10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость: правила 2026 года

10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость: правила 2026 года

По состоянию на 6 ноября 2026 года 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость описана на страницах нескольких официальных органов, и каждый из них формулирует условия немного по-своему. Федеральное ведомство по вопросам идентичности и гражданства (ICP) публикует руководство по Золотому резидентству, Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) и дубайское управление по делам резидентства (GDRFA) публикуют страницы услуг для владельцев недвижимости, а Абу-Даби через свой Департамент экономического развития публикует собственные критерии. В этом материале эти страницы прочитаны параллельно и изложено, что утверждает каждая из них, с указанием даты на странице там, где она есть. Суммы приведены в дирхамах, а в скобках даны доллары США по привязанному курсу 3,6725. Каждая страница пересказана в том виде, в каком она опубликована, и этот пересказ не заменяет текст самой страницы.

В материале рассматривается, что засчитывается в порог AED 2 000 000 ($544 588), как учитывается недвижимость в ипотеке и строящиеся объекты, как быть с совместной собственностью и несколькими объектами, какие документы и государственные сборы указаны на страницах услуг, как устроено спонсорство семьи, продление и аннулирование, а также чем различаются Дубай и Абу-Даби. Здесь же объясняется, о чём сообщалось в январе 2024 года по поводу ипотечного условия, поскольку в более ранней версии этой страницы повторялись цифры, которых нет ни на одной официальной странице. 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость — это вид на жительство, на который владелец вправе подать заявление при соблюдении указанных условий; ни на одной официальной странице не сказано, что сама по себе покупка его порождает.

Что представляет собой 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость

Золотое резидентство ОАЭ (UAE Golden Residency) — это долгосрочный вид на жительство, для которого не нужен спонсор. Руководство ICP по Золотому резидентству описывает его как резидентство на десять лет с автоматическим продлением, а портал правительства ОАЭ описывает Золотую визу (Golden visa) как долгосрочную возобновляемую визу резидента, которая позволяет держателю находиться за пределами страны дольше обычных шести месяцев и спонсировать членов семьи. Вариант через недвижимость — один из инвесторских вариантов в рамках этой системы. Руководство ICP относит инвесторов в недвижимость к той же категории, что и инвесторов в государственные инвестиции, например в долю в компании или банковский депозит на AED 2 000 000, однако условия для каждого варианта отдельные.

Для недвижимости руководство ICP формулирует два условия прямым текстом. Инвестор должен владеть одним или несколькими объектами недвижимости в ОАЭ общей стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588), причём право собственности должно быть зарегистрировано на имя самого инвестора, а покупка может финансироваться кредитом, если кредит выдан утверждённым местным банком. Либо инвестор должен приобрести одну или несколько единиц на стадии строительства (off-plan) общей стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588) у утверждённой местной компании по недвижимости, уполномоченной компетентным местным органом. Руководство добавляет, что инвестор и члены семьи должны иметь полное медицинское страхование на весь срок резидентства. Иными словами, в обоих случаях проверяется стоимость принадлежащей инвестору недвижимости, а не сам факт покупки, и в обоих случаях речь идёт об объектах, которые зарегистрированы за инвестором или куплены у утверждённой компании.

Поскольку в ОАЭ семь эмиратов со своими земельными реестрами, федеральное руководство применяется через местные органы. В Дубае владелец подаёт заявление через услугу DLD, а разрешение выдаётся через GDRFA Дубая. В Абу-Даби первый шаг — номинация через Офис резидентов Абу-Даби (Abu Dhabi Residents Office). В Рас-эль-Хайме свободная зона RAKEZ публикует собственную страницу и свой пакет услуг. В разделах ниже эти маршруты рассматриваются раздельно, потому что подтверждения, которые запрашивает каждый из них, не совпадают. Поэтому одну и ту же формулировку федерального руководства нужно читать вместе со страницей того органа, который принимает заявление в конкретном эмирате.

Слово «недвижимость» на официальных страницах имеет конкретный смысл: это зарегистрированная единица или единицы недвижимости со стоимостью, внесённой в записи регистрирующего органа эмирата. Договор аренды, форма бронирования или брошюра застройщика ни на одной из страниц не названы подтверждением. Там, где страница называет документ, это титул (title deed) или электронный сертификат титула (e-Certificate of Title) в DLD, справка о статусе недвижимости (property status statement) или сертификат оценки в GDRFA, письмо Департамента регистрации недвижимости (Real Estate Registration Department) в ICP и RAKEZ, а также договор купли-продажи и сертификат стоимости в Абу-Даби. В разделах о документах каждый перечень приведён полностью. Общее у всех этих подтверждений одно: везде нужен документ реестра или регистрирующего органа, а не коммерческий или рекламный материал.

Как менялись правила с 2022 по 2026 год

Вариант через недвижимость в его нынешнем виде восходит к одобрению Кабинетом министров Исполнительного регламента федерального закона о въезде и пребывании иностранцев. В сообщении Медиа-офиса Дубая от 18 апреля 2022 года говорится, что поправки упростили критерии получения Золотого резидентства, описано долгосрочное десятилетнее резидентство для инвесторов и других категорий и разрешено держателю спонсировать супруга и детей независимо от их возраста. Там же сказано, что для сохранения действительности резидентства нет ограничения по времени, которое держатель может провести за пределами ОАЭ.

Для инвесторов в недвижимость то же сообщение содержит три утверждения. Инвесторы в недвижимость могут получить Золотое резидентство при покупке объекта стоимостью не менее AED 2 000 000. Инвесторы также вправе получить его при покупке объекта с кредитом определённых местных банков. И они могут получить его при покупке одного или нескольких строящихся объектов на сумму не менее AED 2 000 000 у утверждённых местных компаний по недвижимости. Эти три утверждения — источник формулировок о кредите и строящихся объектах, которые руководство ICP сохраняет и в 2026 году.

29 марта 2023 года DLD опубликовал новость о своём центре Cube и системе электронных виз резидента. В этой новости перечислены услуги, которые инвесторам в недвижимость предлагает платформа: 10-летняя Золотая виза инвестора в недвижимость (Property Investor Golden Visa), 2-летняя виза инвестора в недвижимость (Property Investor Visa), семейная виза, виза родителей инвестора и резидентство для пенсионеров. Это полезная отметка, потому что она показывает: к 2023 году дубайский вариант был устоявшейся услугой со своей платформой, отдельной от более коротких разрешений, которые существуют рядом с ним. Новость описывает услуги, а не условия получения, поэтому сами условия нужно искать на страницах услуг, перечисленных в таблице ниже.

Следующее изменение, привлёкшее внимание публики, было опубликовано в январе 2024 года, и именно его описывала прежняя версия этой страницы. Оно рассматривается в следующем разделе. После него важны страницы, перечисленные в таблице ниже, где записано, что каждая из них показывает сегодня. На страницах услуг DLD и GDRFA стоят общие отметки об обновлении сайта от 3 ноября 2026 года и 6 ноября 2026 года, а руководство ICP показывает собственную дату обновления — 10 сентября 2026 года; эти отметки показывают, когда сайт или страница пересматривались в последний раз, а не какое именно предложение изменилось.

Ипотечное изменение января 2024 года, о котором сообщала прежняя страница

Этот раздел разделяет три вещи: что сообщалось, кто это сообщал и что написано на официальных страницах. В прежней версии этой страницы, датированной 14 февраля 2024 года, говорилось, что ОАЭ смягчили условия 10-летней визы резидента для инвестиций в недвижимость, что инвесторам больше не нужно вносить первоначальный взнос в 50%, что взнос снижен до 20% и что заявитель обязан получить ипотеку в банке ОАЭ. Ни одно из этих трёх утверждений не встречается ни на одной официальной странице, прочитанной для этого материала. Цифра 50% взята из описаний прежней практики в прессе, цифра 20% не является официальной, а утверждение об ипотеке превращает разрешение в обязательное условие.

Сообщения датируются концом января 2024 года. По данным The National, опубликованным 24 января 2024 года и обновлённым 29 января 2024 года, минимальный первоначальный взнос AED 1 000 000 ($272 294) для золотых виз, связанных с недвижимостью, был отменён. Прежнюю практику газета описала так: объект должен был оцениваться в AED 2 000 000 или больше, а при покупке в ипотеку или в рассрочку покупатель должен был внести минимум AED 1 000 000 или 50% стоимости объекта. После изменения, как сказал процитированный в статье юрист, право зависит только от стоимости AED 2 000 000, независимо от того, строящийся это объект или готовый, в ипотеке он или нет.

Две детали этой статьи важны для оценки того, насколько на сообщение можно полагаться. Во-первых, газета приписала изменение неназванным источникам и консультантам, которые, по их словам, узнали о нём в центре Cube при DLD, и не сослалась на официальное правительственное объявление. Сам DLD сообщил газете, что критерии права не изменились и минимальная стоимость объекта по-прежнему составляет AED 2 000 000. Во-вторых, в статье отмечено, что сайт центра Cube при DLD и сайт GDRFA ещё не были обновлены. Khaleej Times в тот же день сообщила, что руководитель отдела сопровождения продаж одного из дубайских брокеров сказал: минимального собственного вложения нет, и владелец может подать заявление на 10-летнее резидентство независимо от суммы, уплаченной сразу. Эта статья также не ссылалась на правительственный документ.

Цифра 20% не является правилом визы ни в одном из двух сообщений. В материале Khaleej Times она фигурирует как доля, которую большинство покупателей в ипотеку вносят сразу, — это особенность кредитования, а не порог, который применяют DLD или ICP. Единственные 20%, которые встречаются в официальном документе, косвенные: по ипотечным правилам Центрального банка максимальное отношение кредита к стоимости (loan-to-value) для экспатриата, покупающего первое жильё дешевле AED 5 000 000, составляет 80%, поэтому минимальный первоначальный взнос, который может потребовать банк, — 20%. Это предел кредитования, он не зависит от условий Золотой визы. Как два правила взаимодействуют, показывает разобранный ниже пример.

Что сказано на официальных страницах сегодня, изложено в следующем разделе. Коротко: руководство ICP не содержит проверки уплаченной суммы и допускает кредит утверждённого местного банка; описание DLD требует письмо банка с указанием AED 2 000 000 в качестве уплаченной суммы, а его условия требуют письмо об отсутствии возражений с указанием уплаченной суммы и остатка; GDRFA принимает недвижимость в ипотеке и накладывает обременение (lien); а Абу-Даби требует, чтобы собственный капитал инвестора в объекте составлял не менее AED 2 000 000. Читателю, который полагается на заголовки 2024 года, стоит прочитать именно эти страницы, потому что заявление будут оценивать по ним. Для заявителя именно эти страницы, а не пресса, показывают, чем подтверждаются стоимость и платежи.

Порог AED 2 млн и что в него засчитывается

Все официальные страницы о варианте через недвижимость называют одну и ту же цифру — AED 2 000 000 ($544 588). Различается то, что именно они измеряют и как это подтверждается. Страница DLD говорит, что покупная стоимость объекта на момент покупки должна быть равна AED 2 000 000 или превышать эту сумму. Страница GDRFA говорит об общей стоимости не менее AED 2 000 000, удостоверенной справкой о статусе недвижимости (property status statement), выданной DLD, и добавляет, что может быть принят сертификат оценки от офисов, лицензированных DLD. Руководство ICP говорит об общей стоимости, а его услуга выдачи входного разрешения требует письмо Департамента регистрации недвижимости, подтверждающее право собственности на объект стоимостью не менее AED 2 000 000.

Практический вывод таков: порог — это проверка стоимости зарегистрированной недвижимости. Это не проверка дохода, сбережений или суммы наличных у владельца. Цена покупки и оценка — это разные числа, и страницы называют разные: страница DLD называет покупную стоимость, GDRFA — стоимость, удостоверенную DLD, а Абу-Даби принимает либо зарегистрированный договор купли-продажи, показывающий не менее AED 2 000 000 на момент покупки, либо сертификат стоимости объекта недвижимости (Real Estate Unit Value Certificate). У покупателя, который заплатил ровно порог, а затем его объект оценили ниже, запас меньше, чем у того, кто заплатил больше. Расчёт ниже показывает эффект небольшого недобора.

Прочие расходы не засчитываются. Регистрационные сборы, сборы доверительного агента (trustee), сервисные сборы и сами визовые сборы не входят в стоимость недвижимости ни на одной из страниц, поэтому у покупателя, который заплатил за объект AED 2 000 000 и дополнительно некоторую сумму сборов, стоимость недвижимости остаётся равной AED 2 000 000. Иными словами, при расчёте порога учитывается только стоимость самой недвижимости, как она записана в реестре или подтверждена сертификатом, и ни один из перечисленных сборов к ней не добавляется. Наш материал о сборах и расходах при покупке недвижимости в Дубае разбирает эти расходы по строкам, а материал о Золотой визе Дубая подробнее сопоставляет формулировки DLD, GDRFA и ICP.

О типе недвижимости страницы говорят в разной степени подробности. GDRFA указывает, что недвижимость в ипотеке допустима и что это относится ко всем типам объектов. Страница DLD требует электронный сертификат титула (e-Certificate of Title) или титул (title deed), что предполагает зарегистрированный объект. Абу-Даби ссылается на объекты, зарегистрированные в Департаменте муниципалитетов и транспорта или в другом компетентном регистрирующем органе. RAKEZ принимает строящиеся и готовые объекты. В ответах Министерства экономики и туризма на частые вопросы говорится об объектах, находящихся в полной собственности инвестора.

Наши пояснения о фрихолде и лизхолде в Дубае и о том, кто может покупать квартиры в Дубае, описывают, как регистрируется право собственности иностранного покупателя, а объекты в Дубае на этом сайте организованы по проектам.

Недвижимость в ипотеке и 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость

Ипотека — та часть варианта, где страницы расходятся сильнее всего, поэтому в таблице ниже приведены формулировки каждого органа. В объявлении Кабинета министров от апреля 2022 года сказано, что инвесторы могут получить Золотое резидентство при покупке с кредитом определённых местных банков. Федеральное руководство ICP повторяет это и в 2026 году: недвижимость может финансироваться кредитом при условии, что финансирование получено в утверждённом местном банке. Ответы Министерства экономики и туризма на частые вопросы формулируют так: объект должен находиться в полной собственности инвестора, и он может быть куплен в кредит при условии, что кредит выдан местным банком, определённым компетентным местным органом.

Если прочитать пять источников вместе, три вывода можно сформулировать без толкований. Первое: все пять принимают недвижимость в ипотеке. Второе: руководство ICP, ответы министерства и Абу-Даби называют кредитора утверждённым, местным или национальным банком, тогда как страницы DLD и GDRFA говорят о письме банка и обременении (lien), не уточняя тип банка. Третье: страницы не используют единую проверку того, какая часть объекта должна быть оплачена собственными средствами владельца. Абу-Даби называет её в цифрах, что объясняет следующий абзац. Описание DLD в кратком виде называет уплаченную сумму AED 2 000 000, а его условия требуют письмо, показывающее уплаченную сумму и остаток. Руководство ICP и страница GDRFA не называют никакой цифры для оплаченной доли. Эти формулировки нужно читать как описание того, что сказано на каждой странице, а не как единое правило для всех органов.

Абу-Даби формулирует ипотечную проверку в цифрах. Там сказано, что капитал инвестора должен составлять не менее AED 2 000 000 и что, например, если объект стоит AED 5 000 000, непогашенная основная сумма ипотеки не может превышать AED 3 000 000. В арифметических терминах максимальный остаток ипотеки равен стоимости объекта минус AED 2 000 000. Для объекта за AED 5 000 000 ($1 361 470) это 5 000 000 минус 2 000 000, то есть AED 3 000 000 ($816 882). Отсюда следует, что для объекта ровно за AED 2 000 000 по формулировке Абу-Даби остаток ипотеки недопустим, а для объекта за AED 2 500 000 остаток не может превышать AED 500 000 ($136 147).

Правила кредитования — второй уровень. Ипотечные правила Центрального банка ОАЭ устанавливают максимальное отношение кредита к стоимости для экспатриатов: 80% стоимости для первого жилья дешевле AED 5 000 000, 70% для первого жилья дороже AED 5 000 000, 60% для второго или последующего жилья либо инвестиционного объекта и 50% для недвижимости, купленной на стадии строительства (off-plan). На странице указана консолидированная версия от 8 апреля 2020 года как последняя. Эти коэффициенты обязывают кредитора, а не визовый орган, но именно они определяют, какую часть цены покупатель должен оплатить собственными средствами. Материал об ипотеке в Дубае для иностранцев объясняет сторону кредитования, а материал о покупке с небольшим первоначальным взносом показывает расчёт наличных средств.

Письмо банка — документ, который выдаёт кредитор, поэтому его формулировки и сроки определяет кредитор. На странице DLD сказано, что документы, такие как письма банков, можно загрузить в пространство для хранения документов Земельного департамента, поэтому письмо не нужно приносить на приём. Там же указано, что явиться может только сам заявитель и что ни сопровождающий, ни представитель не вправе подавать заявление от его имени. Таким образом, письмо банка можно подготовить заранее и загрузить в электронном виде, но явиться на приём должен сам заявитель.

Строящиеся объекты (off-plan) и 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость

Покупки на стадии строительства — второе место, где формулировки различаются по органам. Руководство ICP засчитывает одну или несколько единиц off-plan общей стоимостью не менее AED 2 000 000 при условии, что покупка сделана у утверждённой местной компании по недвижимости, уполномоченной компетентным местным органом. То же самое говорят ответы Министерства экономики и туризма. В объявлении Кабинета министров от апреля 2022 года использована фраза «утверждённые местные компании по недвижимости». По этим федеральным утверждениям проверяется стоимость единиц, купленных у утверждённого застройщика.

Абу-Даби формулирует проверку строящегося объекта как проверку платежей. Заявитель должен представить договор купли-продажи от одного из утверждённых застройщиков с данными об объекте и его стоимости на момент покупки, а также подтверждение того, что застройщику на сегодняшний день выплачено не менее AED 2 000 000. Это другой вопрос, чем стоимость договора. Объект по договору за AED 3 000 000 соответствует стоимости AED 2 000 000, но по формулировке Абу-Даби покупатель должен ещё и выплатить застройщику AED 2 000 000 из этой суммы, то есть 66,7% цены. Для объекта по договору за AED 2 600 000 те же AED 2 000 000 составляют 76,9% цены.

Таблица выше показывает, что чем выше стоимость договора, тем меньшую долю цены составляет требуемая сумма и тем больший остаток остаётся к оплате после того, как она выплачена застройщику. Страница услуги DLD для дубайского варианта не упоминает строящиеся объекты. В числе документов она называет электронный сертификат титула (e-Certificate of Title) или титул (title deed) и говорит о стоимости на момент покупки. Поэтому покупателю по договору на стадии строительства, по которому титул ещё не оформлен, нужно знать, какое подтверждение будет читать принимающий орган. RAKEZ называет договор купли-продажи, подписанный и скреплённый печатью застройщика, альтернативой письму об оценке для строящегося объекта. Руководство по строящейся недвижимости в Дубае охватывает регистрацию договоров на стадии строительства и правила защиты платежей, а руководство по передаче объекта и title deed объясняет, как объект на стадии строительства становится объектом с оформленным титулом.

Ещё одно различие касается финансирования. Максимальное отношение кредита к стоимости по правилам Центрального банка для недвижимости, купленной на стадии строительства, составляет 50% независимо от цели, стоимости или категории покупателя. Поэтому покупатель, который финансирует объект на стадии строительства банковским кредитом, начинает с лимита кредита ниже, чем лимит для готового объекта.

Совместная собственность и несколько объектов

На страницах, затрагивающих этот вопрос, несколько объектов можно складывать. Страница DLD говорит о стоимости недвижимости, находящейся в полной собственности инвестора, с одним или несколькими объектами на имя заявителя. GDRFA говорит о том, что заявитель владеет объектом или группой объектов общей стоимостью не менее AED 2 000 000. Руководство ICP говорит об одном или нескольких объектах на эту сумму, а RAKEZ указывает, что для достижения минимума можно объединять несколько объектов. Каждый засчитываемый объект должен принадлежать заявителю, а формулировка DLD требует, чтобы объекты были оформлены на имя заявителя.

Совместная собственность — случай, где страницы читаются по-разному. GDRFA указывает, что если право собственности имеет форму доли в совместном объекте, стоимость доли не должна быть меньше AED 2 000 000. Страница DLD говорит, что объект должен находиться в полной собственности инвестора на имя заявителя. Эти два утверждения можно читать вместе: собственная доля совладельца должна достигать полного порога, а объект, которым заявитель владеет единолично, удовлетворяет обоим. Совладельцу, который опирается на долю, стоит уточнить у органа, принимающего пакет документов, принимается ли доля.

Как видно из таблицы, при равных долях порог достигается для каждого владельца только тогда, когда стоимость объекта вдвое превышает порог или больше. Правила спонсорства семьи, рассмотренные ниже, позволяют держателю спонсировать супруга или супругу. 2-летнее разрешение Taskeen, рассмотренное в одном из следующих разделов, использует более низкий порог для совладельцев — долю AED 400 000 ($108 918), и этот порог нельзя путать с порогом 10-летнего разрешения.

Если объектов несколько, стоимость каждого складывается, а для каждого нужен тот же документ. Дубайская страница услуги называет в качестве документа электронный сертификат титула или титул (title deed). Сборы при каждом приобретении определяются тарифами DLD, описанными в нашем материале о покупке недвижимости в Дубае. Если один из объектов позднее продан, совокупная стоимость уменьшается; обременение (lien) GDRFA рассматривается в разделе об обязательствах ниже.

Рабочий пример: порог, кредит и собственные средства владельца

Пример ниже объединяет два правила, которые часто путают. Первое — утверждение Абу-Даби о том, что максимальный непогашенный остаток ипотеки равен стоимости минус AED 2 000 000; такая же арифметика получается, если уплаченную сумму AED 2 000 000 из описания DLD читать как собственные средства владельца. Второе — предел Центрального банка по отношению кредита к стоимости для экспатриата, покупающего первое жильё: 80% ниже AED 5 000 000 и 70% выше этой суммы. Максимальный кредит, удовлетворяющий обоим правилам, — меньшее из двух чисел, а собственные средства владельца — это цена за вычетом этого кредита. Пример — арифметика на опубликованных цифрах. Это не предложение кредитора, и кредитор может выдать меньше. Таблицу удобнее читать слева направо: сначала цена, затем два предела, затем меньший из них и, наконец, сумма собственных средств, которая из него вытекает.

Из таблицы следуют четыре вывода. При цене AED 2 000 000 остаток кредита невозможен по арифметике собственного капитала, поэтому вся цена оплачивается собственными средствами. При цене AED 3 000 000 кредит ограничен суммой AED 1 000 000 ($272 294), то есть третью цены, хотя Центральный банк допустил бы 80%. Два предела совпадают там, где 30% цены равны AED 2 000 000, то есть при цене AED 6 666 667 ($1 815 294), когда действует предел 70%. Выше этой цены действует предел отношения кредита к стоимости, и при цене AED 10 000 000 владелец оплачивает AED 3 000 000 ($816 882), то есть 30,0%.

Собственная доля 20%, цифра из прежней страницы, не сочетается с арифметикой собственного капитала AED 2 000 000 при опубликованных пределах Центрального банка. Кредит в 80% разрешён только ниже AED 5 000 000, где 20% цены составляют не более AED 1 000 000 ($272 294). Собственная доля 20% достигла бы AED 2 000 000 только при цене AED 10 000 000, где предел Центрального банка для первого жилья составляет 70%. Это утверждение о цифрах, и оно относится к формулировке Абу-Даби и к описанию DLD в том виде, как они написаны. Условия DLD требуют письмо с указанием уплаченной суммы и остатка, а что принять, решает орган, который это письмо читает.

Для второго или последующего жилья либо инвестиционного объекта предел Центрального банка составляет 60% стоимости, поэтому собственные средства — не менее 40%. Для объекта на стадии строительства предел — 50%. Для строящегося объекта за AED 5 000 000 максимальный кредит по пределу Центрального банка равен AED 2 500 000 ($680 735), что меньше AED 3 000 000 ($816 882), которые допустила бы арифметика Абу-Даби; первым действует предел кредитора. Эти цифры определяют, сколько наличных нужно покупателю. Они не определяют, будет ли объект принят для получения разрешения.

Два маршрута оформления: 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость в Дубае и в Абу-Даби

В Дубае владелец начинает с услуги DLD. Страница DLD описывает четыре шага: клиент приходит в сервисный центр, представляет необходимые документы и оплачивает сборы, проходит медицинский осмотр в центре и получает вид на жительство по электронной почте. В качестве каналов страница называет стойку услуг Золотой визы в Al Manara Center (Cube), Golden Cube и трёх зарегистрированных агентов, с часами работы для каждого. GDRFA перечисляет собственные каналы: цифровой маршрут через UAE Pass и сервисные центры Amer, причём центры, одобренные DLD для заявлений инвесторов в недвижимость, названы так: Al Tarash, Gulf Vision, Golden Cube, Al Yalayis и AGSH.

В Абу-Даби процесс начинается с номинации. На странице сказано, что резиденты ОАЭ подают заявление на номинацию через Офис резидентов Абу-Даби, а нерезидентов направляют на опубликованный адрес электронной почты инвестиционного офиса. Страница Абу-Даби запрашивает регистрационные документы Департамента муниципалитетов и транспорта или другого компетентного органа и различает три случая: объект в полной собственности, объект в ипотеке и строящийся объект.

Таблица не ранжирует маршруты: она лишь сопоставляет то, что каждая страница говорит по каждому пункту, и показывает, где страница молчит. Рас-эль-Хайма следует третьей схеме. RAKEZ указывает срок 10 лет, объект стоимостью не менее AED 2 000 000, строящийся или готовый, и возможность объединять несколько объектов. В перечне значатся паспорт заявителя со сроком действия не менее шести месяцев, недавняя фотография, медицинская страховка утверждённого провайдера и либо письмо об оценке от Департамента регистрации недвижимости, адресованное отделению в Рас-эль-Хайме Федерального управления по делам идентичности, гражданства, таможни и безопасности портов, либо, для строящегося объекта, договор купли-продажи, подписанный и скреплённый печатью застройщика. Подавая запрос, заявитель должен находиться в ОАЭ.

Федеральное руководство ICP действует в каждом эмирате, а подтверждение права собственности выдаёт местный земельный реестр. Объекты в ОАЭ на этом сайте указывают эмират каждого проекта.

Документы, сборы и сроки обработки

Документы различаются по органам. Для дубайской услуги страница DLD называет паспорт, наличие электронного сертификата титула (e-Certificate of Title) или титула (title deed), личную фотографию, удостоверение ОАЭ (UAE ID), если оно есть у заявителя, и копию действующего вида на жительство, если он есть. Страница GDRFA для инвестора в недвижимость называет копию паспорта и право собственности на один или несколько объектов стоимостью не менее AED 2 000 000 с описанным выше подтверждающим сертификатом. Услуга ICP по выдаче входного разрешения называет паспорт, личную фотографию и письмо Департамента регистрации недвижимости, подтверждающее право собственности на объект стоимостью не менее AED 2 000 000, а её условия добавляют действующий полис медицинского страхования, паспорт со сроком действия не менее шести месяцев и полное право собственности инвестора.

Перечни документов приведены в том виде, в каком они напечатаны на страницах; здесь они не дополнены и не сокращены. Сборы указаны на страницах, которые их печатают. DLD перечисляет 10-летнее разрешение пятью строками. Их сумма показана в таблице, а арифметику можно проверить: 700 плюс 1 153 плюс 2 856,75 плюс 4 020 плюс 1 155 равно 9 884,75.

Другие органы называют иные сборы, потому что оценивают другие этапы. GDRFA печатает сбор за вид на жительство AED 1 100, Knowledge Dirham AED 10, Innovation Dirham AED 10, сбор за оформление внутри страны AED 500 и доставку AED 20, всего AED 1 640 ($447), с примечанием, что сбор за выдачу увеличивается на AED 100 ежегодно, если резидентство действует дольше двух лет. Услуга ICP по выдаче входного разрешения называет сбор за подачу заявления, сбор за выдачу и сбор за умные услуги по AED 100 каждый, всего AED 300 ($82). RAKEZ печатает стандартный пакет за AED 10 984 ($2 991) и пакет с консьерж-сервисом за AED 14 984 ($4 080). Это сборы разных органов за разные пакеты, и складывать их не предполагается. Иными словами, у каждого органа свой набор строк, и сравнивать итоговые суммы разных органов между собой нельзя.

В сравнении с порогом стоимости недвижимости сборы DLD для инвестора невелики. AED 9 884,75 ($2 692) составляют 0,49% от AED 2 000 000 (9 884,75 делится на 2 000 000). Более значительные расходы покупки — регистрационный сбор DLD, сборы доверительного агента и, где это относится к делу, регистрация ипотеки; их разбирает наш материал о расходах на покупку недвижимости в Дубае. Последующая продажа недвижимости несёт собственные расходы, они рассмотрены в материале о продаже недвижимости в Дубае.

Спонсорство семьи в рамках варианта через недвижимость

На странице DLD сказано, что можно спонсировать мужа или жену, детей и родителей. Руководство ICP указывает возможность получить виды на жительство для супругов и детей независимо от их возраста, а также для родителей. Там же названа возможность спонсировать домашний персонал в соответствии с действующими правилами. В объявлении апреля 2022 года в тех же выражениях говорится о членах семьи, включая супруга и детей независимо от возраста, и о работниках сферы поддержки без численного ограничения. Страница Абу-Даби указывает, что виза для инвесторов в недвижимость распространяется также на супругов и детей.

Страница DLD перечисляет документы для резидентства семьи: нотариально заверенное письмо отца об отсутствии возражений, если спонсор — мать, обязательство, что дочери или сыновья старше 18 лет не состоят в браке, оригинал удостоверения личности и паспорта спонсора, недавняя фотография, соответствующая федеральным требованиям, медицинская страховка, заверенный брачный договор, заверенные свидетельства о рождении детей и IBAN. Для родителей перечислены оригинал удостоверения личности и паспорта спонсора, заверенная консульством справка об иждивении, фотография, медицинская страховка, заверенное свидетельство о рождении и IBAN. На странице отмечено, что такие документы, как свидетельства о рождении или браке, можно загрузить в пространство для хранения документов Земельного департамента. Сборы за семейные разрешения приведены в таблице ниже в том виде, как их печатает страница DLD.

Список DLD печатает сбор за семейное разрешение AED 5 774,50 на 10 лет, сбор за открытие файла спонсорства семьи AED 318,75, сбор за разрешение для родителей AED 5 774,50 на 10 лет и примечание, что AED 100 добавляется за каждого спонсируемого человека. Страница печатает эти строки без разобранного примера, поэтому сумма для конкретной семьи — та, что показана при подаче. Если взять напечатанный сбор за одно разрешение за основу, одно 10-летнее семейное разрешение стоит AED 5 774,50 ($1 572) до сбора за открытие файла и примечания об AED 100.

Руководство ICP предусматривает и случай смерти держателя: спонсируемые члены семьи могут оставаться в ОАЭ на срок действия уже выданных им разрешений, и то же говорит объявление Кабинета министров 2022 года. Медицинская страховка для держателя и семьи — заявленное требование на страницах ICP и Министерства экономики и туризма.

Что разрешает вид на жительство, продление, аннулирование и отсутствие в стране

Руководство ICP описывает разрешение как дающее держателю право жить, работать, учиться и инвестировать в ОАЭ и спонсировать семью и домашний персонал без местного спонсора. Подходящим заявителям за пределами ОАЭ выдаётся шестимесячная въездная виза с многократным въездом, возобновляемая ещё на шесть месяцев, чтобы завершить процедуры. Страница общих положений u.ae добавляет, что держатели Золотой визы и Зелёного резидентства (Green residency) могут въезжать в страну напрямую в любое время, пока действует их резидентство. Страница DLD, со своей стороны, указывает, что для пользования услугой DLD заявитель должен находиться в ОАЭ, поэтому эти два утверждения относятся к разным услугам.

Об отсутствии в стране GDRFA указывает, что держатели освобождены от правила 180 дней проживания и что резидентство теряет силу, только если истекает, когда держатель находится за пределами страны. Портал u.ae приводит общее правило: виза резидента аннулируется автоматически после более чем 180 дней подряд за пределами ОАЭ, и перечисляет исключения; Золотая виза описана отдельно как позволяющая находиться за пределами ОАЭ дольше обычных шести месяцев. Объявление Кабинета министров 2022 года говорит, что нет ограничения максимального времени за пределами ОАЭ для сохранения Золотого резидентства. Страницы, таким образом, формулируют правило об отсутствии по-разному: общее правило u.ae и особые положения для Золотой визы нужно читать отдельно друг от друга.

Продление изложено тремя способами. GDRFA говорит, что разрешение действует 10 лет и может быть продлено при соблюдении тех же условий. Руководство ICP говорит о десяти годах с автоматическим продлением. Страница DLD называет его 10-летним возобновляемым разрешением. Страница GDRFA также называет два продолжающихся условия: держатель должен быть в состоянии содержать себя и семью без государственной поддержки, а орган вправе принимать меры для проверки того, что держатель по-прежнему соответствует условиям в течение срока действия. Страница GDRFA также указывает, что объектом нельзя распоряжаться в течение 10-летнего периода и что на объект накладывается обременение (lien), чтобы обеспечить непрерывность владения на всём протяжении срока действия разрешения.

Об аннулировании на странице u.ae сказано, что, как правило, аннулировать визу резидента может только спонсор, что лицо, спонсирующее супруга, детей и других иждивенцев, должно аннулировать их визы раньше своей и что аннулирование может быть оформлено через центр печати документов (typing office), зарегистрированный в ICP, или онлайн. Иными словами, аннулирование визы резидента обычно инициирует спонсор, а не сам иждивенец. Там сказано, что льготные периоды после аннулирования или истечения разрешения достигают шести месяцев в зависимости от категории резидента и что просрочка визы резидента влечёт штраф AED 50 в день.

Продажа недвижимости — событие, сильнее всего влияющее на разрешение. Поскольку GDRFA указывает, что объектом нельзя распоряжаться в течение резидентства, и накладывается обременение (lien), владельцу, который планирует продажу, сначала нужно разобраться с разрешением и обременением. Материал о продаже недвижимости в Дубае освещает процесс продажи и сборы.

Более короткие разрешения, связанные с недвижимостью, и вопрос о 5 или 10 годах

DLD предоставляет ещё две услуги вида на жительство для владельцев недвижимости, которые часто путают с 10-летним разрешением. Первая — резидентство инвестора (Taskeen), 2-летнее разрешение. Страница DLD указывает, что владелец-физическое лицо может подать заявление независимо от стоимости объекта, а совладелец — если его доля стоит не менее AED 400 000. Сбор за 2-летнее разрешение инвестора составляет AED 10 212,50 ($2 781), а среди документов — справка о несудимости (Good Conduct Certificate), выданная в Дубае и адресованная DLD. Родителей по этому разрешению спонсируют на один год за сбор AED 8 882,25 ($2 419) плюс сбор за открытие файла AED 318.75.

Вторая — Золотая виза для пенсионеров. Страница DLD описывает 5-летнее возобновляемое разрешение для пенсионера в возрасте 55 лет и старше, владеющего недвижимостью с покупной стоимостью не менее AED 1 000 000. Её условия гласят, что стоимость инвестиции должна составлять AED 1 000 000, оплаченных полностью и без ипотеки, либо, если объект в ипотеке, уплаченная сумма должна составлять AED 1 000 000, либо письмо банка должно содержать уплаченную сумму, быть адресовано GDRFA и указывать, что депозит нельзя снять в течение 3 лет. Общий сбор составляет AED 6 984,75 ($1 902). DLD указывает её как услугу, отдельную от 10-летнего разрешения.

GDRFA также перечисляет вид на жительство для владельца недвижимости, отдельный от Золотого резидентства. Страница GDRFA указывает, что иностранному гражданину, владеющему недвижимостью в ОАЭ, может быть выдан вид на жительство без спонсора, и устанавливает условия, среди которых полностью построенный объект в полной собственности, пригодный для проживания, и подтверждение дохода или финансовой платёжеспособности. Он указан как отдельная услуга со своей таблицей сборов.

Таблица категорий u.ae указывает срок резидентства для инвестиций в недвижимость 5 лет, а для государственных инвестиций 10 лет и называет источником ICP. Руководство ICP от 10 сентября 2026 года, услуга ICP по входному разрешению, а также страницы DLD, GDRFA, Абу-Даби и RAKEZ называют для варианта через недвижимость 10 лет. Срок, напечатанный в выданном заявителю разрешении, — это цифра, которая относится к этому заявителю, а страница услуги, использованная для заявления, — страница, которую нужно читать для определения срока. В этом материале принят срок 10 лет, потому что его называют службы, принимающие заявления на основании недвижимости. Таким образом, расхождение между пятью и десятью годами касается формулировок разных страниц, а не двух разных разрешений для одного и того же варианта.

Часто задаваемые вопросы

10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость: сколько недвижимости для неё нужно?

Официальные страницы называют общую стоимость не менее AED 2 000 000 ($544 588) в одном объекте или нескольких. Страница DLD измеряет её на момент покупки, GDRFA — по справке DLD о статусе недвижимости или принятому сертификату оценки, а руководство ICP — по общей стоимости принадлежащих объектов или единиц off-plan. Это вид на жительство, на который владелец вправе подать заявление при этих условиях.

Подходит ли недвижимость в ипотеке?

Каждая официальная страница, прочитанная для этого материала, принимает недвижимость в ипотеке, а руководство ICP, ответы министерства и Абу-Даби называют утверждённый, местный или национальный банк. Подтверждение различается: письмо банка с уплаченной суммой и остатком в Дубае, обременение (lien) по маршруту GDRFA и капитал не менее AED 2 000 000 в Абу-Даби. Первоначальный взнос 20% ни на одной из них не указан. Иными словами, ипотека как таковая не исключает объект, но подтверждение зависит от органа.

Виза на 5 лет или на 10 лет для владельцев недвижимости?

Страницы DLD, GDRFA, руководство ICP, страницы Абу-Даби и RAKEZ называют срок 10 лет: так описана 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость. В таблице категорий u.ae указано 5 лет для инвестиций в недвижимость. Применяется срок, напечатанный в выданном разрешении, а Золотая виза для пенсионеров на сайте DLD — отдельное 5-летнее разрешение.

Засчитывается ли строящаяся недвижимость?

Руководство ICP засчитывает единицы off-plan общей стоимостью не менее AED 2 000 000, купленные у утверждённой местной компании по недвижимости. Абу-Даби требует подтверждения, что застройщику выплачено не менее AED 2 000 000. Страница DLD называет титул (title deed) или электронный сертификат титула и не упоминает единицы off-plan.

Могут ли два совладельца использовать один объект?

GDRFA указывает, что если право собственности — это доля в совместном объекте, стоимость доли сама должна составлять не менее AED 2 000 000. Для объекта за AED 4 000 000, которым владеют по 50%, каждая доля составляет ровно AED 2 000 000. Страница DLD требует, чтобы объект находился в полной собственности инвестора на имя заявителя.

Каковы государственные сборы?

Страница DLD называет итог AED 9 884,75 ($2 692) за 10-летнее разрешение инвестора, состоящий из пяти строк, и AED 5 774,50 за каждое семейное разрешение плюс сбор за открытие файла AED 318.75. GDRFA, услуга ICP по входному разрешению и RAKEZ печатают собственные сборы за свои этапы. Сборы могут меняться, поэтому применяется сумма, указанная на странице при подаче. Иными словами, итоговая сумма зависит от органа, от этапа и от выбранного пакета.

Кого можно спонсировать?

На странице DLD сказано, что можно спонсировать мужа или жену, детей и родителей. Руководство ICP называет супругов и детей независимо от возраста, родителей и домашний персонал в соответствии с действующими правилами. Медицинская страховка для держателя и семьи — заявленное условие в материалах ICP и Министерства экономики и туризма.

Должен ли держатель жить в ОАЭ?

Минимальный срок пребывания не указан: для варианта «10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость» такое условие в прочитанных материалах не названо. GDRFA говорит, что держатели освобождены от правила 180 дней проживания и что резидентство теряет силу, только если истекает, когда держатель находится за пределами страны. Портал u.ae указывает, что Золотая виза позволяет находиться за пределами ОАЭ дольше обычных шести месяцев.

Можно ли продать недвижимость во время действия разрешения?

GDRFA указывает, что объектом нельзя распоряжаться в течение 10-летнего резидентства и что на него накладывается обременение (lien) на срок действия разрешения. Поэтому для продажи сначала нужно разобраться с обременением и разрешением.

Чем отличается от 2-летнего разрешения Taskeen?

Разрешение Taskeen — это 2-летняя услуга DLD, доступная единоличному владельцу при любой стоимости объекта и совладельцу с долей не менее AED 400 000. 10-летняя резидентская виза ОАЭ через недвижимость требует AED 2 000 000 и действует 10 лет. Это отдельные услуги с отдельными сборами.

Дата проверки: 6 ноября 2026 г. Источники: Портал правительства ОАЭ (u.ae), Золотая виза (обновлено 28 июл. 2026 г.); Портал правительства ОАЭ (u.ae), общие положения о визе резидента (обновлено 28 сент. 2026 г.); ICP (Федеральное ведомство по вопросам идентичности и гражданства), руководство по Золотому резидентству (страница обновлена 10 сент. 2026 г.); ICP, выдача входного разрешения для резидентства инвестора в недвижимость; Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), заявление на Золотую визу для инвестора; Земельный департамент Дубая, заявление на резидентство инвестора (Taskeen); Земельный департамент Дубая, заявление на Золотую визу для пенсионера; Земельный департамент Дубая, новость о центре Cube, 29 марта 2023 г.; GDRFA Дубая (управление по делам резидентства и иностранцев), вид на жительство Золотого резидентства (инвесторы); GDRFA Дубая, вид на жительство для владельца недвижимости; Департамент экономического развития Абу-Даби, Золотая виза для инвесторов в недвижимость (страница обновлена 27 окт. 2026 г.); RAKEZ, Золотая виза для инвесторов в недвижимость (обновлено 30 дек. 2025 г.); Министерство экономики и туризма, условия получения Золотой визы инвестором в недвижимость; Медиа-офис Дубая, Кабинет министров одобряет Исполнительный регламент, 18 апреля 2022 г.; The National, 24 января 2024 г.; Khaleej Times, 24 января 2024 г.; CBUAE Rulebook (Центральный банк ОАЭ), правила об ипотечных кредитах.