Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Bahamas Homes Esentepe — трёхэтапный комплекс апартаментов, пентхаусов и вилл первой линии, который Cyprus Constructions (CC) указывает на побережье района Кирения на Северном Кипре: на странице проекта заявлено 440 домов, а на странице проектов — цена «от» GBP 94 950 (данные прочитаны 23 октября 2026 г.).
В этом руководстве изложено, что застройщик публикует о проекте Bahamas Homes Esentepe и в чём его собственные страницы расходятся: в общем числе домов, в числе домов по этапам и в пометке, которая относит проект к строящимся, тогда как на той же странице написано «Ready to Move In» (готово к заселению). Здесь использованы только размеры, напечатанные на поэтажных планах, типовые цифры на карточках объектов признаны непригодными, а разделы о районе и о законодательстве опираются на официальные источники. Правовые нормы приведены в редакции на 23 октября 2026 г.
Cyprus Constructions представляет проект на своей странице Bahamas Homes под слоганом «Unique and Exotic Luxury Villas and Apartments» («Уникальные и экзотические роскошные виллы и апартаменты») — это рекламная строка, которую руководство цитирует один раз и не принимает за факт. Главный баннер указывает местоположение «Esentepe», теги «Ready to Move In» и «Pre Sale» (предпродажа) и стартовую цену GBP 94 950. Файл знаний застройщика llms-full.txt называет место «Esentepe, Kyrenia».
На каждой странице проекта CC стоят те же два тега на главном баннере, в том числе у проекта со сроком сдачи в январе 2028 г., поэтому они не считаются утверждениями об этом комплексе.
В обзорном тексте первый этап описан как апартаменты типов A, B и C плюс «Beach and Sea Villas located just in front of the sea» (пляжные и морские виллы прямо у моря). Второй этап, по словам застройщика, «comprised of 284 units», — это апартаменты типов A и B, а третий этап, «the newest addition» (самое новое дополнение), насчитывает 304 объекта.
Застройщик также заявляет вид на Средиземное море с северной стороны и вид на горы Beşparmak (Five Finger Mountains, «Пять пальцев») с южной. Более широкий контекст Северного Кипра приведён на странице страны «Северный Кипр».
Расходятся три сигнала. Панель статистики указывает 440 объектов в целом, но два поздних этапа вместе дают 588 (284 + 304, расчёт по данным застройщика), то есть на 148 больше, чем 440. Карточка на главной странице по состоянию на 23 октября 2026 г. показывает 700 объектов.
А проект находится в меню и в списке проектов «On Going» (строящиеся), тогда как в поле сдачи стоит «Ready to Move In», а баннер на главной странице сообщает: «Key Delivery Started at Bahamas 1 – Bahamas 2 and Hawaii» (началась выдача ключей в этих проектах и в Hawaii).
Не менее важно и то, чего застройщик не публикует: категорию документа о праве собственности (title deed), срок сдачи по каждому этапу, цены объектов, согласующиеся с ценой «от», и датированный список наличия. В этом руководстве каждый такой пункт помечен как «не опубликовано», а также перечислено, что запросить в письменном виде.
| Ключевые факты о проекте Bahamas Homes Esentepe | В опубликованном виде (прочитано 23 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Застройщик | Cyprus Constructions (CC), Северный Кипр |
| Местоположение в опубликованном виде | «Esentepe» (главный баннер и страница проектов); «Esentepe, Kyrenia» (файл знаний застройщика); район Кирения (Girne) |
| Этапы | Три: этап I (апартаменты A, B, C, Beach Villas, Sea Villas); этап II — 284 объекта; этап III — 304 объекта |
| Общее число объектов | 440 (страница проекта); 700 (карточка на главной странице); только этапы II и III вместе дают 588 (расчёт) |
| Типы объектов | Апартаменты с садом, пентхаусы-лофты, пентхаусы-студии, «eco houses» (экодома), Sea Villas, Beach Villas (текст застройщика о типах планировок) |
| Размеры, подтверждённые планом | Sea Villa — 157,4 м² закрытая площадь / 351,2 м² всего; тип C — 97,1 м² закрытая площадь / 315,6 м² всего; однокомнатная квартира — 67,2 м² всего (планы этапов II и III) |
| Стартовая цена | От GBP 94 950 (страница проектов застройщика и главный баннер проекта, 23 октября 2026 г.); в руководстве ни одна цена объекта не используется как опорная |
| Статус и сдача | Указан как строящийся; поле сдачи «Ready to Move In»; для этапа III даты нет; отмечено как противоречие |
| План платежей | Показатель на странице «35% down, 65% Until Project Completion» (первоначальный взнос и остаток до завершения проекта); на карточках этапов II и III «48 Months Installments» (рассрочка); условия не опубликованы |
| Перечисленные удобства | Детская площадка, сады, закрытая территория, магазин, парковка, «4 SEASONS POOL» (описан как крытый), уборка, аптека, ресторан, велнес |
| Категория документа о праве собственности | Не указана |
| Условия аренды | Застройщик сообщает о необязательном управлении арендой и об отсутствии фиксированной гарантии |
| Контактные данные | Не воспроизводятся |
Страница проекта группирует дома по этапам и типам. Описания в первой таблице ниже взяты из текста застройщика о типах планировок. Числовые панели на тех же карточках (площади, спальни, ванные комнаты и такие особенности, как «Lagoon View» или «Spa Access») не используются: те же три профиля повторяются на восьми из десяти проектов CC, включая комплекс только из студий.
На этой странице профиль с четырьмя спальнями, площадью 210 м² нетто и 285 м² брутто, одновременно привязан к экодому типа C, к Sea Villa и к Beach Villa, что не может быть верно для всех трёх, поскольку на плане типа C напечатана закрытая площадь 97,1 м², а на плане Sea Villa — 157,4 м².
| Этап и тип | Описание застройщика | Статус на карточке | Площадь, напечатанная на плане |
|---|---|---|---|
| Этап I, тип A | Пентхаусы 2+1 с частным бассейном; апартаменты 3+1 с садом и частным бассейном | Текста о статусе нет | Нет |
| Этап I, тип B | Пентхаусы 3+1 с частным бассейном; апартаменты 2+1 и 3+1 с садом и частным бассейном | Помечено «Sold Out» (распродано) | Нет |
| Этап I, тип C | Экодома 2+1 с частным бассейном и террасой на крыше | «Contact for Plan» (план по запросу) | 97,1 м² закрытая, 315,6 м² всего |
| Этап I, Sea Villas | Виллы с 4 спальнями, «smart villas» (умные виллы) с частным бассейном | «Contact for Plan» | 157,4 м² закрытая, 351,2 м² всего |
| Этап I, Beach Villas | Виллы с 4 спальнями, с частным бассейном и «personal beach» (личный пляж) | Помечено «SOLD OUT» | Нет |
| Этап II, тип A | Апартаменты с садом и 1 спальней; пентхаусы-лофты с 2 спальнями | «48 Months Installments» | План однокомнатной: 67,2 м² всего |
| Этап II, тип B | Пентхаус-студия и апартаменты с садом | «48 Months Installments» | Нет |
| Этап III, тип A | Апартаменты с садом и 1 спальней; пентхаусы-лофты с 2 спальнями | «48 Months Installments» | План однокомнатной: 67,2 м² всего |
| Этап III, тип B | Пентхаус-студия и апартаменты с садом | «48 Months Installments» | Нет |
Вторая таблица использует только площади, напечатанные на планах застройщика, — единственные площади, которые застройщик печатает для этого проекта. Проценты в последнем столбце получены арифметически из напечатанных значений.
| План и составляющая (м²) | Напечатанное значение | Расчётная проверка |
|---|---|---|
| Sea Villa: закрытая площадь | 157,4 | 157,4 / 351,2 = 44,8% от напечатанного итога |
| Sea Villa: терраса у бассейна, терраса у входа, терраса на крыше | 66,0; 31,4; 90,7 | Терраса на крыше составляет 90,7 / 157,4 = 57,6% закрытой площади |
| Sea Villa: напечатанный итог | 351,2 | 157,4 + 66,0 + 31,4 + 90,7 = 345,5, поэтому 5,7 м² остаются необъяснёнными |
| Sea Villa: четыре спальни, гостиная-столовая-кухня | 17,2; 13,9; 13,8; 13,3; 59,3 | Спальни в сумме дают 58,2; 157,4 / 4 = 39,4 м² закрытой площади на спальню |
| Тип C: закрытая площадь, сад, передняя терраса, бассейн, терраса на крыше | 97,1; 18,2; 63,5; 33,8; 103,0 | Части в сумме дают 315,6, что равно напечатанному итогу 315,6 |
| Тип C: терраса на крыше в сравнении с закрытой площадью | 103,0 против 97,1 | 103,0 / 97,1 = 106,1%; закрытая площадь составляет 30,8% итога |
| Однокомнатная (этапы II и III): гостиная-кухня, спальня, санузел, холл | 20,4; 14,6; 5,8; 9,0 | Внутренние помещения в сумме дают 49,8 м² |
| Однокомнатная: терраса, терраса у входа, напечатанный итог | 11,3; 6,1; 67,2 | 49,8 + 17,4 = 67,2; террасы составляют 17,4 / 67,2 = 25,9% итога |
Площади указаны только на трёх планах, поэтому у большинства апартаментов этапа I, у Beach Villas и у пентхаусов-студий опубликованного размера нет. Самый подробный — план Sea Villa: его закрытая площадь меньше половины напечатанного итога, а разрыв в 5,7 м² между перечисленными частями и итогом должен объяснить застройщик, а не покупатель путём догадок.
План типа C сходится точно, но его террасы, сад и бассейн более чем вдвое превышают закрытую площадь (315,6 − 97,1 = 218,5 м² против 97,1 м²), поэтому цифры «площади», приведённые без указания вида площади, могут отличаться более чем в три раза (315,6 / 97,1 = 3,25).
План однокомнатной квартиры можно сопоставить с планом, напечатанным для проекта Hawaii Homes Esentepe, соседнего комплекса CC, где указаны 50 м² плюс терраса 10 м². Здесь внутренняя площадь составляет 49,8 м², а террасы — 17,4 м², то есть внутренние площади близко совпадают, а террасы различаются (расчёт по данным застройщика; планы могут показывать разные планировки).
Цены на карточках объектов нельзя согласовать с ценой «от». Самая дешёвая карточка стоит GBP 320 950 (этап II, тип A), что в 3,38 раза больше GBP 94 950 (320 950 / 94 950). Кроме того, карточки инвертированы: тип C показан по цене GBP 2 500 000, а Sea Villa — по GBP 1 850 000, хотя на плане типа C закрытая площадь 97,1 м² против 157,4 м² у Sea Villa.
Это около GBP 25 747 за закрытый квадратный метр против GBP 11 753 (расчёт) — картина, скорее соответствующая заполнителю, чем прайс-листу. Цены с карточек здесь не используются.
Что запросить в письменном виде по любому конкретному дому:
Эсентепе (греч. Agios Amvrosios) находится в районе Girne (Кирения). По переписи 4 декабря 2011 г. в бывшем муниципалитете Эсентепе проживало 2 414 человек, из них 1 754 — в деревне Эсентепе, 388 — в Bahçeli (Бахчели), 242 — в Karaağaç (Караагач) и 30 — в Beşparmak, согласно таблице переписи Статистического института Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК). С тех пор закон 15/2022 включил Эсентепе в состав муниципалитета Чаталкёй-Эсентепе из шести деревень (закон 15/2022), а после 2011 года перепись не проводилась, поэтому официальных данных о нынешнем населении нет.
Более широкая картина района описана на странице города Эсентепе.
Центр PRIO Cyprus помещает деревню примерно в 23 км к востоку от Кирении, на северных предгорьях гор Beşparmak (Five Finger, «Пять пальцев») (PRIO, Agios Amvrosios). Данные OpenStreetMap, рассчитанные 23 октября 2026 г. и основанные на вкладе пользователей, помещают центр деревни примерно в 1,2 км по прямой от ближайшей нанесённой на карту береговой линии, к северу, внутри административной территории протяжённостью около 14 км с запада на восток.
Застройщик не называет ни улицы, ни участка, ни расстояния до моря. Единственная координата — жёстко заданная метка на карте в коде страницы: 35,3541 с.ш., 33,6412 в.д. Расчёт по формуле гаверсинусов показывает, что эта метка находится в 5,5 км к востоку-северо-востоку от центра деревни по прямой и в 8,8 км по дороге.
Проверить для самой метки расстояние до береговой линии 23 октября 2026 г. не удалось, поэтому расстояние до моря для неё не указывается, а утверждение, что Beach и Sea Villas стоят «just in front of the sea» (прямо у моря), остаётся неизмеренным. Метка носит лишь ориентировочный характер.
Что касается медицинской помощи, государственная больница в Кирении — Dr. Akçiçek Hospital, в 31,3 км по дороге от метки (таблица ниже). Статистический ежегодник 2024 г. фиксирует в районе Girne одно государственное стационарное учреждение на 72 койки и пять частных на 112 коек. В самом Эсентепе в 2024 году действовал государственный медицинский центр с 8 сотрудниками (1 врач общей практики, 1 стоматолог, 3 медсестры, 1 помощник фармацевта и 2 прочих).
Новая больница в Girne примерно на 148 планируемых коек 28 января 2026 г. была описана как строительно завершённая, с продолжающейся установкой оборудования (BRTK); в списке государственных больниц Министерства здравоохранения по состоянию на 23 октября 2026 г. её нет, поэтому её не считают открытой.
| Место | Что это | От точки застройщика: по прямой / по дороге, км / минут | От центра деревни Эсентепе: по прямой / по дороге, км / минут | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Центр деревни Эсентепе | Точка центра деревни (OpenStreetMap) | 5,5 / 8,8 / 10 | не применимо | OSRM, маршрут от точки |
| Медицинский центр Эсентепе (Esentepe Health Center) | Государственный медицинский центр | 5,5 / 8,9 / 10 | 0,2 / 0,2 / 1 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Замок Кирении | Старая гавань Кирении | 29,0 / 32,3 / 35 | 23,7 / 27,7 / 33 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Больница Akçiçek, Кирения | Государственная больница | 28,7 / 31,3 / 33 | 23,4 / 26,7 / 31 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Аббатство Беллапаис | Исторический памятник выше города Кирения | 26,4 / 30,3 / 33 | 20,9 / 25,6 / 31 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Аэропорт Эрджан (Ercan) | Аэропорт, обслуживающий север | 25,7 / 40,7 / 59 | 22,1 / 40,0 / 54 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Никосия (Lefkoşa) | Столица, точка в центре города | 32,1 / 60,2 / 67 | 27,1 / 55,6 / 65 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Город İskele (Искеле) | Районный город на восточном побережье | 24,5 / 36,6 / 35 | 29,2 / 45,1 / 45 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Старый город Фамагусты (Famagusta Walled City) | Центральная точка, используемая в пакетах по районам | 37,4 / 50,1 / 47 | 40,4 / 58,7 / 57 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
| Аэропорт Ларнаки (Республика Кипр) | Аэропорт на юге, через пункт пересечения, нанесённый на карту OSM | 53,8 / 78,2 / 79 | 52,3 / 86,8 / 89 | OSRM, маршрут от точки; маршрут от деревни |
Поездка на юг по дороге означает пересечение границы, а цифры для Ларнаки не включают пограничные формальности и очереди. В рекомендациях британского правительства для путешественников сказано, что можно использовать любой пункт пересечения между севером и югом, а человек, въехавший в Республику Кипр через север, например через Ercan, считается её властями въехавшим незаконно (требования FCDO к въезду). Город Фамагуста на восточном побережье, страница которого находится здесь, расположен примерно в 50 км по дороге от метки.
Ближайшая официальная метеостанция — Girne (7 м). Её среднемесячные температуры в 2024 году составляли от 15,0 °C в январе и феврале до 30,7 °C в июле, а среднее за двенадцать месяцев — 22,0 °C (расчёт). Осадки на станции в 2024 году составили 510,2 мм, в июне и октябре их не было. Это данные одного года, а не климатическая норма, и в Статистическом ежегоднике 2024 г. станции в Эсентепе нет.
Данные о туризме есть только по районам: в районе Girne в конце 2024 года было 79 средств размещения на 15 208 мест, что составляет 54,5% от 27 910 мест в ТРСК (расчёт). Сбои в услугах заметны в публичных заявлениях. 2 июля 2025 г. мэр Чаталкёй-Эсентепе заявил, что в местные резервуары поступает недостаточно воды (Kıbrıs Postası), а взрыв на подстанции в августе 2025 г. почти на сутки отключил электросеть севера (Cyprus Mail).
Записей об отключениях именно в Эсентепе не найдено, и ни один источник здесь не измеряет качество услуг в деревне.
Только для контекста: на этом сайте есть ещё три объекта в Эсентепе от других застройщиков — Caesar Cliff Esentepe, Esvillas Esentepe и Via Mare Esentepe. Это руководство не проводит с ними никаких сравнений.
Страница — это один документ, описывающий три этапа с разными сигналами. Если читать их по отдельности, «готово» не придётся считать свойством всего комплекса. В таблице перечислено, что говорят страницы застройщика по каждому этапу, и какой вопрос из этого следует.
| Этап | Что говорит страница застройщика | Сигнал, требующий объяснения | Что запросить в письменном виде |
|---|---|---|---|
| Этап I | Апартаменты A, B, C; Beach и Sea Villas «just in front of the sea» (прямо у моря) | Тип B и Beach Villas помечены как распроданные; на других карточках написано «Key Ready / Resale» или «Contact for Plan» | Какие дома этапа I принадлежат застройщику, а какие — это перепродажа прежними владельцами |
| Этап II | 284 объекта — апартаменты A и B | На карточках написано «48 Months Installments»; в баннере о выдаче ключей названы «Bahamas 1 – Bahamas 2» | Дату передачи и сертификаты по каждому блоку |
| Этап III | 304 объекта, «the newest addition» (самое новое дополнение) | Та же формулировка о рассрочке; в баннере о сдаче не назван; даты нет | Стадию строительства, разрешение и дату сдачи — в договоре |
| Весь проект | 440 объектов; «Ready to Move In»; «35% down, 65% Until Project Completion» | Только этапы II и III вместе дают 588; карточка на главной странице показывает 700 | Реестр объектов по этапам и то, какое число верно |
Формулировка «Key Ready / Resale» на карточках этапа I принадлежит застройщику, и она не говорит, принадлежит ли объект застройщику или сменил владельца. При перепродаже контрагентом выступает частный владелец, план платежей застройщика может не действовать, а история права собственности важнее самого плана. Карточки с надписью «Contact for Plan» не содержат вообще никаких условий оплаты, поэтому график платежей для этих домов не раскрыт.
Показатель страницы — 35% сразу и 65% «until project completion» (до завершения проекта) — подходит для покупки на этапе строительства (off-plan). Для готового дома покупателю нужно знать, против чего выплачиваются эти 65%. На карточках этапов II и III указано 48 месяцев, тогда как универсальный виджет на каждой странице CC говорит о сроке до 36 месяцев; виджет содержит типовые цифры и не относится к этому проекту.
Практическая проверка «готовности» — документы о передаче. Руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре называет среди типичных проблем строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых сертификатов завершения и документов о праве собственности, а также ипотеки застройщика на землю (руководство FCDO и Верховной комиссии Великобритании).
Статистический институт ТРСК учитывает только здания, получившие свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip), поэтому именно это свидетельство естественно запросить как подтверждение завершения. Кондоминиумное право собственности (condominium title, kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (condominium easement, kat irtifakı) также должны существовать на объект до того, как иностранец подаст заявку на разрешение на покупку; на два года указ допускает подачу заявки с разрешением на строительство или с Planning Approval (утверждением планирования), если кондоминиумное право собственности не удалось установить.
Sea Villas и Beach Villas поднимают другой вопрос: какое правило приобретения применяется. По состоянию на 23 октября 2026 г. числовые ограничения устанавливает указ-закон (Decree-Law) 89/2026 (официальный вестник Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.), который заново издал указ-закон 63/2026. Это указ Совета министров, его 90-дневный срок действия истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона, а установить, сделал ли это парламент, по имеющимся материалам не удалось.
Согласно указу иностранный покупатель может владеть не более чем 3 апартаментами, либо участком земли площадью не более 1 338 м² под один дом, либо отдельно стоящим домом на участке площадью не более 3 300 м² без второго дома или апартамента на нём, либо двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами в проекте массовой застройки («mass-housing project») или в «site». Сводный текст закона 52/2008 на сайте законодательства по-прежнему показывает более строгий вариант: один апартамент либо один дом на участке в тех же пределах площади.
Для виллы в договоре купли-продажи следует указать, какой пункт применяется, площадь участка и число этажей по разрешению на строительство.
К виллам применимы ещё два соображения. Beach Villas описаны как имеющие «personal beach» (личный пляж); правила о прибрежной полосе ТРСК в имеющихся материалах не найдены, и ни в одном из них не сказано, кто владеет пляжем или вправе им пользоваться, поэтому границы зарегистрированного участка и зонирование нужно читать непосредственно.
Указ также ограничивает долю продаж жилых проектов в зонированных районах иностранным покупателям до 80%, а в имеющихся материалах не показано, как этот предел отслеживается для конкретного комплекса; поскольку собственный процентный показатель застройщика подразумевает, что большая часть домов продана, этот вопрос уместно задать.
Третий пункт — эксплуатационные расходы. В разделе вопросов и ответов застройщика сказано, что взносы на обслуживание и взносы собственников (HOA) покрывают «amenities, security, landscaping, pools, and other shared facilities» (удобства, охрану, озеленение, бассейны и другие общие объекты), что размер зависит от площади объекта и что он изложен в договоре купли-продажи. В список удобств входят крытый «4 SEASONS POOL», ресторан, аптека и магазин; эксплуатирует ли их застройщик или отдельные компании и кто оплачивает обогрев крытого бассейна, не опубликовано.
Письменный график взносов нужно получить до подписания.
Контрольный список для готового объекта или вторичной покупки в проекте Bahamas Homes Esentepe:
Порядок ниже начинается с проверки права собственности, потому что для готового дома история участка решает, стоит ли делать следующие шаги. Сроки приведены по указу-закону 89/2026 по состоянию на 23 октября 2026 г.; там, где сводный закон 52/2008 отличается, даны оба значения.
| Шаг | Кто | Срок или сумма | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Проверка участка и объекта в Земельном реестре (Land Registry) | Юрист покупателя, районное управление Tapu Amirliği | До любого платежа | Объявление Tapu от 15 июля 2025 г. |
| 2. Независимый юрист, не юрист продавца | Покупатель | До подписания | Руководство FCDO |
| 3. Договор купли-продажи, заверенный в налоговом департаменте | Покупатель и продавец | Гербовый сбор (stamp duty) 0,5% от указанной суммы, оплачивает покупатель, если не договорено иное | Закон о гербовом сборе |
| 4. Договор зарегистрирован в районном Земельном реестре и подана заявка на разрешение | Иностранный покупатель | В течение 1 месяца, иначе договор недействителен | Resmi Gazete 147 |
| 5. Разрешение на покупку от Совета министров | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел (Property Unit) | Установленного законом срока рассмотрения нет | Необходимые документы |
| 6. Передача права собственности подписывается в Tapu Amirliği | Покупатель и продавец | В течение 1 года с даты разрешения (6 месяцев в сводном тексте) | Resmi Gazete 147 |
| 7. Уплата сборов за переход права | Покупатель | В течение 75 рабочих дней с даты разрешения (60 в сводном тексте); 4%, 5,5% или 6% в зависимости от числа объектов до 5 января 2027 г. | Resmi Gazete 197 |
Сбор за подачу заявки на разрешение составляет половину валовой месячной минимальной заработной платы. Заработная плата, действующая с 1 июля 2026 г., равна 70 893 TL, поэтому сбор составляет 35 446,50 TL (расчёт). Сборы Земельного реестра следуют таблице из Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. — постановления Совета министров, действующего только до 5 января 2027 г. включительно: в сумме 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий.
Старые цифры агентств — 6%, 9% и 12% — этой таблице не соответствуют и не используются. Более полная картина расходов приведена на странице о стоимости покупки, строительства и аренды.
Отдел недвижимости Министерства внутренних дел запрашивает прошение, информационную форму, копию паспорта или удостоверения личности, копию документа о праве собственности (koçan), схему расположения с отмеченным участком, оригинал справки о судимости из страны заявителя и договор купли-продажи. Заявки принимаются лично, по доверенности или через юриста, также есть онлайн-портал.
Министерство также проверяет, не является ли объект нежелательным по военным причинам, а последующая отрицательная проверка безопасности позволяет Совету министров ограничить покупки этого лица.
Финансирование — отдельный вопрос. Иностранцы могут заложить приобретённый объект после уплаты сборов Земельного реестра, а регистрация ипотеки стоит 1% от обеспеченного долга. Официального заявления о банковском кредитовании иностранцев не найдено, а агентские руководства расходятся в доле кредита, поэтому банк следует спросить напрямую.
Переходные нормы указа также позволяют передавать завершённые и сданные дома в течение 36 месяцев; это правило относится к договорам, заключённым до поправки 2024 года, и точные границы его применения нужно смотреть в тексте Gazette.
НДС на жильё площадью до 300 м² закрытой площади составляет 5% по постановлению от 7 октября 2026 г., а с 300 м² — 10%; материалы не устанавливают, облагается ли НДС перепродажа, поэтому это должно быть указано в договоре. Иностранцы не могут покупать сельскохозяйственные или лесные земли и объекты в военных зонах и могут владеть не более чем 7% района и 3% страны.
Платежи в GBP или EUR позволяют избежать риска, связанного с лирой, но гербовый сбор с сумм в иностранной валюте рассчитывается в лирах по официальному курсу на дату проставления штампа, а потребительские цены выросли на 35,02% за двенадцать месяцев до сентября 2026 г.
В разделе вопросов и ответов застройщика сказано, что его дома идут с «secure and verified title deeds» (надёжными и проверенными документами о праве собственности), но категория не названа, поэтому ситуацию с правом собственности нужно устанавливать самостоятельно. Сравнение документов о праве собственности на этом сайте объясняет основные категории.
Эсентепе до 1974 года был деревней, полностью населённой киприотами-греками: в 1973 году в нём проживало 1 543 человека, и все они покинули его в тот же год (PRIO). Эта история не говорит о том, кому принадлежит право на какой-либо участок; каждый участок нужно проверять. Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) публикует статистику, но не данные по деревням или участкам, поэтому ею нельзя воспользоваться, чтобы очистить конкретный участок.
Решение ЕСПЧ по делу Demopoulos рассматривает Комиссию как средство защиты, к которому нужно обратиться в первую очередь, а Суд Европейского союза в деле Apostolides v Orams постановил, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут быть приведены в исполнение в других странах ЕС. Руководство Великобритании добавляет, что с 2006 года в Республике Кипр действует состав правонарушения, охватывающий сделки с таким имуществом без разрешения владельца.
Остальные риски практические. Противоречия в сдаче, описанные в разделе 4, могут означать, что покупатель этапа III ждёт дольше, чем следует из страницы. Общее число объектов, которое колеблется между 440, 588 и 700, делает реестр объектов документом, который стоит запросить. Водоснабжение в Чаталкёй-Эсентепе в 2025 году было названо недостаточным, а отключения электричества затрагивали весь север. Покупка также не даёт прав ЕС: Европейская комиссия отмечает, что действие права ЕС на севере приостановлено.
Выход — последний риск. Продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, облагается налогом в Земельном реестре с условной прибыли в 20% от большей из оценочной стоимости и цены, из которых 30% освобождены от налога, а с остатка удерживается 20%: 20% × 70% × 20% = 2,8% от стоимости (расчёт; освобождение может меняться каждый январь).
Человек, продающий более трёх объектов за календарный год, считается торговцем, а иностранцы не могут воспользоваться разовым освобождением. Официального индекса цен на жильё или числа продаж не найдено, поэтому спрос на перепродажу в этом комплексе по общедоступным данным измерить нельзя.
| Документ, который нужно запросить | Выдающее ведомство | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Справка Земельного реестра о проверке | Tapu Amirliği района, где зарегистрирован участок (для Эсентепе — район Girne) | Показывает владельца, ипотеки и ограничения | Tapu |
| Категория документа о праве собственности и история до 1974 года | Земельный реестр и юрист | Руководство Великобритании предупреждает о риске реституции для земли обмена или дарения | FCDO |
| Кондоминиумное право собственности или сервитут | Земельный реестр | Нужно до подачи заявки иностранца на разрешение на покупку | Закон 52/2008 |
| Разрешение на строительство и итоговое одобрение | Муниципалитет Чаталкёй-Эсентепе | Объединённые муниципалитеты выдают разрешения для присоединённых населённых пунктов | Закон 15/2022 |
| Документы для разрешения на покупку и проверка лимитов | Министерство внутренних дел, Property Unit | Подтверждает, что объект укладывается в лимиты приобретения | Министерство внутренних дел |
| График взносов на обслуживание и квитанции об оплате | Застройщик через юриста | Раздел вопросов и ответов оставляет размер на усмотрение договора купли-продажи | Раздел вопросов и ответов застройщика |
В таблицу включены все десять объектов Cyprus Constructions. Цены «от» — это цифры со страницы проектов застройщика, прочитанные 23 октября 2026 г.; число объектов и статусы приведены в опубликованном виде, противоречия сохранены на виду.
| Проект | Статус в опубликованном виде | Число объектов в опубликованном виде | Район | Типы объектов (текст застройщика) | Опубликованная цена «от» |
|---|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe | Строится; декабрь 2026 г. (персидский текст: готов) | 400 (главная страница: 450) | Эсентепе | Виллы, бунгало, апартаменты, пентхаусы-лофты | GBP 154 950 |
| Bahamas Homes Esentepe (эта страница) | В списке строящихся; «Ready to Move In» | 440 (главная страница: 700) | Эсентепе | Апартаменты, пентхаусы, экодома, виллы у моря | GBP 94 950 |
| Hawaii Homes Esentepe | В списке строящихся; «Ready to Move In» | 450 (главная страница: 490) | Эсентепе | Студии, пентхаусы-лофты, 10 вилл | GBP 99 950 |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | Строится; март 2027 г. (турецкий текст: готов) | 650 | Эсентепе | Апартаменты с садом, лофты, пентхаусы-студии, виллы | GBP 144 950 |
| Edremit Villas Esentepe | Строится; январь 2028 г. | 14 | «Esentepe, Kyrenia» | Виллы | GBP 1 450 000 |
| Maldives Homes Esentepe | Завершён; «Sold Out» (распродано); 4-й квартал 2025 г. | 120, или «55 properties» (объектов) в тексте | Эсентепе | Виллы, апартаменты | Не опубликована |
| Pearl Island Esentepe | «Ready to Move In» | 156 студий в тексте (показатель: 80) | Эсентепе на странице проектов; Bahçeli в футере | Студии | GBP 220 000 (на других страницах 149 800 и 299 950) |
| Mykonos Homes Esentepe | «Resale Only» (только вторичная продажа) | 80 (8 вилл, 72 апартамента) | «Seafront, Karpaz Gate» (у моря, Karpaz Gate — «Ворота Карпаса») | Виллы, апартаменты | Не опубликована |
| Moonlight Villas Esentepe | «Resale Only» | 6 | Эсентепе | Виллы-дуплексы | Не опубликована |
| Idyll Homes Esentepe | «Resale Only» | Не указано (7 блоков) | Эсентепе | Апартаменты | Не опубликована |
Четыре курортных комплекса (Aloha, Bahamas, Hawaii и Phuket) указывают общее число объектов 400, 440, 450 и 650, что в сумме составляет 1 940, поэтому показатель Bahamas равен 22,7% этой группы (440 / 1 940, расчёт по данным застройщика). У Bahamas самая низкая цена «от» в группе, и вместе с Hawaii он описан одновременно как строящийся и как готовый.
Остальные шесть — небольшие или завершённые комплексы: в Edremit 14 вилл со сроком сдачи в январе 2028 г., а Maldives, Pearl Island, Mykonos, Moonlight и Idyll показаны как завершённые, распроданные или только для перепродажи, хотя у Pearl Island цена всё же указана. Для строк «Resale Only» и «Sold Out» наличие и цены не опубликованы, поэтому объекты могут быть доступны только на вторичном рынке. Это сравнение не утверждает, что один комплекс лучше другого.
Страница застройщика About описывает Cyprus Constructions как «a professional developer providing quality properties in North Cyprus» (профессионального застройщика, предоставляющего качественную недвижимость на Северном Кипре) и сообщает, что его сотрудники обладают знаниями о Северном Кипре, выходящими за рамки покупки. Это заявления застройщика, а не выводы данного руководства.
На той же странице показаны счётчики «28+ years in the industry» (стаж в отрасли), «2000+ Properties Delivered» (переданные объекты) и «60+ Nationalities Served» (обслуженные национальности), а также счётчик наград без указания какой-либо награды. Это маркетинговые цифры, и они различаются на собственных страницах застройщика: строка в футере говорит о более чем 20 годах, а подзаголовок страницы About — о «over a decade» (более десяти лет). Ни одна из них здесь не используется.
В меню страницы About перечислены другие бренды группы, среди них CC360 для аренды и бронирования и CC Connect. Для этого проекта существенно утверждение из раздела вопросов и ответов о том, что управление арендой необязательно и фиксированная гарантия не предоставляется. Публичный файл знаний застройщика также сообщает, что доход от аренды и рост стоимости капитала не гарантируются.
Регистрационный номер компании и имя директора на прочитанных страницах не указаны. Покупателю, которому нужно знать договаривающуюся сторону, следует запросить название компании, регистрационные данные и имя продавца по договору, поскольку на страницах застройщика встречаются и бренд «Cyprus Constructions», и «Cyprus Constructions Development».
Bahamas Homes Esentepe — трёхэтапный жилой комплекс апартаментов, пентхаусов и вилл, который Cyprus Constructions (CC) описывает на своём сайте; в этап I входят Beach и Sea Villas «just in front of the sea» (прямо у моря). Он расположен в Эсентепе в районе Кирения. Застройщик — группа CC; регистрационный номер подрядной компании не опубликован, поэтому продавца, названного в любом договоре, нужно проверять напрямую.
Страница проекта указывает 440 объектов, карточка на главной странице — 700, а текст приводит 284 объекта для этапа II и 304 для этапа III, что в сумме даёт 588 ещё до учёта этапа I. Все эти цифры не могут быть верными. Поскольку застройщик не публикует реестр объектов, покупателю следует до любого платежа в письменном виде запросить число объектов по этапам и номер интересующего его дома.
На странице написано «Ready to Move In», а баннер на главной странице сообщает, что выдача ключей началась в Bahamas 1 и Bahamas 2, но проект указан среди строящихся, а для этапа III дата не названа. Теги общие для каждой страницы CC. Самое безопасное прочтение таково: часть домов может быть завершена, а другие — нет, и статус передачи нужно подтверждать письменно по каждому объекту.
Страница проектов застройщика и главный баннер проекта показывают «from GBP 94,950» по состоянию на 23 октября 2026 г. Ни одна карточка объекта не показывает такую цену: самая дешёвая карточка стоит GBP 320 950, примерно в 3,4 раза дороже. Поэтому эта цифра — рекламный минимум, а не названная цена, и договорную цену конкретного дома нужно запрашивать письменно с указанием валюты и даты.
Площади напечатаны на трёх планах: Sea Villa (157,4 м² закрытая, 351,2 м² всего), экодом типа C (97,1 м² закрытая, 315,6 м² всего) и однокомнатные апартаменты этапов II и III (67,2 м² всего). Панели площади и спален на карточках объектов — это типовые значения, повторяющиеся в разных проектах, и они не используются. Для других домов опубликованного размера нет, и план конкретного объекта нужно запрашивать.
По состоянию на 23 октября 2026 г. указ-закон 89/2026 разрешает иностранному покупателю до 3 апартаментов или другие варианты, включая две двухэтажные отдельно стоящие виллы в проекте массовой застройки, при наличии разрешения на покупку от Совета министров. 90-дневный срок действия указа истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его, а сводный закон 52/2008 по-прежнему показывает более строгий текст об одном объекте. Какой пункт применяется к конкретной вилле, нужно зафиксировать в договоре.
Застройщик её не называет; в его разделе вопросов и ответов сказано лишь «secure and verified title deeds». Категорию можно установить через справку Земельного реестра о проверке (araştırma belgesi) в районном Tapu Amirliği и проверку юристом истории участка, которая для Эсентепе включает его статус полностью населённой киприотами-греками деревни до 1974 года. Руководство по документам о праве собственности объясняет категории. Руководство Великобритании также предупреждает о риске реституции для земли, отнесённой к земле обмена или дарения.
От метки застройщика на карте, которая носит ориентировочный характер, замок Кирении находится в 29,0 км по прямой и в 32,3 км по дороге (около 35 минут), больница Dr. Akçiçek — в 31,3 км по дороге, а аэропорт Ercan — в 40,7 км по дороге (около 59 минут). Цифры — оценки OSRM без учёта пробок. От центра деревни дорожные расстояния составляют 27,7 км, 26,7 км и 40,0 км.
Застройщик сообщает, что управление арендой необязательно и фиксированной гарантии не даёт. Согласно закону о домах для отдыха (Holiday Houses Law) сдача на срок до 60 дней считается сдачей дома для отдыха и требует свидетельства о регистрации и разрешения на эксплуатацию от Департамента туристического планирования. С арендной платы удерживается 10% налога, который для физических лиц является окончательным. Руководство по соблюдению требований при сдаче через Airbnb на этом сайте разбирает правила подробнее.
Ни один из изученных законов не делает покупку автоматическим путём к гражданству. Краткосрочный вид на жительство на основании недвижимости зависит от наличия у владельца подходящего жилья: при стоимости недвижимости с правом собственности от GBP 300 000 выдаётся разрешение на 10 лет, ниже этой суммы — на 5 лет, согласно Положению о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г. Для постоянного проживания нужно жильё стоимостью не менее EUR 125 000, гарантированный доход и шесть непрерывных лет разрешений (три — для заявителей в возрасте 60 лет и старше).
Общие сведения приведены на странице о гражданстве и иммиграции.
Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
