Oceanz by Danube: wieże w Dubai Maritime City, plan płatności i zasady

Na tej stronie opisano Oceanz by Danube, projekt mieszkaniowy w Dubai Maritime City, na podstawie stron projektu prowadzonych przez dewelopera, dwóch relacji Gulf News z premiery inwestycji, stron projektu w serwisie Property Finder oraz dubajskich aktów prawnych i stron usług rządowych. Według naszej strony ofertowej, na dzień 28 października 2026 r. apartamenty są oferowane od $326 800 (około AED 1 200 173 przy stałym, sztywno powiązanym kursie 3,6725), o powierzchni od 400 do 1 928 stóp kw., z rokiem ukończenia 2027 i identyfikatorem oferty DXB-1015. Na własnej stronie projektu deweloper podaje cenę początkową AED 1 200 000 ($326 753).

W kolejnych częściach wyjaśniono, której fazy Oceanz dotyczą poszczególne dane, co każde ze źródeł podaje o liczbie pięter i lokali, w jaki sposób określono wielkość poszczególnych typów lokali, co w ujęciu arytmetycznym oznacza sformułowanie planu płatności oraz jakie zasady obowiązują nabywcę, który kupuje lokal w budowie w Dubaju. Każda cena, opłata i zasada jest opatrzona datą, w której ją odczytano. Przykłady obliczeniowe opierają się na hipotetycznej cenie lokalu i zostały oznaczone jako ilustracje, a nie jako oferty.

Który projekt Oceanz by Danube opisuje ta oferta

Danube Properties używa nazwy Oceanz dla inwestycji w Dubai Maritime City, która w internecie występuje w kilku wariantach. Strona internetowa dewelopera zawiera trzy strony projektu z identyczną tabelą specyfikacji: jedną zatytułowaną Oceanz by Danube, drugą Oceanz 2 by Danube i trzecią Oceanz 3 by Danube. Każda z nich podaje cenę początkową AED 1,2 mln, docelowy termin ukończenia Q1 2027, etykietę planu płatności „30/70”, 1 705 apartamentów oraz tę samą listę 36 udogodnień. W angielskojęzycznym menu dewelopera jeden z realizowanych projektów figuruje pod nazwą OCEANZ 3.

Property Finder, portal z ofertami nieruchomości, ujmuje projekt pod dwiema nazwami faz. Jego strona Oceanz Phase 2 pokazuje start sprzedaży 1 sierpnia 2023 r. oraz plan płatności 10/35/50/5, a strona Oceanz Phase 3 start sprzedaży 1 listopada 2023 r. oraz plan oznaczony jako 65/35. Obie strony portalu wskazują własność typu freehold (własność bezterminowa), opłatę rządową w wysokości 4% oraz termin przekazania lokali w marcu 2027 r. Zakresy powierzchni na naszej stronie ofertowej, od 400 do 1 928 stóp kw., odpowiadają zakresom, które Property Finder podaje na stronie Phase 2: studia o powierzchni od 400 do 615 stóp kw., apartamenty jednosypialniowe od 718 do 917 stóp kw., apartamenty dwusypialniowe od 1 185 do 1 282 stóp kw. oraz apartamenty trzysypialniowe od 1 804 do 1 928 stóp kw.

Relacje Gulf News z września 2023 r. opisują pierwotne ogłoszenie inwestycji Oceanz by Danube, o wartości przedsięwzięcia przekraczającej AED 2,5 mld, w Dubai Maritime City, obok osady dziedzictwa Shindagha. Ponieważ źródła posługują się różnymi nazwami dla tego, co może być tym samym budynkiem lub sąsiednimi fazami, każda liczba poniżej została przypisana do strony i daty, z której pochodzi, a kolejne sekcje utrzymują te dane osobno, zamiast łączyć je w jedną specyfikację.

Deweloper stojący za Oceanz by Danube

Danube Properties jest ramieniem nieruchomościowym Danube Group, która według samego dewelopera została założona w 1993 r. przez Rizwana Sajana. Na swojej stronie internetowej w październiku 2026 r. deweloper podaje, że uruchomił 32 projekty, z czego 16 przekazał do użytku, a 16 pozostaje w budowie, przy czym łączna powierzchnia realizowanych inwestycji przekracza 25,5 mln stóp kw. Są to dane podane przez samego dewelopera.

Deweloper nadaje swoim budynkom nazwy zakończone literą „z”, takie jak Petalz, Wavez i Elitz, oraz promuje plan płatności oparty na miesięcznych ratach w wysokości 1%. Nasz profil dewelopera Danube Properties zawiera listę projektów wraz z ich lokalizacjami i statusami, a szerszy katalog deweloperów w Dubaju zestawia Danube z pozostałymi opisanymi deweloperami. Ogólny artykuł uzupełniający, Danube property w Dubaju, omawia historię firmy i strukturę jej planów płatności. Informacje o innych budynkach Danube z podobnym oznaczeniem planu znajdą Państwo w ofertach Petalz by Danube w Al Warsan oraz Wavez by Danube w Liwan.

Dubai Maritime City i kategoria własności

Dubai Maritime City została ustanowiona ustawą nr 11 z 2007 r., która utworzyła miasto o tej nazwie w granicach przedstawionych na planie załączonym do ustawy oraz powołała Urząd Dubai Maritime City (Dubai Maritime City Authority, DMCA) do zarządzania nim. Ustawa podporządkowuje ten urząd korporacji Ports, Customs and Free Zone Corporation i wymienia jego cele, do których należą usługi żeglugowe, rejestracja statków i jachtów, projektowanie i budowa statków i jachtów, turystyka morska oraz arbitraż morski. Artykuł 5 ustawy daje urzędowi prawo do posiadania, sprzedaży, wynajmu i obciążania hipoteką gruntów i obiektów oraz do budowy i zarządzania infrastrukturą i budynkami na jego terenie. Artykuł 11 pozwala mu zlecić zarządzanie działalnością na jego terenie jednemu lub kilku operatorom.

Sama ustawa jest aktem dotyczącym sektora morskiego i nie zawiera wykazu działek mieszkaniowych typu freehold. Własność nieruchomości przez cudzoziemców w Dubaju określają inne akty prawne. Publikacja Departamentu Gruntów Dubaju (Dubai Land Department, DLD) „Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai” wyjaśnia, że ustawa nr 7 z 2006 r. przyznaje cudzoziemcom prawo do posiadania praw typu freehold oraz prawa użytkowania (usufruct) i najmu na okres do 99 lat na obszarach wyznaczonych dla własności cudzoziemców przez Władcę Dubaju, a rozporządzenie nr 3 z 2006 r. i późniejsze przepisy wskazują te obszary. Ta sama publikacja odsyła czytelników do DLD w kwestii lokalizacji i granic tych obszarów.

W przypadku Oceanz by Danube strona ofertowa i Property Finder opisują rodzaj własności jako freehold, a Property Finder pokazuje opłatę rządową w wysokości 4%. Własne strony projektu dewelopera nie podają rodzaju własności. Kategoria tytułu prawnego konkretnego lokalu jest zapisana w umowie kupna-sprzedaży (SPA) oraz w następującej po niej rejestracji tymczasowej, więc to dokument, a nie strona marketingowa, ustala tę kategorię. Nasz przewodnik po zagadnieniu freehold i leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) w Dubaju wyjaśnia, co każda z kategorii oznacza dla cudzoziemskiego nabywcy, a dział poświęcony nieruchomościom w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zbiera pozostałe strony na poziomie poszczególnych emiratów.

Piętra, wieże i liczba lokali w Oceanz by Danube

Źródła podają różne dane o budynku, ponieważ opisują projekt w różnych datach i innymi słowami. Gulf News podał 15 września 2023 r., że budynek będzie miał 51 pięter nad ziemią, w tym sześciopoziomowe podium przeznaczone na parking i obiekty wspólnotowe oraz 44 piętra mieszkalne, a także 1 250 lokali mieszkalnych (studia oraz apartamenty z jedną, dwiema i trzema sypialniami) i kilka sklepów detalicznych. Uzupełnienie Gulf News z 18 września 2023 r. podało, że projekt obejmuje dwie wieże, a wieża pierwsza, z ponad 500 lokalami, została wyprzedana podczas wydarzenia premierowego.

Strony projektu dewelopera, odczytane 28 października 2026 r., podają 1 705 apartamentów i wymieniają następujące typy lokali: studio oraz apartamenty z jedną, dwiema, trzema i czterema sypialniami, a także czterosypialniową „Oceanic Villa”, podczas gdy sekcja FAQ na tych samych stronach wspomina o studiach, apartamentach z jedną do trzech sypialni oraz ograniczonej kolekcji Oceanic Villas. Strony nie podają liczby pięter ani liczby wież. Strona Phase 2 w serwisie Property Finder opisuje inwestycję jako 50-piętrową i wymienia jeden budynek, natomiast jej opis wspomina o bliźniaczych wieżach połączonych na wyższych kondygnacjach wspólnymi lobby. Różnica między 1 250 a 1 705 wynosi 455 lokali; żadna ze stron nie wyjaśnia, w jaki sposób te dwie liczby się do siebie odnoszą, dlatego niniejsza strona przytacza każdą z nich wraz z datą.

Dla nabywcy praktyczne znaczenie ma to, że obowiązujące w danym zakupie są liczba lokali i liczba pięter konkretnej wieży wskazanej w umowie kupna-sprzedaży (SPA). Dubai REST, aplikacja DLD, pokazuje dla projektów w budowie (off-plan) rejestrację projektu, postęp prac budowlanych oraz numer rachunku powierniczego (escrow); to właśnie tam można dopasować lokal do zarejestrowanego projektu, a sam proces opisano w sekcji o rejestracji poniżej.

Typy lokali, układy i powierzchnie

Strona Phase 2 w serwisie Property Finder wymienia nazwane układy wraz z ich powierzchniami i są to najbardziej szczegółowe dane na poziomie lokali dostępne dla zakresu od 400 do 1 928 stóp kw., widocznego w naszej ofercie. Poniższe powierzchnie podano w stopach kwadratowych, tak jak w portalu, a metry kwadratowe obliczono przy przeliczniku 0,092903 m² na jedną stopę kwadratową. Portal oznacza własne zapasy dewelopera jako wyprzedane dla każdego typu lokalu i pokazuje 82 nieruchomości z rynku wtórnego w tym projekcie na dzień 28 października 2026 r.

Dwie spośród nazw układów, „Garden” i „Presidential”, są oznaczeniami używanymi przez portal dla określonych typów planów i nie mają znaczenia regulacyjnego. Strony dewelopera dodają do listy typów apartamenty czterosypialniowe oraz Oceanic Villa, ale nie podają ich powierzchni, dlatego powyższa tabela ogranicza się do typów, dla których powierzchnia jest pokazana. Zgodnie z art. 12 ustawy nr 13 z 2008 r. powierzchnia sprzedanego lokalu jest uznawana za prawidłową; jeśli powierzchnia zwiększy się po przekazaniu lokalu, deweloper nie może żądać dodatkowej ceny, a jeśli się zmniejszy, deweloper musi wypłacić nabywcy odszkodowanie, chyba że zmniejszenie jest nieistotne. Ta zasada sprawia, że powierzchnia wskazana w umowie ma większe znaczenie niż zakres podany w broszurze.

Wnętrza, udogodnienia i czasy dojazdu

Gulf News podał we wrześniu 2023 r., że Oceanz by Danube ma włoskie wnętrza oraz wyposażenie marki Tonino Lamborghini Casa. Strony projektu dewelopera nie wskazują projektanta ani nie wymieniają wykończeń; ich galeria dzieli się na zdjęcia sypialni, elewacji, wind, lobby, toalet i widoków oraz zawiera odnośnik do wirtualnego spaceru. Ponieważ przypisanie projektanta opiera się na relacji z premiery, zakres wyposażenia dostarczanego w każdym lokalu, na przykład które meble lub elementy wyposażenia są wliczone w cenę, jest kwestią umowy kupna-sprzedaży (SPA) i jej załączników.

Strony dewelopera podają „35+ amenities” i wymieniają 36 udogodnień z nazwy. Poniżej zostały one zgrupowane dla ułatwienia lektury; podział jest nasz, natomiast nazwy pochodzą od dewelopera. Sekcja FAQ na tych samych stronach wspomina również o pływającym kinie i zapleczu spa, których nie ma na liście. Relacja Gulf News z 15 września 2023 r. wymieniała ponad 40 udogodnień wspólnotowych, zdrowotnych i związanych ze stylem życia, w tym klub zdrowia, baseny typu infinity, arenę sportową, kort tenisowy, strefę grillową, ścieżkę do biegania, lekarza na wezwanie oraz nianię na pokładzie.

Strona dewelopera podaje sześć czasów dojazdu z projektu, wyrażonych w minutach. Dla porównania 28 października 2026 r. obliczono szacunkowy czas przejazdu przy swobodnym ruchu, na podstawie danych OpenStreetMap i silnika wyznaczania tras OSRM, wychodząc od punktu centralnego, który wyszukiwarka Nominatim w OpenStreetMap zwraca dla Dubai Maritime City (25,2496 N, 55,2762 E). Punkt ten jest środkiem dzielnicy, a nie wejściem do budynku, a szacunek zakłada brak korków, więc podane wartości są wskazaniami odległości, a nie prognozami czasu podróży.

Szacunki mieszczą się w granicach około dwóch minut od wartości podanych przez dewelopera dla czterech celów, dla których istnieją obie wartości. Deweloper nie podaje ani środka transportu, ani pory dnia, dla których wyznaczył swoje wartości.

Ceny i plany płatności Oceanz by Danube

Nasza strona ofertowa pokazuje dla apartamentów cenę „od $326 800”, co po przeliczeniu daje około AED 1 200 173 i odpowiada kwocie AED 1 200 000 dla apartamentów ($326 753), którą podaje deweloper. Relacja Gulf News z 15 września 2023 r. informowała, że ceny studiów w momencie premiery zaczynały się od AED 1,1 mln. Strona Phase 2 w serwisie Property Finder, odczytana 28 października 2026 r., pokazuje ceny „od” według typów: studia od AED 1,1 mln ($299 523), apartamenty jednosypialniowe od AED 1,8 mln ($490 129), apartamenty dwusypialniowe od AED 2,6 mln ($707 965) oraz apartamenty trzysypialniowe od AED 4,1 mln ($1 116 406). Ta sama strona oznacza zapasy dewelopera jako wyprzedane, więc oferowane obecnie lokale to prawdopodobnie odsprzedaże z rynku wtórnego, których ceny ustalają sprzedający.

Property Finder wyświetla również odnotowane transakcje dotyczące projektu. Poniższa tabela odtwarza cztery wpisy widoczne 28 października 2026 r. wraz z ceną za stopę kwadratową obliczoną na ich podstawie. Są to pojedyncze transakcje, a nie indeks ani średnia.

Sformułowania planów płatności różnią się między źródłami, a każdy plan musi sumować się do 100% ceny. Poniższa tabela przedstawia każdą wersję tak, jak ujmuje ją źródło, wraz ze sprawdzeniem arytmetycznym. Strona dewelopera poświęcona planowi 1% opisuje wpłatę własną w wysokości około 20%, miesięczną płatność w wysokości 1% oraz saldo pobierane, gdy budynek jest gotowy; nie podaje ona liczby rat miesięcznych, podstawy, od której liczony jest 1%, ani procentu płatnego przy przekazaniu. Relacja Gulf News z premiery opisała ten plan jako miesięczny plan 1 procent po początkowych wpłatach. To, który harmonogram dotyczy danego lokalu, określa umowa kupna-sprzedaży (SPA) i rejestracja tymczasowa, a nie te streszczenia.

Poniższa ilustracja wykorzystuje hipotetyczny lokal o cenie AED 1 200 000 ($326 753), czyli kwotę początkową podaną przez dewelopera, użytą tutaj wyłącznie jako okrągłą liczbę. Nie jest to oferta i nie sugeruje żadnego konkretnego lokalu. Przy etykiecie „30/70” 30% to AED 360 000 ($98 026), a 70% to AED 840 000 ($228 727). Według harmonogramu Phase 2 z serwisu Property Finder cztery płatności wynoszą AED 120 000 ($32 675), AED 420 000 ($114 364), AED 600 000 ($163 376) i AED 60 000 ($16 338).

Dla planu 1% ilustracja zakłada, że „1%” oznacza 1% ceny lokalu (AED 12 000, czyli $3 268, miesięcznie) oraz że wpłata własna wynosi dokładnie 20% (AED 240 000, czyli $65 351), ponieważ strona dewelopera nie podaje żadnej z tych wartości precyzyjnie. Tabela pokazuje, ile zapłacono po danej liczbie miesięcy i ile pozostaje do zapłaty przy ukończeniu budynku.

Tabela pokazuje, że udział pozostawiony na moment ukończenia zależy wyłącznie od tego, ile miesięcy rat pozostaje do przekazania lokali. Przy docelowym terminie ukończenia Q1 2027 i dacie 28 października 2026 r. nabywca podpisujący umowę dzisiaj miałby do zapłaty tylko kilka rat miesięcznych przed tym terminem, więc saldo przy ukończeniu stanowiłoby dużą część ceny. O wpływie niskiej wpłaty początkowej na całkowity koszt i na finansowanie mówi nasz przewodnik zakup nieruchomości w Dubaju bez wpłaty własnej.

Zakup lokalu w budowie: rejestracja, escrow i opłaty

Zasady dotyczące sprzedaży lokali w budowie w Dubaju wyznacza niewielka grupa ustaw. Ustawa nr 13 z 2008 r., z późniejszymi zmianami, wymaga, aby każde rozporządzenie lokalem w budowie, w tym jego sprzedaż, zostało wpisane do Interim Property Register (tymczasowego rejestru nieruchomości) prowadzonego przez DLD; art. 3 stanowi, że sprzedaż lub inne rozporządzenie przenoszące lub ograniczające własność jest nieważne, jeśli nie zostało tam wpisane. Art. 4 uniemożliwia deweloperowi rozpoczęcie projektu lub sprzedaż w budowie, zanim posiada grunt i wymagane zgody, a art. 10 uznaje prywatną umowę sprzedaży lokalu w budowie za nieważną, jeśli została podpisana przed zatwierdzeniem projektu. Strona usługi Dubai REST w DLD podaje, że aplikacja pokazuje nabywcom lokali w budowie postęp prac budowlanych, aktualne zdjęcia projektu oraz numer rachunku escrow projektu.

Rejestracja odbywa się w systemie Oqood w DLD, w którym deweloper rejestruje lokal w rejestrze tymczasowym. Strona usługi DLD dotycząca rejestracji sprzedaży pierwotnej podaje, że umowa musi zostać podpisana przez dewelopera i nabywcę oraz zarejestrowana w rejestrze tymczasowym w ciągu 90 dni od podpisania, że nabywca indywidualny przedstawia umowę kupna-sprzedaży oraz ważny dowód tożsamości ZEA (Emirates ID) lub paszport w przypadku nierezydenta, a wynikiem jest elektroniczny certyfikat rejestracji tymczasowej, wysyłany nabywcy e-mailem. Płatności dokonuje się przez portfel Noqodi lub przez potrącenie z rachunku escrow.

Zasady dotyczące escrow wynikają z ustawy nr 8 z 2007 r. Zgodnie z nią deweloper sprzedający lokale w budowie musi wystąpić do DLD o otwarcie rachunku escrow dla projektu (art. 6), wpłaty nabywców lokali w budowie oraz podmiotów finansujących projekt są wpłacane na ten rachunek (art. 7), a rachunek jest „przeznaczony wyłącznie na budowę” tego projektu i nie podlega zajęciu przez wierzycieli dewelopera (art. 9). Każdy projekt wymaga własnego rachunku. Jeżeli deweloper obciąży projekt hipoteką na rzecz kredytodawcy, kwota kredytu musi zostać wpłacona na rachunek escrow (art. 13). Po uzyskaniu certyfikatu ukończenia agent escrow zatrzymuje 5% wartości rachunku i przekazuje je deweloperowi rok po zarejestrowaniu lokali na nazwiska nabywców (art. 14). W sytuacji nadzwyczajnej, w której projekt nie może zostać ukończony, agent escrow musi po konsultacji z DLD podjąć działania w celu ochrony praw deponentów oraz zapewnienia ukończenia projektu lub zwrotów wpłat (art. 15). Art. 17 przewiduje skreślenie dewelopera z rejestru, jeżeli bez uzasadnionej przyczyny nie rozpocznie on budowy w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania zezwolenia na sprzedaż lokali w budowie.

Publikacja DLD „Know Your Rights” wymienia kontrole, które zaleca przeprowadzić przed podpisaniem umowy sprzedaży lokalu w budowie: czy projekt jest zarejestrowany w Agencji Regulacji Rynku Nieruchomości (Real Estate Regulatory Agency, RERA), numer rachunku escrow i nazwę agenta escrow, procent ukończenia i oczekiwaną datę ukończenia, czy deweloper jest zarejestrowany w RERA oraz czy jest właścicielem gruntu lub ma umowę deweloperską dotyczącą tego gruntu, a także czy deweloper posiada zezwolenia na sprzedaż lokali w budowie. DLD oferuje też usługę sprawdzania licencji i zezwoleń na obrót nieruchomościami, wydawanych w systemie Trakheesi. Pełny zestaw zabezpieczeń dla nabywców opisuje nasz przewodnik po ochronie nabywców w Dubaju oraz obszerniejszy przewodnik nabywcy lokali w budowie (off-plan).

Opłaty, które DLD podaje dla rejestracji, przedstawiono poniżej w odniesieniu do hipotetycznego lokalu za AED 1 200 000. Strona DLD o rejestracji sprzedaży podaje opłatę rejestracyjną w wysokości 4% wartości sprzedaży, dzieloną po równo między sprzedającego i kupującego, a strona dotycząca sprzedaży pierwotnej wymienia 2% dla sprzedającego i 2% dla nabywcy oraz opłatę za wiedzę (knowledge fee) w wysokości AED 10 i opłatę za innowacje (innovation fee) w wysokości AED 10. Umowa kupna-sprzedaży (SPA) może rozdzielić koszty między strony inaczej, więc podane kwoty pokazują domyślny podział stosowany przez DLD.

Strona rejestracji nie wskazuje, kto ponosi opłaty stałe i opłatę partnera usługowego, dlatego tabela wymienia je bez przypisania do strony transakcji. Kwestie podatkowe związane z własnością omawia przewodnik po podatku od nieruchomości, opłatach i VAT w Dubaju.

Zasady kredytu hipotecznego dla lokalu w budowie

Centralny Bank ZEA (Central Bank of the UAE, CBUAE) ustala limity kredytów hipotecznych w przepisach Regulations Regarding Mortgage Loans (okólnik 31/2013, obowiązujący od 28 grudnia 2013 r., zmieniony uchwałami zarządu w 2019 i 2020 r.). Zbiór przepisów, odczytany 28 października 2026 r., ustala maksymalny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nieruchomości kupowanej w budowie na poziomie 50% „niezależnie od celu, wartości lub kategorii nabywcy”, wskazując jako powód długi okres realizacji i wyższe ryzyko ukończenia budowy. Dla nieruchomości ukończonych zbiór przepisów podaje wyższe limity: pierwsze mieszkanie cudzoziemca o wartości poniżej AED 5 mln – 80%, pierwsze mieszkanie cudzoziemca o wartości powyżej AED 5 mln – 70%, a drugie mieszkanie lub mieszkanie inwestycyjne – 60%. Maksymalny okres kredytowania wynosi 25 lat, wskaźnik obciążenia zadłużeniem jest ograniczony do 50% dochodu brutto, a maksymalna kwota finansowania dla cudzoziemca sięga siedmiokrotności rocznego dochodu.

Publikacja DLD dodaje, że finansowania hipotecznego mogą udzielać wyłącznie banki i instytucje finansowe z licencją Banku Centralnego, że hipoteka na lokalu w budowie jest rejestrowana w Interim Property Register, a rejestracja bez tego wpisu jest nieważna. Strona DLD o rejestracji hipoteki podaje, że w przypadku lokali rejestrowanych tymczasowo (Oqood) elektroniczne zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu uzyskuje się za pośrednictwem aplikacji Dubai REST, a opłata partnera usługowego dla rejestracji tymczasowych wynosi AED 5 000 plus VAT. Proces krok po kroku, bank po banku, opisuje nasz przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Dubaju.

Opóźnienia, niewykonanie umowy i przekazanie lokali w świetle prawa dubajskiego

Tekst ustaw dotyczy kilku odrębnych sytuacji i warto je od siebie oddzielić. Pierwszą jest niewykonanie umowy przez nabywcę. Art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. został zastąpiony ustawą nr 9 z 2009 r., a następnie ustawą nr 19 z 2020 r. Zgodnie z obecnym brzmieniem deweloper musi powiadomić DLD, DLD doręcza nabywcy 30-dniowe wezwanie i może pośredniczyć w zawarciu ugody, a jeśli nabywca nadal nie wykona zobowiązania, DLD wydaje dokument, który zapisuje procent ukończenia projektu, obliczony według standardów RERA. Możliwości dewelopera zależą wówczas od tego procentu, jak pokazuje tabela. W każdym przypadku rozwiązania umowy deweloper musi zwrócić nadwyżkę w ciągu roku od rozwiązania lub w ciągu 60 dni od odsprzedaży lokalu, zależnie od tego, co nastąpi wcześniej. Tekst dodaje, że nabywca zachowuje prawo do wystąpienia do sądu lub do arbitrażu.

Drugą sytuacją jest anulowany projekt. Ustawa nr 9 z 2009 r. i ustawa nr 19 z 2020 r. przewidują, że RERA może na podstawie uzasadnionego raportu zdecydować o cofnięciu projektu deweloperskiego, w którym to przypadku deweloper musi zwrócić wszystkie wpłaty otrzymane od nabywców zgodnie z procedurą wynikającą z ustawy o escrow. Art. 15 ustawy nr 8 z 2007 r. dodaje obowiązek działania agenta escrow, gdy projekt znajduje się w sytuacji nadzwyczajnej. Teksty ustaw nr 8 z 2007 r., nr 13 z 2008 r., nr 9 z 2009 r. i nr 19 z 2020 r., przeczytane na potrzeby tej strony, nie ustalają stałej dziennej ani miesięcznej kary za opóźnione przekazanie lokali; skutki opóźnionego przekazania dla nabywcy określa umowa kupna-sprzedaży (SPA).

Trzecią sytuacją jest przekazanie lokali i rejestracja. Art. 8 ustawy nr 13 z 2008 r. wymaga od deweloperów wpisania ukończonych projektów do Property Register po uzyskaniu certyfikatu ukończenia oraz wpisania sprzedanych lokali na nazwiska nabywców, którzy wywiązali się ze swoich zobowiązań umownych. Ustawa nr 6 z 2019 r. o nieruchomościach we współwłasności wymaga od dewelopera złożenia dokumentów wspólnoty w DLD w ciągu 60 dni od certyfikatu ukończenia (z możliwością przedłużenia o maksymalnie 30 dni z przyjętych powodów), a jej art. 40 czyni dewelopera odpowiedzialnym za wady konstrukcyjne przez dziesięć lat od certyfikatu ukończenia oraz za wadliwe instalacje, takie jak roboty mechaniczne, elektryczne i sanitarne, przez rok od przekazania lokalu.

Ścieżki pobytowe a wartość nieruchomości w Oceanz by Danube

Złota Wiza oparta na nieruchomości jest powiązana z wartością nieruchomości, a nie z projektem. Strona DLD dotycząca Złotej Wizy dla inwestora podaje, że nieruchomość musi mieć wartość co najmniej AED 2 000 000 w momencie zakupu, być w pełni własnością wnioskodawcy i zarejestrowana na jego nazwisko; może to być jedna nieruchomość lub kilka, których wartość łącznie osiąga próg, a nieruchomość obciążona hipoteką może się kwalifikować na podstawie listu banku o braku sprzeciwu, wskazującego kwotę zapłaconą oraz saldo. Strona wymienia 10-letnie zezwolenie, łączną opłatę rządową w wysokości AED 9 884,75 dla inwestora (składającą się z opłat za badania lekarskie, Emirates ID, potwierdzenie pobytu, opłat DLD i opłat administracyjnych) oraz stwierdza, że wnioskodawca musi stawić się osobiście. Strona DLD nie wspomina o lokalach w budowie. Federalny Urząd ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security, ICP) stwierdza na swojej stronie Golden Residency (Złota Rezydencja), że o pobyt może ubiegać się wnioskodawca, który kupił jeden lub kilka lokali w budowie o łącznej wartości co najmniej AED 2 000 000 od zatwierdzonej lokalnej spółki nieruchomościowej. Nasz przewodnik po Złotej Wizie w Dubaju, sprawdzony 24 października 2026 r., podaje ten sam próg AED 2 000 000 ($544 588) i porównuje sformułowania trzech organów.

W porównaniu z tym progiem cena początkowa na naszej stronie ofertowej jest od niego niższa. AED 1 200 173 to 60% kwoty AED 2 000 000, a różnica wynosi około AED 800 000 ($217 835). Odnotowana w portalu transakcja na apartament jednosypialniowy za AED 2 036 000 ($554 391) z lipca 2026 r. znajduje się powyżej progu, podobnie jak transakcje na apartamenty dwusypialniowe i trzysypialniowe z powyższej tabeli. To, czy dany lokal się kwalifikuje, zależy od ceny w jego własnej umowie oraz od oceny organu w momencie składania wniosku; nic na tej stronie nie przyznaje ani nie obiecuje zezwolenia na pobyt.

Ostatni wiersz wynika z sformułowania ICP, które odnosi się do łącznej wartości jednego lub kilku lokali w budowie; strona DLD używa podobnego sformułowania dla nieruchomości, których wartości „sumują się” do progu. To, czy lokale łączone razem zostaną zaakceptowane w konkretnym wniosku, rozstrzyga organ.

Często zadawane pytania

Do którego budynku odnosi się nazwa Oceanz by Danube?

Nazwa pojawia się w odniesieniu do inwestycji w Dubai Maritime City, którą Danube Properties ogłosiła we wrześniu 2023 r. Strona internetowa dewelopera zawiera strony zatytułowane Oceanz by Danube, Oceanz 2 by Danube i Oceanz 3 by Danube z tą samą tabelą specyfikacji, a Property Finder wymienia strony Phase 2 i Phase 3. Oferta prezentowana tutaj zawiera zakresy powierzchni, które Property Finder pokazuje dla Phase 2.

Ile pięter i lokali ma Oceanz by Danube?

Gulf News podał 15 września 2023 r., że budynek ma 51 pięter, w tym sześciopoziomowe podium i 44 piętra mieszkalne, oraz około 1 250 lokali mieszkalnych; 18 września 2023 r. podał, że są dwie wieże, z ponad 500 lokalami w wieży pierwszej. Strony dewelopera, odczytane 28 października 2026 r., podają 1 705 apartamentów.

Kiedy planowane jest ukończenie?

W przypadku Oceanz by Danube strony dewelopera podają Q1 2027, relacje Gulf News z września 2023 r. podawały ten sam kwartał, a Property Finder pokazuje marzec 2027 r. Data ukończenia ustalona przez dewelopera jest terminem docelowym; datą wiążącą dla nabywcy jest ta, która znajduje się w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Co oznacza plan płatności 1% w Oceanz by Danube?

W przypadku Oceanz by Danube strona planu 1% Danube opisuje wpłatę własną w wysokości około 20%, miesięczną płatność w wysokości 1% oraz saldo pobierane, gdy budynek jest gotowy. Strony projektu mają etykietę „30/70” i odsyłają do tej strony. Tabela z przykładowymi obliczeniami powyżej pokazuje arytmetykę dla hipotetycznego lokalu za AED 1 200 000.

Kto zaprojektował wnętrza?

Gulf News podał 15 września 2023 r., że Oceanz by Danube ma wnętrza i wyposażenie marki Tonino Lamborghini Casa. Strony projektu dewelopera nie wskazują projektanta ani nie wymieniają wykończeń, więc zawartość każdego lokalu określa umowa.

Czy własność to freehold?

Strona ofertowa Oceanz by Danube oraz Property Finder podają freehold. Publikacja DLD wyjaśnia, że cudzoziemcy mogą posiadać prawa typu freehold na obszarach wyznaczonych przez Władcę Dubaju, a kategoria tytułu prawnego lokalu jest zapisana w jego umowie i rejestracji.

Czym jest Oqood i kto go rejestruje?

Oqood to system DLD służący do rejestrowania sprzedaży lokali w budowie w rejestrze tymczasowym. Deweloper rejestruje umowę podpisaną przez dewelopera i nabywcę w ciągu 90 dni od podpisania, a nabywca otrzymuje e-mailem elektroniczny certyfikat rejestracji tymczasowej.

Jaką część ceny może sfinansować bank dla lokalu w budowie?

Dla lokalu w Oceanz by Danube przepisy CBUAE ustalają maksymalny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości na poziomie 50% dla nieruchomości kupowanej w budowie, bez względu na kategorię nabywcy. W przypadku hipotetycznego lokalu za AED 1 200 000 oznacza to kredyt do AED 600 000, przy czym pozostałe AED 600 000 pochodzi ze środków własnych nabywcy.

Czy cena początkowa osiąga próg Złotej Wizy?

Nie. Cena początkowa Oceanz by Danube z oferty, około AED 1 200 173, stanowi 60% progu AED 2 000 000 określonego przez DLD i ICP. Lokale o cenie równej lub wyższej niż AED 2 000 000 w ich umowach, a także kilka lokali o łącznej takiej wartości, zgodnie z sformułowaniem ICP, są oceniane względem tego progu przez organ.

Co mówi prawo, jeśli projekt zostanie anulowany?

Zgodnie z ustawą nr 9 z 2009 r. i ustawą nr 19 z 2020 r. RERA może cofnąć projekt na podstawie uzasadnionego raportu, a deweloper musi zwrócić wszystkie wpłaty otrzymane od nabywców zgodnie z procedurą wynikającą z ustawy o escrow. Wpłaty znajdują się na rachunku escrow projektu, który jest przeznaczony na budowę i chroniony przed wierzycielami dewelopera.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: Danube Properties, Oceanz, Oceanz 2, Oceanz 3, plan płatności 1% Danube, strona główna Danube Properties, Gulf News, 15 września 2023 r., Gulf News, 18 września 2023 r., Property Finder, Oceanz Phase 2, Property Finder, Oceanz Phase 3, DLD, Know Your Rights, DLD, rejestracja sprzedaży pierwotnej, DLD, opłaty za rejestrację sprzedaży, DLD, rejestracja hipoteki, DLD, Dubai REST, DLD, weryfikacja licencji i zezwoleń, DLD, Złota Wiza dla inwestora, ICP, Golden Residency, CBUAE, przepisy o kredytach hipotecznych, ustawa nr 8 z 2007 r., ustawa nr 13 z 2008 r., ustawa nr 9 z 2009 r., ustawa nr 19 z 2020 r., ustawa nr 6 z 2019 r., ustawa nr 11 z 2007 r., OSRM, silnik wyznaczania tras, OpenStreetMap.