Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Aloha Homes Esentepe — это двухэтапный жилой комплекс курортного типа из вилл, бунгало, апартаментов и лофт-пентхаусов, который компания Cyprus Constructions (CC) указывает в Эсентепе, в районе Кирения на Северном Кипре, с общим числом 400 объектов на странице с описанием, сроком передачи в декабре 2026 года и ценой проекта «от» 154 950 GBP.
На страницах ниже для проекта Aloha Homes Esentepe разделены три вещи: что публикует застройщик, где его собственные страницы противоречат друг другу и что покупатель обставленного комплекса, близкого к передаче, всё равно должен получить в письменном виде. Для размеров используются планы с напечатанными площадями, прослежен конфликт меток на карте, а правила покупки 2026 года приведены по состоянию на 23 октября 2026 г.
Cyprus Constructions показывает комплекс на своей странице проектов как «ALOHA» в «Esentepe» с ценой «от» £154 950, а на странице с описанием Aloha Homes — как курорт из двух этапов под названием Aloha Beach Resort. Текст обеих страниц был сохранён 23 октября 2026 г. Файл знаний застройщика (llms-full.txt, датирован 14 октября 2026 г.) указывает расположение как «Esentepe, Kyrenia».
Обзорный текст открывается концепцией «READY TO MOVE» и сообщает, что в цену входят мебель и бытовая техника, современная кухня и санузлы, центральное кондиционирование и система входа по карточкам. Этап I описан как виллы 5+1 и 3+1 плюс апартаменты 1+1 типов A и B, а этап II — как бунгало типа V с двумя или тремя спальнями, апартаменты 1+1 типа A, садовые апартаменты 1+1 типа B и лофт-пентхаусы 2+1.
Далее следуют десять строк об удобствах: бар, кафе, центральные генераторы для домов и для общих зон, детская площадка, кинотеатр, консьерж-сервис, фитнес-зона, ландшафтные сады и прачечная.
Статистическая панель показывает 400 объектов, срок передачи в декабре 2026 года, план платежей «35% сразу, 65% до завершения проекта» и строку о наличии: осталось 30%. Другие страницы застройщика расходятся с этим. Карточка на главной странице показывает 450 объектов, персидская страница — 80 объектов и «готово к передаче», а метки в верхнем блоке гласят «Ready to Move In» и «Pre Sale» рядом со сроком декабрь 2026 года.
Карточки объектов под планами содержат площади, число спален и цены, которые повторяются на восьми из десяти страниц проектов застройщика, поэтому ни одна из этих цифр в карточках в данном обзоре не используется. Размеры в разделе 2 взяты только из планов, напечатанных на странице, а единственная приведённая цена — это цифра проекта «от».
| Aloha Homes Esentepe: ключевые факты | Как опубликовано | Примечание |
|---|---|---|
| Застройщик | Cyprus Constructions (CC) | Заявления компании приписываются застройщику в разделе 8 |
| Статус | Значится в списке «On Going Project» (текущие проекты); метки на странице с описанием «Ready to Move In» и «Pre Sale» | Метки противоречат друг другу; статус передачи следует подтвердить письменно |
| Срок передачи | Декабрь 2026 года (английская, турецкая, польская, русская и арабская страницы); персидская страница: «готово к передаче» | В пределах 69 дней от 23 октября 2026 г. (расчёт) |
| Расположение по публикациям | Esentepe (страница проектов); «Esentepe, Kyrenia» (файл знаний) | Метка на карте в коде страницы лежит внутри границы Tatlısu (Татлису) по данным OpenStreetMap; см. раздел 3 |
| Всего объектов | 400 (страница с описанием); 450 (карточка на главной странице); 80 (персидская страница) | Разбивка по этапам и типам не опубликована |
| Типы объектов | Виллы (5+1, 3+1), бунгало (2 и 3 спальни), апартаменты 1+1, садовые апартаменты 1+1, лофт-пентхаусы 2+1 | Текст застройщика; «studio penthouse» встречается один раз в тексте карточки |
| Площади | Только по планам: лофт-пентхаус с 2 спальнями, 75 м² плюс терраса 10 м² плюс терраса на крыше 50 м² = 135 м² общей используемой площади | См. раздел 2; ни один размер не взят из карточки объекта |
| Цена | От 154 950 GBP (страница проектов застройщика, 23 октября 2026 г.) | Не совпадает ни с одной карточкой; таблица цен по объектам здесь не приводится |
| План платежей | 35% сразу, 65% до завершения проекта; карточки этапа II: 48 ежемесячных платежей | Даты и условия не опубликованы |
| Мебель | В обзоре сказано, что цена включает мебель и бытовую технику | В разделе вопросов и ответов описаны пакеты мебели; см. раздел 4 |
| Категория титула (title deed, koçan) | Не указана | В разделе вопросов и ответов упомянуты «clear and secure title deeds» (чёткие и надёжные титулы), категория не названа |
| Контакты | Не воспроизводятся |
Застройщик называет типы объектов одним предложением на каждый этап; они сведены в первую таблицу. Блок «Project Plan & Types» добавляет по две карточки на этап, но пользы от них мало. Карточка типа A этапа I повторяет предложение об этапе II, особенности карточек (терраса на крыше, вид на море, частный бассейн, частный участок, доступ в тренажёрный зал, умный дом, доступ в спа) — это формулировки, повторяющиеся на других страницах проектов, а площади, число спален и цены в карточках следуют шаблонным профилям, описанным в разделе 1.
| Типы объектов, названные для двух этапов | Типы по публикации | Примечание |
|---|---|---|
| Этап I | Виллы 5+1; виллы 3+1; апартаменты 1+1 типа A; апартаменты 1+1 типа B | Предложение из обзора на странице с описанием |
| Этап II | Бунгало типа V с 2 и 3 спальнями; апартаменты 1+1 типа A; садовые апартаменты 1+1 типа B; лофт-пентхаусы 2+1 | Предложение из обзора на странице с описанием |
| Текст карточек | Апартаменты 1+1 типа A, апартаменты 1+1 типа B и лофт-пентхаусы 2+1, а также бунгало типа V 2+1 и 3+1; во втором тексте карточки упомянут «studio penthouse» | Формулировки карточек отличаются от обзора: садовых апартаментов нет, а бунгало записаны как 2+1 и 3+1 |
Три плана на странице содержат настоящие площади. План с одной спальней: кухня-гостиная 16,2 м², спальня 10 м², гардеробная 2,9 м², санузел 2 м² и терраса 8 м², без итога. План с двумя спальнями: кухня-гостиная 31,5 м², главная спальня 12,2 м², гостевая спальня 9 м², санузлы 3,5 и 5 м² и терраса 8 м², снова без итога.
План лофта с двумя спальнями — единственный, на котором есть итоги: пентхаус 75 м², терраса 10 м², терраса на крыше 50 м² и 135 м² общей используемой площади. Только на плане лофта есть название и метка этапа (см. раздел 4); на двух других нет ни того, ни другого.
| Площади по планам для Aloha Homes Esentepe (расчёт по цифрам застройщика) | Площади, напечатанные на плане, м² | Расчёт | Результат |
|---|---|---|---|
| План с одной спальней, без названия | Кухня-гостиная 16,2; спальня 10; гардеробная 2,9; санузел 2; терраса 8 | 16,2 + 10 + 2,9 + 2 = 31,1; плюс терраса 8 = 39,1 | Напечатанные помещения 31,1 м²; терраса составляет 20,5% от итога 39,1 м²; 31,1 м² на спальню |
| План с двумя спальнями, без названия | Кухня-гостиная 31,5; главная спальня 12,2; гостевая спальня 9; санузлы 3,5 и 5; терраса 8 | 31,5 + 12,2 + 9 + 3,5 + 5 = 61,2; плюс терраса 8 = 69,2 | Напечатанные помещения 61,2 м²; терраса составляет 11,6% от итога 69,2 м²; 30,6 м² на спальню |
| Лофт-пентхаус с двумя спальнями, план с названием «Babylon Beach Resort Homes», этап 2 | Пентхаус 75; терраса 10; терраса на крыше 50; общая используемая площадь 135 | 75 + 10 + 50 = 135; террасы 60 / 135 = 44,4%; 75 / 2 спальни = 37,5 | Напечатанный итог сходится; 55,6% закрытой площади и 44,4% открытых террас |
Напечатанные помещения двух планов апартаментов в сумме дают 31,1 м² и 61,2 м², то есть примерно по 31 м² площади помещений на спальню в обоих случаях. Лофт-пентхаус даёт 37,5 м² закрытой площади на спальню. Эти соотношения приблизительны. Напечатанные помещения не включают холлы, душевые и толщину стен, поэтому это ни площадь нетто, ни площадь брутто, и покупателю не следует считать их размером объекта.
Цифра лофта показывает, как формулировки застройщика могут вводить в заблуждение. В его «общую используемую площадь» входит терраса на крыше в 50 м², поэтому 135 м² нельзя ставить рядом с застроенной или брутто-площадью, указанной для другого проекта. Площадь не опубликована для вилл 5+1 и 3+1, бунгало и садовых апартаментов, и ни для одного объекта на первом этаже не указана площадь участка или сада.
Перед бронированием для конкретного объекта следует письменно запросить следующее:
Эсентепе (по-гречески Агиос-Амвросиос, Agios Amvrosios) — деревня района Кирения (Girne) на северном побережье, примерно в 23 км к востоку от Кирении, у подножия хребта Бешпармак (Beşparmak, «Пять пальцев»), как её описывает Кипрский центр PRIO. Перепись 2011 года насчитала 2 414 человек в муниципалитете Эсентепе, из них в деревне Эсентепе — 1 754, в Bahçeli (Бахчели) — 388, в Karaağaç (Караагач) — 242 и в Beşparmak — 30 (Статистический институт, таблица 3).
Согласно Закону 15/2022 деревня теперь входит в муниципалитет Çatalköy-Esentepe (Чаталкёй-Эсентепе) из шести деревень, официальных данных о населении которого нет. В районе Кирения в 2011 году проживало 69 163 человека, или 24,2% от 286 257 жителей ТРСК (Турецкой Республики Северного Кипра) (выведено; таблица 1). По данным OpenStreetMap, центр деревни находится примерно в 1,2 км от побережья.
Метка застройщика — Эсентепе, но карта менее определённа. Страница с описанием строит карту по метке в коде страницы (35,3755 с. ш., 33,699 в. д.), которая не показана в виде текста. По расчёту на основе цифр застройщика, метка находится в 11,2 км по прямой к востоку от центра деревни Эсентепе.
В данных о границах OpenStreetMap, полученных 23 октября 2026 г. (запрос полигонов Nominatim), точка попадает внутрь полигона деревни Tatlısu и вне полигона Эсентепе, ограничивающий прямоугольник которого заканчивается на 33,610 в. д., примерно в 8 км к западу от метки.
Tatlısu относится к району Gazimağusa (Фамагуста) согласно переписи 2011 года и собственной странице муниципалитета, тогда как Эсентепе относится к району Girne. Метка может быть приблизительной, а OpenStreetMap наполняется пользователями, поэтому это конфликт, который нужно разрешить, а не вывод: номер участка определяет, какие деревня, муниципалитет и районное управление земельного реестра применимы. Адресный блок страницы — это общая строка «Kyrenia, North Cyprus», которая повторяется на каждой странице проекта CC.
Метка находится в 0,19 км по прямой от ближайшей нанесённой на карту береговой линии (OpenStreetMap way 729378736, расстояние рассчитано по данным OpenStreetMap о береговой линии). Аэрофотоплан участка застройщика помечает этап I рядом с песчаным берегом, а этап II — как изогнутый ряд блоков, отодвинутых вглубь суши.
Расстояние пешком до пляжа не опубликовано; блок строк об удобствах «2 минуты пешком», одинаковый на всех десяти страницах, опущен. Caesar Cliff Esentepe, планируемый комплекс другого застройщика, также указан в Эсентепе, а страница района Эсентепе объединяет объявления, отнесённые к деревне.
Подъезд идёт через Кирению или Фамагусту. От метки до Кирении 38,6 км по дороге (около 43 минут), до Фамагусты — 44,7 км (около 44 минут). От центра деревни опорные точки OpenStreetMap (запрос Nominatim) дают 27,7 км и около 33 минут до замка Кирении и 40,0 км и около 54 минут до аэропорта Ercan (Эрджан) (маршрут).
Правительство Великобритании сообщает в своих рекомендациях, что въезд в Республику Кипр через север, например через Ercan, рассматривается властями Республики как незаконный въезд (требования FCDO к въезду).
Что касается здравоохранения, в медицинском центре Esentepe в 2024 году было 8 сотрудников (1 врач общей практики, 1 стоматолог и 3 медсестры), а деревня значится с одним государственным и без частных медицинских учреждений (Статистический ежегодник 2024; точка OSM).
Ежегодник указывает 72 государственные койки в единственной государственной больнице района Girne, Dr Akçiçek (189 сотрудников), и 112 коек в пяти частных стационарных учреждениях. Новая больница в Кирении примерно на 148 коек была объявлена построенной 28 января 2026 г., при этом оборудование ещё устанавливалось (BRTK), а список больниц министерства на 23 октября 2026 г. её не включает.
Данные о климате и туризме существуют только на уровне района. Станция Girne зафиксировала среднемесячные значения от 15,0 °C (январь и февраль) до 30,7 °C (июль) в 2024 году, среднее за двенадцать месяцев 22,0 °C (выведено) и 510,2 мм осадков; оба показателя — значения за один год.
В районе Girne было 79 мест размещения на 15 208 коек, или 54,5% от 27 910 коек ТРСК (выведено). 2 июля 2025 г. мэр Çatalköy-Esentepe описал этот район как часть туристического региона, где строится несколько отелей, и пожаловался, что в местные накопительные резервуары поступает слишком мало воды (Kıbrıs Postası).
Вода поступает из Турции через Государственное гидротехническое управление (State Hydraulic Works) в муниципальные резервуары, как говорится в том же заявлении мэра, а общесетевое отключение электричества, продлившееся почти сутки, последовало за взрывом на подстанции в августе 2025 года (Cyprus Mail, 8 декабря 2025 г.).
Правило о береговой полосе, свободной от застройки, в законодательстве ТРСК не найдено, поэтому цифры отступов из Турции и Республики Кипр применять не следует. Разрешения на строительство для деревни выдаёт муниципалитет Çatalköy-Esentepe по Закону 15/2022 (временная статья 8). Эсентепе до 1974 года был целиком греко-киприотским, поэтому титул проверяют по каждому участку отдельно (раздел 6).
| Ближайшие места и расстояния для Aloha Homes Esentepe | Что это | По прямой от метки, км | По дороге от метки, км и минуты | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Ближайшая нанесённая на карту береговая линия | OSM way 729378736 | 0,19 | неприменимо | OSM way, расчёт |
| Центр деревни Tatlısu | Деревня, район Gazimağusa | 4,9 | 8,1 км, 11 мин | OSRM |
| Центр деревни Эсентепе | Деревня, район Girne | 11,2 | 15,2 км, 18 мин | OSRM |
| Медицинский центр Esentepe (Esentepe Health Center) | Государственный медицинский центр | 11,3 | 15,3 км, 18 мин | OSRM |
| Город İskele | Город, опорная точка медицинского центра | 20,6 | 31,1 км, 32 мин | OSRM |
| Государственная больница Gazimağusa | Государственная больница, Фамагуста | 30,8 | 39,5 км, 41 мин | OSRM |
| Больница Dr Akçiçek | Государственная больница, Кирения | 34,1 | 37,6 км, 41 мин | OSRM |
| Замок Кирении | Опорная точка Кирении | 34,4 | 38,6 км, 43 мин | OSRM |
| Аббатство Беллапаис (Bellapais Abbey) | Объект наследия близ Кирении | 32,0 | 36,6 км, 41 мин | OSRM |
| Центральная точка старого города Фамагусты | Опорная точка города | 35,5 | 44,7 км, 44 мин | OSRM |
| Аэропорт Ercan | Аэропорт севера | 30,6 | 51,6 км, 57 мин | OSRM |
| Опорная точка Никосии | Столица | 37,7 | 64,7 км, 71 мин | OSRM |
| Аэропорт Ларнаки | Аэропорт Республики Кипр, нужно пересечение границы | 56,6 | 72,7 км, 76 мин | OSRM |
Цифры по прямой — расстояния по формуле гаверсинусов, рассчитанные от метки; дорожные цифры — оценки OSRM на данных OpenStreetMap, которые начинаются от ближайшей точки дороги, в 192 м от метки. Для Ларнаки пограничные формальности не учтены.
На странице с описанием есть переключатель между этапом I и этапом II, а единственные факты уровня этапа — два списка типов в обзоре. Нет ни числа объектов по этапам, ни срока передачи по этапам, ни площади участка. Аэрофотоплан на странице размещает этап I вдоль берега, а этап II — вглубь суши позади него.
Карточки не следуют спискам типов: карточка типа A этапа I повторяет предложение об этапе II и помечена как распроданная. Поэтому любое отнесение объекта к этапу сверх двух списков — вопрос к застройщику.
Передача и платежи поднимают второй вопрос. Декабрь 2026 года — единственная датированная веха, и страница не говорит, относится ли она к этапу I, этапу II или к обоим. Карточки этапа II показывают 48 ежемесячных платежей. Если считать от начала в ноябре 2026 года, это тянется до конца 2030 года, почти на четыре года позже срока передачи (расчёт).
Страница не говорит, продолжаются ли платежи после передачи. Вопрос практический: декрет начинает отсчёт годичного срока для подписания передачи права со дня выплаты всей указанной цены, когда в пользу продавца ипотека не зарегистрирована. Поэтому длинный план платежей отодвигает титул, если не зарегистрировано обременение, а любой из двух путей меняет положение покупателя до последнего платежа.
Третий вопрос — название. План лофта с двумя спальнями назван «Babylon Beach Resort Homes» и помечен как этап 2, тогда как страница называется Aloha Homes, а её текст ссылается на Aloha Beach Resort. Справочник направлений застройщика указывает Aloha Beach Resort как объект типа «Resort», описанный как приморское направление для образа жизни, отдыха и кратких пребываний.
Ничто не объясняет другое название: это может быть прежнее название проекта, маркетинговый псевдоним, план, повторно использованный из другого комплекса, или ошибка. Это важно, потому что разрешения, согласования и регистрации кондоминиума выдаются на именованный проект на именованном участке, а договор, использующий одно название при разрешении с другим названием, создаёт проблему идентификации.
Четвёртый вопрос — мебель. В обзоре сказано, что цена включает мебель и бытовую технику, тогда как в ответе из раздела вопросов и ответов описано несколько пакетов мебели на выбор; вопрос о пакетах мебели присутствует на каждой из десяти страниц проектов CC, поэтому ответ в разделе вопросов и ответов типовой. Выход — подробная опись.
Положение о налоге на добавленную стоимость (НДС, VAT), обновлённое 7 октября 2026 г., относит жильё с закрытой площадью до 300 м² к ставке 5% и устанавливает 16% как общую ставку для остальных поставок, а гербовый сбор (stamp duty) взимается с суммы, указанной в договоре, пересчитанной в лиры по официальному курсу на дату оформления гербовой маркой (положение о НДС; Закон о гербовом сборе). Как трактуется мебель, продаваемая вместе с домом, в этих текстах не сказано, поэтому это должно быть отражено в договоре.
Пятый вопрос касается эксплуатационных расходов. Список удобств включает бар, кафе, кинотеатр, консьерж-сервис, фитнес-зону, прачечную и центральные генераторы для домов и общих зон, и ни по одному из этих пунктов не опубликован сбор. В разделе вопросов и ответов сказано, что взнос ассоциации собственников покрывает общие зоны, такие как бассейны, озеленение, охрану и удобства, зависит от типа объекта и будет изложен в договоре купли-продажи.
Сам список удобств не называет бассейн, тогда как файл знаний застройщика перечисляет «pool». Существует ли общий бассейн и на каком этапе — требует письменного ответа. Последний найденный годовой график налога на недвижимость (Налоговый департамент, 2025) устанавливает 6,60 TL за м² до 120 м², 7,15 TL за м² сверх этого и 35,60 TL за м² плавательного бассейна; графика на 2026 год найти не удалось.
Последний день декабря 2026 года приходится на 69 дней после даты этого обзора. За последовательностью передачи стоят юридические шаги. Окончательное одобрение (nihai tasvip) — это шаг, который статистика ТРСК считает завершением строительства, поскольку она учитывает только здания, получившие его.
Подключение коммуникаций затем зависит от платежей: пока не уплачены все налоги и сборы, ни подключение воды, ни подключение электричества не может быть выполнено, кроме временного снабжения площадки во время строительства (Resmi Gazete (Официальный вестник), RG 147). По декрету сборы подлежат уплате в течение 75 рабочих дней с момента публикации разрешения, то есть около 15 недель (расчёт), поэтому передача в декабре и пригодный для жизни дом — не обязательно одна и та же дата.
| Утверждения, требующие письменного ответа | Утверждение A | Утверждение B | Вопрос застройщику |
|---|---|---|---|
| Название проекта | Заголовок страницы Aloha Homes; в тексте упомянут Aloha Beach Resort | План этапа II назван Babylon Beach Resort Homes | Какое юридическое название проекта указано в разрешении и в договоре? |
| Передача | Срок передачи — декабрь 2026 года | Концепция «READY TO MOVE»; метки «Ready to Move In» и «Pre Sale»; персидская страница «готово к передаче» | Что, кому, на каком этапе и в какую дату передаётся? |
| Число объектов | 400 на странице с описанием | 450 в карточке на главной странице; 80 на персидской странице | Сколько объектов по этапам и типам? |
| Мебель | Цена включает мебель и технику (обзор) | Вопросы и ответы: пакеты мебели на выбор | Что входит в базовую цену этого объекта и что оплачивается отдельно? |
| Бассейн | В списке удобств не назван | В вопросах и ответах бассейны упомянуты во взносе ассоциации; в файле знаний указан «pool» | Есть ли общий бассейн и на каком этапе? |
| Платежи | 35% сразу, 65% до завершения проекта | Карточки этапа II: 48 ежемесячных платежей | График по датам, и когда переходит титул? |
| Цена | От 154 950 GBP | Самая низкая карточка примерно на 23% выше (расчёт); цены двух карточек этапа II соотносятся ровно как 2:1 | К какому объекту относится цена «от»? |
| Аренда | Вопросы и ответы: фиксированной арендной доходности нет, управление арендой по желанию | В записи справочника упомянуты краткосрочные проживания; в файле знаний — арендный потенциал | Каковы условия управления арендой и кто управляет курортом? |
Поскольку участок не опубликован, первый шаг при покупке в проекте Aloha Homes Esentepe — определить его. Пределы приобретения и сроки, приведённые ниже, установлены Декретом-законом (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.), который является повторным изданием Декрета-закона 63/2026 (RG 87, 11 мая 2026 г.).
Этот документ — декрет Совета министров (Council of Ministers), а не закон парламента, и его 90-дневный срок действия истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не преобразует его в закон. Закон 52/2008 в своей сводной редакции по-прежнему содержит более старую, более строгую формулировку, поэтому опубликованные источники расходятся. Общий контекст расходов приведён в руководстве по расходам на покупку, строительство и аренду на этом сайте.
| Этап | Кто | Срок на 23 октября 2026 г. | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Определить участок и районное управление | Юрист покупателя; районное Tapu Amirliği (управление земельного реестра) | До любого платежа; операции оформляются в управлении того района, где зарегистрирован объект | Уведомление земельного реестра от 15 июля 2025 г. |
| 2. Подтвердить сервитут кондоминиума или титул на объект | Застройщик; земельный реестр | Нужен до подачи заявления на разрешение (Закон 35/2010); декрет допускает вместо этого разрешение на строительство или Planning Approval (градостроительное согласование) на 2 года с момента вступления в силу | RG 147 |
| 3. Подписать договор купли-продажи и оплатить его гербовым сбором | Покупатель, продавец; Налоговый департамент | Гербовый сбор с указанной суммы: 0,5% до 89 000 000 TL, обычно несёт покупатель | Закон о гербовом сборе |
| 4. Зарегистрировать заверенный договор и подать заявление на разрешение | Юрист; районное Tapu Amirliği; Министерство внутренних дел | В течение 1 месяца; иначе по декрету договор автоматически становится недействительным | RG 147 |
| 5. Разрешение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел | Официального срока рассмотрения нет | Документы отдела недвижимости |
| 6. Уплатить сборы за передачу права (transfer fees) | Покупатель | В течение 75 рабочих дней после публикации (декрет); 60 — по тексту 39/2024 | RG 147 |
| 7. Подписать заявление о передаче права | Покупатель, продавец перед чиновником Tapu Amirliği | В течение 1 года после публикации (декрет); 6 месяцев — по тексту 39/2024 | RG 147 |
| 8. Подключить воду и электричество | Муниципалитет; орган по электроэнергии | Только после уплаты всех налогов и сборов | RG 147 |
Декрет позволяет иностранному покупателю выбрать один из четырёх путей: до 3 апартаментов; участок не более 1 338 м² с одним домом; отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м²; или 2 двухэтажные отдельно стоящие виллы в рамках проекта массовой застройки. Граждане государств, признающих ТРСК, могут купить 6 апартаментов или 3 двухэтажные виллы. Сводный текст 39/2024 по-прежнему допускает один объект.
Формулировка декрета говорит о двухэтажных виллах и не поясняет, как считаются одноэтажные бунгало, блокированные объекты или лофт-пентхаусы, поэтому юристу покупателя следует подтвердить классификацию в Министерстве внутренних дел. Ещё одно правило декрета ограничивает 80% долю зонированного жилого проекта, которая может достаться иностранцам. Сельскохозяйственные и лесные земли и военные зоны закрыты для иностранцев, а иностранные владения ограничены 7% площади района и 3% площади страны (положение об ограничениях).
Постановление Совета министров в RG 197 от 7 октября 2026 г. устанавливает сборы земельного реестра для иностранцев в размере 4% в совокупности за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, действительные по 5 января 2027 г. включительно. Котировки агентств в 6%, 9% или 12% предшествуют этому графику и не используются.
Денежные переводы в иностранной валюте свободны при условии использования банков и регистрации отправителя и получателя (Закон о валютном обмене 38/1997). Договор в фунтах позволяет избежать валютного риска в лирах по цене, однако индекс потребительских цен ТРСК вырос на 35,02% за двенадцать месяцев до сентября 2026 года (Статистический институт), а гербовый сбор рассчитывается в лирах.
Две особенности досье по проекту Aloha Homes Esentepe повышают ставки: участок не назван, а у проекта два названия. До 1974 года Эсентепе был полностью греко-киприотской деревней; PRIO фиксирует 1 543 жителя в 1973 году, и все они уехали в 1974 году (PRIO). Это прошлое не говорит о том, кто владеет титулом на какой-либо участок, но делает проверку категории титула и владельца конкретного участка до 1974 года необходимой.
Руководство правительства Великобритании называет многие объекты на севере спорными, говорит, что Европейский суд по правам человека считает владельцев до 1974 года по-прежнему законными собственниками, и предупреждает, что покупатели такой земли могут столкнуться с разбирательствами в судах Республики Кипр (руководство FCDO). Статья о титулах на этом сайте в общих чертах рассматривает категории титулов.
Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) сообщила о 8 820 заявлениях и 3 787 завершённых делах на 23 октября 2026 г., а её бюллетень не содержит названий деревень или участков, поэтому Эсентепе нельзя выделить из опубликованных данных (IPC). Заявления можно подавать до 21 декабря 2027 г. по Закону 67/2005, а Европейский суд по правам человека счёл Комиссию средством, к которому следует обратиться в первую очередь, в деле Demopoulos and Others v. Turkey (1 марта 2010 г.). В деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.) Суд ЕС постановил, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут быть исполнены в других местах Союза (пресс-релиз 39/09).
Руководство Великобритании называет также проблемы, встречающиеся при покупке строящихся объектов (off-plan) на всём Кипре: юрист, действующий одновременно в интересах продавца и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых справок о завершении и титулов, а также ипотеки, оформленные застройщиком на землю. Платежи, которые могут растянуться за пределы передачи, делают вопрос о плане платежей и об ипотеке застройщика особенно актуальными здесь.
| Документ или проверка | Где проверить | Почему это важно для проекта | Источник |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ земельного реестра (araştırma belgesi) | Районное Tapu Amirliği; Girne или Gazimağusa в зависимости от участка | Показывает зарегистрированного владельца и обременения; конфликт меток на карте делает район неопределённым | Уведомление земельного реестра |
| Категория титула и владелец до 1974 года | Земельный реестр; независимый юрист | Эсентепе был греко-киприотским до 1974 года; земля, полученная по обмену или в дар, несёт риск реституции по руководству Великобритании | руководство FCDO |
| Разрешение на строительство и окончательное одобрение | Муниципалитет; Çatalköy-Esentepe, если участок находится в Эсентепе | Подтверждает, что блок существует юридически под названием, используемым в договоре | Закон 15/2022 |
| Сервитут кондоминиума или титул | Земельный реестр (Закон 35/2010) | Нужен до подачи заявления на разрешение на покупку; продажа без него является правонарушением | Закон 52/2008 |
| Разрешение на покупку и пределы приобретения | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел | Пределы: 3 апартамента или варианты с виллами; ограничение в 80% на продажи иностранцам по проекту | Отдел недвижимости |
| Ипотеки на участке | Поиск в земельном реестре | Руководство Великобритании предупреждает об ипотеках, оформленных застройщиками | руководство FCDO |
| График платежей внутри договора | Независимый юрист | Руководство Великобритании называет планы платежей, не включённые в договоры, повторяющейся проблемой | руководство FCDO |
Продажи сверх законных пределов, продажи без титула кондоминиума и продажи сельскохозяйственных или лесных земель являются правонарушениями со штрафом до 500-кратного валового месячного минимального размера оплаты труда, что при размере, действующем с 1 июля 2026 г., в 70 893 TL составляет 35 446 500 TL (выведено). Эти правонарушения ложатся на продавца, однако разрешение и титул покупателя зависят от тех же фактов.
| Проект | Статус по публикации | Объекты по публикации | Район по публикации | Типы объектов | Опубликованная цена «от» |
|---|---|---|---|---|---|
| Aloha Homes Esentepe (эта страница) | Список текущих проектов; декабрь 2026 года | 400 (450 в карточке на главной странице) | Эсентепе | Виллы, бунгало, апартаменты 1+1, лофт-пентхаусы 2+1 | 154 950 GBP |
| Bahamas Homes Esentepe | Список текущих проектов; на странице указано «Ready to Move In» | 440 на странице с описанием, 700 в карточке на главной странице; текст называет для этапа II 284 и для этапа III 304 | Эсентепе | Апартаменты, пляжные и морские виллы | 94 950 GBP |
| Hawaii Homes Esentepe | Список текущих проектов; на странице указано «Ready to Move In» | 450 (490 в карточке на главной странице) | Эсентепе | Студии, лофт-пентхаусы 1+1 и 2+1, 10 вилл | 99 950 GBP |
| Phuket Wellness Resort Esentepe | Список текущих проектов; март 2027 года (турецкая страница: готово) | 650 | Эсентепе | Садовые апартаменты 1+1, лофты 2+1, студии-пентхаусы, виллы | 144 950 GBP |
| Edremit Villas Esentepe | Список текущих проектов; январь 2028 года | 14 вилл | Эсентепе, Кирения (страница проектов) | Виллы | 1 450 000 GBP |
| Maldives Homes Esentepe | Завершён; 4-й квартал 2025 года; «Sold Out» | 120 (статистика) или 55 (текст) | Эсентепе | Апартаменты от 1+1 до 3+1, 10 вилл | Не опубликована |
| Pearl Island Esentepe | Завершён; «Ready to Move In» | 156 студий (текст); 80 (статистика) | Эсентепе (страница проектов); Bahçeli, Кирения (нижний блок застройщика) | Студии | 220 000 GBP (другие страницы показывают другие цифры) |
| Mykonos Homes Esentepe | Завершён; «Resale Only» | 80: 8 вилл и 72 апартамента | «Seafront, Karpaz Gate» (Karpaz Gate — «Врата Карпаса»; страница проектов) | Виллы 3+1; апартаменты 1+1, 2+1 и 3+1 | Не опубликована |
| Moonlight Villas Esentepe | Завершён; «Resale Only» | 6 вилл (текст); 80 (статистика) | Эсентепе | Виллы-дуплексы с 3 спальнями | Не опубликована |
| Idyll Homes Esentepe | Завершён; «Resale Only» | 7 блоков; общее число не указано | Эсентепе | Апартаменты 1+1 и 2+1 | Не опубликована |
Четыре комплекса из списка текущих проектов показывают цену проекта «от» в диапазоне от 94 950 GBP до 154 950 GBP: Bahamas Homes, Hawaii Homes, Phuket Wellness Resort и Aloha Homes. Aloha Homes находится на верхней границе этого диапазона, а её общее число объектов на странице с описанием, 400, — наименьшее из четырёх (400, 440, 450 и 650).
Каждая из десяти страниц с описанием несёт одни и те же метки в верхнем блоке «Ready to Move In» и «Pre Sale», включая Edremit Villas со сроком январь 2028 года, поэтому метки не отделяют готовые комплексы от неготовых. Из десяти обзорных текстов только в тексте Aloha сказано, что цена включает мебель.
Метки на карте в коде страниц четырёх текущих комплексов находятся в 5,5–12,5 км к востоку от центра деревни Эсентепе (расчёт по меткам), тогда как метка Edremit Villas лежит в 29,9 км к западу от него и в 6,2 км от замка Кирении. Пять завершённых комплексов используют одну округлённую метку-заглушку. Сравнение не предполагает ранжирования: страницы публикуют разный объём сведений, цены несопоставимы, и ни одна из десяти страниц не публикует прайс-лист по объектам. Страница Северного Кипра показывает более широкий портфель.
В этом разделе приведено только то, что утверждают страницы застройщика О нас и Профиль компании. Cyprus Constructions описывает себя как профессионального застройщика, предоставляющего качественную недвижимость на Северном Кипре, а её профиль компании называет её компанией по застройке недвижимости, базирующейся на Северном Кипре, с присутствием в Кирении, Bahçeli, Эсентепе и Фамагусте. Ни один из десяти проектов, охваченных на этом сайте, не находится в Фамагусте.
На странице «О нас» есть три маркетинговых счётчика («28+» лет, «2000+» переданных объектов, «60+» обслуженных национальностей) и счётчик наград, в котором не названа ни одна награда. Здесь они не проверялись. Они соседствуют со строкой в верхнем блоке, где сказано «более десяти лет», и нижним блоком, где сказано «более 20 лет», а в верхней полосе профиля компании указано «2 500+» завершённых проектов против 2000+ переданных объектов на странице «О нас», поэтому ни на одну цифру не следует полагаться.
Профиль компании включает среди услуг собственную юридическую координацию, инвестиционное консультирование и управление недвижимостью. В меню застройщика также есть ссылки на связанные бренды: бренд аренды и проживания (CC360), приложение (CC Connect) и группу ресторанов и кейтеринга (Califorian). Публичный файл знаний о бренде застройщика содержит оговорку о том, что доход от аренды и рост капитала не гарантируются.
На прочитанных страницах не опубликованы ни регистрационный номер компании, ни организационно-правовая форма, ни имя должностного лица, а нижний блок использует «Cyprus Constructions», «Cyprus Construction» и «Cyprus Constructions Development». Поэтому покупателю следует запросить точное юридическое лицо, которое подписывает договор купли-продажи и держит разрешение.
Это двухэтапный комплекс курортного типа, который Cyprus Constructions (CC) указывает в Эсентепе, с виллами, бунгало, апартаментами 1+1, садовыми апартаментами и лофт-пентхаусами 2+1. Страница застройщика с описанием называет его Aloha Homes и описывает Aloha Beach Resort; один план этапа II носит название Babylon Beach Resort Homes. Юридическое лицо, разрешение и участок не опубликованы, поэтому покупателю следует запросить все три пункта в письменном виде, прежде чем полагаться на любую страницу.
Страница с описанием указывает декабрь 2026 года как срок передачи и в то же время говорит, что концепция проекта — «ready to move», с метками «Ready to Move In» и «Pre Sale». Персидская страница говорит «готово к передаче». Эти утверждения противоречат друг другу, и сроки по этапам не опубликованы. Поскольку дата приходится примерно на 69 дней от 23 октября 2026 г., статус передачи, процедуру устранения недочётов и документы, передаваемые вместе с ключами, следует подтвердить в письменном виде.
Страница с описанием показывает 400 объектов, карточка на главной странице — 450, а персидская страница — 80. Рядом с цифрой 400 стоит показатель «осталось 30%», а карточка на главной странице говорит «продано 70%», но карточки объектов на самой странице перечисляют гораздо меньше доступных объектов, чем составили бы 30% от 400 (120, расчёт). Поэтому проценты не рассматриваются как сведения о наличии; документ, который следует запросить, — датированный список объектов по этапам.
В обзоре сказано, что цена включает мебель и бытовую технику, современную кухню и санузлы, центральное кондиционирование и систему входа по карточкам. В ответе в разделе вопросов и ответов описано несколько пакетов мебели — вопрос, который присутствует на всех десяти страницах проектов CC. Какой из двух вариантов применим к конкретному объекту, не указано. Подробная опись, приложенная к договору купли-продажи, с марками, держателями гарантии и датой поставки, решает этот вопрос.
Страница проектов застройщика показывает цену «от» 154 950 GBP по состоянию на 23 октября 2026 г. Она не совпадает ни с одной из карточек объектов: самая низкая карточка примерно на 23% выше (расчёт), а цены двух карточек этапа II соотносятся ровно как 2:1. Поэтому это опубликованный застройщиком минимум по проекту, а не цена определённого объекта. При первоначальном взносе 35% первый этап по этой цифре составил бы 54 232,50 GBP (расчёт, только для иллюстрации).
Настоящие площади указаны только на планах. Лофт-пентхаус с двумя спальнями показан как 75 м² с террасой 10 м² и террасой на крыше 50 м², всего 135 м² общей используемой площади. Два плана апартаментов содержат размеры помещений, но не итоги, а для вилл и бунгало площадь не опубликована. Размеры и число спален в карточках объектов — шаблонные значения, общие с другими страницами CC, и не используются.
План лофта с двумя спальнями для этапа 2 назван Babylon Beach Resort Homes, хотя страница и справочник застройщика используют Aloha. Страница этого не объясняет. Это может быть прежнее название, псевдоним или повторно использованный план. Покупателю следует спросить, какое название указано в разрешении на строительство и в плане кондоминиума и строил ли тот же субъект какой-либо более ранний комплекс под другим названием.
Если мерить от метки в коде страницы, замок Кирении находится в 34,4 км по прямой и в 38,6 км по дороге (около 43 минут), аэропорт Ercan — в 51,6 км по дороге, а государственная больница Gazimağusa — в 39,5 км по дороге. Метка лежит внутри границы Tatlısu по данным OpenStreetMap, примерно в 11 км к востоку от центра деревни Эсентепе. Маршрутизация не учитывает пробки и очереди на границе, а номер участка определил бы точное расположение.
На 23 октября 2026 г. пределы установлены Декретом-законом 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.): до 3 апартаментов, либо пути с землёй и виллами, каждый из которых требует разрешения Совета министров. Срок действия декрета истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона, а более старый сводный текст Закона 52/2008 допускает один объект. Сборы земельного реестра в 4%, 5,5% и 6% в зависимости от числа объектов действуют до 5 января 2027 г. (RG 197), а гербовый сбор составляет 0,5% от суммы договора.
Вид на жительство для владельца недвижимости предусмотрен Положением о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г.: при наличии титула и стоимости менее 300 000 GBP — 5-летнее разрешение без проверки дохода; при наличии только заверенного договора — подтверждение дохода и треть уплаченной цены.
Оно не даёт ни гражданства, ни прав ЕС (см. вид на жительство и гражданство). Сдача в аренду на срок до 60 дней требует регистрации и разрешения на эксплуатацию по Закону о домах для отдыха; арендная плата облагается удержанием 10% по Закону о подоходном налоге (см. правила аренды).
Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
