ملک پیش‌فروش در دبی: قوانین، طرح‌های پرداخت و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

ملک پیش‌فروش در دبی: قوانین، طرح‌های پرداخت و هزینه‌ها (۲۰۲۶)

ملک پیش‌فروش در دبی واحدی است که سازنده پیش از تکمیل ساختمان آن را می‌فروشد؛ این نوع فروش در اصطلاح «پیش‌فروش (آف‌پلن)» نامیده می‌شود. قواعد حاکم بر آن از ثبت در سازمان زمین و املاک دبی (DLD)، نظارت سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) و چند قانون دبی دربارهٔ حساب‌های امانی، دفتر ثبت موقت املاک و املاک مشاع (دارای مالکیت مشترک) سرچشمه می‌گیرد. این راهنما وضعیت را تا تاریخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بیان می‌کند. در آن تعریف حقوقی، افرادی که می‌توانند خرید کنند، محل نگهداری پول خریداران، کارکرد قرارداد خرید و فروش و ثبت Oqood، شیوهٔ ساخت طرح‌های پرداخت، مجموع هزینه‌ها، وضعیت تأخیر، نکول و فسخ، روند تحویل، عیب‌ها و فروش مجدد، و نیز مطالبی که صفحه‌های رسمی دربارهٔ واحدهای پیش‌فروش در چارچوب ویزای طلایی آورده‌اند توضیح داده می‌شود.

هر رقم همراه با منبع و تاریخ آن آمده و مثال‌های عددی هر مرحلهٔ محاسبه را نشان می‌دهند. مبلغ‌ها به درهم امارات (AED) است و معادل دلار آمریکا با نرخ ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار داخل پرانتز آمده است، برای نمونه AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸). قیمت‌ها و طرح‌های پرداخت سازندگان از صفحه‌های خود آن‌ها گرفته شده که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بازبینی شده‌اند؛ این موارد فقط نشان می‌دهند طرح‌ها چگونه ساخته می‌شوند و نه پیشنهاد فروش‌اند، نه مقایسهٔ سازندگان و نه رتبه‌بندی. قوانین، هزینه‌ها و طرح‌ها ممکن است تغییر کنند و به همین دلیل زیر هر جدول تاریخ آن ذکر شده است.

ملک پیش‌فروش در دبی: منظور قانون از آن چیست

قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی که دفتر ثبت موقت املاک را تنظیم می‌کند، فروش پیش‌فروش را چنین تعریف می‌کند: فروش واحدهای ملکی معین به‌صورت پیش‌فروش یا فروش واحدهایی که هنوز تمام نشده‌اند. متن انگلیسی در درگاه قوانین دبی دو نتیجه به دست می‌دهد. نخست، هر نقل‌وانتقال مربوط به واحدی که پیش‌فروش شده است در دفتر ثبت موقت املاک ثبت می‌شود؛ خدمات الکترونیکی DLD این دفتر را Oqood می‌نامد و فروش یا هر نقل‌وانتقال دیگری که مالکیت را منتقل یا محدود کند تا زمانی که در آن‌جا ثبت نشود باطل است (ماده ۳). دوم، ثبت در این دفتر تنها یک مرحله از روندی درازتر است: هنگامی که پروژه کامل شد و سازنده گواهی تکمیل را در دست دارد، باید واحدها را در دفتر ثبت اصلی املاک به نام خریدارانی ثبت کند که تعهدات قراردادی خود را انجام داده‌اند (ماده ۸).

بنابراین سندی که خریدار در دوران ساخت در اختیار دارد ثبت موقت است و سند مالکیت (تایتل دید) به شمار نمی‌آید. صفحهٔ ثبت فروش اولیه در DLD گواهی الکترونیکی ثبت موقت را به‌عنوان سند صادرشده فهرست کرده است. سند مالکیت پس از تکمیل پروژه و ثبت در دفتر اصلی صادر می‌شود. این مرحلهٔ پایانی در راهنمایی جداگانه با عنوان تحویل ملک در دبی، بازرسی نواقص و سند مالکیت بررسی شده است.

متن قانون شمارهٔ ۱۳ در درگاه همان متن اصلی سال ۲۰۰۸ است. ماده ۱۱ آن که دربارهٔ خریداری است که پرداخت قسط‌های قرارداد پیش‌فروش را متوقف می‌کند، با قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ (چاپ‌شده در مجموعهٔ قوانین DLD) جایگزین شد و بعدها قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ که در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۰ صادر شد، جای آن را گرفت. عبارت‌بندی سال ۲۰۲۰ همان است که در بخش مربوط به فسخ در ادامه آمده است؛ از این رو خلاصه‌های قدیمی‌تر که از یک کسر ۳۰ درصدی یا از درصدهای آیین‌نامهٔ سال ۲۰۱۰ نقل می‌کنند ممکن است با متن کنونی درگاه هماهنگ نباشند.

سهم فروش پیش‌فروش در بازار چقدر است

داده‌های DLD که Emirates 24|7 در ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کرد، میزان فروش نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را AED ۲۸۶٫۴۴ میلیارد ($۷۸٫۰۰ میلیارد) در ۸۶٬۰۰۰ معامله نشان می‌دهد. این گزارش معاملات را به فروش پیش‌فروش (۵۸٬۸۴۰ معامله به ارزش AED ۱۳۹٫۷۵ میلیارد ($۳۸٫۰۵ میلیارد)) و فروش املاک تکمیل‌شده (۲۷٬۱۶۰ معامله به ارزش AED ۱۴۶٫۶۹ میلیارد ($۳۹٫۹۴ میلیارد)) تقسیم کرده است. سهم‌های درج‌شده در جدول در اینجا از همین ارقام منتشرشده محاسبه شده‌اند؛ ارقام DLD کل فروش املاک را در بر می‌گیرد و به واحدهای مسکونی محدود نیست.

گزارش بازار مسکونی H1 ۲۰۲۶ از Engel & Völkers معیاری مرتبط اما متفاوت به دست می‌دهد: در آن نیمه‌سال، واحدهای پیش‌فروش ۷۱٫۳٪ از فروش مسکونی را تشکیل داده‌اند. این دو سهم بر مبناهای متفاوتی استوارند، زیرا یکی شمار کل فروش‌ها بر پایهٔ داده‌های DLD است و دیگری سری مسکونی یک شرکت مشاور املاک؛ پس جایگزین یکدیگر نیستند. آنچه هر دو نشان می‌دهند این است که ملک پیش‌فروش در دبی از نظر تعداد معامله بخش بزرگی از بازار است، در حالی که از نظر ارزش، ارقام DLD املاک تکمیل‌شده را اندکی جلوتر نشان می‌دهد. برای نگاهی بلندمدت‌تر به رفتار بازار در چرخه‌های گوناگون، به راهنمای جداگانه دربارهٔ آنچه داده‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۶ دربارهٔ قیمت املاک دبی نشان می‌دهند مراجعه کنید.

خریداران خارجی کجا می‌توانند بخرند

بر پایهٔ ماده ۴ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی، مالکیت املاک در دبی به اتباع امارات متحده عربی، اتباع کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس، شرکت‌هایی که کاملاً در مالکیت آن‌ها هستند و شرکت‌های سهامی عام محدود شده است. با تأیید حاکم، غیر اتباع امارات در مناطق معینی که حاکم تعیین می‌کند می‌توانند مالکیت دائمی (فری‌هولد) بدون محدودیت زمانی، یا حق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال به دست آورند. پرسش‌های متداول DLD هم همین دو گروه را توصیف می‌کند: مالکیت در همهٔ مناطق برای اماراتی‌ها و شهروندان کشورهای شورای همکاری، و مالکیت خارجیان در مناطق فری‌هولد.

همین مرز در پروژه‌های پیش‌فروش نیز برقرار است. بر اساس خدمت ثبت پروژه در DLD، سازنده برای ثبت پروژه و گشودن حساب امانی آن باید نشان دهد که زمین در منطقهٔ فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت قرار دارد. بنابراین حقوق یک خریدار خارجی در یک پروژهٔ مشخص به این بستگی دارد که زمین فری‌هولد است یا لیزهولد؛ این موضوع را قرارداد فروش و ثبت پروژه روشن می‌کند. راهنماهای مربوط به مالکیت فری‌هولد و لیزهولد در دبی و مناطقی که خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند قواعد مناطق را با جزئیات بیشتری بررسی می‌کنند.

قواعد حاکم بر فروش پیش‌فروش در دبی

شش سند حقوقی بیشترین بار را برای خریدار بر دوش دارند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ قرارداد را وارد دفتر ثبت می‌کند؛ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ تعیین می‌کند پول در کجا نگهداری شود؛ آیین‌نامهٔ سال ۲۰۱۰ رویه‌های سازش، لغو و استرداد وجه را تکمیل می‌کند؛ قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ روش برخورد با نکول خریدار را مشخص می‌کند؛ و قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ بر ساختمان پس از بهره‌برداری حاکم است. جدول زیر نکاتی را که بر خرید اثر می‌گذارند همراه با شمارهٔ ماده‌ای که به آن‌ها مربوط است نشان می‌دهد.

طبق یادداشتی که در پایان هر قانون چاپ شده است، اگر متن عربی و ترجمه‌های انگلیسی در درگاه قوانین دبی با هم تفاوت داشته باشند، متن عربی معتبر است. RERA که DLD آن را در شمار سازمان‌های خود می‌آورد، بر سازندگان و پروژه‌ها نظارت می‌کند. ماده ۴ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ مقرر می‌دارد هیچ سازنده‌ای نمی‌تواند فعالیت ساختمانی انجام دهد مگر آن‌که در فهرست ثبت سازندگان درج شده و مراجع صلاحیت‌دار به او مجوز داده باشند، و ماده ۱۷ مواردی را برمی‌شمرد که سازنده از فهرست حذف می‌شود، از جمله آغاز نکردن ساخت‌وساز بدون دلیل قابل‌قبول ظرف شش ماه پس از دریافت اجازهٔ پیش‌فروش.

حساب‌های امانی: پول خریداران کجا می‌رود

حساب امانی (escrow) حساب بانکی پروژهٔ ساختمانی است که پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش و پول تأمین‌کنندگان مالی پروژه در آن واریز می‌شود. ماده ۹ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ می‌گوید این حساب به نام پروژه گشوده می‌شود، منحصراً به ساخت همان پروژه اختصاص دارد و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند. سازنده‌ای که چند پروژه دارد برای هر کدام به حساب جداگانه‌ای نیاز دارد. پرسش‌های متداول DLD می‌افزاید که هر بانک یا مؤسسهٔ مالی که بانک مرکزی امارات به آن اجازهٔ پذیرش سپردهٔ اشخاص ثالث داده است، به شرط تأیید RERA می‌تواند امین حساب باشد.

پول فقط در برابر پیشرفت ساخت از حساب خارج می‌شود. پرسش‌های متداول DLD توضیح می‌دهد که قرارداد میان سازنده و امین حساب مراحل اصلی ساخت را فهرست می‌کند. مدیر پروژهٔ سازنده تکمیل یک مرحله را گزارش می‌دهد و درخواست پرداخت به ارائه‌دهندگان خدمات را مطرح می‌کند، مهندس امین حساب از محل بازدید می‌کند تا از تکمیل آن مرحله مطمئن شود، و تنها پس از آن امین حساب مجاز به پرداخت می‌شود. به‌طور کلی پرداخت‌های حساب به پیمانکاران، مشاوران و بازاریابی می‌رسد و DLD این مثال را می‌زند که تنها ۵٪ از کل فروش را می‌توان برای بازاریابی پرداخت کرد.

نگهداشت مذکور در ماده ۱۴ هدفی مشخص دارد. پرسش‌های متداول DLD این ۵٪ را حمایتی در برابر عیب‌هایی می‌داند که هنگام تکمیل دیده می‌شوند یا ظرف یک سال پس از تحویل پدیدار می‌گردند؛ این نکته قواعد حساب امانی را به بخش مسئولیت رفع عیب در ادامهٔ متن پیوند می‌دهد. دلالی که در فروش نقش دارد نیز وظیفه‌ای مشخص بر عهده دارد: بر اساس ماده ۱۲ آیین‌نامهٔ ۲۰۱۰، دلالی که برای بازاریابی یک پروژه به کار گرفته می‌شود باید قیمت فروش را به حساب امانی پروژه واریز کند و نباید آن را به حساب خود بریزد یا پیش از واریز کارمزدش را کسر کند، و هر توافق مخالف این قاعده باطل است. راهنمای عملیات دلالی RERA (ویرایش نوامبر ۲۰۲۴) به دلالان می‌گوید خریداران را راهنمایی کنند که مبالغ را فقط به حساب امانی پروژه واریز نمایند.

همین نکته دربارهٔ هزینهٔ ثبت نیز صدق می‌کند. DLD در اطلاعیه‌ای مورخ ۳۱ مه ۲۰۲۱ اعلام کرد که خریدار هزینهٔ ثبت ۴٪ را با سازنده تسویه می‌کند و ثبت با آن کامل می‌شود، و این پرداخت یا از طریق کیف پول Noqodi سازنده یا با واریز به حساب امانی تأییدشدهٔ پروژه انجام می‌گیرد. حسابی را که باید به آن واریز کرد می‌توان با شمارهٔ حساب امانی که DLD برای پروژه نشان می‌دهد تطبیق داد، چنان‌که در ادامه توضیح داده می‌شود.

بررسی پروژه و فروشنده پیش از پرداخت

اپلیکیشن Dubai REST متعلق به DLD اطلاعات لحظه‌ای دربارهٔ پروژه‌های پیش‌فروش را در اختیار ذی‌نفعان آن‌ها می‌گذارد: درصد پیشرفت، تصاویر واقعی پروژه، شمارهٔ حساب امانی و پرداخت‌های سررسیدشدهٔ مالکان در پروژه‌هایی که در آن‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند. خدمت وضعیت پروژه (Mashrooi) فیلدهای وضعیت، حساب امانی و تکمیل را برای پروژه‌ای که بر پایهٔ قطعه، شمارهٔ پروژه یا نام جست‌وجو شود فهرست می‌کند. این سوابق نشان می‌دهند که آیا پروژه در دفتر ثبت هست، چقدر پیش رفته و کدام حساب پول را دریافت می‌کند.

سازنده بدون برآوردن شرایطی به این مرحله نمی‌رسد. خدمت ثبت پروژه در DLD برای فروش پیش‌فروش این موارد را برمی‌شمرد: زمین در مناطق فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت، سند مالکیت زمین (گواهی‌های فروش مقدماتی پذیرفته نمی‌شود)، ثبت در سامانهٔ Trakheesi، بارگذاری واحدها نزد اداره نقشه‌برداری همراه با نقشه‌های تأییدشده، و هزینهٔ ثبت AED ۱۵۰٬۰۰۰ ($۴۰٬۸۴۴). همچنین پوشش ۳۰٪ لازم است که به یکی از سه روش تأمین می‌شود: تکمیل ۳۰٪ ساخت، ابزار بانکی که ۳۰٪ ساخت را پوشش دهد، یا سپردهٔ نقدی برابر ۳۰٪ در حساب مؤسسه. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ در ماده ۴ اضافه می‌کند که سازنده نمی‌تواند پیش از تصرف زمین و اخذ مجوزهای لازم پروژه را آغاز کند یا پیش‌فروش نماید.

قواعد تبلیغات این بررسی‌ها را تقویت می‌کنند. ماده ۵ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ سازنده را از تبلیغ واحدهای پیش‌فروش یا شرکت در نمایشگاه‌هایی برای ترویج آن‌ها بدون مجوز کتبی DLD منع می‌کند. خدمت مجوز تبلیغات املاک در DLD آگهی‌های روزنامه، پیامک، فضای باز، خودرو، چاپی، الکترونیکی، بیلبورد و طبقه‌بندی‌شده و نیز کمپین‌های تبلیغاتی و رویدادهای نمایش باز را در بر می‌گیرد و برای نمایشگاه‌ها تصریح می‌کند املاک پیش‌فروشی که نزد اداره حساب‌های امانی ثبت نشده‌اند نباید نمایش داده شوند. دلالی که درخواست می‌دهد برای بیشتر انواع مجوز به قرارداد بازاریابی با مالک ملک نیاز دارد.

پرسش‌های متداول DLD حقی را نیز توصیف می‌کند که هنگام مرتبط بودن اقساط با ساخت اهمیت دارد. چون جدول پرداخت بر پایهٔ درصد تکمیل تنظیم شده است، سرمایه‌گذار حق دارد وقتی درخواست پرداخت دریافت می‌کند، درصد تکمیل پروژه را از طریق نامهٔ مشاور پروژه که DLD تأیید کرده است بداند؛ تا زمانی که آن مرحله تأیید نشود، سرمایه‌گذار ملزم به پرداخت قسط نیست. خریداری که گزارشی رسمی دربارهٔ درصد تکمیل یک واحد می‌خواهد می‌تواند آن را از حسابرس فنی RERA با هزینهٔ حسابرسی AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴) درخواست کند، چنان‌که همین پرسش‌های متداول بیان می‌کند.

قرارداد خرید و فروش و ثبت Oqood

قرارداد خرید و فروش (SPA) قراردادی است که DLD آن را ثبت می‌کند. بر اساس شرایط خدمت ثبت فروش اولیه، قرارداد باید به امضای سازنده و خریدار (یا قیم، در صورتی که خریدار صغیر باشد) برسد و ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود. سازنده ثبت را از طریق درگاه Oqood انجام می‌دهد و خریدار خروجی را با ایمیل دریافت می‌کند. این گواهی الکترونیکی سند اثبات ثبتی است که خریدار را از لحظهٔ امضا تا سند مالکیت همراهی می‌کند.

چند نکته در قوانین بر مفاد SPA اثر می‌گذارد. جدول پرداخت به مراحل ساخت گره خورده است: ماده ۲۰ آیین‌نامهٔ ۲۰۱۰ امتناع سازنده از پیوند دادن پرداخت‌ها به مراحلی را که RERA پیشنهاد کرده، در شمار دلایلی آورده است که خریدار می‌تواند برای پایان دادن به قرارداد به دادگاه برود. مساحت به‌صورت مساحت خالص ذکر می‌شود و بر اساس ماده ۱۳ آیین‌نامه، اگر مساحت واقعی بیش از ۵٪ از مساحت خالص کمتر باشد، سازنده باید به خریدار غرامت بدهد. هزینه‌ها محدود است: ماده ۷ قانون شمارهٔ ۱۳ و ماده ۸ آیین‌نامه به سازنده اجازه می‌دهند فقط مبالغی را دریافت کند که DLD برای نقل‌وانتقال یک واحد تأیید کرده است. هزینه‌های سرویس در ماده ۲۵ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ آمده است؛ طبق آن سازنده هزینه‌های واحدهای فروخته‌نشده را می‌پردازد و نیز هزینهٔ واحدهای فروخته‌شده را در جایی که قرارداد فروش یا قرارداد رزرو می‌گوید او از طرف خریدار می‌پردازد.

رزرو پیش از SPA انجام می‌شود. راهنمای دلالی RERA فرم‌های قرارداد هوشمندی را توضیح می‌دهد که دلالان باید به‌کار ببرند، از جمله فرمی که تمایل خریدار به خرید را ثبت می‌کند؛ اما مبلغ پیش‌پرداخت رزرو، قابل استرداد بودن آن و اینکه از قسط اول کسر می‌شود یا نه، به فرم رزرو سازنده و SPA بستگی دارد. بنابراین شرایط پیش‌پرداخت رزرو با خواندن هر دو سند در کنار هم روشن می‌شود.

اگر خریدار از تأمین مالی استفاده کند، فروش و رهن را می‌توان با هم ثبت کرد. خدمت ثبت فروش همراه با رهن اولیه در DLD نامه‌ای از بانک با ذکر ارزش و تاریخ رهن و نیز سه قرارداد رهن امضاشده از سوی هر دو طرف می‌خواهد، و هزینهٔ رهن را ۰٫۲۵٪ ارزش رهن با زمان خدمت شش روز کاری فهرست کرده است. قواعد تأمین مالی در راهنمای ویژه دربارهٔ وام رهنی در دبی برای خارجی‌ها آمده است.

طرح‌های پرداخت ملک پیش‌فروش در دبی: مقایسه

طرح پرداخت جدولی است که در SPA نوشته می‌شود؛ سازنده آن را تعیین می‌کند و از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق دارد. مثال‌های زیر بر سه ساختار استوارند. در طرح وابسته به ساخت، بیشتر قیمت در اقساطی پرداخت می‌شود که به مراحل ساخت گره خورده‌اند و باقی‌مانده هنگام تکمیل سررسید می‌شود. در طرح تقویمی، پس از پیش‌پرداخت اقساط ماهانهٔ ثابت می‌آید که اغلب درصدی از قیمت است. در طرح پس از تحویل، بخشی از قیمت پس از تحویل کلیدها پرداخت می‌شود. جدول نشان می‌دهد سازندگان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ طرح‌های مشخص را در صفحه‌های خودشان چگونه توصیف کرده‌اند و هر طرح را به یک قیمت مرجع مشترک AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) تبدیل می‌کند تا شکل هر طرح دیده شود. درصدها فقط قیمت را توصیف می‌کنند؛ هزینه‌های ثبت که در بخش هزینه‌ها آمده‌اند علاوه بر آن پرداخت می‌شوند.

هر طرح در مجموع ۱۰۰٪ قیمت را می‌دهد: ۸۰ به‌علاوهٔ ۲۰؛ ۹۰ به‌علاوهٔ ۱۰؛ ۲۰ به‌علاوهٔ ۵۰ به‌علاوهٔ ۳۰؛ ۲۰ به‌علاوهٔ ۴۰ به‌علاوهٔ ۴۰؛ ۲۵ به‌علاوهٔ ۷۵. در ردیف Danube، رقم میانی محاسبه‌ای بر پایهٔ عبارت سازنده است: ۱٪ از AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ معادل AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) در ماه است و ۴۰ ماه از آن AED ۴۰۰٬۰۰۰ ($۱۰۸٬۹۱۸) می‌شود، پس ۲۰٪ به‌علاوهٔ ۴۰٪ به‌علاوهٔ ۴۰٪ پایانی به ۱۰۰٪ می‌رسد. سازندگان ساختارهای دیگری را نیز توصیف می‌کنند. وبلاگ آوریل ۲۰۲۶ Binghatti دربارهٔ طرح‌های پرداخت الگوهای وابسته به ساخت ۸۰/۲۰، ۶۰/۴۰ و ۷۰/۳۰، طرحی با پیش‌پرداخت ۵٪ تا ۱۵٪ و سپس اقساط ماهانهٔ تقریباً ۱٪، و طرح‌های پس از تحویل با پیش‌پرداخت ۲۰٪ تا ۴۰٪ را برمی‌شمرد.

دو احتیاط از خود منابع برمی‌آید. برچسب‌های طرح در صفحهٔ سازنده توصیف‌های بازاریابی‌اند و صفحهٔ Emaar خودش طرح‌هایش را پیشنهادهای محدودمدت عرضه می‌نامد؛ آنچه الزام‌آور است جدول پرداخت در SPA امضاشده است. دوم، طرح پرداخت جدولی میان خریدار و سازنده است و وام بانکی نیست، بنابراین قواعد رهنی بانک مرکزی بر آن اعمال نمی‌شود، هرچند اگر بانکی بخشی از قیمت را تأمین مالی کند اعمال می‌شود، چنان‌که در بخش هزینه‌ها آمده است. راهنمایی مرتبط ساختارهایی را بررسی می‌کند که برای خریداران با پول نقد اندک در ابتدا طراحی شده‌اند: چگونه در دبی بدون پیش‌پرداخت ملک بخریم.

ملک پیش‌فروش در دبی در برابر ملک آماده

تفاوت‌های اصلی میان واحد پیش‌فروش و واحد تکمیل‌شده هم حقوقی است و هم عملی: خریدار چه سندی در دست دارد، چه چیزی از پول او محافظت می‌کند، وام‌دهی چگونه کار می‌کند و هزینه‌های جاری از چه زمانی آغاز می‌شود. مقایسهٔ زیر از منابعی که پیش‌تر ذکر شدند استفاده می‌کند و فقط قواعدی را اعمال می‌کند که در همان منابع آمده‌اند.

ردیف VAT از راهنمای املاک اداره مالیات فدرال (FTA) گرفته شده است. این راهنما خرید ساختمان مسکونی به‌صورت پیش‌فروش، یعنی مستقیم از سازنده و پیش از ساخت، را به‌عنوان عرضهٔ آیندهٔ یک ساختمان مسکونی مشمول نرخ صفر می‌داند، و نخستین عرضهٔ ساختمان مسکونی، چه فروش و چه اجاره، را در صورتی که ظرف سه سال از تکمیل انجام شود مشمول نرخ صفر. عرضهٔ بعدی ساختمان مسکونی معاف است. صفحهٔ VAT وزارت دارایی بیان می‌کند که عرضهٔ املاک تجاری با نرخ استاندارد ۵٪ مشمول مالیات است و عرضهٔ املاک مسکونی عموماً معاف است. دیگر مالیات‌های مربوط به مالکیت در مالیات املاک دبی برای مالکان خارجی بررسی شده است.

هزینه‌های خرید پیش‌فروش در دبی: یک مثال محاسباتی

این مثال از یک قیمت واقعی استفاده می‌کند تا محاسبه قابل پیگیری باشد. صفحهٔ Emaar برای The Cove در Dubai Creek Harbour در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ قیمت شروع AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ ($۳۵۹٬۴۲۸) را نشان می‌داد و صفحهٔ پیشنهادهای این شرکت برای همان پروژه طرحی با ۸۰٪ در دوران ساخت و ۲۰٪ هنگام تکمیل را فهرست کرده بود. قیمت شروع، رقم ورودی صفحه است و قیمت واحدهای منفرد برابر یا بالاتر از آن است؛ مثال نشان می‌دهد هزینه‌ها بر قیمتی در این اندازه چگونه اعمال می‌شوند. در مجموع اصلی فقط هزینه‌هایی شمرده شده‌اند که صفحه‌های DLD برای فروش اولیه فهرست کرده‌اند.

گام‌های ۶ و ۷ با هم دوباره به قیمت می‌رسند: AED ۱٬۰۵۶٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۲۶۴٬۰۰۰ برابر است با AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰. صفحهٔ پیشنهادها تاریخ تک‌تک اقساط را فهرست نمی‌کند، پس مثال هیچ تاریخی تعیین نمی‌کند؛ این کار با SPA است. هزینه‌های ثبت در گام ۴ جدا از طرح پرداخت می‌شوند، به سازنده یا به حساب امانی، چنان‌که اطلاعیهٔ DLD توضیح می‌دهد. بر قیمتی پایین‌تر همین محاسبه به نسبت کوچک می‌شود: Binghatti در صفحهٔ پروژه‌های خود Skyflame را از AED ۵۸۵٬۰۰۰ ($۱۵۹٬۲۹۲) فهرست کرده است، پس ۴٪ برابر AED ۲۳٬۴۰۰ ($۶٬۳۷۲) است، با افزودن AED ۲۰ ($۵) می‌شود AED ۲۳٬۴۲۰ ($۶٬۳۷۷) و مجموع پول نقد AED ۶۰۸٬۴۲۰ ($۱۶۵٬۶۶۹) خواهد بود.

مواردی دیگر که ممکن است اعمال شوند

مجموع اصلی هزینه‌هایی را که به قرارداد، خریدار یا رویدادهای بعدی بستگی دارند کنار گذاشته است. جدول این هزینه‌ها را با منبعشان فهرست می‌کند تا هنگام خواندن SPA هیچ‌کدام ناشناخته نماند.

ردیف ویزای طلایی به‌تنهایی تراز است: ۷۰۰ به‌علاوهٔ ۱٬۱۵۳ به‌علاوهٔ ۲٬۸۵۶٫۷۵ به‌علاوهٔ ۴٬۰۲۰ به‌علاوهٔ ۱٬۱۵۵ برابر است با ۹٬۸۸۴٫۷۵، یعنی مجموعی که در صفحهٔ DLD آمده است. فهرست گسترده‌تری از هزینه‌های خرید، از جمله هزینه‌های جاری و مثال‌هایی برای ملک آماده، در راهنمای هزینه‌ها و مخارج خرید ملک در دبی آمده است.

اگر بخشی از قیمت تأمین مالی شود

مقررات رهنی بانک مرکزی بیشترین نسبت وام به ارزش را برای ملکی که به‌صورت پیش‌فروش خریده می‌شود ۵۰٪ تعیین کرده است، صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار، چنان‌که قواعد بانک مرکزی امارات بیان می‌کند. بر قیمت مثال، بزرگ‌ترین وام ۵۰٪ از AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ است، یعنی AED ۶۶۰٬۰۰۰ ($۱۷۹٬۷۱۴)، و AED ۶۶۰٬۰۰۰ ($۱۷۹٬۷۱۴) باقی‌مانده بر عهدهٔ خریدار است. قواعد بانک مرکزی همچنین انتظار دارند پیش‌پرداخت از منابع شخصی وام‌گیرنده تأمین شود و نه از وام شخصی یا کارت اعتباری. اگر هزینه‌های گام ۴ را اضافه کنیم، وجه شخصی خریدار به AED ۶۶۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ AED ۵۲٬۸۲۰ می‌رسد که AED ۷۱۲٬۸۲۰ ($۱۹۴٬۰۹۷) است، پیش از ثبت رهن.

این ارقام سقف‌ها و هزینه‌های فهرست‌شده‌اند و پیشنهاد وام نیستند؛ هر بانک شرایط خودش را تعیین می‌کند و ارزیابی وام‌دهنده، مدت بازپرداخت و قواعد بار بدهی اعمال می‌شود، چنان‌که در راهنمای وام رهنی در دبی برای خارجی‌ها آمده است. هزینهٔ شریک خدماتی و نرخ VAT از دو منبع می‌آیند، صفحهٔ رهن DLD و وزارت دارایی، و ۵٪ که بر هزینهٔ شریک خدماتی اعمال شده، کاربرد نرخ استاندارد است و رقمی نیست که صفحهٔ DLD خودش بیان کرده باشد.

تأخیر، نکول و قواعد فسخ

وضعیت حقوقی بسته به اینکه چه کسی تأخیر کرده تفاوت می‌کند. اگر سازنده در تحویل تأخیر کند، تاریخ تحویل، هر مهلت ارفاقی و هر غرامت تأخیر از شرایط قرارداد فروش است و DLD نقشی محدود دارد. پرسش‌های متداول DLD اعلام می‌کند که DLD اختیار ندارد به درخواست سرمایه‌گذار قرارداد میان سازنده و سرمایه‌گذار را فسخ کند؛ نقش آن سازش و حل دوستانهٔ اختلاف است و خریداری که می‌خواهد قرارداد پایان یابد به دادگاه املاک صلاحیت‌دار مراجعه می‌کند. ماده ۱۴ آیین‌نامهٔ ۲۰۱۰ همین نقش سازش را توصیف می‌کند و می‌گوید توافقی که DLD تأیید کند برای هر دو طرف الزام‌آور است.

ماده ۲۰ آیین‌نامه دلایلی را فهرست می‌کند که خریدار می‌تواند به استناد آن‌ها از دادگاه بخواهد رابطه را پایان دهد: امتناع سازنده بدون دلیل موجه از تحویل قرارداد نهایی فروش؛ خودداری از پیوند دادن پرداخت‌ها به مراحل ساخت که RERA پیشنهاد کرده است؛ انحراف اساسی از مشخصات توافق‌شده؛ نامناسب بودن برای استفاده پس از تحویل به‌سبب عیب‌های ساختمانی اساسی؛ و هر وضعیت دیگری که طبق قواعد عمومی حقوقی فسخ را ایجاب کند. اگر RERA پروژه‌ای را لغو کند، ماده ۲۵ از آن می‌خواهد ظرف ۱۴ روز از لغو از امین حساب بخواهد وجه خریداران را بازگرداند، و ماده ۲۶ سازنده را ملزم می‌کند هر کسری را ظرف ۶۰ روز از تصمیم لغو بازگرداند، مگر آنکه RERA به دلایل موجه مهلت را تمدید کند. بند (b) ماده ۱۱، با عبارت‌بندی قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، سازنده را ملزم می‌کند همهٔ پرداخت‌های خریداران را طبق رویه‌های قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ بازگرداند، در جایی که کار به دلایلی خارج از کنترل او هرگز آغاز نشده یا RERA پروژه را با تصمیمی نهایی و مستدل لغو کرده است.

وقتی خریدار پرداخت را متوقف می‌کند

رویهٔ ماده ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ که قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ جانشین آن شده است با اعلام سازنده به DLD در فرم تعیین‌شده آغاز می‌شود. سپس DLD اخطار کتبی ۳۰ روزه‌ای به خریدار ابلاغ می‌کند که انجام تعهد را می‌خواهد و در صورت امکان برای توافق میانجی‌گری می‌کند. اگر مهلت اخطار بدون انجام تعهد یا توافق به پایان برسد، DLD سندی رسمی صادر می‌کند که رعایت مقررات از سوی سازنده و درصد تکمیل پروژه را بر پایهٔ معیارهای RERA تأیید می‌کند. سپس سازنده می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه یا داوری، در محدودهٔ جدول، اقدام کند. خریدار حق مراجعه به دادگاه یا داوری را حفظ می‌کند (ماده ۱۱ بند g).

بر واحد مثال به قیمت AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ ($۳۵۹٬۴۲۸)، مقدار ۴۰٪ برابر AED ۵۲۸٬۰۰۰ ($۱۴۳٬۷۷۱) و ۲۵٪ برابر AED ۳۳۰٬۰۰۰ ($۸۹٬۸۵۷) است. خریداری که ۵۰٪ پرداخته است، یعنی AED ۶۶۰٬۰۰۰ ($۱۷۹٬۷۱۴)، و هنگامی که پروژه ۷۰٪ پیشرفت دارد نکول می‌کند، ممکن است ببیند سازنده تا AED ۵۲۸٬۰۰۰ ($۱۴۳٬۷۷۱) را نگه می‌دارد، پس دست‌کم AED ۱۳۲٬۰۰۰ ($۳۵٬۹۴۳) بازمی‌گردد (۶۶۰٬۰۰۰ منهای ۵۲۸٬۰۰۰). خریداری که ۲۰٪ پرداخته است، یعنی AED ۲۶۴٬۰۰۰ ($۷۱٬۸۸۶)، زیر سقف ۲۵٪ یعنی AED ۳۳۰٬۰۰۰ ($۸۹٬۸۵۷) می‌ماند و بر پایهٔ این واقعیت‌ها مازادی برای استرداد وجود نخواهد داشت. این‌ها سقف‌های مندرج در قانون‌اند و استرداد واقعی به قرارداد بستگی دارد.

سازنده‌ای که بخواهد ثبت یک خریدار نکول‌کننده را حذف کند از خدمتی جداگانه در DLD استفاده می‌کند. خدمت فسخ ثبت اولیه شرط می‌کند که فروش پیش از تکمیل انجام شده باشد، خریدار اخطار سازنده را دست‌کم یک ماه پیش دریافت کرده یا از دریافت آن خودداری کرده و پرداخت نکرده باشد، مبلغ مندرج در اخطار با اخطار DLD مطابقت داشته باشد، و اخطار فقط قیمت واحد را مطالبه کند و نه جریمه‌ها، هزینه‌های ثبت یا هزینه‌های اداری را. هزینهٔ فهرست‌شده AED ۶۰۰ ($۱۶۳) به‌علاوهٔ AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ دانش و AED ۱۰ ($۳) هزینهٔ نوآوری است.

تحویل، بازرسی نواقص و مسئولیت رفع عیب

هنگامی که مراجع صلاحیت‌دار گواهی تکمیل را صادر می‌کنند، سازنده باید پروژه را در دفتر ثبت اصلی املاک ثبت کند، از جمله هر واحد فروخته‌شده را به نام خریداری که به قرارداد عمل کرده است (ماده ۸ قانون شمارهٔ ۱۳). ماده ۷ آیین‌نامهٔ ۲۰۱۰ اضافه می‌کند که سازنده پس از آنکه خریدار همهٔ تعهدات قراردادی را انجام داد نمی‌تواند از تحویل یا ثبت واحد خودداری کند، حتی اگر خریدار مبالغ دیگری نامرتبط با آن فروش به سازنده بدهکار باشد، و پارکینگ‌های اختصاص‌یافته به واحد همراه با آن ثبت می‌شوند. اگر سازنده امتناع کند، DLD می‌تواند به درخواست خریدار یا خودش واحد را به نام خریدار ثبت کند. برای سازنده‌ای که ثبت قرارداد را به تأخیر می‌اندازد، پرسش‌های متداول به بخش تضمین ثبت املاک (Real Estate Registration Assurance) در DLD ارجاع می‌دهد. روال گام‌به‌گام بازرسی و تحویل در راهنمای تحویل و بازرسی نواقص آمده است.

بازرسی نواقص (اسنگینگ) یعنی بازرسی خریدار از واحد تکمیل‌شده برای یافتن عیب‌ها پیش از پذیرش آن. قانون دوره‌هایی را تعیین می‌کند که سازنده در آن‌ها مسئول می‌ماند، و بند (d) ماده ۴۰ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ هر توافق بعدی را که با آن‌ها مغایرت داشته باشد باطل می‌داند.

هزینه‌های سرویس یک هزینهٔ جاری مالکیت در ساختمان مشاع است. طبق ماده ۲۵ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، هر مالک سهمی از هزینه‌های سالانه را می‌پردازد که بر پایهٔ مساحت واحد نسبت به مساحت کل و با روشی که مدیرکل DLD تأیید کرده محاسبه می‌شود، و سازنده سهم واحدهای فروخته‌نشده را می‌پردازد. ماده ۳۲ به نهاد مدیریت حق وثیقه‌ای بر واحد برای هزینه‌های پرداخت‌نشده می‌دهد: تا زمانی که هزینه‌ها پرداخت نشود واحد قابل نقل‌وانتقال نیست، اخطار کتبی ۳۰ روز به مالک مهلت می‌دهد و قاضی اجرا می‌تواند فروش از طریق حراج را دستور دهد. هزینه‌های تأییدشده را می‌توان در شاخص هزینه‌های سرویس DLD بررسی کرد و جنبهٔ عملی آن در هزینه‌های سرویس در دبی: چه کسی تعیین می‌کند، چگونه بررسی و پرداخت می‌شود توضیح داده شده است.

فروش مجدد واحد پیش‌فروش پیش از تحویل

واحد پیش‌فروشی که در دفتر ثبت موقت وارد شده است می‌تواند با فروش، رهن یا هر نقل‌وانتقال قانونی دیگر واگذار شود (ماده ۶ قانون شمارهٔ ۱۳)، و همین است که فروش مجدد پیش از تکمیل را ممکن می‌کند. سازوکار آن از خدمت ثبت فروش ملک در DLD پیروی می‌کند که فروش زمین، ملک یا واحد تکمیل‌شده یا در دست ساخت را در بر می‌گیرد. در مناطق فری‌هولد مدارک لازم عبارت‌اند از Emirates ID هر دو طرف یا گذرنامهٔ معتبر برای خارجیان غیرمقیم، و گواهی الکترونیکی عدم‌اعتراض (e-NOC) سازنده که از طریق اپلیکیشن Dubai REST گرفته می‌شود. روال صفحه با یک شمارهٔ مرجع رزرو پایان می‌یابد که برای پیگیری درخواست به‌کار می‌رود.

هر حداقل سهمی از قیمت که پیش از فروش مجدد باید پرداخت شده باشد، هر دورهٔ قفل و هزینهٔ سازنده برای گواهی، از شرایط SPA و سیاست سازنده است؛ از این رو پیش از رزرو خوانده می‌شوند و صفحهٔ DLD e-NOC را در شمار مدارک لازم فهرست کرده است. قانون شمارهٔ ۱۳ هزینه‌های سازنده را محدود می‌کند: او فقط می‌تواند هزینه‌های اداری مورد تأیید DLD را برای فروش مجدد دریافت کند (ماده ۷).

برای نمونه، واحدی که به قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) فروخته شود از هر طرف ۲٪ هزینه می‌گیرد، یعنی AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) برای فروشنده و AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) برای خریدار، در مجموع AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) پیش از هزینه‌های ثابت و هزینه‌های شریک خدماتی. هزینه‌ها و زمان‌بندی فروش در چگونه ملک را در دبی بفروشیم بررسی شده است.

ملک پیش‌فروش در دبی و ویزای طلایی

چهار صفحهٔ رسمی مسیر سرمایه‌گذار املاک را توصیف می‌کنند و عبارت‌بندی آن‌ها یکسان نیست. هر کدام شرایطی را بیان می‌کنند که متقاضی می‌تواند بر اساس آن درخواست دهد؛ هیچ‌کدام نمی‌گوید خرید خودش اجازهٔ اقامت می‌دهد. اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزی (ICP) و وزارت اقتصاد هر دو مسیری را برای واحدهای پیش‌فروش توصیف می‌کنند، و صفحه‌های دبی از ملک دارای مالکیت با سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی، گواهی ارزش DLD و نامهٔ بانک در جایی که ملک رهنی است سخن می‌گویند.

در مقایسه با واحد مثال، AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ برابر ۶۶٫۰٪ آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است (۱٬۳۲۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۲٬۰۰۰٬۰۰۰) و AED ۶۸۰٬۰۰۰ ($۱۸۵٬۱۶۰) تا آستانه باقی می‌ماند. عبارت ICP ارزش کل یک یا چند واحد را می‌شمارد، پس آزمون بر مجموع واحدهای یک شرکت تأییدشده است. اینکه DLD و GDRFA یک واحد پیش‌فروش مشخص را چگونه می‌خوانند، از جمله اینکه چه مدرکی از پرداخت یا ثبت می‌خواهند، هنگام درخواست بررسی می‌شود. برنامهٔ گسترده‌تر در راهنمای ویزای طلایی دبی توضیح داده شده است.

گام‌به‌گام و فهرست مدارک

توالی زیر منابعی را که در بالا به‌کار رفتند با هم ترکیب می‌کند. فقط گام‌ها و مدارکی که در یک صفحهٔ رسمی نام برده شده‌اند همراه با منبع نشان داده می‌شوند؛ ترتیب همان ترتیبی است که صفحه‌ها آن‌ها را می‌آورند.

سوالات متداول

چه چیزی ملک پیش‌فروش در دبی به شمار می‌آید؟

بر اساس قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، ملک پیش‌فروش در دبی واحدی است که به‌صورت پیش‌فروش یا در حالت ناتمام فروخته می‌شود. چنین فروشی در دفتر ثبت موقت املاک (Oqood) ثبت می‌شود و نقل‌وانتقالی که در آن‌جا ثبت نشده باشد باطل است. خریدار در دوران ساخت گواهی الکترونیکی ثبت موقت دریافت می‌کند و پس از آنکه واحد در دفتر اصلی ثبت شد، سند مالکیت می‌گیرد.

پرداخت‌های خریداران در خرید پیش‌فروش چگونه محافظت می‌شوند؟

پرداخت‌ها به حساب امانی‌ای واریز می‌شوند که برای پروژه گشوده شده و فقط برای ساخت همان پروژه به‌کار می‌رود، و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند (قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ماده ۹). مهندس امین حساب پیش از آزادسازی پول مراحل ساخت را تأیید می‌کند و ۵٪ پس از تکمیل نگه داشته می‌شود. این قواعد نحوهٔ مصرف پول را محدود می‌کنند؛ قیمت یا تاریخ تحویل را تثبیت نمی‌کنند. ملک پیش‌فروش در دبی همچنان ریسک بازار و تأخیر دارد که خریدار آن را می‌پذیرد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک پیش‌فروش در دبی بخرند؟

خریداران خارجی می‌توانند ملک پیش‌فروش در دبی را در مناطقی بخرند که حاکم برای مالکیت غیر اتباع امارات تعیین کرده است: مالکیت دائمی (فری‌هولد)، یا حق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال (قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، ماده ۴). پروژه برای ثبت جهت فروش پیش‌فروش باید روی زمین فری‌هولد یا اجارهٔ بلندمدت ساخته شود، پس وضعیت زمین پروژه تعیین می‌کند خریدار خارجی چه چیزی دریافت می‌کند. صفحهٔ فروش اولیهٔ DLD رونوشت گذرنامه را برای اشخاص حقیقی غیرمقیم فهرست کرده است.

هزینه‌های DLD چقدر به خرید پیش‌فروش اضافه می‌کنند؟

DLD هزینهٔ ثبت ۲٪ برای خریدار و ۲٪ برای فروشنده را فهرست کرده است، و اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۱ آن می‌گوید خریدار ۴٪ را با سازنده تسویه می‌کند، به‌علاوهٔ AED ۲۰ ($۵) هزینه‌های دانش و نوآوری. بر قیمت AED ۱٬۳۲۰٬۰۰۰ ($۳۵۹٬۴۲۸)، این مبلغ AED ۵۲٬۸۰۰ ($۱۴٬۳۷۷) به‌علاوهٔ AED ۲۰ ($۵) یا AED ۵۲٬۸۲۰ ($۱۴٬۳۸۳) می‌شود. ثبت رهن، هزینه‌های سند مالکیت و هزینه‌های سرویس جداگانه‌اند.

اگر سازنده تحویل را به تأخیر بیندازد چه می‌شود؟

برای ملک پیش‌فروش در دبی، SPA تاریخ تحویل، هر مهلت ارفاقی و هر غرامت را تعیین می‌کند. DLD نمی‌تواند به درخواست خریدار قرارداد را فسخ کند و فقط می‌تواند سازش دهد؛ خریداری که پایان قرارداد را می‌خواهد به دادگاه املاک مراجعه می‌کند، بر پایهٔ دلایلی مانند آنچه در ماده ۲۰ آیین‌نامهٔ ۲۰۱۰ آمده است. اگر RERA پروژه‌ای را لغو کند، وجه خریداران از حساب امانی بازگردانده می‌شود و برای هر کسری، سازنده ظرف ۶۰ روز از تصمیم لغو آن را می‌پردازد، مگر آنکه RERA تمدید کند.

اگر خریدار نتواند اقساط را ادامه دهد چه می‌شود؟

سازنده به DLD اطلاع می‌دهد، DLD اخطار ۳۰ روزه ابلاغ می‌کند و ممکن است میانجی‌گری کند. پس از آن گزینه‌ها به میزان تکمیل بستگی دارد: بالاتر از ۸۰٪ سازنده می‌تواند قرارداد را نگه دارد و مانده را مطالبه کند، حراج را درخواست دهد یا با نگه داشتن تا ۴۰٪ فسخ کند؛ از ۶۰٪ تا ۸۰٪ می‌تواند با نگه داشتن تا ۴۰٪ فسخ کند؛ زیر ۶۰٪ با شروع کار، تا ۲۵٪ (قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، ماده ۱۱). خریدار همچنان می‌تواند به دادگاه برود.

آیا می‌توان واحد پیش‌فروش را پیش از تحویل فروخت؟

واحدهای ملک پیش‌فروش در دبی که در دفتر ثبت موقت وارد شده‌اند قابل فروش‌اند. صفحهٔ ثبت فروش DLD e-NOC سازنده از طریق Dubai REST را در مناطق فری‌هولد، ۲٪ از هر یک از فروشنده و خریدار و هزینه‌های شریک خدماتی را فهرست کرده است. هر حداقل سهم پرداخت‌شده از قیمت، دورهٔ قفل یا هزینهٔ NOC در SPA و سیاست سازنده آمده است.

آیا بانک می‌تواند برای خرید پیش‌فروش وام بدهد؟

بله، در چارچوب سقف بانک مرکزی یعنی ۵۰٪ ارزش برای ملکی که به‌صورت پیش‌فروش خریده می‌شود، صرف‌نظر از هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار. DLD هزینهٔ ثبت رهن ۰٫۲۵٪ وام را به‌علاوهٔ هزینهٔ شریک خدماتی AED ۵٬۰۰۰ ($۱٬۳۶۱) به‌علاوهٔ VAT برای ثبت موقت فهرست کرده است. برای مدت بازپرداخت، بار بدهی و شرایط بانک به راهنمای جداگانه دربارهٔ وام رهنی در دبی برای خارجی‌ها مراجعه کنید.

آیا ملک پیش‌فروش در دبی برای ویزای طلایی به حساب می‌آید؟

برای ملک پیش‌فروش در دبی، ICP و وزارت اقتصاد مسیری را برای یک یا چند واحد پیش‌فروش با ارزش کل دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) که از شرکت املاک محلی تأییدشده خریده شده باشند توصیف می‌کنند. صفحهٔ DLD برای خدمت سرمایه‌گذار گواهی الکترونیکی مالکیت یا سند مالکیت و، برای ملک رهنی، نامهٔ بانک با نمایش مبلغ پرداخت‌شده را می‌خواهد. خرید به‌تنهایی مجوز را اعطا نمی‌کند؛ مراجع درخواست را ارزیابی می‌کنند.

آیا خریدار برای خرید پیش‌فروش باید در دبی باشد؟

ثبت فروش اولیهٔ DLD رونوشت گذرنامهٔ معتبر برای اشخاص حقیقی غیرمقیم و، برای متقاضیان شرکتی، وکالت‌نامه را در صورت استفاده از آن فهرست کرده است؛ پس خود مرحلهٔ ثبت به حضور خریدار وابسته نیست. اینکه فرم رزرو و SPA را می‌توان از راه دور امضا کرد یا نه، به روال سازنده بستگی دارد. برای خدمت سرمایه‌گذار ویزای طلایی، متقاضی باید در امارات باشد و حضوری مراجعه کند.

آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع: قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی، قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، مجموعهٔ قوانین DLD (قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹)، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، مصوبهٔ شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۰ شورای اجرایی، قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، پرسش‌های متداول DLD، ثبت فروش اولیه در DLD، ثبت فروش در DLD، فروش DLD همراه با رهن اولیه، ثبت رهن در DLD، ثبت پروژه در DLD، مجوز تبلیغات DLD، تأیید پروانه‌ها در DLD، وضعیت پروژه در DLD، Dubai REST، فسخ ثبت اولیه در DLD، اطلاعیهٔ DLD، ۳۱ مه ۲۰۲۱، راهنمای عملیات دلالی RERA، شاخص هزینه‌های سرویس DLD، خدمت ویزای طلایی DLD، GDRFA دبی، اقامت طلایی ICP، وزارت اقتصاد، راهنمای VAT املاک FTA، VAT وزارت دارایی، مقررات رهنی بانک مرکزی امارات، Emirates 24|7 (داده‌های DLD)، Engel & Völkers H1 ۲۰۲۶، پیشنهادهای Emaar، Emaar The Cove، Emaar Alana، Emaar Park Horizon، Binghatti Skyflame، پروژه‌های Binghatti، وبلاگ طرح‌های پرداخت Binghatti، Danube Greenz.