Ellington House دبی هیلز استیت: آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌ها

Ellington House دبی هیلز استیت ساختمانی مسکونی با ۱۲ طبقه است که از آپارتمان و پنت‌هاوس تشکیل شده و شرکت Ellington Properties آن را ساخته است؛ سازنده آن را نخستین پروژهٔ مسکونی خود در محلهٔ دبی هیلز استیت (Dubai Hills Estate) توصیف می‌کند. همهٔ مطالب زیر در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ با صفحات پروژه و اخبار خود Ellington Properties، صفحات محله در سایت Emaar، اداره زمین و املاک دبی (DLD)، مقررات بانک مرکزی امارات متحده عربی آن‌گونه که رسانه‌ها گزارش کرده‌اند و پورتال‌های دولت امارات تطبیق داده شده است. قیمت‌ها و کارمزدها به درهم آمده و معادل دلار آمریکا در پرانتز و با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار ذکر شده است.

این توضیحات روشن می‌کند که سازنده دربارهٔ ساختمان چه اعلام کرده است، تحویل واحدها از نگاه سازنده چگونه گزارش شده، به گفتهٔ Emaar محلهٔ اطراف چه امکاناتی دارد، رانندگی تا مقصدهای رایج روی نقشه چقدر زمان می‌برد، قیمت درج‌شده در صفحهٔ آگهی ما چیست و خرید یک آپارتمان تکمیل‌شده در دبی چگونه ثبت و تأمین مالی می‌شود. همچنین یک نمونهٔ محاسبهٔ هزینه بر پایهٔ یک قیمت فرضی با ذکر صریح فرضیات، آستانه‌های اقامتی که مراجع رسمی بر اساس ارزش ملک منتشر می‌کنند و بررسی‌هایی که خریداران پیش از امضا دربارهٔ هزینه سرویس و وضعیت مالکیت انجام می‌دهند، در این متن آمده است.

Ellington House دبی هیلز استیت در یک نگاه

جدول زیر واقعیت‌هایی را کنار هم می‌آورد که Ellington Properties در صفحات خود دربارهٔ این ساختمان بیان کرده است (صفحهٔ پروژه، خبر واگذاری قرارداد به پیمانکار در ۲۹ نوامبر ۲۰۲۲ و خبر تحویل در ۱ اکتبر ۲۰۲۵)، به همراه فیلدهایی که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ در صفحهٔ آگهی این ملک نمایش داده می‌شد. هر جا سازنده عدد برنامه‌ریزی‌شده ارائه کرده باشد، عبارت جدول همین را صریحاً بیان می‌کند.

خوانندگانی که می‌خواهند این ساختمان را با دیگر پروژه‌های Ellington مقایسه کنند می‌توانند به پروفایل سازندهٔ Ellington Properties مراجعه کنند که پروژه‌های دیگر این سازنده را در همین سایت فهرست کرده است، از جمله Harrington House در جمیرا ویلج سیرکل و Arbor View در ارجان.

ساختمان، واحدها و امکانات Ellington House دبی هیلز استیت

به گفتهٔ Ellington Properties، این ساختمان تا ۱۲ طبقه بالا می‌رود و آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌هایی با طراحی داخلی مینیمالیستی دارد. اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۲ دربارهٔ واگذاری قرارداد، که مفصل‌ترین اظهار عمومی سازنده دربارهٔ ترکیب واحدهاست، می‌گوید این پروژه ۱۵۰ آپارتمان و پنت‌هاوس یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه خواهد داشت. تعداد واحد برنامه‌ریزی‌شده در یک اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۲ همان تعداد ثبت‌شده نیست؛ بنابراین شمار واحدهایی که در مرحلهٔ صدور سند مالکیت (تایتل دید) وجود دارند عددی است که باید از دفتر ثبت DLD به دست آید و نه از یک بیانیهٔ مطبوعاتی.

سازنده امکانات را دو بار توصیف کرده است و این دو فهرست در جزئیات با هم تفاوت دارند. اطلاعیهٔ سال ۲۰۲۲ از یک استخر تفریحی و شنا، مرکز تناسب اندام بیرونی و سرپوشیده، باغ فعالیت، باشگاه با فضای استراحت و کتابخانه، باشگاه کودکان، زمین مینی‌پات، بخش کباب‌پز و بخش یوگا نام برده بود. صفحهٔ فعلی پروژه ده مورد را فهرست می‌کند که در جدول زیر آمده است و اطلاعیهٔ اکتبر ۲۰۲۵ استخر، مرکز تناسب اندام، باشگاه، قفسه‌های گلف و محل شست‌وشوی سگ را تکرار می‌کند و اضافه می‌کند که آثاری برگزیده از بنیاد هنر Ellington (Ellington Art Foundation) در سراسر مجتمع به نمایش درآمده است.

امکانات مرتبط با گلف از موقعیت ساختمان ناشی می‌شود. Ellington اعلام می‌کند که ساختمان مشرف به زمین گلف دبی هیلز (Dubai Hills Golf Course) است و همان صفحه محلهٔ پیرامون آن را دارای یک زمین گلف قهرمانی ۱۸ چاله و مرکز خرید دبی هیلز مال (Dubai Hills Mall) توصیف می‌کند. امکانات در یک ساختمان با مالکیت مشترک بخش‌های مشاع ملک هستند، یعنی هزینهٔ نگهداری آن‌ها از طریق هزینه سرویس سالانه پرداخت می‌شود که در ادامهٔ همین توضیحات بررسی شده است.

سه جایزهٔ بین‌المللی املاک (International Property Awards) که Ellington برای این پروژه به آن‌ها استناد می‌کند به دسته‌های طراحی داخلی (طراحی آشپزخانه، یک نمونه‌واحد مسکونی با طراحی داخلی و طراحی حمام) در دورهٔ ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ مربوط است. این جوایز نمای نهایی و کیفیت اجرای فضاهای نمونه‌واحد و واحدهای مجهز را آن‌گونه که نهاد داوری ارزیابی کرده است توصیف می‌کنند؛ دربارهٔ کیفیت ساخت، شرایط مالکیت یا نتایج مالی چیزی نمی‌گویند.

جدول زمانی تحویل Ellington House دبی هیلز استیت

تحویل این ساختمان در سه اظهار تاریخ‌دار از سوی سازنده توصیف شده است. این جدول زمانی از آن جهت اهمیت دارد که آگهی مربوط به ساختمانی است که سازنده آن را تحویل‌شده توصیف می‌کند و خرید در چنین ساختمانی از راه فروش مجدد یا انتقالی انجام می‌شود که در اداره زمین و املاک دبی ثبت می‌گردد، چنان‌که بخش هزینه‌ها در ادامه توضیح می‌دهد.

روی هم رفته این اظهارات نشان می‌دهد که سازنده ساختمان مورد بحث در این توضیحات را پیش از مه ۲۰۲۶ تکمیل‌شده توصیف می‌کند و مجموعه‌ای از ساختمان‌های دیگر با نامی مشابه را نیز مطرح کرده است. صفحهٔ آگهی سال ۲۰۲۵ را در فیلد سال ثبت کرده است که با تحویلی هماهنگ است که سازنده در ۱ اکتبر ۲۰۲۵ آن را در جریان توصیف می‌کرد. Ellington House II، III و IV ساختمان‌های جداگانه‌ای با وضعیت مخصوص به خود هستند و موضوع این آگهی نیستند.

خریداری که تاریخ دقیق تحویل یک واحد مشخص یا تاریخ دریافت گواهی تکمیل ساختمان را می‌خواهد، آن را از سند مالکیت (تایتل دید) و مدارک تحویل سازنده به دست می‌آورد؛ اطلاعیه‌های مطبوعاتی فقط تصویر کلی برنامه را ارائه می‌دهند.

دبی هیلز استیت: محله‌ای که Ellington House در آن قرار دارد

صفحهٔ محلهٔ Emaar اعلام می‌کند که دبی هیلز استیت را Emaar Properties توسعه داده است و اطلاعیهٔ افتتاح دبی هیلز مال از سوی Emaar می‌گوید این محله را Emaar در قالب سرمایه‌گذاری مشترک با Meraas ساخته است. مساحت محله حدود ۱۱ میلیون متر مربع است که صفحهٔ محلهٔ Emaar آن را ۲٬۷۰۰ جریب نیز بیان کرده است. جدول ارقامی را نشان می‌دهد که Emaar و Gulf News منتشر کرده‌اند؛ ارقام برنامه‌ریزی‌شدهٔ اطلاعیهٔ افتتاح با برچسب «طرح» مشخص شده‌اند.

دربارهٔ رقم مرکز خرید باید به تعریف‌ها توجه کرد: اطلاعیهٔ افتتاح Emaar مساحت اجاره‌پذیر ناخالص بیش از ۲ میلیون فوت مربع و بیش از ۷۵۰ واحد تجاری را به‌عنوان طرح اعلام کرده بود، در حالی که گزارش روز افتتاح Gulf News حدود ۲ میلیون فوت مربع و حدود ۷۰۰ فروشگاه و واحد تجاری را ذکر کرد. هر دو رقم، ارقام سازنده یا رسانه در یک مقطع زمانی هستند و تعداد فعلی مستأجران همان چیزی است که فهرست راهنمای خود مرکز خرید نشان می‌دهد.

زمان رانندگی از محله

صفحهٔ محلهٔ Emaar زمان‌های تقریبی سفر از محله را ذکر می‌کند: حدود ۱۵ دقیقه تا مرکز شهر دبی (Downtown Dubai) و مارینای دبی، حدود ۲۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی دبی، حدود ۲۵ دقیقه تا محل اکسپو ۲۰۲۰ و حدود ۳۰ دقیقه تا فرودگاه بین‌المللی آل مکتوم. این اعداد تقریب‌های خود سازنده هستند. برای یک بررسی مستقل، جدول زیر از سرویس مسیریابی OSRM مبتنی بر OpenStreetMap استفاده می‌کند و دبی هیلز مال را به‌عنوان نقطهٔ شروع مرجع در داخل محله در نظر می‌گیرد، زیرا موقعیت دقیق ساختمان بخشی از متن عمومی سازنده نیست. OSRM زمان و مسافت رانندگی در شرایط روان را بر پایهٔ هندسهٔ جاده‌ها و محدودیت‌های سرعت محاسبه می‌کند و ترافیک را شامل نمی‌شود؛ بنابراین سفر در ساعات شلوغی طولانی‌تر خواهد بود.

این دو دسته رقم دربارهٔ مارینای دبی و Expo City با هم همخوانی دارند و دربارهٔ دو فرودگاه تفاوت دارند، جایی که نتیجهٔ مسیریابی بیشتر از تقریب Emaar است. هر دو برداشت‌هایی موجه از فرضیات متفاوت هستند و سفر از خود Ellington House دبی هیلز استیت نسبت به ارقام مبتنی بر مرکز خرید در هر دو جهت چند دقیقه تفاوت خواهد داشت.

اطلاعات قیمت Ellington House دبی هیلز استیت

طبق صفحهٔ آگهی این ملک، در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ فیلد قیمت «شروع از $۶۸۰٬۳۵۰» را نشان می‌دهد. با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم به ازای هر دلار، که بانک مرکزی امارات متحده عربی در جدول‌های ارز خود منتشر می‌کند، این مبلغ معادل AED ۲٬۴۹۸٬۵۸۵ ($۶۸۰٬۳۵۰) است که از ۶۸۰٬۳۵۰ × ۳٫۶۷۲۵ = ۲٬۴۹۸٬۵۸۵ و با گرد کردن به نزدیک‌ترین درهم به دست آمده است. صفحه قیمت را به دلار ذکر کرده است؛ بنابراین رقم درهمی یک تبدیل است و رقمی نیست که فروشنده خود به درهم اعلام کرده باشد.

صفحهٔ آگهی فیلد مساحت زیربنا، تعداد سرویس بهداشتی یا طرح پرداخت را برای واحدی که با قیمت «شروع از» مطابقت دارد نشان نمی‌دهد. قیمت شروع‌شونده ارزان‌ترین نوع واحد را در یک دامنه توصیف می‌کند و دربارهٔ همهٔ آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌های ساختمان صدق نمی‌کند. قیمت واحدهای جداگانه در یک ساختمان تکمیل‌شده میان هر فروشنده و خریدار توافق می‌شود و دفتر ثبت DLD قیمت را در زمان انتقال ثبت می‌کند. قرائت ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ تصویری لحظه‌ای از صفحهٔ آگهی است و خوانندگانی که آن را با قیمت‌های دیگر مقایسه می‌کنند باید تاریخ را در نظر داشته باشند.

برای مقایسه در سطح بازار، راهنماهای این سایت دربارهٔ هزینهٔ خرید آپارتمان در دبی و دربارهٔ قیمت هر متر مربع آپارتمان بر اساس منطقه ساختار هزینه‌ای را توضیح می‌دهند که در بخش‌های بعدی از آن استفاده شده است.

مالکیت دائمی (فری‌هولد) و دبی هیلز استیت

پورتال دولت امارات توضیح می‌دهد که مالکیت خارجی ملک در دبی تنها در مناطقی مجاز است که به‌عنوان فری‌هولد تعیین شده‌اند، و ماده ۳ مقرره شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ را سندی می‌داند که قطعات زمین تعیین‌شده را فهرست می‌کند. طبق همین پورتال، خارجی‌های غیرمقیم و مقیمان خارجی می‌توانند بدون محدودیت در این مناطق حقوق مالکیت دائمی را بر ملک به دست آورند و حقوق انتفاع یا اجاره بلندمدت (لیزهولد) تا ۹۹ سال نیز در دسترس است. Gulf News دربارهٔ فرمان سال ۲۰۰۶ گزارش داد که ۲۳ منطقه و ۴۵ قطعه را فهرست کرده بود و از جمله جبل علی، پروژه‌های جزایر نخلی، جزایر The World، مارینای دبی، Emirates Hills و البرشا را نام برد.

دربارهٔ خود دبی هیلز استیت، صفحهٔ فروش Emaar می‌گوید: «دبی هیلز استیت یک محلهٔ فری‌هولد است که به خارجی‌ها مالکیت کامل ملک را می‌دهد.» این اظهار از سوی سازندهٔ اصلی طرح جامع است. سندی که مالکیت یک واحد مشخص را ثبت می‌کند، سند مالکیت (تایتل دید) صادرشده از سوی اداره زمین و املاک است، و خدمت ثبت فروش DLD برای مناطق فری‌هولد یک گواهی الکترونیکی عدم مخالفت (e-NOC) از سازنده می‌خواهد که از راه برنامهٔ Dubai REST به دست می‌آید، به همراه گذرنامه یا کارت هویت امارات (Emirates ID) خریدار و فروشنده. بنابراین خریدار فری‌هولد بودن یک واحد را در سابقهٔ سند مالکیت هنگام ثبت می‌بیند و نه در بروشور.

تفاوت میان فری‌هولد و لیزهولد بر تأمین مالی، فروش مجدد و ارث اثر می‌گذارد و راهنمای این سایت دربارهٔ فری‌هولد در برابر لیزهولد در دبی این دو را مقایسه می‌کند. خوانندگانی که می‌خواهند بدانند چه ملیت‌ها و وضعیت‌های اقامتی امکان خرید دارند می‌توانند آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند را بخوانند و صفحهٔ کشور امارات بازارها و پروژه‌های دیگر این سایت را فهرست می‌کند.

هزینه‌های ثبت هنگام خرید آپارتمان تکمیل‌شده در دبی

برای واحد تکمیل‌شده‌ای که دست به دست می‌شود، اداره زمین و املاک دبی کارمزدهای خدمت ثبت فروش خود را منتشر می‌کند. این صفحه می‌گوید کارمزد انتقال ۲٪ ارزش فروش بر عهدهٔ فروشنده و ۲٪ بر عهدهٔ خریدار است که روی هم همان ۴٪ می‌شود که معمولاً کارمزد DLD نامیده می‌شود. همین صفحه کارمزد صدور سند مالکیت را AED ۲۵۰ ($۶۸)، کارمزد دانش را AED ۱۰ ($۳) و کارمزد نوآوری را AED ۱۰ ($۳) فهرست کرده، و کارمزد شریک خدماتی از طریق مراکز امین املاک (Real Estate Trustee Centers) را برای ارزش فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر برابر AED ۴٬۰۰۰ به اضافهٔ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) و برای مبالغ کمتر از آن AED ۲٬۰۰۰ به اضافهٔ VAT ذکر کرده است. پورتال دولت امارات اعلام می‌کند VAT بر خرید کالا و خدمات ۵٪ است که برای فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۲۰۰ ($۱٬۱۴۴) با احتساب VAT را نتیجه می‌دهد.

پرداخت در صفحهٔ DLD از راه ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi یا چک بانکی پذیرفته می‌شود. این صفحه جز تقسیم ۲٪ و ۲٪ کارمزد انتقال نمی‌گوید هر کارمزد بر عهدهٔ کیست؛ بنابراین اینکه در یک معامله چه کسی چه چیزی می‌پردازد به قرارداد فروش بستگی دارد. هزینه‌هایی که بیرون از این جدول قرار دارند و از معامله‌ای به معامله‌ای دیگر فرق می‌کنند شامل کمیسیون دلال، ارزیابی وام‌دهنده و هزینه‌های تنظیم وام، و هزینه‌های مبلمان یا جابه‌جایی است. پورتال امارات اعلام می‌کند که امارات از افراد مالیات بر درآمد نمی‌گیرد، که به هزینه‌های نگهداری مربوط است و به هزینه‌های یک‌بارهٔ بالا ربطی ندارد.

توالی گام‌به‌گام خرید یک واحد تکمیل‌شده (پیشنهاد، یادداشت فروش، گواهی e-NOC سازنده، پرداخت، انتقال در مرکز امین، سند مالکیت) در راهنمای خرید ملک در دبی با پول نقد اندک در ابتدا آمده است و مقایسهٔ خرید واحد تکمیل‌شده با خرید پیش‌فروش (آف‌پلن) در راهنمای خریدار آمده است.

سقف وام مسکن برای آپارتمانی مانند Ellington House دبی هیلز استیت

وام مسکن در امارات تابع مقررات وام مسکن بانک مرکزی است که نسبت وام به ارزش ملک (LTV) را بر حسب دستهٔ وام‌گیرنده، ارزش ملک و اینکه ملک نخستین خانه است یا نه، محدود می‌کند. جدول سقف‌ها را آن‌گونه بازتولید می‌کند که Khaleej Times در ۲۲ فوریه ۲۰۲۶ از ابلاغیهٔ ۲۲۶/۲۰۱۳ بانک مرکزی، ماده ۳ گزارش کرده است؛ Khaleej Times همین سقف‌های ۸۰٪، ۷۰٪، ۶۰٪ و ۵۰٪ برای مقیمان خارجی را در توضیح خود دربارهٔ وام مسکن برای خارجی‌ها (به‌روزرسانی ۲۵ نوامبر ۲۰۲۴) نیز شرح داده است.

این درصدها سقف هستند. توضیح Khaleej Times سه پارامتر دیگر بانک مرکزی را برای خارجی‌ها اضافه می‌کند: نسبت بدهی به درآمد ناخالص ماهانه حداکثر ۵۰٪، حداکثر مدت بازپرداخت ۲۵ سال، و سقف تأمین مالی برابر هفت برابر درآمد سالانه. همچنین گزارش می‌دهد که بیشتر بانک‌ها حداقل حقوق ماهانه AED ۱۵٬۰۰۰ می‌خواهند و حداقل سن وام‌گیرنده ۲۱ سال است؛ مقاله رقم حقوق را رویهٔ رایج بانک‌ها معرفی می‌کند و نه قاعده‌ای از بانک مرکزی. هر وام‌دهنده در چارچوب این سقف‌ها نرخ، کارمزد و شرایط پذیرش خود را تعیین می‌کند و متقاضی ساکن خارج از امارات تحت سیاست خود وام‌دهنده ارزیابی می‌شود.

سقف درآمدی راهی برای آزمودن این نکته می‌دهد که آیا نتیجهٔ LTV همان محدودیت اصلی است. یک وام AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) که بر هفت تقسیم شود، درآمد ناخالص سالانهٔ لازم AED ۲۸۵٬۷۱۴ ($۷۷٬۷۹۸) را می‌دهد که ماهانه AED ۲۳٬۸۱۰ ($۶٬۴۸۳) است. وام‌گیرنده‌ای با درآمد کمتر نه با سقف LTV ۸۰٪ بلکه با این ضریب محدود می‌شود. راهنمای وام مسکن در دبی برای خارجی‌ها الزامات وام‌دهندگان را با جزئیات بیشتری بررسی می‌کند.

نمونهٔ محاسبهٔ هزینهٔ خرید یک آپارتمان تکمیل‌شده

نمونهٔ زیر یک مثال توضیحی بر پایهٔ یک قیمت فرضی است و قیمت‌گذاری رسمی برای هیچ واحدی از ساختمان نیست. این نمونه از قیمت گرد AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ ($۶۸۰٬۷۳۵) استفاده می‌کند که به رقم تبدیل‌شدهٔ صفحهٔ آگهی نزدیک است و کارمزدهای DLD و سقف‌های بانک مرکزی را از دو بخش بالا به کار می‌برد. سطرهای وام فرض می‌کنند وام‌گیرنده خارجی است و نخستین خانه را با سقف ۸۰٪ می‌خرد، و وام‌گیرنده‌ای که خانهٔ دوم را با سقف ۶۰٪ می‌خرد؛ هیچ‌یک از این دو حالت بیانگر پیشنهاد واقعی یک بانک نیست.

محاسبه برای خرید نقدی: کارمزد انتقال ۴٪ × ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ = ۱۰۰٬۰۰۰؛ سند مالکیت ۲۵۰ + دانش ۱۰ + نوآوری ۱۰ = ۲۷۰؛ کارمزد شریک خدماتی ۴٬۰۰۰ + VAT ۵٪ برابر ۲۰۰ = ۴٬۲۰۰. هزینه‌های ثبت ۱۰۰٬۰۰۰ + ۲۷۰ + ۴٬۲۰۰ = ۱۰۴٬۴۷۰ می‌شود و کل پول نقد لازم ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ + ۱۰۴٬۴۷۰ = ۲٬۶۰۴٬۴۷۰ است (AED ۲٬۶۰۴٬۴۷۰ یا $۷۰۹٬۱۸۲). برای حالت ۸۰٪: وام ۰٫۸۰ × ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ = ۲٬۰۰۰٬۰۰۰؛ پیش‌پرداخت ۵۰۰٬۰۰۰؛ ثبت رهن ۰٫۲۵٪ × ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۵٬۰۰۰، به اضافهٔ ۲۷۰ و ۴٬۲۰۰، که ۹٬۴۷۰ می‌شود. برای حالت ۶۰٪: وام ۱٬۵۰۰٬۰۰۰؛ پیش‌پرداخت ۱٬۰۰۰٬۰۰۰؛ ثبت رهن ۰٫۲۵٪ × ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ = ۳٬۷۵۰، به اضافهٔ ۲۷۰ و ۴٬۲۰۰، که ۸٬۲۲۰ می‌شود.

دو برداشت از جدول شایستهٔ ذکر است. نخست، کارمزدهای DLD در حالت نقدی ۴٫۱۸٪ به قیمت اضافه می‌کنند (۱۰۴٬۴۷۰ تقسیم بر ۲٬۵۰۰٬۰۰۰). دوم، جدول فرض می‌کند خریدار کل ۴٪ کارمزد انتقال را می‌پردازد؛ اگر تقسیم ۲٪ و ۲٪ در جدول کارمزدهای DLD همان‌طور که نوشته شده اعمال شود، سهم خریدار از کارمزد انتقال ۵۰٬۰۰۰ و ۵۰٬۰۰۰ دیگر سهم فروشنده است. هزینه‌های وام‌دهنده، کمیسیون دلال و هزینه سرویس سال اول شامل نمی‌شوند، زیرا بر اساس جدول منتشرشده‌ای تعیین نمی‌شوند.

آستانه‌های اقامت بر اساس ارزش ملک

خرید ملک به‌خودی‌خود اجازهٔ اقامت نمی‌دهد؛ مجوزهای زیر درخواست‌هایی جداگانه با شرایط خاص خود هستند و هر صفحهٔ رسمی ارزش ملکی را که درخواست بر پایهٔ آن سنجیده می‌شود بیان می‌کند. آستانه‌های جدول از DLD، اداره کل اقامت و امور خارجیان دبی (GDRFA)، اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بندری (ICP) و پورتال دولت U.ae گرفته شده است.

DLD هزینهٔ کل دولتی ویزای طلایی را AED ۹٬۸۸۴٫۷۵ ($۲٬۶۹۲) برای مجوز ۱۰ ساله سرمایه‌گذار فهرست می‌کند که از معاینهٔ پزشکی (AED ۷۰۰)، کارت هویت امارات (AED ۱٬۱۵۳)، تأیید مجوز اقامت (AED ۲٬۸۵۶٫۷۵)، کارمزدهای DLD (AED ۴٬۰۲۰) و کارمزدهای اداری (AED ۱٬۱۵۵) تشکیل شده است. اقامت دوساله سرمایه‌گذار AED ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ ($۲٬۷۸۱) فهرست شده است. صفحهٔ ICP می‌گوید واحدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) نیز اگر از یک شرکت املاک محلی تأییدشده خریداری شوند می‌توانند در مجموع AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ محاسبه شوند و متقاضی باید در تمام مدت مجوز بیمهٔ درمانی معتبر داشته باشد، و تأمین مالی مجاز است به شرط آنکه وام از یک بانک محلی تأییدشده باشد. صفحهٔ GDRFA اعتبار ۱۰ ساله را برای دستهٔ ملکی ذکر می‌کند که در این مدت ملک را نمی‌توان واگذار کرد.

محاسبه با قیمت صفحهٔ آگهی: قیمت تبدیل‌شدهٔ AED ۲٬۴۹۸٬۵۸۵ به اندازهٔ AED ۴۹۸٬۵۸۵ ($۱۳۵٬۷۶۲) بالاتر از آستانهٔ AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ است. از آنجا که DLD آستانه را در زمان خرید می‌سنجد، رقمی که ملاک است قیمت خرید ثبت‌شدهٔ واحد است و نه ارزش‌گذاری بعدی. راهنمای این سایت دربارهٔ ویزای طلایی دبی قواعد ملک، هزینه‌ها و مراحل را به‌طور کامل شرح می‌دهد.

هزینه سرویس و بررسی‌های لازم پیش از خرید در Ellington House دبی هیلز استیت

طبق قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی دربارهٔ املاک با مالکیت مشترک، هر مالک سهمی از هزینه سرویس سالانه می‌پردازد که از نسبت مساحت واحد به مساحت کل ملک محاسبه می‌شود. این قانون می‌گوید نهاد مدیریت بدون تأیید قبلی آژانس تنظیم مقررات املاک (RERA) نمی‌تواند برای مدیریت بخش‌های مشاع هیچ مبلغی دریافت یا جمع‌آوری کند، و RERA نمی‌تواند بودجه‌ای را تأیید کند مگر آنکه یک شرکت حسابرسی معتبر آن را تصدیق کرده باشد. بخش‌های مشاع، که در ساختمانی مانند این لابی، استخرها و بخش‌های تناسب اندام و باشگاه را شامل می‌شوند، از این هزینه پرداخت می‌شوند و وجوه باید در یک حساب اختصاصی هزینه سرویس نگه‌داری شود.

شاخص هزینه سرویس DLD (Service Charge Index) به مالک یا خریدار احتمالی اجازه می‌دهد هزینه‌های سرویس تأییدشدهٔ یک پروژهٔ مشاع را جست‌وجو کند. صفحه آن را خدمتی توصیف می‌کند که از طریق وب‌سایت اداره زمین (سامانهٔ Mollak) و برنامهٔ Dubai REST در دسترس است: کاربر وارد می‌شود، خدمت را انتخاب می‌کند، نام پروژه، کاربری و سال را برمی‌گزیند و نتیجه را می‌بیند. خود صفحه هیچ نرخی منتشر نمی‌کند و نرخ هر پروژهٔ مشخص همان رقمی است که شاخص برای آن پروژه و آن سال نشان می‌دهد.

فهرست بررسی‌های قابل راستی‌آزمایی

موارد زیر از راه کانال‌های رسمی توصیف‌شده در این متن قابل راستی‌آزمایی هستند و به بروشور تکیه ندارند.

1. سند مالکیت یا گواهی الکترونیکی مالکیت واحد مشخص، که وضعیت فری‌هولد، مساحت ثبت‌شده و نام مالک را تأیید می‌کند.
2. گواهی e-NOC سازنده، که DLD برای مناطق فری‌هولد هنگام انتقال می‌خواهد.
3. هزینه سرویس تأییدشدهٔ پروژه و سال در شاخص هزینه سرویس DLD.
4. کارت هویت امارات یا گذرنامهٔ خریدار و فروشنده، که خدمت DLD برای احراز هویت می‌خواهد.
5. مساحت زیربنای ثبت‌شدهٔ واحد، در مقایسه با هر مساحتی که در آگهی ذکر شده است.
6. کارمزدهای جدول DLD در بالا، که پیش از پرداخت با مرکز امین تأیید می‌شوند.

خوانندگانی که می‌خواهند ببینند حمایت از خریدار در این امارت چگونه کار می‌کند، از جمله قواعد حساب امانی (escrow) و نقش RERA، می‌توانند راهنمای نحوهٔ حمایت از خریدار در دبی را بخوانند و مقایسهٔ محله‌ها در محله‌های ویلایی دبی مناطق ویلایی مجاور دبی هیلز استیت را پوشش می‌دهد. پروفایل سازندهٔ اصلی طرح جامع در پروفایل سازندهٔ Emaar Properties آمده است و فهرست سازندگان دبی دیگر سازندگان پوشش‌داده‌شده در این سایت را نشان می‌دهد.

سوالات متداول

Ellington House دبی هیلز استیت چیست؟

Ellington House دبی هیلز استیت ساختمانی ۱۲ طبقه شامل آپارتمان و پنت‌هاوس از Ellington Properties است که آن را نخستین پروژهٔ مسکونی خود در محلهٔ دبی هیلز استیت توصیف می‌کند. اطلاعیهٔ ۲۹ نوامبر ۲۰۲۲ سازنده از ۱۵۰ واحد یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه سخن گفت و اطلاعیهٔ ۱ اکتبر ۲۰۲۵ او اعلام کرد که تحویل در جریان است.

Ellington House دبی هیلز استیت را چه کسی ساخته است؟

Ellington Properties سازندهٔ Ellington House دبی هیلز استیت است و Ellington در ۲۹ نوامبر ۲۰۲۲ اعلام کرد که قراردادی به ارزش AED ۱۱۲ میلیون ($۳۰٫۵ میلیون) برای طراحی، تأمین مصالح و ساخت به Al Ashram Contracting واگذار کرده است. اطلاعیه می‌افزاید Al Ashram پیش از این در Harrington House در جمیرا ویلج سیرکل با Ellington همکاری کرده بود.

آیا Ellington House دبی هیلز استیت تکمیل شده است؟

دربارهٔ Ellington House دبی هیلز استیت، اطلاعیهٔ ۲۱ مه ۲۰۲۶ شرکت Ellington به تکمیل پیشین Ellington House I و آغاز تحویل Ellington House II، که ساختمانی جداگانه است، اشاره می‌کند. صفحهٔ آگهی ۲۰۲۵ را به‌عنوان سال این ملک نشان می‌دهد. سند مالکیت هر واحد سندی است که وضعیت آن را ثبت می‌کند.

آیا دبی هیلز استیت برای خارجی‌ها منطقهٔ فری‌هولد است؟

برای خریداران Ellington House دبی هیلز استیت، صفحهٔ فروش Emaar می‌گوید این محله منطقه‌ای فری‌هولد است که به خارجی‌ها مالکیت کامل ملک را می‌دهد. پورتال دولت امارات توضیح می‌دهد که مالکیت خارجی در دبی در مناطق تعیین‌شده به‌عنوان فری‌هولد مجاز است و سند مالکیت واحد که اداره زمین صادر می‌کند مالکیت را ثبت می‌کند.

قیمت Ellington House دبی هیلز استیت چقدر است؟

طبق صفحهٔ آگهی ما برای Ellington House دبی هیلز استیت، در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ فیلد قیمت «شروع از $۶۸۰٬۳۵۰» را نشان می‌دهد که با نرخ ۳٫۶۷۲۵ حدود AED ۲٬۴۹۸٬۵۸۵ می‌شود. قیمت شروع‌شونده ارزان‌ترین نوع واحد را در بر می‌گیرد و قیمت یک آپارتمان یا پنت‌هاوس مشخص همانی است که در زمان انتقال توافق و در DLD ثبت می‌شود.

هنگام خرید آپارتمان تکمیل‌شده در دبی چه کارمزدهایی اعمال می‌شود؟

DLD کارمزد انتقال ۲٪ بر عهدهٔ فروشنده و ۲٪ بر عهدهٔ خریدار، کارمزد سند مالکیت AED ۲۵۰، کارمزدهای دانش و نوآوری هر کدام AED ۱۰، و کارمزد شریک خدماتی AED ۴٬۰۰۰ به اضافهٔ VAT برای فروش AED ۵۰۰٬۰۰۰ یا بیشتر را فهرست می‌کند. در یک خرید فرضی AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰، وقتی کل ۴٪ محاسبه شود، این موارد برای خریدار نقدی AED ۱۰۴٬۴۷۰ می‌شود.

چه سقف‌های وامی برای آپارتمان در این قیمت اعمال می‌شود؟

بر اساس آنچه از مقررات وام مسکن بانک مرکزی گزارش شده، نخستین خانهٔ یک خارجی کمتر از AED ۵ میلیون را می‌توان تا ۸۰٪ ارزش آن و خانهٔ دوم یا بعدی را تا ۶۰٪ تأمین مالی کرد. برای یک آپارتمان فرضی AED ۲٬۵۰۰٬۰۰۰ این سقف‌ها به ترتیب حداقل پیش‌پرداخت AED ۵۰۰٬۰۰۰ و AED ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ را معنی می‌دهند.

آیا خرید در اینجا به ویزای طلایی می‌انجامد؟

خرید یک واحد در Ellington House دبی هیلز استیت به خودی خود ویزا نیست. DLD اعلام می‌کند که متقاضی ویزای طلایی ملکی باید در زمان خرید یک یا چند ملک به ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۵۴۴٬۵۸۸) داشته باشد، و اگر ملک رهنی است نامهٔ عدم مخالفت بانک لازم است. قیمت صفحهٔ آگهی پس از تبدیل AED ۲٬۴۹۸٬۵۸۵ می‌شود که از این رقم بالاتر است، اما درخواست و شرایط آن از خود فروش جداست.

چگونه هزینه سرویس Ellington House دبی هیلز استیت را پیدا کنم؟

برای یک واحد در Ellington House دبی هیلز استیت، از شاخص هزینه سرویس DLD در وب‌سایت اداره زمین یا برنامهٔ Dubai REST استفاده کنید، نام پروژه، کاربری و سال را انتخاب کنید و هزینهٔ تأییدشده را بخوانید. طبق قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ دبی، هزینه بر اساس نسبت مساحت واحد به مساحت کل تقسیم می‌شود و تأیید RERA لازم دارد.

رسیدن از دبی هیلز استیت به مرکز شهر دبی چقدر زمان می‌برد؟

صفحهٔ محلهٔ Emaar حدود ۱۵ دقیقه تا مرکز شهر دبی را ذکر می‌کند. بررسی مسیریابی OSRM مبتنی بر OpenStreetMap از دبی هیلز مال در شرایط روان و بدون ترافیک ۱۶٫۸ دقیقه تا Burj Khalifa و ۱۷٫۸ دقیقه تا The Dubai Mall به دست داد.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: Ellington Properties – صفحهٔ پروژهٔ Ellington House؛ Ellington Properties – خبر قرارداد Al Ashram Contracting (29 نوامبر 2022)؛ Ellington Properties – خبر تحویل (1 اکتبر 2025)؛ Ellington Properties – خبر تحویل Ellington House II (21 مه 2026)؛ Emaar – صفحهٔ محلهٔ دبی هیلز استیت؛ Emaar – ملک برای فروش در دبی هیلز استیت؛ Emaar – اطلاعیهٔ افتتاح دبی هیلز مال؛ Gulf News – افتتاح دبی هیلز مال (17 فوریه 2022)؛ اداره زمین و املاک دبی – ثبت فروش ملک؛ اداره زمین و املاک دبی – ثبت رهن؛ اداره زمین و املاک دبی – شاخص هزینه سرویس؛ اداره زمین و املاک دبی – ویزای طلایی (سرمایه‌گذار)؛ اداره زمین و املاک دبی – اقامت سرمایه‌گذار؛ GDRFA دبی – اقامت طلایی برای سرمایه‌گذاران؛ ICP – اقامت طلایی امارات؛ پورتال دولت امارات – خرید ملک توسط خارجی‌ها؛ پورتال دولت امارات – مالیات؛ Gulf News – فرمان مناطق فری‌هولد دبی؛ Khaleej Times – تأمین مالی و LTV (22 فوریه 2026)؛ Khaleej Times – وام مسکن خارجی‌ها؛ قانون شمارهٔ 6 سال 2019 دبی؛ بانک مرکزی امارات – جدول نرخ ارز (3.6725)؛ پروژهٔ OSRM، مسیریابی با داده‌های OpenStreetMap.