وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها: قواعد، نرخ‌ها و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها: قواعد، نرخ‌ها و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها تابع دو لایه قواعد است: بانک مرکزی امارات متحده عربی (CBUAE) سقف‌های اعطای وام را تعیین می‌کند که هر بانک و شرکت تأمین مالی باید رعایت کند، و اداره زمین و املاک دبی (DLD) بر پایهٔ قوانین دبی وام را روی ملک ثبت می‌کند. این راهنما وضعیت را تا تاریخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بازتاب می‌دهد. در آن سقف‌های نسبت وام به ارزش ملک برای مقیمان خارجی، محدودیت‌های بار بدهی و مدت وام، مدارکی که بانک‌ها اعلام می‌کنند، مبنای نرخ ثابت و متغیر، هزینه‌های ثبت و کارمزدهای بانکی، و شرایطی که هنگام استفاده از ملک دارای وام برای درخواست پروانهٔ اقامت اعمال می‌شود، به‌تفصیل آمده است.

هر رقمی که در ادامه می‌آید منبع و تاریخ خود را دارد و مثال‌های محاسباتی هر مرحلهٔ حساب را نشان می‌دهند، به‌طوری که ورودی‌ها به‌عنوان فرض مشخص شده‌اند. مبالغ به درهم امارات است و دلار آمریکا با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار در پرانتز آمده است، برای مثال AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸). هر جا صفحهٔ یک بانک نقل شده، نمونه‌ای از آن چیزی است که همان بانک در تاریخ ذکرشده منتشر کرده است و مقایسه یا رتبه‌بندی وام‌دهندگان نیست. قواعد، نرخ‌ها و هزینه‌ها ممکن است تغییر کنند؛ به همین دلیل هر جدول تاریخ مبنای خود را دارد.

وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها: پاسخ کوتاه

اتباع خارجی می‌توانند از بانک‌ها و شرکت‌های تأمین مالی دارای مجوز بانک مرکزی امارات (CBUAE) در برابر ملک دبی وام بگیرند. بر پایهٔ ماده ۴ قانون شمارهٔ (۱۴) سال ۲۰۰۸ دبی دربارهٔ رهن در امارت دبی، تنها نهادهایی که می‌توانند به‌عنوان مرتهن (وام‌دهنده) عمل کنند بانک‌ها یا شرکت‌ها و مؤسسات تأمین مالی هستند که برای ارائهٔ تأمین مالی املاک نزد CBUAE مجوز دارند و ثبت شده‌اند. این قانون هیچ حکم ویژه‌ای برای افرادی که تابعیت امارات را ندارند ندارد؛ بنابراین وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها از همان قواعد ثبت و اجرایی پیروی می‌کند که برای هر رهن دیگری گفته شده است.

مقررات مربوط به وام‌های رهنی CBUAE (بخشنامهٔ C ۳۱/۲۰۱۳، مؤثر از ۲۸ دسامبر ۲۰۱۳، اصلاح‌شده با مصوبهٔ هیئت‌مدیره ۹۶/۲۰۱۹ و مصوبهٔ هیئت‌مدیره ۳۱/۲/۲۰۲۰، تلفیق‌شده تا ۸ آوریل ۲۰۲۰) دربارهٔ بانک‌ها، شرکت‌های تأمین مالی و دیگر وام‌دهندگانی اعمال می‌شود که به اتباع امارات، اتباع کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس (GCC) و مقیمان خارجی وام رهنی می‌دهند. جدول نسبت وام به ارزش در ماده ۳ دو دستهٔ خریدار را فهرست می‌کند، یعنی اتباع امارات و مقیمان خارجی، به‌علاوهٔ یک ردیف برای ملکی که به‌صورت پیش‌فروش (آف‌پلن) خریداری می‌شود. برای غیرمقیمان ردیف جداگانه‌ای وجود ندارد. بانک‌ها برای متقاضیانی که بیرون از امارات زندگی می‌کنند نسبت‌های خود را منتشر می‌کنند و این نسبت‌ها انتخاب سیاستی بانک در چارچوب سقف‌های مقرراتی است. بخش‌های بعدی متقاضیان مقیم و غیرمقیم را جداگانه بررسی می‌کنند.

چارچوب حقوقی پشت وام مسکن در دبی

چهار سند برای وام‌گیرنده اهمیت دارد. مقررات CBUAE تعیین می‌کند وام‌دهنده حداکثر چه مبلغی و با چه شرایطی می‌تواند پرداخت کند. قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی نحوهٔ ایجاد، رتبه‌بندی و اجرای رهن را تنظیم می‌کند. قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دفتر ثبت املاک را که رهن در آن ثبت می‌شود تنظیم می‌کند. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی حساب‌های امانی (escrow) پروژه‌های پیش‌فروش را تنظیم می‌کند، که در جایی اهمیت دارد که وام برای تأمین مالی ساختمانی نیمه‌کاره گرفته می‌شود.

آنچه قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی می‌گوید

این قانون در ۱۴ اوت ۲۰۰۸ صادر شد و بر پایهٔ متن انگلیسی در پورتال قوانین دبی، اگر دو متن با هم اختلاف داشته باشند، اصل عربی ارجح است. رهن تنها زمانی اثر می‌کند که نزد DLD ثبت شود و هر توافق خلاف آن باطل است (ماده ۷). مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، هزینه‌های ثبت بر عهدهٔ راهن (وام‌گیرنده) است. ثبت همچنین رتبهٔ میان بستانکاران را تعیین می‌کند (مواد ۸ و ۱۷).

چند حمایت از وام‌گیرنده در همین متن آمده است. شرطی که در صورت نکول مالکیت را به وام‌دهنده منتقل کند یا به او اجازه دهد بدون پیروی از رویهٔ قانونی ملک را بفروشد، باطل است (ماده ۱۱). پیش از مصادره، وام‌دهنده باید دست‌کم ۳۰ روز قبل از طریق دفتر اسناد رسمی اخطار بدهد (ماده ۲۵). سپس فروش با مزایدهٔ عمومی و از طریق رویه‌های DLD و به دستور قاضی اجرا انجام می‌شود (مواد ۲۶ و ۲۸)، و قاضی می‌تواند مزایده را یک بار حداکثر برای ۶۰ روز به تعویق بیندازد، در صورتی که بدهکار بتواند در همین مدت بدهی را بپردازد (ماده ۲۷). بدهکار می‌تواند بدهی تحت پوشش رهن را پیش از سررسید بپردازد (ماده ۲۹) و اگر درآمد حاصل از فروش کافی نباشد، وام‌دهنده می‌تواند مانده را مطالبه کند (ماده ۳۰).

راهنی که بخواهد ملک مرهون را بفروشد، ببخشد یا حقوق دیگری روی آن ایجاد کند، به موافقت مرتهن نیاز دارد و طرف جدید باید تعهدات را بپذیرد (ماده ۱۰). ملک پیش‌فروش یا در دست ساخت را تنها در صورتی می‌توان رهن گذاشت که در دفتر موقت ثبت املاک (Interim Real Property Register) ثبت شده باشد (مواد ۵ و ۲۴). راهنماهای این سایت دربارهٔ مالکیت دائمی (فری‌هولد) و اجاره بلندمدت (لیزهولد) در دبی و مناطقی که خارجی‌ها در آن‌ها می‌توانند آپارتمان بخرند جنبهٔ مالکیت را پوشش می‌دهند، زیرا وام‌دهنده تنها بر ملکی وثیقه می‌گیرد که وام‌گیرنده بتواند قانونی مالک آن شود.

سقف نسبت وام به ارزش برای مقیمان خارجی

نسبت وام به ارزش (LTV) عبارت است از مانده وام تقسیم بر ارزش ارزیابی‌شدهٔ ملک. کتاب قواعد تصریح می‌کند که این نسبت‌ها حداکثر مجاز هستند، از وام‌دهندگان انتظار می‌رود هر جا ریسک بیشتر است نسبت‌های محافظه‌کارانه‌تری اتخاذ کنند، و چیزی وام‌دهنده را از تعیین سقف‌های پایین‌تر منع نمی‌کند. سقف‌های مقیمان خارجی، همان‌گونه که در صفحهٔ کتاب قواعد CBUAE در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ دیده می‌شد، در جدول زیر آمده است، همراه با وام و سهم آورده‌ای که هر سقف برای خرید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) نتیجه می‌دهد.

سه نکته در عبارت‌بندی شایستهٔ خواندن دقیق است. نخست، دستهٔ نخستین خانه برای هر وام‌گیرنده به یک ملک محدود است: «هر وام‌گیرنده تنها می‌تواند برای یک ملک در این دسته درخواست کند.» دوم، بازه‌های مقیمان خارجی با عبارت «کمتر از» و «بیشتر از» AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ نوشته شده‌اند، بنابراین متن برای قیمتی دقیقاً برابر AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تکلیف را مشخص نکرده است و پیشنهاد بانک تعیین می‌کند کدام بازه اعمال می‌شود. سوم، آورده باید از منابع خود وام‌گیرنده تأمین شود و نه از استقراض دیگری مانند وام شخصی یا کارت اعتباری، بر پایهٔ ماده ۲(۴).

بانک‌ها سقف‌های خود را در چارچوب همین محدودیت‌ها منتشر می‌کنند. برگهٔ حقایق کلیدی Emirates NBD تا ۸۰٪ برای مقیمان خارجی و حداقل ۲۰٪ پیش‌پرداخت را فهرست می‌کند و صفحهٔ تأمین مالی مسکن Emirates Islamic ۸۰٪ ارزش ملک را برای مقیمان خارجی و ۸۵٪ را برای اتباع امارات اعلام می‌کند، همان‌طور که این صفحه‌ها در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دادند. این ارقام با سقف مقرراتی هم‌خوانی دارند؛ وعده‌ای نیستند که هر متقاضی حداکثر را دریافت کند.

چرا ارزیابی ملک اهمیت دارد

این نسبت بر ارزش ارزیابی‌شده اعمال می‌شود و ارزیابی با قیمت قرارداد یکی نیست. ماده ۲(۵) یک ارزیابی مستقل در محل را توسط شخص ثالث واجد صلاحیت الزامی می‌کند که از وام‌گیرنده، فروشنده، سازنده و فرایند تصمیم‌گیری دربارهٔ وام مستقل باشد و پیش از هر تعهد غیرقابل بازگشت به پرداخت وام انجام شود. ارزیابی نباید افزایش‌های قیمت مورد انتظار آینده را در خود بگنجاند و سند مالکیت ملک باید عاری از بار حقوقی باشد. اگر ارزیابی از قیمت توافق‌شده کمتر درآید، وام بر پایهٔ رقم کمتر محاسبه می‌شود و خریدار شکاف را از جیب خود تأمین می‌کند. برای مثال، در قراردادی به مبلغ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) با ارزیابی AED ۱٬۹۰۰٬۰۰۰ ($۵۱۷٬۳۵۹)، وام ۸۰٪ برابر AED ۱٬۵۲۰٬۰۰۰ ($۴۱۳٬۸۸۷) است، نه AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱)، و برای خریدار AED ۴۸۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۷۰۱) باقی می‌ماند که پیش از کارمزدها باید از منابع خود تأمین کند. رقم ارزیابی در این مثال فرضی است و برای محاسبه انتخاب شده است.

بار بدهی، مدت و محدودیت‌های درآمدی

سقف LTV تنها یکی از آزمون‌هاست. ماده ۳ کتاب قواعد چند محدودیت دیگر دربارهٔ میزان توان بازپرداخت وام‌گیرنده اضافه می‌کند و وام‌دهنده آن‌ها را بر مدارک درآمدی موجود در درخواست اعمال می‌کند.

بیانیهٔ مطبوعاتی CBUAE در ۱۰ اکتبر ۲۰۱۹ سقف ثابت پیشین ۷۰ سال برای سن وام‌گیرنده در زمان آخرین بازپرداخت را برداشت و محدودیت سنی را به سیاست هر وام‌دهنده واگذاشت. صفحه‌های بانکی نشان می‌دهند این سیاست در عمل چگونه به نظر می‌رسد: صفحهٔ نحوهٔ درخواست HSBC امارات متقاضیان ۲۱ تا ۶۵ ساله را فهرست می‌کند که در امارات زندگی می‌کنند، ماهانه دست‌کم AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) درآمد دارند، AED ۳۵۰٬۰۰۰ ($۹۵٬۳۰۳) یا بیشتر را برای ۵ تا ۲۵ سال وام می‌گیرند و در دبی، DIFC یا ابوظبی خرید می‌کنند. اینها معیارهای یک بانک در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ هستند و میان وام‌دهندگان فرق دارند.

کتاب قواعد همچنین مقرر می‌کند ارزیابی بازپرداخت بر افزایش‌های آیندهٔ قیمت ملک یا افزایش مورد انتظار درآمد وام‌گیرنده استوار نباشد. بنابراین کسی که پیشنهادها را مقایسه می‌کند می‌تواند انتظار داشته باشد بانک توان بازپرداخت را بر پایهٔ درآمد مستند فعلی بسنجد. مثال‌های محاسباتی بعدی در این راهنما سقف ۵۰٪، محدودیت ۷ سال درآمد و آزمون استرس ۲ درصدی را بر وامی به مبلغ AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) اعمال می‌کنند.

وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها در حالت زندگی بیرون از امارات

چون مقررات دستهٔ جداگانه‌ای برای غیرمقیمان ندارد، شرایط وام‌گیرنده‌ای که پروانهٔ اقامت امارات ندارد از سیاست خود هر بانک می‌آید. ارقام منتشرشدهٔ زیر نمونه‌هایی از صفحه‌های بانکی هستند که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شدند. هر کدام نقطهٔ آغازی است که همان بانک اعلام کرده و قاعده نیست.

تفاوت در آورده زیاد است. برای ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸)، وام ۸۰٪ برای خریدار مقیم نخستین خانه AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) آورده باقی می‌گذارد، در حالی که وام ۵۰٪ آورده را به AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) می‌رساند. این اختلاف AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) است، یعنی سرمایهٔ اضافه‌ای که خریدار نزد بانکی که ۵۰٪ را برای غیرمقیمان اعمال می‌کند باید فراهم کند. محاسبه چنین است: ۵۰٪ منهای ۲۰٪ از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸).

در سمت ثبت، صفحه‌های DLD گذرنامه را به‌عنوان مدرک هویتی خارجی‌های غیرمقیم فهرست می‌کنند. خدمت ثبت رهن برای خارجی غیرمقیم نسخهٔ گذرنامه را به‌جای شناسنامهٔ اماراتی (UAE ID) ذکر می‌کند و خدمت ثبت فروش گذرنامهٔ معتبر خارجی‌های غیرمقیم را می‌پذیرد. هر جا خریدار در خارج باشد، صفحه‌های DLD وکالت‌نامه برای نماینده را ذکر می‌کنند و صفحهٔ فروش گواهی عدم‌اعتراض سازنده (e-NOC) را در میان مدارک فروش مجدد در مناطق فری‌هولد فهرست می‌کند.

شرایط پذیرش و مدارکی که بانک‌ها فهرست می‌کنند

شرایط پذیرش را وام‌دهنده در چارچوب مقررات تعیین می‌کند. عناصر مشترک عبارت‌اند از درآمد راستی‌آزمایی‌شده، سابقهٔ اعتباری پذیرفتنی و ملکی که بانک حاضر باشد در برابر آن وام بدهد. برای مقیمان، سابقهٔ اعتباری نزد دفتر اعتبارسنجی Al Etihad Credit Bureau نگهداری می‌شود؛ صفحهٔ HSBC می‌گوید تأیید اولیهٔ آن بر امتیاز اعتباری اثری ندارد، در حالی که درخواست کامل یک استعلام کامل اعتباری دارد که در دفتر ثبت می‌شود و برای شرکت‌های دیگر قابل مشاهده است.

صفحهٔ تأمین مالی مسکن Emirates Islamic یکی از دقیق‌ترین فهرست‌های مدارک را در میان صفحه‌های بررسی‌شده می‌دهد. جدول زیر آن را همان‌گونه که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ دیده می‌شد خلاصه می‌کند.

صفحهٔ HSBC مرحلهٔ نخست کوتاه‌تری را نشان می‌دهد. برای تأیید اولیه گذرنامهٔ معتبر، ویزا و Emirates ID، گواهی حقوق و جزئیات بدهی‌های موجود را فهرست می‌کند. برای درخواست کامل، صورت‌حساب شخصی بانکی که در شش ماه گذشته تاریخ خورده باشد، مدارک مالکیت ملک و مدرک منابع پیش‌پرداخت را اضافه می‌کند. نامهٔ بدهی فروشنده از بانک یا سازنده زمانی بخشی از پروندهٔ DLD است که ملک فروخته‌شده خودش در رهن باشد؛ این موضوع در بخش فرایند در ادامه آمده است.

نرخ‌ها در وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها: EIBOR، ثابت و متغیر

قیمت‌گذاری وام مسکن در امارات به دو شیوه بیان می‌شود. نرخ ثابت برای یک دورهٔ آغازین ثابت می‌ماند و سپس به نرخ متغیر برمی‌گردد. نرخ متغیر عبارت است از یک شاخص به‌علاوهٔ حاشیه‌ای که بانک تعیین می‌کند. شاخصی که بیشتر بانک‌ها نام می‌برند نرخ بین‌بانکی امارات (EIBOR) ۳ ماهه است. صفحهٔ نرخ متغیر HSBC می‌گوید نرخ با EIBOR ۳ ماههٔ درهم بالا و پایین می‌رود و هر ۳ ماه بازبینی می‌شود، و صفحهٔ نرخ ثابت آن دوره‌های ثابت ۱، ۲، ۳ یا ۵ ساله را فهرست می‌کند که پس از آن وام به EIBOR ۳ ماهه به‌علاوهٔ حاشیهٔ بانک منتقل می‌شود. برگهٔ حقایق کلیدی Emirates NBD دوره‌های مقدماتی ثابت ۲، ۳ یا ۵ ساله یا گزینهٔ کاملاً متغیر را فهرست می‌کند.

صفحهٔ Almasraf می‌گوید نرخ‌هایش راهنما هستند و ممکن است بر حسب امتیاز دفتر اعتبارسنجی، پلهٔ حقوق و بخش مشتری فرق کنند. CBUAE اعلام کرد که هر دو تصمیم اخیرش دربارهٔ نرخ پایه به دنبال تصمیم فدرال رزرو آمریکا دربارهٔ نرخ بهره بر ذخایر (Interest Rate on Reserve Balances) بوده است. نرخ پایه یک نرخ سیاستی برای تسهیلات سپردهٔ شبانه است و EIBOR نرخ بین‌بانکی است که حاشیه‌های وام مسکن به آن افزوده می‌شود؛ بنابراین این دو عدد متفاوت‌اند.

محاسبهٔ بازگشت به نرخ متغیر

این فرمول را می‌توان با ارقام ۴ نوامبر محاسبه کرد. اگر EIBOR ۳ ماهه در ۴٫۲۸٪ بماند، حاشیهٔ ۱٫۹۹٪ نرخ ۴٫۲۸٪ + ۱٫۹۹٪ = ۶٫۲۷٪ را می‌دهد و حاشیهٔ ۲٫۹۹٪ نرخ ۴٫۲۸٪ + ۲٫۹۹٪ = ۷٫۲۷٪ را. هر دو بالاتر از سقف ۶٫۱۰٪ بازهٔ ثابت در همین صفحه هستند، که نشان می‌دهد چرا نرخ پس از بازگشت، و نه فقط نرخ مقدماتی، بخشی از هزینهٔ محصول با نرخ ثابت است. EIBOR تغییر می‌کند، پس این حاصل‌جمع‌ها فرمول را در یک تاریخ توصیف می‌کنند و پیش‌بینی نیستند. کتاب قواعد CBUAE این نکته را پیش‌تر در سنجش توان بازپرداخت گنجانده است: ماده ۳(۱) الزام می‌کند آزمون استرس از نرخی استفاده کند که با پایان نرخ مقدماتی اعمال خواهد شد.

مقایسهٔ نرخ ثابت و متغیر در یک نگاه

هزینه‌های وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها

وام سه گروه هزینه به خرید اضافه می‌کند: هزینه‌های DLD برای ثبت رهن، کارمزدهای خود بانک و بیمه. هزینه‌های DLD علاوه بر هزینه‌های ثبت فروش است که برای هر خریدی اعمال می‌شود و راهنمای این سایت دربارهٔ خرید ملک در دبی: کارمزدها و هزینه‌ها آن‌ها را کامل شرح می‌دهد. جدول هر مورد را با نرخ و منبعش فهرست می‌کند.

دو نکته دربارهٔ منابع. برگهٔ حقایق کلیدی Emirates NBD حق نشر ۲۰۲۱ را نشان می‌دهد و تاریخ اجرایی ندارد، بنابراین ارقامش نشان می‌دهد یک بانک چگونه کارمزدها را بیان می‌کند و نقل‌قول جاری نیست. صفحه‌های HSBC می‌گویند فهرست کامل کارمزدهای ترتیب وام، ارزیابی و سایر هزینه‌ها در جدول خدمات و تعرفه‌های بانک است، که سندی است که مبالغ را برای یک وام مشخص تعیین می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده روی کارمزد شریک خدمت به نرخ استاندارد ۵٪ امارات است که بر پایهٔ وزارت دارایی در ۱ ژانویه ۲۰۱۸ معرفی شد.

بر پایهٔ ماده ۷ قانون ۱۴/۲۰۰۸، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند، راهن هزینه‌های ثبت را می‌پردازد؛ به همین دلیل اقلام ثبت رهن در ستون هزینهٔ وام‌گیرنده آمده‌اند. ماده ۴ کتاب قواعد CBUAE الزام می‌کند کارمزدها و هزینه‌ها در جدولی جداگانه ضمیمهٔ قرارداد وام درج شود، وام‌گیرنده اطلاعات هزینهٔ کل وام را در طول عمر آن دریافت کند و وام‌دهنده دست‌کم دو ماه پیش از تغییر کمیسیون‌ها یا کارمزدها به مشتریان اطلاع دهد. هزینه‌های جاری نگهداری واحد، مانند هزینه‌هایی که در راهنمای هزینه سرویس در دبی آمده است، بیرون از وام قرار دارند و تا زمانی که واحد در مالکیت است ادامه می‌یابند.

مثال محاسباتی: وجه نقد لازم برای آپارتمان AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸)

جدول‌های زیر تصویرسازی هستند و نقل‌قول قیمت نیستند. ورودی‌ها عبارت‌اند از: قیمت AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸)؛ سقف‌های LTV از کتاب قواعد CBUAE؛ کارمزدهای DLD از صفحه‌های یادشده در بالا؛ کارمزد پردازش بانکی ۱٪ (نرخ استاندارد Emirates Islamic)؛ کارمزد ارزیابی AED ۳٬۱۵۰ ($۸۵۸) (رقم ملک تکمیل‌شدهٔ Emirates NBD)؛ مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ بر کارمزدهای شریک خدمت؛ و پرداخت کل کارمزد ثبت فروش ۴٪ توسط خریدار. کمیسیون دلال، بیمه و هزینه‌های جابه‌جایی کنار گذاشته شده‌اند. سناریوی D ملک آماده‌ای است که غیرمقیم از بانکی می‌خرد که ۵۰٪ اعمال می‌کند و سقف مشابه FAB به‌عنوان نسبت فرضی به کار رفته است.

گام ۱: وام، آورده و کارمزدها

سناریوی A حساب را کامل نشان می‌دهد. ثبت فروش شامل AED ۸۰٬۰۰۰ ($۲۱٬۷۸۴) برای کارمزد ۴٪، به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای نقشهٔ واحد، AED ۲۰ ($۵) کارمزدهای دانش و نوآوری و AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) برای کارمزد شریک (AED ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده) است که جمعاً AED ۸۴٬۷۲۰ ($۲۳٬۰۶۹) می‌شود. ثبت رهن برابر ۰٫۲۵٪ از AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) یعنی AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹)، به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ ($۶۸)، AED ۲۰ ($۵) و AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) است که جمعاً AED ۸٬۴۷۰ ($۲٬۳۰۶) می‌شود. با افزودن کارمزد ۱٪ بانک به مبلغ AED ۱۶٬۰۰۰ ($۴٬۳۵۷) و کارمزد ارزیابی، کارمزدها به AED ۱۱۲٬۳۴۰ ($۳۰٬۵۹۰) می‌رسد و با پیش‌پرداخت AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) وجه نقد لازم AED ۵۱۲٬۳۴۰ ($۱۳۹٬۵۰۷) یا ۲۵٫۶٪ قیمت است.

سناریوی B اثر سقف ۶۰٪ را برای ملک دوم یا سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد: وام به AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) کاهش می‌یابد و پیش‌پرداخت به AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) افزایش می‌یابد. سناریوی C سقف ۵۰٪ پیش‌فروش و کارمزد شریک بالاتر فروش موقت را نشان می‌دهد. در عمل، وجه نقد پیش‌فروش در طول برنامهٔ پرداخت سازنده پخش می‌شود (راهنمای خریداران پیش‌فروش را ببینید)، بنابراین مجموع جدول یکجا سررسید نمی‌شود. همپوشانی کارمزدهای ثبت فروش و ثبت رهن در همان روز ممکن است در عمل متفاوت برخورد شود، زیرا صفحهٔ DLD دربارهٔ ثبت فروش ملک در رهن می‌گوید اگر رهن در همان روز ثبت شود، کارمزدهای ثبت‌کننده معاف می‌شود. جدول هر قلم را جداگانه می‌شمارد و ممکن است در نتیجه جمع را بیشتر از واقع نشان دهد.

گام ۲: قسط ماهانه

برای وام با مانده کاهنده، قسط ماهانه برابر است با P × r ÷ (۱ − (۱ + r)^−n)، که در آن P مبلغ وام، r نرخ ماهانه (نرخ سالانه ÷ ۱۲) و n تعداد ماه‌هاست. نرخ‌های به‌کاررفته در ادامه، یعنی ۴٫۱۰٪، ۵٫۱۰٪ و ۶٫۱۰٪، فرضی هستند: انتهای پایین و بالای بازهٔ ثابت در صفحهٔ Almasraf و نقطهٔ میانی بین آن‌ها. وام برابر AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) از سناریوی A است. جدول قسط را برای سه مدت نشان می‌دهد؛ حداکثر مدت بر پایهٔ کتاب قواعد ۲۵ سال است.

ردیف ۵٫۱۰٪ برای ۲۵ سال چنین محاسبه می‌شود. نرخ ماهانه ۵٫۱۰ ÷ ۱۲ = ۰٫۴۲۵٪ و تعداد اقساط ۳۰۰ است. قسط برابر است با AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) × ۰٫۰۰۴۲۵ ÷ (۱ − ۱٫۰۰۴۲۵^−۳۰۰) که AED ۹٬۴۴۷ ($۲٬۵۷۲) در ماه می‌شود. در طول ۳۰۰ قسط، وام‌گیرنده AED ۲٬۸۳۴٬۰۶۹ ($۷۷۱٬۷۰۰) می‌پردازد که AED ۱٬۲۳۴٬۰۶۹ ($۳۳۶٬۰۳۰) آن سود است. در ۴٫۱۰٪ برای ۱۵ سال کل سود AED ۵۴۴٬۷۶۲ ($۱۴۸٬۳۳۶) است و در ۶٫۱۰٪ برای ۲۵ سال AED ۱٬۵۲۲٬۰۵۴ ($۴۱۴٬۴۴۶) می‌شود؛ پس نرخ و مدت با هم هزینهٔ همان وام را با تفاوتی بزرگ تغییر می‌دهند.

گام ۳: آزمون درآمد

کتاب قواعد نسبت بار بدهی را به ۵۰٪ و برای مقیمان خارجی مبلغ وام را به ۷ سال درآمد سالانه محدود می‌کند. با اعمال هر دو بر وام AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) و بدون فرض بدهی دیگر:

• آزمون DBR با قسط ۵٫۱۰٪: AED ۹٬۴۴۷ ($۲٬۵۷۲) ÷ ۰٫۵۰ = AED ۱۸٬۸۹۴ ($۵٬۱۴۵) درآمد ناخالص ماهانهٔ لازم.
• آزمون درآمد ۷ ساله: AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) ÷ ۷ = AED ۲۲۸٬۵۷۱ ($۶۲٬۲۳۹) درآمد سالانه، یعنی AED ۱۹٬۰۴۸ ($۵٬۱۸۷) در ماه.
• آزمون استرس: با ۲ واحد درصد بالاتر از ۵٫۱۰٪، نرخ ۷٫۱۰٪ می‌شود و قسط AED ۱۱٬۴۱۱ ($۳٬۱۰۷) می‌شود؛ AED ۱۱٬۴۱۱ ($۳٬۱۰۷) ÷ ۰٫۵۰ = AED ۲۲٬۸۲۱ ($۶٬۲۱۴) درآمد ماهانه.

رقم تعیین‌کننده در این مثال آزمون استرس است، زیرا ماده ۳(۱) وام‌دهندگان را ملزم می‌کند وام را با ۲ تا ۴ واحد درصد بالاتر از نرخ فعلی ارزیابی کنند. اقساط وام‌ها و کارت‌های اعتباری موجود فضای زیر سقف ۵۰٪ را یک‌به‌یک کم می‌کنند و بانک ممکن است تنها بخشی از پاداش‌ها و درآمدهای غیرمعمول را بشمارد، آن‌گونه که ماده ۲(۳) مقرر می‌کند. راهنمای هزینهٔ خرید آپارتمان در دبی سطح قیمت‌های معمول را بر حسب منطقه نشان می‌دهد، برای خوانندگانی که بخواهند همین حساب‌ها را بر قیمتی دیگر بیازمایند.

وام مسکن پیش‌فروش و طرح‌های پرداخت سازنده

CBUAE یک سقف واحد ۵۰٪ را برای ملکی که به‌صورت پیش‌فروش (آف‌پلن) خریداری می‌شود، «صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار» تعیین می‌کند و دلیلش را در کتاب قواعد فرایند طولانی توسعه و ریسک بالاتر تکمیل پروژه ذکر کرده است. همان ماده قواعدی دربارهٔ نحوهٔ آزادسازی پول توسط وام‌دهندگان برای ملک در دست ساخت می‌گذارد. هر جا پرداخت‌های مرحله‌ای بخشی از تأمین مالی باشد، وام‌دهنده باید پیش از پرداخت هر مبلغ وام، نخست سرمایهٔ خود خریدار را برای پرداخت به سازنده به کار گیرد، و پرداخت‌ها مطابق مراحل تکمیل پروژه انجام می‌شود که وام‌دهنده یا یک متخصص واجد صلاحیت مستقل از وام‌گیرنده و سازنده به‌صورت فیزیکی تأیید می‌کند (ماده ۲(۱)).

در دبی گام‌های حقوقی از دفتر موقت DLD می‌گذرد. خدمت DLD برای ثبت فروش مرتبط با رهن اولیه از طریق پورتال Oqood اجرا می‌شود، زمان خدمت را ۶ روز کاری اعلام می‌کند و الزام می‌کند قرارداد خرید و فروش ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر موقت ثبت شود. به‌عنوان مدارک رهن، نامهٔ بانک با ذکر مبلغ و تاریخ رهن، به‌علاوهٔ سه قرارداد رهن امضاشده توسط هر دو طرف را فهرست می‌کند. کارمزدهای آن صفحه عبارت‌اند از ثبت فروش ۴٪ که ۲٪ و ۲٪ تقسیم می‌شود، AED ۱۰ و AED ۱۰ کارمزدهای دانش و نوآوری، AED ۲۵۰ برای سند مالکیت، کارمزد نقشه، کارمزد خودثبتی سازنده AED ۱٬۰۰۰ ($۲۷۲) و کارمزد رهن ۰٫۲۵٪ ارزش رهن.

قانون ۸ سال ۲۰۰۷ توضیح می‌دهد پرداخت‌های پیش‌فروش کجا قرار می‌گیرند. پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش به حساب امانی که به نام پروژه باز شده واریز می‌شود (مواد ۲ و ۷)، وجوه تنها برای همان پروژه قابل استفاده است (ماده ۹)، و هر جا سازنده پروژه را رهن بگذارد مبالغ وام در همان حساب امانی سپرده می‌شود (ماده ۱۳). این قواعد به تأمین مالی سازنده مربوط‌اند و از وام خود خریدار جدا هستند، هرچند هر دو می‌توانند روی یک پروژه وجود داشته باشند.

برخی خریداران در دوران ساخت از طرح سازنده استفاده می‌کنند و برای واحد تکمیل‌شده درخواست وام می‌دهند. در این حالت سقف‌های ملک آماده در جدول CBUAE بر واحد تکمیل‌شده اعمال می‌شود، با لحاظ ارزیابی در آن زمان. راهنمای سایت دربارهٔ خرید ملک در دبی با پیش‌پرداخت کم ساختار طرح‌های سازنده را شرح می‌دهد و راهنمای تحویل و رفع نقص مرحله‌ای را پوشش می‌دهد که در آن واحد آماده می‌شود.

فرایند درخواست، گام‌به‌گام

توالی زیر کتاب قواعد CBUAE، صفحه‌های خدمات DLD و شرح فرایند HSBC را ترکیب می‌کند. زمان‌بندی‌ها همان‌هایی هستند که منبع نام‌برده بیان کرده است و برای هیچ پروندهٔ خاصی تعهد نیستند.

صفحهٔ نرخ ثابت HSBC می‌گوید ترتیب دادن یک وام مسکن معمولاً پس از ثبت درخواست تا ۱۴ روز کاری طول می‌کشد. صفحهٔ رهن DLD اسناد خروجی را الکترونیکی فهرست می‌کند، شامل گواهی مالکیت و سند مالکیت، و آن‌ها را برای مشتری ایمیل می‌کند. برای افرادی که از دفتر امین استفاده می‌کنند، DLD این موارد را فهرست می‌کند: نامهٔ بانک مرتهن، سه قرارداد رهن تأییدشده توسط بانک و امضاشده توسط هر دو طرف، شناسنامهٔ اماراتی (UAE ID) فقط برای شناسایی یا نسخهٔ گذرنامه برای خارجی غیرمقیم، e-NOC سازنده برای ملک پیش‌فروش که از طریق برنامهٔ Dubai REST به دست می‌آید، و وکالت‌نامه هر جا نماینده عمل کند.

خرید واحدی که پیش‌تر در رهن است

اگر فروشنده هنوز به بانک بدهکار باشد، خدمت DLD برای ثبت فروش ملک در رهن اعمال می‌شود. فروش تنها پس از ارائهٔ نامهٔ فک رهن از بانک کامل می‌شود. افراد نامهٔ بدهی از بانک یا نامه‌ای از سازنده با ذکر مبلغ باقی‌مانده، و سه چک تضمینی می‌آورند: یکی به بانک یا سازنده برای بدهی، یکی به فروشنده برای مانده، و یکی به DLD برای کارمزد ۴٪. صفحه کارمزد رویهٔ فک رهن AED ۱٬۲۹۰ ($۳۵۱) و کارمزد ثبت‌کننده AED ۳۱۵ ($۸۶) را برای فک رهن فهرست می‌کند و می‌گوید اگر رهن جدید در همان روز ثبت شود، کارمزدهای ثبت‌کننده معاف می‌شود. راهنمای فروش ملک در دبی طرف فروشنده در همین معامله را پوشش می‌دهد.

بیمه، تسویهٔ زودهنگام و تأمین مالی مجدد

بیمه شرط بسیاری از وام‌هاست. صفحهٔ نرخ متغیر HSBC می‌گوید بیمهٔ عمر و بیمهٔ ملک قابل ترتیب است و داشتن هر دو برای املاک امارات الزامی است. برگهٔ حقایق کلیدی Emirates NBD بیمهٔ عمری را شرح می‌دهد که مانده وام را در صورت فوت و ازکارافتادگی دائم کامل، مشروط به شرایط بیمه‌نامه، پوشش می‌دهد، و بیمهٔ ملک بر مبنای ارزش بازار یا ارزش ملک، هرکدام بالاتر. با مقیاس‌دادن نرخ‌های نمونهٔ این برگه به سناریوی A، اندازه‌ای تقریبی به دست می‌آید: ۰٫۰۱۸٪ در ماه از AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱) برابر AED ۲۸۸ ($۷۸) در ماه برای پوشش عمر بر مانده آغازین است، و ۰٫۰۱٪ در ماه از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده برابر AED ۲۱۰ ($۵۷) در ماه برای پوشش ملک. این ارقام تنها نرخ‌های نمونه را اعمال می‌کنند؛ حق بیمهٔ یک وام واقعی از بیمه‌گر و پیشنهاد به دست می‌آید.

سقف کارمزد تسویهٔ زودهنگام

بیانیهٔ مطبوعاتی CBUAE در ۱۰ اکتبر ۲۰۱۹ کارمزد تسویهٔ زودهنگام یا جزئی وام مسکن را از ۳٪ مانده معوق به ۱٪ مانده معوق یا AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳)، هرکدام کمتر باشد، کاهش داد. ماده ۴ کتاب قواعد می‌افزاید که هزینهٔ تأمین مالی مجدد نزد مؤسسهٔ دیگر یا بازپرداخت زودهنگام به هزینهٔ واقعی وام‌دهنده برای شکستن وام ثابت و/یا کارمزدهای مجاز طبق مقررات شمارهٔ ۲۹/۲۰۱۱ محدود است و وام‌گیرندگان برای تأمین مالی مجدد در جای دیگر مانعی ندارند. برگهٔ Emirates NBD با این فرمول سازگار است: تسویهٔ زودهنگام را ۱٫۰۵٪ اصل معوق یا AED ۱۰٬۵۰۰ ($۲٬۸۵۹)، هرکدام کمتر، فهرست می‌کند که برابر AED ۱۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده است.

مانده با فرمول P × (۱ + r)^k − قسط × ((۱ + r)^k − ۱) ÷ r با r = ۰٫۴۲۵٪ در ماه و k قسط پرداخت‌شده محاسبه می‌شود. تا زمانی که مانده بالاتر از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) است، ۱٪ از AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) بیشتر می‌شود، پس سقف AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) است که اعمال می‌شود؛ رقم ۱٪ تنها زمانی کمتر می‌شود که مانده از آن سطح پایین‌تر برود. قرارداد بانک ممکن است کارمزد کمتر یا هیچ کارمزدی تعیین کند: صفحهٔ نرخ متغیر HSBC می‌گوید اگر وام پس از ۳ سال به‌طور کامل بازپرداخت شود کارمزد تسویهٔ زودهنگام اعمال نمی‌شود و پرداخت مازاد تا ۲۵٪ مانده معوق را مجاز می‌کند. قرارداد و جدول کارمزد جاری بانک رقم را برای یک وام مشخص تعیین می‌کند.

همین کتاب قواعد تغییرات در طول وام را محدود می‌کند. وام‌دهندگان نمی‌توانند شرایط را در طول مدت وام تغییر دهند مگر آنکه وام‌گیرنده کتباً موافقت کند و مشتریان باید دست‌کم دو ماه پیش از تغییر کمیسیون‌ها یا کارمزدها اطلاع دریافت کنند (ماده ۴). حق بدهکار برای بازپرداخت زودهنگام در ماده ۲۹ قانون ۱۴/۲۰۰۸ نیز آمده است و DLD یک خدمت جداگانهٔ فک رهن با کارمزدهای خاص خود فهرست می‌کند که در بخش خرید واحدی که پیش‌تر در رهن است شرح داده شد.

ملک دارای رهن و شرایط ویزای طلایی

هم DLD (صفحهٔ خدمت سرمایه‌گذار) و هم اداره کل اقامت و امور خارجیان در دبی (صفحهٔ سرمایه‌گذار GDRFA) صفحه‌های خدماتی برای پروانهٔ اقامت ۱۰ سالهٔ سرمایه‌گذاران املاک منتشر می‌کنند. هیچ‌کدام از این صفحه‌ها نمی‌گویند خرید ملک خود پروانه می‌دهد؛ آن‌ها شرایطی را شرح می‌دهند که متقاضی دارای ملک واجد شرایط بر پایهٔ آن می‌تواند درخواست دهد. توضیح سایت دربارهٔ ویزای طلایی دبی برنامهٔ گسترده‌تر را پوشش می‌دهد.

دو صفحه در تأکید با هم فرق دارند: صفحهٔ DLD بر مبلغی که در نامهٔ بانک به‌عنوان پرداخت‌شده نشان داده شده تکیه می‌کند، در حالی که صفحهٔ GDRFA بر گواهی ارزش DLD و حق حبس تکیه دارد. اینکه مبلغ پرداخت‌شده برای یک وام مشخص چگونه تعیین می‌شود در نامهٔ بانک آمده و DLD آن را ارزیابی می‌کند. برای آپارتمان AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) سناریوی A، سهم خود خریدار با وام ۸۰٪ پیش از کارمزدها AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) است، رقمی که می‌توان آن را با عبارت صفحهٔ DLD مقایسه کرد. وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها این قاعده را تغییر نمی‌دهد که شرایط پروانه را مقامات ارزیابی می‌کنند و نه بانک.

سوالات متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی وام مسکن بگیرند؟

بله. وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها از بانک‌ها و شرکت‌های تأمین مالی دارای مجوز CBUAE در دسترس است، که ماده ۴ قانون ۱۴/۲۰۰۸ آن‌ها را تنها وام‌دهندگان مجاز برای گرفتن رهن روی املاک دبی نام می‌برد. سقف‌های CBUAE برای مقیمان خارجی عبارت‌اند از ۸۰٪ برای نخستین خانه با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰)، ۷۰٪ برای ارزش بالاتر از آن و ۶۰٪ برای ملک دوم یا سرمایه‌گذاری، و هر بانک معیارهای خود را در چارچوب این محدودیت‌ها اعمال می‌کند.

آیا غیرمقیم می‌تواند در دبی وام مسکن بگیرد؟

جدول CBUAE ردیف جداگانه‌ای برای غیرمقیمان ندارد و شرایط غیرمقیمان از سیاست بانک می‌آید. صفحهٔ FAB که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، وام غیرمقیمان را تا ۵۰٪ ارزش ملک اعلام می‌کند و صفحهٔ HSBC می‌گوید غیرمقیمان در صورت مشتری بانک خصوصی یا ردهٔ بالاتر خرده‌فروشی بودن ممکن است بتوانند درخواست دهند. برای ملکی به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸)، ۵۰٪ آورده‌ای برابر AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) باقی می‌گذارد، در برابر AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) در ۸۰٪. بنابراین وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها برای کسانی که بیرون از امارات زندگی می‌کنند، در بانک‌های بررسی‌شده سرمایهٔ بیشتری می‌طلبد.

چه مقدار پیش‌پرداخت لازم است؟

حداقل آورده بسته به دسته ۲۰٪، ۳۰٪، ۴۰٪ یا ۵۰٪ است: ۲۰٪ برای نخستین خانهٔ مقیم خارجی کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰، ۳۰٪ برای بالاتر از آن، ۴۰٪ برای ملک دوم یا سرمایه‌گذاری، و ۵۰٪ برای پیش‌فروش. آورده باید از منابع خریدار تأمین شود و نه از وام شخصی یا کارت اعتباری (کتاب قواعد، ماده ۲(۴)). کارمزدها اضافه می‌شوند: در سناریوی A جمعاً AED ۱۱۲٬۳۴۰ ($۳۰٬۵۹۰) است.

چه نرخ بهره‌ای اعمال می‌شود؟

نرخ‌ها را هر بانک تعیین می‌کند. در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ Almasraf نرخ ثابت راهنمای ۴٫۱۰٪ تا ۶٫۱۰٪ را برای ۳ سال نخست و قیمت‌گذاری پس از بازگشت به نرخ متغیر EIBOR ۳ ماهه به‌علاوهٔ ۱٫۹۹٪ تا ۲٫۹۹٪ را نشان می‌داد، با EIBOR ۳ ماهه در ۴٫۲۸٪. نرخ پایهٔ CBUAE پس از افزایش مؤثر از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ در ۳٫۹٪ بود. وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها بر همان مبنای شاخص قیمت‌گذاری می‌شود که وام یک مقیم.

حداکثر مدت و سن وام چقدر است؟

حداکثر مدت بر پایهٔ کتاب قواعد ۲۵ سال است. سقف ثابت سن در زمان آخرین بازپرداخت در اکتبر ۲۰۱۹ برداشته شد، پس هر وام‌دهنده محدودیت خود را تعیین می‌کند؛ صفحهٔ HSBC امارات متقاضیان ۲۱ تا ۶۵ ساله را با مدت ۵ تا ۲۵ سال فهرست می‌کند.

ثبت رهن چقدر هزینه دارد؟

DLD مبلغ ۰٫۲۵٪ ارزش رهن را به‌علاوهٔ AED ۲۵۰ ($۶۸) برای سند مالکیت، هر کدام AED ۱۰ ($۳) کارمزد دانش و نوآوری و کارمزد شریک خدمت AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده، یا AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای فروش موقت دریافت می‌کند (صفحه به‌روزرسانی ۳ نوامبر ۲۰۲۶). برای وام AED ۱٬۶۰۰٬۰۰۰ ($۴۳۵٬۶۷۱)، جزء ۰٫۲۵٪ برابر AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) است.

آیا می‌توان وام را زودتر بازپرداخت کرد؟

بله. ماده ۲۹ قانون ۱۴/۲۰۰۸ به بدهکار حق می‌دهد پیش از سررسید بپردازد و اعلامیهٔ ۲۰۱۹ CBUAE کارمزد تسویهٔ زودهنگام یا جزئی را ۱٪ مانده معوق یا AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳)، هرکدام کمتر، تعیین کرد. قرارداد بانک‌ها می‌تواند کارمزد کمتری تعیین کند. وام‌گیرنده‌ای که وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها گرفته است همچنین می‌تواند نزد مؤسسهٔ دیگری تأمین مالی مجدد کند، که کتاب قواعد می‌گوید مانعی ندارد.

آیا ملک دارای رهن برای ویزای طلایی به حساب می‌آید؟

صفحه‌های DLD و GDRFA هر دو می‌گویند ملک دارای رهن مجاز است. صفحهٔ DLD نامهٔ عدم‌اعتراض بانک را می‌خواهد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد، با AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) پرداخت‌شده به‌عنوان رقم ذکرشده در صفحه، در حالی که صفحهٔ GDRFA به گواهی ارزش DLD و حق حبس ارجاع می‌دهد. شرایط را مقامات ارزیابی می‌کنند و می‌توان آن‌ها را در صفحه‌های یادشده بررسی کرد.

اگر بازپرداخت‌ها متوقف شود چه می‌شود؟

قانون ۱۴/۲۰۰۸ مسیری زیر نظارت دادگاه تعیین می‌کند. وام‌دهنده دست‌کم ۳۰ روز قبل از طریق دفتر اسناد رسمی اخطار می‌دهد (ماده ۲۵)، قاضی اجرا دستور توقیف می‌دهد و ملک در مزایدهٔ عمومی فروخته می‌شود (مواد ۲۶ و ۲۸)، و قاضی می‌تواند مزایده را یک بار تا ۶۰ روز به تعویق بیندازد (ماده ۲۷). شروطی که در صورت نکول مالکیت را به وام‌دهنده منتقل می‌کنند باطل هستند (ماده ۱۱).

کدام قانون بر وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها حاکم است؟

قانون شمارهٔ (۱۴) سال ۲۰۰۸ دبی دربارهٔ رهن در امارت دبی، صادرشده در ۱۴ اوت ۲۰۰۸، ایجاد، رتبه‌بندی و اجرا را تنظیم می‌کند و رهن تنها با ثبت نزد DLD اثر می‌کند (ماده ۷). مقررات مربوط به وام‌های رهنی CBUAE (C ۳۱/۲۰۱۳، تلفیق‌شده تا ۸ آوریل ۲۰۲۰) سقف‌های اعطای وام را تعیین می‌کند. راهنماهای مرتبط دیگر در سایت عبارت‌اند از راهنمای ارث برای مالکان خارجی ملک، راهنمای مالیات ملک در دبی و قواعد خرید ملک در دبی.

آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع: مقررات مربوط به وام‌های رهنی CBUAE، بیانیهٔ مطبوعاتی CBUAE، ۱۰ اکتبر ۲۰۱۹، بیانیهٔ افزایش نرخ پایهٔ CBUAE، بیانیهٔ حفظ نرخ پایهٔ CBUAE، ثبت رهن DLD، ثبت فروش ملک DLD، ثبت فروش همراه با رهن اولیه DLD، فروش ملک دارای رهن DLD، خدمت سرمایه‌گذار ویزای طلایی DLD، پروانهٔ اقامت طلایی GDRFA برای سرمایه‌گذاران، قانون شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ دبی، قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، وزارت دارایی امارات، مالیات بر ارزش افزوده، نرخ‌های Almasraf، نحوهٔ درخواست HSBC امارات، نرخ متغیر HSBC امارات، نرخ ثابت HSBC امارات، تأمین مالی مسکن Emirates Islamic، First Abu Dhabi Bank، خریداران نخستین خانه، برگهٔ حقایق کلیدی Emirates NBD.