Ипотека в Дубае для иностранцев: правила, ставки и расходы (2026)

Ипотека в Дубае для иностранцев: правила, ставки и расходы (2026)

Ипотека в Дубае для иностранцев регулируется двумя уровнями правил: Центральный банк ОАЭ устанавливает лимиты кредитования, которые обязан соблюдать каждый банк и каждая финансовая компания, а Департамент земель Дубая (Dubai Land Department, DLD) регистрирует кредит в залог недвижимости в соответствии с законодательством Дубая. Это руководство отражает ситуацию на 5 ноября 2026 года. В нём изложены предельные значения соотношения кредита к стоимости объекта для экспатов, ограничения по долговой нагрузке и сроку кредита, документы, которые перечисляют банки, принципы фиксированных и плавающих ставок, регистрационные и банковские сборы, а также условия, действующие в случае, когда объект в ипотеке используется для подачи заявления на вид на жительство.

Каждая приведённая ниже цифра сопровождается источником и датой, а в расчётных примерах показан каждый шаг арифметики, причём исходные данные обозначены как допущения. Суммы указаны в дирхамах, а в скобках приведены доллары США по курсу 3,6725 за доллар, например AED 2 000 000 ($544 588). Когда цитируется страница банка, это пример того, что банк публикует на указанную дату, а не сравнение или рейтинг кредиторов. Правила, ставки и сборы могут меняться, поэтому в каждой таблице указана дата, на которую приведены данные.

Ипотека в Дубае для иностранцев: краткий ответ

Иностранные граждане могут брать кредит под залог недвижимости в Дубае в банках и финансовых компаниях, лицензированных Центральным банком ОАЭ (CBUAE). Согласно статье 4 Закона Дубая № 14 от 2008 года об ипотеке в эмирате Дубай, залогодержателем могут выступать только банки либо финансовые компании и учреждения, лицензированные и зарегистрированные в CBUAE для предоставления кредитов под недвижимость. В законе нет положений, касающихся специально граждан других стран, поэтому ипотека в Дубае для иностранцев подчиняется тем же правилам регистрации и обращения взыскания, что и любая другая ипотека.

Правила CBUAE об ипотечных кредитах (циркуляр C 31/2013, вступивший в силу 28 декабря 2013 года, с изменениями на основании Решения совета директоров 96/2019 и Решения совета директоров 31/2/2020, в сводной редакции на 8 апреля 2020 года) применяются к банкам, финансовым компаниям и другим кредиторам, которые выдают ипотечные кредиты гражданам ОАЭ, гражданам стран GCC и экспатам. В таблице соотношения кредита к стоимости (LTV) в статье 3 указаны две категории покупателей, граждане ОАЭ и экспаты, а также одна строка для объектов, приобретаемых на стадии строительства (off-plan). Отдельной строки для нерезидентов в ней нет. Банки публикуют собственные коэффициенты для заявителей, проживающих за пределами ОАЭ, и эти коэффициенты являются политикой банка в рамках регуляторных предельных значений. Разделы ниже рассматривают заявителей-резидентов и нерезидентов по отдельности.

Правовая основа ипотеки в Дубае

Заёмщику важны четыре документа. Регламент CBUAE определяет, сколько кредитор вправе выдать и на каких условиях. Закон Дубая № 14 от 2008 года определяет, как ипотека создаётся, какую очерёдность имеет и как обращается взыскание. Закон Дубая № 7 от 2006 года регулирует реестр недвижимости, в который вносится ипотека. Закон Дубая № 8 от 2007 года регулирует счета эскроу для девелоперских проектов, что имеет значение, когда ипотекой финансируется недостроенное здание.

Что говорит Закон Дубая № 14 от 2008 года

Закон был издан 14 августа 2008 года, и, согласно английскому тексту на Законодательном портале Дубая, при расхождении текстов приоритет имеет арабский оригинал. Ипотека вступает в силу только после регистрации в DLD, а любое соглашение об ином недействительно (статья 7). Если стороны не договорились иначе, регистрационные сборы несёт залогодатель. Регистрация также определяет очерёдность между кредиторами (статьи 8 и 17).

В том же тексте содержится ряд гарантий для заёмщика. Условие, по которому право собственности переходит к кредитору в случае неисполнения обязательств, или которое позволяет кредитору продать объект без соблюдения установленной законом процедуры, недействительно (статья 11). Перед обращением взыскания кредитор обязан направить уведомление не менее чем за 30 дней через нотариуса (статья 25). Затем продажа проходит на публичном аукционе по процедурам DLD на основании распоряжения судьи по исполнению (статьи 26 и 28), причём судья может один раз отложить аукцион на срок до 60 дней, если должник способен погасить долг в этот период (статья 27). Должник вправе погасить обеспеченный ипотекой долг до наступления срока (статья 29), а если выручки от продажи не хватает, кредитор может потребовать остаток (статья 30).

Залогодатель, который хочет продать, подарить объект в залоге или создать в отношении него иные права, нуждается в одобрении залогодержателя, а новая сторона должна согласиться принять на себя обязательства (статья 10). Объект off-plan или строящийся объект можно заложить только в том случае, если он внесён в Временный реестр недвижимости (статьи 5 и 24). Руководства нашего сайта о фрихолде и лизхолде в Дубае и о районах, где иностранцы могут покупать апартаменты раскрывают вопрос собственности, поскольку кредитор возьмёт в залог только такой объект, которым заёмщик вправе законно владеть.

Предельные значения LTV для экспатов

Соотношение кредита к стоимости (loan-to-value, LTV) — это непогашенная сумма кредита, делённая на оценочную стоимость объекта. В своде правил указано, что эти коэффициенты являются максимально допустимыми, что от кредиторов ожидается применение более консервативных коэффициентов там, где риски выше, и что ничто не мешает кредитору установить более низкие лимиты. Предельные значения для экспатов, как они указаны на странице свода правил CBUAE на 5 ноября 2026 года, приведены ниже вместе с суммой кредита и собственных средств, которые каждое из них означает при покупке за AED 2 000 000 ($544 588).

Стоит внимательно прочитать три детали формулировки. Во-первых, категория первого жилья ограничена одним объектом на заёмщика: «Каждый заёмщик может претендовать только на один объект в этой категории». Во-вторых, диапазоны для экспатов записаны как «менее» и «более» AED 5 000 000, поэтому в тексте не уточняется, к какому диапазону относится цена ровно AED 5 000 000, и это указывается в предложении банка. В-третьих, собственные средства должны быть получены из ресурсов самого заёмщика, а не за счёт других заимствований, таких как потребительские кредиты или кредитные карты, согласно статье 2(4).

Банки публикуют собственные предельные значения в рамках этих лимитов. Заявление с ключевыми условиями Emirates NBD указывает до 80% для экспатов и минимальный первоначальный взнос 20%, а страница Emirates Islamic о жилищном финансировании указывает 80% стоимости объекта для экспатов и 85% для граждан ОАЭ, как они были показаны на этих страницах 5 ноября 2026 года. Эти значения совпадают с регуляторным пределом; это не обещание того, что любой заявитель получит максимум.

Почему важна оценка объекта

Коэффициент применяется к оценочной стоимости, а оценка не равна цене по договору. Статья 2(5) требует независимой оценки на месте квалифицированной третьей стороной, которая не зависит от заёмщика, продавца, застройщика и процесса принятия решения о кредите, до принятия любого безотзывного обязательства о выдаче кредита. В оценке нельзя закладывать ожидаемый рост цен в будущем, а титул объекта должен быть свободен от обременений. Если оценка оказывается ниже согласованной цены, кредит рассчитывается от меньшей суммы, и покупатель сам финансирует разницу. Например, при договорной цене AED 2 000 000 ($544 588) и оценке AED 1 900 000 ($517 359) кредит в 80% составит AED 1 520 000 ($413 887) вместо AED 1 600 000 ($435 671), и покупателю придётся найти из собственных средств AED 480 000 ($130 701) до учёта сборов. Значение оценки в этом примере является допущением, выбранным для арифметики.

Долговая нагрузка, срок кредита и ограничения по доходу

Предельное значение LTV — лишь один из тестов. Статья 3 свода правил добавляет ряд ограничений на то, какую нагрузку может обслуживать заёмщик, и кредитор применяет их к документам о доходах в заявке.

Пресс-релиз CBUAE от 10 октября 2019 года отменил прежний фиксированный предел возраста заёмщика на дату последнего платежа в 70 лет и оставил вопрос возрастного ограничения на усмотрение политики каждого кредитора. То, как эта политика выглядит на практике, показывают страницы банков: страница HSBC UAE о порядке подачи заявки называет заявителей в возрасте от 21 до 65 лет, проживающих в ОАЭ, с доходом не менее AED 15 000 ($4 084) в месяц, берущих кредит от AED 350 000 ($95 303) на срок от 5 до 25 лет и покупающих объект в Дубае, DIFC или Абу-Даби. Это критерии одного банка на 5 ноября 2026 года, и у разных кредиторов они отличаются.

Свод правил также предусматривает, что оценка способности погашать кредит не основывается на будущем росте цен на недвижимость или на ожидаемом увеличении дохода заёмщика. Поэтому заёмщик, сравнивающий предложения, может ожидать, что банк будет проверять платёжеспособность по текущим документально подтверждённым доходам. В расчётных примерах далее в этом руководстве к кредиту AED 1 600 000 ($435 671) применяются предел 50%, ограничение в 7 лет дохода и стресс-тест на 2 пункта.

Ипотека в Дубае для иностранцев, живущих за рубежом

Поскольку в регламенте нет отдельной категории нерезидентов, условия для заёмщика без вида на жительство в ОАЭ определяются политикой каждого банка. Опубликованные ниже данные являются примерами со страниц банков, прочитанных 5 ноября 2026 года. Каждое из них — исходная точка, названная этим банком, а не правило.

Разница в собственных средствах велика. При стоимости объекта AED 2 000 000 ($544 588) кредит в 80% для резидента, покупающего первое жильё, оставляет к финансированию AED 400 000 ($108 918), тогда как кредит в 50% оставляет AED 1 000 000 ($272 294). Разница составляет AED 600 000 ($163 376) — дополнительный собственный капитал, который нужен покупателю в банке, применяющем 50% к нерезидентам. Арифметика такова: 50% минус 20% от AED 2 000 000 ($544 588).

Что касается регистрации, на страницах DLD в качестве документа, удостоверяющего личность нерезидентов-иностранцев, указан паспорт. Услуга регистрации ипотеки называет копию паспорта для иностранца-нерезидента вместо эмиратского удостоверения личности, а услуга регистрации продажи принимает действующий паспорт от иностранцев-нерезидентов. Если покупатель находится за границей, на страницах DLD упоминается доверенность для представителя, а на странице о продаже в перечне документов для перепродажи в зонах фрихолда указан сертификат об отсутствии возражений от застройщика (e-NOC).

Требования к заёмщику и документы, которые перечисляют банки

Требования к заёмщику устанавливает кредитор в рамках регламента. Общие элементы — подтверждённый доход, приемлемая кредитная история и объект, под залог которого банк готов кредитовать. У резидентов кредитная история хранится в Al Etihad Credit Bureau; на странице HSBC сказано, что предварительное одобрение не влияет на кредитный рейтинг, тогда как полная заявка предполагает полную проверку в кредитном бюро, которая фиксируется в бюро и видна другим компаниям.

Страница Emirates Islamic о жилищном финансировании содержит один из наиболее подробных перечней документов среди изученных страниц. В таблице он кратко изложен в том виде, в каком был показан 5 ноября 2026 года.

Страница HSBC показывает более короткий первый этап. Для предварительного одобрения (approval in principle) она называет действующий паспорт, визу и Emirates ID, справку о зарплате и сведения о долгах. Для полной заявки добавляются выписка по личному банковскому счёту не старше шести месяцев, документы о праве собственности на объект и подтверждение источника средств для первоначального взноса. Письмо продавца об обязательствах от банка или застройщика входит в досье DLD в том случае, если продаваемый объект сам находится в ипотеке, о чём говорится в разделе о процессе ниже.

Ипотека в Дубае для иностранцев: ставки EIBOR, фиксированные и плавающие

Ставки по ипотеке в ОАЭ объявляются двумя способами. Фиксированная ставка действует в течение первоначального периода, а затем переходит в плавающую. Плавающая ставка — это базовый ориентир плюс маржа, которую устанавливает банк. Ориентир, который называет большинство банков, — 3-месячная эмиратская межбанковская ставка предложения (Emirates Interbank Offered Rate, EIBOR). Страница HSBC о плавающей ставке сообщает, что ставка повышается и понижается вместе с 3-месячной ставкой AED EIBOR и пересматривается каждые 3 месяца, а на странице о фиксированной ставке указаны фиксированные периоды в 1, 2, 3 или 5 лет, после которых кредит переходит на 3-месячную ставку EIBOR плюс маржу банка. В заявлении с ключевыми условиями Emirates NBD перечислены фиксированные вводные периоды в 2, 3 или 5 лет либо полностью плавающий вариант.

Страница Almasraf сообщает, что её ставки являются ориентировочными и могут различаться в зависимости от кредитного рейтинга в бюро, категории зарплаты и сегмента клиента. CBUAE заявил, что оба его последних решения по базовой ставке последовали за решением Федеральной резервной системы США по ставке по резервным остаткам (Interest Rate on Reserve Balances). Базовая ставка — это политическая ставка по механизму овернайт-депозитов, а EIBOR — межбанковская ставка, к которой прибавляются маржи по ипотеке, так что это разные числа.

Арифметика ставки после фиксированного периода

Формулу можно вычислить на данных от 4 ноября. Если 3-месячная ставка EIBOR останется равной 4,28%, то при марже 1,99% получится 4,28% + 1,99% = 6,27%, а при марже 2,99% — 4,28% + 2,99% = 7,27%. Обе ставки выше верхней границы фиксированного диапазона 6,10% на той же странице, что показывает, почему частью стоимости продукта с фиксированной ставкой является не только вводная ставка, но и ставка после её окончания. EIBOR меняется, поэтому эти расчёты описывают формулу на одну дату и не являются прогнозом. Свод правил CBUAE уже закладывает этот момент в оценку платёжеспособности: статья 3(1) требует, чтобы стресс-тест использовал ставку, которая будет действовать после окончания вводной ставки.

Фиксированная и плавающая ставка: сравнение

Ипотека в Дубае для иностранцев: расходы

Кредит добавляет к покупке три группы расходов: сборы DLD за регистрацию ипотеки, собственные сборы банка и страхование. Сборы DLD добавляются к сборам за регистрацию продажи, которые применяются к каждой покупке и подробно изложены в руководстве нашего сайта о покупке недвижимости в Дубае: сборы и расходы. В таблице перечислены все позиции со ставкой и источником.

Два замечания об источниках. В заявлении с ключевыми условиями Emirates NBD указано уведомление об авторском праве 2021 года и нет даты вступления в силу, поэтому его цифры иллюстрируют то, как банк излагает сборы, и не являются актуальным предложением. На страницах HSBC сказано, что полный перечень сборов за организацию кредита, оценку и прочих сборов содержится в Перечне услуг и тарифов банка (Schedule of Services and Tariffs) — документе, который фиксирует суммы по конкретному кредиту. НДС на сбор сервис-партнёра взимается по стандартной ставке ОАЭ 5%, введённой 1 января 2018 года, согласно Министерству финансов.

Согласно статье 7 Закона 14/2008, регистрационные сборы несёт залогодатель, если стороны не договорились об ином, и поэтому позиции по регистрации ипотеки отнесены к расходам заёмщика. Статья 4 свода правил CBUAE требует, чтобы сборы и комиссии были подробно указаны в отдельном приложении к кредитному договору, чтобы заёмщик получал сведения об общей стоимости кредита за весь срок и чтобы кредитор уведомлял клиентов не менее чем за два месяца до изменения комиссий или сборов. Текущие расходы на содержание объекта, такие как сборы, описанные в руководстве по сервисным сборам в Дубае, не входят в кредит и продолжаются всё время владения объектом.

Расчётный пример: наличные для покупки апартаментов за AED 2 000 000 ($544 588)

Приведённые ниже таблицы — иллюстрация, а не предложение. Исходные данные таковы: цена AED 2 000 000 ($544 588); предельные значения LTV из свода правил CBUAE; сборы DLD со страниц, указанных выше; банковский сбор за рассмотрение 1% (стандартная ставка Emirates Islamic); сбор за оценку AED 3 150 ($858) (значение Emirates NBD для готового объекта); НДС 5% на сборы сервис-партнёра; покупатель оплачивает весь сбор за регистрацию продажи в размере 4%. Комиссия брокера, страхование и расходы на переезд не учитываются. Сценарий D — готовый объект, покупаемый нерезидентом в банке, который применяет 50%, при этом в качестве допущенного коэффициента использован предел в стиле FAB.

Шаг 1: кредит, собственные средства и сборы

Сценарий A показывает арифметику полностью. Регистрация продажи складывается из AED 80 000 ($21 784) сбора 4%, плюс AED 250 ($68) за титул, AED 250 ($68) за план объекта, AED 20 ($5) сборов на знания и инновации и AED 4 200 ($1 144) сбора партнёра (AED 4 000 плюс 5% НДС), что в сумме даёт AED 84 720 ($23 069). Регистрация ипотеки — это 0,25% от AED 1 600 000 ($435 671), то есть AED 4 000 ($1 089), плюс AED 250 ($68), AED 20 ($5) и AED 4 200 ($1 144), что в сумме даёт AED 8 470 ($2 306). Если добавить банковский сбор в 1%, то есть AED 16 000 ($4 357), и сбор за оценку, то сборы составят AED 112 340 ($30 590), а вместе с первоначальным взносом AED 400 000 ($108 918) потребность в наличных составит AED 512 340 ($139 507), или 25,6% цены.

Сценарий B показывает действие предела 60% для второго или инвестиционного объекта: кредит снижается до AED 1 200 000 ($326 753), а первоначальный взнос растёт до AED 800 000 ($217 835). Сценарий C показывает предел 50% для off-plan и более высокий сбор партнёра при предварительной продаже. На практике наличные для off-plan распределяются по графику платежей застройщика (см. руководство покупателя объектов off-plan), поэтому итог в таблице не подлежит оплате одним платежом. Совпадение сборов за регистрацию продажи и ипотеки в один день на практике может учитываться иначе, так как на странице DLD о регистрации продажи объекта в залоге сказано, что сборы регистратора не взимаются, если ипотека регистрируется в тот же день. В таблице каждая позиция считается отдельно, поэтому итог может быть завышен.

Шаг 2: ежемесячный платёж

Для кредита с уменьшающимся остатком ежемесячный платёж равен P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), где P — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ставка ÷ 12), а n — число месяцев. Ставки, использованные ниже, 4,10%, 5,10% и 6,10%, являются допущениями: нижняя и верхняя границы фиксированного диапазона на странице Almasraf и середина между ними. Сумма кредита — AED 1 600 000 ($435 671) из сценария A. В таблице показан платёж для трёх сроков; максимальный срок по своду правил — 25 лет.

Строка 5,10% на 25 лет рассчитывается так. Месячная ставка равна 5,10 ÷ 12 = 0,425%, число платежей — 300. Платёж равен AED 1 600 000 ($435 671) × 0,00425 ÷ (1 − 1,00425^−300), то есть AED 9 447 ($2 572) в месяц. За 300 платежей заёмщик выплачивает AED 2 834 069 ($771 700), из которых AED 1 234 069 ($336 030) составляют проценты. При 4,10% на 15 лет общая сумма процентов равна AED 544 762 ($148 336), а при 6,10% на 25 лет — AED 1 522 054 ($414 446), так что ставка и срок вместе очень сильно меняют стоимость одного и того же кредита.

Шаг 3: проверка дохода

Свод правил ограничивает коэффициент долговой нагрузки на уровне 50%, а для экспатов — сумму кредита 7 годами годового дохода. Применим оба правила к кредиту AED 1 600 000 ($435 671), не предполагая других долгов:

• Тест DBR при платеже по ставке 5,10%: AED 9 447 ($2 572) ÷ 0,50 = AED 18 894 ($5 145) необходимого валового месячного дохода.
• Тест на 7-летний доход: AED 1 600 000 ($435 671) ÷ 7 = AED 228 571 ($62 239) годового дохода, то есть AED 19 048 ($5 187) в месяц.
• Стресс-тест: при ставке на 2 процентных пункта выше 5,10% ставка составляет 7,10%, и платёж становится AED 11 411 ($3 107); AED 11 411 ($3 107) ÷ 0,50 = AED 22 821 ($6 214) месячного дохода.

Определяющей величиной в этом примере оказывается стресс-тест, поскольку статья 3(1) требует от кредиторов оценивать кредит при ставке на 2–4 пункта выше текущей. Платежи по существующим кредитам и кредитным картам сокращают запас под пределом в 50% один к одному, а банк может засчитать лишь часть бонусов и нестандартных доходов, как предусмотрено статьёй 2(3). Руководство о стоимости покупки апартаментов в Дубае показывает типичный уровень цен по районам для читателей, которые хотят проверить те же расчёты на другой цене.

Ипотека на объекты off-plan и планы платежей застройщиков

CBUAE устанавливает единый предел 50% для объектов, приобретаемых на стадии строительства (off-plan), «независимо от цели, стоимости или категории покупателя», а причиной в своде правил названы длительный процесс строительства и повышенный риск завершения. Та же статья задаёт правила того, как кредиторы выдают деньги на строящийся объект. Если этапные платежи входят в финансирование, кредитор должен сначала использовать собственный капитал покупателя для оплаты застройщику и лишь затем предоставлять кредитные средства, а платежи следуют за вехами завершения строительства, подтверждёнными физически самим кредитором либо квалифицированным специалистом, независимым как от заёмщика, так и от застройщика (статья 2(1)).

В Дубае правовые шаги проходят через временный реестр DLD. Услуга DLD по регистрации продажи, связанной с первоначальной ипотекой, проходит через портал Oqood, указывает срок оказания услуги 6 рабочих дней и требует регистрации договора купли-продажи во временном реестре в течение 90 дней с момента подписания. В качестве ипотечных документов она перечисляет письмо банка с указанием суммы и даты ипотеки, а также три ипотечных договора, подписанных обеими сторонами. Сборы на этой странице таковы: регистрация продажи в размере 4%, разделённая 2% и 2%, по AED 10 и AED 10 сборов на знания и инновации, AED 250 за титул, сбор за план, сбор за самостоятельную регистрацию застройщика AED 1 000 ($272) и ипотечный сбор 0,25% от суммы ипотеки.

Закон 8 от 2007 года поясняет, где находятся платежи за объекты off-plan. Платежи покупателей объектов off-plan поступают на счёт эскроу, открытый на имя проекта (статьи 2 и 7), средства могут использоваться только для этого проекта (статья 9), а если застройщик закладывает проект, суммы кредита зачисляются на тот же счёт эскроу (статья 13). Эти правила относятся к финансированию застройщика и отделены от собственной ипотеки покупателя, хотя оба могут существовать в одном проекте.

Некоторые покупатели пользуются планом застройщика во время строительства, а ипотеку оформляют уже на готовый объект. В этом случае к готовому объекту применяются пределы для готовых объектов из таблицы CBUAE с учётом оценки на тот момент. В руководстве нашего сайта о покупке недвижимости в Дубае с небольшим первоначальным взносом описано, как устроены планы застройщиков, а руководство по передаче объекта и выявлению дефектов охватывает этап, на котором объект становится готовым.

Процесс оформления шаг за шагом

Приведённая ниже последовательность объединяет свод правил CBUAE, страницы услуг DLD и описание процесса HSBC. Сроки указаны так, как их называет соответствующий источник, и не являются обязательствами по какому-либо конкретному делу.

Страница HSBC о фиксированной ставке сообщает, что оформление жилищного кредита обычно занимает до 14 рабочих дней после подачи заявки. Страница DLD об ипотеке указывает, что итоговые документы выдаются в электронном виде, включая сертификат о праве собственности и титул (title deed), и направляются клиенту по электронной почте. Для физических лиц, обращающихся в офис доверенного лица, DLD перечисляет письмо банка-залогодержателя, три ипотечных договора, заверенных банком и подписанных обеими сторонами, эмиратское удостоверение личности только для идентификации либо копию паспорта для иностранца-нерезидента, e-NOC застройщика для объекта off-plan, получаемый через приложение Dubai REST, и доверенность, если действует представитель.

Покупка объекта, который уже в ипотеке

Если продавец всё ещё должен банку, применяется услуга DLD по регистрации продажи объекта в залоге. Сделка завершается только после предоставления письма банка о снятии ипотеки. Физические лица приносят письмо банка об обязательствах либо письмо застройщика с указанием оставшейся суммы и три банковских чека: один банку или застройщику на сумму долга, один продавцу на остаток, если он есть, и один DLD на сбор 4%. Страница указывает сбор за процедуру снятия ипотеки AED 1 290 ($351) и сбор регистратора AED 315 ($86) за снятие ипотеки, а также сообщает, что сборы регистратора не взимаются, если новая ипотека регистрируется в тот же день. Руководство нашего сайта по продаже недвижимости в Дубае рассматривает сторону продавца в той же сделке.

Страхование, досрочное погашение и рефинансирование

Страхование — условие многих кредитов. Страница HSBC о плавающей ставке сообщает, что можно оформить страхование жизни и имущества и что наличие обоих обязательно для объектов в ОАЭ. Заявление с ключевыми условиями Emirates NBD описывает страхование жизни, покрывающее непогашенный кредит на случай смерти и полной постоянной нетрудоспособности с учётом условий полиса, и страхование имущества по большей из рыночной стоимости и стоимости объекта. Если применить примерные ставки из заявления к сценарию A, получится представление о порядке величин: 0,018% в месяц от AED 1 600 000 ($435 671) — это AED 288 ($78) в месяц за страхование жизни на начальный остаток, а 0,01% в месяц от AED 2 000 000 ($544 588) плюс 5% НДС — это AED 210 ($57) в месяц за страхование имущества. В этих цифрах использованы только примерные ставки; страховые премии по реальному кредиту определяются страховщиком и предложением банка.

Ограничение на сбор за досрочное погашение

Пресс-релиз CBUAE от 10 октября 2019 года снизил сбор за досрочное или частичное погашение жилищных кредитов с 3% непогашенного остатка до 1% непогашенного остатка либо AED 10 000 ($2 723), в зависимости от того, что меньше. Статья 4 свода правил добавляет, что плата за рефинансирование в другом учреждении или за досрочное погашение ограничена фактическими затратами кредитора на расторжение кредита с фиксированной ставкой и (или) сборами, допускаемыми Регламентом № 29/2011, и что для заёмщиков нет препятствий к рефинансированию в другом месте. Заявление Emirates NBD согласуется с этой формулой: оно указывает сбор за досрочное погашение 1,05% непогашенной основной суммы либо AED 10 500 ($2 859), в зависимости от того, что меньше, то есть AED 10 000 плюс 5% НДС.

Остаток рассчитывается как P × (1 + r)^k − платёж × ((1 + r)^k − 1) ÷ r, где r = 0,425% в месяц, а k — число произведённых платежей. Пока остаток превышает AED 1 000 000 ($272 294), 1% больше AED 10 000 ($2 723), поэтому действует предел AED 10 000 ($2 723); цифра в 1% становится меньшей лишь тогда, когда остаток опускается ниже этого уровня. Договор банка может устанавливать более низкий сбор или не устанавливать его вовсе: страница HSBC о плавающей ставке сообщает, что сбор за досрочное погашение не применяется, если кредит полностью погашен после 3 лет, и допускает досрочные платежи до 25% непогашенного остатка. Конкретную сумму по каждому кредиту определяют договор и действующий перечень сборов банка.

Тот же свод правил ограничивает изменения в ходе кредита. Кредиторы не вправе менять условия в течение срока кредита без письменного согласия заёмщика, а клиенты должны получать уведомление об изменении комиссий или сборов не менее чем за два месяца (статья 4). Право должника на досрочное погашение также закреплено в статье 29 Закона 14/2008, а DLD перечисляет отдельную услугу по снятию ипотеки со своими сборами, описанную в разделе о покупке объекта, который уже в ипотеке.

Объект в ипотеке и условия Золотой визы

И DLD (страница услуги для инвесторов), и Генеральное управление по делам резидентства и иностранцев в Дубае (страница GDRFA для инвесторов) публикуют страницы услуги по 10-летнему виду на жительство для инвесторов в недвижимость. Ни одна из страниц не утверждает, что покупка недвижимости даёт вид на жительство; они описывают условия, на которых может подать заявление заявитель, владеющий подходящим объектом. Разъяснение нашего сайта о Золотой визе Дубая охватывает программу в целом.

Страницы различаются акцентами: страница DLD опирается на сумму, показанную как оплаченная в письме банка, а страница GDRFA — на справку DLD о стоимости и на ограничение (lien). Как определяется оплаченная сумма по конкретному кредиту, показывает письмо банка, и оценивает её DLD. Для апартаментов за AED 2 000 000 ($544 588) из сценария A собственный вклад покупателя при кредите в 80% составляет AED 400 000 ($108 918) до учёта сборов, и эту цифру можно сопоставить с формулировкой страницы DLD. Ипотека в Дубае для иностранцев не меняет правила, по которому условия вида на жительство оценивают органы власти, а не банк.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы получить ипотеку в Дубае?

Да. Ипотека в Дубае для иностранцев доступна в банках и финансовых компаниях, лицензированных CBUAE, которые статья 4 Закона 14/2008 называет единственными кредиторами, которым разрешено принимать ипотеку на недвижимость в Дубае. Предельные значения CBUAE для экспатов составляют 80% для первого жилья стоимостью менее AED 5 000 000 ($1 361 470), 70% при более высокой стоимости и 60% для второго или инвестиционного объекта, причём каждый банк применяет собственные критерии в этих рамках.

Может ли нерезидент получить ипотеку в Дубае?

В таблице CBUAE нет отдельной строки для нерезидентов, и условия для нерезидентов определяются политикой банков. Страница FAB, прочитанная 5 ноября 2026 года, указывает кредиты нерезидентам до 50% стоимости объекта, а страница HSBC сообщает, что нерезиденты могут подать заявку, если они клиенты частного банка или высшего розничного уровня. При стоимости объекта AED 2 000 000 ($544 588) 50% оставляют AED 1 000 000 ($272 294) собственных средств против AED 400 000 ($108 918) при 80%. Поэтому ипотека в Дубае для иностранцев, живущих за рубежом, в изученных банках требует больше собственного капитала.

Какой первоначальный взнос нужен?

Минимум собственных средств составляет 20%, 30%, 40% или 50% в зависимости от категории: 20% для первого жилья экспата стоимостью менее AED 5 000 000, 30% при более высокой стоимости, 40% для второго или инвестиционного объекта и 50% для off-plan. Собственные средства должны поступать из ресурсов покупателя, а не из потребительских кредитов или кредитных карт (свод правил, ст. 2(4)). Сборы добавляются сверху: в сценарии A они составляют AED 112 340 ($30 590).

Какая процентная ставка применяется?

Ставки устанавливает каждый банк. 4 ноября 2026 года страница Almasraf показывала ориентировочную фиксированную ставку от 4,10% до 6,10% на первые 3 года и ставку после окончания фиксированного периода в виде 3-месячной ставки EIBOR плюс от 1,99% до 2,99%, причём 3-месячная ставка EIBOR составляла 4,28%. Базовая ставка CBUAE после повышения, вступившего в силу 17 сентября 2026 года, составляла 3,9%. Ипотека в Дубае для иностранцев оценивается на той же основе ориентиров, что и кредит резидента.

Каковы максимальный срок кредита и возраст?

Максимальный срок по своду правил составляет 25 лет. Фиксированный предел возраста на дату последнего платежа был отменён в октябре 2019 года, так что каждый кредитор устанавливает собственный лимит; страница HSBC UAE называет заявителей в возрасте от 21 до 65 лет со сроками от 5 до 25 лет.

Сколько стоит регистрация ипотеки?

DLD взимает 0,25% от суммы ипотеки плюс AED 250 ($68) за титул, по AED 10 ($3) сборов на знания и инновации и сбор сервис-партнёра AED 4 000 ($1 089) плюс НДС, либо AED 5 000 ($1 361) плюс НДС для предварительной продажи (страница обновлена 3 ноября 2026 года). При кредите AED 1 600 000 ($435 671) элемент 0,25% составляет AED 4 000 ($1 089).

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Да. Статья 29 Закона 14/2008 даёт должнику право погасить долг до наступления срока, а объявление CBUAE 2019 года установило сбор за досрочное или частичное погашение в размере 1% непогашенного остатка либо AED 10 000 ($2 723), в зависимости от того, что меньше. Договоры банков могут предусматривать более низкие сборы. Заёмщик, получивший ипотеку в Дубае для иностранцев, может также рефинансировать кредит в другом учреждении, чему, как сказано в своде правил, нет препятствий.

Учитывается ли объект в ипотеке для Золотой визы?

Страницы DLD и GDRFA обе сообщают, что объект в ипотеке допускается. Страница DLD запрашивает письмо банка об отсутствии возражений с указанием оплаченной суммы и остатка, причём оплаченными названы AED 2 000 000 ($544 588) как цифра, указанная на странице, тогда как страница GDRFA ссылается на справку DLD о стоимости и на ограничение (lien). Условия оценивают органы власти, и их можно проверить на указанных страницах.

Что происходит, если платежи прекращаются?

Закон 14/2008 устанавливает путь под контролем суда. Кредитор направляет уведомление не менее чем за 30 дней через нотариуса (ст. 25), судья по исполнению распоряжается об аресте, а объект продаётся на публичном аукционе (ст. 26 и 28), причём судья может один раз отложить аукцион на срок до 60 дней (ст. 27). Условия, по которым право собственности переходит кредитору при неисполнении обязательств, недействительны (ст. 11).

Какой закон регулирует ипотеку в Дубае для иностранцев?

Закон Дубая № 14 от 2008 года об ипотеке в эмирате Дубай, изданный 14 августа 2008 года, регулирует создание, очерёдность и обращение взыскания, а ипотека вступает в силу только после регистрации в DLD (ст. 7). Правила CBUAE об ипотечных кредитах (C 31/2013, в сводной редакции на 8 апреля 2020 года) устанавливают лимиты кредитования. Другие связанные руководства сайта: руководство по наследованию для иностранных владельцев недвижимости, руководство по налогам на недвижимость в Дубае и правила покупки недвижимости в Дубае.

Дата проверки: 5 ноября 2026 г. Источники: Правила CBUAE об ипотечных кредитах, пресс-релиз CBUAE от 10 октября 2019 года, сообщение CBUAE о повышении базовой ставки, сообщение CBUAE о сохранении базовой ставки, регистрация ипотеки в DLD, регистрация продажи недвижимости в DLD, регистрация продажи с первоначальной ипотекой в DLD, продажа объекта в залоге в DLD, услуга DLD по Золотой визе для инвесторов, GDRFA, золотой вид на жительство для инвесторов, Закон Дубая № 14 от 2008 года, Закон Дубая № 7 от 2006 года, Закон Дубая № 8 от 2007 года, Министерство финансов ОАЭ, НДС, ставки Almasraf, HSBC UAE, порядок подачи заявки, HSBC UAE, плавающая ставка, HSBC UAE, фиксированная ставка, Emirates Islamic, жилищное финансирование, First Abu Dhabi Bank, покупателям первого жилья, заявление Emirates NBD с ключевыми условиями.