да — 750 000 дирхамов дают двухлетнюю продлеваемую инвесторскую визу. Это реальная опция, но она аннулируется при отсутствии в ОАЭ более шести месяцев, чего с Золотой визой не происходит.

Можно ли так получить гражданство ОАЭ?

Нет. В ОАЭ нет гражданства за инвестиции. Натурализация возможна лишь по исключительной номинации, и рассчитывать на неё нельзя. Если цель — паспорт, смотрите Турцию.

Нужно ли жить в ОАЭ?

Нет. У Золотой визы нет требования минимального пребывания, и она не аннулируется за время, проведённое за границей, — одно из самых ценных её свойств.

Распространяется ли виза на семью?

Да — супруг(а), дети и домашний персонал, причём спонсором выступаете вы, а не работодатель.

Какова полная стоимость покупки?

Примерно 7–8% сверх цены: 4% сбора DLD, 2% агентства плюс НДС, сборы траста и NOC. Ничто из этого не засчитывается в порог 2 000 000 дирхамов.

Поговорите с нами о Дубае

UInvest Group представляет шестьдесят девять проектов по всему Дубаю — от студий за 110 000 USD до вилл дороже 2,4 млн USD. Мы скажем, какие лоты перекрывают какой порог, каков реальный сервисный сбор в интересующем вас здании, выгоднее ли объединить два меньших объекта вместо одного крупного и во что обойдётся сделка в дирхамах ещё до того, как вы возьмёте обязательства.

Запросить бесплатную консультацию по резидентству Дубая