پروژه Oceanz by Danube: برج‌های شهر دریایی دبی، طرح و قواعد

این صفحه پروژه Oceanz by Danube، یک مجتمع مسکونی در شهر دریایی دبی (Dubai Maritime City)، را بر پایهٔ صفحه‌های پروژهٔ سازنده، دو گزارش خبری Gulf News دربارهٔ رونمایی پروژه، صفحه‌های پروژهٔ Property Finder و قوانین و صفحه‌های خدمات دولت دبی معرفی می‌کند. بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، در تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ آپارتمان‌ها از $۳۲۶٬۸۰۰ (نزدیک به AED ۱٬۲۰۰٬۱۷۳ با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵) عرضه شده‌اند، با متراژ ۴۰۰ تا ۱٬۹۲۸ فوت مربع، سال تکمیل ۲۰۲۷ و شناسهٔ آگهی DXB-1015. صفحهٔ پروژهٔ خود سازنده قیمت شروع را AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) اعلام کرده است.

بخش‌های زیر توضیح می‌دهند که ارقام به کدام فاز Oceanz تعلق دارند، هر منبع دربارهٔ تعداد طبقات و واحدها چه می‌گوید، اندازهٔ انواع واحد چگونه است، عبارت‌بندی طرح پرداخت از نظر حسابی چه معنایی دارد و هنگام خرید یک واحد در حال ساخت در دبی کدام قواعد اعمال می‌شود. هر قیمت، هزینه و قاعده با تاریخی که در آن خوانده شده همراه است. مثال‌های محاسباتی از یک قیمت فرضی برای واحد استفاده می‌کنند و به‌عنوان تصویرسازی برچسب خورده‌اند، نه به‌عنوان پیشنهاد فروش.

پروژه Oceanz by Danube: این آگهی کدام پروژه را توصیف می‌کند

شرکت Danube Properties نام Oceanz را برای مجتمعی در شهر دریایی دبی به‌کار می‌برد که در اینترنت به چند شکل دیده می‌شود. وب‌سایت سازنده سه صفحهٔ پروژه با جدول مشخصات یکسان دارد: یکی با عنوان Oceanz by Danube، یکی با عنوان Oceanz 2 by Danube و یکی با عنوان Oceanz 3 by Danube. هر سه قیمت شروع ۱٫۲ میلیون AED، هدف تکمیل در Q1 2027، برچسب طرح پرداخت «۳۰/۷۰»، تعداد ۱٬۷۰۵ آپارتمان و فهرست یکسان ۳۶ امکانات را اعلام می‌کنند. منوی انگلیسی سازنده یک پروژهٔ در حال اجرا را با نام OCEANZ 3 آورده است.

Property Finder، یک پورتال املاک، این پروژه را تحت دو نام فاز ثبت کرده است. صفحهٔ آن برای Oceanz Phase 2 شروع فروش را ۱ اوت ۲۰۲۳ و طرح پرداخت را ۱۰/۳۵/۵۰/۵ نشان می‌دهد و صفحهٔ Oceanz Phase 3 شروع فروش را ۱ نوامبر ۲۰۲۳ و طرحی با برچسب ۶۵/۳۵ نشان می‌دهد. هر دو صفحهٔ پورتال مالکیت دائمی (فری‌هولد)، هزینهٔ دولتی ۴٪ و تاریخ تحویل مارس ۲۰۲۷ را ذکر کرده‌اند. بازهٔ متراژ در صفحهٔ آگهی ما، یعنی ۴۰۰ تا ۱٬۹۲۸ فوت مربع، با بازه‌هایی که Property Finder در صفحهٔ Phase 2 می‌دهد هم‌خوان است: استودیوها از ۴۰۰ تا ۶۱۵ فوت مربع، واحدهای یک‌خوابه از ۷۱۸ تا ۹۱۷ فوت مربع، واحدهای دو‌خوابه از ۱٬۱۸۵ تا ۱٬۲۸۲ فوت مربع و واحدهای سه‌خوابه از ۱٬۸۰۴ تا ۱٬۹۲۸ فوت مربع.

گزارش‌های Gulf News در سپتامبر ۲۰۲۳ اعلام اولیهٔ پروژه Oceanz by Danube را با ارزش توسعهٔ بیش از ۲٫۵ میلیارد AED در شهر دریایی دبی، در مجاورت روستای میراثی شیندغه (Shindagha)، توصیف می‌کنند. از آن‌جا که منابع برای آنچه ممکن است یک ساختمان یا فازهای مجاور باشد نام‌های متفاوتی به‌کار می‌برند، هر رقم در ادامه به صفحه و تاریخی که از آن گرفته شده نسبت داده شده است و بخش‌های بعدی ارقام را جدا نگه می‌دارند و آن‌ها را در یک مشخصات واحد ادغام نمی‌کنند.

سازندهٔ پروژه Oceanz by Danube

Danube Properties بازوی املاک گروه Danube است که به گفتهٔ سازنده در سال ۱۹۹۳ توسط Rizwan Sajan تأسیس شده است. سازنده در وب‌سایت خود در اکتبر ۲۰۲۶ اعلام می‌کند که ۳۲ پروژه راه‌اندازی کرده، ۱۶ پروژه از آن‌ها را تحویل داده و ۱۶ پروژه در دست ساخت دارد و مساحت ساخت‌وساز آن بیش از ۲۵٫۵ میلیون فوت مربع است. این ارقام، ارقام خود سازنده است.

سازنده ساختمان‌های خود را با پسوند «z» نام‌گذاری می‌کند، مانند Petalz، Wavez و Elitz، و طرح پرداختی را بازاریابی می‌کند که بر اقساط ماهانهٔ ۱٪ استوار است. پروفایل سازندهٔ Danube Properties در سایت ما پروژه‌ها را همراه با محله و وضعیت آن‌ها فهرست می‌کند و فهرست سازندگان دبی شرکت Danube را در کنار دیگر سازندگان معرفی‌شده قرار می‌دهد. یک مقالهٔ زمینه‌ای با عنوان ملک Danube در دبی تاریخچهٔ شرکت و ساختار طرح‌های پرداخت آن را پوشش می‌دهد. برای دیگر ساختمان‌های Danube با برچسب طرح مشابه، آگهی‌های Petalz by Danube در الورسان (Al Warsan) و Wavez by Danube در لیوان (Liwan) را ببینید.

شهر دریایی دبی و دستهٔ مالکیت

شهر دریایی دبی بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۱۱ سال ۲۰۰۷ تأسیس شد؛ قانونی که شهری با همین نام را در محدوده‌هایی نشان‌داده‌شده بر نقشهٔ پیوست قانون ایجاد کرد و مرجع شهر دریایی دبی (Dubai Maritime City Authority یا DMCA) را برای مدیریت آن بنیان نهاد. این قانون مرجع را زیر نظر سازمان بنادر، گمرک و مناطق آزاد (Ports, Customs and Free Zone Corporation) قرار می‌دهد و اهداف آن را برمی‌شمارد که شامل خدمات دریانوردی، ثبت کشتی‌ها و قایق‌های تفریحی، طراحی و ساخت کشتی و قایق، گردشگری دریایی و داوری دریایی است. مادهٔ ۵ قانون به مرجع اختیار می‌دهد زمین و تأسیسات را مالک شود، بفروشد، اجاره دهد و به رهن بگذارد و زیرساخت و ساختمان‌ها را در زمین خود بسازد و مدیریت کند. مادهٔ ۱۱ به آن اجازه می‌دهد مدیریت عملیات در زمین‌های خود را به یک یا چند اپراتور برون‌سپاری کند.

خود این قانون یک قانون بخش دریایی است و فهرستی از قطعات مسکونی فری‌هولد ندارد. مالکیت ملک توسط خارجی‌ها در دبی را سند‌های دیگری تعیین می‌کنند. نشریهٔ اداره زمین و املاک دبی (DLD) با عنوان «Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai» توضیح می‌دهد که قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ به اتباع خارجی حق می‌دهد در مناطقی که حاکم دبی برای مالکیت خارجی تعیین کرده، منافع فری‌هولد و نیز حقوق انتفاع و اجاره تا ۹۹ سال داشته باشند، و مقرراتِ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ و مقررات بعدی این مناطق تعیین‌شده را مشخص می‌کنند. همین نشریه خوانندگان را برای محل و مرزهای این مناطق به DLD ارجاع می‌دهد.

برای پروژه Oceanz by Danube، صفحهٔ آگهی و Property Finder نوع مالکیت را فری‌هولد توصیف می‌کنند و Property Finder هزینهٔ دولتی ۴٪ را نشان می‌دهد. صفحه‌های پروژهٔ خود سازنده نوع مالکیت را ذکر نمی‌کنند. دستهٔ مالکیت یک واحد مشخص در قرارداد خرید و فروش (SPA) و ثبت موقتی که پس از آن می‌آید ثبت می‌شود؛ بنابراین سند، نه صفحهٔ تبلیغاتی، جایی است که این دسته تثبیت می‌شود. راهنمای ما دربارهٔ فری‌هولد و اجاره بلندمدت (لیزهولد) در دبی توضیح می‌دهد هر دسته برای خریدار خارجی چه معنایی دارد، و بخش املاک امارات متحده عربی صفحه‌های دیگر در سطح امارت را گرد می‌آورد.

طبقات، برج‌ها و تعداد واحدهای پروژه Oceanz by Danube

منابع ارقام ساختمانی متفاوتی می‌دهند، زیرا پروژه را در تاریخ‌های مختلف و با کلمات مختلف توصیف می‌کنند. Gulf News در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳ گزارش داد که ساختمان ۵۱ طبقه بالای زمین خواهد داشت، شامل یک پودیوم شش‌طبقه برای پارکینگ و امکانات اجتماعی و ۴۴ طبقهٔ مسکونی، با ۱٬۲۵۰ واحد مسکونی (استودیو و آپارتمان‌های یک‌، دو‌ و سه‌خوابه) به‌علاوهٔ چند مغازهٔ خرده‌فروشی. پیگیری Gulf News به تاریخ ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۳ گفت که پروژه دو برج دارد و برج اول با بیش از ۵۰۰ واحد در مراسم رونمایی به فروش کامل رسید.

صفحه‌های پروژهٔ سازنده که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ۱٬۷۰۵ آپارتمان ذکر می‌کنند و انواع واحد را استودیو، آپارتمان یک‌، دو‌، سه‌ و چهار‌خوابه و یک «Oceanic Villa» چهارخوابه فهرست می‌کنند، در حالی که پرسش‌های متداول همان صفحه‌ها از استودیو، آپارتمان‌های یک‌ تا سه‌خوابه و مجموعه‌ای محدود از Oceanic Villas نام می‌برد. این صفحه‌ها تعداد طبقات یا برج‌ها را ذکر نمی‌کنند. صفحهٔ Phase 2 در Property Finder پروژه را توسعه‌ای ۵۰ طبقه توصیف می‌کند و یک ساختمان فهرست کرده است، اما توضیح آن از برج‌های دوقلو با لابی‌های متصل در طبقات بالا سخن می‌گوید. تفاوت میان ۱٬۲۵۰ و ۱٬۷۰۵ برابر ۴۵۵ واحد است؛ هیچ‌یک از صفحه‌ها توضیح نمی‌دهد این دو عدد چه نسبتی با هم دارند، بنابراین این صفحه هر کدام را با تاریخش نقل می‌کند.

برای خریدار، نکتهٔ عملی این است که تعداد واحدها و طبقات همان برجی که در قرارداد خرید و فروش آمده، ارقامی است که برای آن خرید اعمال می‌شود. Dubai REST، اپلیکیشن DLD، ثبت پروژه، پیشرفت ساخت و شمارهٔ حساب امانی (escrow) پروژه‌های پیش‌فروش (آف‌پلن) را نشان می‌دهد و جایی است که می‌توان یک واحد را با پروژهٔ ثبت‌شدهٔ آن تطبیق داد؛ این فرایند در بخش مربوط به ثبت در ادامه توضیح داده شده است.

انواع واحد، چیدمان و متراژ

صفحهٔ Phase 2 در Property Finder چیدمان‌های نام‌دار را با مساحتشان فهرست می‌کند و این‌ها دقیق‌ترین ارقام در سطح واحد برای بازهٔ ۴۰۰ تا ۱٬۹۲۸ فوت مربع آگهی ما هستند. مساحت‌های زیر به فوت مربع و به همان شکل که پورتال نشان می‌دهد آمده‌اند و متر مربع با ضریب ۰٫۰۹۲۹۰۳ متر مربع به ازای هر فوت مربع محاسبه شده است. پورتال موجودی خود سازنده را برای همهٔ انواع واحد «ناموجود» علامت زده است و در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ تعداد ۸۲ ملک دست‌دوم (فروش مجدد) را در پروژه نشان می‌دهد.

دو نام از نام‌های چیدمان، «Garden» و «Presidential»، برچسب‌های پورتال برای انواع خاصی از پلان هستند و معنای قانونی ندارند. صفحه‌های سازنده آپارتمان‌های چهارخوابه و Oceanic Villa را هم به فهرست انواع می‌افزایند ولی برای آن‌ها مساحتی نمی‌دهند، بنابراین جدول بالا به انواعی محدود شده است که مساحت نشان داده شده است. بر پایهٔ مادهٔ ۱۲ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، مساحت واحد فروخته‌شده درست فرض می‌شود؛ اگر مساحت پس از تحویل افزایش یابد، سازنده نمی‌تواند قیمت اضافه مطالبه کند و اگر کاهش یابد، سازنده باید خریدار را جبران کند، مگر آنکه کاهش بی‌اهمیت باشد. همین قاعده دلیل آن است که مساحتی که در قرارداد آمده از بازهٔ بروشور مهم‌تر است.

فضاهای داخلی، امکانات و زمان‌های رفت‌وآمد

Gulf News در سپتامبر ۲۰۲۳ گزارش داد که پروژه Oceanz by Danube فضاهای داخلی ایتالیایی و مبلمان از Tonino Lamborghini Casa دارد. صفحه‌های پروژهٔ سازنده طراح یا مصالح پرداخت را نام نمی‌برند؛ گالری آن‌ها به تصاویر اتاق خواب، نمای بیرونی، آسانسور، لابی، سرویس بهداشتی و چشم‌اندازها و یک پیوند تور مجازی تقسیم شده است. از آن‌جا که انتساب طراح بر گزارش رونمایی تکیه دارد، دامنهٔ آنچه در هر واحد تحویل داده می‌شود، مانند اینکه کدام اقلام مبلمان یا تجهیزات شامل است، موضوعی است که قرارداد خرید و فروش و پیوست‌های آن تعیین می‌کنند.

صفحه‌های سازنده عبارت «۳۵+ امکانات» را می‌آورند و ۳۶ مورد را به‌نام فهرست می‌کنند. موارد در ادامه برای خوانایی دسته‌بندی شده‌اند؛ دسته‌بندی از ماست و نام‌ها از سازنده. پرسش‌های متداول همان صفحه‌ها همچنین سینمای شناور و امکانات اسپا را ذکر می‌کند که در فهرست نیامده‌اند. گزارش Gulf News در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳ بیش از ۴۰ امکانات اجتماعی، سلامت و سبک زندگی را ذکر کرد، از جمله باشگاه سلامت، استخرهای بی‌پایان، میدان ورزشی، زمین تنیس، منطقهٔ کباب‌پز، مسیر دویدن، پزشک آماده‌به‌کار و پرستار کودک در محل.

صفحهٔ سازنده شش زمان رفت‌وآمد از پروژه را بر حسب دقیقه می‌دهد. برای مقایسه، در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ با داده‌های OpenStreetMap و موتور مسیریابی OSRM یک برآورد زمان رانندگی در شرایط بدون ترافیک محاسبه شد؛ نقطهٔ شروع، نقطهٔ مرکزی بود که جست‌وجوی Nominatim در OpenStreetMap برای شهر دریایی دبی برمی‌گرداند (۲۵٫۲۴۹۶ شمالی، ۵۵٫۲۷۶۲ شرقی). این نقطه مرکز منطقه است، نه ورودی ساختمان، و برآورد فرض می‌کند ترافیکی وجود ندارد؛ بنابراین ارقام نشانگر فاصله هستند، نه پیش‌بینی زمان سفر.

برآوردها برای چهار مقصدی که هر دو رقم وجود دارد، در حدود دو دقیقه با ارقام سازنده فاصله دارند. سازنده نه نوع وسیلهٔ نقلیه و نه ساعت روز را برای ارقام خود ذکر نمی‌کند.

قیمت‌ها و طرح‌های پرداخت پروژه Oceanz by Danube

صفحهٔ آگهی ما برای آپارتمان‌ها عبارت «شروع از $۳۲۶٬۸۰۰» را نشان می‌دهد که حدود AED ۱٬۲۰۰٬۱۷۳ می‌شود و با اعلام سازنده، یعنی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ برای آپارتمان‌ها ($۳۲۶٬۷۵۳)، هم‌خوان است. گزارش Gulf News در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳ گفت قیمت استودیوها در زمان رونمایی از ۱٫۱ میلیون AED شروع می‌شد. صفحهٔ Phase 2 در Property Finder که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، قیمت «از» را بر حسب نوع نشان می‌دهد: استودیو از ۱٫۱ میلیون AED ($۲۹۹٬۵۲۳)، واحد یک‌خوابه از ۱٫۸ میلیون AED ($۴۹۰٬۱۲۹)، واحد دو‌خوابه از ۲٫۶ میلیون AED ($۷۰۷٬۹۶۵) و واحد سه‌خوابه از ۴٫۱ میلیون AED ($۱٬۱۱۶٬۴۰۶). همین صفحه موجودی سازنده را فروخته‌شده علامت زده است، بنابراین واحدهایی که اکنون عرضه می‌شوند احتمالاً واحدهای دست‌دوم هستند که قیمتشان را فروشندگان تعیین می‌کنند.

Property Finder همچنین تراکنش‌های ثبت‌شدهٔ پروژه را نمایش می‌دهد. جدول زیر چهار موردی را که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ دیده می‌شد، همراه با قیمت هر فوت مربع محاسبه‌شده از آن‌ها بازتولید می‌کند. این‌ها تراکنش‌های منفرد هستند، نه شاخص یا میانگین.

عبارت‌بندی طرح پرداخت میان منابع متفاوت است و هر طرح باید جمعاً به ۱۰۰٪ قیمت برسد. جدول هر نسخه را همان‌طور که منبع بیان کرده، همراه با بررسی حسابی آن نشان می‌دهد. صفحهٔ سازنده برای طرح ۱٪ پیش‌پرداختی در حدود ۲۰٪، پرداخت ماهانهٔ ۱٪ و دریافت مانده را هنگام آماده شدن ساختمان توصیف می‌کند؛ این صفحه تعداد اقساط ماهانه، مبنایی که ۱٪ بر آن محاسبه می‌شود، یا درصد تحویل را ذکر نمی‌کند. گزارش رونمایی Gulf News طرح را یک طرح ماهانهٔ ۱ درصدی پس از پیش‌پرداخت‌های اولیه توصیف کرد. اینکه کدام برنامهٔ پرداخت برای یک واحد مشخص اعمال می‌شود، در قرارداد خرید و فروش و ثبت موقت تعیین می‌شود، نه در این خلاصه‌ها.

مثال زیر یک واحد فرضی با قیمت AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ ($۳۲۶٬۷۵۳) را به‌کار می‌برد؛ این رقم شروع قیمت سازنده است که اینجا فقط به‌عنوان یک عدد گرد استفاده می‌شود. این یک پیشنهاد نیست و هیچ واحدی مدنظر نیست. با برچسب «۳۰/۷۰»، مبلغ ۳۰٪ برابر AED ۳۶۰٬۰۰۰ ($۹۸٬۰۲۶) و ۷۰٪ برابر AED ۸۴۰٬۰۰۰ ($۲۲۸٬۷۲۷) است. در برنامهٔ Phase 2 در Property Finder، چهار پرداخت برابر AED ۱۲۰٬۰۰۰ ($۳۲٬۶۷۵)، AED ۴۲۰٬۰۰۰ ($۱۱۴٬۳۶۴)، AED ۶۰۰٬۰۰۰ ($۱۶۳٬۳۷۶) و AED ۶۰٬۰۰۰ ($۱۶٬۳۳۸) هستند.

برای طرح ۱٪، مثال فرض می‌کند «۱٪» یعنی ۱٪ قیمت واحد (AED ۱۲٬۰۰۰ یا $۳٬۲۶۸ در ماه) و پیش‌پرداخت دقیقاً ۲۰٪ است (AED ۲۴۰٬۰۰۰ یا $۶۵٬۳۵۱)، زیرا صفحهٔ سازنده هیچ‌یک از این دو رقم را به‌طور دقیق ذکر نمی‌کند. جدول نشان می‌دهد پس از تعداد معینی ماه چه مبلغی پرداخت شده و چه مبلغی برای پرداخت زمان تکمیل باقی می‌ماند.

جدول نشان می‌دهد سهمی که برای زمان تکمیل می‌ماند کاملاً به این بستگی دارد که پیش از تحویل چند ماه قسط باقی مانده باشد. با توجه به هدف تکمیل Q1 2027 و تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶، خریداری که امروز قرارداد امضا کند تا تاریخ هدف فقط چند پرداخت ماهانه خواهد داشت، بنابراین مانده در زمان تکمیل سهم بزرگی از قیمت خواهد بود. دربارهٔ اثر پیش‌پرداخت کم بر هزینهٔ کل و تأمین مالی، راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در دبی بدون پیش‌پرداخت را ببینید.

خرید واحد در حال ساخت: ثبت، حساب امانی و هزینه‌ها

قواعد پیش‌فروش دبی را مجموعهٔ کوچکی از قوانین تعیین می‌کند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ با اصلاحات بعدی، ثبت هر نقل‌وانتقال واحد پیش‌فروش، از جمله فروش، را در دفتر ثبت موقت املاک (Interim Property Register) نزد DLD الزامی می‌کند؛ مادهٔ ۳ می‌گوید فروش یا هر تصرف دیگری که مالکیت را منتقل یا محدود کند، تا زمانی که در آن دفتر ثبت نشود، باطل است. مادهٔ ۴ سازنده را از آغاز پروژه یا پیش‌فروش پیش از آنکه زمین و مجوزهای لازم را در اختیار داشته باشد منع می‌کند و مادهٔ ۱۰ قرارداد خصوصی پیش‌فروش را اگر پیش از تأیید پروژه امضا شود باطل می‌داند. صفحهٔ خدمت Dubai REST در DLD می‌گوید این اپ به خریداران پیش‌فروش پیشرفت ساخت، عکس‌های روز پروژه و شمارهٔ حساب امانی پروژه را نشان می‌دهد.

ثبت از طریق سامانهٔ Oqood در DLD انجام می‌شود که در آن سازنده واحد را در دفتر ثبت موقت ثبت می‌کند. صفحهٔ خدمت DLD برای ثبت فروش اولیه می‌گوید قرارداد باید به امضای سازنده و خریدار برسد و ظرف ۹۰ روز از امضا در دفتر ثبت موقت ثبت شود، خریدار حقیقی قرارداد خرید و فروش و کارت شناسایی معتبر امارات (UAE ID) یا برای غیرمقیم گذرنامه ارائه می‌کند و خروجی، گواهی الکترونیکی ثبت موقت است که از طریق ایمیل برای خریدار فرستاده می‌شود. پرداخت از طریق کیف پول Noqodi یا با کسر از حساب امانی انجام می‌شود.

قواعد حساب امانی از قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ می‌آید. بر پایهٔ آن، سازنده‌ای که پیش‌فروش می‌کند باید از DLD درخواست گشایش حساب امانی برای پروژه کند (مادهٔ ۶)، پرداخت‌های خریداران پیش‌فروش و تأمین‌کنندگان مالی پروژه در این حساب واریز می‌شود (مادهٔ ۷) و حساب «منحصراً به ساخت» همان پروژه اختصاص دارد و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند (مادهٔ ۹). هر پروژه حساب جداگانه‌ای لازم دارد. اگر سازنده پروژه را نزد وام‌دهنده‌ای به رهن بگذارد، مبلغ وام باید به حساب امانی واریز شود (مادهٔ ۱۳). پس از گواهی پایان کار، امین حساب ۵٪ از ارزش حساب را نگه می‌دارد و یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آن را به سازنده آزاد می‌کند (مادهٔ ۱۴). در وضعیت اضطراری که پروژه قابل تکمیل نیست، امین حساب باید پس از مشورت با DLD برای حفظ حقوق سپرده‌گذاران و تضمین تکمیل یا بازپرداخت اقدام کند (مادهٔ ۱۵). مادهٔ ۱۷ مقرر می‌دارد سازنده‌ای که بدون دلیل پذیرفتنی ظرف شش ماه پس از دریافت مجوز پیش‌فروش ساخت را آغاز نکند، از فهرست ثبت حذف می‌شود.

نشریهٔ «Know Your Rights» در DLD بررسی‌هایی را که پیش از امضای قرارداد پیش‌فروش توصیه می‌کند فهرست کرده است: اینکه پروژه نزد سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) ثبت شده باشد، شمارهٔ حساب امانی و نام امین حساب، درصد پیشرفت و تاریخ مورد انتظار تکمیل، اینکه سازنده نزد RERA ثبت شده و مالک زمین باشد یا قرارداد توسعه برای آن داشته باشد، و اینکه سازنده مجوزهای پیش‌فروش را داشته باشد. DLD همچنین خدمتی برای بررسی مجوزها و پروانه‌های املاک صادرشده از طریق سامانهٔ Trakheesi ارائه می‌کند. برای مجموعهٔ کامل حمایت‌های خریدار، راهنمای حمایت از خریدار در دبی و راهنمای مفصل‌تر خریدار ملک پیش‌فروش را ببینید.

هزینه‌هایی که DLD برای ثبت فهرست کرده، در ادامه روی واحد فرضی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ اعمال شده است. صفحهٔ ثبت فروش DLD هزینهٔ ثبت را ۴٪ ارزش فروش و به تساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم‌شده ذکر می‌کند و صفحهٔ فروش اولیه ۲٪ برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار به‌علاوهٔ هزینهٔ دانش (knowledge fee) به مبلغ AED ۱۰ و هزینهٔ نوآوری (innovation fee) به مبلغ AED ۱۰ را نام می‌برد. قرارداد خرید و فروش می‌تواند هزینه را میان طرفین به شکل دیگری تقسیم کند، بنابراین ارقام تقسیم پیش‌فرض DLD را نشان می‌دهند.

صفحهٔ ثبت مشخص نمی‌کند هزینه‌های ثابت و هزینهٔ شریک خدماتی را چه کسی می‌پردازد، بنابراین جدول آن‌ها را بدون تخصیص فهرست کرده است. برای جنبهٔ مالیاتی مالکیت، راهنمای مالیات ملک، هزینه‌ها و VAT در دبی را ببینید.

قواعد وام مسکن برای واحد پیش‌فروش

بانک مرکزی امارات (CBUAE) محدودیت‌های وام مسکن را در «مقررات مربوط به وام‌های رهنی» (Regulations Regarding Mortgage Loans) تعیین می‌کند (بخشنامهٔ ۳۱/۲۰۱۳، لازم‌الاجرا از ۲۸ دسامبر ۲۰۱۳ و اصلاح‌شده با مصوبات هیئت مدیره در ۲۰۱۹ و ۲۰۲۰). مقررات‌نامه که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، سقف نسبت وام به ارزش (LTV) را برای ملک خریداری‌شده به صورت پیش‌فروش ۵۰٪ تعیین می‌کند، «بدون توجه به هدف، ارزش یا دستهٔ خریدار»، و دلیل آن را دورهٔ طولانی ساخت و ریسک بالاتر تکمیل ذکر می‌کند. برای ملک تکمیل‌شده سقف‌های بالاتری آمده است: خانهٔ اول خارجی‌های مقیم زیر ۵ میلیون AED تا ۸۰٪، خانهٔ اول بالای ۵ میلیون AED تا ۷۰٪ و خانهٔ دوم یا سرمایه‌گذاری ۶۰٪. بیشترین مدت وام ۲۵ سال است، نسبت بار بدهی (debt burden ratio) حداکثر ۵۰٪ درآمد ناخالص است و بیشترین مبلغ تأمین مالی برای یک خارجی مقیم معادل حداکثر هفت سال درآمد سالانه است.

نشریهٔ DLD می‌افزاید که فقط بانک‌ها و مؤسسات مالی دارای مجوز بانک مرکزی می‌توانند تأمین مالی رهنی ارائه دهند، رهن روی واحد پیش‌فروش در دفتر ثبت موقت املاک ثبت می‌شود و ثبت بدون آن باطل است. صفحهٔ ثبت رهن DLD می‌گوید برای واحدهای ثبت‌موقت (Oqood) گواهی الکترونیکی عدم‌اعتراض سازنده از طریق اپ Dubai REST دریافت می‌شود و هزینهٔ شریک خدماتی برای ثبت‌های موقت AED ۵٬۰۰۰ به‌علاوهٔ VAT است. برای فرایند بانک به بانک، راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها در دبی را ببینید.

تأخیر، نکول و تحویل بر پایهٔ قوانین دبی

متن قانون به چند وضعیت جداگانه می‌پردازد و بهتر است آن‌ها را از هم تفکیک کرد. نخست نکول خریدار است. مادهٔ ۱۱ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ با قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ و سپس با قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ جایگزین شد. بر پایهٔ متن کنونی، سازنده باید DLD را مطلع کند، DLD اخطاریهٔ ۳۰ روزه برای خریدار صادر می‌کند و می‌تواند میانجی‌گری کند تا توافقی حاصل شود، و اگر خریدار همچنان تعهد خود را انجام ندهد، DLD سندی صادر می‌کند که درصد پیشرفت پروژه را بر پایهٔ معیارهای RERA ثبت می‌کند. گزینه‌های سازنده سپس به آن درصد بستگی دارد، چنان‌که جدول نشان می‌دهد. در هر حالت فسخ، سازنده باید مبلغ مازاد را ظرف یک سال از فسخ یا ظرف ۶۰ روز از فروش مجدد واحد، هر کدام زودتر باشد، بازگرداند. متن می‌افزاید که خریدار حق مراجعه به دادگاه یا داوری را حفظ می‌کند.

وضعیت دوم، پروژهٔ لغوشده است. قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ و قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ هر دو مقرر می‌کنند که RERA می‌تواند بر پایهٔ گزارشی مستدل تصمیم به لغو یک پروژهٔ توسعهٔ املاک بگیرد و در آن صورت سازنده باید همهٔ مبالغ دریافتی از خریداران را طبق رویهٔ قانون حساب امانی بازگرداند. مادهٔ ۱۵ قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ وظیفهٔ امین حساب برای اقدام در وضعیت اضطراری پروژه را می‌افزاید. متن قوانین شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، ۱۳ سال ۲۰۰۸، ۹ سال ۲۰۰۹ و ۱۹ سال ۲۰۲۰ که برای این صفحه خوانده شد، جریمهٔ روزانه یا ماهانهٔ ثابتی برای تأخیر در تحویل تعیین نمی‌کند؛ پیامدهای تأخیر در تحویل برای خریدار را قرارداد خرید و فروش تعیین می‌کند.

وضعیت سوم، تحویل و ثبت است. مادهٔ ۸ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ سازندگان را ملزم می‌کند پروژه‌های تکمیل‌شده را پس از دریافت گواهی پایان کار در دفتر ثبت املاک ثبت کنند و واحدهای فروخته‌شده را به نام خریدارانی که تعهدات قراردادی خود را انجام داده‌اند ثبت کنند. قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ املاک مشاع (Jointly Owned Real Property) سازنده را ملزم می‌کند اسناد جامعهٔ ساکنان را ظرف ۶۰ روز از گواهی پایان کار نزد DLD ثبت کند (با امکان تمدید تا ۳۰ روز به دلایل پذیرفته‌شده)، و مادهٔ ۴۰ همان قانون سازنده را برای عیوب سازه‌ای به مدت ده سال از گواهی پایان کار و برای نصب‌های معیوب، مانند کارهای مکانیکی، برقی و بهداشتی، به مدت یک سال از تحویل واحد مسئول می‌داند.

مسیرهای اقامت و ارزش ملک در پروژه Oceanz by Danube

ویزای طلایی مبتنی بر ملک به ارزش ملک وابسته است، نه به پروژه. صفحهٔ ویزای طلایی سرمایه‌گذار در DLD می‌گوید ملک باید هنگام خرید دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ارزش داشته باشد، کاملاً در مالکیت متقاضی و به نام او ثبت شده باشد، یک ملک یا چند ملک که مجموعشان به آستانه برسد، و ملک دارای رهن با نامهٔ عدم‌اعتراض بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد می‌تواند واجد شرایط باشد. صفحه مجوز ۱۰ ساله و مجموع هزینهٔ دولتی AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ برای سرمایه‌گذار (شامل هزینه‌های پزشکی، Emirates ID، تأیید اقامت، DLD و اداری) را فهرست می‌کند و می‌گوید متقاضی باید حضوری مراجعه کند. صفحهٔ DLD به واحدهای پیش‌فروش اشاره نمی‌کند. مرجع فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بندری (ICP) در صفحهٔ اقامت طلایی (Golden Residency) خود می‌گوید متقاضی که یک یا چند واحد پیش‌فروش با مجموع ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ از یک شرکت املاک محلی تأییدشده خریده باشد می‌تواند درخواست دهد. راهنمای ویزای طلایی دبی ما که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شد، همان آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) را بیان می‌کند و عبارت‌بندی سه مرجع را مقایسه می‌کند.

در مقایسه با آن آستانه، قیمت شروع در صفحهٔ آگهی ما کمتر از آن است. AED ۱٬۲۰۰٬۱۷۳ برابر ۶۰٪ از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است و فاصله نزدیک به AED ۸۰۰٬۰۰۰ ($۲۱۷٬۸۳۵) است. تراکنش ثبت‌شدهٔ واحد یک‌خوابه در پورتال به مبلغ AED ۲٬۰۳۶٬۰۰۰ ($۵۵۴٬۳۹۱) در ژوئیه ۲۰۲۶ بالای آستانه است، و تراکنش‌های دو‌خوابه و سه‌خوابه در جدول بالا نیز چنین‌اند. اینکه یک واحد مشخص واجد شرایط باشد، به قیمت در قرارداد خود آن و ارزیابی مرجع در زمان درخواست بستگی دارد؛ هیچ‌چیز در این صفحه اجازهٔ اقامت اعطا یا وعده نمی‌کند.

ردیف آخر از عبارت ICP پیروی می‌کند که به مجموع ارزش چند واحد پیش‌فروش اشاره دارد؛ صفحهٔ DLD برای ملک‌هایی که «مجموعاً» به آستانه می‌رسند عبارتی مشابه به‌کار می‌برد. پذیرفته شدن واحدهای ترکیبی در یک درخواست مشخص را خود مرجع تعیین می‌کند.

سوالات متداول

پروژه Oceanz by Danube به کدام ساختمان اشاره دارد؟

این نام برای مجتمعی در شهر دریایی دبی به‌کار می‌رود که Danube Properties در سپتامبر ۲۰۲۳ اعلام کرد. وب‌سایت سازنده صفحه‌هایی با عنوان Oceanz by Danube، Oceanz 2 by Danube و Oceanz 3 by Danube با جدول مشخصات یکسان دارد و Property Finder صفحه‌های Phase 2 و Phase 3 را فهرست کرده است. آگهی اینجا بازه‌های متراژی را آورده که Property Finder برای Phase 2 نشان می‌دهد.

پروژه Oceanz by Danube چند طبقه و چند واحد دارد؟

Gulf News در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳ گزارش داد ساختمان ۵۱ طبقه دارد، شامل یک پودیوم شش‌طبقه و ۴۴ طبقهٔ مسکونی، با حدود ۱٬۲۵۰ واحد مسکونی؛ در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۳ از دو برج با بیش از ۵۰۰ واحد در برج اول خبر داد. صفحه‌های سازنده که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ۱٬۷۰۵ آپارتمان را ذکر می‌کنند.

تکمیل برای چه زمانی هدف‌گذاری شده است؟

برای پروژه Oceanz by Danube، صفحه‌های سازنده Q1 2027 را می‌دهند، گزارش‌های Gulf News در سپتامبر ۲۰۲۳ همان سه‌ماهه را ذکر کردند و Property Finder مارس ۲۰۲۷ را نشان می‌دهد. تاریخ تکمیلی که سازنده تعیین می‌کند یک هدف است؛ تاریخی که خریدار را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد خرید و فروش آمده است.

طرح پرداخت ۱٪ برای پروژه Oceanz by Danube به چه معناست؟

برای پروژه Oceanz by Danube، صفحهٔ طرح ۱٪ شرکت Danube پیش‌پرداختی در حدود ۲۰٪، پرداخت ماهانهٔ ۱٪ و دریافت مانده هنگام آماده شدن ساختمان را توصیف می‌کند. صفحه‌های پروژه برچسب «۳۰/۷۰» دارند و به آن صفحه پیوند می‌دهند. جدول محاسباتی بالا حساب را برای یک واحد فرضی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ نشان می‌دهد.

طراح فضاهای داخلی کیست؟

Gulf News در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳ گزارش داد که پروژه Oceanz by Danube فضاهای داخلی و مبلمانی از Tonino Lamborghini Casa دارد. صفحه‌های پروژهٔ سازنده طراح را نام نمی‌برند و مصالح پرداخت را فهرست نمی‌کنند، بنابراین محتویات هر واحد را قرارداد تعریف می‌کند.

آیا مالکیت فری‌هولد است؟

صفحهٔ آگهی پروژه Oceanz by Danube و Property Finder فری‌هولد را ذکر می‌کنند. نشریهٔ DLD می‌گوید اتباع خارجی می‌توانند در مناطق تعیین‌شده توسط حاکم دبی منافع فری‌هولد داشته باشند و دستهٔ مالکیت هر واحد در قرارداد و ثبت آن آمده است.

Oqood چیست و چه کسی آن را ثبت می‌کند؟

Oqood سامانهٔ DLD برای ثبت فروش‌های پیش‌فروش در دفتر ثبت موقت است. سازنده قرارداد امضاشده توسط سازنده و خریدار را ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت می‌کند و خریدار گواهی الکترونیکی ثبت موقت را از طریق ایمیل دریافت می‌کند.

بانک چه سهمی از قیمت یک واحد پیش‌فروش را تأمین مالی می‌کند؟

برای واحدی در پروژه Oceanz by Danube، مقررات‌نامهٔ CBUAE سقف LTV را برای ملک پیش‌فروش، فارغ از دستهٔ خریدار، ۵۰٪ تعیین می‌کند. روی یک واحد فرضی AED ۱٬۲۰۰٬۰۰۰، این تا AED ۶۰۰٬۰۰۰ است و AED ۶۰۰٬۰۰۰ باقی‌مانده از سرمایهٔ خود خریدار می‌آید.

آیا قیمت شروع به آستانهٔ ویزای طلایی می‌رسد؟

خیر. قیمت شروع آگهی پروژه Oceanz by Danube، حدود AED ۱٬۲۰۰٬۱۷۳، برابر ۶۰٪ آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است که DLD و ICP بیان کرده‌اند. واحدهایی با قیمت AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر در قراردادشان، یا چند واحد با مجموع همان ارزش بر پایهٔ عبارت ICP، توسط مرجع با این آستانه سنجیده می‌شوند.

قانون در صورت لغو پروژه چه می‌گوید؟

بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹ و قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، RERA می‌تواند بر پایهٔ گزارشی مستدل پروژه را لغو کند و سازنده باید همهٔ مبالغ دریافتی از خریداران را طبق رویهٔ قانون حساب امانی بازگرداند. پرداخت‌ها در یک حساب امانی پروژه نگهداری می‌شود که به ساخت اختصاص دارد و از طلبکاران سازنده محافظت می‌شود.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: Danube Properties، Oceanz، Oceanz 2، Oceanz 3، طرح پرداخت ۱٪ شرکت Danube، صفحهٔ اصلی Danube Properties، Gulf News، ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۳، Gulf News، ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۳، Property Finder، Oceanz Phase 2، Property Finder، Oceanz Phase 3، DLD، Know Your Rights، DLD، ثبت فروش اولیه، DLD، هزینه‌های ثبت فروش، DLD، ثبت رهن، DLD، Dubai REST، DLD، اعتبارسنجی مجوزها و پروانه‌ها، DLD، ویزای طلایی سرمایه‌گذار، ICP، اقامت طلایی، CBUAE، مقررات وام مسکن، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷، قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۰۹، قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، قانون شمارهٔ ۱۱ سال ۲۰۰۷، مسیریابی OSRM، OpenStreetMap.