Ellington Beach House پالم جمیرا: راهنمای ۱۲۳ واحد (۲۰۲۶)

Ellington Beach House پالم جمیرا یک ساختمان مسکونی تکمیل‌شده شامل آپارتمان و پنت‌هاوس از شرکت Ellington Properties در هلال شرقی (East Crescent) پالم جمیرا در دبی است. Property Finder این ساختمان را در تاریخ ۲۴ دسامبر ۲۰۲۴ «۱۰۰٪ ساخته‌شده» و با تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۴ نشان می‌دهد و Khaleej Times هنگام معرفی پروژه در ۶ سپتامبر ۲۰۲۲ از ۱۲۳ واحد مسکونی خبر داد. این راهنما که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بررسی شده است توضیح می‌دهد سازنده دربارهٔ Ellington Beach House پالم جمیرا چه می‌گوید، پورتال‌ها چه چیزی نشان می‌دهند، در آن تاریخ چه قیمت‌های درخواستی آگهی شده بود، مالکیت دائمی (فری‌هولد) در پالم جمیرا چگونه عمل می‌کند، کدام هزینه‌های اداره زمین و املاک دبی (DLD) و کدام شرایط ویزای طلایی اعمال می‌شود و خریدار پیش از پرداخت چه مواردی را می‌تواند بررسی کند.

همهٔ قیمت‌ها به درهم و با معادل دلار آمریکا داخل پرانتز و بر پایهٔ نرخ ثابت AED ۳٫۶۷۲۵ به ازای هر دلار آمده است؛ بنابراین AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲۷۲٬۲۹۴) به‌صورت $۲۷۲٬۲۹۴ خوانده می‌شود. هر رقمی که از یک پورتال گرفته شده، همراه با تاریخ مراجعه به همان پورتال نسبت داده شده است. قیمت درخواستی با قیمت معامله یکی نیست و سازنده در صفحهٔ پروژهٔ خود فهرست قیمت منتشر نمی‌کند. این راهنما قیمت یا اجاره را پیش‌بینی نمی‌کند و خرید را توصیه نمی‌کند.

نگاهی کلی به Ellington Beach House پالم جمیرا

صفحهٔ پروژهٔ سازنده که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ در نشانی ellingtonproperties.ae خوانده شد، Ellington Beach House پالم جمیرا را آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌های ۱، ۲، ۳ و ۴ خوابه با دسترسی خصوصی به ساحل و «سبک زندگی منتخب و امکانات باشگاه خصوصی» توصیف می‌کند. فهرست امکانات در این صفحه شامل دو لابی همراه با لانج، استخر تفریحی و لانج، استخر هیدروتراپی، فضای ورزشی سرپوشیده و روباز، باشگاه با آشپزخانه و بار خصوصی، زمین بسکتبال شهری، زمین تنیس پدل، استودیوی یوگا و پیلاتس و زمین بوچی است. در توضیحات صفحه خدمات والت و پرتر، استخر بی‌کران رو به ساحل و فضاهای بازی کودکان در فضای سرپوشیده و روباز نیز آمده است.

این صفحه پیوند به گزارش پیشرفت ساخت و امکان دانلود بروشور را نشان می‌دهد، اما تعداد واحدها، تعداد طبقات، قیمت، طرح پرداخت و تاریخ تحویل را اعلام نکرده است. این اطلاعات از منابع دیگر می‌آید. Khaleej Times در گزارش معرفی پروژه در ۶ سپتامبر ۲۰۲۲، ۱۲۳ واحد در هفت طبقهٔ مسکونی به‌علاوهٔ طبقهٔ همکف و یک زیرزمین را ذکر کرد و ساختمان را در هلال شرقی قرار داد. Property Finder سازنده را Ellington، موقعیت را The Crescent در پالم جمیرا، یک ساختمان، مالکیت فری‌هولد، تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۴ و پیشرفت ساخت ۱۰۰٪ در تاریخ ۲۴ دسامبر ۲۰۲۴ ثبت کرده است.

نکتهٔ دیگر دربارهٔ صفحهٔ سازنده این است که در بالای آن سه فیلد دیده می‌شود: ۳۳٬۰۴۴ sq ft، ۷ خوابه و برچسب La Mer, Dubai. صفحهٔ Ocean House سازنده دقیقاً همین سه فیلد را دارد؛ بنابراین به نظر می‌رسد قالب ثابت صفحه باشد و در اینجا به‌عنوان واقعیتی دربارهٔ این ساختمان استفاده نمی‌شود.

جدول زیر مهم‌ترین واقعیت‌ها را همراه با منبع هر یک گردآوری کرده است. هر جا دو منبع با هم اختلاف دارند، هر دو رقم نشان داده می‌شود.

متن قبلی این صفحهٔ ملک همین تاریخ تکمیل و همین تعداد واحد را ذکر کرده بود و هر دو پس از این بررسی تأیید می‌شود. آنچه متن قبلی نداشت هیچ اطلاعاتی دربارهٔ متراژ، قیمت، طرح پرداخت یا هزینه‌ها بود؛ کارت آن قیمت شروع $۱٬۸۹۵٬۰۰۰ (AED ۶٬۹۵۹٬۳۸۸) را نشان می‌داد که با هیچ‌یک از منابع بالا مطابقت ندارد. این مورد در کارت با قیمت‌های درخواستی تاریخ‌دار بخش ۳ جایگزین می‌شود.

انواع واحد و متراژها: منابع دربارهٔ این ساختمان چه می‌گویند

سازنده فقط تعداد اتاق خواب را می‌دهد و متراژی اعلام نمی‌کند. Property Finder متراژ را بر اساس تعداد اتاق خواب و از روی نقشه‌های طبقات پروژه ارائه می‌کند و Khaleej Times انواع واحد را در زمان معرفی پروژه آورده بود. متراژهای زیر همان‌گونه که چاپ شده‌اند به فوت مربع (sq ft) آمده‌اند و معادل متر مربع با ضریب ۰٫۰۹۲۹۰۳۰۴ متر مربع به ازای هر فوت مربع محاسبه شده است.

دو نکته نیاز به دقت دارد. نخست اینکه آگهی‌های فروش مجدد خود Property Finder برای این ساختمان متراژهای بزرگ‌تری از صفحهٔ پروژه نشان می‌دهند: آگهی‌های یک‌خوابهٔ فروش مجدد ۱٬۱۳۷ و ۱٬۱۳۹ sq ft (۱۰۵٫۶ و ۱۰۵٫۸ m²) را در برابر ۱٬۰۲۸ sq ft در صفحهٔ پروژه چاپ کرده‌اند و یک آگهی دوخوابه ۲٬۰۸۳ sq ft (۱۹۳٫۵ m²) را در برابر حداکثر ۱٬۸۷۴ sq ft در صفحهٔ پروژه نشان می‌دهد. چنین اختلافی ممکن است از یک نوع چیدمان بزرگ‌تر، از اندازه‌گیری ناخالص به‌جای خالص یا از یک خطای ورود داده ناشی شود و پورتال مشخص نمی‌کند کدام است. نکتهٔ دوم اینکه نقشه‌های طبقات دوخوابه در همان صفحهٔ پروژه ۱٬۴۰۲ و ۱٬۴۲۴ sq ft را نشان می‌دهند که درون بازهٔ چاپ‌شده قرار دارند.

برای خریدار، متراژی که اهمیت دارد همان است که در سند مالکیت (تایتل دید) و قرارداد فروش آمده است، چون پورتال‌ها ممکن است معیار دیگری چاپ کنند. فهرست زیر مواردی را نام می‌برد که برای واحد مشخص باید به‌صورت کتبی درخواست شود.

• متراژ ثبت‌شدهٔ واحد در سند مالکیت یا در رونوشت سند، و متراژ بالکن یا تراس به‌طور جداگانه
• شمارهٔ واحد، طبقه، نوع چیدمان و نقشهٔ طبقه برای همان چیدمان
• اینکه آیا واحد جزو آپارتمان‌های طبقهٔ همکف دارای استخر است که در زمان عرضه توصیف شده بودند و محصولی متفاوت از طبقات بالاتر هستند
• سهمیهٔ پارکینگ و انباری و اینکه آیا همراه با واحد ثبت شده‌اند
• اینکه قیمت شامل چه مبلمان و تجهیزاتی است، چون چند آگهی فروش مجدد به‌صورت مبله توصیف شده است
• سابقهٔ هزینه‌های سرویس و فاکتورهای دو سال اخیر برای واحد، که در بخش ۷ توضیح داده شده است

هیچ‌یک از منابع تعداد واحدها را بر اساس نوع اعلام نکرده است؛ بنابراین تقسیم ۱۲۳ واحد به خانه‌های یک، دو، سه و چهار خوابه در اینجا نشان داده نمی‌شود. کارت‌های فروش مجدد Property Finder تصویری ناقص از آنچه در بازار است می‌دهند که بخش ۳ آن را توضیح می‌دهد.

قیمت‌های اعلام‌شده در بازار برای Ellington Beach House پالم جمیرا

سازنده در صفحهٔ پروژهٔ خود فهرست قیمت منتشر نمی‌کند و Property Finder پروژه را «فروخته‌شده» نشان می‌دهد؛ بنابراین واحدهایی که اکنون عرضه می‌شوند واحدهای فروش مجدد هستند. این بخش ارقام یافت‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ را ارائه می‌کند: قیمت شروع در سطح زمان عرضه، قیمت‌های درخواستی فروش مجدد در صفحه‌های Property Finder برای این ساختمان و ردیف‌های فروشی که Property Finder نمایش می‌دهد. همهٔ آنها قیمت‌های درخواستی یا نمایش‌داده‌شدهٔ یک پورتال هستند، نه قیمت سازنده.

ارقام سطح زمان عرضه

قیمت شروع رقمی در سطح زمان عرضه است و به فروش اولیه‌ای مربوط می‌شود که طبق Property Finder از ۱ ژوئیه ۲۰۲۲ آغاز شد. چون Property Finder پروژه را «فروخته‌شده» نشان می‌دهد، این رقم امروز قیمت پیشنهادی نیست. طرح پرداخت نیز طرح دورهٔ عرضه است؛ خریدار فروش مجدد طبق شرایط قرارداد فروش به فروشنده پرداخت می‌کند و طرح ۳۰٪، ۲۰٪ و ۵۰٪ آنچه مالکان نخست پرداخته‌اند را توصیف می‌کند، نه آنچه خریدار فروش مجدد می‌پردازد.

قیمت‌های درخواستی یک‌خوابه در ۵ نوامبر ۲۰۲۶

صفحهٔ Property Finder برای آپارتمان‌های یک‌خوابه در این ساختمان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ در سرصفحه هشت ملک و هفت کارت آگهی نشان می‌داد. بازهٔ قیمت نمایش‌داده‌شده از AED ۳٫۷ میلیون ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) تا AED ۵٫۱ میلیون ($۱٬۳۸۸٬۷۰۰) بود و میانهٔ قیمت یک‌خوابه AED ۴٬۴۸۰٬۰۰۰ ($۱٬۲۱۹٬۸۷۷) بود. کارت‌ها در جدول و بر اساس قیمت مرتب شده‌اند. قیمت هر فوت مربع از روی قیمت و متراژ چاپ‌شده محاسبه شده است. عنوان آگهی‌ها بازتولید نمی‌شود، اما وضعیتی که هر آگهی در عنوان خود اعلام کرده ذکر شده است.

پایین‌ترین قیمت درخواستی، AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) برای ۱٬۱۳۷ sq ft، به ازای هر فوت مربع AED ۳٬۲۵۴ ($۸۸۶) می‌شود (۳٬۷۰۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۱٬۱۳۷ برابر ۳٬۲۵۴٫۲ است). بالاترین قیمت، AED ۵٬۱۵۰٬۰۰۰ ($۱٬۴۰۲٬۳۱۴) برای ۱٬۱۳۹ sq ft، به ازای هر فوت مربع AED ۴٬۵۲۲ ($۱٬۲۳۱) می‌شود. نسبت این دو ۱٫۳۹ برابر است (۵٬۱۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ برابر ۱٫۳۹۲ است) در حالی که متراژ واحدها تقریباً یکسان است؛ پس قیمت درخواستی بیش از آنکه به اندازه بستگی داشته باشد، به طبقه، منظره، وضعیت، مبله بودن و شرایط فروشنده وابسته است. سن آگهی‌ها از ۱۳ روز تا ۲ ماه متغیر است.

قیمت‌های درخواستی دو، سه و چهار خوابه

صفحهٔ دوخوابهٔ Property Finder در سرصفحه ۳۷ ملک و در صفحهٔ اول ۲۰ کارت آگهی نشان می‌داد، با بازهٔ قیمت AED ۶٫۸ میلیون ($۱٬۸۵۱٬۶۰۰) تا AED ۱۲ میلیون ($۳٬۲۶۷٬۵۲۹) و بازهٔ متراژ چاپ‌شدهٔ ۱٬۳۵۲ تا ۲٬۰۸۳ sq ft. بر اساس محاسبهٔ همین ۲۰ کارت، قیمت‌های درخواستی از AED ۶٬۸۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۸۵۱٬۶۰۰) برای ۱٬۳۵۲ sq ft تا AED ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۳٬۲۶۷٬۵۲۹) برای ۲٬۰۸۳ sq ft است؛ قیمت هر فوت مربع از AED ۴٬۹۵۸ ($۱٬۳۵۰) تا AED ۷٬۰۴۲ ($۱٬۹۱۷) با میانهٔ AED ۵٬۵۴۴ ($۱٬۵۱۰) متغیر است. میانهٔ قیمت این ۲۰ کارت AED ۸٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۳۱۴٬۳۶۴) است، یعنی همان رقمی که خود صفحه به‌عنوان میانهٔ قیمت دوخوابه ذکر می‌کند.

صفحهٔ مربوط به همهٔ انواع ملک در این ساختمان در سرصفحه ۷۶ ملک را نشان می‌داد، در برابر ۶۰ آپارتمان و ۱ پنت‌هاوس در زبانه‌های دسته‌بندی و ۶۱ در پنل اطلاعات قیمت. در ۱۲ کارت صفحهٔ اول، شش آگهی سه‌خوابه بین ۱٬۹۱۰ و ۲٬۰۴۵ sq ft و یک آگهی چهارخوابه ۴٬۹۱۰ sq ft دیده می‌شد. بازهٔ قیمت Property Finder برای کل ساختمان AED ۳٫۷ میلیون ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) تا AED ۴۵ میلیون ($۱۲٬۲۵۳٬۲۳۳) بود. ارقام سه‌خوابه و چهارخوابه از روی کارت‌های صفحهٔ اول در جدول آمده است.

پنل اطلاعات Property Finder میانگین‌هایی هم نشان می‌دهد: AED ۳٬۹۰۵٬۰۰۰ ($۱٬۰۶۳٬۳۰۸) برای یک‌خوابه، AED ۵٬۷۱۱٬۳۰۰ ($۱٬۵۵۵٬۱۵۳) برای دوخوابه و AED ۱۵٬۹۹۹٬۸۲۸ ($۴٬۳۵۶٬۶۵۸) برای چهارخوابه، همراه با تغییرات سال به سال. پنل مبنای این میانگین‌ها را تعریف نمی‌کند. میانگین چهارخوابه با تنها ردیف فروش چهارخوابه در صفحهٔ پروژه (۳۰ دسامبر ۲۰۲۵) برابر است؛ بنابراین به نظر می‌رسد از فروش‌های ثبت‌شده گرفته شده، نه از قیمت‌های درخواستی روی کارت‌ها. درصدهای سال به سال که پورتال چاپ می‌کند به این بستگی دارد که کدام واحدها در هر دوره قرار بگیرند و شاخص قیمت نیست؛ به همین دلیل هیچ‌کدام در اینجا استفاده نمی‌شود.

ردیف‌های فروش نمایش‌داده‌شده در صفحهٔ پروژه

صفحهٔ پروژهٔ Property Finder چهار ردیف فروش نمایش می‌دهد. جدول آنها را همان‌گونه که چاپ شده‌اند همراه با قیمت محاسبه‌شدهٔ هر فوت مربع نشان می‌دهد. صفحه منبع این ردیف‌ها را ذکر نمی‌کند. جستجوی معاملات خود DLD که در بخش ۷ توضیح داده شده، سابقهٔ اصلی است.

این چهار ردیف از AED ۲٬۹۷۲ ($۸۰۹) تا AED ۶٬۴۱۴ ($۱٬۷۴۶) به ازای هر فوت مربع متغیر است، یعنی نسبت ۲٫۱۶ برابر (۶٬۴۱۴ تقسیم بر ۲٬۹۷۲ برابر ۲٫۱۵۸ است)، و ردیف‌های یک‌خوابه و دوخوابه پایین‌تر از همهٔ قیمت‌های درخواستی روی کارت‌ها برای همان تعداد اتاق خواب قرار می‌گیرند. ردیف‌ها اندک‌اند، با قیمت‌های درخواستی همان پورتال تطبیق داده نشده‌اند و ردیف یک‌خوابه ۱٬۰۴۳ sq ft را چاپ می‌کند در حالی که کارت‌های فروش مجدد ۱٬۱۳۷ یا ۱٬۱۳۹ sq ft نشان می‌دهند. این ردیف‌ها نشان می‌دهند که قیمت نمایش‌داده‌شده می‌تواند با قیمت درخواستی فاصلهٔ زیادی داشته باشد و مرجع، معاملهٔ ثبت‌شده است.

کارت این صفحه چه چیزی نشان خواهد داد

کارت این صفحهٔ ملک پیش‌تر قیمت شروع $۱٬۸۹۵٬۰۰۰ (AED ۶٬۹۵۹٬۳۸۸) را نشان می‌داد. این رقم ۱٫۶۲ برابر قیمت شروع زمان عرضه یعنی AED ۴٬۲۹۹٬۶۰۶ ($۱٬۱۷۰٬۷۵۷) است و با هیچ‌یک از قیمت‌های درخواستی یا ردیف‌های فروش بالا مطابقت ندارد. نزدیک‌ترین رقم منتشرشده، قیمت سه‌خوابه در سطح زمان عرضه یعنی AED ۷ میلیون ($۱٬۹۰۶٬۰۵۹) است. کارت اکنون پایین‌ترین قیمت درخواستی تاریخ‌دار صفحهٔ یک‌خوابه یعنی AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) را می‌گیرد که به‌عنوان قیمت درخواستی فروش مجدد در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ برچسب خورده است.

موقعیت Ellington Beach House پالم جمیرا: هلال شرقی پالم جمیرا

پالم جمیرا جزیره‌ای در ساحل دبی است که Nakheel آن را ساخته است. صفحهٔ اجتماع Nakheel می‌گوید این پروژه در سال ۲۰۰۱ آغاز شد، سه بخش اصلی یعنی تنه (trunk)، هلال (crescent) و شاخه‌ها (fronds) را توصیف می‌کند و بیان می‌کند که تنه شامل آپارتمان‌های مسکونی، هتل‌ها، رستوران‌ها، مارینا، سواحل خصوصی، مراکز خرید و جاذبه‌هاست، در حالی که تونلی در انتهای ستون اصلی به هلال می‌رسد که ردیفی از ریزورت‌ها و مجتمع‌های مسکونی ساحلی در کنار آن قرار دارد. همین صفحه از Al Ittihad Park و Palm Monorail به‌عنوان بخشی از امکانات جزیره نام می‌برد.

Khaleej Times ساختمان را در هلال شرقی قرار داد و Property Finder موقعیت را The Crescent ذکر می‌کند. صفحهٔ خود سازنده می‌گوید ساختمان دسترسی خصوصی به ساحل و استخر بی‌کران رو به ساحل دارد و مختصات یا نشانی خیابانی ساختمان را ارائه نمی‌کند.

چون سازنده مختصات ساختمان را منتشر نکرده است، فاصله‌های زیر از یک نقطهٔ مرجع در هلال شرقی اندازه‌گیری شده است: ثبت OpenStreetMap برای Waldorf Astoria Dubai Palm Jumeirah در Crescent Road، در ۲۵٫۱۳۴۶ N و ۵۵٫۱۵۰۴ E. ممکن است ساختمان تا چند کیلومتر از این نقطه در امتداد هلال فاصله داشته باشد، بنابراین همهٔ فاصله‌ها تقریبی است. فاصله‌های جاده‌ای از مسیریاب عمومی OSRM گرفته شده که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ با سرعت‌های پیش‌فرض بدون ترافیک اجرا شد. فاصله‌های هوایی از مختصات OpenStreetMap محاسبه شده است.

این جدول نشان می‌دهد هندسهٔ جزیره چگونه بر مسافت‌ها اثر می‌گذارد. فاصلهٔ هوایی تا Nakheel Mall برابر ۲٫۶ km است، اما فاصلهٔ جاده‌ای ۱۰٫۱ km است، چون مسیر از هلال از طریق تونل می‌گذرد و در تمام طول تنه پایین می‌آید. Atlantis که در امتداد هلال دورتر است، در خط مستقیم ۳٫۲ km و از راه جاده ۴٫۳ km فاصله دارد. Dubai Marina Mall و Mall of the Emirates در خط مستقیم ۵ تا ۷ km و از راه جاده ۱۵ تا ۱۷ km فاصله دارند و برج خلیفه و دو فرودگاه در خط مستقیم ۱۴ تا ۲۵ km و از راه جاده ۲۹ تا ۴۸ km دورند. زمان‌ها برآورد بدون ترافیک است؛ رانندگی در ساعات اوج طولانی‌تر است و ارقام OSRM ابزار مقایسه‌اند، نه وعدهٔ زمان سفر.

کارت این صفحهٔ ملک ساختمان را در ۲۵٫۱۳۴۵ N و ۵۵٫۱۴۰۲ E نشانه‌گذاری کرده است. کدگذار معکوس OpenStreetMap این نقطه را روی جاده‌ای در محدودهٔ Signature Villas Frond E قرار می‌دهد، حدود ۰٫۵۵ km (محاسبه‌شده) در جنوب غربی The Retreat Palm Dubai که OpenStreetMap آن را در East Crescent Road در ۲۵٫۱۳۹۰ N و ۵۵٫۱۴۲۵ E ثبت کرده است. از آنجا که سازنده، Khaleej Times و Property Finder همگی ساختمان را روی هلال قرار می‌دهند، این نشانه تقریبی تلقی می‌شود و برای بازبینی علامت‌گذاری شده است. خریدار باید جزئیات قطعه و ساختمان را از سند مالکیت بگیرد.

ترتیبات خدمات و تأسیسات پالم جمیرا نیز به همین دلیل اهمیت دارد. بیانیهٔ DLD در ۱۰ دسامبر ۲۰۲۵ گزارش می‌دهد که DLD با همکاری Dubai Holding Community Management نخستین بودجهٔ هزینهٔ سرویس ثابت سه‌ساله را برای اجتماع اصلی پالم جمیرا (Palm Jumeirah Master Community) با استفاده از سامانهٔ Mollak تأیید کرد و می‌گوید شرکت‌های مدیریت املاک مشاع می‌توانند بودجهٔ سه‌ساله یا یک‌ساله ارائه کنند. این بیانیه هیچ مبلغی ذکر نمی‌کند. موضوع آن اجتماع اصلی است؛ ساختمان بودجهٔ هزینهٔ سرویس مخصوص خود را دارد که جداگانه بررسی می‌شود، چنان‌که بخش ۷ توضیح می‌دهد.

منابعی که برای این راهنما یافت شد هیچ فاصله‌ای از ساختمان تا بیمارستان، مدرسه یا باشگاه ساحلی ارائه نمی‌کند، بنابراین چنین فاصله‌ای ذکر نمی‌شود. خریداری که به خدمت مشخصی نیاز دارد می‌تواند مسیر را از نشانی واحد اندازه بگیرد. آرشیو پالم جمیرا سایر ملک‌های جزیره را فهرست می‌کند و صفحه‌های شهر دبی و کشور امارات متحده عربی زمینهٔ گسترده‌تر را ارائه می‌دهند.

ساختمانی تکمیل‌شده با ۱۲۳ واحد: وضعیت، امکانات و نحوهٔ خواندن آگهی‌های فروش مجدد

بیشتر پرسش‌های خریدار دربارهٔ این ساختمان از این واقعیت می‌آید که ساختمان تمام شده است و Property Finder موجودی سازنده را «فروخته‌شده» نشان می‌دهد. این موضوع معنای عبارت‌های یک آگهی را تغییر می‌دهد. بخش‌های زیر تاریخ‌های دارای منبع، فهرست امکاناتی که سه منبع چاپ کرده‌اند و نکاتی را که آگهی فروش مجدد باز می‌گذارد از هم جدا می‌کنند.

تاریخ‌ها و وضعیت

رقم پیشرفت ساخت ۱۰۰٪ در ۲۴ دسامبر ۲۰۲۴ یک فیلد پورتال است. این رقم گواهی تکمیل نیست و تاریخ تحویل تک‌تک واحدها هم نیست. مدرک تکمیل ساختمان به معنای حقوقی، گواهی تکمیل از مرجع صالح و ثبت واحدها به نام خریداران در DLD است که واحد به واحد از طریق سند مالکیت بررسی می‌شود.

Property Finder پروژه را در همان صفحه هم «آماده» و هم «فروخته‌شده» نشان می‌دهد. با هم خواندن این دو نشان می‌دهد ساختمان ساخته شده و پورتال موجودی فروش‌نرفتهٔ سازنده را نشان نمی‌دهد، بنابراین واحدهای موجود در بازار را مالکان عرضه می‌کنند. این برداشت همان است که در این راهنما به کار رفته است؛ خود پورتال این دو برچسب را توضیح نمی‌دهد.

فهرست امکانات به تفکیک منبع

سه منبع امکانات را فهرست می‌کنند و فهرست‌ها همپوشانی دارند اما یکسان نیستند. جدول نشان می‌دهد هر منبع چه چیزی چاپ کرده است؛ خط تیره یعنی فهرست آن منبع به آن مورد اشاره نکرده است.

فهرست Khaleej Times طرح زمان عرضه است و فهرست Property Finder خلاصهٔ خود پورتال است؛ بنابراین صفحهٔ سازنده بیانیهٔ اصلی دربارهٔ امکانات ساختمان است. خریداری که به امکان مشخصی مانند سونا، تراس سیگار یا تسهیلات دوچرخه تکیه می‌کند می‌تواند از فروشنده بخواهد تأیید کند که آن امکان در ساختمان ساخته‌شده وجود دارد و برای ساکنان باز است.

آنچه آگهی فروش مجدد باز می‌گذارد

آگهی فروش مجدد معمولاً چند خط به‌علاوهٔ یک قیمت است. چند نکته که هزینهٔ واقعی را تغییر می‌دهد در این خطوط نیست. نخست وضعیت واحد است: برخی آگهی‌ها واحد را مبله یا خالی توصیف می‌کنند و قیمت ممکن است مبلمان را شامل شود یا نشود. دوم مانده هزینهٔ سرویس است که خریدار می‌تواند از فروشنده بخواهد با آخرین فاکتورها و رسیدها مستند کند. سوم اینکه واحد رهن دارد یا نه: DLD ثبت فروش ملک دارای رهن را در کنار ثبت فروش معمولی به‌عنوان خدمتی جداگانه فهرست می‌کند، بنابراین خریدار باید از فروشنده بپرسد آیا رهنی روی سند ثبت شده است.

نکتهٔ چهارم منظره است. ساختمان در هلال رو به خلیج فارس قرار دارد و Khaleej Times در زمان عرضه مناظر خلیج، خط افق Dubai Marina، Downtown Dubai، Burj Al Arab و برج خلیفه را فهرست کرده بود. اینکه یک واحد کدام منظره را دارد به طبقه و جهت آن بستگی دارد و عنوانی که «منظرهٔ دریا» یا «دسترسی مستقیم به دریا» می‌گوید توصیف فروشنده است، نه واقعیت اندازه‌گیری‌شده. گام عملی بازدید از واحد همراه با نقشهٔ طبقه برای همان چیدمان است.

نکتهٔ پنجم برچسب تخفیف است. برخی کارت‌ها درصد کاهش قیمت یا عبارت «motivated seller» را نشان می‌دهند. کارت‌های Property Finder در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ روی یک قیمت درخواستی یک‌خوابه نشان کاهش قیمت ۶٪ و روی یک قیمت درخواستی دوخوابه نشان کاهش قیمت ۸٪ داشتند. نشان کاهش قیمت، قیمت جدید را با قیمت قبلی همان فروشنده مقایسه می‌کند و چیزی دربارهٔ ارزش بازار نمی‌گوید.

واحدهای این ساختمان انواعی را در بر می‌گیرد که قیمت‌گذاری آنها بسیار متفاوت است. قیمت‌های درخواستی یک‌خوابه از AED ۳٫۷ میلیون ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) تا AED ۵٫۱۵ میلیون ($۱٬۴۰۲٬۳۱۴) است؛ قیمت‌های درخواستی دوخوابه از AED ۶٫۸ میلیون ($۱٬۸۵۱٬۶۰۰) شروع می‌شود؛ کارت‌های سه‌خوابه در صفحهٔ ۱ از AED ۱۰٫۵ میلیون ($۲٬۸۵۹٬۰۸۸) تا AED ۱۴٫۵ میلیون ($۳٬۹۴۸٬۲۶۴) است؛ و یک کارت چهارخوابه AED ۱۶٫۵ میلیون ($۴٬۴۹۲٬۸۵۲) درخواست می‌کند. چون نمونه‌ها کوچک‌اند، جمله‌ای مانند «میانگین قیمت اینجا X است» از این داده‌ها پشتیبانی نمی‌شود.

خریداری که قیمت‌های درخواستی را با قیمت‌های فروش مقایسه می‌کند داده‌های اندکی در اختیار دارد. چهار ردیف فروش در صفحهٔ پروژه تنها ارقام از نوع معامله هستند که یافت شد؛ این ردیف‌ها از AED ۳٬۱۰۰٬۰۰۰ ($۸۴۴٬۱۱۲) تا AED ۱۵٬۹۹۹٬۸۲۸ ($۴٬۳۵۶٬۶۵۸) است. قیمت‌های درخواستی روی کارت‌ها بیشتر بالاتر از ردیف‌ها برای همان تعداد اتاق خواب است. معامله‌ای ثبت‌شده در DLD برای همان نوع واحد در همان سال مقایسه‌ای است که ارزیاب بانک به کار می‌برد و وام را ارزیابی بانک تعیین می‌کند، نه قیمت درخواستی، چنان‌که بخش ۶ نشان می‌دهد.

فهرست مرتبی برای بازدید و کارهای اداری در ادامه آمده است.

1. از مشاور بخواهید سند مالکیت یا رونوشت سند واحد و نام ساختمان را به همان صورت که در DLD ثبت شده است ارائه دهد.
2. صفحهٔ داده‌های املاک DLD را با همان نام جستجو کنید تا معاملات ثبت‌شده در همان سال و برای همان تعداد اتاق خواب را بیابید.
3. هزینهٔ سرویس مصوب ساختمان را در شاخص هزینهٔ سرویس DLD بیابید، سپس دو فاکتور سالانهٔ اخیر را از فروشنده بخواهید.
4. روشن کنید که واحد رهن دارد یا نه و نزد کدام بانک.
5. مشخص کنید چه مبلمان، تجهیزات و لوازمی در قیمت گنجانده شده است و آن را کتبی بگیرید.
6. از واحد و تسهیلات مشترکی که آگهی به آنها تکیه می‌کند بازدید کنید و جهت واحد را با منظرهٔ ادعاشده تطبیق دهید.
7. بپرسید آیا ادعای رفع نواقص یا عیب برای واحد ثبت شده است و راهنمای تحویل و رفع نواقص را بخوانید.
8. از مشاور مجوز تبلیغ و قرارداد بازاریابی مالک را بخواهید، چنان‌که بخش ۷ توضیح می‌دهد.

خرید آپارتمان فروش مجدد در دبی به‌اختصار: فری‌هولد، هزینه‌ها، وام مسکن و ویزای طلایی

این بخش قواعد منتشرشدهٔ DLD را دربارهٔ یک واحد در Ellington Beach House پالم جمیرا به کار می‌برد. این بخش قواعد را شرح می‌دهد؛ نمی‌گوید کدام قاعده برای یک خریدار مشخص اعمال می‌شود.

مالکیت: فری‌هولد در پالم جمیرا

ماده ۴ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت اموال غیرمنقول، حق مالکیت اموال غیرمنقول در این امارت را به اتباع امارات، اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس و شرکت‌های کاملاً متعلق به آنان و شرکت‌های سهامی عام محدود می‌کند. همچنین مقرر می‌کند که با تأیید حاکم، اتباع غیراماراتی می‌توانند در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند مالکیت دائمی (فری‌هولد) بدون محدودیت زمانی یا حق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال دریافت کنند. Gulf News گزارش داد که فرمان شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ حاکم، که در ۳ ژوئیه ۲۰۰۶ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، مناطق فری‌هولد را تعیین کرد و فهرست آن پروژه‌های Palm Island را شامل می‌شد. Property Finder مالکیت این ساختمان را فری‌هولد ثبت کرده است. ماده ۷ همین قانون مقرر می‌کند که دفتر ثبت املاک در برابر همهٔ طرف‌ها اعتبار اثباتی مطلق دارد، مگر اینکه ثابت شود داده‌ها از تقلب یا جعل ناشی شده است.

راهنمای ما دربارهٔ فری‌هولد در برابر لیزهولد در دبی تفاوت را برای خریداران خارجی توضیح می‌دهد و راهنمای خرید آپارتمان در دبی توسط خارجی‌ها مشخص می‌کند چه کسانی می‌توانند بخرند.

مراحل ثبت و هزینه‌های DLD

صفحهٔ خدمت ثبت فروش ملک DLD که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، ثبت در یکی از مراکز امین ثبت املاک (Real Estate Registration Trustee) را شرح می‌دهد، گواهی عدم اعتراض (e-NOC) از سازنده در مناطق فری‌هولد را که از طریق اپلیکیشن Dubai REST دریافت می‌شود در زمرهٔ مدارک نام می‌برد و زمان خدمت را ۲۰ دقیقه اعلام می‌کند. این خدمت سند مالکیت الکترونیکی و نقشهٔ الکترونیکی صادر می‌کند. جدول هزینه‌های صفحه در جدول زیر آمده است و مبالغ برای سه قیمت برگرفته از قیمت‌های درخواستی بخش ۳ محاسبه شده است. صفحه مشخص نمی‌کند کدام طرف کدام مورد را می‌پردازد، بنابراین قرارداد فروش این موضوع را تعیین می‌کند؛ جمع‌ها فرض می‌کنند همهٔ موارد بر عهدهٔ خریدار باشد.

محاسبه برای ستون نخست ارقام: ۲٪ از ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ برابر ۷۴٬۰۰۰ است؛ پنج هزینهٔ ثابت ۲۵۰ + ۲۲۵ + ۲۵۰ + ۱۰ + ۱۰ = ۷۴۵ می‌شود؛ هزینهٔ شریک خدمات ۴٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده یعنی ۴٬۲۰۰ است؛ و ۷۴٬۰۰۰ + ۷۴۵ + ۴٬۲۰۰ = ۷۸٬۹۴۵ یا $۲۱٬۴۹۶. برای AED ۷٬۴۹۰٬۰۰۰ ($۲٬۰۳۹٬۴۸۳) هزینهٔ ثبت ۱۴۹٬۸۰۰ و جمع ۱۵۴٬۷۴۵ است؛ برای AED ۱۰٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۸۵۹٬۰۸۸) هزینه ۲۱۰٬۰۰۰ و جمع ۲۱۴٬۹۴۵ است. نرخ ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده همان نرخ عمومی است که پورتال دولت امارات برای کالاها و خدمات اعلام می‌کند. کمیسیون مشاور املاک، در صورت وجود، به قرارداد مشاور مربوط است و در جدول هزینه‌های DLD نیست. راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌های خرید در دبی موارد وام و مشاور را اضافه می‌کند و راهنمای مالیات ملک در دبی وضعیت مالیاتی را پوشش می‌دهد.

سقف وام مسکن برای خرید در این قیمت‌ها

قواعد بانک مرکزی حداکثر نسبت وام به ارزش (LTV) را برای غیربومیان تعیین می‌کند. جدول زیر سقف‌های rulebook بانک مرکزی امارات (CBUAE) را که برای راهنمای وام ما در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد تکرار می‌کند، همراه با وام و منابع شخصی ناشی از هر سقف در دو قیمت درخواستی بخش ۳. وام‌دهنده‌ها از ارزیابی خود استفاده می‌کنند که ممکن است پایین‌تر از قیمت درخواستی باشد و آزمون‌های بار بدهی و تنش را که در راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها آمده است اعمال می‌کنند.

ساختمان تکمیل شده است؛ بنابراین سقف ۵۰٪ که rulebook برای خریدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) تعیین می‌کند برای واحد فروش مجدد مطرح نمی‌شود. اگر ارزیابی وام‌دهنده کمتر از قیمت درخواستی باشد، وام بر اساس ارزیابی محاسبه می‌شود و خریدار مابه‌التفاوت را تأمین می‌کند. خدمت ثبت رهن DLD شرح می‌دهد که بانک مدارک را در سامانهٔ آنلاین رهن وارد می‌کند و هزینهٔ اداره از حساب بانک کسر می‌شود.

آزمون ارزش برای ویزای طلایی

صفحهٔ خدمت ویزای طلایی سرمایه‌گذار DLD که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد بیان می‌کند که این خدمت به سرمایه‌گذار املاکی که مالک ملکی با ارزش خرید برابر یا بیش از AED ۲ میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) در زمان خرید است اجازه می‌دهد برای اقامت ۱۰ ساله قابل تمدید درخواست دهد و همسر، فرزندان و والدین قابل حمایت مالی هستند. شرایط آن مقرر می‌کند که ملک باید به‌طور کامل متعلق به سرمایه‌گذار باشد، به‌صورت یک یا چند ملک، ملک دارای رهن به نامهٔ بانکی نیاز دارد که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد و متقاضی باید در داخل امارات باشد. زمان خدمت ۷ تا ۱۰ روز کاری است و هزینه‌های فهرست‌شده برای سرمایه‌گذار در مجموع AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) است.

AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) با نرخ ثابت برابر $۵۴۴٬۵۸۸ است. هر قیمت درخواستی در بخش ۳ بالاتر از این مبلغ است: پایین‌ترین قیمت درخواستی یک‌خوابه یعنی AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) برابر ۱٫۸۵ برابر آستانه است (۳٬۷۰۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۲٬۰۰۰٬۰۰۰). آزمون بر ارزش خرید در معامله اعمال می‌شود، نه بر قیمت درخواستی؛ بنابراین رقمی که در قرارداد فروش آمده ملاک است. اینکه خریدی واجد شرایط باشد به ارزیابی DLD از درخواست بستگی دارد؛ این راهنما شرایط را همان‌گونه که صفحهٔ DLD آورده بیان می‌کند و نمی‌گوید خرید، اقامت اعطا می‌کند. راهنماهای ویزای طلایی دبی و مهاجرت به دبی برای خریداران ملک را ببینید.

مراحل به ترتیب

ریسک‌ها، سند مالکیت و بررسی‌های لازم برای یک واحد فروش مجدد

ریسک‌های اصلی در خرید فروش مجدد یک آپارتمان تکمیل‌شده در دبی دربارهٔ اطلاعات است: کدام قیمت، قیمت واقعی است، هزینهٔ نگهداری واحد چقدر است و آیا سند مالکیت بدون ایراد است. چارچوب حقوقی ابزارهای مشخصی فراهم می‌کند که جدول زیر هر یک را به بررسی مربوطه نگاشت می‌کند.

هزینه‌های سرویس توضیح کوتاهی لازم دارد. قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ املاک مشاع در ماده ۲۷ مقرر می‌کند که نهاد مدیریت نباید برای مدیریت، بهره‌برداری، نگهداری یا تعمیر بخش‌های مشترک مبلغی از مالکان دریافت کند مگر آنکه ابتدا تأیید RERA را بگیرد و RERA نمی‌تواند بودجهٔ هزینهٔ سرویس را تأیید کند مگر آنکه یک شرکت حسابرسی دارای گواهی و مورد شناسایی RERA آن را تأیید کرده باشد. ماده ۳۰ حساب جداگانهٔ هزینهٔ سرویس را نزد بانکی مورد شناسایی RERA الزامی می‌کند که وجوه جمع‌آوری‌شده ظرف هفت روز کاری در آن واریز شود. ماده ۴۱ بیمه را الزامی می‌کند. صفحهٔ شاخص هزینهٔ سرویس DLD به مشتری اجازه می‌دهد نام پروژه، کاربری و سال را وارد کند تا هزینه‌های مصوب را از طریق سامانهٔ Mollak، وب‌سایت DLD یا اپلیکیشن Dubai REST ببیند. ورودی شاخص برای این ساختمان مرجع است؛ رقمی که فروشنده می‌گوید باید با آن مطابقت داشته باشد. راهنمای ما دربارهٔ هزینه‌های سرویس در دبی توضیح می‌دهد چه کسی هزینه‌ها را تعیین می‌کند و چگونه پرداخت می‌شود.

حساب امانی (escrow) بیشتر برای فهم این است که از خریداران نخست چه چیزی محافظت می‌کرد. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های امانی توسعهٔ املاک از سازنده‌ای که پیش‌فروش می‌کند می‌خواهد برای هر پروژه یک حساب امانی باز کند (مواد ۷ و ۹)، می‌گوید پرداخت‌های واریزشده را نمی‌توان به نفع طلبکاران سازنده توقیف کرد (ماده ۹) و می‌گوید امین حساب پس از دریافت گواهی تکمیل توسط سازنده ۵٪ کل ارزش حساب را نگه می‌دارد تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران آزاد شود (ماده ۱۴). ماده ۵ مقرر می‌کند که سازنده نمی‌تواند فروش پیش‌فروش را بدون مجوز کتبی اداره در رسانه‌ها تبلیغ کند. خریدار فروش مجدد یک واحد تکمیل‌شده با مالک طرف است؛ قواعد حساب امانی بر فروش‌های سازنده حاکم بود.

در زمینهٔ تبلیغات، صفحهٔ مجوز تبلیغات املاک DLD که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، مجوزهای ۱۴ نوع فعالیت از جمله آگهی‌های الکترونیکی و طبقه‌بندی‌شده را شرح می‌دهد که از طریق سامانهٔ Trakheesi با زمان خدمت یک روز کاری صادر می‌شود. این صفحه رونوشت قرارداد بازاریابی با مالک ملک را از الزامات مشاوران املاک فهرست می‌کند. خریداری که می‌خواهد تأیید کند مشاوری مجاز به بازاریابی یک واحد است می‌تواند مجوز و قرارداد بازاریابی مالک را بخواهد.

شمارهٔ ثبت پروژه نزد RERA و مشخصات حساب امانی این ساختمان تکمیل‌شده در هیچ صفحهٔ عمومی بررسی‌شده برای این راهنما یافت نشد و صفحهٔ داده‌های DLD کپچا می‌خواهد. خریدار یا وکیل او می‌تواند با نام ثبت‌شدهٔ ساختمان در سند مالکیت سوابق DLD را جستجو کند.

ارز، مالیات و هزینه‌های نگهداری بخشی از تصویرند. درهم در این صفحه با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ که در سراسر این سایت استفاده می‌شود تبدیل شده است. پورتال دولت امارات بیان می‌کند که امارات از افراد مالیات بر درآمد دریافت نمی‌کند و مالیات بر ارزش افزوده ۵٪ دریافت می‌کند. راهنمای مالیات ملک در دبی وضعیت مالیات سالانهٔ ملک را توضیح می‌دهد و راهنمای بازده اجاره بر اساس منطقه شرح می‌دهد درآمد اجارهٔ خالص چگونه محاسبه می‌شود، بدون هیچ ادعایی در اینجا دربارهٔ اجاره‌ای که یک واحد این ساختمان به دست می‌آورد.

حقوق مربوط به تحویل و عیوب آخرین زمینه است. طبق Property Finder، ساختمان در دسامبر ۲۰۲۴ تحویل داده شد؛ شرایط مسئولیت عیوب، در صورت وجود، در قرارداد خرید و فروش (SPA) آمده است که خریدار فروش مجدد می‌تواند از فروشنده بخواهد نشان دهد. راهنمای تحویل و رفع نواقص ملک در دبی مراحل بازرسی را پوشش می‌دهد. خریدار دارای وام همچنین به ارزیابی وام‌دهنده و بیمه‌نامه نیاز دارد.

مقایسهٔ این ساختمان با دیگر ملک‌های پالم جمیرا و Ellington در این سایت

جدول زیر ساختمان را در کنار سه ملک دیگر Ellington در این سایت قرار می‌دهد و از واقعیت‌های صفحه‌های همان ملک‌ها در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ و صفحه‌های خود سازنده استفاده می‌کند. دو مورد نخست نیز در پالم جمیرا هستند.

این مقایسه سه نوع محصول را نزد یک سازنده نشان می‌دهد. Ellington Beach House یک ساختمان آپارتمانی تمام‌شده است، بنابراین بازار آن از قیمت‌های درخواستی فروش مجدد تشکیل می‌شود. Ocean House نیز روی The Crescent است اما پیش‌فروش (آف‌پلن) توصیف شده است، بنابراین خریدار آنجا با فروش سازنده، طرح پرداخت و حساب امانی (escrow) سروکار دارد. مجموعهٔ ویلاها در Frond N مجموعه‌ای از خانه‌های مستقل است که هر کدام استخر و باغ خصوصی دارند و در آگهی‌اش قیمتی ندارد. ساختمان Dubai Hills نشان می‌دهد صفحه‌های سازنده یک اجتماع متفاوت را چگونه توصیف می‌کنند. پروژه‌ها قابل مقایسهٔ یک‌به‌یک نیستند و قیمت‌های کارت، ورودی خود هر آگهی است.

خوانندگانی که می‌خواهند سبد گسترده‌تر سازنده را مقایسه کنند می‌توانند پروفایل سازنده Ellington Properties و فهرست سازندگان دبی را باز کنند. آرشیو خانهٔ ساحلی در این سایت پروژهٔ دیگری از Ellington یعنی مجموعهٔ ویلاهای پالم جمیرا را برچسب زده است که محصولی از نوع خانهٔ مستقل است؛ ساختمان این صفحه یک ساختمان آپارتمان و پنت‌هاوس است و ذیل نوع‌های آپارتمان و پنت‌هاوس فهرست شده است.

Ellington Properties

Ellington Properties سازنده‌ای است که در صفحهٔ پروژهٔ Ellington Beach House پالم جمیرا نام برده شده است. صفحهٔ «دربارهٔ ما»ی سازنده که در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، Robert D. Booth را هم‌بنیان‌گذار و مدیرعامل (managing director)، Joseph Thomas را هم‌بنیان‌گذار و Elie Naaman را هم‌بنیان‌گذار و مدیر ارشد اجرایی (CEO) نام می‌برد و Mark Amirault را مدیر ارشد توسعه، Kevin Yates را مدیر ارشد ساخت و Lawrence Martin را مدیر اجرایی توسعه فهرست می‌کند. پروفایل سازنده ما به یک پروفایل Bayut استناد می‌کند که تأسیس شرکت را به سال ۲۰۱۴ نسبت می‌دهد و طبق صفحهٔ خود سازنده، عرضهٔ Belgravia آن در Jumeirah Village Circle در سال ۲۰۱۵ بود.

صفحهٔ جوایز سازنده تقدیرها را به تفکیک نهاد و سال فهرست می‌کند. برای Ellington Beach House یک ورودی Design Middle East برای ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۲ در دستهٔ پروژه‌های آینده و یک ورودی International Property Awards برای ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ در دستهٔ توسعهٔ مسکونی نام برده است. هر جایزه به نهادی تعلق دارد که آن را داده است و جایزه نظر همان نهاد است، نه بیانیه‌ای دربارهٔ قیمت‌های فروش مجدد یا هزینه‌های نگهداری. همین صفحه جوایز پروژه‌های دیگر Ellington از جمله Belgravia III، Kensington Waters، Ocean House و Ellington House را هم نام می‌برد.

Khaleej Times معرفی پروژه در سپتامبر ۲۰۲۲ را نخستین پروژهٔ آپارتمان مسکونی شرکت در پالم جمیرا و دومین پروژهٔ مسکونی آن در آنجا پس از مجموعهٔ ویلاها توصیف کرد که گزارش آن را نُه ویلای ساحلی ذکر کرده بود. فرم پرسش در وب‌سایت سازنده Ellington Beach House را در کنار Ocean House و مجموعهٔ ویلاهای پالم جمیرا در میان بیش از پنجاه نام پروژه فهرست می‌کند.

سایت سازنده در صفحهٔ هر پروژه پیوند گزارش پیشرفت ساخت و یک بروشور دارد. خریداران واحدهای فروش مجدد طرف قرارداد خرید و فروش (SPA) سازنده نیستند، اما همان‌طور که صفحهٔ DLD بیان می‌کند e-NOC سازنده بخشی از مرحلهٔ ثبت در مناطق فری‌هولد است، بنابراین سازنده در زمان ثبت همچنان درگیر می‌ماند.

سوالات متداول

Ellington Beach House پالم جمیرا چیست؟

Ellington Beach House پالم جمیرا ساختمانی از آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌ها از Ellington Properties در هلال شرقی پالم جمیرا است. سازنده واحدهای ۱، ۲، ۳ و ۴ خوابه با دسترسی خصوصی به ساحل را فهرست می‌کند. Khaleej Times در زمان معرفی پروژه در ۶ سپتامبر ۲۰۲۲، ۱۲۳ واحد را در هفت طبقهٔ مسکونی به‌علاوهٔ طبقهٔ همکف و زیرزمین گزارش کرد. Property Finder ساختمان را در ۲۴ دسامبر ۲۰۲۴ «۱۰۰٪ ساخته‌شده» با تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۴ نشان می‌دهد.

آیا ساختمان تکمیل شده است؟

Property Finder تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۴ و پیشرفت ساخت ۱۰۰٪ در ۲۴ دسامبر ۲۰۲۴ را فهرست می‌کند و پروژه را «آماده» نشان می‌دهد. این یک فیلد پورتال است. مدرک حقوقی برای یک واحد مشخص، سند مالکیت ثبت‌شده در اداره زمین و املاک دبی است که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت هر مبلغی آن را از فروشنده بخواهد. خود صفحهٔ سازنده پیوند گزارش پیشرفت ساخت را نشان می‌دهد و تاریخ تکمیل را اعلام نمی‌کند.

چند واحد مسکونی وجود دارد؟

Khaleej Times در ۶ سپتامبر ۲۰۲۲، ۱۲۳ واحد را اعلام کرد. صفحهٔ سازنده و Property Finder تعداد واحد را اعلام نمی‌کنند. Property Finder در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بسته به صفحه بین ۶۱ و ۷۶ ملک فروش مجدد برای این ساختمان شمرده است که شمارش آگهی‌هاست، نه واحدها؛ پورتال نمی‌گوید آیا یک واحد می‌تواند در بیش از یک آگهی ظاهر شود.

آپارتمان‌های Ellington Beach House پالم جمیرا چقدر قیمت دارند؟

سازنده فهرست قیمت منتشر نمی‌کند. در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ یک‌خوابهٔ Property Finder هفت قیمت درخواستی از AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) تا AED ۵٬۱۵۰٬۰۰۰ ($۱٬۴۰۲٬۳۱۴) نشان می‌داد؛ صفحهٔ دوخوابهٔ آن روی ۲۰ کارت صفحهٔ اول قیمت‌های درخواستی از AED ۶٬۸۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۸۵۱٬۶۰۰) تا AED ۱۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۳٬۲۶۷٬۵۲۹) نشان می‌داد. قیمت شروع در سطح زمان عرضه در صفحهٔ پروژه AED ۴٬۲۹۹٬۶۰۶ ($۱٬۱۷۰٬۷۵۷) است. اینها قیمت درخواستی‌اند، نه قیمت فروش.

آیا خارجی می‌تواند در پالم جمیرا آپارتمان داشته باشد؟

ماده ۴ قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی به اتباع غیراماراتی اجازه می‌دهد در مناطقی که حاکم تعیین می‌کند مالکیت دائمی (فری‌هولد) بدون محدودیت زمانی داشته باشند. Gulf News گزارش داد که فرمان شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ پروژه‌های Palm Island را شامل می‌شد و Property Finder این ساختمان را فری‌هولد فهرست می‌کند. مالکیت در اداره زمین و املاک دبی ثبت می‌شود که سند مالکیت الکترونیکی صادر می‌کند.

اداره زمین و املاک دبی برای فروش چه هزینه‌هایی فهرست می‌کند؟

صفحهٔ ثبت فروش DLD ۲٪ ارزش فروش برای فروشنده و ۲٪ برای خریدار، هزینهٔ سند مالکیت AED ۲۵۰ ($۶۸)، AED ۲۲۵ ($۶۱) برای نقشهٔ یکپارچه، AED ۲۵۰ ($۶۸) برای ویلاها و آپارتمان‌ها، هر کدام AED ۱۰ ($۳) برای هزینه‌های دانش و نوآوری و هزینهٔ شریک خدمات AED ۴٬۰۰۰ ($۱٬۰۸۹) به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای فروش‌های AED ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱۳۶٬۱۴۷) یا بیشتر را فهرست می‌کند. در فروش AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) موارد سمت خریدار در مجموع AED ۷۸٬۹۴۵ ($۲۱٬۴۹۶) می‌شود، اگر همه بر عهدهٔ خریدار باشد.

آیا خرید در Ellington Beach House پالم جمیرا واجد شرایط ویزای طلایی است؟

صفحهٔ ویزای طلایی سرمایه‌گذار DLD بیان می‌کند که ملکی با ارزش خرید برابر یا بیش از AED ۲ میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) در زمان خرید، به مالک آن اجازه می‌دهد برای اقامت ۱۰ ساله قابل تمدید درخواست دهد، به شرط آنکه ملک کاملاً متعلق به سرمایه‌گذار باشد، و ملک دارای رهن به نامهٔ بانکی نیاز دارد. هر قیمت درخواستی یافت‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ بالاتر از AED ۲ میلیون ($۵۴۴٬۵۸۸) است، اما آزمون بر ارزش خرید در معامله و ارزیابی DLD اعمال می‌شود.

آیا می‌توان خرید را با وام مسکن تأمین مالی کرد؟

قواعد بانک مرکزی وام غیربومیان را برای خانهٔ اول کمتر از AED ۵ میلیون ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) به ۸۰٪ ارزیابی، بالاتر از AED ۵ میلیون ($۱٬۳۶۱٬۴۷۰) به ۷۰٪ و برای خانهٔ دوم یا ملک سرمایه‌گذاری به ۶۰٪ محدود می‌کند. در خرید خانهٔ اول به قیمت AED ۳٬۷۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۰۰۷٬۴۸۸) سقف وام AED ۲٬۹۶۰٬۰۰۰ ($۸۰۵٬۹۹۰) و منابع شخصی دست‌کم AED ۷۴۰٬۰۰۰ ($۲۰۱٬۴۹۸) است. ارزیابی بانک وام را تعیین می‌کند و وام‌دهنده معیارهای خود را اعمال می‌کند.

هزینه‌های سرویس چگونه تعیین و بررسی می‌شود؟

طبق قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹، نهاد مدیریت پیش از دریافت هزینه از مالکان به تأیید RERA نیاز دارد و بودجه باید توسط یک شرکت حسابرسی دارای گواهی و مورد شناسایی RERA تأیید شود. شاخص هزینهٔ سرویس DLD هزینه‌های مصوب را بر اساس پروژه، کاربری و سال از طریق Mollak، وب‌سایت یا اپلیکیشن Dubai REST نشان می‌دهد. خریدار می‌تواند رقم اعلام‌شدهٔ فروشنده را با شاخص مقایسه کند و دو فاکتور اخیر را بخواهد.

سازنده چه امکاناتی را برای Ellington Beach House پالم جمیرا فهرست می‌کند؟

صفحهٔ سازنده دسترسی خصوصی به ساحل، دو لابی همراه با لانج، استخر تفریحی و لانج، استخر هیدروتراپی، فضای ورزشی سرپوشیده و روباز، باشگاه با آشپزخانه و بار خصوصی، زمین بسکتبال شهری، زمین تنیس پدل، استودیوی یوگا و پیلاتس و زمین بوچی را فهرست می‌کند. توضیحات آن خدمات والت و پرتر، استخر بی‌کران رو به ساحل و فضاهای بازی کودکان را اضافه می‌کند. اینکه یک تسهیلات مشخص برای ساکنان باز است یا نه پرسشی است برای فروشنده یا مدیریت.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 5 نوامبر 2026. منابع:

• Ellington Properties: صفحهٔ پروژهٔ Ellington Beach House (سازنده)، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Ellington Properties: صفحهٔ دربارهٔ ما، تیم و جوایز (سازنده)
• Ellington Properties: صفحهٔ پروژهٔ Ocean House (سازنده)
• Property Finder: صفحهٔ پروژهٔ Ellington Beach House، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Property Finder: همهٔ ملک‌های برای فروش در Ellington Beach House، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Property Finder: آپارتمان‌های یک‌خوابه برای فروش در Ellington Beach House، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Property Finder: آپارتمان‌های دوخوابه برای فروش در Ellington Beach House، خوانده‌شده در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Khaleej Times: Ellington Properties نخستین آپارتمان‌های مسکونی خود را در پالم جمیرا عرضه می‌کند، ۶ سپتامبر ۲۰۲۲
• Gulf News: دبی فهرست مناطق فری‌هولد را منتشر کرد (فرمان شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶)
• اداره زمین و املاک دبی (DLD): صفحهٔ خدمت ثبت فروش ملک
• اداره زمین و املاک دبی: درخواست ویزای طلایی، سرمایه‌گذار
• اداره زمین و املاک دبی: شاخص هزینهٔ سرویس
• اداره زمین و املاک دبی: بیانیهٔ ۱۰ دسامبر ۲۰۲۵ دربارهٔ هزینه‌های سرویس اجتماع اصلی پالم جمیرا
• اداره زمین و املاک دبی: صفحهٔ داده‌های املاک
• اداره زمین و املاک دبی: صفحهٔ خدمت مجوز تبلیغات املاک
• اداره زمین و املاک دبی: صفحهٔ خدمت شاخص اجاره
• اداره زمین و املاک دبی: درخواست ثبت رهن
• قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی دربارهٔ ثبت اموال غیرمنقول (پورتال قوانین دبی)
• قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی دربارهٔ حساب‌های امانی توسعهٔ املاک (پورتال قوانین دبی)
• قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی دربارهٔ مالکیت املاک مشاع (پورتال قوانین دبی)
• Nakheel: صفحهٔ اجتماع پالم جمیرا
• پورتال دولت امارات: مالیات
• rulebook بانک مرکزی امارات (CBUAE): مقررات مربوط به وام‌های مسکن (آن‌گونه که برای راهنمای وام ما در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد)
• مسیریاب عمومی OSRM: نقطهٔ مرجع هلال شرقی تا Dubai Marina Mall، اجرا در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• مسیریاب عمومی OSRM: نقطهٔ مرجع هلال شرقی تا Mall of the Emirates، اجرا در ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• مسیریاب عمومی OSRM: نقطهٔ مرجع هلال شرقی تا فرودگاه بین‌المللی دبی، اجرا در ۵ نوامبر ۲۰۲۶

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.