Маршрут к Золотой визе ОАЭ через недвижимость изменился в феврале 2026 года: право на визу теперь зависит от оценки объекта, а не от того, какая часть цены уже выплачена.
До февраля 2026 года покупатель с ипотекой или на стадии строительства, как правило, должен был подтвердить, что уже выплачена минимальная доля цены (в юридических комментариях называют 50%, или 1 000 000 дирхамов). Согласно юридическим обзорам федерального циркуляра от 20 февраля 2026 года, это требование отменено. Право на визу теперь опирается на оценку объекта Земельным департаментом Дубая (DLD) на день подачи заявления. Если объект оценён в 2 000 000 дирхамов или выше, оценивается полная стоимость — купили вы его за наличные, в ипотеку или по рассрочке застройщика. Для объекта в ипотеке нужен сертификат об отсутствии возражений (NOC) от кредитора, а объект на стадии строительства должен быть куплен у застройщика, одобренного DLD. Формулировка февраля 2026 года приводится в обзорах юридических и консалтинговых фирм, а не в самом циркуляре, поэтому актуальный текст уточняйте в ICP или DLD.
Ниже — два маршрута через недвижимость, связанные расходы и проекты в Дубае, представленные на этом сайте, которые достигают каждого порога по стартовой цене, а затем — моменты, которые стоит проверить перед покупкой.
| Золотая виза | Инвесторская резидентская виза | |
|---|---|---|
| Порог по недвижимости | 2 000 000 AED (~545 000 USD) | 750 000 AED (~204 200 USD); чаще всего называют именно эту цифру, действующее правило DLD/GDRFA нужно уточнить |
| Срок | 10 лет с продлением | 2 года с продлением |
| Нужен спонсор | Нет — самоспонсирование | Нет — самоспонсирование |
| Семья | Супруг(а) и дети (во многих случаях — родители) | Супруг(а) и дети |
| Ипотечный объект засчитывается? | Да, по полной стоимости, с NOC от банка | С условиями — уточняйте до того, как на это рассчитывать |
| Офф-план засчитывается? | Да, по оценке DLD, если объект куплен у застройщика, одобренного DLD | Как правило, нужен готовый пригодный для проживания объект |
| Можно объединять объекты? | Да — можно объединить несколько объектов | Обычно один объект |
| Минимальное пребывание | Нет — виза не аннулируется за долгое отсутствие | Нельзя находиться вне ОАЭ более шести месяцев |
Последняя строка — практическое отличие: обычная резидентская виза ОАЭ может быть аннулирована, если её владелец пробудет за пределами страны больше шести месяцев, а на Золотую визу это правило не распространяется. Механику разбирают материалы что такое Золотая виза Дубая и обновления Золотой визы для инвесторов, а смягчение условий десятилетней визы показывает направление изменения правил.
В июле 2025 года в нескольких странах распространились сообщения, будто ОАЭ запустили пожизненную Золотую визу по номинации за разовый платёж около 100 000 дирхамов, поначалу для граждан Индии и Бангладеш. Эти утверждения связывали с консалтинговой компанией из Дубая.
Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP) назвало эти утверждения ложными и не имеющими правовых оснований, заявив, что категории, условия и правила Золотой визы закреплены в официальных законах и решениях и опубликованы на его сайте и в приложении, и предупредив о судебном преследовании тех, кто распространяет дезинформацию или собирает деньги под ложным предлогом (об этом сообщали Gulf News и другие издания). Упомянутая консалтинговая компания затем извинилась за недоразумение.
Официальные маршруты — те, что опубликованы органами власти. Предложение резидентства, не совпадающее с порогами, опубликованными ICP или DLD, стоит проверить непосредственно в этих ведомствах.
Ниже — стартовые цены, указанные на странице каждого проекта на этом сайте, в долларах США по привязанному курсу 3,6725 дирхама за доллар, из-за чего 2 000 000 AED ≈ 545 000 USD, а 750 000 AED ≈ 204 200 USD. Стартовая цена — самый дешёвый тип лота; более крупные лоты в том же проекте могут попадать в более высокий уровень. Цена покупки — не оценка DLD, и именно оценка определяет право на визу.
| Проект | От (USD) | Примерно AED |
|---|---|---|
| Ovelle, The Valley | 2 423 000 | ~8,9 млн |
| Oceanmare House | 2 280 149 | ~8,4 млн |
| Ellie House | 1 895 000 | ~7,0 млн |
| Alana, The Valley | 953 000 | ~3,5 млн |
| Electra House | 680 350 | ~2,5 млн |
| Dreamz by Danube, Аль-Фурджан | 650 000 | ~2,4 млн |
| Valia, Dubai Creek Harbour | 582 700 | ~2,1 млн |
| Проект | От (USD) | Примерно AED |
|---|---|---|
| JLT Residences | 440 000 | ~1,62 млн |
| Terra Woods, Expo Living | 435 600 | ~1,60 млн |
| Hansburg | 408 000 | ~1,50 млн |
| Esma View | 402 360 | ~1,48 млн |
| Chestmark | 388 000 | ~1,42 млн |
| Diamondz by Danube | 330 000 | ~1,21 млн |
| The Royal Oceanic, Дубай Марина | 265 500 | ~0,98 млн |
| Sportz by Danube, Sports City | 210 000 | ~0,77 млн |
| Проект | От (USD) | Примерно AED |
|---|---|---|
| Eleganz by Danube, JVC | 190 000 | ~0,70 млн |
| Oceanz by Danube, Maritime City | 150 000 | ~0,55 млн |
| Oxford Terraces, JVC | 123 900 | ~0,46 млн |
| Celestia, Dubai South | 119 000 | ~0,44 млн |
| Timez by Danube, Silicon Oasis | 115 000 | ~0,42 млн |
| Glamz by Danube, IMPZ | 110 000 | ~0,40 млн |
Объединение объектов. Третья таблица — не список объектов, которые нельзя засчитать для Золотой визы. Поскольку объединять можно несколько объектов, лоты из разных таблиц могут вместе давать порог. Например, три лота по 190 000 USD дают 570 000 USD (около 2,09 млн дирхамов), что выше 2 000 000 дирхамов. Принимаются ли объединённые объекты, зависит от оценки DLD, поэтому подтвердите это в DLD, прежде чем на это рассчитывать.
Дубай состоит из множества комьюнити с разным уровнем цен, типами недвижимости и объёмом нового предложения. Заметки ниже описывают их нейтрально.
Jumeirah Village Circle (JVC) — крупное жилое комьюнити с множеством квартирных проектов. Дубай Марина и Даунтаун — сложившиеся центральные районы, они сравниваются в материале Даунтаун против Марины. Business Bay — район смешанного назначения рядом с Даунтауном. Palm Jumeirah — искусственный остров с виллами и квартирами; смотрите квартиры на Palm Jumeirah.
Dubai South, Dubai Creek Harbour, Arjan, Al Furjan и The Valley — комьюнити, где застройка продолжается. Связанные материалы: вилловые комьюнити и доступные вилловые комьюнити; по квартирам — районы для покупки квартиры и квартиры в JVC. Более общие материалы: районы для инвестиций в Дубае и типы недвижимости для инвестиций.
В таблице перечислены комьюнити Дубая, в которых на этом сайте представлены проекты, со стартовой ценой, указанной в карточках.
| Комьюнити | Характер | Указанная цена от |
|---|---|---|
| The Valley | Мастер-комьюнити с виллами и таунхаусами на трассе в Аль-Айн | от 953 000 USD |
| Dubai Creek Harbour | Прибрежное комьюнити у Dubai Creek, застраивается поэтапно | от 582 700 USD |
| Al Furjan | Жилое комьюнити с квартирами и таунхаусами | 650 000 USD (Dreamz by Danube) |
| Дубай Марина | Прибрежный район высотных башен | от 265 500 USD |
| Jumeirah Village Circle | Крупное жилое комьюнити, в основном квартиры и таунхаусы | от 123 900 USD |
| Dubai South | Район вокруг международного аэропорта Аль-Мактум и площадки Expo | от 119 000 USD |
| Dubai Silicon Oasis | Комьюнити технопарка | от 115 000 USD |
Цены в таблице — стартовые цены самого дешёвого типа лота из представленных; они не описывают остальные лоты в каждом комьюнити.
Резидентство позволяет проходить обычные административные процедуры жизни в ОАЭ. Типичные примеры:
Наличие Золотой визы само по себе не делает человека налоговым резидентом ОАЭ и не прекращает налоговое резидентство в его стране. Это определяется отдельными критериями (число дней, постоянное жильё, центр жизненных интересов) и соглашением между государствами. Тем, кто покупает прежде всего ради налогов, стоит получить консультацию у себя дома до сделки.
| Расход | Размер | Примечания |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление DLD | 4% | Обычно платит покупатель; уточните в договоре купли-продажи. Добавляется небольшой административный сбор. |
| Сбор траст-офиса | 4 000 AED + 5% НДС | 2 000 AED + НДС, если цена ниже 500 000 AED |
| Комиссия агентства | 2% + 5% НДС | Стандарт на вторичном рынке |
| NOC застройщика | 500–5 000 AED | Зависит от застройщика |
| Регистрация ипотеки | 0,25% от кредита | Только при финансировании |
| Оценочный сертификат DLD | Устанавливает DLD; уточняйте действующий размер | Нужен для заявления на Золотую визу |
| Сервисный сбор | Ежегодно, за кв. фут | Не расход на покупку; уменьшает чистый арендный доход — см. ниже |
Только 4% сбора DLD и 2% комиссии вместе добавляют около 6% к цене покупки — без учёта сборов траста, NOC и ипотечных расходов. Ничто из этого не засчитывается в 2 000 000 дирхамов. Подробности — в материалах правила покупки недвижимости в Дубае и сколько стоит купить квартиру. О финансировании — ипотека в Дубае для иностранцев, покупка без первого взноса и покупка при небольшом бюджете.
| Налог | Ситуация |
|---|---|
| Подоходный налог с физлиц | Нет |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Налог на прирост капитала с личной недвижимости | Нет |
| Налог на наследство | Нет — но см. пункт о наследовании ниже |
| НДС | 5%, при этом перепродажа жилья, как правило, вне обложения |
| Корпоративный налог | 9% с прибыли выше порога — важно, если владеете через компанию |
| Сбор DLD при покупке | 4% |
Одна деталь, которой нет в налоговой таблице, — наследование. Без зарегистрированного завещания активы иностранного владельца в ОАЭ могут оформляться по процедурам судов ОАЭ, которые могут отличаться от правил страны владельца. Завещание можно зарегистрировать в судах DIFC или судах Дубая; смотрите наследование для иностранных владельцев в Дубае, налог на недвижимость в Дубае и почему в Дубае нет налогов.
| Этап | Что происходит | Обычные сроки |
|---|---|---|
| 1. Цель | Определите цель: Золотая виза, двухлетняя виза или арендный доход — это разные объекты | |
| 2. Шорт-лист | Объекты подбираются под порог, с подтверждением, что они находятся в зонах, открытых для иностранной собственности | |
| 3. Бронирование и MOU | Подписывается Form F, вносится депозит. Для офф-плана сначала проверяется эскроу | |
| 4. NOC и переоформление | Получен NOC застройщика, сделка проходит в траст-офисе DLD, уплачены 4%, выдан титул | По-разному |
| 5. Оценочный сертификат | Получена оценка DLD, подтверждающая 2 000 000 AED и выше | |
| 6. Заявление на Золотую визу | Подаётся в ICP или через каналы Дубая; далее медосмотр, Emirates ID и биометрия | По-разному |
Удалённая покупка по доверенности возможна; механику для зарубежных покупателей разбирает гид как купить недвижимость в Дубае из США. Для объектов на стадии строительства сначала прочитайте руководство покупателя офф-плана: рассрочки распространены, но профиль риска отличается от готового объекта. Вопрос о праве покупки разбирает материал могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае.
Арендный доход, сервисные сборы, предложение и рыночные циклы влияют на доходность недвижимости в Дубае; пороги Золотой визы их не учитывают. Дополнительные материалы: инвестиционный гид по рынку Дубая и остаётся ли квартира в Дубае разумной инвестицией.
Три фактора, которые стоит проверить:
Сервисные сборы. Они начисляются ежегодно за квадратный фут и различаются между зданиями в зависимости от инфраструктуры и услуг. Они уменьшают чистый арендный доход и могут меняться со временем. Запросите текущий сервисный сбор за квадратный фут по конкретному зданию письменно до того, как считать любую доходность.
Предложение. Новые проекты, сдаваемые в том же районе, могут влиять на арендные ставки и цены перепродажи. Сравнивайте здание с другими, которые сдаются поблизости.
Цикличность. Цены на недвижимость в Дубае падали в прошлых циклах, а прошлые результаты не гарантируют будущих цен. Смотрите вырастут ли цены в Дубае, когда покупать и цену за квадратный метр для проверки любого показанного вам лота.
| Направление | Порог | Что вы получаете | Путь к гражданству? |
|---|---|---|---|
| ОАЭ / Дубай | 2 000 000 AED (~545 000 USD) | ВНЖ на 10 лет с продлением, без требования проживания | Маршрута через инвестиции нет |
| Турция | 400 000 USD | Гражданство за инвестиции | Да |
| Оман | 200 000 OMR (~520 000 USD) | ВНЖ на 10 лет с продлением | Нет |
| Северный Кипр | Без минимума | Продлеваемый вид на жительство | Нет — и признан только Турцией |
Резюме: Золотая виза ОАЭ даёт ВНЖ на 10 лет с продлением без требования минимального пребывания, а гражданства за инвестиции в ОАЭ нет; натурализация возможна лишь по исключительной номинации. Для второго гражданства за инвестиции в Турции действует программа от 400 000 USD вложений в недвижимость. Дирхам ОАЭ привязан к доллару США по курсу 3,6725 AED с 1997 года. Направления сравниваются в материалах Дубай против Турции и Оман против Дубая.
Семья, которая переезжает. Золотая виза самоспонсируемая, действует 10 лет, не связана с работодателем и не содержит правила шести месяцев отсутствия. Если бюджет рядом с 2 000 000 дирхамов, вариант — объединить два объекта.
Резидент на неполный год. Тем, кто проводит в ОАЭ несколько месяцев в году, стоит учесть, что двухлетняя инвесторская виза может быть аннулирована после шести месяцев отсутствия, а на Золотую визу это правило не распространяется.
Арендный инвестор. Пороги — не единственные критерии: важны качество здания, сервисный сбор за квадратный фут, комьюнити, спрос арендаторов и ликвидность при перепродаже. Смотрите как найти объект ниже рынка и проблемные объекты в Дубае.
Золотая виза привязана к квалифицирующей инвестиции. Продажа объекта ниже порога без замены может повлиять на право продления. Подтвердите положение у органов до продажи.
Выбирая между двумя объектами в одной ценовой категории, учитывайте, насколько легко каждый из них продать и заменить: это зависит от комьюнити, качества здания и сервисного сбора.
2 000 000 дирхамов (около 545 000 USD) стоимости объекта по оценке DLD в зоне, открытой для иностранной собственности. Для достижения порога можно объединить несколько объектов.
Согласно правилу февраля 2026 года в изложении юридических обзоров — да: оценка DLD учитывается независимо от выплаченной суммы, если кредитор выдаёт сертификат об отсутствии возражений (NOC). Прежнее требование выплатить минимальную долю цены отменено.
Может подойти — по оценке DLD, если объект куплен у застройщика, одобренного DLD. Двухлетняя инвесторская виза обычно требует готового объекта; актуальное правило уточняйте в DLD.
Двухлетнюю продлеваемую инвесторскую визу чаще всего связывают с 750 000 дирхамов стоимости недвижимости. Сведения о её текущем пороге расходятся, поэтому уточняйте в DLD или GDRFA. Она может быть аннулирована при отсутствии за пределами ОАЭ более шести месяцев; на Золотую визу это правило не распространяется.
Нет. В ОАЭ нет гражданства за инвестиции. Натурализация возможна лишь по исключительной номинации. В Турции действует программа гражданства за инвестиции; смотрите гражданство Турции.
Нет. У Золотой визы нет требования минимального пребывания, и она не аннулируется за время, проведённое за границей.
Владелец может спонсировать супруга(у) и детей без участия работодателя, а во многих случаях — и родителей.
Крупнейшие статьи — 4% сбора DLD и (при покупке на вторичном рынке) 2% комиссии агентства плюс НДС, далее — сборы траста и NOC. Ничто из этого не засчитывается в порог 2 000 000 дирхамов.
Правила и сборы меняются. Актуальные требования публикуют Федеральное управление по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов, правительственный портал ОАЭ и Земельный департамент Дубая.
