Строящаяся недвижимость на Северном Кипре: договор, платежи, передача

Строящаяся недвижимость на Северном Кипре: договор, платежи, передача

Строящаяся недвижимость на Северном Кипре покупается сначала как договор и лишь потом как титул: покупатель подписывает договор купли-продажи на объект, который ещё не достроен, договор заверяется гербовым сбором и регистрируется в районном управлении Земельного реестра, а право собственности переходит только после того, как выдано разрешение Совета министров и уплачены сборы. Все правила в этом руководстве изложены по состоянию на 24 октября 2026 г. Пределы приобретения опираются на указ-закон 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.) — указ Совета министров, 90-дневный срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, поэтому описанные здесь правила зависят от того, сохранит ли этот указ силу или будет принят парламентом. Консолидированный Закон 52/2008 на сайте Центрального бюро законодательства по-прежнему содержит более строгую прежнюю редакцию.

В этом руководстве разобрано, как устроена покупка, когда речь идёт о строящейся недвижимости на Северном Кипре, от первого бронирования до передачи ключей. Здесь изложены сроки регистрации, построен расчётный пример платежей, сопоставлены планы платежей, которые застройщики печатают на перечисленных нами страницах, показано, как метки «Ready to Move In» и «Pre Sale» противоречат друг другу на нескольких из этих страниц, и перечислено, что можно проверить в Земельном реестре и в муниципалитете до первого платежа. Цены приведены в фунтах стерлингов в том виде, в каком их публикуют застройщики, с указанием даты, когда они были прочитаны, и ничто здесь не является прогнозом цены, арендного дохода или стоимости при перепродаже.

Строящаяся недвижимость на Северном Кипре: ключевые факты

Что означает строящаяся недвижимость на Северном Кипре в законе и в объявлениях

В повседневном употреблении строящаяся недвижимость на Северном Кипре — это жильё, которое продаётся до завершения строительства, иногда ещё до его начала, с оплатой по этапам. Закон не выделяет для такого жилья отдельной категории. Важно другое: какие документы существуют на каждый момент времени, а именно разрешение на строительство блока, сервитут кондоминиума или титул кондоминиума, который превращает блок в отдельно принадлежащие объекты, заверенный договор купли-продажи, зарегистрированный договор, разрешение Совета министров и, когда здание готово, свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip) и переход титула.

Свидетельство об окончательном одобрении — это документ, по которому Статистический институт ТРСК определяет завершённое здание. В его бюллетене по строительной статистике за 2025 год, опубликованном в октябре 2026 г., учтены только здания, получившие окончательное одобрение. Это полезная точка опоры, когда на странице продаж жильё названо «готовым», потому что у завершённого здания такое свидетельство есть, а у строящегося — нет. Бюллетень насчитывает 538 городских и 954 сельских жилых единиц с окончательным одобрением в районе Фамагуста в 2025 году (1 492 в сумме), 344 и 1 460 в районе Кирения (1 804), 204 и 351 в районе Искеле (555) и 887 и 245 в районе Никосия (1 132), как показывает бюллетень Статистического института. Бюллетень не отделяет продажи на этапе строительства от остальных домов, поэтому он годится для оценки общего объёма завершённого жилья в районах, но не для оценки рынка предварительных продаж как такового.

Эти данные о завершённом жилье дают представление о масштабе проектов из перечней ниже. Четыре проекта Cyprus Constructions, которые его страницы относят к списку текущих, — Aloha Homes (400 объектов на странице с описанием), Bahamas Homes (440), Hawaii Homes (450) и Phuket Wellness Resort (650) — в сумме дают 1 940 объектов по итогам страниц с описанием (400 + 440 + 450 + 650, расчёт) при том, что окончательное одобрение в 2025 году получили 1 804 жилые единицы во всём районе Кирения. Число объектов, которое называет застройщик, — маркетинговая цифра, а не подсчёт готовых домов, и страницы расходятся между собой по нескольким итогам, как показывает таблица сравнения ниже.

На страницах застройщиков часто встречаются три выражения, которые стоит определить. «Pre-sale» (по-турецки Ön Satış) обычно означает, что объекты предлагаются до завершения строительства. «Ready to move in» — это утверждение о состоянии здания, и проверяют его по свидетельству об окончательном одобрении, титулу кондоминиума и работающим подключениям коммунальных услуг. «Resale» означает, что контрагент — частный собственник, а не застройщик, поэтому план платежей застройщика может не действовать. Различие между этими тремя выражениями важно, потому что от него зависит, какие документы покупатель вправе запросить и какой из сроков, описанных ниже, уже идёт. Наше руководство по покупке недвижимости на Северном Кипре шаг за шагом описывает ту же последовательность для готового жилья, а страница о Северном Кипре перечисляет проекты по городам.

Правовая последовательность покупки строящейся недвижимости на Северном Кипре

Последовательность ниже следует указу и консолидированному закону. Отсчёт сроков начинается с подписания, а не с первого платежа, поэтому порядок шагов важнее порядка платежей. В таблице каждый шаг показан вместе с тем, кто его совершает, и сроком, который закон или указ связывает именно с этим шагом.

Этап регистрации строже, чем предполагают многие страницы продаж. Указ требует, чтобы иностранный покупатель зарегистрировал заверенный договор в Земельном реестре — лично, через юриста или по доверенности — в течение одного месяца, после того как покупатель и продавец уплатили налоги и сборы, причитающиеся с продажи, и чтобы в тот же месяц он подал в Министерство внутренних дел заявление на разрешение на покупку. Последствие названо прямо в тексте: договор, не уложившийся в срок, автоматически становится недействительным. Регистрация в суде указом не требуется. Форма бронирования или квитанция о депозите, подписанные до договора купли-продажи, — это отдельный документ, а месячный срок отсчитывается от самого договора, поэтому юрист покупателя, как правило, хочет, чтобы дата подписания была зафиксирована письменно. На практике это означает, что до подписания стоит выяснить, у кого находятся документы на участок, кто и когда уплатит налоги и сборы с продажи и кто подаст заявление в министерство, чтобы ни один из этих шагов не пришлось выполнять в последние дни месяца.

К заявлению на разрешение прилагается перечень документов Отдела недвижимости Министерства внутренних дел: прошение, информационная форма, копия паспорта или удостоверения личности, копия титула (koçan), план расположения с отмеченной площадью, оригинал справки о несудимости из страны заявителя и договор купли-продажи. Плата за подачу заявления составляет половину месячного минимального размера оплаты труда до налогов, что при действующих с 1 июля 2026 г. 70 893 TL равно 35 446,50 TL (70 893 / 2, расчёт). Наше руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре, подробнее излагает правила допуска.

Как длинный план платежей сочетается со сроком перехода права

У строящегося объекта есть особенность, которой нет у готового. Годичный срок для подписания заявления о переходе права начинается, если в пользу продавца не зарегистрирована ипотека, в день, когда уплачена вся цена, указанная в документе, поданном в министерство. Поэтому покупатель, который платит несколько лет, в течение плана владеет зарегистрированным договором, а титул получает только после последнего платежа, если не зарегистрировано обременение.

В расчёте используется срок передачи и число платежей, напечатанные на одной из страниц нашего списка. Aloha Homes показывает срок передачи в декабре 2026 года и на карточках этапа II — 48 ежемесячных платежей. Если первый платёж придётся на ноябрь 2026 г., сорок восьмой придётся на октябрь 2030 г. (ноябрь 2026 г. плюс 47 месяцев, расчёт), то есть через 46 месяцев после срока передачи в декабре 2026 г. Годичное окно для подписания тогда откроется в октябре 2030 г. и закроется в октябре 2031 г. Страница объявления не говорит, продолжаются ли платежи после передачи, поэтому это иллюстрация того, как работает отсчёт, а не утверждение об условиях договора этого проекта.

Графики платежей, которые застройщики публикуют для строящейся недвижимости на Северном Кипре

В таблице ниже записано то, что говорит каждая страница, прочитанная 23 и 24 октября 2026 г. Она воспроизводит формулировки застройщика и не является их одобрением. Если на странице нет цифры, в ячейке так и сказано. Столбцы «Статус» и «План платежей» передают слова страницы, поэтому они не всегда согласуются друг с другом, и этим объясняется содержание следующего раздела.

Условие о 35% первого взноса выводится на страницах Cyprus Constructions в виде статистической панели, а руководства по объявлениям на нашем сайте отмечают, что та же панель повторяется на девяти из десяти страниц проектов, которые публикует застройщик. Это повод запросить график в письменном виде для конкретного объекта, поскольку шаблонная строка не может показать ни даты этапов, ни суммы этапов, ни то, чему соответствует выплата 65%. Страница Edremit Villas позволяет увидеть арифметику на цене «от»: 35% от 1 450 000 GBP составляют 507 500 GBP, а остаток 65% — 942 500 GBP (1 450 000 × 0,35 и × 0,65, расчёт).

У проектов Afik формулировка — «payment plans without interest», и больше ничего. В блоге застройщика на afikgroup.com говорится о планах по группе в целом на срок до 84 месяцев при первом взносе 30%, но Caesar Breeze и Caesar Cliff там не названы, так что это маркетинговое заявление о группе, а не условия какого-либо из двух проектов. Страница проектов Afik в последний раз изменялась 13 марта 2025 г., как следует из заголовка сервера.

Расчётный пример для условного объекта за 150 000 GBP

В таблице ниже взята круглая условная цена 150 000 GBP, чтобы показать, как опубликованные проценты превращаются в денежные потоки и государственные сборы. Это не объявление, не предложение и не прогноз, а каждая ставка взята из источника, названного в последнем столбце. В строке про НДС показан только размер суммы, о которой идёт речь, если бы НДС был добавлен к указанной цене; применяется ли НДС к конкретной продаже и как именно, решают договор и юрист покупателя.

Из арифметики следуют два вывода. Во-первых, шкала сборов Земельного реестра в Resmi Gazete 197 действует только до 5 января 2027 г., тогда как план на несколько лет заканчивается намного позже этой даты, поэтому покупатель с длинным планом может спросить у юриста, какая шкала будет применяться при переходе права. Во-вторых, гербовый сбор исчисляется в лирах по официальному курсу продажи на дату оформления гербовой маркой, так что цифра в фунтах — 750 GBP — приблизительна и меняется вместе с обменным курсом в день оформления. Более широкая картина расходов приведена в нашем сопутствующем руководстве по налогам и сборам на недвижимость Северного Кипра.

«Беспроцентные» планы, валюта и что сравнивать

План рассрочки без заявленных процентов всё же может стоить больше, чем цена при оплате наличными, потому что разница может быть заложена в саму цену. Страницы из нашего списка не публикуют цену при оплате наличными рядом с ценой по плану, поэтому сравнение приходится строить по проекту договора. Арифметика проста: нужно взять разницу между ценой по плану и ценой при оплате наличными и разделить её на ту часть цены, которая оплачивается позже. Если бы цена по плану для условного объекта за 150 000 GBP была на 6 000 GBP выше цены при оплате наличными в 144 000 GBP (условная разница), а остаток, оплачиваемый в рассрочку, составлял 97 500 GBP, надбавка равнялась бы 6 000 / 97 500 = 6,15% от финансируемого остатка за весь срок плана (расчёт). Цифры выдуманы, чтобы показать метод. Реальные исходные данные — это две цены в письменном виде и даты каждого платежа. Если застройщик не готов назвать цену при оплате наличными, сравнить план с ней невозможно, и тогда единственным ориентиром остаётся сам проект договора.

Валюта определяет, кто несёт риск обменного курса. Законное платёжное средство ТРСК — турецкая лира, а Статистический институт сообщил, что индекс потребительских цен вырос за 12 месяцев до сентября 2026 г. на 35,02%, из них 28,15% — с декабря 2025 г., в своём сентябрьском бюллетене 2026 г. Большинство страниц из нашего списка называют цены в фунтах стерлингов. Закон о валютном регулировании 38/1997 допускает выражение сумм по договору в иностранной валюте и свободное движение переводов при условии, что используются банки и фиксируются отправитель и получатель, поэтому план в фунтах избавляет цену от риска лиры, но гербовый сбор по-прежнему пересчитывается в лиры.

Банковское финансирование в изученных источниках не заменяет план застройщика. Закон позволяет иностранцам закладывать приобретённую недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра, а регистрация ипотеки стоит 1% от обеспечиваемого долга. Страницы агентств расходятся в том, сколько банки кредитуют иностранных покупателей (75% цены в одном руководстве, предел в 50% в другом), а руководство ncyprus.com.tr говорит, что прямые планы рассрочки от застройщиков преобладают на рынке строящегося жилья. Это делает собственный договор застройщика тем инструментом, на котором держится основная нагрузка.

Когда метки противоречат друг другу: «Ready to Move In» и «Pre Sale»

Несколько страниц из нашего списка несут информацию о статусе, которая не может быть верной одновременно. В таблице противоречия сгруппированы по объявлениям, чтобы читатель увидел, какой тип конфликта искать на любой странице застройщика.

Закономерность в том, что метки в верхнем блоке «Ready to Move In» и «Pre Sale» одинаковы на всех десяти страницах Cyprus Constructions с описанием, включая страницу Edremit Villas со сроком передачи в январе 2028 г., так что метки не несут информации о конкретном проекте. Второй повторяющийся конфликт — общее число объектов: 400, 450 и 80 для Aloha Homes, 440, 588 и 700 для Bahamas Homes, 450 и 490 для Hawaii Homes. Третий — цена. Карточка объекта Hawaii Homes за 165 000 GBP на 65% выше цены «от» 99 950 GBP (165 000 / 99 950 = 1,65, расчёт), самая дешёвая карточка Phuket Wellness за 225 000 GBP на 55% выше цены «от» 144 950 GBP, а самая дешёвая карточка Bahamas Homes за 320 950 GBP в 3,4 раза превышает цену «от» 94 950 GBP (320 950 / 94 950 = 3,38, расчёт).

Ничто из этого не доказывает, что какое-либо утверждение неверно. Это показывает, что веб-страница не может служить доказательством, и что любую метку нужно проверять по документу, а не по тому, как часто она повторяется. Метка становится фактом, когда её подтверждает документ: свидетельство об окончательном одобрении для «готово», разрешение на строительство и датированная стадия строительства для «предпродажи» и поиск в Земельном реестре, чтобы узнать, кто продавец, для карточки «перепродажа».

Что проверить перед первым платежом за строящуюся недвижимость на Северном Кипре

В таблице перечислены проверки, которые подтверждают источники, указано, у кого хранится каждый документ и почему он важен для объекта, который ещё не существует как готовое здание. Большинство этих проверок выполняет юрист покупателя.

Район и булавка на карте

Руководство по объявлению Aloha Homes показывает, почему участок идёт раньше цены. Застройщик называет Эсентепе в районе Кирения, а булавка на карте в скрипте его страницы попадает внутрь границы Татлису по OpenStreetMap — деревни, которую перепись 2011 года относит к району Фамагуста. Булавка может быть приблизительной, а OpenStreetMap наполняют пользователи, поэтому руководство по объявлению считает это конфликтом, который нужно разрешить, а не выводом. Номер участка определяет, какой муниципалитет выдал разрешение и какое управление Земельного реестра ведёт переход права, а уведомление Земельного реестра 2025 года гласит, что операции оформляются в управлении того района, где зарегистрирован объект.

Почему юрист должен быть независимым

Руководство правительства Великобритании называет юристов, которые представляют и продавца, и строителя, повторяющейся проблемой на Кипре и отмечает, что на севере действует отдельная ассоциация адвокатов в каждом районе (Никосия, Кирения, Фамагуста и Морфу) под Кипрско-турецкой ассоциацией адвокатов. Юрист покупателя проводит поиски, проверяет разрешение и составляет или проверяет договор; юрист, который одновременно работает на строителя, не может выполнять эти проверки для покупателя без конфликта интересов. Поэтому в договоре и в переписке полезно видеть, кто именно представляет покупателя и от чьего имени подаются заявления в Земельный реестр и министерство.

Категория титула, претензии до 1974 года и ипотеки застройщиков

Два вопроса о титуле относятся к любому участку, закончено здание на нём или нет. Первый — категория титула. Руководства агентств описывают турецкий титул, обменный (эквивалентный) титул и выделенный участок, а одно из руководств агентства говорит, что в документе должно быть видно, является ли титул турецким, обменным или иной классификации. Конституция ТРСК закрепляет за гражданами, оставившими имущество на юге, право просить об имуществе равной стоимости, а шкала сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. различает землю, зарегистрированную со Свидетельством об окончательном распоряжении (Final Disposition Certificate), и баллы, удерживаемые по Документам о стоимости (Value Documents), что является официальным подтверждением того, что титулы на эквивалентное имущество и баллы существуют наряду с обычными титулами. Наше руководство по проверке титула на Северном Кипре подробно объясняет эти категории.

Второй вопрос — положение собственников, владевших имуществом до 1974 года. Руководство правительства Великобритании утверждает, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что Европейский суд по правам человека в ряде дел постановил, что собственники до 1974 года по-прежнему считаются законными владельцами, и что покупатели могут столкнуться с разбирательствами в судах Республики Кипр. Суд Европейского союза 28 апреля 2009 г. в деле Apostolides v Orams постановил, что решение суда Республики Кипр по земле на севере должно признаваться и исполняться в других государствах-членах. В деле Demopoulos and Others v. Turkey (решение от 1 марта 2010 г.) Европейский суд по правам человека признал Комиссию по недвижимому имуществу эффективным средством правовой защиты по претензиям греков-киприотов на имущество. Сайт Комиссии сообщал о 8 807 заявлениях и 3 757 завершённых делах на 2 октября 2026 г., а подача заявлений открыта до 21 декабря 2027 г. по Закону 67/2005. Наша статья о рисках покупки недвижимости на Северном Кипре подробно разбирает эти дела, а предыстория до 1974 года у такой деревни, как Эсентепе, которая, по данным Центра PRIO по Кипру, была целиком греко-киприотской до 1974 года, — повод читать историю титула участок за участком.

Для покупателей строящегося жилья есть и третий слой. Застройщик может финансировать строительство банковским кредитом, обеспеченным землёй, и правительство Великобритании включает ипотеки застройщиков на землю в число проблем, наблюдаемых на Кипре. Исследовательский документ в Земельном реестре показывает зарегистрированные ипотеки, а договор может предусмотреть, что застройщик снимет обременение с каждого объекта при переходе права. Без такого условия вопрос о снятии обременения остаётся открытым.

Послужной список застройщика и как читать маркетинговые цифры

Историю застройщика можно проверить двумя способами: по завершённым проектам с окончательным одобрением и по переходам титулов, которые на них действительно состоялись. Юрист покупателя может запросить номера разрешений и окончательных одобрений прежних проектов и проверить выборку этих объектов в Земельном реестре. Счётчики на сайте — доказательство другого рода. Страница «О нас» Cyprus Constructions показывает «28+» лет в отрасли, «2000+» переданных объектов и «60+» национальностей клиентов, тогда как заголовок профиля компании показывает «2 500+» завершённых проектов, подзаголовок «О нас» говорит «более десяти лет», а нижний колонтитул каждой страницы — «более 20 лет». Руководства по объявлениям на нашем сайте не опираются ни на одну из этих цифр, потому что собственные страницы застройщика называют разные сроки.

Та же осторожность нужна и при подсчёте того, что осталось в продаже. Страница Phuket Wellness Resort показывает остаток 14% на английском и 16% в польской и персидской версиях. Aloha Homes показывает «30% remaining» рядом с 400 объектами, что составило бы 120 объектов (400 × 30%, расчёт), тогда как карточки объектов на странице перечисляют гораздо меньше домов. Список доступных объектов с датой и подписью застройщика — документ, который превращает процент в реальный запас, и именно его, а не процент на странице, следует прикладывать к переписке перед бронированием.

Названия застройщиков тоже повторяются. В нижнем колонтитуле Cyprus Constructions напечатаны «Cyprus Constructions», «Cyprus Construction» и «Cyprus Constructions Development», а регистрационного номера компании на прочитанных страницах нет. Договор купли-продажи называет юридическое лицо, которое держит разрешение, и юрист покупателя может сопоставить это лицо с разрешением и с зарегистрированным владельцем земли.

Задержки, возвраты и что может урегулировать договор

Акты, цитируемые в этом руководстве, касаются регистрации, разрешений, сборов и сроков. Сроки передачи, средства защиты при задержке и условия возврата — вопросы договора, а руководство правительства Великобритании включает планы платежей, не вошедшие в договоры, в число повторяющихся проблем. Договор на строящуюся недвижимость на Северном Кипре может в письменном виде закрепить каждый из следующих пунктов:

• юридическое лицо продавца, номер участка, блок и номер объекта с названием проекта, которое указано в разрешении на строительство;
• договорный срок завершения, определённый через свидетельство об окончательном одобрении, а не через маркетинговую дату;
• предельную дату, после которой покупатель вправе отказаться от договора, и сумму, возвращаемую в этом случае, со счётом, на который возвращаются деньги;
• проценты или фиксированную сумму за задержку, если стороны на это согласны;
• график платежей по датам, суммам и валюте и стадию строительства, за которой следует каждый платёж;
• приложение со спецификацией: отделку, опись мебели и техники с указанием марок и общие удобства с указанием этапа, на котором они строятся;
• кто платит гербовый сбор, сбор Земельного реестра и любые иные платежи, поскольку Закон 52/2008 оставляет разделение между покупателем и продавцом на усмотрение действующего законодательства;
• взнос ассоциации собственников и услуги, которые он покрывает, например бассейны, благоустройство, охрану и удобства, которые, по разделу вопросов и ответов Cyprus Constructions, покрывает этот взнос;
• гарантию, если страница застройщика о ней упоминает: текст Hawaii Homes называет пятилетнюю гарантию на конструкции, а гарантия, существующая лишь как предложение на веб-странице, не является условием договора.

Условия возврата и задержки важны ещё по одной причине. Указ делает договор автоматически недействительным, если он не зарегистрирован в течение месяца, и позволяет разрешению утратить силу, если сборы не уплачены в течение 75 рабочих дней или переход права не подписан в течение года. Покупатель, внёсший платежи застройщику, который пропустил шаг регистрации или платежа, может оказаться под угрозой таких последствий. Изученные источники также отмечают, что если разрешение аннулировано за неуплату, повторная подача стоит вдвойне, а третья подача по тому же объекту не допускается. Договор — это то место, где можно указать, кто несёт эти расходы, если причина лежит на стороне продавца, и в какой срок продавец обязан предоставить документы, нужные для регистрации и для заявления на разрешение.

Переходные правила указа добавляют ещё один момент для покупателей жилья, которое уже передано. Завершённые и переданные дома можно передавать в течение 36 месяцев по договорам, заключённым до поправки 2024 года, а договоры, превышающие законное право приобретения, можно уведомить за 1% цены (3%, если с опозданием), и они могут получить 10-летнее свидетельство о праве пользования, пока собственность остаётся у продавца. Эти положения касаются более старых договоров и описаны в Resmi Gazete 147; покупатель переданного дома из запасов застройщика может спросить, под какой режим подпадает договор.

Приёмка и передача объекта

Передача — это момент, когда документы покупателя и физическое здание должны совпасть. Перечень ниже называет то, что покупатель или его представитель может запросить, прежде чем принять ключи, и идёт в том порядке, в котором документы обычно сверяются с самим зданием.

1. Свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip) на блок с датой и номером.
2. Титул кондоминиума или сервитут на объект, совпадающий с номером объекта в договоре.
3. Протокол передачи, фиксирующий дату, состояние готовности и перечень дефектов, выявленных при осмотре (snagging list), подписанный обеими сторонами, с датой, к которой устраняется каждый пункт.
4. Опись мебели, техники и фурнитуры в сопоставлении с приложением со спецификацией, с марками, держателями гарантий и датами поставки.
5. Работающие подключения коммунальных услуг. Указ предусматривает, что пока не уплачены все налоги и сборы, ни местный орган не может предоставить подключение воды, ни электрическое ведомство — подключение электричества, кроме строительных подключений на время строительства, поэтому декабрьская передача и работающий дом — не обязательно одна и та же дата.
6. Взнос ассоциации собственников в цифрах, услуги, которые он покрывает, и кто эксплуатирует общие объекты.
7. Квитанции об оплате, сверенные с графиком в договоре.

То, что Статистический институт использует свидетельство об окончательном одобрении как признак завершения, а KTMMOB высказывается о надзоре, объясняет, почему свидетельство стоит первым. 14 февраля 2023 г. президент Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов заявил, что для сооружений должны быть статические расчёты по сейсмическому регламенту, что при утверждении проекта проверяется соответствие сейсмическим нормам и что муниципалитеты обязаны организовать надзор силами авторов проекта. Президент той же палаты заявил в ноябре 2025 г., что регламент 2015 года для зданий в сейсмических зонах следует периодически пересматривать. Это сообщения прессы о позиции палаты, и они указывают на досье разрешения и надзора как на документ, который стоит запросить.

Состояние местных служб тоже входит в то, что передаётся. Руководство по объявлению Aloha Homes фиксирует заявление мэра Чаталкёй-Эсентепе 2025 года о том, что в местные резервуары поступало слишком мало воды, и общесетевое отключение электричества продолжительностью почти сутки в августе 2025 г., о котором писала Cyprus Mail. Это факты о местности, а не дефекты конкретного здания, и они повод запросить в письменном виде, какие решения по воде и генераторам есть у проекта, так как страницы Cyprus Constructions называют центральные генераторы для общих зон и для домов.

Вопросы о проживании, аренде и перепродаже при покупке строящегося жилья

После бронирования регулярно возникают три вопроса, и ответ на каждый связан со стадией договора. О проживании: Положение о проживании и визах, консолидированное 5 октября 2026 г., допускает краткосрочный вид на жительство на основании недвижимости, если у владельца есть дом, пригодный для проживания и используемый для него. Если недвижимость куплена по договору, должна быть оплачена не менее чем треть цены и подано заявление на разрешение Совета министров на покупку. При заверенном и утверждённом договоре и общей стоимости от 300 000 GBP положение предусматривает 5-летний вид на жительство без проверки дохода, а при стоимости ниже 300 000 GBP требует подтверждения регулярного ежемесячного дохода в размере одного минимального размера оплаты труда. Первый взнос в 35% превышает порог в одну треть (35% против 33,3%), хотя вид на жительство зависит и от прочих условий положения. Наши страницы о программе проживания на Северном Кипре и о гражданстве и иммиграции излагают эти правила. Сама по себе покупка не даёт ни гражданства, ни прав ЕС, ни вида на жительство в ЕС.

Об аренде: Закон о домах для отдыха считает аренду в туристических целях на срок до 60 дней сдачей дома для отдыха, для которой требуется регистрация в Департаменте туристического планирования, свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию. Страницы Cyprus Constructions сообщают, что доступно необязательное управление арендой и что фиксированной арендной доходности не предлагается, а файл знаний самого застройщика о бренде указывает, что арендный доход и рост капитала не гарантированы. С арендной платы удерживается налог в размере 10% с валовой арендной платы по Закону о подоходном налоге, а жилая аренда облагается НДС по ставке 0%. Наша статья о сдаче недвижимости в аренду на Северном Кипре рассматривает лицензии и управление.

О перепродаже: Закон о подоходном налоге считает чистой прибылью продавца, не являющегося дилером, 20% от большей из двух величин — оценочной стоимости Земельного реестра и цены продажи, освобождает от налога 30% этой прибыли и удерживает 20% остатка как окончательный налог, что составляет 2,8% стоимости (20% × 70% × 20%, расчёт). Единовременное освобождение для дома, приобретённого после 1 января 1982 г., иностранцам недоступно, а лицо, продающее более 3 объектов недвижимости за календарный год или более 5 за три года, рассматривается как торговец недвижимостью и облагается на иной основе. Покупателю, который намерен уступить договор до завершения строительства, нужно прочитать договор на предмет положения об уступке.

Где находятся проекты и как сравниваются цены

Проекты на этапе строительства, о которых идёт речь в этом руководстве, расположены на северном побережье, в районах, которые Статистический институт приводит отдельно. Aloha Homes, Bahamas Homes, Hawaii Homes, Phuket Wellness Resort, Edremit Villas и Caesar Cliff имеют метку Эсентепе, которую наша страница Эсентепе объединяет с другими объявлениями, отнесёнными к этой деревне, а Four Seasons Life III, Bellagio и Sea Pearl Residence находятся в Искеле, и страница Фамагусты охватывает объявления города и района. Для сравнения городов и того, что каждый из них предлагает покупателю, см. руководство по местам покупки на Северном Кипре по городам, а для ценового контекста по городам — статью о ценах на недвижимость Северного Кипра.

Цену за квадратный метр можно вычислить только там, где страница называет и цену, и площадь. Страница Four Seasons Life III показывает минимальные цены застройщика с площадями: студия 36 м² за 135 000 GBP, лофт 1+1 площадью 53 м² за 158 600 GBP, 1+1 площадью 54 м² за 164 250 GBP и 2+1 площадью 80 м² за 252 000 GBP. Деление цены на площадь даёт 3 750 GBP, 2 992 GBP, 3 042 GBP и 3 150 GBP за м² (расчёт, округлено до фунта). Страница называет эти цифры минимумами, а не фиксированными ценами или предложениями, и не приводит плана платежей, поэтому они описывают страницу, а не сделку. Статистический институт публикует число другого рода: официальная стоимость строительства, использованная в его бюллетене, составила 43 408 TL за м² для многоквартирного блока в 2025 году — это себестоимость, а не рыночная цена.

Сравнению вилл и домов с югом острова, включая типы титулов, налоги и валюту, посвящена наша статья о недвижимости Северного и Южного Кипра, а руководство по виллам на продажу на Кипре ставит рядом две системы правил для строящегося жилья. В Республике, согласно памятке Департамента земельного кадастра и картографии, процитированной там, объект в стадии строительства не может быть зарегистрирован и не может получить титул до выдачи свидетельств о завершении, и это иной механизм, чем регистрация договора купли-продажи на севере.

Часто задаваемые вопросы

Что такое строящаяся недвижимость на Северном Кипре?

Строящаяся недвижимость на Северном Кипре — это жильё, которое продаётся до завершения строительства: сначала подписывается договор купли-продажи, а титул передаётся позже. Договор заверяется и регистрируется в районном Земельном реестре в течение одного месяца, покупатель подаёт заявление на разрешение Совета министров на покупку, а переход права подписывается после разрешения и уплаты сборов. Страницы застройщиков используют для этого этапа такие метки, как «pre-sale».

Как регистрируется договор на строящуюся недвижимость на Северном Кипре?

По указу-закону 89/2026, по состоянию на 24 октября 2026 г., иностранный покупатель регистрирует заверенный договор в районном Земельном реестре в течение 1 месяца, после того как покупатель и продавец уплатили налоги и сборы, причитающиеся с продажи, и в тот же месяц подаёт в Министерство внутренних дел заявление на разрешение. Если срок пропущен, договор автоматически становится недействительным. Этот указ — указ Совета министров, срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон.

Сколько платится сразу за строящуюся недвижимость на Северном Кипре?

Страницы Cyprus Constructions из нашего списка называют «35% сразу, 65% до завершения проекта», а на некоторых карточках указаны 48 ежемесячных платежей. Для условного объекта за 150 000 GBP это 52 500 GBP сразу и 97 500 GBP в рассрочку, то есть 2 031,25 GBP в месяц за 48 месяцев (расчёт). Страницы Afik не показывают процента. Шаблонная строка на веб-странице не является условием договора, поэтому график читают в проекте договора.

Что означает беспроцентный план платежей?

Страницы Afik говорят «payment plans without interest» и не называют ни первого взноса, ни числа месяцев, ни валюты. Отличается ли цена по плану от цены при оплате наличными, — вопрос к проекту договора. Надбавка, если она есть, равна цене по плану минус цена при оплате наличными, делённая на ту часть цены, которая оплачивается после подписания. Страницы объявлений, которые мы цитируем, не содержат обещаний на этот счёт.

В чём разница между «Ready to Move In» и «Pre Sale»?

«Ready to move in» — это утверждение, что здание завершено, и проверяется оно свидетельством об окончательном одобрении, титулом кондоминиума и работающими коммунальными услугами. «Pre sale» обычно означает объекты, предлагаемые до завершения. Несколько страниц застройщиков показывают оба варианта сразу, а метки Cyprus Constructions одинаковы на всех десяти его страницах с описанием, поэтому для любого объявления о строящейся недвижимости на Северном Кипре решают документы, а не метки.

Что будет, если застройщик опоздает?

Законы, цитируемые в этом руководстве, задают сроки регистрации, разрешения и сборов, тогда как сроки передачи и средства защиты при задержке относятся к условиям договора. Договор может зафиксировать срок завершения через свидетельство об окончательном одобрении, предельную дату, сумму возврата и проценты или фиксированную сумму за задержку. Руководство правительства Великобритании называет среди типичных кипрских проблем отсутствие планов платежей в договорах и трудности с получением свидетельств о завершении строительства и титулов.

Может ли иностранец купить несколько строящихся апартаментов?

Пока указ-закон 89/2026 действует, иностранный покупатель вправе приобрести до 3 апартаментов или один из вариантов с землёй и виллой, а граждане государств, признающих ТРСК, — 6 апартаментов или 3 двухэтажные виллы. Прежний консолидированный текст Закона 52/2008 допускает один объект. Указ также ограничивает продажи иностранцам проектов жилья в зонированных районах 80%, поэтому правило для строящейся недвижимости на Северном Кипре зависит от того, действует ли указ или принят парламентом.

Какие налоги и сборы применяются к покупке строящейся недвижимости на Северном Кипре?

Источники показывают гербовый сбор в 0,5% от указанной суммы, сбор Земельного реестра 4%, 5,5% или 6% для иностранцев в зависимости от числа объектов (действует по 5 января 2027 г.), плату за подачу заявления на разрешение на покупку (35 446,50 TL при минимальном размере оплаты труда июля 2026 г.) и постановление о НДС, которое относит жильё с закрытой площадью до 300 м² к ставке 5%. Включён ли НДС в указанную цену — вопрос договора.

Даёт ли депозит за строящуюся недвижимость на Северном Кипре вид на жительство?

Никакая покупка не даёт права на проживание автоматически. Положение о проживании и визах от 5 октября 2026 г. устанавливает условия вида на жительство на основании недвижимости, включая для покупки по договору то, что оплачена не менее чем треть цены и подано заявление на разрешение на покупку. Вид на жительство выдаётся на 5 или 10 лет в зависимости от титула, стоимости и стадии покупки. Покупка не даёт гражданства или прав ЕС, а срок вида на жительство и условия его получения зависят от положения, действующего на дату подачи заявления.

Что можно проверить в Земельном реестре перед первым платежом?

Районный Земельный реестр выдаёт исследовательский документ (araştırma belgesi) — справочный запрос о собственности, который показывает зарегистрированного владельца и, по данным руководства одного агентства, ипотеки, ограничения и иные обременения. Юрист может использовать его вместе с разрешением на строительство, сервитутом кондоминиума и категорией титула, чтобы проверить утверждения, сделанные о строящейся недвижимости на Северном Кипре, прежде чем будут переведены деньги.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: Resmi Gazete 147, указ-закон 89/2026; Resmi Gazete 87, указ-закон 63/2026; Resmi Gazete 197, сборы Земельного реестра; Закон 52/2008 в консолидированной редакции; документы Отдела недвижимости Министерства внутренних дел; уведомление Земельного реестра от 15 июля 2025 г.; Закон о гербовом сборе; постановление о ставках НДС; Закон о подоходном налоге; уведомление Налогового департамента о минимальной оплате труда; Положение о проживании и визах; Закон о домах для отдыха; Закон о валютном регулировании 38/1997; строительный бюллетень Статистического института за 2025 год; индекс потребительских цен Статистического института, сентябрь 2026 г.; Комиссия по недвижимому имуществу; Конституция ТРСК; руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре; ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey; Суд Европейского союза, Apostolides v Orams; Yenidüzen, заявление KTMMOB; руководство по финансированию ncyprus.com.tr; Cyprus Constructions, страница Aloha Homes; Afik Group, страница проектов.