آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ اعداد ۲۰۲۶
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ اعداد منتشرشده پاسخی مشروط میدهند، نه بله یا خیر. تا ۷ نوامبر ۲۰۲۶ آپارتمان‌های دبی به‌طور میانگین بازده ناخالص اجارهٔ ۶٫۶۶٪ داشتند (Property Monitor، اوت ۲۰۲۶)، قیمت‌ها بر پایهٔ شاخص ValuStrat نسبت به یک سال پیش ۴٫۵٪ پایینتر بودند، و مجموع هزینهٔ خرید و فروش حدود ۱۰٪ قیمت ملک میشود.
این راهنما شواهد را کنار هم می‌گذارد تا خواننده بتواند پرسش بالا را با قیمت، اجاره و دورهٔ نگهداری خودش بسنجد. موضوع‌های آن عبارت‌اند از بازده ناخالص و خالص، یک رشتهٔ بلند از دادههای قیمت اداره زمین دبی (DLD)، همهٔ هزینههای ورود، نگهداری و خروج، یک مثال محاسباتی پنج‌ساله برای آپارتمان آمادهٔ AED (درهم امارات) ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) با سه سناریوی قیمتی، همان مثال با وام مسکن، مقایسه با سپردهٔ بانکی، مقایسه با لندن، سنگاپور و استانبول، و ریسک‌های عرضه و تمرکز که تحلیلگران به آن‌ها اشاره می‌کنند. هیچ عددی در این متن پیش‌بینی یا وعدهٔ بازده نیست و هیچ بخشی از آن توصیه‌ای برای خرید یا فروش به شمار نمی‌آید. مبلغ‌ها به درهم امارات است و دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار آمده است.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ اعداد کلیدی در یک نگاه
جدول زیر ورودی‌های اصلی این بررسی را گرد هم می‌آورد. هر ردیف ناشر و بازهٔ زمانی را نام می‌برد، چون منبعها چیزهای متفاوتی را اندازه می‌گیرند: معاملات ثبت‌شده، ارزش‌گذاری‌ها، قیمتهای درخواستی و جدول نرخ‌های بانکی.
| پرسش | وضعیت در ۷ نوامبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| میانگین بازده ناخالص اجاره چقدر است؟ | ۶٫۳۴٪ برای همهٔ خانهها، ۶٫۶۶٪ برای آپارتمانها، ۵٫۰۶٪ برای تاونهاوسها، ۴٫۴۵٪ برای ویلاها (اوت ۲۰۲۶) | دادههای Property Monitor که Engel & Völkers منتشر کرده است؛ صفحه در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده |
| قیمت‌ها در یک سال گذشته چه روندی داشتند؟ | شاخص مسکونی ValuStrat در پایان سپتامبر ۲۱۸٫۶ واحد و ۴٫۵٪ کمتر از یک سال پیش؛ میانهٔ قیمت هر فوت مربع در معاملات ثبت‌شده در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر برابر AED ۱٬۷۲۲ ($۴۶۹) و ۴٫۸٪ بالاتر از ۱۲ ماه پیش از آن | گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت ValuStrat (گزارش‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶)؛ datadubai.ae، دادهها تا ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| بازار چقدر فعال است؟ | حدود ۳۴٬۵۰۰ معامله مسکونی در Q3 ۲۰۲۶، یعنی ۳۸٪ کمتر از Q3 ۲۰۲۵ | گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت Savills |
| اجاره‌ها چه می‌کنند؟ | اجارهٔ آپارتمان در Q3 نسبت به یک سال پیش ۱۲٫۸٪ در Dubai Marina، ۱۲٫۲٪ در Business Bay و ۱۰٫۴٪ در Jumeirah Village Circle کاهش یافته است | Savills، به‌نقل از Khaleej Times، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ |
| خرید چقدر هزینه دارد؟ | کارمزد ثبت ۴٪ به‌اضافهٔ هزینههای ثابت AED ۵۲۰ ($۱۴۲) و کارمزد دفتر امین AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده؛ با فرض کارمزد ۲٪ برای مشاور املاک، حدود ۶٫۳٪ بیش از قیمت ملک | صفحههای اداره زمین دبی (DLD) که در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده‌اند |
| هزینههای سالانهٔ ساختمان چقدر است؟ | میانهٔ شارژ خدمات در کل شهر AED ۱۵٫۸ ($۴٫۳۰) برای هر فوت مربع در سال | datadubai.ae، دادهها تا ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| سپردهٔ بانکی چقدر سود میدهد؟ | سپردهٔ ثابت ۱۲ ماههٔ درهمی در First Abu Dhabi Bank با نرخ ۴٫۱۵٪ (تا AED ۱ میلیون) و ۴٫۲۰٪ (تا AED ۵ میلیون)؛ نرخ پایهٔ امارات ۳٫۹۰٪ | صفحهٔ نرخ‌های FAB که در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده است؛ تصمیم بانک مرکزی امارات در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ |
| چقدر عرضه برنامه‌ریزی شده است؟ | بیش از ۵۲۵٬۰۰۰ واحد برای تحویل بین ۲۰۲۷ و ۲۰۳۰ | گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت Savills |
بازده ملک در دبی از چه چیزهایی ساخته میشود
بازده ملک چهار بخش دارد، و پرسش «آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است» تنها زمانی پاسخ پیدا میکند که هر بخش با یک گزینهٔ جایگزین مشخص سنجیده شود. بخش نخست اجاره است: درآمدی که پس از کسر هزینههای مالک می‌ماند. بخش دوم تغییر قیمت میان خرید و فروش است. بخش سوم اثر وام است که هر دو بخش پیشین را بزرگ‌تر میکند. بخش چهارم هزینه است: کارمزدهای یک‌باره هنگام خرید و فروش و هزینههای سالانه‌ای که در میانهٔ راه پرداخت می‌شوند. مالیات، که در بسیاری از جاهای دیگر سهم بزرگی از بازده ملک را می‌برد، در دبی بخش کوچک‌تری است، زیرا مالیات سالانهٔ ملک وجود ندارد؛ راهنمای مالیات ملک در دبی این وضعیت را توضیح میدهد، و شارژ خدمات ساختمان جای آن را به‌عنوان هزینهٔ تکرارشونده می‌گیرد.
چهار نسبت در سراسر این راهنما تکرار می‌شوند و به‌آسانی با هم اشتباه گرفته می‌شوند.
- بازده ناخالص برابر است با اجارهٔ سالانه تقسیم بر قیمت. تقریباً هر جدول منطقه‌ای در رسانه‌ها ناخالص است. صفحهٔ Engel & Völkers که در ادامه به کار رفته آن را بدون واژهٔ «ناخالص» «میانگین بازده اجاره» می‌نامد، و این یکی از دلایل بررسی تعریف در هر بار است.
- بازده خالص برابر است با اجارهٔ سالانه منهای هزینههای مالک، تقسیم بر قیمت. هیچ جدول منطقه‌ای نمی‌تواند آن را بدهد، چون هزینهها به ساختمان و قرارداد مربوط‌اند.
- بازده کل تغییر قیمت را به اجارهٔ خالص می‌افزاید و هزینههای یک‌باره را کم میکند، و حاصل را به‌صورت درصدی از پول نقدی که وارد شده بیان میکند.
- بازده سالانه (IRR) جریان‌های نقدی تاریخ‌دار را به یک نرخ سالانهٔ واحد تبدیل میکند. در صفحه‌گسترده، تابع IRR مبلغ پرداختی را به‌صورت عددی منفی در سال ۰ می‌گیرد، اجارهٔ خالص را در سال‌های ۱ تا ۵ وارد میکند، و عواید فروش را نیز به سال ۵ اضافه میکند.
گزینهٔ جایگزین به همان اندازهٔ خود بازده اهمیت دارد. بازده ۴٪ در سال در برابر سپردهای با سود ۵٪ ضعیف است و در برابر سپردهای با سود ۲٪ قابل‌قبول. به همین دلیل مثال‌های محاسباتی زیر یک سپردهٔ بانکی را کنار ملک می‌گذارند و از جدول نرخ‌های همین هفته استفاده می‌کنند. اداره زمین دبی (DLD) نیز دربارهٔ محدودیت‌های هر شاخص تکی هشدار میدهد: صفحهٔ دادههای باز مربوط به شاخص قیمت املاک مسکونی (Residential Properties Price Index) می‌گوید این شاخص «نباید برای هیچ هدف تجاری، از جمله قیمت‌گذاری و تصمیم‌گیری سرمایهگذاری، به کار رود» و این اداره هیچ سنجهٔ دقتی ارائه نمیکند. بنابراین اعداد این متن زمینه‌ای برای تصمیمی است که به واحد مشخص بستگی دارد، نه حکمی دربارهٔ کل شهر.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ نگاه از زاویهٔ بازده اجاره
بازده اجاره بخشی از پرونده است که منبع‌های دبی آن را یکنواخت‌تر از بقیه توصیف می‌کنند، و همچنین بخشی که ناشران دربارهٔ رقم دقیقِ آن با یکدیگر بیشترین اختلاف را دارند. دادههای اوت ۲۰۲۶ شرکت Property Monitor، آن‌گونه که Engel & Völkers در صفحه‌ای به‌روزرسانی‌شده در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده، میانگین کل شهر را ۶٫۳۴٪ نشان میدهد، با ۶٫۶۶٪ برای آپارتمانها، ۵٫۰۶٪ برای تاونهاوسها و ۴٫۴۵٪ برای ویلاها. در میان مجتمع‌های آپارتمانی، همین صفحه دامنه‌ای از ۴٫۵۸٪ در Palm Jumeirah تا ۸٫۹۳٪ در International City را فهرست میکند.
| مجتمع آپارتمانی | بازده ناخالص، اوت ۲۰۲۶ |
|---|---|
| International City | ۸٫۹۳٪ |
| Dubai Sports City | ۷٫۷۶٪ |
| Al Furjan | ۷٫۰۸٪ |
| Arjan | ۶٫۹۵٪ |
| Dubai Silicon Oasis | ۶٫۶۹٪ |
| Jumeirah Lakes Towers | ۶٫۵۸٪ |
| Jumeirah Village Circle | ۶٫۳۶٪ |
| Business Bay | ۵٫۹۲٪ |
| Dubai Hills Estate | ۵٫۸۲٪ |
| Dubai Marina | ۵٫۵۱٪ |
| Jumeirah Beach Residence | ۵٫۱۹٪ |
| Dubai Creek Harbour | ۵٫۱۲٪ |
| Downtown Dubai | ۵٫۱۰٪ |
| Palm Jumeirah | ۴٫۵۸٪ |
منبع: دادههای Property Monitor، آن‌گونه که Engel & Völkers چاپ کرده است (صفحه در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده).
چرا یک منطقه بازده‌های متفاوت نشان میدهد
ناشر دوم و سوم نشان میدهند که روش محاسبه چقدر اهمیت دارد. گزارش بازار Q3 ۲۰۲۶ شرکت Bayut، که Entrepreneur ME در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرده، بازده تخمینی آپارتمان را برای Jumeirah Village Circle برابر ۷٫۱۰٪ و برای Dubai Silicon Oasis برابر ۷٫۹۰٪ میدهد؛ مقاله این بازده‌ها را تخمین‌های Bayut می‌نامد و روش محاسبه را توضیح نمی‌دهد. سایت datadubai.ae که ثبت‌های DLD را گردآوری میکند، بازده ناخالص را اجارهٔ ثبت‌شدهٔ Ejari (ثبت رسمی قرارداد اجاره) تقسیم بر قیمت فروش ثبت‌شدهٔ واحد آماده تعریف میکند که در همان نوع خانه و با همان تعداد اتاق‌خواب تطبیق داده شده است، و برای هر نوع خانه دست‌کم ۱۵ قرارداد اجاره و ۱۵ فروش آماده را لازم می‌داند؛ برای ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ این سایت Jumeirah Village Circle را ۶٫۲۴٪ نشان میدهد. Numbeo که به ورودی‌های ثبت‌شده توسط کاربران تکیه دارد، برای مرکز شهر دبی ۸٫۳۲٪ و برای بیرون از مرکز ۷٫۸۸٪ نشان میدهد.
| ناشر | سنجه و تاریخ | Jumeirah Village Circle (آپارتمانها) |
|---|---|---|
| Property Monitor از طریق Engel & Völkers | بازده ناخالص، اوت ۲۰۲۶ | ۶٫۳۶٪ |
| datadubai.ae (ثبت‌های DLD) | اجارهٔ Ejari بر قیمت فروش واحد آماده، ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ | ۶٫۲۴٪ |
| Bayut | بازده تخمینی، Q3 ۲۰۲۶ | ۷٫۱۰٪ |
فاصلهٔ ۶٫۲۴٪ تا ۷٫۱۰٪ در یک مجتمع واحد ۰٫۸۶ واحد درصد است که برای خریدی به مبلغ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) حدود AED ۱۲٬۹۰۰ ($۳٬۵۱۳) اجاره در سال میشود. بنابراین خریداری که دو آگهی را مقایسه میکند باید برای هر دو از یک ناشر استفاده کند، و سپس رقم منطقه را با اجارهٔ واقعی در یک قرارداد اجارهٔ ثبت‌شدهٔ همان ساختمان جایگزین کند.
از بازده ناخالص تا بازده خالص
بزرگ‌ترین کسر تکرارشونده شارژ ساختمان است. گردآوری datadubai.ae از شاخص شارژ خدمات DLD، با دادهها تا ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶، میانهٔ کل شهر را برای کاربری مسکونی AED ۱۵٫۸ ($۴٫۳۰) برای هر فوت مربع در سال میدهد، و نیمی از ساختمان‌ها میان AED ۱۲٫۵ ($۳٫۴۰) و AED ۱۸٫۹ ($۵٫۱۵) قرار دارند. این رقم مجموع صندوق عمومی و صندوق ذخیره است و پارکینگ، مبالغ ثابت دیگر و هزینههای چیلر یا سرمایش مرکزی را در بر نمی‌گیرد. برای واحدی با قیمت AED ۱٬۵۰۰ ($۴۰۸) برای هر فوت مربع، شارژ میانه برابر ۱۵٫۸ تقسیم بر ۱٬۵۰۰ است، یعنی ۱٫۰۵٪ قیمت. بنابراین بازده ناخالص ۶٫۳۴٪ پیش از احتساب خالی ماندن واحد، تعمیر و نگهداری، مدیریت و هزینهٔ خرید به حدود ۵٫۲۹٪ میرسد، و هر یک از آن‌ها آن را باز هم کمتر میکند. راهنمای شارژ خدمات در دبی نشان میدهد نرخ تأییدشدهٔ یک ساختمان را چگونه پیدا کنیم، و راهنمای بازده اجاره در دبی به تفکیک منطقه یک جدول کامل گذار از ناخالص به خالص را مرحله‌به‌مرحله می‌آورد.
اجاره‌ها در حال تغییرند، پس بازده‌ها هم تغییر می‌کنند
بازده نسبت دو قیمت است، و در ۲۰۲۶ هر دو جابه‌جا شده‌اند. گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت Savills، که Khaleej Times در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرده، ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ را با همان ماه‌های ۲۰۲۵ سنجید و کاهش اجارهٔ آپارتمان را ۱۲٫۸٪ در Dubai Marina، ۱۲٫۲٪ در Business Bay و ۱۰٫۴٪ در Jumeirah Village Circle یافت، با کاهش ۷٫۵٪ در Al Furjan و ۷٫۳٪ در DIFC. مجتمع‌های ویلا و تاون‌هاوس افت‌های بزرگ‌تری در Arabian Ranches 3 (۱۵٪) و DAMAC Lagoons (۱۳٫۴٪) نشان دادند. همین گزارش حدود ۱۸۱٬۹۰۰ معامله اجاره در این سه‌ماهه شمرد که ۱۶٪ بیش از Q2 بود، و قراردادهای جدید ۴۴٪ فعالیت را تشکیل می‌دادند در برابر ۳۶٪ در سه‌ماههٔ پیش. بررسی Q2 ۲۰۲۶ شرکت ValuStrat شاخص اجارهٔ مسکونی را ۲۰۵٫۸ واحد گزارش کرده بود، بدون تغییر نسبت به سه‌ماههٔ پیش و ۱٫۷٪ بالاتر از یک سال قبل. بنابراین منبعها از اجاره‌های ملایم‌تر در چند مجتمع آپارتمانی بزرگ خبر میدهند، و راهنمای میانگین اجاره در دبی در این مجموعه اجاره‌های کنونی را به تفکیک اندازهٔ واحد آورده است.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ نگاه از زاویهٔ رشد سرمایه
سمت قیمتیِ پرسش سابقهٔ رسمی بلندی دارد. DLD هر فروش را ثبت میکند و datadubai.ae این ثبت‌ها را برای هر سال به یک میانهٔ قیمت هر فوت مربع تبدیل میکند. این سری میانهٔ آن چیزی است که فروخته شده، بنابراین با ترکیب واحدهای فروخته‌شده در هر سال جابه‌جا میشود؛ شاخصی هم‌سنخ (like-for-like) نیست. اسمی است، یعنی برای تورم تعدیل نشده، و ۲۰۲۶ فقط ژانویه تا سپتامبر را در بر می‌گیرد. با در نظر گرفتن همین محدودیت‌ها، این بلندترین سری‌ای است که آزادانه در دسترس است.
| سال | معاملات ثبت‌شده | میانهٔ قیمت هر فوت مربع (AED) |
|---|---|---|
| ۲۰۱۰ | ۳۴٬۱۱۳ | ۸۸۳ |
| ۲۰۱۱ | ۲۸٬۴۳۹ | ۸۳۳ |
| ۲۰۱۲ | ۳۶٬۴۷۹ | ۹۰۱ |
| ۲۰۱۳ | ۶۴٬۵۱۵ | ۹۷۶ |
| ۲۰۱۴ | ۵۶٬۰۱۵ | ۱٬۱۰۷ |
| ۲۰۱۵ | ۴۲٬۸۸۳ | ۱٬۰۲۲ |
| ۲۰۱۶ | ۴۲٬۶۹۳ | ۱٬۰۳۳ |
| ۲۰۱۷ | ۴۶٬۲۳۳ | ۱٬۰۸۲ |
| ۲۰۱۸ | ۳۲٬۱۹۸ | ۱٬۰۹۷ |
| ۲۰۱۹ | ۳۶٬۹۴۱ | ۱٬۰۱۱ |
| ۲۰۲۰ | ۳۳٬۳۱۴ | ۹۵۰ |
| ۲۰۲۱ | ۵۹٬۵۳۴ | ۱٬۰۶۲ |
| ۲۰۲۲ | ۹۵٬۸۱۹ | ۱٬۳۵۴ |
| ۲۰۲۳ | ۱۳۲٬۵۳۳ | ۱٬۴۳۵ |
| ۲۰۲۴ | ۱۸۰٬۳۶۳ | ۱٬۵۶۴ |
| ۲۰۲۵ | ۲۱۵٬۳۸۶ | ۱٬۶۹۰ |
| ۲۰۲۶ (ژانویه تا سپتامبر) | ۱۲۳٬۶۶۵ | ۱٬۷۱۳ |
منبع: datadubai.ae، گردآوری‌شده از ثبت‌های DLD، دادهها تا ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶. ستون فروش همهٔ فروش‌های ثبت‌شده را می‌شمارد؛ این سایت اعلام میکند که میانهٔ هر فوت مربعش مربوط به خانه‌های ساخته‌شده است.
سری قیمت در دوره‌های نگهداری پنج‌ساله چه نشان میدهد
از آنجا که مثال محاسباتی زیر نگهداری پنج‌ساله را فرض میکند، آزمون مفید همان تغییر در هر پنجرهٔ پنج‌ساله از سابقهٔ موجود است. درصد برابر است با میانهٔ سال بعدی تقسیم بر میانهٔ سال پیشین، منهای یک.
| سال خرید | سال فروش | میانهٔ قیمت هر فوت مربع، از آغاز تا پایان (AED) | تغییر در پنج سال |
|---|---|---|---|
| ۲۰۱۰ | ۲۰۱۵ | ۸۸۳ تا ۱٬۰۲۲ | +۱۵٫۷٪ |
| ۲۰۱۱ | ۲۰۱۶ | ۸۳۳ تا ۱٬۰۳۳ | +۲۴٫۰٪ |
| ۲۰۱۲ | ۲۰۱۷ | ۹۰۱ تا ۱٬۰۸۲ | +۲۰٫۱٪ |
| ۲۰۱۳ | ۲۰۱۸ | ۹۷۶ تا ۱٬۰۹۷ | +۱۲٫۴٪ |
| ۲۰۱۴ | ۲۰۱۹ | ۱٬۱۰۷ تا ۱٬۰۱۱ | −۸٫۷٪ |
| ۲۰۱۵ | ۲۰۲۰ | ۱٬۰۲۲ تا ۹۵۰ | −۷٫۰٪ |
| ۲۰۱۶ | ۲۰۲۱ | ۱٬۰۳۳ تا ۱٬۰۶۲ | +۲٫۸٪ |
| ۲۰۱۷ | ۲۰۲۲ | ۱٬۰۸۲ تا ۱٬۳۵۴ | +۲۵٫۱٪ |
| ۲۰۱۸ | ۲۰۲۳ | ۱٬۰۹۷ تا ۱٬۴۳۵ | +۳۰٫۸٪ |
| ۲۰۱۹ | ۲۰۲۴ | ۱٬۰۱۱ تا ۱٬۵۶۴ | +۵۴٫۷٪ |
| ۲۰۲۰ | ۲۰۲۵ | ۹۵۰ تا ۱٬۶۹۰ | +۷۷٫۹٪ |
از این جدول سه برداشت به دست می‌آید که هر کدام محاسبهٔ حسابی روی همین سری است، نه دیدگاهی دربارهٔ آینده. نخست، یازده پنجره از افتی ۸٫۷٪ تا جهشی ۷۷٫۹٪ را در بر می‌گیرند، پس نتیجهٔ نگهداری پنج‌ساله بسته به سال ورود بسیار متفاوت بوده است. دوم، میانه از AED ۱٬۱۰۷ ($۳۰۱) در ۲۰۱۴ به AED ۹۵۰ ($۲۵۹) در ۲۰۲۰ رسید، یعنی ۱۴٫۲٪ پایینتر، و تا ۲۰۲۲ یعنی هشت سال بعد دوباره از سطح ۲۰۱۴ بالاتر نرفت. سوم، از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۵ میانه ۷۷٫۹٪ بالا رفت، و افزایش ۹۱٫۴٪ از ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ در پانزده سال، به‌صورت مرکب سالانه ۴٫۴٪ میشود. ارقام اسمی تورم را هم پنهان می‌کنند، و میانهٔ واحدهایی که اتفاقاً فروخته شده‌اند با ارزش یک آپارتمان مشخص یکی نیست. راهنمای سابقهٔ ۲۰۰۸ تا ۲۰۲۶ افت پیشین و منبع‌های آن را بررسی میکند.
تازه‌ترین سنجه‌ها، از پنج معیار گوناگون
گزارش‌های Q3 ۲۰۲۶ به سمتی مشابه اشاره دارند اما به یک عدد واحد نه، چون هر کدام چیز دیگری را اندازه می‌گیرند.
| ناشر | چه چیزی را می‌سنجد | عدد Q3 یا سپتامبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|
| ValuStrat (بررسی Q3 ۲۰۲۶، ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶) | شاخص قیمت مسکونی مبتنی بر ارزش‌گذاری | ۲۱۸٫۶ واحد، ۴٫۵٪ کمتر از یک سال پیش؛ زیرشاخص ویلاهای ممتاز ۱٫۲٪ بالا؛ ارزش آپارتمان معمولی حدود AED ۱٫۷۸ میلیون، به‌گزارش ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ |
| Savills (گزارش Q3 ۲۰۲۶) | میانگین قیمت هر فوت مربع آپارتمان‌های ثبت‌شده | AED ۱٬۸۱۷ ($۴۹۵)، ۴٫۸٪ کمتر نسبت به سه‌ماههٔ پیش؛ در مقایسهٔ هم‌سنخ ۱٫۷٪ کمتر؛ ویلاها و تاونهاوسها AED ۱٬۵۲۳ ($۴۱۵)، ۳٫۳٪ کمتر، در مقایسهٔ هم‌سنخ بدون تغییر |
| datadubai.ae (ثبت‌های DLD) | میانهٔ قیمت هر فوت مربع خانه‌های ساخته‌شده | AED ۱٬۶۵۶ ($۴۵۱) برای سپتامبر ۲۰۲۶، ۲٫۶٪ کمتر از سپتامبر ۲۰۲۵؛ میانهٔ ۱۲ ماهه AED ۱٬۷۲۲ ($۴۶۹)، ۴٫۸٪ بالاتر از ۱۲ ماه پیش از آن |
| Knight Frank (گزارش‌شده در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) | قیمتهای ممتاز در ۱۰ مجتمع | ۵٪ کاهش میان Q2 و Q3، نخستین افت از ۲۰۲۰؛ Palm Jumeirah با AED ۴٬۰۸۳ ($۱٬۱۱۲)، ۹٫۱٪ کمتر از یک سال پیش |
| Bayut (گزارش‌شده در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶) | میانگین قیمت درخواستی هر فوت مربع | بیشتر مناطق میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه در طول سه‌ماهه کمتر از ۳٪ تغییر کردند |
رقم هم‌سنخ Savills همان است که خانه‌های مشابه را با هم می‌سنجد، و برای همین افتی کوچک‌تر از میانگین نشان میدهد. میانهٔ ۱۲ ماههٔ datadubai.ae بالاست در حالی که عدد سپتامبرش پایین است، و این همان چیزی است که یک سری صعودی با دورهٔ اخیر ملایم‌تر به نظر میرسد. حجم فروش داستانی نزدیک به همین می‌گوید. DLD در ۲۰۲۵ حدود ۲۷۰٬۰۰۰ معامله به ارزش AED ۹۱۷ میلیارد ثبت کرد که ۲۰٪ بیش از ۲۰۲۴ بود (Gulf News، ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶)، در حالی که Savills حدود ۳۴٬۵۰۰ معامله مسکونی در Q3 ۲۰۲۶ شمرد که ۳۸٪ کمتر از Q3 ۲۰۲۵ بود، و datadubai.ae برای ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ تعداد ۱۲۳٬۶۶۵ فروش ثبت‌شده را نشان میدهد که ۲۱٫۵٪ کمتر از سال پیش است. برای خریدار، بازار آرام‌تر بر این اثر می‌گذارد که یک واحد چقدر سریع فروخته میشود و با چه تخفیفی نسبت به قیمت درخواستی، و این را شاخص‌های قیمت به‌تنهایی نشان نمیدهند.
هزینهٔ خرید، نگهداری و فروش
هزینهها بخشی از محاسبه‌اند که خریدار مستقیم‌ترین کنترل را بر آن دارد، و تعیین می‌کنند نگهداری باید چه مدت طول بکشد تا اجاره آن‌ها را جبران کند. کارمزدهای خرید در جدول زیر از صفحههای خدمات الکترونیکی DLD برای ثبت فروش و ثبت رهن آمده‌اند که هر دو تاریخ آخرین به‌روزرسانی ۳ نوامبر ۲۰۲۶ را نشان میدهند. کمیسیون مشاور املاک در این صفحه‌ها تعیین نشده است، پس کارمزد مشاور در مثال‌ها فرضی از جانب این راهنماست. راهنمای هزینههای خرید ملک در دبی هر کارمزد را با جزئیات توضیح میدهد.
| هزینه | نرخ یا مبلغ | برای قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ | منبع یا وضعیت |
|---|---|---|---|
| کارمزد ثبت | ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار بر پایهٔ صفحهٔ DLD؛ طرفین می‌توانند طور دیگری توافق کنند | در مجموع AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸)؛ مثال فرض میکند خریدار همهٔ آن را هنگام خرید می‌پردازد | صفحهٔ ثبت فروش ملک در DLD |
| هزینههای سند مالکیت (title deed)، نقشه، دانش و نوآوری | AED ۲۵۰، AED ۲۵۰، AED ۱۰ و AED ۱۰ | AED ۵۲۰ ($۱۴۲) | صفحهٔ ثبت فروش ملک در DLD |
| کارمزد دفتر امین (شریک خدماتی) | AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر | AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) با ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده | صفحهٔ ثبت فروش ملک در DLD |
| کمیسیون مشاور املاک | در قرارداد مشاوره توافق میشود | AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹) با فرض ۲٪ | فرض این راهنما |
| ثبت رهن | ۰٫۲۵٪ مبلغ وام، به‌علاوهٔ کارمزد خدمات AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) و مالیات بر ارزش افزوده | مثال وام را در ادامه ببینید | صفحهٔ ثبت رهن در DLD |
در خرید آمادهٔ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، هزینهٔ اضافی برابر است با AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) به‌علاوهٔ AED ۵۲۰ ($۱۴۲) به‌علاوهٔ AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) به‌علاوهٔ AED ۳۰٬۰۰۰ ($۸٬۱۶۹)، یعنی AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) یا ۶٫۳۱٪ قیمت. پس پول نقد لازم هنگام امضا AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) است، پیش از هر هزینهٔ مبلمان، جابه‌جایی یا حقوقی که خریدار بخواهد به آن بیفزاید. در سمت خروج، صفحهٔ DLD سهم فروشنده از کارمزد ثبت را ۲٪ فهرست میکند و مثال یک کارمزد ۲٪ دیگر برای مشاور املاک فرض میکند، پس فروش ۴٪ قیمت فروش هزینه دارد. گواهی عدم مخالفت سازنده، که به گفتهٔ صفحهٔ DLD برای فروش مجدد در منطقهٔ فریهولد لازم است، را خود سازنده قیمت‌گذاری میکند و در این محاسبه نیامده است.
هزینههای سالانه شامل شارژ خدمات، هر نوع تعمیر و نگهداری، و کارمزد مدیریت است، اگر مالک از یک مشاور استفاده کند. بر پایهٔ پرسش‌های متداول DLD، هزینهٔ مسکن شهرداری معادل ۵٪ اجاره را مستأجر می‌پردازد، نه مالک. هزینهٔ رفتوبرگشتی برای قیمت ثابت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) برابر است با AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) برای خرید به‌علاوهٔ AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) برای فروش، یعنی AED ۱۵۴٬۷۲۰ ($۴۲٬۱۲۹) یا ۱۰٫۳٪ قیمت. این همان مبنای ادعای آغازین است که می‌گوید مجموع هزینهٔ خرید و فروش حدود ۱۰٪ قیمت است.
مثال محاسباتی پنج‌ساله: آپارتمان آماده با پرداخت نقدی
مثال زیر یک محاسبهٔ حسابی بر پایهٔ فرض‌هایی است که همه به‌روشنی اعلام شده‌اند. این مثال پیش‌بینی نیست و هیچ سناریویی محتمل‌تر از دیگری نیست؛ سه سناریوی قیمتی از دامنهٔ پنجرههای پنجسالهٔ مبتنی بر DLD در بالا انتخاب شده‌اند، از اندکی بدتر از ضعیف‌ترین پنجره تا تقریباً میانهٔ پنجرههای مثبت. هر ورودی را میشود با رقمِ مربوط به یک ساختمان مشخص جایگزین کرد و محاسبه را دوباره انجام داد.
| ورودی | مقدار | مبنا |
|---|---|---|
| قیمت | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) | برای مثال انتخاب شده است |
| مساحت | ۱٬۰۰۰ فوت مربع | انتخابی؛ AED ۱٬۵۰۰ ($۴۰۸) برای هر فوت مربع میدهد |
| اجارهٔ ناخالص | AED ۹۵٬۱۰۰ ($۲۵٬۸۹۵) در سال | بازده ناخالص ۶٫۳۴٪ در کل شهر، Property Monitor، اوت ۲۰۲۶ |
| خالی ماندن واحد | یک ماه در سال | فرض |
| شارژ خدمات | AED ۱۵٬۸۰۰ ($۴٬۳۰۲) در سال | ۱٬۰۰۰ فوت مربع به نرخ میانهٔ کل شهر یعنی AED ۱۵٫۸ ($۴٫۳۰) |
| تعمیر و نگهداری | AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) در سال | فرض |
| کارمزد مدیریت | ۵٪ اجارهٔ وصول‌شده | فرض |
| اجاره در پنج سال | بدون تغییر | فرض، نه پیش‌بینی |
| هزینههای خرید | AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) | جدول هزینهها در بالا |
| هزینههای فروش | ۴٪ قیمت فروش | سهم ۲٪ کارمزد ثبت به‌علاوهٔ ۲٪ کارمزد مشاور |
گام ۱: پول نقد لازم
قیمت AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) به‌علاوهٔ AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) هزینه، مبلغ پرداختی AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) را میدهد.
گام ۲: اجارهٔ خالص برای یک سال
اجارهٔ ناخالص ۶٫۳۴٪ از AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) است، یعنی AED ۹۵٬۱۰۰ ($۲۵٬۸۹۵). یک ماه خالی ماندن AED ۷٬۹۲۵ ($۲٬۱۵۸) را کم میکند و AED ۸۷٬۱۷۵ ($۲۳٬۷۳۷) وصول‌شده می‌ماند. کارمزد مدیریت ۵٪ همین مبلغ است، یعنی AED ۴٬۳۵۹ ($۱٬۱۸۷). اجارهٔ خالص برابر است با AED ۸۷٬۱۷۵ ($۲۳٬۷۳۷) منهای AED ۱۵٬۸۰۰ ($۴٬۳۰۲) شارژ خدمات منهای AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) تعمیر و نگهداری منهای AED ۴٬۳۵۹ ($۱٬۱۸۷) مدیریت، یعنی AED ۶۴٬۰۱۶ ($۱۷٬۴۳۱). این بازده خالص ۴٫۲۷٪ بر قیمت و ۴٫۰۱٪ بر کل مبلغ پرداختی AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) است، در برابر رقم ناخالص ۶٫۳۴٪ که محاسبه از آن آغاز شد. در پنج سال، اجارهٔ خالص روی هم AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) میشود.
گام ۳: سه قیمت فروش پس از پنج سال
| ردیف | قیمت ۱۰٪ پایینتر | قیمت بدون تغییر | قیمت ۲۵٪ بالاتر |
|---|---|---|---|
| قیمت فروش | AED ۱٬۳۵۰٬۰۰۰ ($۳۶۷٬۵۹۷) | AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) | AED ۱٬۸۷۵٬۰۰۰ ($۵۱۰٬۵۵۱) |
| هزینههای فروش به نرخ ۴٪ | AED ۵۴٬۰۰۰ ($۱۴٬۷۰۴) | AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) | AED ۷۵٬۰۰۰ ($۲۰٬۴۲۲) |
| عواید خالص فروش | AED ۱٬۲۹۶٬۰۰۰ ($۳۵۲٬۸۹۳) | AED ۱٬۴۴۰٬۰۰۰ ($۳۹۲٬۱۰۳) | AED ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ ($۴۹۰٬۱۲۹) |
| اجارهٔ خالص در پنج سال | AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) | AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) | AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) |
| منهای مبلغ پرداختی | −AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) | −AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) | −AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) |
| سود کل | AED ۲۱٬۳۶۰ ($۵٬۸۱۶) | AED ۱۶۵٬۳۶۰ ($۴۵٬۰۲۷) | AED ۵۲۵٬۳۶۰ ($۱۴۳٬۰۵۲) |
| سود به‌عنوان سهمی از مبلغ پرداختی | ۱٫۳٪ | ۱۰٫۴٪ | ۳۲٫۹٪ |
| بازده سالانه (IRR) | ۰٫۲۹٪ | ۲٫۱۶٪ | ۶٫۲۸٪ |
با نگاه عرضی به جدول، مثال نشان میدهد چه مقدار از نتیجه از قیمت می‌آید و چه مقدار اندک از اجاره. با قیمت بدون تغییر، سود کل AED ۱۶۵٬۳۶۰ ($۴۵٬۰۲۷) است، یعنی اجارهٔ خالص AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) منهای AED ۱۵۴٬۷۲۰ ($۴۲٬۱۲۹) هزینهٔ رفتوبرگشتی. در سناریوی کاهش، اجاره به‌زحمت قیمت از دست‌رفته و هزینهها را جبران میکند. سناریوها حسابی‌اند: افزایش ۲۵٪ کمتر از ۵۴٫۷٪ و ۷۷٫۹٪ است که در دو پنجرهٔ تازه‌تر سری DLD دیده شد، و کاهش ۱۰٪ اندکی بدتر از ضعیف‌ترین پنجره است که افت ۸٫۷٪ بود. هیچ‌یک از این سه پیش‌بینی نیست.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ مقایسه با سپردهٔ بانکی
جایگزین طبیعی خرید نقدی، سپردهٔ ثابت است. صفحهٔ سپردهٔ ثابت درهمی First Abu Dhabi Bank که آخرین به‌روزرسانی‌اش ۶ نوامبر ۲۰۲۶ است، نرخ ۱۲ ماهه را برای سپرده‌های تا AED ۱ میلیون برابر ۴٫۱۵٪، تا AED ۵ میلیون برابر ۴٫۲۰٪ و بالاتر از AED ۵ میلیون برابر ۴٫۲۵٪ فهرست میکند. بانک مرکزی امارات در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ نرخ پایهٔ خود را روی ۳٫۹۰٪ نگه داشت، پس از آنکه آن را از ۳٫۶۵٪ با اثر از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ بالا برده بود. جدول StashAway از سپرده‌های ۱۲ ماههٔ درهمی تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶ دامنهٔ گسترده‌ای میان بانک‌ها نشان میدهد، از ۲٫۸۵٪ در Emirates NBD و ۳٫۱۰٪ در Standard Chartered (وجوه تازه) تا ۴٫۵۰٪ در HSBC (تبلیغاتی، وجوه جدید) و ۵٫۰۵٪ در وکالهٔ سود ماهانهٔ Dubai Islamic Bank.
| بانک و محصول | نرخ درهمی ۱۲ ماهه | تاریخ |
|---|---|---|
| Dubai Islamic Bank، وکالهٔ سود ماهانه (نرخ سود مورد انتظار) | ۵٫۰۵٪ | ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
| سپردهٔ مدت‌دار HSBC (تبلیغاتی، وجوه جدید) | ۴٫۵۰٪ | ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
| First Abu Dhabi Bank، تا AED ۱ میلیون | ۴٫۱۵٪ | صفحه در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده |
| First Abu Dhabi Bank، تا AED ۵ میلیون | ۴٫۲۰٪ | صفحه در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده |
| Standard Chartered، وجوه تازه | ۳٫۱۰٪ | ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
| Emirates NBD | ۲٫۸۵٪ | ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
همان پول در سپرده
مبلغ پرداختی AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) را در نظر بگیرید و آن را پنج سال با نرخ ۴٫۲۰٪ بگذارید، هر سال با همان نرخ تمدید شود و سود به موجودی افزوده شود. موجودی پس از پنج سال برابر است با AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) ضرب در ۱٫۰۴۲ به توان پنجم، یعنی AED ۱٬۹۵۸٬۹۴۹ ($۵۳۳٬۴۱۰)، با سود AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷). دبی مالیات بر درآمد شخصی دریافت نمیکند، پس این رقم با مالیات کم نمی‌شود. در مقایسه با جدول ملک، سود سپردهٔ AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷) از سود سناریوی کاهش (AED ۲۱٬۳۶۰ ($۵٬۸۱۶)) و سناریوی بدون تغییر (AED ۱۶۵٬۳۶۰ ($۴۵٬۰۲۷)) بیشتر و از سود سناریوی افزایش (AED ۵۲۵٬۳۶۰ ($۱۴۳٬۰۵۲)) کمتر است.
نقطهٔ سربه‌سر از همین ارقام به دست می‌آید. برای آنکه سود ملک با AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷) برابر شود، عواید خالص فروش باید برابر AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) به‌علاوهٔ AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷) منهای AED ۳۲۰٬۰۸۰ ($۸۷٬۱۵۶) باشد، یعنی AED ۱٬۶۳۸٬۸۶۹ ($۴۴۶٬۲۵۴). تقسیم بر ۰٫۹۶، چون ۴٪ صرف هزینههای فروش میشود، قیمت فروش حدود AED ۱٬۷۰۷٬۱۵۵ ($۴۶۴٬۸۴۸) را میدهد، یعنی ۱۳٫۸٪ بالاتر از قیمت خرید. با این فرض‌ها، قیمت باید در پنج سال حدود ۱۳٫۸٪ بالا برود تا ملک با سپرده برابری کند، و دیدگاه دربارهٔ قیمت‌ها باید با همین عدد آزموده شود.
پس پرسش «آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است» تا حدی پرسشی دربارهٔ نرخ سپرده در همان پنج سال هم هست. سه قید وجود دارد. نرخ‌های سپرده بازقیمت‌گذاری می‌شوند، پس نرخی که هر سال تمدید شود فرض است؛ بانک مرکزی نرخ پایهٔ خود را در سپتامبر ۲۰۲۶ بالا برد. سپرده نرخ اعلام‌شده دارد و ریسک قیمت ندارد، در حالی که ملک ریسک قیمت، ریسک اجاره و ریسک خالی ماندن دارد. و سپرده هزینهٔ خرید ندارد، در حالی که ملک AED ۹۴٬۷۲۰ ($۲۵٬۷۹۲) را از ابتدا می‌گیرد. تورم نیز برای هر دو مهم است: رقم اوت ۲۰۲۶ از مؤسسهٔ داده و آمار دبی (Dubai Data and Statistics Establishment)، که EnterpriseAM در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، ۵٫۵۴٪ نسبت به سال پیش بود که از هر نرخ جدول بالاتر است. بازده واقعی، یعنی بازده پس از کسر تورم، از ارقام اسمی این راهنما کمتر است، هم برای سپرده و هم برای ملک.
همان مثال با وام مسکن
وام‌گیری محاسبه را از دو راه تغییر میدهد: از پول نقدِ واردشده می‌کاهد و بهره را به آن می‌افزاید. قواعد بانک مرکزی امارات، آن‌گونه که Khaleej Times در ۳۰ اوت ۲۰۲۶ از قطعنامهٔ شمارهٔ ۹۶/۲۰۱۹ اصلاح‌کنندهٔ بخش‌نامهٔ شمارهٔ ۳۱/۲۰۱۳ نقل کرده، سقف نسبت وام به ارزش را برای نخستین خانهٔ یک خارجی‌مقیم زیر AED ۵ میلیون برابر ۸۰٪ و بالاتر از آن ۷۰٪، برای خانهٔ دوم یا بعدی یا ملک سرمایهگذاری ۶۰٪، و برای ملک پیش‌فروش (off-plan) ۵۰٪ تعیین میکند. خریداری که قصد اجارهٔ آپارتمان را دارد به رده ۶۰٪ نزدیک‌تر است، پس مثال وامی برابر ۶۰٪ قیمت را به کار می‌برد. راهنمای ماشین‌حساب وام مسکن دبی و راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها شرایط واجد صلاحیت بودن و مدارک را توضیح میدهند.
نرخ بهره فرض است: ۴٫۵٪ در سال، ثابت، به مدت ۲۵ سال. این نرخ میان دو نقطهٔ مرجع تاریخ‌دار قرار می‌گیرد: نرخ ثابت سه‌سالهٔ ۳٫۴۹٪ با مدت محدود که Abu Dhabi Commercial Bank همراه با Ellington Properties عرضه کرد (Khaleej Times، ۲۶ اوت ۲۰۲۶) و میانگین نرخ ثابت ۲۰ ساله ۴٫۵۷٪ که Numbeo نشان میدهد (ثبت‌شده توسط کاربران، ۶ نوامبر ۲۰۲۶). قسط ماهانه از فرمول استاندارد به دست می‌آید: قسط برابر است با مبلغ وام ضرب در r تقسیم بر یک منهای (۱ به‌علاوهٔ r) به توان منفی n، که r نرخ ماهانه (۰٫۰۴۵ تقسیم بر ۱۲) و n تعداد ماه‌هاست (۳۰۰).
وام AED ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵) است. قسط AED ۵٬۰۰۲ ($۱٬۳۶۲) در ماه یا AED ۶۰٬۰۳۰ ($۱۶٬۳۴۶) در سال است. هزینههای وام ۰٫۲۵٪ مبلغ وام است، یعنی AED ۲٬۲۵۰ ($۶۱۳)، به‌علاوهٔ کارمزد خدمات AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) با مالیات بر ارزش افزوده، یعنی AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴)، که جمعاً AED ۶٬۴۵۰ ($۱٬۷۵۶) میشود؛ کارمزد پردازش و ارزیابی بانک در آن نیست. پول نقد واردشده برابر است با AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) منهای AED ۹۰۰٬۰۰۰ ($۲۴۵٬۰۶۵) به‌علاوهٔ AED ۶٬۴۵۰ ($۱٬۷۵۶)، یعنی AED ۷۰۱٬۱۷۰ ($۱۹۰٬۹۲۴). پس از ۶۰ قسط، مانده وام AED ۷۹۰٬۷۲۱ ($۲۱۵٬۳۰۹) است که AED ۱۰۹٬۲۷۹ ($۲۹٬۷۵۶) آن اصل بازپرداخت‌شده و AED ۱۹۰٬۸۷۱ ($۵۱٬۹۷۳) بهره است. اجارهٔ خالص AED ۶۴٬۰۱۶ ($۱۷٬۴۳۱) منهای بازپرداخت بدهی AED ۶۰٬۰۳۰ ($۱۶٬۳۴۶) سالانه AED ۳٬۹۸۶ ($۱٬۰۸۵) باقی می‌گذارد.
| ردیف | قیمت ۱۰٪ پایینتر | قیمت بدون تغییر | قیمت ۲۵٪ بالاتر |
|---|---|---|---|
| عواید خالص فروش (پس از ۴٪ هزینه) | AED ۱٬۲۹۶٬۰۰۰ ($۳۵۲٬۸۹۳) | AED ۱٬۴۴۰٬۰۰۰ ($۳۹۲٬۱۰۳) | AED ۱٬۸۰۰٬۰۰۰ ($۴۹۰٬۱۲۹) |
| منهای مانده وام | −AED ۷۹۰٬۷۲۱ ($۲۱۵٬۳۰۹) | −AED ۷۹۰٬۷۲۱ ($۲۱۵٬۳۰۹) | −AED ۷۹۰٬۷۲۱ ($۲۱۵٬۳۰۹) |
| اجارهٔ خالص پس از بازپرداخت بدهی، پنج سال | AED ۱۹٬۹۳۲ ($۵٬۴۲۷) | AED ۱۹٬۹۳۲ ($۵٬۴۲۷) | AED ۱۹٬۹۳۲ ($۵٬۴۲۷) |
| منهای پول نقد واردشده | −AED ۷۰۱٬۱۷۰ ($۱۹۰٬۹۲۴) | −AED ۷۰۱٬۱۷۰ ($۱۹۰٬۹۲۴) | −AED ۷۰۱٬۱۷۰ ($۱۹۰٬۹۲۴) |
| سود یا زیان کل | −AED ۱۷۵٬۹۵۹ ($۴۷٬۹۱۳) | −AED ۳۱٬۹۵۹ ($۸٬۷۰۲) | AED ۳۲۸٬۰۴۱ ($۸۹٬۳۲۴) |
| سود یا زیان به‌عنوان سهمی از پول نقد واردشده | −۲۵٫۱٪ | −۴٫۶٪ | ۴۶٫۸٪ |
| بازده سالانه (IRR) | −۵٫۶۹٪ | −۰٫۹۴٪ | ۸٫۰۵٪ |
در مقایسه با خرید نقدی، وام بازده‌های سالانهٔ ۰٫۲۹٪، ۲٫۱۶٪ و ۶٫۲۸٪ را به −۵٫۶۹٪، −۰٫۹۴٪ و ۸٫۰۵٪ تبدیل میکند. دامنه را در هر دو جهت بازتر میکند، چون همان تغییر قیمت با حدود ۴۴٪ پول نقد سنجیده میشود. دلیل آن فاصلهٔ میان بازده خالص بر قیمت (۴٫۲۷٪) و هزینهٔ وام (۴٫۵٪) است: اجاره بهره را پوشش نمی‌دهد، پس آپارتمان فقط باید در پایان ارزشمندتر باشد تا وام جبران شود. با نرخ ۳٫۴۹٪، بازپرداخت سالانهٔ بدهی AED ۵۴٬۰۰۹ ($۱۴٬۷۰۶) و اجارهٔ خالص پس از آن AED ۱۰٬۰۰۷ ($۲٬۷۲۵) می‌شد؛ با ۵٫۵٪ آن AED ۶۶٬۳۲۱ ($۱۸٬۰۵۹) و اجارهٔ خالص پس از آن −AED ۲٬۳۰۵ ($۶۲۸) می‌شد. برای مقایسه، پول نقد واردشدهٔ AED ۷۰۱٬۱۷۰ ($۱۹۰٬۹۲۴) در سپردهای با ۴٫۲۰٪ و با همان فرض بهره مرکب در پنج سال AED ۱۶۰٬۱۴۵ ($۴۳٬۶۰۷) سود می‌آورد.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ مقایسه با لندن، سنگاپور و استانبول
مقایسهٔ فرامرزی به یک منبع واحد با یک روش واحد نیاز دارد، و Numbeo منبعی است که هر چهار شهر را با یک قالب صفحه و تاریخ «آخرین به‌روزرسانی» ۶ نوامبر ۲۰۲۶ پوشش میدهد. Numbeo پایگاه داده‌ای مبتنی بر مشارکت کاربران است: صفحهٔ سنگاپور ۲۴۹ ورودی از ۴۱ مشارکت‌کننده در ۱۸ ماه و صفحهٔ استانبول ۳۱۹ ورودی از ۵۷ مشارکت‌کننده در ۱۲ ماه را اعلام میکند. قیمت‌ها به دلار آمریکا برای هر متر مربع آپارتمان است و بازده همان بازده ناخالص اجارهٔ Numbeo است.
| شهر | قیمت هر متر مربع، مرکز شهر | قیمت هر متر مربع، بیرون از مرکز | بازده ناخالص، مرکز / بیرون | مساحت قابل خرید با AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، مرکز / بیرون |
|---|---|---|---|---|
| دبی | $۷٬۰۲۴ | $۴٬۳۸۶ | ۸٫۳۲٪ / ۷٫۸۸٪ | ۵۸ متر مربع / ۹۳ متر مربع |
| لندن | $۱۷٬۳۷۵ | $۸٬۲۵۵ | ۳٫۶۲٪ / ۵٫۸۷٪ | ۲۴ متر مربع / ۵۰ متر مربع |
| سنگاپور | $۲۳٬۱۶۹ | $۱۶٬۶۷۲ | ۳٫۰۷٪ / ۲٫۹۳٪ | ۱۸ متر مربع / ۲۵ متر مربع |
| استانبول | $۲٬۹۷۷ | $۱٬۷۴۱ | ۷٫۶۵٪ / ۷٫۸۳٪ | ۱۳۷ متر مربع / ۲۳۵ متر مربع |
منبع: صفحههای سرمایهگذاری ملکی Numbeo برای هر شهر، آخرین به‌روزرسانی ۶ نوامبر ۲۰۲۶ (نمایش به دلار آمریکا). ستون مساحت از تقسیم $۴۰۸٬۴۴۱ بر قیمت هر متر مربع به دست آمده است.
دو نکته این مقایسه را محدود میکند. نخست، بازده ۸٫۳۲٪ Numbeo برای مرکز دبی بسیار بالاتر از ۶٫۳۴٪ تا ۶٫۶۶٪ است که Property Monitor برای اوت ۲۰۲۶ گزارش کرد و بالاتر از ۵٫۱۰٪ برای Downtown Dubai در فهرست Engel & Völkers است، که همان نوع فاصله میان ناشران است که پیشتر دیده شد. در مقایسهٔ شهر با شهر، جهت روشن‌تر از اعشارهاست: بر پایهٔ این منبع، همین بودجه در دبی چند برابر لندن یا سنگاپور مساحت می‌خرد، با بازده ناخالص بالاتر از هر دو، و مساحت کمتری از استانبول، با بازده مشابه. دوم، بازده به پول محلی با بازده به دلار یکی نیست. قیمت‌ها و اجاره‌های استانبول به لیر است، پس ارزش دلاری آن‌ها به نرخ ارز بستگی دارد، در حالی که درهم با نرخ ۳٫۶۷۲۵ به دلار وصل است. راهنمای سرمایهگذاری در آپارتمان دبی در برابر ترکیه دو بازار را با جزئیات بیشتر مقایسه میکند.
عرضه، تمرکز و نقدشوندگی: ریسک‌هایی که تحلیلگران نام می‌برند
آژانس‌ها و ارزش‌گذارانی که دبی را پوشش میدهند به چند ریسک تکرارشونده اشاره می‌کنند، و هر کدام به پرسش «آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است» مربوط است، چون مسیر قیمت یا اجاره را تغییر میدهد. جدول زیر آن‌ها را با منبع و تاریخ فهرست میکند، نه به‌عنوان پیش‌بینی این راهنما.
| ریسک | منبع چه می‌گوید | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| عرضهٔ جدید | حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانهٔ جدید در ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸، تقریباً ۶۰٬۰۰۰ در سال در برابر ۳۰٬۰۰۰ تا ۴۰٬۰۰۰ در سال طی پنج سال پیشین؛ کاهش اندک قیمت در بخش آپارتمان محتمل است، به‌ویژه برای استودیوها و واحدهای یک‌خوابهٔ میان‌رده | Moody’s، به‌نقل از The National، ۱۰ فوریه ۲۰۲۶ |
| عرضهٔ جدید | واحدهای مسکونی، به‌ویژه آپارتمانها، در دو سال آینده ۲۰٪ افزایش می‌یابند؛ تحویل‌های ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ می‌تواند اصلاح قیمت را تسریع کند | S&P Global Ratings، به‌نقل از Khaleej Times، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| خط لولهٔ برنامه‌ریزی‌شده | بیش از ۵۲۵٬۰۰۰ واحد برای تحویل میان ۲۰۲۷ و ۲۰۳۰ برنامه‌ریزی شده است | گزارش Q3 ۲۰۲۶ شرکت Savills |
| تحویل در برابر برنامه | تا پایان سپتامبر حدود ۳۳٬۰۰۰ خانه تکمیل شده بود، کمتر از یک‌سوم تحویل‌های پیش‌بینی‌شدهٔ کل سال | بررسی Q3 ۲۰۲۶ شرکت ValuStrat، گزارش‌شده در ۲۹ اکتبر ۲۰۲۶ |
| اصلاح قیمت | Fitch افتی ۱۵٪ را از ژوئیه ۲۰۲۵ تا پایان ۲۰۲۶ پیش‌بینی کرد | Fitch، به‌نقل از Fortune، ۱ ژوئن ۲۰۲۶ |
| بخش بانکی | مواجهه با ملک مهارشده توصیف شده، و فعالیت ملکی در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ ملایم‌تر شده است؛ قیمت‌ها عموماً در سطح ۲۰۲۵ یا بالاتر از آن‌اند | بیانیهٔ کارکنان IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶ |
ارقام برنامه‌ریزی‌شده و تحویل‌شده با هم فرق دارند، چون واحد برنامه‌ریزی‌شده طرح یک سازنده است و واحد تحویل‌شده ساختمانی تمام‌شده. روش شمارش تحلیلگران نیز یکسان نیست، که راهنمای سقوط بازار در این مجموعه آن‌ها را با جزئیات مقایسه میکند؛ نکتهٔ عملی این است که هر منبعی انتظار دارد در دو تا چهار سال آینده عرضهٔ بیشتری از آنچه دبی در دوره‌ای قابل‌مقایسه جذب کرده وارد بازار شود. راهنمای پیش‌بینی بازار ملک دبی پیش‌بینی‌های اشخاص ثالث را با روش‌هایشان گرد می‌آورد.
تمرکز در چند مجتمع
تقاضا برای فروش مجدد متمرکز است. بر پایهٔ بررسی Q3 ۲۰۲۶ شرکت ValuStrat، Jumeirah Village Circle ۱۲٫۸٪ معاملات فروش مجدد را داشت، Business Bay ۶٪، Dubai Marina ۵٫۳٪ و Downtown Dubai ۳٫۸٪. فروش‌های پیش‌فروش (off-plan) در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ بر پایهٔ datadubai.ae ۶۸٫۱٪ فروش‌های ثبت‌شده را تشکیل می‌دادند، و بر پایهٔ شمارش ValuStrat حدود ۷۲٪ کل Q3 ۲۰۲۶ (۲۴٬۳۷۵ ثبت پیش‌فروش در برابر ۹٬۴۹۱ فروش مجدد). برای سرمایهگذار این دو اثر دارد: چند مجتمع محدود قیمتهای قابل‌مقایسه را تعیین می‌کنند، و یک ساختمان جدید در همان مجتمع برای همان مستأجر و خریدار با واحد فروش مجدد رقابت میکند. راهنمای تأخیر و لغو پروژه‌های پیش‌فروش و راهنمای حمایت از خریدار بیان می‌کنند قانون چه چیزی فراهم میکند وقتی پروژه‌ای از برنامهٔ خود پیروی نمیکند.
نقدشوندگی و اقتصادِ پشت تقاضا
نقدشوندگی فروش مجدد یعنی سهولت یافتن خریدار با قیمتی قابل‌قبول. ValuStrat در Q3 ۲۰۲۶ تعداد ۹٬۴۹۱ معامله فروش مجدد به ارزش حدود AED ۲۵ میلیارد شمرد که ۱۸٫۵٪ بیش از Q2 اما ۲۳٫۸٪ کمتر از Q3 ۲۰۲۵ بود. در سمت تقاضا، جمعیت دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ حدود ۴٫۸ میلیون نفر بود و از ژانویه ۲۲۶٬۸۸۵ نفر افزایش یافته است، بر پایهٔ مؤسسهٔ داده و آمار دبی به‌نقل از Emirates 24|7 در ۲۹ سپتامبر ۲۰۲۶. تولید ناخالص داخلی واقعی دبی برای نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ حدود AED ۴۷۳ میلیارد بود، یعنی ۲٫۳٪ کمتر از همان دورهٔ ۲۰۲۵، بر پایهٔ همان مؤسسه به‌نقل از Dubai Chronicle در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶. رشد جمعیت از تقاضای اجاره پشتیبانی میکند و رقم تولید ناخالص داخلی نشان میدهد اقتصاد یکنواخت رشد نمیکند؛ نکته برای خریدار این است که بازار ملک در معرض چرخهٔ گسترده‌تر قرار دارد.
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ خریدار نقدی، وام‌گیرنده یا نگهدارندهٔ کوتاه‌مدت
یک بازار برای خریداران مختلف پاسخ‌های متفاوت تولید میکند، چون هزینهها و تأمین مالی محاسبه را تغییر میدهند. جدول زیر خلاصه میکند که اعداد بالا در هر یک از این حالت‌ها چه مفهومی دارند.
| موقعیت | اعداد این راهنما چه نشان میدهند | برای یک واحد مشخص چه چیزی را بررسی کنیم |
|---|---|---|
| خریدار نقدی با نگهداری پنج‌ساله یا بیشتر | بازده خالص ۴٫۲۷٪ بر قیمت در مثال؛ سود کل از AED ۲۱٬۳۶۰ ($۵٬۸۱۶) تا AED ۵۲۵٬۳۶۰ ($۱۴۳٬۰۵۲) در سه سناریو؛ سود سپرده AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷) | شارژ خدمات ساختمان، اجاره‌های ثبت‌شده، قیمتهای فروش قابل‌مقایسه |
| خریدار با وام مسکن | اجاره در نرخ ۴٫۵٪ بهره را پوشش نمی‌دهد؛ نتیجهٔ سالانه از −۵٫۶۹٪ تا ۸٫۰۵٪ | سقف نسبت وام به ارزش، نرخ و شرایط تعدیل آن، قسط ماهانه در برابر اجاره |
| نگهداری کمتر از سه سال | هزینههای رفتوبرگشتی AED ۱۵۴٬۷۲۰ ($۴۲٬۱۲۹) برابر ۲٫۴ سال اجارهٔ خالص است (AED ۱۵۴٬۷۲۰ ($۴۲٬۱۲۹) تقسیم بر AED ۶۴٬۰۱۶ ($۱۷٬۴۳۱)) | بدون هیچ اجاره‌ای، قیمت فروش باید حدود ۱۰٫۷٪ بیش از قیمت خرید باشد تا مبلغ پرداختی جبران شود |
| مالکی که خودش در خانه زندگی میکند | مقایسه میان اجارهٔ صرفه‌جویی‌شده و هزینهٔ مالکیت است، نه بازده | اجاره‌های محلی برای همان اندازه، شارژ خدمات، هزینهٔ جابه‌جایی |
| خریدار در پی ویزای طلایی (Golden Visa) | مسیر ملکی ارزشی برابر AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) یا بیشتر می‌خواهد؛ واحد AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱) به‌تنهایی کمتر از آن است | شرایط موجود در راهنمای ویزای طلایی دبی |
| خریداری که به پول دیگری درآمد دارد | درهم با نرخ ۳٫۶۷۲۵ به دلار وصل است؛ پول‌های دیگر در برابر آن نوسان می‌کنند | نرخ ارزی که برای خرید و برای تبدیل اجاره و عواید فروش استفاده میشود |
برای نگهداری کوتاه، محاسبه ساده است: با این فرض‌ها، ۲٫۴ سال نخست اجارهٔ خالص کاری جز جبران هزینههای رفتوبرگشتی نمیکند. برای نگهداری بلند، نتیجه به مسیر قیمت بستگی دارد که هیچ منبعی نمی‌تواند از پیش تثبیتش کند. اینکه هر یک از این حالت‌ها «سرمایهگذاری خوب» به شمار می‌آید یا نه، تصمیمی است که خریدار باید در برابر گزینه‌های جایگزین خودش بگیرد؛ وظیفهٔ این راهنما نشان دادن این است که کدام ورودی‌ها اهمیت دارند و چقدر. راهنمای پیشین دربارهٔ اینکه آیا آپارتمان دبی هنوز سرمایهگذاری عاقلانه‌ای است پرونده را برای مناطق اصلی از دادههای اوایل ۲۰۲۶ می‌آورد، و راهنمای سرمایهگذاری در بازار املاک دبی پس‌زمینهٔ گسترده‌تر بازار را ارائه میدهد.
فهرست بررسی برای آزمودن یک ملک مشخص
اعداد سطح شهر که در بالا آمد فقط نقطهٔ شروع‌اند. پرسش «آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است» باید برای یک واحد پاسخ داده شود، نه برای یک شهر، و هر گام زیر یک میانگین را با یک سند یا یک جست‌وجو جایگزین میکند.
- قیمتهای فروش ثبت‌شدهٔ واحدهای قابل‌مقایسه در همان ساختمان را در ۱۲ ماه گذشته، با دادههای DLD یا گردآوری آن، پیدا کنید و قیمت درخواستی را با آن‌ها بسنجید.
- شارژ خدمات تأییدشدهٔ ساختمان را در شاخص شارژ خدمات DLD پیدا کنید و در مساحت واحد ضرب کنید.
- اجاره را از قراردادهای ثبت‌شدهٔ Ejari یا از اجاره‌های درخواستی برای همان تعداد اتاق‌خواب بردارید، سپس خالی ماندن، شارژ خدمات، تعمیر و نگهداری و هر کارمزد مدیریت را کم کنید تا بازده خالص به دست آید.
- هزینههای خرید را از صفحههای DLD به قیمت اضافه کنید و بازده خالص را بر کل مبلغ پرداختی حساب کنید.
- جدول پنج‌ساله را با قیمت، اجاره و هزینههای واقعی تکرار کنید، و دست‌کم با یک سناریو که در آن قیمت می‌افتد.
- همان پول نقد را با جدول نرخ‌های جاری بانک در سپرده بگذارید و مجموع‌ها را مقایسه کنید، چنان‌که در محاسبهٔ نقطهٔ سربه‌سر بالا آمد.
- اگر وام در کار است، قسط را با فرمول بالا و با نرخ پیشنهادی و با نرخی ۱ واحد درصد بالاتر حساب کنید و با اجارهٔ خالص بسنجید.
- برای واحد پیش‌فروش، ثبت سازنده، حساب امانی (escrow) پروژه و برنامهٔ پرداخت را بررسی کنید و با آنچه راهنمای خریدار پیش‌فروش توصیف میکند مقایسه کنید؛ معرفی سازندگان دبی و معرفی Emaar Properties نام پروژه‌ها و تاریخ تحویل آن‌ها را فهرست می‌کنند.
صفحهٔ شهر دبی و صفحهٔ کشور امارات قواعد مالکیت را به تفکیک منطقه میدهند، و راهنمای فروش ملک در دبی گام‌های خروج و کارمزدهایی را بیان میکند که فرض هزینهٔ فروش ۴٪ نمایندهٔ آن‌هاست. خریداری که خانه را اجاره میدهد راهنمای مالک را هم خواهد خواست.
سوالات متداول
آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است؟ پاسخ برای سال ۲۰۲۶
اینکه خرید ملک در دبی در ۲۰۲۶ سرمایهگذاری خوبی هست یا نه، به قیمت، اجاره، هزینهها و دورهٔ نگهداری بستگی دارد. دادههای ۷ نوامبر ۲۰۲۶ بازده ناخالص آپارتمان ۶٫۶۶٪، قیمتهای ۴٫۵٪ پایینتر از یک سال پیش بر پایهٔ شاخص ValuStrat، و هزینههای رفتوبرگشتی حدود ۱۰٪ قیمت را نشان میدهند. در مثال محاسباتی، برای آنکه خرید نقدی با سپردهای ۴٫۲۰٪ برابری کند، افزایش ۱۳٫۸٪ در پنج سال لازم بود.
میانگین بازده اجاره در دبی چقدر است؟
دادههای اوت ۲۰۲۶ شرکت Property Monitor ۶٫۳۴٪ را برای همهٔ خانهها، ۶٫۶۶٪ برای آپارتمانها، ۵٫۰۶٪ برای تاونهاوسها و ۴٫۴۵٪ برای ویلاها نشان میدهد، و برای آپارتمانها از ۴٫۵۸٪ در Palm Jumeirah تا ۸٫۹۳٪ در International City. این ارقام ناخالصاند. پس از کسر شارژ خدمات میانه، خالی ماندن، تعمیر و نگهداری و مدیریت، مثال این راهنما به بازده خالص ۴٫۲۷٪ بر قیمت میرسد.
آیا قیمت ملک در دبی هر سال بالا می‌رود؟
خیر. میانهٔ قیمت هر فوت مربع بر پایهٔ DLD که datadubai.ae گردآوری کرده، از AED ۱٬۱۰۷ ($۳۰۱) در ۲۰۱۴ به AED ۹۵۰ ($۲۵۹) در ۲۰۲۰ رسید، سپس در ۲۰۲۵ به AED ۱٬۶۹۰ ($۴۶۰) بالا رفت. در پنجرههای پنج‌ساله از ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ تغییر از −۸٫۷٪ تا +۷۷٫۹٪ بود. میانهٔ سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵ ۲٫۶٪ پایینتر بود.
خرید و فروش ملک در دبی چقدر هزینه دارد؟
برای یک آپارتمان آمادهٔ AED ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۴۰۸٬۴۴۱)، کارمزد ثبت DLD ۴٪ (AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸)) است، هزینههای ثابت AED ۵۲۰ ($۱۴۲) و کارمزد دفتر امین AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده. با فرض کارمزد ۲٪ برای مشاور املاک، خرید ۶٫۳۱٪ قیمت هزینه دارد. فروش با ۴٪ هزینهٔ رفتوبرگشتی را به حدود ۱۰٫۳٪ می‌رساند.
آیا ملک در دبی از سپردهٔ بانکی بهتر است؟
این به مسیر قیمت بستگی دارد. سپردهٔ همان AED ۱٬۵۹۴٬۷۲۰ ($۴۳۴٬۲۳۳) با نرخ ۴٫۲۰٪ در پنج سال AED ۳۶۴٬۲۲۹ ($۹۹٬۱۷۷) سود میکند. مثال ملک برای قیمت ۱۰٪ پایینتر، بدون تغییر یا ۲۵٪ بالاتر به‌ترتیب AED ۲۱٬۳۶۰ ($۵٬۸۱۶)، AED ۱۶۵٬۳۶۰ ($۴۵٬۰۲۷) یا AED ۵۲۵٬۳۶۰ ($۱۴۳٬۰۵۲) سود میکند. سپرده در دو سناریوی نخست بیشتر است، و ملک برای برابری با آن به افزایشی حدود ۱۳٫۸٪ نیاز دارد.
آیا خرید ملک در دبی با وام مسکن سرمایهگذاری خوبی است؟
وام دامنهٔ نتیجهها را بازتر میکند. در مثال، وامی ۶۰٪ با نرخ فرضی ۴٫۵٪ در ۲۵ سال، بازده سالانه را برای سه سناریوی قیمتی −۵٫۶۹٪، −۰٫۹۴٪ یا ۸٫۰۵٪ گذاشت. بانک مرکزی امارات، بر پایهٔ قواعدی که Khaleej Times در ۳۰ اوت ۲۰۲۶ نقل کرد، وام را برای ملک سرمایهگذاری به ۶۰٪ ارزش محدود میکند.
آیا بر درآمد یا فروش ملک در دبی مالیات وجود دارد؟
دبی مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر درآمد شخصی ندارد، به همین دلیل شارژ خدمات هزینهٔ تکرارشوندهٔ اصلی است. کارمزدهای ثبت هنگام خرید و فروش ملک اعمال میشود. وضعیت مالیاتی خریدار در کشور خودش می‌تواند فرق کند؛ راهنمای مالیات ملک دبی برای مالکان خارجی سمت دبی را توضیح میدهد.
سرمایهگذار باید ملک دبی را چه مدت نگه دارد؟
منبعها پاسخ واحدی نمیدهند و این راهنما مدتی را توصیه نمیکند. محاسبه نشان میدهد هزینههای رفتوبرگشتی AED ۱۵۴٬۷۲۰ ($۴۲٬۱۲۹) در مثال برابر ۲٫۴ سال اجارهٔ خالص است، و پنجرههای پنجسالهٔ ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۵ تغییراتی از −۸٫۷٪ تا +۷۷٫۹٪ داشتند، پس نتیجه به زمان آغاز نگهداری بستگی دارد.
دبی با لندن، سنگاپور و استانبول چگونه مقایسه میشود؟
در صفحههای Numbeo برای ۶ نوامبر ۲۰۲۶، مرکز شهر دبی هر متر مربع $۷٬۰۲۴ قیمت دارد در برابر $۱۷٬۳۷۵ در لندن، $۲۳٬۱۶۹ در سنگاپور و $۲٬۹۷۷ در استانبول، با بازده ناخالص ۸٫۳۲٪، ۳٫۶۲٪، ۳٫۰۷٪ و ۷٫۶۵٪. دادهها را کاربران وارد کردهاند، و بازده دبی در Property Monitor پایینتر و ۶٫۳۴٪ تا ۶٫۶۶٪ است.
تحلیلگران چه ریسک‌هایی را برای ملک دبی نام می‌برند؟
ریسک‌های نام‌برده عبارت‌اند از عرضهٔ جدید (Moody’s حدود ۱۸۰٬۰۰۰ خانه را در ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۸ می‌شمارد و Savills بیش از ۵۲۵٬۰۰۰ واحد را برای ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰ برنامه‌ریزی‌شده)، پیش‌بینی اصلاح ۱۵٪ از سوی Fitch، اجاره‌های پایینتر در چند مجتمع آپارتمانی، و تمرکز تقاضای فروش مجدد در چند مجتمع. آیا خرید ملک در دبی سرمایهگذاری خوبی است با وجود این ریسک‌ها؟ پاسخ به قیمت پرداخت‌شده و دورهٔ نگهداری بستگی دارد.
آخرین بررسی: 7 نوامبر 2026. منابع: گزارش بازار مسکونی دبی، Savills، Q3 ۲۰۲۶؛ Savills Q3 ۲۰۲۶ از طریق Zawya؛ بررسی ValuStrat برای Q3 ۲۰۲۶ از طریق The Arabian Post؛ بررسی ValuStrat برای Q2 ۲۰۲۶ از طریق Zawya؛ راهنمای بازده اجارهٔ Engel & Völkers (دادههای Property Monitor)؛ Khaleej Times دربارهٔ اجاره‌های Savills؛ Khaleej Times دربارهٔ Knight Frank Q3 ۲۰۲۶؛ Entrepreneur ME دربارهٔ Bayut Q3 ۲۰۲۶؛ دادههای بازار datadubai.ae؛ شارژ خدمات datadubai.ae؛ بازده‌های datadubai.ae؛ ثبت فروش ملک در DLD؛ ثبت رهن در DLD؛ شاخص قیمت املاک مسکونی DLD؛ پرسش‌های متداول DLD؛ نرخ سپردهٔ ثابت First Abu Dhabi Bank؛ جدول سپردهٔ ثابت StashAway؛ اعلام نرخ پایهٔ بانک مرکزی امارات؛ تاریخچهٔ نرخ بهرهٔ امارات در Trading Economics؛ Khaleej Times دربارهٔ قواعد وام مسکن بانک مرکزی؛ Khaleej Times دربارهٔ تأمین مالی پیش‌فروش؛ Numbeo دبی؛ Numbeo لندن؛ Numbeo سنگاپور؛ Numbeo استانبول؛ The National دربارهٔ Moody’s؛ Khaleej Times دربارهٔ S&P Global Ratings؛ Fortune دربارهٔ Fitch Ratings؛ بیانیهٔ کارکنان IMF، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶؛ Gulf News دربارهٔ نتایج ۲۰۲۵ DLD؛ Emirates 24|7 دربارهٔ جمعیت دبی؛ Dubai Chronicle دربارهٔ تولید ناخالص داخلی دبی؛ EnterpriseAM دربارهٔ تورم دبی.
