Правила покупки недвижимости в Дубае: законы, этапы и сборы

Правила покупки недвижимости в Дубае: законы, этапы и сборы

Правила покупки недвижимости в Дубае складываются из сравнительно небольшого набора законов Дубая, перечня сборов Земельного департамента и нескольких федеральных норм о кредитовании, налогах и резидентстве. В этом руководстве изложена ситуация по состоянию на 11 ноября 2026 года: какой закон что устанавливает, в каких районах иностранные покупатели могут владеть недвижимостью, как регистрируется покупка готового объекта и покупка строящегося объекта (off-plan), какие сборы указывает Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD), как работают счета эскроу и что говорит Центральный банк ОАЭ о лимитах по ипотеке.

Каждое правило ниже отнесено к официальной странице, из которой оно взято: это Правовой портал Дубая (Dubai Legislation Portal), страницы электронных услуг DLD, Федеральное налоговое управление ОАЭ (Federal Tax Authority) и Федеральное управление ОАЭ по делам удостоверений личности, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP). Суммы указаны в дирхамах ОАЭ (AED), в скобках приведены доллары США по курсу 3,6725 дирхама за доллар. Руководство описывает правила и официальные проверки; оно не ранжирует проекты, не прогнозирует цены и не даёт советов о покупке. Смежные темы разобраны в отдельных руководствах: о расходах на покупку, о фрихолде и лизхолде и о покупке строящихся объектов, и эта страница отсылает к ним, а не повторяет их.

Правила покупки недвижимости в Дубае: правовая основа

Единого «кодекса покупателя» в Дубае нет, и искать один общий документ не нужно. Правила содержатся в нескольких документах, и у каждого своя задача. Покупатель сталкивается с ними в определённом порядке: сначала правила о собственности (кто и где может владеть), затем правила о регистрации (как переход прав или продажа строящегося объекта вступает в силу), потом денежные правила (сборы, эскроу, финансирование и налоги) и, наконец, правила, которые действуют, когда покупатель уже владеет помещением в доме с общим имуществом.

Основную структурную работу выполняет Закон № 7 от 2006 года. Статья 6 делает Земельный департамент единственным органом, уполномоченным регистрировать права на недвижимое имущество и долгосрочную аренду, и относит к его функциям установление сборов за свои услуги. Статья 7 определяет Реестр недвижимости как учёт всех прав на недвижимое имущество и придаёт его записям абсолютную доказательную силу: оспорить их можно только тогда, когда данные появились в результате мошенничества или подлога. Статьи 22 и 24 предусматривают, что Департамент выдаёт титулы (title deed) на основании данных реестра и что титул (title deed) имеет абсолютную доказательную силу для подтверждения указанных в нём прав. На практике это означает, что именно запись в реестре, а не один лишь договор купли-продажи, устанавливает, кто является владельцем.

Статья 9 в редакции, заменённой Законом № 7 от 2019 года, требует вносить в Реестр недвижимости сделки, которые создают, передают, изменяют или прекращают права на недвижимое имущество, и устанавливает, что без внесения в реестр они не вступают в силу. Изменённый текст также говорит, что внесённая сделка, создающая права, действует в отношении всех лиц, за исключением добросовестных третьих лиц и сделок, направленных на причинение вреда кредитору. Для покупателя практический вывод таков: переход прав вступает в силу в момент внесения в реестр, поэтому в разделах ниже основное место отведено именно регистрации и тому, как она проходит.

Где иностранцы могут владеть: зоны фрихолда и вариант на 99 лет

Статья 4 Закона № 7 от 2006 года ограничивает полное право собственности гражданами ОАЭ, гражданами стран GCC, компаниями, полностью принадлежащими им, и публичными акционерными обществами. Лицам без гражданства ОАЭ можно предоставить фрихолд либо право пользования (узуфрукт) или лизхолд сроком до 99 лет, но только в районах, которые определяет правитель Дубая, и только с его одобрения. Районы определены Постановлением № 3 от 2006 года, изданным 7 июня 2006 года и вступившим в силу с момента опубликования в Официальной газете (статья 5).

Статья 3 постановления гласит, что лица без гражданства ОАЭ могут приобретать фрихолд без ограничения срока либо право пользования (узуфрукт) или лизхолд на срок до 99 лет на участки, перечисленные в постановлении и показанные на приложенных к нему картах. Статья 4 добавляет один участок, Plot 224 в Над-эш-Шеба (Nad al-Sheba), где доступны только узуфрукт или лизхолд на срок до 99 лет, а фрихолда нет. Правительственный портал ОАЭ (u.ae) подтверждает, что иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае только в специально определённых зонах фрихолда, что права фрихолда там могут приобретать иностранцы-нерезиденты и экспаты-резиденты, что титулы (title deed) выдаёт Земельный департамент Дубая и что возрастного ограничения для владения недвижимостью в Дубае нет.

Таблица представляет собой выборку из 23 записей о районах в английском тексте на Правовом портале Дубая; в полный перечень входят также такие районы, как Umm Hurair 2, Al Barsha South 2 и 3, Ras al Khor, Al Rowyah, Sofouh, Al Quoz и Warsan 1. На странице стоит пометка об авторских правах Высшего законодательного комитета за 2015 год и указано, что арабский текст имеет приоритет над английским переводом. Земельный департамент изменил статью 3 в январе 2025 года, поэтому списки участков следует читать вместе с актуальными данными Департамента, а не по одной статичной таблице; об этом изменении сообщает юридическая фирма BSA в своей заметке о расширении зон фрихолда.

Перевод участков во фрихолд в январе 2025 года

19 января 2025 года Земельный департамент Дубая объявил, что частные владельцы 457 участков могут перевести их во фрихолд: 128 участков вдоль Sheikh Zayed Road, от кольцевой развязки Trade Centre до Водного канала, и 329 участков в районе Al Jaddaf. В объявлении сказано, что перевод открыт для владельцев любой национальности. Владелец проверяет право на перевод в приложении Dubai REST, обращается в Департамент для оценки земли и определения стоимости, оплачивает сбор за перевод в размере 30% от оценочной стоимости объекта (рассчитанной по общей площади здания) и затем получает карту и титул (title deed) на фрихолд. Сборы за общие зоны и сервисные сборы устанавливаются в соответствии с руководящими принципами Агентства регулирования рынка недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Только для иллюстрации расчёта: при оценочной стоимости AED 10 000 000 ($2 722 941) сбор за перевод составил бы 30% × AED 10 000 000 ($2 722 941) = AED 3 000 000 ($816 882).

Чем различаются эти права и что они означают для перепродажи и финансирования, рассказано в руководстве о фрихолде и лизхолде в Дубае. Более широкий вопрос о гражданстве и типе помещения разобран в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать квартиры в Дубае.

Правила покупки недвижимости в Дубае для нерезидентов и компаний

Страницы электронных услуг DLD перечисляют документы, удостоверяющие личность, которые предъявляет покупатель. Для физического лица Департамент запрашивает Emirates ID продавца и покупателя, который используется только для проверки личности, без хранения копии, а для иностранцев-нерезидентов — действительный паспорт. Представителю нужна юридически оформленная доверенность. Компании-покупатели сначала регистрируются в Департаменте: на странице регистрации продажи указано, что компания должна подать заявку на регистрацию компании, прежде чем совершать сделки.

Эти списки взяты со страницы Департамента о регистрации первичной продажи строящегося объекта (off-plan) в том виде, в каком она отображалась 11 ноября 2026 года на странице услуги DLD по регистрации первичной продажи. Страница о готовой недвижимости запрашивает те же документы, удостоверяющие личность физических лиц, и добавляет электронный сертификат об отсутствии возражений от застройщика для зон фрихолда. Покупка из-за пределов Соединённых Штатов, с удалённым подписанием и трансграничными переводами, описана в руководстве о покупке недвижимости в Дубае из США, а наследование для иностранных владельцев — в руководстве о наследстве и планировании наследования в Дубае.

Как регистрируется покупка готовой недвижимости

Для завершённого объекта услуга Департамента «Property Sale Registration» (регистрация продажи недвижимости) регистрирует полную или частичную продажу земли, недвижимости или завершённого помещения между продавцом и покупателем либо их законными представителями. Услуга доступна в центрах доверенных регистраторов (Real Estate Registration Trustee) и онлайн через Dubai Now в разделе «Buy or sell property» («Купить или продать недвижимость»). В собственном справочнике Департамента на странице офисов RT по состоянию на 11 ноября 2026 года указано 27 записей об офисах доверенных регистраторов.

Два документа заслуживают отдельного упоминания. Первый — электронный сертификат об отсутствии возражений от застройщика (e-NOC): страница о продаже называет его обязательным для зон фрихолда, а получают его через приложение Dubai REST. Второй — письмо банка об освобождении от залога, если объект находится в ипотеке. На странице Департамента о продаже объекта, находящегося в ипотеке, сказано, что сделка завершается только после того, как продавец представит письмо банка об освобождении от ипотеки. Для физического лица перечислены письмо банка о задолженности (или письмо застройщика с указанием остатка) и три банковских чека (manager’s cheques): один банку или застройщику в погашение долга, один продавцу на остаток, если он есть, и один Департаменту на сбор в 4%. В числе сборов на этой странице также указаны AED 1 290 ($351) за процедуру освобождения от ипотеки и сбор регистратора AED 2 100 ($572) при цене ниже AED 500 000 ($136 147) или AED 4 200 ($1 144) начиная с этой цены, так что продажа объекта в ипотеке содержит больше позиций, чем обычная продажа.

Кто несёт каждую из этих позиций, определяется договором. Страница Департамента о продаже показывает регистрационный сбор как 2% с продавца и 2% с покупателя, тогда как релиз Департамента 2021 года о регистрации строящихся объектов говорит о том, что покупатель или инвестор платит сбор застройщику, который завершает регистрацию. Договор, не затрагивающий этот вопрос, оставляет место для спора, поэтому пункт о том, кто платит, относится к первым, которые стоит прочитать. Обратная сторона того же процесса, включая расходы продавца, разобрана в руководстве о продаже недвижимости в Дубае.

Правила покупки недвижимости в Дубае для строящихся объектов: Oqood и Временный реестр

Строящиеся объекты (off-plan) продаются до начала или во время строительства, поэтому титула (title deed) ещё не существует. Закон № 13 от 2008 года восполняет этот пробел Временным реестром недвижимости (Interim Property Register) — учётом договоров продажи строящихся объектов и других сделок с такими объектами, который Департамент ведёт до их переноса в основной Реестр недвижимости. Статья 3(1) закона требует вносить во Временный реестр любую сделку с помещением, проданным на этапе строительства, и устанавливает, что продажа или иная сделка, передающая или ограничивающая право собственности, недействительна, если она не внесена в этот реестр. Согласно статье 6, помещения, внесённые во Временный реестр, можно продавать, закладывать или иным образом отчуждать. Статья 7 запрещает застройщикам и субзастройщикам взимать при продажах и перепродажах помещений какие-либо сборы, кроме административных расходов, одобренных Департаментом. Статья 8 предусматривает, что после исполнения покупателем всех договорных обязательств помещение может быть зарегистрировано на имя покупателя в Реестре недвижимости — по заявлению или по инициативе Департамента. Здесь цитируется английский вариант текста, размещённый на Правовом портале Дубая.

Онлайн-составляющая этого режима — портал Oqood. Страница Департамента о регистрации первичной продажи устанавливает условия: договор должен быть подписан и застройщиком, и покупателем, а в предварительном реестре его необходимо зарегистрировать в течение 90 дней после подписания. Срок оказания услуги указан как один рабочий день, а результатом служит электронный сертификат предварительной регистрации. Оплата проводится через кошелёк Noqodi либо списывается со счёта эскроу. Перечислены следующие сборы: 2% от стоимости продажи с продавца и 2% с покупателя, AED 10 ($3) — сбор за знания (knowledge fee) и AED 10 ($3) — инновационный сбор (innovation fee), а также сбор за самостоятельную регистрацию застройщиком AED 1 000 ($272).

Релиз Департамента от 31 мая 2021 года добавляет механику платежей. В нём сказано, что регистрационный сбор в 4% рассчитывается исходя из соглашения между продавцом и покупателем, что застройщики обязаны начать обработку платежа не позднее чем через 60 дней после подачи покупателем документов, а превышение этого срока может повлечь штрафы за просрочку. Названы три способа оплаты: утверждённый банковский чек через Noqodi (Developer Wallet) в приложении Dubai REST, зачисление на утверждённый счёт эскроу, который застройщик открывает через третью сторону, как правило банк, одобренный RERA, и каналы ePay. Релиз доступен на новостной странице DLD.

После регистрации приложение Dubai REST показывает инвесторам процент готовности, фотографии проекта, номер счёта эскроу и платежи к оплате по проектам, в которые они вложились. Этап, на котором запись в Oqood превращается в титул (title deed), и проверки, которые обычно проводят перед принятием помещения, описаны в руководстве о передаче объекта, проверке дефектов (snagging) и титуле, а сторона плана платежей при продаже строящихся объектов освещена в руководстве покупателя строящихся объектов.

Правила для счетов эскроу по Закону № 8 от 2007 года

Закон № 8 от 2007 года регулирует проектный счёт эскроу, на который вносятся платежи покупателей строящихся объектов и платежи финансистов проекта. Статья 2 определяет агента эскроу как финансовое или банковское учреждение, аккредитованное Департаментом для ведения таких счетов, а Департамент ведёт реестр агентов эскроу (статья 10). Счёт открывается на основании письменного соглашения между застройщиком и агентом эскроу, ведётся на имя проекта, а копия соглашения подаётся в Департамент (статья 7). Статья 9 требует использовать счёт только для строительства этого проекта, устанавливает, что у каждого проекта должен быть собственный счёт, и предусматривает, что кредиторы застройщика не могут обратить взыскание на внесённые средства. Статья 13 требует зачислять на соответствующий счёт эскроу кредиты, полученные под залог проекта.

Ещё два положения особенно важны для покупателей, потому что они касаются судьбы внесённых денег. Статья 14 предусматривает, что после получения застройщиком сертификата о завершении строительства агент эскроу удерживает 5% от общей стоимости счёта и выплачивает их застройщику через год после регистрации помещений на имя покупателей. Для иллюстрации расчёта: на счёте с общей стоимостью AED 100 000 000 ($27 229 408) удержанная сумма составила бы 5% × AED 100 000 000 ($27 229 408) = AED 5 000 000 ($1 361 470). Статья 15 касается проекта, который не завершён из-за чрезвычайных обстоятельств: агент эскроу обязан проконсультироваться с Департаментом и принять меры для защиты вкладчиков, и эти меры должны привести либо к завершению проекта, либо к возврату средств вкладчикам.

Закон также устанавливает наказания. Статья 16 предусматривает лишение свободы и (или) штраф не менее AED 100 000 ($27 229) за перечисленные правонарушения, среди которых застройка без лицензии, предоставление ложных сведений для получения лицензии, заведомая продажа помещений в мошеннических проектах и присвоение средств проекта. Статья 17 перечисляет основания для исключения застройщика из реестра, в том числе банкротство и неначатое без уважительной причины строительство в течение шести месяцев после разрешения на продажу строящегося объекта. Здесь цитируется английский вариант текста на Правовом портале Дубая. Покупатель может увидеть номер счёта эскроу зарегистрированного проекта в приложении Dubai REST, а страница Oqood позволяет списывать платежи сборов непосредственно со счёта эскроу.

Сборы: правила покупки недвижимости в Дубае

Ниже приведены позиции сборов со страниц DLD в том виде, в каком они отображались 11 ноября 2026 года. Закон № 7 от 2006 года возлагает на Департамент функцию установления сборов за свои услуги (статья 6); сами суммы указаны на страницах электронных услуг. Более подробное изложение с большим числом примеров расчёта дано в руководстве о сборах при покупке недвижимости в Дубае.

Пример расчёта: готовая квартира за AED 1 500 000 ($408 441)

Для готовой квартиры стоимостью AED 1 500 000 ($408 441) позиции DLD со страницы о продаже складываются так, как показано ниже, с арифметикой и без комиссии брокера, которая не устанавливается страницами DLD о сборах.

Если покупатель несёт весь регистрационный сбор, как описывает релиз 2021 года о регистрации строящихся объектов, то доля покупателя в этих 4% составляет AED 60 000 ($16 338); если стороны делят его так, как показано на странице о продаже, каждая сторона должна 2% × AED 1 500 000 ($408 441) = AED 30 000 ($8 169). При покупке той же стоимости на этапе строительства позиции Oqood составляют 2% × AED 1 500 000 ($408 441) = AED 30 000 ($8 169) для покупателя и столько же для продавца, плюс AED 20 ($5) сборов за знания и инновационного сбора.

Брокеры, разрешения на рекламу и приложение Dubai REST

Реклама недвижимости в Дубае проходит через систему Trakheesi Департамента, а сервис Madmoun позволяет читателю проверить объявление. В релизе от 18 апреля 2023 года Департамент заявил, что с 24 апреля 2023 года от всех компаний недвижимости ожидается размещение QR-кода на печатной и аудиовизуальной рекламе; код выдаётся вместе с разрешением на рекламу, его можно отсканировать, чтобы убедиться, что объявление подлинное и одобрено Агентством регулирования рынка недвижимости (RERA), и он ведёт к таким сведениям, как рекламирующая компания, состояние объекта и информация о том, продан он или сдан в аренду. Департамент советует клиентам и инвесторам иметь дело только с объявлениями, на которых есть код. Релиз размещён на странице DLD о Madmoun.

Что касается брокеров, RERA 25 ноября 2022 года, во время выставки Cityscape Dubai, выпустило Руководство по брокерской практике в сфере недвижимости (Real Estate Brokerage Practice Guide). По данным релиза Департамента, оно охватывает систему Trakheesi, приложение Dubai REST, смарт-контракты по маркетингу и продажам, критерии классификации брокерских офисов и брокеров, порядок маркетинга строящихся проектов, досудебное урегулирование споров, карточки брокеров, реестр брокеров недвижимости и профессиональную этику. Релиз размещён на новостной странице DLD. Страница Dubai REST дополняет, что приложение показывает данные о брокерах и уровни их работы, классификацию офисов и сертифицированных застройщиков, а владельцы могут запрашивать карты, письма «To Whom It May Concern», ипотечные предложения и оценки, смотреть индекс сервисных сборов по объекту и оплачивать сервисные сборы. Приложение описано на странице DLD о Dubai REST.

Ни одна из этих страниц не устанавливает ставку брокерской комиссии, и среди страниц Департамента о сборах такой позиции тоже нет. Поэтому комиссия — условие брокерского договора между сторонами, а не сбор Департамента, и её размер определяется соглашением между сторонами.

Ипотека: правила покупки недвижимости в Дубае

Лимиты кредитования по жилищной ипотеке устанавливает Центральный банк ОАЭ, а не законодательство Дубая. Согласно своду правил Центрального банка с изменениями, внесёнными резолюцией совета № 31/2/2020 и действующими с 8 апреля 2020 года, максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) для первой недвижимости экспата составляет 80% от стоимости объекта, если она не превышает AED 5 000 000 ($1 361 470), и 70%, если стоимость выше. Этот лимит является именно потолком, а не обязательной суммой кредита; в его пределах каждый банк применяет собственные кредитные критерии, а правила для других категорий заёмщиков и объектов приведены на странице свода правил CBUAE.

Что касается регистрации, страница Департамента об ипотеке сообщает, что ипотеку в пользу финансирующей организации можно зарегистрировать онлайн через ипотечную систему банка или в центре доверенного регистратора. Перечислены следующие сборы: 0,25% от суммы ипотеки, AED 250 ($68) за каждый титул (title deed), сбор за знания AED 10 ($3) и инновационный сбор AED 10 ($3) за каждое привлечение средств (drawing) и сбор сервисного партнёра AED 4 000 ($1 089) + НДС (AED 5 000 ($1 361) + НДС при предварительной продаже). Для кредита AED 1 200 000 ($326 753) позиция в 0,25% составляет 0,25% × AED 1 200 000 ($326 753) = AED 3 000 ($817); вместе со сбором за титул (title deed) AED 250 ($68) и сбором доверенного регистратора AED 4 000 ($1 089) + НДС 5% в размере AED 200 ($54) основные позиции дают AED 7 450 ($2 029) — ещё до сборов за каждое привлечение средств и за карты, которые страница также указывает. Для объектов при предварительной продаже требуется e-NOC застройщика. Полная картина кредитования для нерезидентов изложена в руководстве об ипотеке в Дубае для иностранцев.

Сервисный сбор и правила совместной собственности после покупки

Закон № 6 от 2019 года регулирует квартиры и другую совместно используемую недвижимость. Общими частями управляет «управляющая организация» (management entity): застройщик, управляющая компания или компания по управлению гостиничным проектом. Для некоторых категорий проектов RERA назначает до девяти членов комитета собственников, который формируется, когда на владельцев зарегистрировано не менее 10% помещений, и собирается раз в квартал (статьи 22 и 23). Закон отменил Закон № 27 от 2007 года (статья 51(a)).

Правила о сервисном сборе вполне конкретны и содержат несколько отдельных положений. Согласно статье 25(a), доля каждого владельца определяется соотношением площади помещения к общей площади объекта, а застройщики оплачивают непроданные помещения. Статья 27(a) устанавливает, что никакие суммы не могут взиматься без одобрения RERA, а статья 27(b) и (c) требуют, чтобы бюджет утверждала сертифицированная аудиторская фирма, признанная RERA, при этом на переходный период возможен временный бюджет. Статья 30 требует хранить средства на отдельном банковском счёте в банке, признанном RERA, вносить их в течение семи рабочих дней после сбора и указывает, что кредиторы не могут обратить на них взыскание. Только для иллюстрации расчёта по статье 25(a): помещение площадью 100 квадратных метров в доме площадью 10 000 квадратных метров несёт 100 / 10 000 = 1% утверждённого бюджета, поэтому при утверждённом бюджете AED 2 000 000 ($544 588) доля составила бы 1% × AED 2 000 000 ($544 588) = AED 20 000 ($5 446).

Владельцы могут проверить утверждённый сбор через Индекс сервисных сборов (Service Charge Index) Департамента: пользователь выбирает проект, назначение и год и видит сбор, одобренный RERA. Страница Департамента с индексом обновлялась в последний раз 3 ноября 2026 года. Mollak — электронная система, работающая через RERA, — ежеквартально выставляет счета по сервисным сборам, позволяет владельцам платить напрямую и ведёт счета сборов по механизму эскроу; система описана на сайте Mollak, а индекс — на странице DLD об Индексе сервисных сборов. Механика подробнее объяснена в руководстве о сервисных сборах в Дубае, а сдача помещения в аренду рассмотрена в руководстве о сдаче недвижимости в аренду в Дубае.

Налоговое положение: НДС на недвижимость и подоходный налог

В вопросах Федерального налогового управления сказано, что поставки коммерческой недвижимости, будь то продажа или аренда, облагаются НДС по стандартной ставке 5%, что поставки жилой недвижимости, как правило, освобождены от НДС, а первая поставка жилой недвижимости, продажа или аренда, в течение трёх лет после её завершения облагается по нулевой ставке. На практике это означает, что при перепродаже жилой квартиры НДС с цены, как правило, не взимается, тогда как сбор доверенного регистратора и другие перечисленные выше сервисные сборы указаны на страницах DLD как «+ НДС». Правительственный портал ОАЭ сообщает, что в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а корпоративный налог применяется к чистому доходу или прибыли корпораций и предприятий; налоги на недвижимость на этой странице не рассматриваются. Налоговые вопросы, возникающие у иностранных владельцев, включая порядок налогообложения арендного дохода в стране проживания владельца, собраны в руководстве о налогах на недвижимость в Дубае для иностранных владельцев.

С этими вопросами можно ознакомиться на сайте Федерального налогового управления, а с заявлением о подоходном налоге — на странице u.ae о налогообложении.

Правила о резидентстве, связанные с владением недвижимостью

Владение помещением само по себе не даёт вида на жительство и не означает автоматической выдачи разрешения; разрешение на проживание оформляется отдельным заявлением в компетентные органы. В описании маршрута для инвесторов в недвижимость, которое даёт ICP, сказано, что инвестор должен владеть одним или несколькими объектами недвижимости в ОАЭ общей стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588), зарегистрированными на его имя, что допускается финансирование от одобренного местного банка и что вместо этого инвестор может приобрести строящиеся объекты (off-plan) на ту же общую сумму у одобренной местной компании недвижимости. ICP указывает срок резидентства для инвесторов в недвижимость — 10 лет — и требует, чтобы держатель и члены его семьи на протяжении всего срока имели действующую медицинскую страховку. Описание размещено на странице ICP о Золотом резидентстве.

Инвесторская услуга Земельного департамента Дубая описывает 10-летнее продлеваемое разрешение на проживание для инвестора, который владеет недвижимостью стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588) на момент покупки, принадлежащей заявителю полностью и оформленной на его имя. Для объекта в ипотеке DLD требует письма банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной суммы и остатка, а также письма банка, подтверждающего выплату AED 2 000 000 ($544 588). Заявитель должен находиться в ОАЭ и явиться лично; представители не могут подавать заявление от имени заявителя. В перечне документов инвестора услуга указывает паспорт, электронный сертификат права или титул (title deed), личную фотографию, а также UAE ID и действующее разрешение на проживание, если они есть. Услуга описана на странице DLD об инвесторской услуге Золотой визы.

Указанный срок оформления — от 7 до 10 рабочих дней. Члены семьи оформляются спонсорством за отдельные сборы; на странице указаны AED 5 774,50 ($1 572) за разрешение на проживание для члена семьи и для родителей, а также AED 318,75 ($87) за открытие файла семейного спонсорства и AED 100 ($27) за каждого спонсируемого человека.

Проверки, которые позволяют официальные страницы перед оплатой

Изложенные выше правила можно свести к короткому списку проверок, каждая из которых привязана к официальному инструменту или странице, где её можно выполнить. Они описывают то, что покупатель может проверить, а не то, что ему следует покупать.

1. Статус района. Сравните участок со статьёй 3 Постановления № 3 от 2006 года с изменениями или с данными Департамента; статья 4 Закона № 7 от 2006 года позволяет лицам без гражданства ОАЭ иметь права только в районах, определённых правителем.
2. Брокер и объявление. Отсканируйте QR-код Madmoun на объявлении и найдите брокера в приложении Dubai REST.
3. Регистрация проекта и эскроу. Для строящегося объекта (off-plan) найдите в Dubai REST номер счёта эскроу, процент готовности и платежи к оплате.
4. Регистрация договора. Убедитесь, что договор внесён во Временный реестр недвижимости в течение 90 дней после подписания; статья 3(1) Закона № 13 от 2008 года устанавливает, что незарегистрированная передача строящегося объекта недействительна.
5. E-NOC застройщика. Для перепродажи в зоне фрихолда страница Департамента о продаже называет e-NOC застройщика обязательным документом.
6. Распределение сборов. Прочитайте, какая сторона несёт регистрационный сбор в 4%, поскольку страницы DLD показывают по 2% с каждой стороны.
7. Сервисный сбор. Найдите в Индексе сервисных сборов утверждённый сбор для проекта, назначения и года.
8. Лимит по ипотеке. Сопоставьте планируемый кредит с потолком 80% или 70% для первой недвижимости экспата и проверьте требование e-NOC застройщика при предварительной продаже.
9. Документы. Подготовьте паспорт или Emirates ID, любую доверенность и, для компаний, переведённые и заверенные корпоративные документы, перечисленные Департаментом.

Часто задаваемые вопросы

Каковы основные правила покупки недвижимости в Дубае для иностранца?

Основные правила покупки недвижимости в Дубае таковы: лица без гражданства ОАЭ могут иметь фрихолд либо узуфрукт или лизхолд сроком до 99 лет только в районах, определённых Законом № 7 от 2006 года и Постановлением № 3 от 2006 года; переход прав вступает в силу в момент внесения в реестр Земельного департамента Дубая; продажи строящихся объектов (off-plan) должны быть внесены во Временный реестр недвижимости, иначе они недействительны по Закону № 13 от 2008 года. По состоянию на 11 ноября 2026 года портал u.ae сообщает, что иностранцы-нерезиденты и экспаты-резиденты могут приобретать права фрихолда в этих районах.

Есть ли возрастное ограничение для владения недвижимостью в Дубае?

Правительственный портал ОАЭ сообщает, что возрастного ограничения для владения недвижимостью в Дубае нет. Если покупатель — несовершеннолетний, то, согласно странице Департамента о регистрации строящихся объектов (off-plan), договор подписывает опекун, а к нему прилагается копия паспорта или удостоверения личности опекуна.

Каков регистрационный сбор Земельного департамента Дубая?

Страница Департамента о продаже показывает регистрационный сбор как 2% от стоимости продажи с продавца и 2% с покупателя, то есть 4% в сумме. При цене AED 1 500 000 ($408 441) это AED 60 000 ($16 338). К этому добавляются фиксированные позиции, такие как сбор за титул (title deed) AED 250 ($68) и сбор доверенного регистратора, как изложено в разделе о сборах выше.

Кто платит сбор в 4%?

Страница о продаже показывает его разделённым между двумя сторонами, тогда как релиз Департамента от 31 мая 2021 года описывает, что при регистрации строящегося объекта (off-plan) покупатель или инвестор платит сбор застройщику. Поэтому распределение определяет договор, и это одно из условий, которые правила покупки недвижимости в Дубае оставляют на усмотрение сторон.

Что такое Oqood и обязательна ли регистрация?

Oqood — это онлайн-система Департамента для Временного реестра недвижимости. Статья 3(1) Закона № 13 от 2008 года устанавливает, что продажа строящегося объекта или иная сделка, передающая или ограничивающая право собственности, недействительна, если не внесена в реестр, а на странице Департамента сказано, что договор нужно зарегистрировать в течение 90 дней после подписания.

Как работает счёт эскроу для платежей по строящимся объектам?

Согласно Закону № 8 от 2007 года, у каждого проекта есть собственный счёт эскроу у аккредитованного агента эскроу, он используется только для этого проекта, а кредиторы застройщика не могут обратить взыскание на средства. После получения сертификата о завершении строительства 5% от общей стоимости счёта удерживаются до истечения года после регистрации помещений на имя покупателей.

Какова максимальная ипотека для экспата, покупающего первое жильё?

Согласно своду правил Центрального банка с изменениями 2020 года, потолок составляет 80% стоимости для объектов до AED 5 000 000 ($1 361 470) и 70% для более дорогих. Для объекта за AED 1 500 000 ($408 441) это максимальный кредит AED 1 200 000 ($326 753) и собственный взнос AED 300 000 ($81 688). Таковы ипотечные нормы Центрального банка, которые входят в правила покупки недвижимости в Дубае и в остальных частях ОАЭ; банки применяют внутри них собственные критерии.

Нужно ли находиться в Дубае, чтобы купить недвижимость?

Страницы Департамента принимают действительный паспорт для иностранцев-нерезидентов и юридически оформленную доверенность, если действует представитель. Заявка на Золотую визу устроена иначе: на странице DLD сказано, что заявитель должен находиться в ОАЭ и явиться лично.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Сама по себе — нет, покупка отдельно не даёт права на проживание. ICP и Департамент описывают отдельное заявление на 10-летнее разрешение на проживание при условии, что заявитель владеет недвижимостью общей стоимостью не менее AED 2 000 000 ($544 588), зарегистрированной на его имя, и с письмом банка для любого объекта в ипотеке. DLD указывает общую сумму сборов AED 9 884,75 ($2 692) за собственное разрешение инвестора.

Кто регулирует сервисные сборы после покупки?

RERA. Согласно Закону № 6 от 2019 года, никакой сервисный сбор не может взиматься без одобрения RERA, средства хранятся на отдельном счёте в банке, признанном RERA, а неуплаченные сборы создают залог на помещение, который не позволяет продать его, пока они не будут уплачены.

Дата проверки: 11 ноября 2026 г. Источники: u.ae: покупка недвижимости экспатами в ОАЭ; Закон Дубая № 7 от 2006 года; Закон Дубая № 7 от 2019 года; Постановление № 3 от 2006 года; DLD: перевод во фрихолд, 19 января 2025 года; BSA: правительство Дубая расширяет зоны фрихолда; DLD: регистрация продажи недвижимости; DLD: регистрация первичной продажи; DLD: продажа объекта в ипотеке; DLD: регистрация ипотеки; DLD: релиз о регистрационных сборах, 31 мая 2021 года; Закон Дубая № 13 от 2008 года; Закон Дубая № 8 от 2007 года; Закон Дубая № 6 от 2019 года; DLD: Индекс сервисных сборов; Mollak; DLD: Dubai REST; DLD: Madmoun; DLD: релиз о Руководстве по брокерской практике; DLD: офисы RT; ICP: Золотое резидентство; DLD: услуга Золотой визы для инвесторов; Федеральное налоговое управление: часто задаваемые вопросы; CBUAE Rulebook: ипотечные кредиты; u.ae: налогообложение.