ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک: قوانین ۲۰۲۶

ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک: قوانین ۲۰۲۶

تا تاریخ ۶ نوامبر ۲۰۲۶، ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک را چند نهاد رسمی توصیف کرده‌اند و هر کدام آن را با عباراتی اندکی متفاوت بیان می‌کنند. اداره فدرال هویت و تابعیت (ICP) یک راهنمای اقامت طلایی منتشر کرده است، اداره زمین و املاک دبی (DLD) و مرجع اقامت دبی، یعنی اداره کل اقامت و امور خارجیان (GDRFA)، صفحه‌های خدماتی ویژهٔ مالکان ملک دارند، و ابوظبی از طریق اداره توسعه اقتصادی خود معیارهای جداگانهٔ خودش را منتشر می‌کند. این راهنما این صفحه‌ها را کنار هم می‌خواند و گزارش می‌دهد که هر کدام چه می‌گوید؛ هر جا صفحه‌ای تاریخی نشان داده باشد، همان تاریخ ذکر شده است. مبالغ به درهم است و معادل دلار آمریکا درون پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ آمده است. هدف این است که خواننده بتواند عبارت‌بندی هر نهاد را جداگانه ببیند و آن را با عبارت‌بندی نهادهای دیگر مقایسه کند.

این راهنما موارد زیر را پوشش می‌دهد: آنچه در آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) به حساب می‌آید، نحوهٔ برخورد با ملک دارای وام مسکن و ملک پیش‌فروش، مالکیت مشترک و چند ملک، مدارک و هزینه‌های دولتی که در صفحه‌های خدماتی فهرست شده‌اند، اسپانسری خانواده، تمدید و لغو، و تفاوت‌های دبی و ابوظبی. همچنین توضیح می‌دهد که در ژانویهٔ ۲۰۲۴ دربارهٔ شرط وام مسکن چه گزارش شد، زیرا نسخهٔ قبلی این صفحه ارقامی را تکرار کرده بود که هیچ صفحهٔ رسمی آن‌ها را بیان نمی‌کند. ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک پروانهٔ اقامتی است که مالک می‌تواند با شرایط ذکرشده برای آن درخواست دهد؛ در هیچ‌یک از صفحه‌های رسمی گفته نشده است که خود خرید ملک به‌تنهایی چنین پروانه‌ای ایجاد می‌کند.

ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک چیست؟

اقامت طلایی امارات پروانهٔ اقامت بلندمدتی است که به اسپانسر نیاز ندارد. راهنمای اقامت طلایی ICP آن را اقامتی ده‌ساله با تمدید خودکار توصیف می‌کند و پورتال دولت امارات ویزای طلایی را ویزای اقامت بلندمدت و تمدیدپذیری معرفی می‌کند که به دارندهٔ آن اجازه می‌دهد بیش از شش ماه معمول در خارج از کشور بماند و اعضای خانواده را اسپانسر کند. مسیر ملک یکی از مسیرهای سرمایه‌گذار در همین چارچوب است. راهنمای ICP سرمایه‌گذاران املاک را در همان دسته‌ای قرار می‌دهد که سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری‌های عمومی، مانند سهام یک شرکت یا سپردهٔ بانکی به مبلغ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰، قرار دارند، اما شرایط هر کدام جداگانه است.

برای ملک، راهنمای ICP دو شرط را به زبان ساده بیان می‌کند. سرمایه‌گذار باید یک یا چند ملک در امارات داشته باشد که ارزش کل آن‌ها دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) باشد و مالکیت به نام خود سرمایه‌گذار ثبت شده باشد؛ همچنین اگر وام از یک بانک محلی مورد تأیید گرفته شده باشد، ملک می‌تواند با وام تأمین مالی شده باشد. یا اینکه سرمایه‌گذار باید یک یا چند واحد پیش‌فروش (آف‌پلن) با ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را از یک شرکت املاک محلی مورد تأیید و دارای مجوز از مرجع محلی صلاحیت‌دار خریده باشد. راهنما می‌افزاید که سرمایه‌گذار و اعضای خانواده باید در طول مدت اقامت بیمهٔ درمانی جامع داشته باشند.

از آنجا که امارات هفت امارت با دفترهای ثبت اراضی مستقل دارد، راهنمای فدرال از طریق نهادهای محلی اجرا می‌شود. در دبی مالک از طریق خدمت DLD درخواست می‌دهد و پروانه از طریق GDRFA دبی صادر می‌شود. در ابوظبی نخستین گام معرفی‌نامه (نامزدی) از طریق دفتر ساکنان ابوظبی (Abu Dhabi Residents Office) است. در راس‌الخیمه، مرجع منطقهٔ آزاد RAKEZ صفحه و بستهٔ خود را منتشر کرده است. بخش‌های زیر این مسیرها را از هم جدا نگه می‌دارند، چون مدرکی که هر کدام می‌خواهد یکسان نیست.

واژهٔ ملک در صفحه‌های رسمی معنایی مشخص دارد: یک یا چند واحد ملکی ثبت‌شده که ارزش آن در مرجع ثبت امارت مربوط ثبت شده باشد. اجاره‌نامه، فرم رزرو یا بروشور سازنده در هیچ‌یک از صفحه‌ها به‌عنوان مدرک فهرست نشده است. هر جا صفحه‌ای مدرکی را نام برده، یکی از این‌هاست: سند مالکیت (تایتل دید) یا گواهی مالکیت الکترونیکی (e-Certificate of Title) در DLD، گواهی وضعیت ملک یا گواهی ارزش‌گذاری در GDRFA، نامه‌ای از اداره ثبت املاک (Real Estate Registration Department) در ICP و RAKEZ، یا قرارداد خرید و گواهی ارزش در ابوظبی. بخش‌های مربوط به مدارک، هر فهرست را کامل ارائه می‌دهند. به بیان دیگر، آنچه به حساب می‌آید ملکی است که واقعاً نزد مرجع رسمی ثبت شده است، نه صرفاً توافق یا قصد خرید.

قوانین از ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۶ چگونه شکل گرفتند

مسیر ملک به شکل کنونی‌اش به تصویب آیین‌نامهٔ اجرایی قانون فدرال ورود و اقامت خارجیان توسط هیئت وزیران برمی‌گردد. اطلاعیهٔ دفتر رسانه‌ای دبی در ۱۸ آوریل ۲۰۲۲ می‌گوید اصلاحات معیارهای واجد شرایط بودن برای اقامت طلایی را ساده کرد، اقامت بلندمدت ده‌ساله را برای سرمایه‌گذاران و دسته‌های دیگر توصیف کرد و به دارنده اجازه داد همسر و فرزندان را بدون توجه به سنشان اسپانسر کند. همچنین بیان می‌کند که برای معتبر ماندن اقامت، محدودیتی برای مدت اقامت دارنده در خارج از امارات وجود ندارد.

دربارهٔ سرمایه‌گذاران املاک، همین اطلاعیه سه گزاره دارد. سرمایه‌گذاران املاک می‌توانند هنگام خرید ملکی با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ اقامت طلایی بگیرند. سرمایه‌گذاران هنگام خرید ملک با وام از بانک‌های محلی مشخص نیز از این حق برخوردارند. و می‌توانند هنگام خرید یک یا چند ملک پیش‌فروش به ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ از شرکت‌های املاک محلی مورد تأیید آن را به دست آورند. این سه گزاره سرچشمهٔ عبارت‌های مربوط به وام و پیش‌فروش هستند که راهنمای ICP در ۲۰۲۶ هنوز همراه دارد. به این ترتیب، عبارت‌بندی امروز ریشه در همان اطلاعیهٔ هیئت وزیران دارد و مراجع بعدی آن را با جزئیات بیشتری بازگو کرده‌اند.

در ۲۹ مارس ۲۰۲۳ DLD خبری دربارهٔ مرکز Cube و نظام الکترونیکی ویزای اقامت خود منتشر کرد. این خبر خدماتی را فهرست می‌کند که از طریق این پلتفرم به سرمایه‌گذاران ملکی ارائه می‌شود: ویزای طلایی ۱۰ ساله سرمایه‌گذار ملکی، ویزای ۲ ساله سرمایه‌گذار ملکی، ویزای خانواده، ویزای سرمایه‌گذار برای والدین و اقامت بازنشستگان. این خبر نشانهٔ مفیدی است، چون نشان می‌دهد مسیر دبی تا ۲۰۲۳ خدمتی جاافتاده با پلتفرم اختصاصی خود بود و از پروانه‌های کوتاه‌تری که در کنار آن قرار دارند جدا بود.

تغییر بعدی که توجه عمومی را جلب کرد در ژانویهٔ ۲۰۲۴ گزارش شد و همان است که نسخهٔ قبلی این صفحه توصیف می‌کرد. این موضوع در بخش بعدی بررسی می‌شود. پس از آن، صفحه‌هایی که اهمیت دارند همان‌هایی هستند که در جدول زیر آمده‌اند و وضعیت کنونی هر کدام را ثبت می‌کند. صفحه‌های خدماتی DLD و GDRFA مهر به‌روزرسانی سراسری سایت را به تاریخ‌های ۳ نوامبر ۲۰۲۶ و ۶ نوامبر ۲۰۲۶ دارند و راهنمای ICP تاریخ به‌روزرسانی خودش را ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد؛ این مهرها نشان می‌دهند سایت یا صفحه آخرین بار چه زمانی بازنگری شده است، نه اینکه کدام جمله تغییر کرده است.

تغییر وام مسکن در ژانویهٔ ۲۰۲۴ که صفحهٔ قبلی گزارش کرده بود

نسخهٔ قبلی این صفحه، مورخ ۱۴ فوریه ۲۰۲۴، می‌گفت امارات شرایط ویزای اقامت ۱۰ ساله از طریق سرمایه‌گذاری ملکی را تسهیل کرده است، سرمایه‌گذاران دیگر لازم نیست ۵۰٪ پیش‌پرداخت بدهند، پیش‌پرداخت به ۲۰٪ کاهش یافته و متقاضی باید از یک بانک اماراتی وام مسکن بگیرد. هیچ‌یک از این سه گزاره در هیچ صفحهٔ رسمی که برای این راهنما خوانده شد دیده نمی‌شود. رقم ۵۰٪ از توصیف‌های مطبوعاتی دربارهٔ رویهٔ پیشین می‌آید، رقم ۲۰٪ رقم رسمی نیست، و گزارهٔ مربوط به وام مسکن یک اجازه را به یک شرط تبدیل می‌کند. به همین دلیل این راهنما آن ارقام را تکرار نمی‌کند و به‌جای آن‌ها فقط آنچه را می‌آورد که صفحه‌های رسمی بیان کرده‌اند.

این گزارش‌ها به اواخر ژانویهٔ ۲۰۲۴ برمی‌گردد. به گزارش The National که در ۲۴ ژانویه ۲۰۲۴ منتشر و در ۲۹ ژانویه ۲۰۲۴ به‌روزرسانی شد، حداقل پیش‌پرداخت AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) برای ویزاهای طلایی مرتبط با املاک لغو شده بود. این مقاله رویهٔ پیشین را این‌گونه توصیف کرده بود: ارزش ملک باید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر می‌بود و در خرید با وام مسکن یا اقساط، خریدار باید دست‌کم AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ یا ۵۰٪ ارزش ملک را پرداخته می‌بود. به نقل از یک وکیل در همین مقاله، پس از این تغییر شرط واجد شرایط بودن فقط به ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ بستگی دارد، چه ملک پیش‌فروش باشد، چه تکمیل‌شده، چه دارای وام مسکن و چه بدون آن.

دو نکته در آن مقاله برای میزان اتکا به این گزارش اهمیت دارد. نخست اینکه مقاله این تغییر را به منابع نامشخص و مشاورانی نسبت داده بود که می‌گفتند در مرکز Cube وابسته به DLD به آن‌ها گفته شده است، و به اطلاعیهٔ رسمی دولت استناد نکرده بود. خود DLD به این روزنامه گفته بود که معیارهای واجد شرایط بودن تغییر نکرده و حداقل ارزش ملک همچنان AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است. دوم اینکه مقاله یادآور شده بود وب‌سایت Cube مربوط به DLD و وب‌سایت GDRFA هنوز به‌روز نشده‌اند. Khaleej Times در همان روز گزارش داد که مدیر پیشبرد فروش در یک شرکت واسطه‌گری املاک دبی گفته است هیچ حداقل سرمایه‌گذاری شخصی وجود ندارد و مالک می‌تواند صرف‌نظر از مبلغ پرداخت‌شده در ابتدا برای اقامت ۱۰ ساله درخواست دهد. آن مقاله هم به سند دولتی استناد نکرده بود.

رقم ۲۰٪ در هیچ‌یک از دو گزارش یک قاعدهٔ ویزا نیست. در نوشتهٔ Khaleej Times به‌عنوان سهمی آمده است که بیشتر خریداران دارای وام مسکن در ابتدا می‌پردازند، که ویژگی وام‌دهی است و آستانه‌ای نیست که DLD یا ICP اعمال کنند. تنها ۲۰٪ی که در یک سند رسمی دیده می‌شود غیرمستقیم است: بر اساس مقررات وام مسکن بانک مرکزی، حداکثر نسبت وام به ارزش ملک (LTV) برای یک خارجی که نخستین خانهٔ خود را با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌خرد ۸۰٪ است، بنابراین حداقل پیش‌پرداختی که بانک می‌تواند بخواهد ۲۰٪ است. این یک محدودیت وام‌دهی است و از آزمون ویزای طلایی جداست. مثال محاسباتی که در ادامه می‌آید نشان می‌دهد این دو چگونه بر هم اثر می‌گذارند.

آنچه صفحه‌های رسمی امروز می‌گویند در بخش بعدی آمده است. خلاصه: راهنمای ICP هیچ آزمون مبلغ پرداخت‌شده‌ای فهرست نمی‌کند و وام از یک بانک محلی مورد تأیید را می‌پذیرد؛ توصیف DLD نامهٔ بانکی می‌خواهد که AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را به‌عنوان مبلغ پرداخت‌شده نشان دهد، در حالی که شرایط آن نامهٔ عدم‌اعتراضی را می‌خواهد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را بیان کند؛ GDRFA ملک دارای وام مسکن را می‌پذیرد و لین می‌گذارد؛ و ابوظبی می‌خواهد سرمایهٔ خود سرمایه‌گذار در ملک دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد. خواننده‌ای که به تیترهای ۲۰۲۴ تکیه می‌کند باید این صفحه‌ها را بخواند، چون درخواست با همین‌ها سنجیده می‌شود.

آستانهٔ ۲ میلیون درهمی و آنچه در آن به حساب می‌آید

هر صفحهٔ رسمی دربارهٔ مسیر املاک همان رقم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را به کار می‌برد. تفاوت آن‌ها در این است که چه چیزی را می‌سنجند و چگونه اثبات می‌شود. صفحهٔ DLD می‌گوید ملک باید در زمان خرید ارزش خرید برابر یا بیشتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ داشته باشد. صفحهٔ GDRFA از ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ سخن می‌گوید که با گواهی وضعیت ملک صادرشده از DLD تأیید می‌شود و می‌افزاید که گواهی ارزش‌گذاری از دفترهای دارای مجوز DLD ممکن است پذیرفته شود. راهنمای ICP از ارزش کل می‌گوید و خدمت مجوز ورود آن نامه‌ای از اداره ثبت املاک می‌خواهد که مالکیت ملکی با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را تأیید کند.

برداشت عملی این است که آستانه، آزمونی دربارهٔ ارزش ملک ثبت‌شده است. آزمون درآمد، پس‌انداز یا مقدار نقدینگی مالک نیست. قیمت خرید و ارزش‌گذاری دو عدد متفاوت‌اند و صفحه‌ها هر کدام یکی را نام می‌برند: صفحهٔ DLD ارزش خرید را، GDRFA ارزشی را که DLD تأیید کرده، و ابوظبی یا قرارداد خرید ثبت‌شده‌ای را که دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ در زمان خرید نشان دهد یا گواهی ارزش واحد ملکی را می‌پذیرد. خریداری که دقیقاً به اندازهٔ آستانه می‌پردازد و واحدش بعداً کمتر ارزش‌گذاری می‌شود، حاشیهٔ کمتری از خریداری دارد که بیشتر پرداخته است. محاسبهٔ زیر اثر یک کسری اندک را نشان می‌دهد؛ در جدول، هر ردیف را فقط با آستانهٔ رسمی مقایسه کنید و به چیز دیگری ربط ندهید.

هزینه‌های دیگر به حساب نمی‌آیند. هزینه‌های ثبت، هزینه‌های امین (trustee)، هزینه‌های سرویس و خود هزینه‌های ویزا در هیچ‌یک از صفحه‌ها جزو ارزش ملک نیستند؛ بنابراین خریداری که برای یک واحد AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌پردازد و مبلغ دیگری هم بابت هزینه‌ها می‌دهد، ارزش ملکش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است. راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌های خرید ملک در دبی این هزینه‌ها را خط‌به‌خط شرح می‌دهد و راهنمای ویزای طلایی دبی عبارت‌بندی DLD، GDRFA و ICP را با جزئیات بیشتری مقایسه می‌کند.

دربارهٔ نوع ملک، صفحه‌ها در میزان توضیح تفاوت دارند. GDRFA بیان می‌کند که ملک دارای وام مسکن پذیرفته است و همهٔ انواع ملک را شامل می‌شود. صفحهٔ DLD گواهی مالکیت الکترونیکی یا سند مالکیت می‌خواهد که وجود یک واحد ثبت‌شده را پیش‌فرض می‌گیرد. ابوظبی به واحدهای ملکی ثبت‌شده نزد اداره شهرداری‌ها و حمل‌ونقل یا مرجع ثبت صلاحیت‌دار دیگر اشاره می‌کند. RAKEZ ملک پیش‌فروش یا تکمیل‌شده را می‌پذیرد. پرسش‌وپاسخ وزارت اقتصاد و گردشگری از ملک‌هایی سخن می‌گوید که کاملاً در مالکیت سرمایه‌گذارند.

توضیح‌های ما دربارهٔ مالکیت دائمی (فری‌هولد) و اجاره بلندمدت (لیزهولد) در دبی و دربارهٔ اینکه چه کسانی می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند شرح می‌دهند که مالکیت خریدار خارجی چگونه ثبت می‌شود، و فهرست ملک‌های دبی در این سایت بر اساس پروژه سازمان‌دهی شده است. این دو راهنما زمینهٔ ثبت مالکیت را توضیح می‌دهند که در آزمون آستانه نقش دارد.

ملک دارای وام مسکن و ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک

وام مسکن بخشی از این مسیر است که صفحه‌ها در آن بیشترین تفاوت را دارند، به همین دلیل جدول زیر عبارت‌بندی هر مرجع را می‌آورد. اطلاعیهٔ هیئت وزیران در آوریل ۲۰۲۲ گفته بود سرمایه‌گذاران هنگام خرید با وام از بانک‌های محلی مشخص می‌توانند اقامت طلایی بگیرند. راهنمای فدرال ICP در ۲۰۲۶ همین را تکرار می‌کند: ملک می‌تواند از طریق وام تأمین مالی شود، به شرط آنکه تأمین مالی از یک بانک محلی مورد تأیید گرفته شود. پرسش‌وپاسخ وزارت اقتصاد و گردشگری آن را چنین بیان می‌کند: ملک باید کاملاً در مالکیت سرمایه‌گذار باشد و می‌تواند وام باشد، به شرط آنکه وام از بانک محلی تعیین‌شده توسط مرجع محلی صلاحیت‌دار باشد.

با خواندن این پنج مرجع در کنار هم، سه نکته را می‌توان بی‌هیچ تفسیری گفت. نخست، هر پنج مرجع ملک دارای وام مسکن را می‌پذیرند. دوم، راهنمای ICP، پرسش‌وپاسخ وزارت و ابوظبی وام‌دهنده را بانکی مورد تأیید، محلی یا ملی نام می‌برند، در حالی که صفحه‌های DLD و GDRFA از نامهٔ بانک و لین سخن می‌گویند بی‌آنکه نوع بانک را نام ببرند. سوم، صفحه‌ها برای اینکه چه سهمی از ملک باید با سرمایهٔ مالک تأمین شود آزمون یکسانی به کار نمی‌برند. ابوظبی آن را با عدد بیان می‌کند که پاراگراف بعد توضیح می‌دهد. توصیف DLD در خلاصهٔ خود مبلغ پرداخت‌شدهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را می‌گوید و شرایط آن نامه‌ای می‌خواهد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد. راهنمای ICP و صفحهٔ GDRFA هیچ رقمی برای سهم پرداخت‌شده ذکر نمی‌کنند. بنابراین، پیش از ثبت درخواست باید روشن باشد کدام مرجع پرونده را می‌خواند، زیرا هر مرجع مدرک خودش را می‌خواهد.

ابوظبی آزمون وام مسکن خود را با عدد بیان می‌کند. می‌گوید سرمایهٔ سرمایه‌گذار باید دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد و برای نمونه، اگر ملکی AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ارزش داشته باشد، اصل وام مسکن باقی‌مانده نمی‌تواند از AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ بیشتر شود. از نظر محاسباتی، بیشترین وام مسکن باقی‌مانده برابر است با ارزش ملک منهای AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰. برای واحدی با ارزش AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) این یعنی ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ منهای ۲٬۰۰۰٬۰۰۰، یعنی AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲). نتیجه می‌شود که برای واحدی که دقیقاً AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ارزش دارد، طبق عبارت‌بندی ابوظبی هیچ مانده‌ای از وام مسکن مجاز نیست، و برای واحدی با ارزش AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ مانده نباید از AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) بیشتر شود.

قواعد وام‌دهی لایهٔ دوم هستند. مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات برای خارجی‌ها حداکثر نسبت وام به ارزش ملک را تعیین کرده است: ۸۰٪ ارزش برای نخستین خانه‌ای با ارزش کمتر از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰، ۷۰٪ برای نخستین خانه‌ای با ارزش بیش از AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰، ۶۰٪ برای خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری، و ۵۰٪ برای ملکی که پیش‌فروش خریداری می‌شود. آن صفحه نسخهٔ تلفیقی ۸ آوریل ۲۰۲۰ را آخرین نسخه معرفی کرده است. این نسبت‌ها وام‌دهنده را مقید می‌کنند، نه مرجع ویزا را، ولی تعیین می‌کنند خریدار چه بخشی از قیمت را باید با سرمایهٔ خود بپردازد. راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها سمت وام‌دهی را توضیح می‌دهد و راهنمای خرید با پیش‌پرداخت کم محاسبهٔ نقدی را نشان می‌دهد.

نامهٔ بانک سندی است که وام‌دهنده صادر می‌کند، پس عبارت‌بندی و زمان‌بندی آن با وام‌دهنده است. صفحهٔ DLD بیان می‌کند که مدارکی مانند نامه‌های بانکی را می‌توان در فضای ذخیرهٔ اسناد اداره زمین بارگذاری کرد، یعنی لازم نیست نامه به باجه برده شود. همچنین بیان می‌کند که فقط خود متقاضی می‌تواند حضور یابد و هیچ همراه یا نماینده‌ای نمی‌تواند از طرف متقاضی درخواست بدهد. این یعنی خود متقاضی باید در فرایند حاضر باشد، هرچند نامهٔ بانک را می‌توان از پیش بارگذاری کرد.

ملک پیش‌فروش و ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک

خریدهای پیش‌فروش دومین جایی هستند که عبارت‌بندی بر حسب مرجع فرق می‌کند. راهنمای ICP یک یا چند واحد پیش‌فروش را با ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ به حساب می‌آورد، به شرط آنکه خرید از یک شرکت املاک محلی مورد تأیید و دارای مجوز از مرجع محلی صلاحیت‌دار انجام شده باشد. پرسش‌وپاسخ وزارت اقتصاد و گردشگری همین را می‌گوید. اطلاعیهٔ هیئت وزیران در آوریل ۲۰۲۲ عبارت شرکت‌های املاک محلی مورد تأیید را به کار برده بود. طبق این گزاره‌های فدرال، آزمون ارزش واحدهایی است که از سازندهٔ مورد تأیید خریداری شده‌اند.

ابوظبی آزمون پیش‌فروش را به‌صورت آزمون پرداخت‌ها بیان می‌کند. متقاضی باید قرارداد خریدی از یکی از سازندگان مورد تأیید ارائه دهد که مشخصات ملک و ارزش آن را در زمان خرید نشان دهد، و مدرکی که نشان دهد تا امروز دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ به سازنده پرداخت شده است. این پرسشی متفاوت از ارزش قرارداد است. واحدی که با AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ قرارداد شده باشد ارزش AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را برآورده می‌کند، اما طبق عبارت‌بندی ابوظبی خریدار باید AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ از آن را نیز به سازنده پرداخته باشد، یعنی ۶۶٫۷٪ قیمت. برای واحدی که با AED ۲٬۶۰۰٬۰۰۰ قرارداد شده، همان AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ معادل ۷۶٫۹٪ قیمت است.

صفحهٔ خدمت DLD برای مسیر دبی از واحدهای پیش‌فروش یادی نمی‌کند. گواهی مالکیت الکترونیکی یا سند مالکیت را در میان مدارک خود فهرست می‌کند و از ارزش در زمان خرید سخن می‌گوید. بنابراین خریداری که قرارداد پیش‌فروش دارد و هنوز سند مالکیتی از آن صادر نشده است، باید بداند مرجع دریافت‌کننده کدام مدرک را می‌خواند. RAKEZ برای ملک پیش‌فروش، قرارداد خرید و فروش (SPA) امضاشده و مهرشده توسط سازندهٔ املاک را به‌جای نامهٔ ارزیابی فهرست می‌کند. راهنمای ملک پیش‌فروش در دبی ثبت قراردادهای پیش‌فروش و قواعد حفاظت از پرداخت‌ها را پوشش می‌دهد و راهنمای تحویل واحد و سند مالکیت توضیح می‌دهد یک واحد پیش‌فروش چگونه به واحد دارای سند تبدیل می‌شود.

یک تفاوت دیگر به تأمین مالی مربوط است. حداکثر نسبت وام به ارزش بانک مرکزی برای ملکی که پیش‌فروش خریداری می‌شود ۵۰٪ است، صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار. بنابراین خریداری که واحد پیش‌فروش را با وام بانکی تأمین مالی می‌کند، با سقف وامی پایین‌تر از سقف واحد تکمیل‌شده شروع می‌کند. این تفاوت به رفتار وام‌دهنده مربوط است و ربطی به شرط خود ویزا ندارد.

مالکیت مشترک و چند ملک

در صفحه‌هایی که به این نکته می‌پردازند، چند ملک را می‌توان با هم جمع کرد. صفحهٔ DLD از ارزش ملکی سخن می‌گوید که کاملاً در مالکیت سرمایه‌گذار است، با یک یا چند ملک به نام متقاضی. GDRFA از متقاضی‌ای می‌گوید که مالک یک ملک یا مجموعه‌ای از ملک‌ها با ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است. راهنمای ICP از یک یا چند ملک با مجموع همین مبلغ می‌گوید و RAKEZ بیان می‌کند که چند ملک را می‌توان برای رسیدن به حداقل ترکیب کرد. هر واحدی که به حساب می‌آید باید در مالکیت متقاضی باشد و عبارت‌بندی DLD واحدها را به نام متقاضی قرار می‌دهد.

مالکیت مشترک جایی است که صفحه‌ها متفاوت خوانده می‌شوند. GDRFA بیان می‌کند که اگر مالکیت به شکل سهمی در ملک مشترک باشد، ارزش سهم نباید کمتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد. صفحهٔ DLD می‌گوید ملک باید کاملاً در مالکیت سرمایه‌گذار و به نام متقاضی باشد. این دو را می‌توان با هم خواند: سهم خود هر شریک باید به کل آستانه برسد، و واحدی که متقاضی به‌تنهایی مالک آن است هر دو را برآورده می‌کند. شریکی که به یک سهم تکیه می‌کند باید از مرجعی که پرونده را دریافت می‌کند تأیید بگیرد که آن سهم پذیرفته می‌شود یا نه.

قواعد اسپانسری خانواده که در ادامه آمده است به دارنده اجازه می‌دهد همسر را اسپانسر کند. پروانهٔ ۲ ساله Taskeen که در بخشی بعدی بررسی می‌شود برای شرکای مالکیت آستانه‌ای پایین‌تر دارد، یعنی سهمی به مبلغ AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸)، و این آستانه نباید با آستانهٔ ۱۰ ساله اشتباه گرفته شود.

برای چند ملک، ارزش هر واحد با هم جمع می‌شود و برای هر کدام همان مدرک لازم است. صفحهٔ خدمت دبی گواهی مالکیت الکترونیکی یا سند مالکیت را به‌عنوان مدرک فهرست می‌کند. هزینه‌های هر خرید از جدول هزینه‌های DLD پیروی می‌کند که در راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در دبی شرح داده شده است. اگر یکی از واحدها بعداً فروخته شود، ارزش ترکیبی کاهش می‌یابد؛ بخش مربوط به تعهدات در ادامه لین GDRFA را پوشش می‌دهد.

مثال محاسباتی: آستانه، وام و سرمایهٔ شخصی مالک

مثال زیر دو قاعده را ترکیب می‌کند که اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند. اولی گزارهٔ ابوظبی است که بیشترین وام مسکن باقی‌مانده برابر با ارزش منهای AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است؛ همین محاسبه وقتی به دست می‌آید که مبلغ پرداخت‌شدهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ در توصیف DLD سرمایهٔ شخصی مالک خوانده شود. دومی سقف نسبت وام به ارزش بانک مرکزی برای خارجی‌ای است که نخستین خانه‌اش را می‌خرد: ۸۰٪ زیر AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ و ۷۰٪ بالاتر از آن. بیشترین وامی که هر دو را برآورده می‌کند، عدد کوچک‌تر از این دو است و سرمایهٔ شخصی مالک برابر است با قیمت منهای آن وام. این مثال محاسبه‌ای بر پایهٔ ارقام منتشرشده است. پیشنهاد یک وام‌دهنده نیست و وام‌دهنده ممکن است کمتر وام بدهد. خواننده می‌تواند همین روش را برای قیمت دیگری که در نظر دارد تکرار کند، به شرط آنکه فقط از همین ارقام منتشرشده استفاده کند.

از جدول چهار نکته نتیجه می‌شود. در AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ طبق محاسبهٔ سرمایهٔ شخصی هیچ مانده‌ای از وام ممکن نیست، پس کل قیمت سرمایهٔ شخصی است. در AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ وام به AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) محدود می‌شود، یعنی یک‌سوم قیمت، هرچند بانک مرکزی ۸۰٪ را اجازه می‌دهد. دو سقف در جایی به هم می‌رسند که ۳۰٪ قیمت برابر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ شود، یعنی در قیمت AED ۶٬۶۶۶٬۶۶۷ ($۱٬۸۱۵٬۲۹۴) وقتی سقف ۷۰٪ اعمال می‌شود. بالاتر از این قیمت سقف نسبت وام به ارزش تعیین‌کننده است، و در AED ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ مالک AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲) را تأمین می‌کند که ۳۰٫۰٪ است.

سهم شخصی ۲۰٪، یعنی رقمی که صفحهٔ قبلی آورده بود، با محاسبهٔ سرمایهٔ شخصی AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ طبق سقف‌های منتشرشدهٔ بانک مرکزی قابل جمع نیست. وام ۸۰٪ فقط زیر AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ مجاز است و در آنجا ۲۰٪ قیمت حداکثر AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) است. سهم شخصی ۲۰٪ فقط در قیمت AED ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ به AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ می‌رسد، در حالی که سقف بانک مرکزی برای نخستین خانه در آنجا ۷۰٪ است. این گزاره‌ای دربارهٔ ارقام است و بر عبارت‌بندی ابوظبی و بر توصیف DLD به همان شکلی که نوشته شده اعمال می‌شود. شرایط DLD نامه‌ای می‌خواهد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را بیان کند، و مرجعی که آن نامه را می‌خواند تصمیم می‌گیرد چه چیزی را بپذیرد.

برای خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایه‌گذاری، سقف بانک مرکزی ۶۰٪ ارزش است، پس سرمایهٔ شخصی دست‌کم ۴۰٪ است. برای واحد پیش‌فروش سقف ۵۰٪ است. برای یک واحد پیش‌فروش AED ۵٬۰۰۰٬۰۰۰، بیشترین وام طبق سقف بانک مرکزی AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۶۸۰٬۷۳۵) است که کمتر از AED ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۸۱۶٬۸۸۲) است که محاسبهٔ ابوظبی اجازه می‌دهد؛ سقف وام‌دهنده زودتر تعیین‌کننده می‌شود. این ارقام نقدینگی لازم خریدار را تعیین می‌کنند. تعیین نمی‌کنند که واحد برای صدور پروانه پذیرفته شود یا نه. این دو پرسش جدا از هم‌اند: یکی به نقدینگی خریدار مربوط است و دیگری به شرایط مرجع صدور.

دبی و ابوظبی: دو مسیر به ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک

در دبی مالک با خدمت DLD آغاز می‌کند. صفحهٔ DLD چهار گام را توصیف می‌کند: مشتری به یک مرکز خدمات می‌رود، الزامات را ارائه می‌دهد و هزینه‌ها را می‌پردازد، در مرکز معاینهٔ پزشکی انجام می‌دهد و پروانهٔ اقامت را از طریق ایمیل دریافت می‌کند. صفحه باجهٔ خدمات ویزای طلایی در مرکز Al Manara (Cube)، Golden Cube و سه نمایندهٔ ثبت‌شده را به‌عنوان کانال‌ها همراه با ساعت کار هر کدام فهرست می‌کند. GDRFA کانال‌های خودش را فهرست می‌کند: مسیر دیجیتال با UAE Pass و مراکز خدمات آمر (Amer)، که مراکز تأییدشده توسط DLD برای درخواست‌های سرمایه‌گذار-املاک عبارت‌اند از Al Tarash، Gulf Vision، Golden Cube، Al Yalayis و AGSH.

در ابوظبی فرایند با معرفی‌نامه (nomination) آغاز می‌شود. صفحه بیان می‌کند که ساکنان امارات برای معرفی‌نامه از طریق دفتر ساکنان ابوظبی (Abu Dhabi Residents Office) درخواست می‌دهند و غیرساکنان به نشانی ایمیلی که دفتر سرمایه‌گذاری منتشر کرده هدایت می‌شوند. صفحهٔ ابوظبی مدارک ثبت را از اداره شهرداری‌ها و حمل‌ونقل یا مرجع صلاحیت‌دار دیگر می‌خواهد و سه حالت را از هم جدا می‌کند: ملک با مالکیت کامل، ملک دارای وام مسکن و ملک پیش‌فروش.

راس‌الخیمه الگوی سومی را دنبال می‌کند. RAKEZ مدت ۱۰ سال، ملکی با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ چه پیش‌فروش و چه تکمیل‌شده، و امکان ترکیب چند ملک را بیان می‌کند. پاسپورت متقاضی با دست‌کم شش ماه اعتبار، یک عکس اخیر، بیمهٔ درمانی از یک ارائه‌دهندهٔ مورد تأیید، و یا نامهٔ ارزیابی از اداره ثبت املاک خطاب به دفتر راس‌الخیمهٔ اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزها و بنادر یا، برای ملک پیش‌فروش، قرارداد خرید و فروش امضاشده و مهرشده توسط سازنده را فهرست می‌کند. متقاضی هنگام ثبت درخواست باید داخل امارات باشد.

راهنمای فدرال ICP در همهٔ امارت‌ها اعمال می‌شود و دفتر ثبت اراضی محلی مدرک مالکیت را صادر می‌کند. ملک‌های امارات در این سایت امارت هر پروژهٔ فهرست‌شده را نشان می‌دهند. بنابراین خواننده می‌تواند پیش از بررسی شرایط، بداند ملک مورد نظر در کدام امارت قرار دارد و کدام مرجع محلی به آن رسیدگی می‌کند.

مدارک، هزینه‌ها و زمان رسیدگی

مدارک بر حسب مرجع فرق می‌کنند. برای خدمت دبی، صفحهٔ DLD پاسپورت، موجود بودن گواهی مالکیت الکترونیکی یا سند مالکیت، عکس شخصی، شناسهٔ امارات (UAE ID) در صورت داشتن، و کپی پروانهٔ اقامت فعلی در صورت وجود را فهرست می‌کند. صفحهٔ GDRFA برای سرمایه‌گذار ملکی، کپی پاسپورت و مالکیت یک یا چند ملک با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را به همراه گواهی تأییدکنندهٔ توصیف‌شده در بالا فهرست می‌کند. خدمت مجوز ورود ICP پاسپورت، عکس شخصی و نامه‌ای از اداره ثبت املاک را فهرست می‌کند که مالکیت ملکی با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را تأیید کند، و شرایط آن یک بیمه‌نامهٔ درمانی معتبر، پاسپورتی با دست‌کم شش ماه اعتبار و مالکیت کامل سرمایه‌گذار را نیز می‌افزایند.

هزینه‌ها در صفحه‌هایی که آن‌ها را چاپ کرده‌اند بیان شده است. DLD پروانهٔ ۱۰ ساله را در پنج سطر فهرست می‌کند. مجموع آن‌ها در جدول آمده است و محاسبه را می‌توان بررسی کرد: ۷۰۰ به‌علاوهٔ ۱٬۱۵۳ به‌علاوهٔ ۲٬۸۵۶٫۷۵ به‌علاوهٔ ۴٬۰۲۰ به‌علاوهٔ ۱٬۱۵۵ برابر است با ۹٬۸۸۴٫۷۵.

مراجع دیگر هزینه‌های متفاوتی فهرست می‌کنند، چون گام‌های متفاوتی را قیمت‌گذاری می‌کنند. GDRFA هزینهٔ پروانهٔ اقامت AED ۱٬۱۰۰، درهم دانش (Knowledge Dirham) AED ۱۰، درهم نوآوری (Innovation Dirham) AED ۱۰، هزینهٔ داخل کشور AED ۵۰۰ و تحویل AED ۲۰ را چاپ می‌کند، که جمعاً AED ۱٬۶۴۰ ($۴۴۷) می‌شود، با یادداشتی که می‌گوید هرگاه اقامت بیش از دو سال باشد، هزینهٔ صدور هر سال AED ۱۰۰ افزایش می‌یابد. خدمت مجوز ورود ICP هزینهٔ درخواست، هزینهٔ صدور و هزینهٔ خدمات هوشمند را هر کدام AED ۱۰۰ فهرست می‌کند، جمعاً AED ۳۰۰ ($۸۲). RAKEZ بستهٔ استاندارد AED ۱۰٬۹۸۴ ($۲٬۹۹۱) و بستهٔ کنسیرژ (concierge) AED ۱۴٬۹۸۴ ($۴٬۰۸۰) را چاپ می‌کند. این‌ها هزینهٔ نهادهای مختلف برای بسته‌های مختلف است و قرار نیست با هم جمع شوند. هر عدد را باید فقط در کنار همان گام و همان مرجع خواند.

در نسبت با آستانهٔ ملک، هزینه‌های سرمایه‌گذار در DLD ناچیز است. AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) برابر ۰٫۴۹٪ از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است (۹٬۸۸۴٫۷۵ تقسیم بر ۲٬۰۰۰٬۰۰۰). هزینه‌های بزرگ‌تر خرید عبارت‌اند از هزینهٔ ثبت DLD، هزینه‌های امین (trustee) و، در صورت لزوم، ثبت وام مسکن، که راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌های خرید ملک در دبی آن‌ها را شرح می‌دهد. فروش بعدی ملک هزینه‌های خودش را دارد که در راهنمای فروش ملک در دبی آمده است.

اسپانسری خانواده در مسیر ملک

صفحهٔ DLD می‌گوید همسر (شوهر یا زن)، فرزندان و والدین را می‌توان اسپانسر کرد. راهنمای ICP امکان دریافت پروانهٔ اقامت برای همسر و فرزندان را بدون توجه به سنشان و همچنین برای والدین فهرست می‌کند. همچنین امکان اسپانسر کردن کارکنان خانگی را مطابق مقررات جاری فهرست می‌کند. اطلاعیهٔ آوریل ۲۰۲۲ با همین عبارت‌ها از اعضای خانواده، از جمله همسر و فرزندان بدون توجه به سن، و از نیروهای خدمات پشتیبان بدون محدودیت عددی سخن می‌گوید. صفحهٔ ابوظبی می‌گوید ویزای املاک همسر و فرزندان را نیز شامل می‌شود.

صفحهٔ DLD مدارک اقامت خانواده را فهرست می‌کند: نامهٔ عدم‌اعتراض محضری از پدر اگر مادر اسپانسر باشد، تعهدی که دختران یا پسران بالای ۱۸ سال متأهل نیستند، کارت شناسایی (ID) و پاسپورت اصلی اسپانسر، عکس اخیر مطابق الزامات فدرال، بیمهٔ درمانی، سند ازدواج گواهی‌شده، گواهی تولد گواهی‌شدهٔ فرزندان و شمارهٔ IBAN. برای والدین، کارت شناسایی و پاسپورت اصلی اسپانسر، گواهی تحت‌تکفل بودن تأییدشده از کنسولگری، عکس، بیمهٔ درمانی، گواهی تولد گواهی‌شده و شمارهٔ IBAN را فهرست می‌کند. صفحه یادآور می‌شود که مدارکی مانند گواهی تولد یا سند ازدواج را می‌توان در فضای ذخیرهٔ اسناد اداره زمین بارگذاری کرد.

فهرست DLD هزینهٔ پروانهٔ خانواده را AED ۵٬۷۷۴٫۵۰ برای ۱۰ سال، هزینهٔ گشایش پروندهٔ اسپانسری خانواده را AED ۳۱۸٫۷۵، هزینهٔ پروانهٔ والدین را AED ۵٬۷۷۴٫۵۰ برای ۱۰ سال، و یادداشتی مبنی بر افزوده شدن AED ۱۰۰ برای هر فرد تحت اسپانسری چاپ می‌کند. صفحه این سطرها را بدون مثال محاسباتی چاپ می‌کند، پس مبلغ یک خانوادهٔ مشخص همان است که هنگام ثبت درخواست نمایش داده می‌شود. اگر هزینهٔ چاپ‌شدهٔ هر پروانه مبنا گرفته شود، یک پروانهٔ خانوادهٔ ۱۰ ساله پیش از هزینهٔ گشایش پرونده و یادداشت AED ۱۰۰ برابر AED ۵٬۷۷۴٫۵۰ ($۱٬۵۷۲) خواهد بود. این محاسبه فقط بر پایهٔ ارقام چاپ‌شده است و جای رقم نهایی را که هنگام ثبت درخواست نمایش داده می‌شود نمی‌گیرد.

راهنمای ICP حالت فوت دارنده را نیز پیش‌بینی کرده است: اعضای خانوادهٔ اسپانسرشده می‌توانند تا پایان اعتبار پروانه‌هایی که پیش‌تر به آن‌ها داده شده در امارات بمانند، و اطلاعیهٔ هیئت وزیران در ۲۰۲۲ همین را می‌گوید. بیمهٔ درمانی دارنده و خانواده شرطی است که در صفحه‌های ICP و وزارت اقتصاد و گردشگری ذکر شده است. به بیان دیگر، این شرط فقط به فرد دارنده محدود نیست و اعضای خانواده را نیز در بر می‌گیرد.

آنچه پروانه اجازه می‌دهد، تمدید، لغو و غیبت از کشور

راهنمای ICP پروانه را چنین توصیف می‌کند که به دارنده اجازه می‌دهد بدون اسپانسر محلی در امارات زندگی کند، کار کند، تحصیل کند و سرمایه‌گذاری کند و خانواده و کارکنان خانگی را اسپانسر کند. به متقاضیان واجد شرایطی که بیرون از امارات هستند ویزای ورود شش‌ماههٔ چندبارورود داده می‌شود که برای شش ماه دیگر تمدیدپذیر است تا مراحل را کامل کنند. صفحهٔ مقررات عمومی u.ae می‌افزاید که دارندگان ویزای طلایی و اقامت سبز تا زمانی که اقامتشان معتبر است می‌توانند هر زمان مستقیماً وارد کشور شوند. صفحهٔ DLD از سوی خود بیان می‌کند که متقاضی برای استفاده از خدمت DLD باید داخل امارات باشد، پس این دو گزاره دربارهٔ خدمت‌های متفاوتی هستند.

دربارهٔ غیبت از کشور، GDRFA بیان می‌کند که دارندگان از قاعدهٔ ۱۸۰ روز اقامت معاف‌اند و اقامت فقط وقتی باطل می‌شود که دارنده بیرون از کشور باشد و مدت آن به پایان برسد. پورتال u.ae قاعدهٔ عمومی را بیان می‌کند که ویزای اقامت پس از بیش از ۱۸۰ روز متوالی بیرون از امارات به‌طور خودکار لغو می‌شود، و استثناها را فهرست می‌کند؛ ویزای طلایی جداگانه به‌عنوان ویزایی توصیف می‌شود که اقامت بیرون از امارات را بیش از شش ماه معمول مجاز می‌داند. اطلاعیهٔ هیئت وزیران در ۲۰۲۲ می‌گوید برای معتبر ماندن اقامت طلایی محدودیتی برای حداکثر مدت اقامت بیرون از امارات وجود ندارد.

تمدید به سه صورت بیان شده است. GDRFA می‌گوید پروانه ۱۰ سال معتبر است و در صورت رعایت همان شرایط می‌توان آن را تمدید کرد. راهنمای ICP می‌گوید ده سال با تمدید خودکار. صفحهٔ DLD آن را پروانهٔ ۱۰ ساله و تمدیدپذیر می‌نامد. صفحهٔ GDRFA دو شرط مستمر را نیز بیان می‌کند: دارنده باید بتواند خود و خانواده را بدون حمایت دولت تأمین کند، و مرجع می‌تواند برای بررسی اینکه دارنده در طول مدت اعتبار هنوز شرایط را دارد اقداماتی انجام دهد. صفحهٔ GDRFA همچنین بیان می‌کند که ملک در طول دورهٔ ۱۰ ساله نباید واگذار شود و برای اطمینان از استمرار مالکیت در تمام مدت اعتبار پروانه باید روی ملک لین گذاشته شود.

برای لغو، صفحهٔ u.ae بیان می‌کند که به‌طور معمول فقط اسپانسر می‌تواند ویزای اقامت را لغو کند، کسی که همسر، فرزندان و وابستگان دیگر را اسپانسر کرده است باید پیش از لغو ویزای خودش ویزای وابستگان را لغو کند، و لغو را می‌توان از طریق دفتر تایپ ثبت‌شده نزد ICP یا به‌صورت آنلاین انجام داد. بیان می‌کند که مهلت‌های پس از لغو یا انقضای پروانه بسته به دستهٔ ساکن تا شش ماه می‌رسد، و ماندن بیش از مدت ویزای اقامت جریمه‌ای معادل AED ۵۰ در روز دارد.

فروش ملک رویدادی است که بیش از همه بر پروانه اثر می‌گذارد. از آنجا که GDRFA بیان می‌کند ملک در طول اقامت نباید واگذار شود و لین گذاشته می‌شود، مالکی که فروش را برنامه‌ریزی می‌کند باید نخست با پروانه و لین تکلیف را روشن کند، زیرا فروش بدون این کار با شرط ذکرشده در صفحه تعارض پیدا می‌کند. راهنمای فروش ملک در دبی فرایند فروش و هزینه‌ها را پوشش می‌دهد.

پروانه‌های کوتاه‌تر مرتبط با ملک و پرسش ۵ یا ۱۰ سال

DLD دو خدمت اقامتی دیگر برای مالکان ملک دارد که اغلب با پروانهٔ ۱۰ ساله اشتباه گرفته می‌شوند. نخست اقامت سرمایه‌گذار (Taskeen) است، پروانه‌ای ۲ ساله. صفحهٔ DLD بیان می‌کند که مالک انفرادی صرف‌نظر از ارزش ملک می‌تواند درخواست دهد و شریک مشترک در صورتی که ارزش سهم او کمتر از AED ۴۰۰٬۰۰۰ نباشد. هزینهٔ سرمایه‌گذار ۲ ساله AED ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ ($۲٬۷۸۱) است و مدارک شامل گواهی عدم سوءپیشینه (Good Conduct Certificate) صادرشده در دبی و خطاب به DLD است. والدین در این پروانه برای یک سال اسپانسر می‌شوند، با هزینهٔ AED ۸٬۸۸۲٫۲۵ ($۲٬۴۱۹) به‌علاوهٔ هزینهٔ گشایش پروندهٔ AED ۳۱۸٫۷۵.

دومی ویزای طلایی بازنشستگان است. صفحهٔ DLD پروانه‌ای ۵ ساله و تمدیدپذیر را برای بازنشسته‌ای ۵۵ ساله یا بالاتر توصیف می‌کند که مالک ملکی با ارزش خرید برابر یا بیشتر از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ است. شرایط آن می‌گوید ارزش سرمایه‌گذاری باید AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ به‌طور کامل پرداخت‌شده و بدون وام مسکن باشد، یا اگر وام مسکن دارد، مبلغ پرداخت‌شده باید AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ باشد یا نامه‌ای از بانک مبلغ پرداخت‌شده را بیان کند، خطاب به GDRFA، و بیان کند که سپرده را نمی‌توان طی ۳ سال آزاد کرد. هزینهٔ کل AED ۶٬۹۸۴٫۷۵ ($۱٬۹۰۲) است. DLD آن را خدمتی جدا از پروانهٔ ۱۰ ساله فهرست می‌کند.

GDRFA نیز پروانهٔ اقامتی برای مالک ملک فهرست می‌کند که جدا از اقامت طلایی است. صفحهٔ GDRFA بیان می‌کند که یک تبعهٔ خارجی که در امارات ملک دارد ممکن است بدون اسپانسر پروانهٔ اقامت بگیرد، و شرایطی از جمله ملک کاملاً ساخته‌شده و در مالکیت کامل، قابل سکونت بودن و نشان دادن درآمد یا توان مالی را تعیین می‌کند. این پروانه خدمتی جدا با جدول هزینهٔ خودش فهرست شده است.

جدول دسته‌های u.ae مدت اقامت سرمایه‌گذاری ملکی را ۵ سال و سرمایه‌گذاری عمومی را ۱۰ سال فهرست می‌کند و ICP را منبع ذکر می‌کند. راهنمای ICP مورخ ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶، خدمت مجوز ورود ICP، و صفحه‌های DLD، GDRFA، ابوظبی و RAKEZ هر کدام برای مسیر ملک ۱۰ سال را بیان می‌کنند. مدتی که روی پروانهٔ صادرشده برای متقاضی چاپ می‌شود رقمی است که برای آن متقاضی اعمال می‌شود، و صفحهٔ خدمتی که برای درخواست به کار رفته صفحه‌ای است که مدت را باید از آن خواند. این راهنما ۱۰ سال را به کار می‌برد، چون خدمت‌هایی که درخواست‌های ملکی را دریافت می‌کنند همین را بیان می‌کنند. تفاوت میان این دو رقم در عبارت‌بندی صفحه‌هاست و این راهنما آن را به رقم دیگری تبدیل نمی‌کند.

سوالات متداول

برای ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک چه مقدار ملک لازم است؟

صفحه‌های رسمی ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را در یک ملک یا چند ملک بیان می‌کنند. صفحهٔ DLD آن را در زمان خرید می‌سنجد، GDRFA با گواهی وضعیت ملک DLD یا گواهی ارزش‌گذاری پذیرفته‌شده، و راهنمای ICP با ارزش کل ملک‌ها یا واحدهای پیش‌فروش در مالکیت. این پروانه‌ای اقامتی است که مالک می‌تواند با همین شرایط برای آن درخواست دهد.

آیا ملک دارای وام مسکن واجد شرایط است؟

هر صفحهٔ رسمی که برای این راهنما خوانده شد ملک دارای وام مسکن را می‌پذیرد، و راهنمای ICP، پرسش‌وپاسخ وزارت و ابوظبی بانکی مورد تأیید، محلی یا ملی را نام می‌برند. مدرک متفاوت است: نامهٔ بانک با مبلغ پرداخت‌شده و مانده در دبی، لین در مسیر GDRFA، و سرمایهٔ دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ در ابوظبی. پیش‌پرداخت ۲۰٪ در هیچ‌یک از آن‌ها بیان نشده است.

آیا ویزا برای مالکان ملک ۵ ساله است یا ۱۰ ساله؟

صفحه‌های DLD، GDRFA، راهنمای ICP، ابوظبی و RAKEZ برای ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک ۱۰ سال را بیان می‌کنند. جدول دسته‌های u.ae برای سرمایه‌گذاری ملکی ۵ سال فهرست می‌کند. مدتی که روی پروانهٔ صادرشده چاپ می‌شود همان است که اعمال می‌شود، و ویزای طلایی بازنشستگان در سایت DLD پروانهٔ ۵ سالهٔ جداگانه‌ای است.

آیا ملک پیش‌فروش به حساب می‌آید؟

راهنمای ICP واحدهای پیش‌فروش با مجموع دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ را که از یک شرکت املاک محلی مورد تأیید خریداری شده باشند به حساب می‌آورد. ابوظبی مدرکی می‌خواهد که نشان دهد دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ به سازنده پرداخت شده است. صفحهٔ DLD سند مالکیت یا گواهی مالکیت الکترونیکی را فهرست می‌کند و از واحدهای پیش‌فروش یادی نمی‌کند.

آیا دو شریک می‌توانند از یک ملک استفاده کنند؟

GDRFA بیان می‌کند که اگر مالکیت سهمی در ملک مشترک باشد، خود سهم باید دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ارزش داشته باشد. در ملکی AED ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ که هر کدام ۵۰٪ دارند، هر سهم دقیقاً AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است. صفحهٔ DLD می‌خواهد ملک کاملاً در مالکیت سرمایه‌گذار و به نام متقاضی باشد.

هزینه‌های دولتی چقدر است؟

صفحهٔ DLD مجموع AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) را برای پروانهٔ ۱۰ ساله سرمایه‌گذار، شامل پنج سطر، و AED ۵٬۷۷۴٫۵۰ برای هر پروانهٔ خانواده به‌علاوهٔ هزینهٔ گشایش پروندهٔ AED ۳۱۸٫۷۵ فهرست می‌کند. GDRFA، خدمت مجوز ورود ICP و RAKEZ هزینه‌های خودشان را برای گام‌های خودشان چاپ می‌کنند. هزینه‌ها ممکن است تغییر کنند، پس رقم صفحه در زمان ثبت درخواست اعمال می‌شود.

چه کسانی را می‌توان اسپانسر کرد؟

صفحهٔ DLD می‌گوید همسر (شوهر یا زن)، فرزندان و والدین را می‌توان اسپانسر کرد. راهنمای ICP همسر و فرزندان را بدون توجه به سن، والدین و کارکنان خانگی را طبق مقررات جاری فهرست می‌کند. بیمهٔ درمانی دارنده و خانواده شرطی ذکرشده در مطالب ICP و وزارت اقتصاد و گردشگری است.

آیا دارنده باید در امارات زندگی کند؟

برای ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک حداقل مدت اقامتی ذکر نشده است. GDRFA می‌گوید دارندگان از قاعدهٔ ۱۸۰ روز اقامت معاف‌اند و اقامت فقط وقتی باطل می‌شود که دارنده بیرون از کشور باشد و مدت آن به پایان برسد. پورتال u.ae می‌گوید ویزای طلایی اقامت بیرون از امارات را بیش از شش ماه معمول مجاز می‌داند.

آیا ملک را می‌توان در طول پروانه فروخت؟

GDRFA بیان می‌کند که ملک در طول اقامت ۱۰ ساله نباید واگذار شود و برای اعتبار پروانه روی آن لین گذاشته می‌شود. بنابراین فروش مستلزم آن است که نخست با لین و پروانه تکلیف روشن شود.

تفاوت با پروانهٔ ۲ سالهٔ Taskeen چیست؟

پروانهٔ Taskeen خدمتی ۲ ساله از DLD است که برای مالک انفرادی با هر ارزش ملک و برای شریک مشترک با سهمی دست‌کم AED ۴۰۰٬۰۰۰ باز است. ویزای اقامت ۱۰ ساله امارات از طریق ملک به AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ نیاز دارد و ۱۰ سال اعتبار دارد. این دو خدمت جداگانه با هزینه‌های جداگانه هستند.

آخرین بررسی: 6 نوامبر 2026. منابع: پورتال دولت امارات، ویزای طلایی (به‌روزرسانی ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶)؛ پورتال دولت امارات، مقررات عمومی ویزای اقامت (به‌روزرسانی ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶)؛ ICP، راهنمای اقامت طلایی (صفحه به‌روزرسانی‌شده در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۶)؛ ICP، صدور مجوز ورود برای اقامت سرمایه‌گذار ملکی؛ اداره زمین و املاک دبی، درخواست ویزای طلایی – سرمایه‌گذار؛ اداره زمین و املاک دبی، درخواست اقامت سرمایه‌گذار (Taskeen)؛ اداره زمین و املاک دبی، درخواست ویزای طلایی – بازنشسته؛ اداره زمین و املاک دبی، خبر مرکز Cube، ۲۹ مارس ۲۰۲۳؛ GDRFA دبی، پروانهٔ اقامت طلایی (سرمایه‌گذاران)؛ GDRFA دبی، پروانهٔ اقامت برای مالک ملک؛ اداره توسعه اقتصادی ابوظبی، ویزای طلایی برای سرمایه‌گذاران املاک (صفحه به‌روزرسانی‌شده در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶)؛ RAKEZ، ویزای طلایی برای سرمایه‌گذاران املاک (به‌روزرسانی ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵)؛ وزارت اقتصاد و گردشگری، شرایط ویزای طلایی برای سرمایه‌گذار املاک؛ دفتر رسانه‌ای دبی، تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی توسط هیئت وزیران، ۱۸ آوریل ۲۰۲۲؛ The National، ۲۴ ژانویه ۲۰۲۴؛ Khaleej Times، ۲۴ ژانویه ۲۰۲۴؛ Rulebook بانک مرکزی امارات (CBUAE)، مقررات مربوط به وام‌های مسکن.