اجاره دادن ملک در دبی: راهنمای مالک ۲۰۲۶

اجاره دادن ملک در دبی: راهنمای مالک ۲۰۲۶

اجاره دادن ملک در دبی تابع فهرست کوتاهی از مقررات است: قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ با اصلاحات قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ (قانون روابط موجر و مستأجر)، فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ (پله‌های سقف افزایش اجاره)، سامانهٔ ثبت Ejari که اداره زمین دبی (DLD) آن را اداره می‌کند، و برای اجارهٔ کوتاه‌مدت تعطیلات، نظام صدور مجوز اداره اقتصاد و گردشگری دبی (DET). این راهنما نشان می‌دهد هر یک از این مقررات چه چیزی از مالک می‌خواهد؛ همراه با ارقام هزینه‌ها، مهلت‌های اخطار و محاسبه‌های گام‌به‌گام، بر پایهٔ وضعیت ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶.

هر کس که قصد اجاره دادن ملک در دبی را دارد، در این راهنما مراحل ثبت و هزینه‌های آن، شیوهٔ کار شاخص اجارهٔ DLD و ماشین‌حساب افزایش اجاره، قواعد اخطار و تخلیه، فهرست هزینه‌های مالک، مجوزی که اجارهٔ کوتاه‌مدت لازم دارد و نحوهٔ اعمال قواعد مالیاتی بر درآمد اجاره را پیدا می‌کند. قیمت‌ها به درهم امارات (AED) و با معادل دلار آمریکا در داخل پرانتز آمده است، بر پایهٔ نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به‌ازای هر دلار. هر جا رقمی نتیجهٔ محاسبه است و نه عددی منتشرشده، متن این موضوع را ذکر می‌کند. قواعد بسته به شخص و قرارداد فرق می‌کند، و متن عربی هر قانون بر ترجمهٔ انگلیسی آن مقدم است.

اجاره دادن ملک در دبی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه

چارچوب حقوقی برای مالکان

متن پایه، قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ تنظیم رابطهٔ میان موجران و مستأجران در امارت دبی است که در ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷ صادر شد. قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ که در ۱ دسامبر ۲۰۰۸ صادر شد، یازده ماده از آن را جایگزین کرد (مادهٔ ۲، ۳، ۴، ۹، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۲۵، ۲۶، ۲۹ و ۳۶)، از جمله دلایل تخلیه و تکلیف ثبت. هر جا دو متن با هم فرق دارند، متن اصلاح‌شده اعمال می‌شود؛ از این رو این راهنما مادهٔ ۲۵ و مادهٔ ۲۶ را به صورت سال ۲۰۰۸ و سایر مواد را به صورت سال ۲۰۰۷ نقل می‌کند. DLD هر دو متن را در راهنمای اجارهٔ خود (Tenancy Guide) منتشر کرده است و پورتال قوانین دبی (Dubai Legislation portal) اصلاحیهٔ سال ۲۰۰۸ را منتشر می‌کند.

سه سند دیگر تصویر را کامل می‌کنند. فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ که در ۱۸ دسامبر ۲۰۱۳ صادر شد، حداکثر افزایش اجاره را در زمان تمدید تعیین می‌کند. این فرمان بر مالکان خصوصی و دولتی در سراسر دبی اعمال می‌شود، از جمله مناطق ویژهٔ توسعه و مناطق آزاد مانند مرکز مالی بین‌المللی دبی. فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ مرکز حل اختلافات اجاره (RDC) را ایجاد کرد، یعنی نهادی که به دعاوی موجر و مستأجر رسیدگی می‌کند. و DLD سامانهٔ Ejari را اداره می‌کند که قراردادهای اجاره را به‌صورت آنلاین ثبت می‌کند، و در ژانویهٔ ۲۰۲۵ «شاخص هوشمند اجاره» (Smart Rental Index) را راه‌اندازی کرد.

قانون تعریفی گسترده از «موجر» دارد: کسی که به موجب قانون یا توافق حق تصرف و تصمیم دربارهٔ ملک را دارد؛ این تعریف شامل مالک جدیدی که ملک اجاره‌داده‌شده را می‌خرد، نمایندهٔ قانونی یا کارگزار مالک و مستأجری که مجاز به اجارهٔ مجدد است نیز می‌شود. «اخطار» باید کتبی باشد و می‌تواند از طریق دفتر اسناد رسمی، پست سفارشی، تحویل دستی یا هر وسیلهٔ الکترونیکی دیگری که قانون تأیید کرده باشد ارسال شود، هرچند مواد مربوط به تخلیه این را به دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی محدود می‌کنند.

پیش از اجاره دادن: مالکیت، شیوهٔ مدیریت و مدارک

مالک باید سند مالکیت واحد را داشته باشد. برای واحد با مالکیت کامل (فری‌هولد) این همان سند مالکیت (title deed) صادرشده توسط DLD است؛ برای واحد پیش‌فروش (off-plan) وضعیت فرق می‌کند، چون خریدار تا زمان تحویل واحدها چیزی در اختیار ندارد که بتوان آن را اجاره داد. راهنماهای ما دربارهٔ مالکیت کامل و اجارهٔ بلندمدت (فری‌هولد و لیزهولد) در دبی و دربارهٔ تحویل واحد و رفع ایرادات (handover و snagging) مراحل مالکیت و تکمیل را که پیش از نخستین اجاره می‌آید توضیح می‌دهند.

راهنمای اجارهٔ DLD سه شیوه برای اداره کردن یک واحد اجاره‌ای شرح می‌دهد. نخست شیوهٔ مالک-مدیر است: فردی که فقط ملکی را اداره می‌کند که شخصاً مالک آن است، با کپی پاسپورت و کپی سند مالکیت به‌عنوان کاربر Ejari ثبت‌نام می‌کند و به پروانهٔ کسب‌وکار نیازی ندارد. دوم یک شرکت مدیریت املاک دارای مجوز از اداره توسعه اقتصادی (Department of Economic Development) است که بر پایهٔ قرارداد مدیریتی که با مالک امضا کرده عمل می‌کند. سوم نمایندهٔ مالک است که با وکالت‌نامه عمل می‌کند، مثلاً برای مالکان مشترک یا وارثان.

قرارداد مدیریت خودش در Ejari ثبت می‌شود. بر اساس صفحهٔ خدمت DLD، این ثبت رایگان است، به‌صورت آنلاین حدود ۱۰ دقیقه طول می‌کشد، نیازمند نسخهٔ قرارداد امضاشده میان مالک و شرکت است و فقط شرکتی می‌تواند آن را ثبت کند که برای فعالیت املاک مرتبط با اجاره مجوز داشته باشد. راهنمای اجاره می‌گوید قرارداد باید طرفین، ملک، تعهدات هر طرف، کارمزد مدیریت و مدت قرارداد را مشخص کند. خود کارمزد یک شرط تجاری میان مالک و مدیر است؛ قانون رقمی برای آن تعیین نمی‌کند.

فهرست‌های ملکی خود ما شامل واحدهای تکمیل‌شده و مبله‌ای است که معمولاً مدت کوتاهی پس از انتقال سند اجاره داده می‌شوند. برای نمونه، آگهی Celestia در Dubai South آپارتمان‌های تکمیل‌شده از استودیو تا دو خوابه با مساحت ۵۳۹ تا ۷۳۳ فوت مربع را توصیف می‌کند که در سال ۲۰۱۹ تحویل شده‌اند و بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما قیمت آن‌ها از AED ۶۹۵٬۰۰۰ ($۱۸۹٬۲۴۴) شروع می‌شود؛ معرفی سازنده در صفحهٔ DAMAC Properties ما آمده است. چنین واحدی را بدون مرحلهٔ دکوراسیون جداگانه می‌توان اجاره داد، اما همان مراحل ثبت دربارهٔ آن هم مثل هر واحد دیگر اعمال می‌شود.

انواع مستأجر و مدارکی که باید گرفت

مستأجر می‌تواند شخص حقیقی یا شرکت باشد. برای شخص حقیقی، راهنمای DLD پاسپورت، اجازهٔ اقامت و تاریخ‌های انقضای آن‌ها را فهرست می‌کند؛ برای شرکت، پروانهٔ کسب‌وکار با شماره و تاریخ انقضا. صفحهٔ خدمت DLD همچنین اعلام می‌کند که درخواست Ejari، هنگامی که از طریق مرکز خدمات انجام شود، به Emirates ID متقاضی نیاز دارد و هنگامی که از طریق برنامه انجام شود، به نسخهٔ قرارداد اجارهٔ یکپارچه. قرارداد یکپارچه شرایط و ضوابط عربی اجباری دارد؛ بر اساس پرسش‌های متداول DLD، شروط اضافی را می‌توان تا ۴٬۰۰۰ نویسه افزود.

ثبت Ejari برای اجاره دادن ملک در دبی: مراحل و هزینه

Ejari ثبت‌نام الکترونیکی قراردادهای اجاره است که RERA آن را توسعه داده است. راهنمای اجارهٔ DLD ثبت از طریق Ejari را الزامی می‌نامد. DEWA، سازمان برق و آب، فعال‌سازی خود را به این ثبت گره زده است: طبق پورتال دولتی u.ae، DEWA پس از صدور Ejari ایمیل خوش‌آمدگویی خود را همراه با شمارهٔ حساب و جزئیات سپردهٔ تضمین می‌فرستد.

DLD دو مسیر را شرح می‌دهد. در مسیر مرکز خدمات املاک (Real Estate Service Trustee Centre) — یا شرکت مدیریت املاک، اگر واحد را اداره می‌کند — متقاضی به مرکز مراجعه می‌کند، اصل قرارداد اجارهٔ یکپارچه و Emirates ID را ارائه می‌دهد، یک کارمند درخواست را بررسی و تأیید می‌کند، هزینه‌ها پرداخت می‌شود و گواهی ثبت قرارداد الکترونیکی (e-Contract Registration Certificate) صادر می‌شود. DLD زمان خدمت در مرکز را ۲۵ دقیقه، بدون احتساب انتظار، اعلام کرده است. در مسیر سامانهٔ Ejari یا برنامهٔ Dubai REST، متقاضی وارد سامانه می‌شود، خدمت را انتخاب می‌کند، داده‌ها را وارد و قرارداد را بارگذاری می‌کند، پرداخت می‌کند، منتظر تأیید می‌ماند و گواهی را از طریق ایمیل دریافت می‌کند.

جمع در مسیر برنامه درست درمی‌آید: ۱۰۰ + ۱۰ + ۱۰ + ۵۵ + ۲٫۷۵ = ۱۷۷٫۷۵. ردیف‌های مرکز خدمات پیش از مالیات بر ارزش افزوده به AED ۲۱۵ می‌رسد؛ DLD جمع را AED ۲۲۰ اعلام می‌کند و مبلغ مالیات را جداگانه نشان نمی‌دهد. لغو قرارداد از طریق برنامه یا سامانهٔ آنلاین رایگان است و در مرکز خدمات یک هزینهٔ شریک خدمات AED ۴۰ ($۱۰٫۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده دارد؛ این را صفحهٔ خدمت DLD برای لغو قرارداد اجاره می‌گوید که دربارهٔ قرارداد منقضی‌شده روی ملک تخلیه‌شده اعمال می‌شود.

قانون تکلیف ثبت را بر عهدهٔ مالک می‌گذارد، و پرسش‌های متداول DLD یادآور می‌شود که قراردادهای سال‌های پیشین باید پیش از ثبت قرارداد سال جاری ثبت شده باشند. چون سامانه به واحد گره خورده است، مالکی که هر سال تمدید می‌کند هر تمدید را ثبت می‌کند و وقتی مستأجری می‌رود، قرارداد قدیمی باید لغو شود تا قرارداد مستأجر جدید ثبت شود. راهنمای اجاره در فهرست تعهدات مالک می‌آورد که او برای یک واحد بیش از یک قرارداد صادر نخواهد کرد و پرداخت‌ها به نام مالک (یا شرکت اجارهٔ دارای مجوز) انجام می‌شود، نه شخص ثالث.

اجاره، شیوهٔ پرداخت و سپردهٔ تضمین

مادهٔ ۴ قانون، پس از جایگزینی در سال ۲۰۰۸، می‌گوید قرارداد باید ملک، هدف اجاره، مدت، اجاره‌بها و شیوهٔ پرداخت را توصیف کند، و اگر موجر خود مالک نیست، نام مالک را هم بیاورد. مادهٔ ۹ مقرر می‌کند اجاره‌بها باید مشخص شود؛ اگر مشخص نشده باشد، دادگاه آن را با ارجاع به ملک مشابه، با استفاده از معیارهای افزایش RERA و میانگین اجارهٔ منطقه تعیین می‌کند. مادهٔ ۱۲ مقرر می‌دارد مستأجر در تاریخ‌هایی که طرفین توافق می‌کنند پرداخت می‌کند. بنابراین تعداد چک‌ها یا حواله‌های بانکی که مالک درخواست می‌کند شرط قرارداد است، نه رقمی قانونی، و قانون عددی برای آن تعیین نمی‌کند.

طبق مادهٔ ۱۱، مگر آنکه خلاف آن توافق شود، اجاره‌بها شامل استفاده از امکاناتی مانند استخر، باشگاه ورزشی و پارکینگ است. طبق مادهٔ ۲۲، مگر آنکه قرارداد چیز دیگری بگوید، مستأجر هزینه‌ها و مالیات‌هایی را می‌پردازد که نهادهای دولتی بابت استفاده از ملک دریافت می‌کنند. پرسش‌های متداول DLD می‌گوید مستأجران عوارض شهرداری معادل ۵٪ اجارهٔ سالانه را می‌پردازند که جداگانه در قبض DEWA نشان داده می‌شود و از مالیات بر ارزش افزوده جداست؛ بنابراین اجارهٔ سالانهٔ AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) عوارض شهرداری ۵٪ برابر AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) دارد، که محاسبه‌ای بر پایهٔ نرخ پرسش‌های متداول است.

سپردهٔ تضمین

مادهٔ ۲۰ به مالک اجازه می‌دهد هنگام انعقاد قرارداد، سپردهٔ تضمینی «برای تضمین نگهداری ملک» در پایان مدت بگیرد، به این شرط که سپرده یا باقی‌ماندهٔ آن را در پایان اجاره بازپس دهد. این ماده درصدی تعیین نمی‌کند؛ مبلغ یکی از شروط قرارداد است. در پایان اجاره مستأجر واحد را به همان وضعی که تحویل گرفته بازمی‌گرداند، جز فرسودگی عادی یا خسارتی که خارج از کنترل مستأجر بوده است (مادهٔ ۲۱)، و اختلاف نظر به دادگاه می‌رود. پرسش‌های متداول DLD می‌افزاید که نظافت کامل و رنگ‌کاری دیوارهای داخلی هنگام تخلیه معمولاً بر عهدهٔ مالک است. هنگامی که واحدی دست‌به‌دست می‌شود، همان پرسش‌ها می‌گویند مالک جدید موجر می‌شود، شرایط اجاره را رعایت می‌کند و نمی‌تواند سپردهٔ تضمین را افزایش دهد.

هزینهٔ تمدید

در بیانیه‌ای که در ۲۶ فوریهٔ ۲۰۲۰ منتشر شد، RDC اعلام کرد موجران و نمایندگان آن‌ها نمی‌توانند هنگام تمدید اجاره هزینه‌ای مطالبه کنند و شرطی که چنین هزینه‌هایی ایجاد کند مجاز نیست. این بیانیه به مادهٔ خاصی از قانون استناد نکرد و این ممنوعیت را موردی توصیف کرد که باید در قانون اجارهٔ جدیدی روشن شود؛ DLD این بیانیه را در آرشیو اخبار خود نگه داشته است.

شاخص اجارهٔ RERA و ماشین‌حساب افزایش اجاره

فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ سقف آنچه مالک می‌تواند هنگام تمدید به اجاره بیفزاید را مشخص می‌کند. این سقف در برابر میانگین ارزش اجارهٔ واحدهای مشابه سنجیده می‌شود که مادهٔ ۳ فرمان آن را از شاخص اجارهٔ امارت دبی (Rent Index of the Emirate of Dubai) مصوب RERA می‌گیرد. فاصلهٔ میان اجارهٔ فعلی و آن میانگین پله را تعیین می‌کند: هرچه اجاره نسبت به میانگین پایین‌تر باشد، افزایش مجاز بیشتر است، و اجاره‌ای که در محدودهٔ ۱۰٪ میانگین باشد هیچ افزایشی را مجاز نمی‌کند.

پله‌ها از مادهٔ ۱ فرمان می‌آیند؛ مثال‌های ستون سوم محاسبه‌هایی بر پایهٔ میانگین فرضی شاخص AED ۱۰۰٬۰۰۰ هستند، نه داده‌های شاخص برای هیچ ساختمانی. فرمان از حداکثر درصد «از اجارهٔ واحد ملک» سخن می‌گوید، پس افزایش بر اجارهٔ فعلی اعمال می‌شود، نه بر میانگین شاخص.

محاسبه را چگونه انجام دهیم

این روش سه گام دارد. نخست میانگین شاخص واحد را بیابید. دوم فاصله را به‌صورت (میانگین شاخص منهای اجارهٔ فعلی) تقسیم بر میانگین شاخص حساب کنید. سوم پله را از جدول بخوانید و اجارهٔ فعلی را در درصد آن پله ضرب کنید. راهنمای اجارهٔ DLD یک نمونهٔ حل‌شده نشان می‌دهد: میانگین شاخص AED ۸۰٬۰۰۰ ($۲۱٬۷۸۴) و اجارهٔ فعلی AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) فاصله‌ای برابر (۸۰٬۰۰۰ – ۶۰٬۰۰۰) / ۸۰٬۰۰۰ = ۲۵٪ می‌دهد. این عدد در پلهٔ ۲۱٪ تا ۳۰٪ قرار می‌گیرد، پس افزایش ۱۰٪ از ۶۰٬۰۰۰ است، یعنی AED ۶٬۰۰۰ ($۱٬۶۳۴)، و اجاره پس از افزایش AED ۶۶٬۰۰۰ ($۱۷٬۹۷۱) می‌شود.

مورد دوم پلهٔ صفر را نشان می‌دهد. با میانگین شاخص AED ۱۰۰٬۰۰۰ و اجارهٔ فعلی AED ۹۰٬۰۰۰ ($۲۴٬۵۰۶)، فاصله ۱۰٪ است که در محدودهٔ «تا ۱۰٪ کمتر» می‌گنجد، پس در زمان تمدید هیچ افزایشی مجاز نیست. اینها حداکثرند: مالک می‌تواند کمتر بگیرد و طرفین می‌توانند کاهش اجاره را هم توافق کنند، چون مادهٔ ۱۳ به آن‌ها اجازه می‌دهد اجاره را «چه با افزایش و چه با کاهش» بازنگری کنند.

ماشین‌حساب و شاخص هوشمند اجاره

DLD این محاسبه را به‌صورت یک خدمت الکترونیکی ارائه می‌دهد. برای واحد مسکونی، فرم تاریخ پایان قرارداد، نوع ملک، یک راه شناسایی واحد (شمارهٔ محل DEWA، شمارهٔ قرارداد Ejari، یا منطقه و ساختمان)، تعداد اتاق‌خواب و اجارهٔ سالانهٔ فعلی را می‌پرسد. صفحهٔ DLD می‌گوید نتیجه فوری است و خدمت از طریق وب‌سایت DLD، برنامهٔ Dubai REST و برنامهٔ DubaiNow قابل استفاده است. راهنمای اجاره یادآور می‌شود که شاخص به‌طور منظم به‌روز می‌شود، و پرسش‌های متداول DLD شاخص اجاره را راهنمایی تقریبی و غیرالزام‌آور توصیف می‌کند که بیش از همه هنگام اختلاف طرفین بر سر افزایش اجاره در زمان تمدید به کار می‌آید، با نرخ‌های افزایشی از ۰٪ تا ۲۰٪.

در ۲ ژانویهٔ ۲۰۲۵ DLD شاخص هوشمند اجاره (Smart Rental Index ۲۰۲۵) را راه‌اندازی کرد. بر اساس اعلامیهٔ DLD، این شاخص هوش مصنوعی را با نظام طبقه‌بندی ساختمان ترکیب می‌کند که هر ساختمان را بر پایهٔ ویژگی‌های فنی و سازه‌ای، کیفیت نازک‌کاری و نگهداری، موقعیت، و خدمات و امکانات مانند تعمیرات، نظافت و مدیریت پارکینگ امتیاز می‌دهد. این شاخص همهٔ مناطق مسکونی دبی، از جمله محله‌های کلیدی، مناطق ویژهٔ توسعه و مناطق آزاد را پوشش می‌دهد، و DLD گفت شاخص‌های تجاری و صنعتی در پی خواهند آمد. در همان رویداد DLD گزارش داد قراردادهای اجارهٔ ثبت‌شده در سال ۲۰۲۴ از ۹۰۰٬۰۰۰ فراتر رفت، با رشد ۸٪ نسبت به سال قبل.

مالکی که به ارزش‌گذاری رسمی نیاز دارد، مثلاً برای پشتیبانی از یک اختلاف، می‌تواند برای گواهی ارزش‌گذاری اجاره درخواست دهد. صفحهٔ خدمت DLD هزینهٔ AED ۲٬۰۰۰ ($۵۴۵) برای هر واحد با سقف AED ۱۰٬۰۰۰ ($۲٬۷۲۳) را به‌علاوهٔ هزینهٔ دانش AED ۱۰ و هزینهٔ نوآوری AED ۱۰، زمان پردازش هفت روز کاری و الزام پیوست کردن حکم یا دستور قضایی برای ارزش‌گذاری را فهرست می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ بازده اجاره در دبی بر حسب منطقه توضیح می‌دهد که اجاره‌های اعلامی و اجاره‌های ثبت‌شده در محاسبهٔ بازده چگونه به کار می‌روند؛ این صفحه آن‌ها را تکرار نمی‌کند.

تمدید، اخطار و پایان اجاره

اگر اجاره‌ای منقضی شود و مستأجر بدون اعتراض مالک در واحد بماند، مادهٔ ۶ مقرر می‌کند قرارداد برای همان مدت یا برای یک سال، هر کدام کوتاه‌تر باشد، با همان شرایط تمدید می‌شود. اجارهٔ معتبر را یکی از طرفین به‌تنهایی در طول مدت آن نمی‌تواند پایان دهد؛ این اجاره با رضایت دوجانبه یا به دلایلی که قانون برمی‌شمارد پایان می‌یابد (مادهٔ ۷). پرسش‌های متداول DLD همین قاعده را برای قراردادهای مسکونی بیان می‌کند و می‌افزاید قراردادهای تجاری را فقط در موارد معین، مانند انقضا، لغو پروانهٔ کسب‌وکار، جابه‌جایی، توقف پروانه یا دستور RDC، می‌توان پیش از انقضا لغو کرد.

برای تغییر شرایط یا اجاره هنگام تمدید، هر طرف باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد اخطار دهد، مگر آنکه طرفین مهلت دیگری توافق کرده باشند (مادهٔ ۱۴ پس از جایگزینی در سال ۲۰۰۸). اگر توافق نکنند، مادهٔ ۱۳ به دادگاه اجازه می‌دهد اجارهٔ منصفانه را بر پایهٔ معیارهای مادهٔ ۹ تعیین کند. پرسش‌های متداول DLD این را به‌صورت اخطار سه‌ماهه برای افزایش، و تعیین اجاره توسط کمیته در صورت نبود توافق، خلاصه می‌کند. بنابراین مالکی که می‌خواهد اجاره را بالا ببرد ماشین‌حساب را بررسی می‌کند، حداکثر را حساب می‌کند و اخطار را پیش از نقطهٔ ۹۰ روز ارسال می‌کند؛ راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در دبی: هزینه‌ها و کارمزدها هزینه‌های خریدی را فهرست می‌کند که پیش از این مرحله می‌آید.

اجاره با مرگ مالک یا مستأجر پایان نمی‌یابد؛ مادهٔ ۲۷ آن را با وارثان ادامه می‌دهد، هرچند وارثان مستأجر می‌توانند با اخطار ۳۰ روزه یا در زمان انقضا، هر کدام زودتر باشد، آن را پایان دهند. مادهٔ ۲۸ مقرر می‌کند انتقال مالکیت بر حق ماندن مستأجر در اجارهٔ با مدت معین که با مالک پیشین امضا شده اثری ندارد. دربارهٔ وضعیت وارثان مالک خارجی، راهنمای ما دربارهٔ ارث برای مالکان خارجی ملک در دبی را ببینید.

دلایل تخلیه و اخطار ۱۲ ماهه

مادهٔ ۲۵ قانون، پس از جایگزینی در سال ۲۰۰۸، تنها مواردی را که مالک می‌تواند تخلیه بخواهد فهرست می‌کند. این موارد در دو گروه‌اند: دلایلی که در طول مدت اجاره اعمال می‌شود و دلایلی که فقط هنگام انقضای قرارداد اعمال می‌شود. مالک اخطار را از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی ارسال می‌کند.

مادهٔ ۲۶ برای دلیل استفادهٔ شخصی پیامدی در نظر می‌گیرد. اگر دادگاه برای استفادهٔ شخصی مالک یا یکی از بستگان درجهٔ یک او حکم تصرف بدهد، مالک نباید واحد را دست‌کم دو سال از زمان تصرف برای ملک مسکونی (سه سال برای غیرمسکونی) به شخص ثالث اجاره دهد، مگر آنکه دادگاه مدت کوتاه‌تری تعیین کند؛ در غیر این صورت مستأجر می‌تواند از دادگاه غرامت منصفانه بخواهد. مادهٔ ۲۹ به مستأجر حق تقدم برای بازگشت پس از تخریب و بازسازی یا نوسازی می‌دهد، با اجاره‌ای که طبق مادهٔ ۹ تعیین می‌شود؛ مستأجر باید این حق را ظرف ۳۰ روز از اخطار مالک اعمال کند.

دو مقررهٔ دیگر از متصرف در زمان رسیدگی به پرونده حمایت می‌کنند. مادهٔ ۳۱ مقرر می‌کند طرح دعوای تخلیه مستأجر را از پرداخت اجاره در طول دعوا معاف نمی‌کند. مادهٔ ۳۴ مقرر می‌کند مالک نمی‌تواند خدمات ملک را قطع کند یا مانع استفادهٔ مستأجر از آن شود، و مستأجر می‌تواند به پلیس مراجعه کند یا از دادگاه مطالبهٔ خسارت کند. پرسش‌های متداول DLD می‌افزاید که مالک حق ندارد برق، آب یا سایر تأسیسات را قطع کند.

اگر مستأجر از پذیرفتن اجاره خودداری کند، پرسش‌های متداول DLD راه مستأجر را شرح می‌دهد: پرداخت را به مالک اطلاع دهد، سپس اجاره را از طریق پروندهٔ سپرده نزد RDC واریز کند، و پس از آن مالک باید ۳۰ روز صبر کند تا بتواند دعوای تخلیه طرح کند. این یکی از دلایلی است که مالکان سوابق پرداخت را به قرارداد ثبت‌شده گره می‌زنند.

تعهدات مالک و فهرست هزینه‌ها

وظایف مالک در مواد ۱۵ تا ۱۸ آمده است. او باید واحد را در وضعیت مناسب تحویل دهد تا مستأجر بتواند طبق قرارداد از آن استفاده کند (مادهٔ ۱۵). مگر آنکه طرفین توافق دیگری کرده باشند، او مسئول نگهداری و تعمیر نقص‌ها یا خساراتی است که بر استفادهٔ موردنظر مستأجر اثر می‌گذارد (مادهٔ ۱۶)، و در برابر نقص‌ها یا فرسودگی‌ای که ناشی از مستأجر نیست مسئول است (مادهٔ ۱۷). او باید تأییدیه‌های لازم نهادهای رسمی را برای کارهای دکوراسیونی که به سازه آسیب نمی‌زند در اختیار مستأجر بگذارد (مادهٔ ۱۸). مستأجر نیز، به نوبهٔ خود، نمی‌تواند بدون اجازهٔ مالک و مجوزهای لازم در واحد تغییر ایجاد کند یا تعمیر و مرمت انجام دهد (مادهٔ ۱۹)، در پایان اجاره نمی‌تواند بهسازی‌های انجام‌شده در ملک اجاره‌ای را برداشت کند مگر خلاف آن توافق شده باشد (مادهٔ ۲۳)، و نمی‌تواند بدون رضایت کتبی اجاره را واگذار کند یا مجدداً اجاره دهد (مادهٔ ۲۴).

بخش هزینه به قرارداد بستگی دارد. جدول زیر اقلامی را فهرست می‌کند که مالک با آن‌ها روبه‌رو می‌شود، با رقمی که منبع نام‌برده ارائه کرده و اینکه به‌طور پیش‌فرض چه کسی آن را می‌پردازد. اقلامی که هزینهٔ رسمی ندارند به‌عنوان شروط قرارداد و بدون مبلغ نشان داده شده‌اند.

دربارهٔ تهویهٔ مطبوع، پرسش‌های متداول DLD می‌گوید مستأجران ممکن است در جایی که واحدها کنتور جداگانه ندارند سهمی از هزینهٔ تهویه را بپردازند، و قبض واحدها و نگهداری آن‌ها به توافق مالک و مستأجر بستگی دارد. این وضعیت دربارهٔ شارژهای سرمایش مرکزی یا منطقه‌ای («chiller») صادق است: قرارداد باید بگوید چه کسی هزینهٔ سرمایش و چه کسی بخش اتصال یا نگهداری را می‌پردازد. حساب DEWA مستأجر پس از صدور Ejari باز می‌شود، و به همین دلیل ترتیب مراحل اهمیت دارد: ابتدا گواهی Ejari می‌آید و سپس حساب خدمات.

هزینهٔ مالکیت واحد پیش از اجاره، شامل هزینه‌های ثبت و کمیسیون کارگزار هنگام خرید، در راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در دبی: هزینه‌ها و کارمزدها آمده است، و وضعیت کلی مالکیت در راهنمای مالیات ملک در دبی ما.

مدیران املاک، دفاتر اجاره و نمایندگان

مالکی که در خارج از کشور زندگی می‌کند می‌تواند از طریق مدیر ملک اجاره دهد. راهنمای اجارهٔ DLD فعالیت‌های دارای مجوز را شرح می‌دهد: اجاره و مدیریت ملک به نمایندگی از اشخاص ثالث (اجاره کردن از مالکان و اجارهٔ مجدد به مستأجران)، اجاره و مدیریت ملک خصوصی (فقط ملک خود مالک و بستگان او)، و نظارت اداری بر ملک، که در آن مدیر بر پایهٔ قرارداد مدیریتی عمل می‌کند و مالک اختیارات واگذارشده را در آن تعیین می‌کند. راهنما می‌گوید در فعالیت نظارت، پرداخت‌ها فقط به نام مالک ملک انجام می‌شود، در حالی که شرکتی که به حساب خود اجاره می‌دهد می‌تواند پرداخت‌ها را به نام خود دریافت کند.

پیش از امضا، مالک می‌تواند قرارداد مدیریت را با توصیف خود DLD از آنچه باید پوشش دهد بسنجد: مسئولیت‌ها و تعهدات هر طرف، خدمات به مستأجران، صدور و ثبت قراردادهای اجاره، پیگیری حقوقی، دریافت اجاره، نگهداری و سایر وظایف. DLD ثبت قرارداد را همان چیزی توصیف می‌کند که به شرکت امکان می‌دهد ملک ثبت‌شده را ببیند و عملیات مجاز را انجام دهد، از جمله ثبت مستأجران، تمدیدها و تخلیه در طول مدت قرارداد. طبق راهنمای اجاره، شرکت باید مجوز داشته باشد و نشانی دفتر ثابت داشته باشد.

در جایی که کارگزار بر پایهٔ وکالت‌نامه عمل می‌کند، صفحهٔ خدمت DLD می‌خواهد وکالت‌نامه اگر در دبی صادر شده با شماره ارجاع داده شود و اگر در امارت دیگری صادر شده پیوست شود. بنابراین مالکی که در خارج از کشور زندگی می‌کند و قرارداد یکپارچه را از طریق نماینده امضا می‌کند، باید شمارهٔ وکالت‌نامه را همراه سوابق Ejari نگه دارد.

اجارهٔ خانهٔ تعطیلات هنگام اجاره دادن ملک در دبی: مجوز DET و هزینه‌ها

اجارهٔ یک واحد به‌صورت شبانه یا هفتگی نظامی متفاوت از اجارهٔ ۱۲ ماهه است. در دبی، اجارهٔ کوتاه‌مدت آپارتمان‌ها و ویلاها از طریق نظام Holiday Homes اداره DET اداره می‌شود و هر واحد پیش از درج آگهی مجوز جداگانه می‌خواهد. این بخش بر راهنمای Gulf News دربارهٔ مجوز (صفحه‌ای که آخرین بار در ۱۴ اکتبر ۲۰۲۵ به‌روز شده) و یک توضیح Khaleej Times مورخ ۹ نوامبر ۲۰۲۴ تکیه دارد، که هر یک در ادامه به منبع خود نسبت داده شده است.

بر اساس Gulf News، شرکت‌ها یا مؤسسه‌ها و مالکان فردی می‌توانند درخواست دهند، اما برای اتاق‌های هتل یا آپارتمان‌های هتلی، یا ملک‌هایی که قرارداد خرید و فروش (SPA) آن‌ها اجارهٔ کوتاه‌مدت را ممنوع می‌کند، مجوز صادر نمی‌شود. آپارتمان باید در سند مالکیت خود «مسکونی» (Residential) طبقه‌بندی شده باشد، در حالی که ویلا یا خانه در یک مجتمع محصور می‌تواند «مسکونی» یا «تجاری» (Commercial) باشد. مدارک فهرست‌شده شامل سند مالکیت یا قرارداد خرید و فروش تأییدشدهٔ DLD، گواهی عدم مخالفت سازنده در صورت لزوم، پاسپورت یا Emirates ID مالک، پروانهٔ کسب‌وکار برای شرکت، نامهٔ مدیریت ملک و جدیدترین قبض DEWA است. Khaleej Times می‌افزاید مستأجری که واحد را به‌عنوان خانهٔ تعطیلات اجارهٔ مجدد می‌دهد به قراردادی با بند اجارهٔ مجدد و گواهی عدم مخالفت مالک نیاز دارد.

Gulf News گزارش می‌دهد مجوز از سه تا دوازده ماه اعتبار دارد، هزینه‌ها بدون توجه به مدت یکسان است، هزینه‌ها به‌صورت آنلاین از طریق پورتال Holiday Homes پرداخت می‌شود، مالک به بیمهٔ جامع از یک شرکت بیمهٔ دارای مجوز دبی نیاز دارد که خسارت یا جراحت مهمانان را پوشش دهد، و واحد باید برای بازرسی خالی باشد. Khaleej Times می‌گوید کل واحد باید اجاره داده شود، نه یک اتاق، و مالکان به ازای هر اتاق در هر شب، درهم گردشگری (Tourism Dirham) معادل AED ۱۵ ($۴٫۰۸) برای خانهٔ تعطیلات رده Deluxe و AED ۱۰ ($۲٫۷۲) برای رده Standard می‌پردازند، صرف‌نظر از تعداد مهمانان. به‌عنوان یک محاسبه، یک‌خوابهٔ Standard که ۲۰ شب اجاره داده شود درهم گردشگری ۲۰ x AED ۱۰ = AED ۲۰۰ ($۵۴) دارد.

در ۲۱ مه ۲۰۲۶ دفتر رسانه‌ای دبی (Dubai Media Office) بستهٔ مشوق‌های دومی را اعلام کرد که شامل معافیت از هزینه‌های مجوز و پروانهٔ خانه‌های تعطیلات برای مؤسسه‌های ثبت‌شده نزد DET است. اعلامیه می‌گوید ابتکارهای این بسته از سه تا ۱۲ ماه اجرا می‌شود و هر نهاد زمان‌بندی خود را اعلام می‌کند، بنابراین جدول هزینهٔ بالا همان جدول استاندارد است.

مقایسهٔ اجارهٔ بلندمدت و اجارهٔ تعطیلات

ردیف آخر وضعیت‌های مالیاتی را مقایسه می‌کند که بخش بعدی آن‌ها را توضیح می‌دهد. اجاره دادن ملک در دبی به‌صورت کوتاه‌مدت یک پرسش دربارهٔ سند هم پیش می‌آورد: مجوز خانهٔ تعطیلات به واحد و طبقه‌بندی آن گره خورده است، پس خریداری که این مسیر را در نظر دارد پیش از خرید، قرارداد خرید و فروش و طبقه‌بندی سند را می‌خواند. راهنمای ما دربارهٔ بازار املاک دبی این دو الگوی اجاره را در کنار هم توصیف می‌کند.

نکات مالیاتی برای مالکان در اجاره دادن ملک در دبی

دبی مالیات سالانهٔ ملک و مالیات بر درآمد شخصی ندارد، که موضع ما در راهنمای مالیات ملک در دبی نیز همین است. با این حال دو مالیات فدرال می‌توانند به درآمد اجاره برسند و سازمان مالیات فدرال (FTA) هر دو را شرح می‌دهد.

مالیات بر ارزش افزوده (VAT). بر اساس پرسش‌های متداول FTA دربارهٔ املاک، عرضهٔ ملک مسکونی عموماً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است، اجارهٔ ملک تجاری با نرخ استاندارد ۵٪ مشمول مالیات است، و نخستین عرضهٔ ملک مسکونی، چه با فروش و چه با اجاره، در ظرف سه سال پس از تکمیل، مشمول نرخ صفر است. اجارهٔ بعدی معاف است. راهنمای مالیات بر ارزش افزوده برای املاک FTA ساختمان مسکونی را ساختمانی تعریف می‌کند که به‌عنوان هتل، متل یا اقامتگاه تخت‌وصبحانه استفاده نشود، یا آپارتمان خدماتی‌ای نباشد که در آن خدماتی فراتر از اقامت ارائه می‌شود؛ همچنین تأمین، اجاره و کرایهٔ محل خواب در هتل یا مؤسسهٔ مشابه را عرضهٔ خدمات می‌داند. اینکه فعالیت یک خانهٔ تعطیلات خاص در کدام سوی این خط قرار می‌گیرد پرسشی است که به واقعیت‌های آن بستگی دارد.

مالیات شرکت‌ها. راهنمای FTA دربارهٔ سرمایه‌گذاری در املاک برای اشخاص حقیقی، مورخ اکتبر ۲۰۲۴، توضیح می‌دهد که شخص حقیقی فقط بر گردش مالی کسب‌وکار بالاتر از AED ۱ میلیون در سال تقویمی مشمول مالیات شرکت‌هاست، و درآمد سرمایه‌گذاری در املاک از آن درآمد کسب‌وکار مستثنا است، به شرطی که از طریق پروانه انجام نشود یا ملزم به انجام از طریق پروانه نباشد. راهنما می‌گوید مجوز DET که به شخص اجازهٔ اجارهٔ خانه‌های تعطیلات می‌دهد پروانهٔ مرتبط به شمار می‌آید، پس درآمد خانهٔ تعطیلات خارج از این استثنا قرار می‌گیرد، در حالی که ثبت Ejari یک سابقهٔ اداری است و نه پروانه. مثال‌های حل‌شدهٔ راهنما مالکی را که برخی آپارتمان‌ها را با مجوز به‌عنوان خانهٔ تعطیلات و برخی دیگر را با قراردادهای اجارهٔ ثبت‌شده به مستأجران اجاره می‌دهد، دارای درآمد کسب‌وکار مشمول مالیات از گروه نخست و درآمد سرمایه‌گذاری در املاک مستثنا از گروه دوم می‌داند. مقالهٔ هم‌خانوادهٔ ما دربارهٔ مالیات ملک در دبی برای مالکان خارجی دیدگاه مالک خارجی را با عمق بیشتری پوشش می‌دهد.

چون وضعیت بسته به این است که پروانه‌ای در کار باشد و بسته به گردش مالی، مالک چند واحد هر واحد را جداگانه بررسی می‌کند. قواعد مالیاتی از شرط ویزای طلایی امارات (Golden Visa) جداست؛ این شرط، همان‌طور که در راهنمای ما دربارهٔ ویزای طلایی دبی آمده، به مالکیت یک یا چند ملک با ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ مربوط است و موضوعی جدا از قواعد اجاره در این راهنماست.

اختلافات اجاره و مرکز حل اختلافات اجاره

اختلافات میان مالکان و مستأجران دربارهٔ تخلیه، تمدید، اجاره‌بها یا فسخ به مرکز حل اختلافات اجاره می‌رود. پرسش‌های متداول DLD چند قلم هزینه را فهرست می‌کند که ممکن است در یک پرونده پیش بیاید: بازرسی ملک توسط مأمور اجرای RDC ۲٫۵٪ اجارهٔ سالانه هزینه دارد، توقیف تأمینی (sequestration) ابتدا AED ۲۰ و سپس، پس از تأیید قاضی، ۲٫۵٪ ارزش اجاره تا سقف AED ۳٬۰۰۰ ($۸۱۷) هزینه دارد، و درخواست تجدیدنظر AED ۵۰۰ ($۱۳۶) هزینه دارد. هزینه‌ها را می‌توان به‌صورت الکترونیکی با کارت، Noqodi یا Al Ansari Exchange پرداخت.

بر اساس Gulf News در ۲۸ ژانویهٔ ۲۰۲۶، که خدمت سازش و تسویهٔ دوستانهٔ RDC را شرح می‌دهد، هزینهٔ پرونده برای دعاوی تخلیه، تمدید، اجاره‌بها، فسخ یا استرداد محل ۳٫۵٪ اجارهٔ سالانه یا ارزش اجاره است، با حداقل AED ۵۰۰ ($۱۳۶) و حداکثر AED ۲۰٬۰۰۰ ($۵٬۴۴۶)؛ دعاوی مالی ۳٫۵٪ مبلغ مطالبه‌شده است، بین AED ۵۰۰ و AED ۱۵٬۰۰۰ ($۴٬۰۸۴). این گزارش AED ۲۵ ($۶٫۸۱) برای ثبت وکالت‌نامه، AED ۱۰۰ ($۲۷٫۲۳) برای ابلاغ، هزینهٔ دانش AED ۱۰ و هزینهٔ نوآوری AED ۱۰، و AED ۱۳۰ ($۳۵٫۴۰) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده را در صورت طرح دعوا از طریق مرکز خدمات فهرست می‌کند. اگر پرونده از طریق سازش حل شود، نصف هزینهٔ دادگاه بازپرداخت می‌شود. به‌عنوان یک محاسبه، اجارهٔ سالانهٔ AED ۶۰٬۰۰۰ هزینهٔ پروندهٔ ۳٫۵٪ = AED ۲٬۱۰۰ ($۵۷۲) می‌دهد؛ اجارهٔ سالانهٔ AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) AED ۲۱٬۰۰۰ می‌دهد که سقف AED ۲۰٬۰۰۰ آن را کاهش می‌دهد.

مدارک دعوای تخلیه شامل آخرین قرارداد اجارهٔ Ejari، Emirates ID یا پروانهٔ کسب‌وکار، نامهٔ بانکی با IBAN مدعی، و اخطار دفترخانه‌ای همراه با مدرک تحویل است. Gulf News می‌افزاید مدارک باید به عربی یا ترجمهٔ قانونی باشد و نسخهٔ کاغذی پذیرفته نمی‌شود. لزوم اخطار دفترخانه‌ای دلیل اهمیت عملی قواعد اخطار در جدول تخلیه است: اخطاری که به شکل نادرست ارسال شده باشد می‌تواند دلیلی برای رد دعوا شود.

توالی کار مالک، گام‌به‌گام

1. مالکیت و، برای ویلا یا آپارتمان، طبقه‌بندی واحد در سند مالکیت را تأیید کنید. برای اجارهٔ تعطیلات، قرارداد خرید و فروش را هم از نظر هرگونه ممنوعیت اجارهٔ کوتاه‌مدت بخوانید.
2. تصمیم بگیرید چه کسی مدیریت می‌کند: خود مالک، شرکت مدیریت دارای مجوز بر پایهٔ قرارداد مدیریت ثبت‌شده، یا نماینده‌ای با وکالت‌نامه.
3. شرایط قرارداد را توافق کنید: مدت، اجاره‌بها، تعداد پرداخت‌ها و شیوهٔ پرداخت، سپردهٔ تضمین، اینکه چه کسی هزینه‌های سرمایش و خدمات را می‌پردازد، و شرایط عربی قرارداد یکپارچه.
4. قرارداد را در Ejari ثبت کنید (AED ۱۷۷٫۷۵ یا AED ۲۲۰) و گواهی را نگه دارید؛ حساب DEWA مستأجر در پی آن می‌آید.
5. تاریخ انقضا را یادداشت کنید و ۹۰ روز پیش از آن را در تقویم بگذارید، که آخرین روز برای اخطار تغییر اجاره یا شرایط است.
6. پیش از تمدید، ماشین‌حساب افزایش اجارهٔ DLD را با شمارهٔ قرارداد Ejari اجرا کنید و پله را بخوانید؛ حداکثر را بر اجارهٔ فعلی اعمال کنید.
7. اگر قرار است واحد برای فروش یا استفادهٔ شخصی بازپس گرفته شود، اخطار ۱۲ ماهه را از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی ارسال کنید.
8. هنگام تخلیه، واحد را با وضعیت آن در زمان تحویل مقایسه کنید، سپرده یا باقی‌ماندهٔ آن را بازپس دهید و قرارداد را در Ejari لغو کنید (از طریق برنامه رایگان است).

سوالات متداول

آیا هنگام اجاره دادن ملک در دبی ثبت قرارداد اجباری است؟

بله. مادهٔ ۴ قانون ۲۶/۲۰۰۷، پس از جایگزینی با قانون ۳۳/۲۰۰۸، ثبت هر قرارداد اجاره و هر اصلاحیه را نزد RERA الزامی می‌کند، و راهنمای اجارهٔ DLD ثبت از طریق Ejari را اجباری توصیف می‌کند. فعال‌سازی DEWA برای مستأجر پس از Ejari انجام می‌شود.

هزینهٔ Ejari برای مالکی که قصد اجاره دادن ملک در دبی را دارد چقدر است؟

بر اساس صفحهٔ خدمت DLD که در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ثبت از طریق برنامهٔ Dubai REST یا وب‌سایت DLD در مجموع AED ۱۷۷٫۷۵ ($۴۸٫۴۰) است: AED ۱۰۰ برای ثبت، AED ۱۰ هزینهٔ دانش، AED ۱۰ هزینهٔ نوآوری، و AED ۵۵ هزینهٔ شریک خدمات به‌علاوهٔ AED ۲٫۷۵ مالیات بر ارزش افزوده. از طریق مرکز خدمات، DLD مبلغ AED ۲۲۰ ($۵۹٫۹۰) را اعلام می‌کند. لغو قرارداد منقضی‌شده روی واحد تخلیه‌شده به‌صورت آنلاین رایگان است و در مرکز خدمات AED ۴۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده هزینه دارد.

مالک تا چه حد می‌تواند اجاره را افزایش دهد؟

برای اجاره دادن ملک در دبی با اجارهٔ بلندمدت، فرمان ۴۳ سال ۲۰۱۳ حداکثر افزایش را در زمان تمدید بر پایهٔ فاصلهٔ میان اجارهٔ فعلی و میانگین شاخص برای واحدهای مشابه تعیین می‌کند: ۰٪ در جایی که اجاره تا ۱۰٪ کمتر از میانگین باشد، سپس ۵٪، ۱۰٪، ۱۵٪ و ۲۰٪ برای فاصله‌های ۱۱ تا ۲۰٪، ۲۱ تا ۳۰٪، ۳۱ تا ۴۰٪ و بیش از ۴۰٪. برای نمونه، با میانگین AED ۱۰۰٬۰۰۰ و اجارهٔ AED ۷۵٬۰۰۰ فاصله ۲۵٪ است و حداکثر ۱۰٪ است، یعنی AED ۷٬۵۰۰.

مالک برای افزایش اجاره چه اخطاری باید بدهد؟

طبق مادهٔ ۱۴، پس از جایگزینی در سال ۲۰۰۸، طرفی که می‌خواهد شرایط قرارداد، از جمله اجاره، را اصلاح کند باید دست‌کم ۹۰ روز پیش از پایان قرارداد به طرف دیگر اطلاع دهد، مگر آنکه طرفین خلاف آن توافق کرده باشند. اگر نتوانند توافق کنند، مادهٔ ۱۳ به دادگاه اجازه می‌دهد اجارهٔ منصفانه را تعیین کند. پرسش‌های متداول DLD همین اخطار را سه ماه ذکر می‌کند.

آیا مالک می‌تواند از مستأجر بخواهد برای فروش واحد یا سکونت خودش آن را تخلیه کند؟

هنگام اجاره دادن ملک در دبی، مالک می‌تواند این کار را در زمان انقضای قرارداد و تنها با اخطار ۱۲ ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی انجام دهد (مادهٔ ۲۵(۲)). برای استفادهٔ شخصی، مالک یا یکی از بستگان درجهٔ یک او باید استفاده‌کننده باشد و مالک باید ثابت کند ملک مناسب دیگری ندارد. اگر دادگاه بر این پایه حکم تصرف بدهد، واحد نباید دست‌کم دو سال، در مورد ملک مسکونی، به شخص ثالث اجاره داده شود، با رعایت اختیار دادگاه.

آیا سپردهٔ تضمین لازم است و چقدر؟

برای اجاره دادن ملک در دبی، مادهٔ ۲۰ به مالک اجازه می‌دهد هنگام امضای اجاره سپرده‌ای بگیرد تا وضعیت ملک را در زمان انقضا پوشش دهد، و او را ملزم می‌کند آن را یا باقی‌ماندهٔ آن را بازپس دهد. قانون درصدی تعیین نمی‌کند، پس مبلغ شرط قرارداد است. پرسش‌های متداول DLD می‌گوید مستأجر اگر واحد به همان وضعی که تحویل گرفته شده بازگردد می‌تواند سپرده را پس بگیرد، و مالک جدید واحد اجاره‌داده‌شده نمی‌تواند سپرده را افزایش دهد.

آیا اجاره دادن ملک در دبی به‌صورت شبانه مجوز می‌خواهد؟

بله. هر واحد پیش از درج آگهی به مجوز Holiday Homes از DET نیاز دارد. Gulf News (به‌روزرسانی ۱۴ اکتبر ۲۰۲۵) حداقل هزینهٔ AED ۳۷۰ ($۱۰۰٫۷۵) را گزارش می‌کند که از AED ۳۰۰ برای هر اتاق‌خواب، AED ۵۰ برای گواهی طبقه‌بندی و هزینه‌های دانش AED ۱۰ و نوآوری AED ۱۰ تشکیل شده است، با سقف سالانهٔ گزارش‌شدهٔ AED ۱٬۲۰۰ برای هر خانه. بر اساس Khaleej Times، درهم گردشگری AED ۱۰ یا AED ۱۵ به ازای هر اتاق در هر شب اعمال می‌شود.

آیا درآمد اجاره برای مالک فردی مشمول مالیات است؟

دبی مالیات بر درآمد شخصی دریافت نمی‌کند. راهنمای FTA می‌گوید اجارهٔ مسکونی عموماً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است، و مالیات شرکت‌ها بر شخص حقیقی فقط بر گردش مالی کسب‌وکار بالاتر از AED ۱ میلیون در سال تقویمی اعمال می‌شود، و درآمد سرمایه‌گذاری در املاک مستثنا است مگر آنکه از طریق پروانه انجام شود. مجوز خانهٔ تعطیلات DET در مثال خود FTA پروانه به شمار می‌آید. قواعد بسته به شخص فرق می‌کند، پس هر مالک آن‌ها را بر واقعیت‌های خود اعمال می‌کند.

چه کسی هزینهٔ نگهداری و عوارض شهرداری را می‌پردازد؟

در اجاره دادن ملک در دبی، طبق مادهٔ ۱۶، مالک نگهداری و تعمیراتی را بر عهده دارد که بر استفادهٔ موردنظر مستأجر اثر می‌گذارد، مگر آنکه طرفین خلاف آن توافق کنند. پرسش‌های متداول DLD می‌گوید مستأجران عوارض شهرداری معادل ۵٪ اجارهٔ سالانه را از طریق قبض DEWA می‌پردازند و مالک هزینه‌های خدمات ملک را می‌پردازد. مادهٔ ۲۲ می‌افزاید، مگر آنکه قرارداد چیز دیگری بگوید، مستأجر هزینه‌ها و مالیات‌های دولتی مربوط به استفاده از ملک را می‌پردازد.

اگر مالک واحد را بفروشد اجاره چه می‌شود؟

مادهٔ ۲۸ مقرر می‌کند انتقال مالکیت بر حق ماندن مستأجر در اجارهٔ با مدت معین که با مالک پیشین امضا شده اثری ندارد. پرسش‌های متداول DLD می‌افزاید مالک جدید موجر می‌شود و شرایط اصلی را رعایت می‌کند، و فقط به دلایلی که قانون اجازه می‌دهد می‌تواند از مستأجر بخواهد برود. راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در دبی سمت فروش آن وضعیت را پوشش می‌دهد.

خوانندگانی که می‌خواهند بسنجند اجاره دادن ملک در دبی در بازارهای مختلف چه تفاوتی دارد می‌توانند از صفحهٔ کشور امارات متحده عربی و صفحهٔ شهر دبی ما شروع کنند، که پروژه‌ها و قواعد مالکیت را به تفکیک امارت فهرست می‌کنند.

آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: DLD: ثبت / تمدید قرارداد اجاره (Register / Renew Tenancy Contract)؛ DLD: پرسش‌های متداول (Frequently Asked Questions)؛ DLD: راهنمای اجاره (Tenancy Guide)؛ پورتال قوانین دبی: فرمان شمارهٔ 43 سال 2013؛ پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ 33 سال 2008؛ DLD: شاخص اجاره (Rental Index)؛ DLD: اعلامیهٔ شاخص هوشمند اجاره (Smart Rental Index)؛ DLD: ارزش‌گذاری اجاره (Rental Valuation)؛ DLD: لغو قرارداد اجاره (Cancel Tenancy Contract)؛ DLD: ثبت قرارداد مدیریت ملک (Register Property Management Contract)؛ DLD: ممنوعیت مطالبهٔ هزینهٔ تمدید اجاره توسط مالک؛ u.ae: خدمات عمومی (Public utilities)؛ دفتر رسانه‌ای دبی: بستهٔ مشوق‌ها، 21 مه 2026؛ Gulf News: مجوز خانهٔ تعطیلات؛ Khaleej Times: خانه‌های تعطیلات؛ Gulf News: خدمت تسویهٔ اختلافات اجاره؛ FTA: پرسش‌های متداول املاک؛ FTA: راهنمای مالیات بر ارزش افزوده برای املاک (Real Estate VAT Guide)؛ FTA: سرمایه‌گذاری در املاک برای اشخاص حقیقی (Real Estate Investment for Natural Persons).