Правила Airbnb на Кипре 2026: лицензии, регистрация и налоги
Правила Airbnb на Кипре для Республики Кипр вытекают из одного национального закона — Закона о регулировании создания и деятельности гостиниц и туристических средств размещения (34(I)/2019) — и из регламента Европейского союза о данных по краткосрочной аренде, который действует с 20 мая 2026 года. Это руководство актуально по состоянию на 5 ноября 2026 года. В нём объясняется, что говорит консолидированный текст закона, что публикуют Замминистерство туризма (Deputy Ministry of Tourism) и Налоговое управление, какие цифры привела в 2026 году Счётная палата (Audit Office) и как та же тема решается в той части острова, которой управляют турок-киприотские власти.
Вы найдёте здесь шаги регистрации и размер сбора, требования к объекту и условие о страховании, обязанности платформ по Регламенту ЕС 2024/1028, лестницу штрафов с арифметикой, подоходный налог и НДС за 2026 год на числовых примерах, а также положение владельцев, которые живут за границей. Каждая цифра сопровождается названным источником и датой, чтобы читатель мог сам проверить её по первоисточнику, а полный список источников приведён в конце страницы.
Правила Airbnb на Кипре: коротко (по состоянию на 5 ноября 2026 года)
Прежде чем переходить к подробностям, в таблице ниже собраны основные правила Airbnb на Кипре. Каждая строка раскрывается дальше в руководстве, и там же указан источник цифры.
| Тема | Правило в опубликованной редакции | Источник и дата |
|---|---|---|
| Регистрация | Виллу, дом или апартаменты с самообслуживанием можно рекламировать или сдавать только при условии, что объект внесён в Реестр жилья с самообслуживанием (Register of Self-Catering Accommodation) и имеет регистрационный номер | Закон 34(I)/2019, статья 16A; пресс-релиз Замминистерства, 26 апреля 2025 г. |
| Регистрационный номер | Должен указываться в каждом объявлении, в рекламе и во всех связанных сделках | Закон 34(I)/2019, статья 16A(2) |
| Сбор | €222 за регистрацию на три года | Cyprus Mail, 15 мая 2024 г. и 27 октября 2026 г. |
| Срок решения | Замминистерство рассматривает заявление в течение двух месяцев с момента подачи декларации | Закон 34(I)/2019, Пятое приложение, пункт 1(c) |
| Срок действия | Первое регистрационное разрешение действует три года, затем продлевается каждые три года | Закон 34(I)/2019, Пятое приложение, пункт 1(d) и (e) |
| Страхование | Покрытие от всех рисков, включая пожар и гражданскую ответственность, заявляется при подаче заявления | Закон 34(I)/2019, Пятое приложение, пункт 1(b)(iii) |
| Сдача без регистрации | До одного года лишения свободы, штраф до €5 000 или оба наказания сразу; до €200 в день, если нарушение продолжается после осуждения | Закон 34(I)/2019, статья 22(1) |
| Нарушения платформ по правилам ЕС | До двух лет лишения свободы, штраф до €20 000 или оба наказания сразу; до €1 000 в день при повторном нарушении | Закон 34(I)/2019, статья 22A |
| Зарегистрированные объекты | 8 478 объектов self-catering на 29 июня 2026 г. | Данные Замминистерства, о которых сообщили Cyprus Mail и Euronews, 3 июля 2026 г. |
| Доход от сдачи | Считается предпринимательским доходом; декларируется в разделе 4I индивидуальной декларации; специальным взносом на оборону не облагается | Руководство Налогового управления по декларации за 2025 год, опубликовано в июне 2026 г. |
| Регистрация плательщика НДС | Обязательна при облагаемых операциях свыше €15 600 за 12 месяцев или когда ожидается, что этот порог будет превышен в течение 30 дней | Business in Cyprus (gov.cy) |
Закон, на котором основаны правила Airbnb на Кипре, и кто за ним следит
Правовая основа — консолидированный текст Закона 34(I)/2019, который публикует служба CyLaw Кипрской ассоциации юристов. Часть IIIA этого закона посвящена жилью с самообслуживанием (self-catering accommodation). Закон определяет его как отдельную меблированную туристическую виллу, отдельный жилой дом или отдельные апартаменты, которые считаются «единицей» по закону о недвижимом имуществе и не являются ни гостиницей, ни лицензированным туристическим заведением. Статья 16A говорит, что такой объект нельзя сдавать, пока он не соответствует спецификациям Пятого приложения, не внесён в Реестр жилья с самообслуживанием, который ведёт Замминистерство туризма, и пока его регистрационное разрешение остаётся действительным.
Ещё три положения определяют повседневную практику. Статья 16A(2) разрешает владельцу, обладателю права пользования или компании, действующей с согласия владельца, рекламировать и сдавать объект после получения регистрационного номера, и при этом требует, чтобы номер указывался в объявлении и во всех связанных сделках. Та же статья запрещает оператору платформы рекламировать и размещать объекты без регистрационного номера после окончания переходного периода; в течение переходного периода уже работавшим объектам давали три года на приведение в соответствие. Статья 21 позволяет Замминистерству проводить проверку по собственной инициативе в любое время, чтобы убедиться, что регистрационное разрешение существует и что его условия соблюдаются.
Консолидированный текст перечисляет изменяющие законы: 9(I)/2020, 106(I)/2021, 7(I)/2022, 11(I)/2023, 27(I)/2024, 28(I)/2024, 82(I)/2024, 71(I)/2025, 184(I)/2025 и 110(I)/2026. Для платформ важнее всего именно закон 184(I)/2025: примечание в консолидированном тексте указывает, что он вступил в силу 20 мая 2026 года, в тот же день, когда начал применяться Регламент ЕС 2024/1028. Он добавил Часть IIIB (статья 16B) и штрафную статью 22A, которые рассматриваются ниже. Собственная справочная страница Airbnb по Кипру описывает ту же систему и сообщает, что обязанность регистрироваться действует с 6 февраля 2023 года.
Кто считается оператором
Закон говорит об «операторе» (предпринимателе) и определяет это понятие как лицо, на чьё имя выдано регистрационное разрешение или которое несёт финансовую эксплуатацию либо ответственность за управление объектом. Управление объектом можно поручить управляющему, и закон прямо указывает, что тогда управляющий принимает на себя ответственность оператора. В пресс-релизе Замминистерства от 26 апреля 2025 года добавлено, что зарегистрироваться могут как физические, так и юридические лица.
Чего в законе нет
Консолидированный текст не устанавливает предела на число объектов, которые может зарегистрировать одно лицо, и не вводит годового лимита ночей аренды. Отдельно стоит сказать о предложении ограничить регистрацию двумя объектами на человека или компанию, по сообщению Sigmalive от 4 марта 2025 года, было отклонено Юридической службой, и в действующем консолидированном законе такого ограничения нет. Поэтому действующие правила Airbnb на Кипре касаются регистрации, стандартов, страхования, рекламы и налогов, а не квот.
Сколько объектов зарегистрировано на Кипре (последние данные: 8 478)
Старая цифра, которую часто приводят, когда речь заходит о том, как работают правила Airbnb на Кипре, — «более 6 700 объектов» — относится к началу 2024 года. Самые свежие данные Замминистерства — 8 478 зарегистрированных объектов self-catering на 29 июня 2026 года; о них сообщили Cyprus Mail и Euronews 3 июля 2026 года. В апреле 2023 года было 4 765. Разница составляет 3 713 объектов, или 77,9%, что совпадает с приростом в 78%, на который ссылалось Замминистерство. Цифра Счётной палаты на 6 мая 2026 года составляла 8 464, то есть за 54 дня между двумя датами реестр вырос на 14 объектов.
| Дата | Зарегистрированные объекты self-catering | Источник |
|---|---|---|
| Середина 2022 г. | 1 545 | Cyprus Mail, 26 мая 2025 г. |
| Апрель 2023 г. | 4 765 (21 636 койко-мест) | Cyprus Mail, 26 мая 2025 г. |
| Апрель 2024 г. | 7 001 | Cyprus Mail, 26 мая 2025 г. |
| Конец февраля 2025 г. | 8 248 (на рассмотрении 1 275 заявлений) | Cyprus Mail, 29 апреля 2025 г.; Sigmalive, 4 марта 2025 г. |
| Середина мая 2025 г. | 8 375 (36 784 койко-места; на рассмотрении 1 565 заявлений) | Cyprus Mail, 26 мая 2025 г. |
| 6 мая 2026 г. | 8 464 | Счётная палата, по сообщениям Politis и Cyprus Mail |
| 29 июня 2026 г. | 8 478 | Замминистерство, через Cyprus Mail и Euronews, 3 июля 2026 г. |
Между серединой мая 2025 года и 29 июня 2026 года реестр вырос на 103 объекта, с 8 375 до 8 478, то есть на 1,2%. Данные за 2025 год показывают и то, где находятся эти объекты. Согласно данным Замминистерства, представленным в Cyprus Mail 26 мая 2025 года, район Пафос насчитывал 3 957 объектов с 17 802 койко-местами, за ним следовал район Фамагуста с 1 702 объектами и 8 728 койко-местами.
| Район | Объекты (середина мая 2025 г.) | Доля от 8 375 | Койко-места | Койко-мест на объект |
|---|---|---|---|---|
| Пафос | 3 957 | 47,2% | 17 802 | 4,5 |
| Фамагуста | 1 702 | 20,3% | 8 728 | 5,1 |
| Ларнака | 1 237 | 14,8% | не указано | не указано |
| Лимасол | 1 076 | 12,8% | не указано | не указано |
| Никосия | 403 | 4,8% | не указано | не указано |
| Все районы | 8 375 | 100% | 36 784 | 4,4 |
В той же статье приведена оценка властей: от 12 000 до 13 000 объектов в районах под контролем правительства предлагаются для краткосрочной аренды, так что реестр охватывает лишь часть этой оценки. Для другого сравнения Cyprus Mail 1 сентября 2026 года соотнесла 8 464 зарегистрированных объекта примерно с 1,7% от 492 931 жилой единицы, учтённой при переписи 2021 года (8 464, делённое на 492 931, даёт 1,72%), и назвала это сравнение лишь ориентировочным. Для понимания контекста спроса: в материале Cyprus Mail от 1 сентября 2026 года сообщалось, что по данным Евростата число ночей гостей на платформах в 2025 году составило 7,64 млн, что на 24,7% больше, чем 6,12 млн в 2024 году, а собственный квартальный выпуск Евростата показывает снижение числа ночей гостей на Кипре на 2,4% во втором квартале 2026 года по сравнению с тем же кварталом 2025 года. Наша страница о туристических тенденциях Кипра и страница со статистикой кипрской недвижимости отдельно прослеживают ряды данных о прибытиях и ценах.
Регистрация: правила Airbnb на Кипре шаг за шагом
Заявления на регистрацию подаются через онлайн-сервис Замминистерства на gov.cy, который по-английски называется «Apply to register self-service accommodation establishments» и охватывает виллы, дома и апартаменты. Состав заявления определяет Пятое приложение к закону, то есть именно оно перечисляет, что должно в него входить. Владелец, обладатель права пользования или компания, уполномоченная владельцем, подаёт заявление по форме, установленной для данного типа объекта, оплачивает регистрационный сбор для соответствующей категории и подписывает торжественную декларацию, подтверждающую три вещи: регистрацию в Налоговом управлении (налоговый идентификационный номер владельца или управляющего, а также номер плательщика НДС там, где его требует закон об НДС), данные об объекте вместе с минимальными техническими спецификациями и наличие страхового покрытия.
| Шаг | Что говорят Пятое приложение или Замминистерство |
|---|---|
| 1. Налоговая регистрация | Налоговый идентификационный номер владельца или управляющего, а также номер плательщика НДС там, где он требуется, — заявленное условие декларации |
| 2. Страхование | Страхование объекта от всех рисков, покрывающее пожар и гражданскую ответственность |
| 3. Заявление | Онлайн-заявление на gov.cy на каждый объект, со сбором (€222 за три года по данным Cyprus Mail) и торжественной декларацией |
| 4. Рассмотрение | Замминистерство рассматривает заявление в течение двух месяцев с момента подачи декларации и в случае отказа указывает причины |
| 5. Регистрация | Выдаются специальный знак и регистрационный номер, которые выставляются и указываются во всех сделках; первое разрешение действует три года с момента выдачи |
| 6. Продление | Разрешение продлевается каждые три года по заявлению, поданному в течение трёх месяцев до истечения текущего разрешения, с уплатой сбора за продление |
Это же приложение уполномочивает Замминистерство использовать сведения реестра для статистики и для продвижения туристической инфраструктуры страны. Cyprus Mail сообщила 15 мая 2024 года, что заявления на продление подаются только через онлайн-платформу и что запоздавшее продление не принимается: в этом случае владелец подаёт новое заявление со всеми исходными документами, и новое разрешение действует три года. Cyprus Mail сообщила 26 мая 2025 года, что Замминистерство каждые две недели рассылает по электронной почте напоминания хозяевам, у которых регистрация истекает через 70–90 дней.
Сбор: €222
Цифра €222 приводится в сообщениях Cyprus Mail от 15 мая 2024 года и 27 октября 2026 года. Точный размер сбора закон оставляет на усмотрение постановления Совета министров по статье 17, а значит, сумма может измениться; приведённые здесь цифры даны так, как о них сообщалось в указанные даты. За трёхлетнее разрешение €222 составляют €74 в год (222, делённое на 3). Иными словами, объект, который продлевается каждые три года, несёт расход на регистрацию в €74 в год при указанном сообщённом размере сбора.
Основания для утраты регистрации
Статья 16A(3) позволяет Замминистерству отозвать регистрацию и исключить объект из реестра в перечисленных случаях: разрешение было выдано на основании ложных или вводящих в заблуждение данных; деятельность прекращена окончательно; проверка выявила, что сертификат или документ, требуемый Пятым приложением, не был продлён; оператор осуждён за некоторые тяжкие правонарушения, в том числе тяжкие нарушения закона об охране труда и здоровья и правонарушения в сфере здравоохранения; вынесено временное или окончательное постановление о приостановлении деятельности; нарушения закона продолжаются. Отозванная регистрация ставит оператора в положение лица без разрешения, а статья 22(1) приравнивает эксплуатацию объекта с отозванным разрешением к эксплуатации объекта, который никогда не регистрировался.
Требования к объекту, вместимость, безопасность и страхование
Приложение устанавливает минимальные спецификации по категориям. Туристические меблированные виллы и дома должны иметь жилую зону, спальную зону (в студии это может быть одно и то же помещение), кухню или кухонную нишу с механической вытяжкой и ванную комнату. Объект должен соответствовать утверждённому разрешению на строительство или планировочному разрешению, на основании которого он был построен. Установленная максимальная вместимость — десять человек для жилья на четыре–пять спален, а свыше трёх спален требуется вторая полноценная ванная комната. Апартаменты подчиняются тем же спецификациям пропорционально.
| Пункт | Требование Пятого приложения |
|---|---|
| Категории | Туристические меблированные виллы; туристические меблированные дома; апартаменты; деления на классы нет |
| Разрешения | Постройка должна быть капитальной, с разрешением на строительство или планировочным разрешением для данного типа объекта |
| Помещения | Жилая зона; спальная зона; кухня или кухонная ниша с механической вытяжкой; ванная комната |
| Максимальная вместимость | Десять человек для жилья на четыре–пять спален |
| Ванные комнаты | Вторая полноценная ванная комната при числе спален больше трёх |
| Инженерные системы | Кондиционирование (охлаждение и обогрев); горячая и холодная проточная вода; подключение к канализации или решение, предусмотренное разрешением; освещение и розетки |
| Парковка | Одно место на жилую единицу в жилом комплексе, если это позволяет подъезд |
| Доступность | В заявлении указывается, есть ли условия для людей с ограниченной подвижностью |
| Не допускается | Сдавать объект, территория или части которого не завершены либо находятся в реконструкции настолько, что самостоятельное использование невозможно; публиковать ложную или вводящую в заблуждение информацию об объекте |
Нужен ли сертификат безопасности?
Пятое приложение требует торжественной декларации, а не отдельного сертификата пожарной или электрической безопасности, а также страхования, покрывающего все риски, пожар и гражданскую ответственность. В ответе, о котором в 2026 году сообщала Politis, Замминистерство заявило, что планирует продвигать новый законопроект, по которому реестр будет требовать обязательных сертификатов сверх существующих административных документов и выездных проверок, чтобы проверять также пригодность и безопасность объектов. Cyprus Mail 1 сентября 2026 года сообщила, что Замминистерство намерено продвигать такое законодательство и что оно не принято. Если говорить о том, как правила Airbnb на Кипре выглядят на 5 ноября 2026 года, то действующими элементами, связанными с безопасностью, остаются декларация, страхование и право проверки по статье 21.
Пример безопасности здания из отчёта аудита
Специальный отчёт Счётной палаты, как его изложила Politis, описывает здание в Гермасогейе, которое обрушилось 11 апреля 2026 года, когда в нём работали три апартамента self-catering. Апартаменты были зарегистрированы в марте и мае 2025 года. Организация местного самоуправления района Лимасол признала здание небезопасным в марте 2026 года, но не уведомила Замминистерство, и апартаменты оставались в реестре и на платформе до самого обрушения. В отчёте одной из причин названо отсутствие своевременного обмена данными между государственными службами, а планируемый законопроект представлен как ответ на это.
Регламент ЕС 2024/1028: что применяется с 20 мая 2026 года
Регламент (ЕС) 2024/1028 о сборе и обмене данными об услугах краткосрочной аренды жилья был принят 11 апреля 2024 года, вступил в силу 18 мая 2024 года и применяется с 20 мая 2026 года, согласно резюме Законодательной обсерватории Европейского парламента. Сам он не ограничивает краткосрочную аренду; Cyprus Mail 1 сентября 2026 года охарактеризовала его как общую рамку для данных хозяев и платформ, а не как всеобщее ужесточение. Он работает через три стороны: хозяев и национальные реестры, онлайн-платформы и национальную единую цифровую точку входа.
| Участник | Обязанность по Регламенту (статья) | Как это применяется на Кипре |
|---|---|---|
| Хозяин | Заявить данные об объекте, такие как адрес, тип объекта, максимальное число гостей и спальных мест, и любое разрешение (статья 5); за точность отвечает хозяин | Регистрация по статье 16A и Пятому приложению к Закону 34(I)/2019 |
| Компетентный орган | Проверять декларации в любое время; может приостановить регистрационный номер и обязать платформу удалить объявления (статья 6) | Компетентным органом является Замминистерство туризма (статья 16B(2) закона) |
| Платформа | Требовать регистрационный номер до размещения объявления, показывать его и прилагать разумные усилия для выборочной проверки номеров (статья 7) | Замминистерство обеспечивает исполнение статей 6, 7(2), 7(3) и 9 (статья 16B(4) закона) |
| Платформа | Ежемесячно передавать данные об активности по каждому объекту через единую цифровую точку входа; платформы со средним числом объявлений в месяц менее 4 250 могут отчитываться ежеквартально (статья 9) | Наказание по статье 22A закона |
| Государство-член | Обеспечить единую цифровую точку входа и публиковать списки территорий, где действует регистрация, и запросов данных (статьи 10 и 13) | Компетентный орган поддерживает списки территорий в актуальном состоянии (статья 16B(3) закона) |
Номера статей, указанные в этой таблице, соответствуют постатейному резюме Регламента на справочном сайте LawPlayer и сверены со ссылками на статьи в кипрском законе; ссылки на кипрское право относятся к статье 16B консолидированного закона. Данные об активности, которые передают платформы, охватывают число арендованных ночей, число гостей за ночь и страну проживания гостей, а также регистрационный номер, адрес и URL объявления.
Что изменилось для хозяина на Кипре 20 мая 2026 года
Для хозяина, который уже был зарегистрирован, сама обязанность регистрации не изменилась; изменилась цепочка проверки, то есть то, кто и как сверяет номер. Теперь платформа обязана запросить номер, показать его и проверить, компетентный орган может потребовать снять объявление, а ежемесячные данные об активности поступают в этот орган. По кипрскому закону лицо, которое управляет объектом, предлагаемым на онлайн-платформе, где бы эта платформа ни была учреждена, и поставщик платформы обязаны соблюдать Регламент (статья 16B(1)). В сообщении Cyprus Mail от 26 мая 2025 года добавлено, что Замминистерство будет надзорным органом по соблюдению требований к данным и по штрафам.
Штрафы для платформ по кипрскому закону
Статья 22A предусматривает, что поставщик онлайн-платформы, не выполнивший требования статьи 6(11), статьи 7(2) или 7(3) либо статьи 9 Регламента, совершает правонарушение. В случае осуждения ему грозят лишение свободы на срок до двух лет, штраф до €20 000 или оба наказания, а при повторном нарушении — штраф до €1 000 за каждый день, пока нарушение продолжается. Если нарушение продолжается 30 дней, суточная составляющая достигает €30 000 (30 × €1 000) сверх предельных €20 000 за первое осуждение.
Что выявил отчёт Счётной палаты 2026 года об объявлениях и регистрационных номерах
Специальный отчёт Счётной палаты о Замминистерстве туризма, изложенный Politis в 2026 году, сопоставлял онлайн-объявления с реестрами. Аудиторы проверили выборку объявлений на Booking.com и Airbnb и сообщили результаты, приведённые ниже. Аудиторы отдельно отметили, что у многих объявлений нет чёткого адреса, названия или точного описания, из-за чего сопоставление затруднено, а также что не существует институционального механизма своевременного обмена данными между государственными службами и платформами. Размеры выборок невелики, и Cyprus Mail 27 октября 2026 года назвала выборку из 20 объявлений ограниченной и нерепрезентативной.
| Аудиторская выборка | Результат | Доля |
|---|---|---|
| 20 объявлений по всей стране: действительный номер, совпадающий с реестром | 6 | 30% |
| 20 объявлений: регистрационный номер не указан и в реестре объекта нет | 10 | 50% |
| 20 объявлений: номер указан, но не совпадает с реестром | 4 | 20% |
| 150 объявлений в Фамагусте: не удалось сопоставить ни с одним из реестров | 23 | 15,3% (23 ÷ 150) |
| Из этих 23: лицензионный номер не указан | 14 | 9,3% от 150 |
| Из этих 23: номер указан, но в записях Замминистерства его нет | 9 | 6,0% от 150 |
Ответ Замминистерства, как о нём сообщила Politis, состоит в том, чтобы именно решать вопрос несопоставленных объявлений через Регламент 2024/1028. Cyprus Mail 3 июля 2026 года сообщила, что сотрудники инспекции подали 88 жалоб за прошедший год на помещения, работающие без внесения в реестр, тогда как с начала проверок до сообщения от 26 мая 2025 года было подано 52 жалобы.
Зарегистрированные объекты self-catering и лицензированное туристическое размещение
Данные Счётной палаты и Замминистерства о гостиницах и прочем туристическом размещении существуют отдельно от регистрации self-catering. Euronews и Cyprus Mail сообщили 3 июля 2026 года, что 23% гостиниц и туристических средств размещения имели полную лицензию на деятельность, 22% — временную лицензию, и что туристические предприятия с разрешением на строительство гостиницы или туристического жилья могут продолжать работу до 31 декабря 2026 года по действующему порядку; статья 18 консолидированного закона также ссылается на 31 декабря 2026 года. Эти проценты не описывают объекты self-catering, поскольку они регистрируются по другой статье — 16A.
Предложения, которые обсуждались, но не действуют
В публичных источниках встречаются три предложения, и ни одно из них не является законом на 5 ноября 2026 года. Первое — ограничение двумя объектами на владельца, которое, по сообщению Sigmalive от 4 марта 2025 года, отклонила Юридическая служба. Второе — планируемый Замминистерством законопроект о сертификатах и выездных проверках (Politis, 2026; Cyprus Mail, 1 сентября 2026 года). Третье — призывы ассоциации туристических предприятий, о которых Cyprus Mail сообщила 27 октября 2026 года, к усилению проверок, возможным ограничениям годовых дней аренды и местным полномочиям по ограничению аренды на время отпуска; о законопроекте в той статье не упоминалось. На уровне ЕС, по данным Cyprus Mail (1 сентября 2026 года), Закон Комиссии о доступном жилье всё ещё готовится, и никакого общеевропейского ограничения, квоты или запрета не согласовано.
Штрафы: правила Airbnb на Кипре и арифметика наказаний
Статья 22(1) закона объявляет правонарушением эксплуатацию объекта self-catering без регистрационного разрешения или после его отзыва, а также использование термина «жильё с самообслуживанием» для объекта, не имеющего разрешения. В случае осуждения наказание — лишение свободы на срок до одного года, штраф до €5 000 или оба наказания. Если нарушение продолжается после осуждения, возникает дополнительное правонарушение, наказуемое штрафом до €200 за каждый день. Замминистерство повторило эту формулировку в пресс-релизе от 26 апреля 2025 года.
| Положение | Кто | Максимум |
|---|---|---|
| Статья 22(1): эксплуатация без разрешения или после отзыва | Оператор | 1 год лишения свободы, €5 000 или оба наказания; €200 в день после осуждения |
| Статья 22(2)(a): постановление суда после осуждения | Оператор | Закрытие объекта на срок до двух месяцев |
| Статья 22(5): нарушение постановления о закрытии или печати | Любое лицо | 2 года лишения свободы, €5 000 или оба наказания |
| Статья 22(9): нарушение положения, для которого не предусмотрено особого наказания | Любое лицо | 1 год лишения свободы, €5 000 или оба наказания |
| Статья 23: административный штраф | Любое лицо, допустившее нарушение | €2 000; до €4 000 при повторении или продолжении |
| Статья 22A: нарушения платформ Регламента 2024/1028 | Поставщик платформы | 2 года лишения свободы, €20 000 или оба наказания; €1 000 в день при повторении |
Два примера показывают, как складывается суточная составляющая. Оператор, осуждённый по статье 22(1) и продолжающий сдавать объект в течение 30 дней после осуждения, рискует дополнительным штрафом до €6 000 (30 × €200) сверх предельных €5 000 за первое правонарушение; общий предел штрафов составляет €11 000, не считая возможного срока лишения свободы. Оператор, получивший административный штраф по статье 23 и повторивший нарушение, рискует штрафом в €2 000 в первый раз и до €4 000 в дальнейшем; общий предел составляет €6 000. Административный штраф налагается письменным мотивированным решением, в котором указаны нарушение и право на обжалование в Административном суде по статье 146 Конституции, и решение становится подлежащим исполнению с момента уведомления.
Если юридическое лицо совершает правонарушение с согласия, попустительства или по небрежности директора либо должностного лица, статья 22(8) делает это лицо ответственным наряду с компанией. Замминистерство также вправе публиковать принятые меры и наложенные наказания, если это не причинит несоразмерного вреда (статья 23(3)). Налоговое управление проводит отдельные проверки: Cyprus Mail сообщила 26 мая 2025 года, что оно начало целевые аудиты, охватывающие НДС по ставке 9%, подоходный налог, Общую систему здравоохранения и взнос на оборону.
Налоги на доход от Airbnb на Кипре в 2026 году
В руководстве Налогового управления по декларации за 2025 год, опубликованном на gov.cy в июне 2026 года, сказано, что доход от недвижимости, сдаваемой как жильё с самообслуживанием через онлайн-платформы или иными способами (прямо названы Airbnb и Booking), указывается не в разделе арендной платы, а в разделе 4I «Любые другие доходы». Там же говорится, что такой доход не облагается специальным взносом на оборону (Special Defence Contribution), но облагается взносом в Общую систему здравоохранения (General Healthcare System, GHS) по ставке 2,65% или 4% в зависимости от выбранной профессиональной категории. Cyprus Mail 27 октября 2026 года охарактеризовала доход от self-catering как предпринимательский доход, при котором допустимые расходы вычитаются. Долгосрочная аренда облагается иначе, и таблица сопоставляет оба случая.
| Пункт | Долгосрочная аренда | Self-catering через платформы |
|---|---|---|
| Где декларируется | Раздел 4C, «Арендная плата» | Раздел 4I, «Любые другие доходы» |
| Вычет 20% с валовой арендной платы | Применяется автоматически (вычета нет для земли, парковки и некоторых других кодов) | Не используется; вычитаются допустимые расходы |
| Амортизационные вычеты и проценты по кредиту | Амортизационный вычет по коду имущества; проценты по кредиту на покупку или строительство вычитаются полностью | Допустимые расходы вычитаются (Cyprus Mail, 27 октября 2026 г.) |
| Специальный взнос на оборону | 3% с 75% валовой арендной платы по налоговому году 2025 включительно; отменён с 1 января 2026 г. Законом 245(I)/2025 | Не облагается |
| Взнос GHS | 2,65% с валовой арендной платы (руководство за налоговый год 2025) | 2,65% или 4% в зависимости от категории |
Ставки подоходного налога в 2026 году
Business in Cyprus на gov.cy приводит ставки для налоговых лет начиная с 2026 года. Необлагаемая сумма выросла с €19 500 до €22 000, а шкала применяется ко всему налогооблагаемому доходу, а не только к доходу от сдачи.
| Налогооблагаемый доход (налоговый год 2026) | Ставка | Максимальный налог в диапазоне |
|---|---|---|
| От €0 до €22 000 | 0% | €0 |
| От €22 001 до €32 000 | 20% | €2 000 (10 000 × 20%) |
| От €32 001 до €42 000 | 25% | €2 500 (10 000 × 25%) |
| От €42 001 до €72 000 | 30% | €9 000 (30 000 × 30%) |
| Свыше €72 000 | 35% | без верхнего предела |
НДС на краткосрочное проживание
Business in Cyprus сообщает, что регистрация плательщика НДС требуется, когда стоимость облагаемых операций за предыдущие 12 месяцев или ожидаемая в ближайшие 30 дней превышает €15 600. На странице Налогового управления о ставках НДС указана ставка 9% для размещения в гостиничном секторе или в секторах схожего характера, а Cyprus Mail 27 октября 2026 года сообщила, что услуги размещения, отвечающие условиям, как правило, облагаются НДС по ставке 9%. Какая ставка применяется к конкретной сдаче, решает классификация Налогового управления; в примерах ниже используется ставка 9%, как о ней сообщалось.
Передача платформами данных налоговым органам
Платформы передают данные о доходах хозяев налоговым органам по правилам ЕС DAC7. В заметке Legal 500 от 21 января 2024 года сказано, что кипрский закон охватывает аренду недвижимого имущества, а первым сроком отчётности назначено 31 января 2024 года. Налоговое руководство Airbnb по Кипру на 2025 год сообщает хозяевам, что расхождение между данными, которые передаёт платформа, и тем, что хозяин декларирует, может побудить налоговые органы задавать вопросы.
Примеры расчётов: подоходный налог, GHS и НДС
В примерах предполагается налоговый резидент — физическое лицо в налоговом 2026 году без других доходов, одни апартаменты, а расходы заданы как допущения. Это арифметические иллюстрации опубликованных правил, которые показывают порядок расчёта, а не прогнозы доходов, и каждый шаг вычислений приведён так, чтобы его можно было проверить вручную, а сами допущения вынесены в начало каждого примера.
Пример 1: небольшой хозяин ниже необлагаемой суммы
Апартаменты бронируют на 150 ночей по средней цене €95 за ночь. Валовая выручка составляет 150 × €95 = €14 250. Допустим, допустимые расходы равны €4 750 (уборка, коммунальные услуги, страхование и подобные затраты). Чистая прибыль: €14 250 − €4 750 = €9 500. Подоходный налог: €9 500 меньше необлагаемой суммы €22 000, поэтому налог равен €0. GHS по ставке 2,65% с €9 500 (если считать, что база — чистая прибыль, заявленная в разделе 4I) составляет €251,75; при 4% — €380,00, в зависимости от профессиональной категории.
Пример 2: хозяин выше необлагаемой суммы
Чистая прибыль — €30 000, других доходов нет. Налог: первые €22 000 облагаются по ставке 0%; оставшиеся €8 000 (30 000 − 22 000) облагаются по ставке 20%, что даёт €1 600. GHS по ставке 2,65% с €30 000 составляет €795,00 (при 4% — €1 200,00). Совокупный платёж равен €1 600 + €795 = €2 395 при более низкой ставке GHS.
Пример 3: чистая прибыль в нескольких диапазонах
Чистая прибыль — €45 000. Первые €22 000 облагаются по ставке 0%. Следующие €10 000 (до €32 000) по ставке 20% дают €2 000. Следующие €10 000 (до €42 000) по ставке 25% дают €2 500. Оставшиеся €3 000 (до €45 000) по ставке 30% дают €900. Итого подоходный налог равен €2 000 + €2 500 + €900 = €5 400. GHS по ставке 2,65% составляет €1 192,50, так что совокупный платёж равен €6 592,50.
| Чистая прибыль | Подоходный налог 2026 | GHS по ставке 2,65% | GHS по ставке 4% |
|---|---|---|---|
| €9 500 | €0 | €251,75 | €380,00 |
| €30 000 | €1 600 | €795,00 | €1 200,00 |
| €45 000 | €5 400 | €1 192,50 | €1 800,00 |
Пример 4: когда возникает обязанность зарегистрироваться по НДС
Хозяин берёт €105 за ночь без НДС. Порог €15 600, делённый на €105, равен 148,6, поэтому 149-я забронированная ночь за 12-месячный период выводит облагаемые операции за порог. При 160 ночах оборот составляет 160 × €105 = €16 800, то есть на €1 200 больше порога. Если применяется НДС 9%, то НДС за ночь равен €9,45 (105 × 9%), и гость платит €114,45; НДС, собранный за 160 ночей, составляет €1 512 (16 800 × 9%). Ниже порога страница Налогового управления о регистрации по НДС допускает добровольную регистрацию.
Владельцы из-за границы: что применяется к нерезидентам
Правила регистрации объекта не зависят от того, в какой стране живёт владелец. В пресс-релизе Замминистерства сказано, что зарегистрироваться могут физические и юридические лица, а Пятое приложение позволяет уполномоченной компании или управляющему подавать заявление за владельца. Для торжественной декларации нужен налоговый идентификационный номер (и номер плательщика НДС там, где он применим), поэтому владелец, живущий за границей, сначала регистрируется в Налоговом управлении. Страхование, покрывающее пожар и гражданскую ответственность, должно действовать в отношении самого объекта, кто бы ни был оператором.
Что касается налогов, то определение резидентства Налогового управления, которое цитирует Business in Cyprus, — это пребывание на Кипре более 183 дней в налоговом году либо соблюдение правила 60 дней. Начиная с налогового 2026 года налоговые резиденты в возрасте от 25 лет и младше 71 года на 31 декабря обязаны зарегистрироваться для целей подоходного налога независимо от дохода, а физические лица, чей валовой доход подпадает под статью 5 закона о подоходном налоге, обязаны зарегистрироваться. Арендные поступления от кипрского объекта декларируются в кипрской декларации в разделе 4I, как описано выше. Другие страны могут облагать тот же доход по собственным правилам, а освобождение зависит от лица и от налогового соглашения, если оно есть.
Иностранные владельцы сталкиваются и с правилами за пределами туристического права. Путь приобретения и расходы на покупку рассмотрены в нашем руководстве по правилам и титулам недвижимости на севере и юге Кипра, а руководство по декларированию наличных объясняет декларацию на €10 000, которая применяется при перевозке наличных через внешнюю границу Кипра. Сопоставимые правила других рынков изложены в наших руководствах по закону об Airbnb в Турции, краткосрочной аренде в Омане, сдаче недвижимости в Дубае и краткосрочной аренде в Батуми. Рыночный контекст по арендным ставкам смотрите на странице арендные цены на Кипре по городам.
Аренда в стиле Airbnb на Северном Кипре: Закон о домах для отдыха 54/2025
Описанный выше закон Республики Кипр действует в районах острова, которые находятся под контролем правительства; реестры Замминистерства и цифры в этом руководстве относятся именно к этим районам. На Северном Кипре действует собственный закон. Закон о домах для отдыха (Tatil Evleri Yasası) под номером 54/2025 опубликован на портале Управления центрального законодательства турок-киприотской администрации. Kibris Gercek сообщила, что Ассамблея приняла законопроект большинством голосов 24 ноября 2025 года, а текст закона предусматривает, что он вступает в силу 1 марта 2026 года. Министерство туризма, культуры, молодёжи и окружающей среды запустило 24 июля 2026 года Цифровую систему управления домами для отдыха для регистрации, разрешений и проверок, согласно Zirve Kibris. Заявителями могут быть компании-владельцы, а также турок-киприотские и иностранные физические лица.
Подробности ниже взяты из английского перевода закона, опубликованного InfoNorthCyprus, который также отмечает, что четырёхмесячный срок приведения деятельности операторов в соответствие с 1 марта 2026 года был приостановлен до запуска онлайн-системы. Этот сайт не приводит пересмотренного срока, поэтому владельцам следует прочитать актуальное объявление в системе министерства.
| Пункт | Правило в переведённом законе |
|---|---|
| Охватываемые объекты | Вилла, отдельный дом, квартира-студия, квартирный блок, жилой блок; каждый относится к классу Standard, Comfortable или высшему классу |
| Ограничения по размеру | Менее 6 спален и расчёт менее чем на 11 человек; отдельный вход; 1 ванная комната до 6 гостей, 2 ванные комнаты для 7–10 гостей |
| Порядок | Онлайн-заявление, регистрационное свидетельство, затем разрешение на эксплуатацию; одно заявление может охватывать несколько домов |
| Сроки | Проверка в течение 30 рабочих дней; решение в течение 90 рабочих дней; свидетельство в течение 10 рабочих дней после одобрения |
| Срок действия разрешения | Один год; заявление о продлении не позднее чем за 30 рабочих дней до истечения |
| Учёт гостей | Формы регистрации гостей направляются в Департамент в течение 10 рабочих дней после окончания каждого месяца; Департамент направляет копию в полицию в течение 3 рабочих дней |
| Проверки | Не реже одного раза в три года; опечатывание домов, работающих без разрешения |
Сборы установлены как проценты от месячной валовой минимальной заработной платы и уплачиваются в налоговую инспекцию. Комиссия по определению минимальной заработной платы установила месячную валовую минимальную зарплату в 70 893 турецких лиры в июле 2026 года, согласно турецкому новостному сообщению от 16 июля 2026 года. Исходя из этой цифры, сборы рассчитываются так; если зарплата изменится, суммы в лирах изменятся пропорционально.
| Платёж | Доля месячной валовой минимальной зарплаты | Сумма при 70 893 TL |
|---|---|---|
| Заявление на регистрацию (разовый платёж) | 50% | 35 446,50 TL |
| Добавление домов (изменение) | 10% | 7 089,30 TL |
| Прекращение использования дома | 5% | 3 544,65 TL |
| Годовой сбор, Standard | 7% | 4 962,51 TL |
| Годовой сбор, Comfortable | 11% | 7 798,23 TL |
| Годовой сбор, высший класс | 15% | 10 633,95 TL |
| Административный штраф, если нарушение не устранено за 15 рабочих дней | 100% | 70 893,00 TL (удваивается, если не оплачен в течение 15 рабочих дней: 141 786,00 TL) |
| Судебный штраф, правонарушения в сфере регистрации и разрешений | до 10 раз | до 708 930 TL |
| Судебный штраф, правонарушения в сфере сборов и некоторые другие | до 5 раз | до 354 465 TL |
Расходы первого года для дома класса Standard при зарплате июля 2026 года — это разовый регистрационный платёж плюс первый годовой сбор: 35 446,50 + 4 962,51 = 40 409,01 TL. Это сборы только по переведённому закону, они приведены для иллюстрации порядка расчёта и не включают никакого налога на доход. На Северном Кипре действуют также собственные правила о титулах и праве собственности; наши руководства по сдаче недвижимости на Северном Кипре, налогам и сборам на недвижимость Северного Кипра, владению недвижимостью иностранцами на Северном Кипре и проверке титулов (title deed) рассматривают эти темы отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Требуют ли правила Airbnb на Кипре лицензию для сдачи моей квартиры?
Да, в Республике Кипр. По статье 16A Закона 34(I)/2019 объект self-catering можно рекламировать или сдавать только после внесения в Реестр жилья с самообслуживанием и получения регистрационного номера. Замминистерство туризма называет этот документ регистрационным разрешением. Правила Airbnb на Кипре применяются одинаково к вилле, дому и квартире.
Сколько стоит регистрация и на какой срок она действует?
Cyprus Mail сообщила 15 мая 2024 года и снова 27 октября 2026 года, что сбор составляет €222 за трёхлетнее разрешение. Пятое приложение указывает, что первое разрешение действует три года и продлевается каждые три года, при этом заявление на продление подаётся в течение трёх месяцев до истечения срока.
Сколько объектов зарегистрировано?
Последняя сообщённая цифра Замминистерства — 8 478 зарегистрированных объектов self-catering на 29 июня 2026 года, тогда как в апреле 2023 года их было 4 765. Счётная палата зафиксировала 8 464 на 6 мая 2026 года.
Что будет, если сдавать без регистрации?
Статья 22(1) предусматривает до одного года лишения свободы, штраф до €5 000 или оба наказания, а также дополнительный штраф до €200 в день, если нарушение продолжается после осуждения. Статья 23 также позволяет Замминистерству наложить административный штраф в €2 000, а при повторении — до €4 000. Это максимумы, установленные законом, а не фиксированные суммы, и суды или Замминистерство применяют их в каждом конкретном случае отдельно.
Нужно ли указывать регистрационный номер в объявлении на Airbnb?
Да. Статья 16A(2) требует указывать номер в объявлении, в рекламе и во всех связанных сделках, а Регламент 2024/1028 требует, чтобы платформы собирали номер до публикации объявления и показывали его. Справочная страница Airbnb по Кипру сообщает, что в объявлениях можно указывать регистрационный номер объекта в специальном поле. Эти правила Airbnb на Кипре, касающиеся платформ, действуют с 20 мая 2026 года.
Какое страхование необходимо?
Пятое приложение требует декларации о том, что объект застрахован от всех рисков, включая пожар и гражданскую ответственность. Текст закона не указывает минимальную страховую сумму, поэтому никакая сумма здесь не приводится.
Облагается ли доход от Airbnb налогом на Кипре в 2026 году?
Да. В руководстве Налогового управления сказано, что доход от недвижимости, сдаваемой через такие платформы, как Airbnb, декларируется в разделе 4I индивидуальной декларации. Он не облагается специальным взносом на оборону, но облагается взносом GHS по ставке 2,65% или 4%. Подоходный налог рассчитывается по шкале 2026 года, где первые €22 000 всего налогооблагаемого дохода облагаются по ставке 0%. Приведённые выше примеры расчётов показывают, как правила Airbnb на Кипре в части налогов выглядят в цифрах.
Когда регистрация по НДС становится обязательной?
Когда облагаемые операции превышают €15 600 за предыдущие 12 месяцев или, как ожидается, превысят эту сумму в ближайшие 30 дней, согласно Business in Cyprus на gov.cy. Cyprus Mail сообщила 27 октября 2026 года, что размещение, отвечающее условиям, как правило, облагается НДС по ставке 9%.
Ограничивает ли регламент ЕС число ночей, на которые можно сдавать жильё?
Нет. Cyprus Mail 1 сентября 2026 года утверждает, что Регламент 2024/1028 сам не ограничивает краткосрочную аренду и не вводит лимитов ночей или местных квот; он касается регистрации и обмена данными. По сообщению того же материала, Замминистерство не предлагало лимитов ночей.
Действуют ли те же правила на Северном Кипре?
Нет. На Северном Кипре действует отдельный Закон о домах для отдыха 54/2025, который, согласно его тексту и переводу, опубликованному InfoNorthCyprus, вступает в силу с 1 марта 2026 года; у него собственные регистрационное свидетельство, разрешение на эксплуатацию и сборы. Описанные здесь правила Airbnb на Кипре для Республики действуют в районах под контролем правительства.
Дата проверки: 5 ноября 2026 г. Источники: Закон 34(I)/2019, консолидированный текст (CyLaw); пресс-релиз Замминистерства туризма, 26 апреля 2025 г.; сервис регистрации Замминистерства (gov.cy); руководство Налогового управления по декларации за 2025 год; Business in Cyprus: регистрация по подоходному налогу и НДС; ставки НДС Налогового управления; Legal 500 о Законе 245(I)/2025; Legal 500 о DAC7 на Кипре; Politis об отчёте Счётной палаты; Politis о планируемом законодательстве; Cyprus Mail, 3 июля 2026 г.; Euronews, 3 июля 2026 г.; Cyprus Mail, 1 сентября 2026 г.; Cyprus Mail, 27 октября 2026 г.; Cyprus Mail, 29 апреля 2025 г.; регистрация по НДС в Налоговом управлении; Cyprus Mail, 26 мая 2025 г.; Cyprus Mail, 15 мая 2024 г.; Sigmalive, 4 марта 2025 г.; Законодательная обсерватория Европейского парламента о Регламенте 2024/1028; LawPlayer: постатейное резюме Регламента (ЕС) 2024/1028; Евростат: данные о краткосрочном размещении через платформы; Справка Airbnb: ответственное размещение на Кипре; налоговое руководство Airbnb по Кипру, 2025 г.; Закон ТРСК о домах для отдыха 54/2025 (Управление центрального законодательства); перевод и краткое изложение InfoNorthCyprus; Kibris Gercek, 24 ноября 2025 г.; Zirve Kibris, 24 июля 2026 г.; GZT о минимальной зарплате в ТРСК, 16 июля 2026 г..
