Налоги на недвижимость на Северном Кипре: ставки 2026 года и пример

Налоги на недвижимость на Северном Кипре: ставки 2026 года и пример

Налоги на недвижимость на Северном Кипре при покупке складываются главным образом из сбора Земельного реестра в размере 4% стоимости на первый объект иностранного покупателя, гербового сбора 0,5% с договора купли-продажи и, если новый дом продаёт застройщик, НДС по ставке 5%, которую регламент ТРСК устанавливает для жилья площадью до 300 м². Владение добавляет ежегодный налог на недвижимое имущество, который начисляется за квадратный метр; сдача в аренду добавляет удержание 10% с валовой арендной платы; а продажа добавляет удержание, которое взимается в Земельном реестре с условной прибыли. Каждая цифра в этом руководстве приведена по состоянию на 24 октября 2026 г., и некоторые из них могут измениться: таблица сборов Земельного реестра действует только до 5 января 2027 г., а пределы того, сколько объектов может купить иностранец, опираются на указ-закон 89/2026 — указ Совета министров, 90-дневный срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон.

Это руководство идёт за деньгами в том порядке, в каком с ними сталкивается покупатель. Сначала изложены правовая основа и важные даты, затем по очереди каждый платёж (сборы Земельного реестра, гербовый сбор, НДС), после чего построен рабочий пример на покупку за GBP 150 000 с указанием источника каждой ставки, та же арифметика применена к ценам в фунтах стерлингов, которые показаны на наших собственных страницах объектов, а официальные платежи отделены от расходов, которые называют только страницы агентств. Далее разобраны ежегодный налог на недвижимое имущество, доход от аренды, налог при продаже и переходы права, которые не являются продажей. Сборы взимаются в турецких лирах, тогда как большинство объектов на Северном Кипре оценено в фунтах стерлингов, поэтому суммы в фунтах ниже — это арифметика от указанной цены, а не котировка.

Налоги на недвижимость на Северном Кипре: обзор

В таблице ниже перечислены все платежи, рассмотренные в этом руководстве: на кого каждый ложится, какая ставка указана в текстах 2026 года и откуда эта ставка взята. Ставка показана только там, где её называет официальный текст ТРСК. Платежи, которые официальные тексты не оценивают, например услуги юриста и нотариуса, рассмотрены отдельно ниже. Таблицу удобно читать по строкам: в каждой из них видно, в какой момент покупки возникает платёж, чья это обязанность и в каком именно тексте записана ставка, так что любую цифру можно проверить по первоисточнику.

Налоги на недвижимость на Северном Кипре: правовая основа, указ-закон 89/2026 и важные даты

На стоимость покупки в 2026 году влияют два отдельных акта, и их не следует путать. Первый — режим приобретения недвижимости иностранцами, то есть правила о том, кому, сколько и в каком порядке разрешено покупать. Закон 52/2008 требует, чтобы иностранный покупатель получил разрешение Совета министров на покупку, а числовые пределы сейчас задаёт указ-закон 89/2026, опубликованный в Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г. Он повторно издаёт указ-закон 63/2026 от 11 мая 2026 г. и применяется только пока остаётся в силе. В общем обосновании указа сказано, что государство теряло налоговые и сборовые поступления, потому что иностранные покупатели и продавцы не могли уложиться в сроки, предусмотренные поправкой 2024 года, поэтому ряд его правил посвящён тому, когда и как нужно уплатить налоги и сборы. Согласно сообщению в газете Bugün Kıbrıs, указ был издан повторно потому, что парламент находился на каникулах и не мог принять поправки, обсуждение которых его комитет уже начал.

Указ такого рода не является актом парламента. Его 90-дневный срок действия отсчитывается от 7 августа 2026 г. и поэтому истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, а сводный текст Закона 52/2008 на портале законодательства по-прежнему содержит более строгую формулировку 2024 года. Указ влияет на налоги на недвижимость на Северном Кипре косвенно: он определяет, сколько апартаментов может купить иностранец, а это, в свою очередь, определяет, какая ступень шкалы сборов Земельного реестра применяется, и задаёт сроки платежей. Сама шкала сборов взята из другого акта — регламента Совета министров, опубликованного в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., у которого есть собственная дата окончания. Наше руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре, подробно рассматривает право на покупку и пределы.

Совет министров продолжает выдавать разрешения по Закону 52/2008. В новости Haber Kıbrıs от 6 октября 2026 г. сообщается, что на заседании 5 октября 2026 г. Совет одобрил разрешения на покупку для 297 иностранных граждан, причём каждое действительно только при условии, что на объекте нет обременений. Разрешение — это событие, с которого начинают идти описанные ниже отсчёты сроков платежей.

Сборы Земельного реестра при покупке на Северном Кипре: шкала 4%, 5,5% и 6%

Самая крупная налогоподобная статья расходов при покупке — сбор Земельного реестра (Tapu). Таблица в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., решение Совета министров Ü(K-I)2674-2026, заменяет прежнюю таблицу для переходов права по продаже. В ней сказано, что сборы взимаются в турецких лирах и что регламент действует до 5 января 2027 г. включительно. При продаже иностранцу итог зависит от того, сколько объектов приобретает покупатель: 4% за первый, 5,5% за второй и 6% за третий. Каждый итог складывается из трёх колонок: элемента передачи, доли Комиссии по недвижимому имуществу (колонка TMK) и доли Управления по приобретению жилья (Housing Acquisition Unit).

В таблице есть три момента, которые легко упустить, хотя именно они чаще всего объясняют расхождения между котировками. Во-первых, сбор не является фиксированным платежом с цены договора: в заключительном примечании таблицы сказано, что регистрационные сборы рассчитываются от рыночной стоимости (rayiç kıymet) при любой сделке, кроме принудительных продаж, где используется цена продажи. Приобретатель заявляет эту стоимость в день сделки, сборы сначала взимаются с заявленной суммы, директор Земельного реестра оценивает стоимость в течение трёх месяцев, а окончательный сбор рассчитывается по утверждённой стоимости, с правом возражения по Закону о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка). В рабочем примере ниже принято, что заявленная стоимость равна цене договора; оценка Земельного реестра может отличаться. Во-вторых, вопрос «кто платит» решает сама таблица: регистрационный сбор платит лицо, на чьё имя регистрируется титул, то есть покупатель. Статья 13(3) Закона 52/2008 добавляет, что все налоги, пошлины, сборы, удержания и НДС по переходу права платят покупатель и продавец в соответствии с действующим законодательством. Вопросы и ответы застройщика на сайте isatis.co описывают 4% как долю по 2% с каждой стороны; такого деления в тексте таблицы нет. Для покупателя от этого ничего не меняется: общая сумма сбора остаётся прежней, меняется лишь то, как стороны делят её между собой.

В-третьих, имеет значение число объектов. Иностранный покупатель, у которого уже есть одни апартаменты, платит за второй по ступени 5,5%. По указу-закону 89/2026 иностранный покупатель может владеть не более чем тремя апартаментами (сводный текст Закона по-прежнему показывает один), поэтому вторая и третья ступени достижимы на практике только пока указ действует или принят как закон; если же указ утратит силу, на практике останется первая ступень. Сообщение Haber Kıbrıs о новой таблице сборов, опубликованное 7 октября 2026 г., говорит о ступенчатых ставках для иностранных покупателей по числу принадлежащих им объектов и о том, что ставка для граждан признающих государств на первые два объекта снижена с 6% до 4%.

Когда сборы нужно заплатить

Сроки платежей прописаны в Законе 52/2008 и в указе, и в двух текстах они различаются. По указу заверенный гербовой маркой договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре в течение одного месяца с уплатой налогов и сборов по продаже, и в тот же срок нужно подать заявление на разрешение; в противном случае договор недействителен. В таблице приведены более поздние сроки по обоим текстам, чтобы читатель видел, на какой текст опирается та или иная котировка.

Указ называет два последствия неуплаты. Пока не уплачены все налоги и сборы, местные органы не могут давать постоянное или временное подключение к воде, а электроэнергетическое ведомство — временное или постоянное подключение к электричеству, хотя подключения для строительных площадок под это правило не подпадают. А если разрешение утрачивает силу из-за неуплаты сборов, повторная подача стоит вдвойне, а третья подача по тому же объекту не допускается. В указе есть и разовый платёж для договоров, заключённых до поправки 2024 года и превышавших право покупателя на приобретение: уведомительный сбор в размере 1% указанной цены продажи, если уведомление сделано в шестимесячный срок. Право собственности на такой объект остаётся у продавца, а покупатель получает десятилетнее свидетельство о пользовании, которое даёт права пользования, но не титул. Наше пошаговое руководство о том, как купить недвижимость на Северном Кипре, расставляет эти сроки в порядке реальной покупки.

Гербовый сбор с договора купли-продажи: 0,5% указанной суммы

Гербовый сбор — второй платёж при любой покупке. Согласно Закону о гербовом сборе 19/1963 (сводный текст, сохранённый на сайте Налогового департамента в апреле 2026 г., включая поправку 2/2026), договор, в котором указана денежная сумма, облагается по пять на тысячу («binde beş», то есть 0,5%) с первых TL 89 000 000 суммы и по одному на тысячу («binde bir», 0,1%) с суммы сверх этого. Для обычных домов применяется первая ступень, поэтому сбор равен 0,5% суммы в договоре. Закон гласит, что при договоре купли-продажи сбор платит покупатель, а при аренде — арендатор, если стороны не договорились иначе.

Поскольку сбор исчисляется в лирах, договор в фунтах стерлингов пересчитывается. Закон предусматривает, что если облагаемая сумма выражена в иной валюте, чем лира, сбор рассчитывается по официальному эффективному курсу продажи в день, когда документ маркируется в Налоговом департаменте. Договор, подписанный за пределами ТРСК, считается заключённым в день, когда он впервые получен внутри Республики, и может быть маркирован в течение тридцати дней с момента получения с уплатой сбора. Вопросы и ответы застройщика, упомянутые выше, сообщают, что гербовый сбор платится в течение 21 дня после подписания договора обеими сторонами.

По указу маркирование — первый шаг последовательности для иностранной покупки: именно маркированный договор нужно зарегистрировать в районном Земельном реестре в течение одного месяца. Покупатель, который откладывает маркирование, тем самым откладывает и начало этого срока, поэтому на практике маркирование стоит планировать заранее, а не оставлять на последний день. Сам по себе сбор невелик по сравнению со сбором Земельного реестра, как показывает пример ниже: 0,5% от GBP 150 000 — это GBP 750.

НДС на недвижимость на Северном Кипре: какие продажи облагаются по ставкам 5% и 10%

Регламент о ставках НДС, обновлённый 7 октября 2026 г. в соответствии с Законом о налоге на добавленную стоимость, распределяет поставки по пяти приложениям. Недвижимость встречается в трёх из них, а для жилья важна строка, которая относит «всё недвижимое имущество и жильё с закрытой площадью до 300 квадратных метров, меблированное или нет» к приложению со ставкой 5%, тогда как жильё с закрытой площадью от 300 квадратных метров относится к приложению со ставкой 10%.

Регламент устанавливает ставки, но не говорит, какие именно продажи входят в систему НДС. По этому вопросу источниками для данного руководства служат страницы агентств и застройщиков. Tekce на странице, обновлённой 19 октября 2026 г., указывает 5% НДС только на новые объекты и сообщает, что перепродажа освобождена. Investra в статье от 5 апреля 2026 г. называет 5% на новостройки и пишет, что перепродажа, как правило, освобождена. В вопросах и ответах застройщика на isatis.co сказано, что 5% платит покупатель и что НДС не применяется к индивидуальным продажам, где продавец не получает прибыли. Эти утверждения согласуются друг с другом, но ни одно не ссылается на положение Закона о НДС, а сам регламент о перепродажах молчит. Поэтому в указанной цене должно быть сказано, включён НДС или добавляется сверху. Пока этого нет, сравнивать две цены от разных продавцов нельзя: одна может уже содержать налог, а другая — нет.

Разница важна, когда суммы разложены по строкам. При заявленной цене новостройки GBP 150 000 5% сверху составляют GBP 7 500; если же в заявленную цену НДС уже входит, то НДС внутри неё равен GBP 150 000 × 5 / 105 = GBP 7 142,86. Во втором случае НДС уже содержится в GBP 150 000 и ничего не добавляет к счёту покупателя, и именно поэтому договор, в котором написано просто «цена», оставляет бюджет открытым. Тем, кто планирует построить дом на участке, стоит прочитать запись регламента о 10% на строительные подрядные и субподрядные услуги. Наше руководство о покупке строящейся недвижимости на Северном Кипре рассказывает, как графики платежей и формулировки договора соотносятся с НДС.

Рабочий пример: налоги на недвижимость на Северном Кипре при покупке за GBP 150 000

В примере предполагается, что иностранный покупатель приобретает первый объект, апартаменты площадью менее 300 м², по указанной цене GBP 150 000 по состоянию на 24 октября 2026 г. Предполагается также, что рыночная стоимость, заявленная в Земельный реестр, равна цене. Показаны два варианта: новый дом от застройщика, где НДС добавляется к заявленной цене, и перепродажа, где, по данным упомянутых страниц агентств, НДС не применяется. У каждого шага показаны арифметика и источник.

Дополнительные статьи зависят от того, как оплачивается покупка, и показаны отдельно, потому что возникают не в каждом случае. Сервисный сбор за разрешение равен половине валовой месячной минимальной оплаты труда: TL 70 893 / 2 = TL 35 446,50 при оплате, действующей с 1 июля 2026 г. Кредит под залог недвижимости стоит 1% долга по ипотеке при регистрации, так что кредит в GBP 75 000 обошёлся бы в GBP 750 (размер кредита — иллюстрация, а не утверждение о том, сколько выдают банки). Конвертация GBP 150 000 в лиры через финансовое учреждение ТРСК повлекла бы налог на финансовые операции в размере 0,1% суммы продажи иностранной валюты, то есть GBP 150, который учреждение взимает с клиента. Это платежи по указанным ставкам; они не являются прогнозом по какой-либо конкретной покупке.

На втором и третьем объектах того же покупателя видно, как работает шкала. При указанных GBP 150 000 итоговый сбор Земельного реестра составляет 5,5% = GBP 8 250 за второй объект и 6% = GBP 9 000 за третий, против GBP 6 000 за первый. Гражданин государства, признающего ТРСК, заплатил бы 4% = GBP 6 000 за каждый из первых двух. Рабочий расчёт также показывает, почему котировки, где не указаны база стоимости или категория покупателя, трудно сравнивать: две разные цифры могут оказаться правильными для двух разных покупателей.

Что показывают наши объекты: сборы при опубликованных ценах в фунтах стерлингов

Для многих объектов на Северном Кипре вместо цены стоит «По запросу», а там, где цифра показана, это может быть минимум застройщика, цена перепродажи или шаблонное значение. В таблице к суммам в фунтах стерлингов, которые показаны на наших страницах объектов по состоянию на 24 октября 2026 г., применены ставки для первого объекта иностранца (сбор Земельного реестра 4%, гербовый сбор 0,5%), и для каждой суммы указано, что она означает. Там, где мог бы применяться НДС, он показан отдельно. Принято, что база равна показанной сумме. Это упрощение, и его нужно держать в уме при чтении каждой строки: итоговый сбор определит оценка Земельного реестра, а не рекламная цифра.

Для Aloha Homes, который застройщик указывает как текущий проект с первоначальным взносом 35% и сроком передачи в декабре 2026 г., страница называет 5% ставкой для жилья до 300 м², но не говорит, включает ли цена «от» этот налог. Если бы НДС был добавлен к GBP 154 950, он составил бы GBP 7 747,50, и показанные выше суммы выросли бы до GBP 14 720,25; если же цена его уже содержит, итог остаётся GBP 6 972,75. Строки перепродажи — это запрашиваемые цены рекламодателей, поэтому базой сбора служит стоимость, которую Земельный реестр оценивает при передаче, а не рекламная цифра. На нескольких других наших страницах, среди них Terra Life в Искеле и Pearl Island в Эсентепе, указано «По запросу» или противоречащие друг другу шаблонные цены, поэтому сборы по ним нельзя рассчитать, пока не записана цена юнита. Наше руководство о ценах на недвижимость на Северном Кипре объясняет, как читать эти метки.

Расходы на юриста, нотариуса и подключение коммуникаций: где нет официального тарифа

Официальные тексты, прочитанные для этого руководства, не дают тарифа на услуги юриста, нотариальные сборы и стоимость подключения воды и электричества к новому дому. Эти расходы реальны, и именно в них страницы агентств расходятся сильнее всего; поэтому каждая цифра ниже снабжена названием страницы, на которой она встречается, и датой, когда страница была обновлена или написана. В таблице перечислено, что указывают три страницы агентств или застройщика, и к каждой цифре добавлена атрибуция; ни одна из них не является официальной ставкой.

Если читать таблицу по столбцам, проблема становится видна. Строка о сборе Земельного реестра у разных источников расходится более чем вдвое, и разрешить это может только таблица Resmi Gazete: для иностранца она называет 4%, 5,5% и 6%. Диапазон за услуги юриста на странице Tekce при добавлении 16% НДС, который она прибавляет, превращается в GBP 1 740–2 900 (1 500 × 1,16 = 1 740; 2 500 × 1,16 = 2 900). Если прибавить диапазон Tekce за распределение электроэнергии (GBP 1 500–5 000) и две цифры за подключение (GBP 220 + GBP 200 = GBP 420), получится GBP 3 660–8 320 расходов, названных агентствами. В рабочем примере это переносит итог по новостройке за GBP 150 000 с GBP 14 250 в диапазон GBP 17 910–22 570 (от 11,9% до 15,0% цены), а по перепродаже — с GBP 6 750 до GBP 10 410–15 070 (от 6,9% до 10,0%). Поскольку эти добавки взяты с одной страницы агентства и не являются официальными тарифами, они показаны диапазоном только для ориентира.

Руководство правительства Великобритании о покупке недвижимости на Кипре советует покупателям получить независимую юридическую консультацию и отмечает, что на севере действуют отдельные районные коллегии адвокатов. Наше руководство о проверке титула на Северном Кипре объясняет, что показывает поиск в Земельном реестре.

Сбор за разрешение, фиксированные сборы Земельного реестра и налог на финансовые операции

Помимо процентных платежей действует ряд фиксированных сумм. Разрешение на покупку запрашивается через онлайн-систему Министерства внутренних дел, а статья 8(4) Закона 52/2008 устанавливает сервисный сбор в размере половины валовой месячной минимальной оплаты труда, действующей на тот момент. При оплате TL 70 893 с 1 июля 2026 г. (уведомление Налогового департамента) сбор составляет TL 35 446,50. Поскольку сумма следует за минимальной оплатой, она меняется всякий раз, когда меняется эта оплата. Та же оплата служит базой для штрафов: продажа иностранцу сверх пределов приобретения — правонарушение, наказуемое штрафом до 500 валовых месячных минимальных оплат труда, то есть TL 35 446 500 при оплате, действующей с июля 2026 г.

Земельный реестр сообщил 15 июля 2025 г., что на время внедрения новой автоматизированной системы операции, включая справки-исследования и передачи права, оформляются только в районном управлении, где зарегистрирован объект. Сбор TL 149 за оформление в другом районном управлении, указанный в таблице, — это денежная сторона такого правила. Земельный реестр описывает справку-исследование (araştırma belgesi) как запрос о собственности, дающий лишь информацию.

Налог на финансовые операции, Закон 62/2026, вступил в силу 1 октября 2026 г. и заменил налог на банковские и страховые операции. Налогоплательщиками являются учреждения, но закон говорит, что они отдельно требуют этот налог с клиентов и взимают его в момент операции. Ставки таковы: 0,1% суммы продажи иностранной валюты при обменных операциях, 5% премии по страхованию, 1% по межбанковским депозитным операциям и 3% по прочим поступлениям; Совет министров может их снизить. Для покупателя из этого следуют два вывода: конвертация фунтов в лиры через банк или обменный пункт ТРСК облагается по ставке 0,1% (GBP 1 с каждых GBP 1 000), а премия по страхованию дома в GBP 100 повлекла бы GBP 5.

Ежегодные налоги на недвижимость на Северном Кипре: налог на недвижимое имущество и страхование

Владение влечёт ежегодный налог на недвижимое имущество (taşınmaz mal vergisi). Последняя таблица на сайте Налогового департамента — это Регламент о суммах и ставках налога на имущество 2025 г., действующий с 1 января 2025 г. Для жилья обычной конструкции (железобетонный каркас или несущая кладка) базовая сумма составляет TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 за м² свыше 120 м². Простая конструкция (кирпич или иные простые материалы) — TL 3,20 за м². Бассейн — TL 35,60 за м². Базовая сумма относится к пятой категории; дом более высокой категории облагается надбавкой 10% (четвёртая), 25% (третья), 40% (вторая) или 60% (первая категория), а здание, построенное в 2000 году или ранее, получает скидку 15%.

У участков собственные позиции: строительные участки (arsa) облагаются по базе TL 0,72 за 10 кв. футов с надбавками от 10% до 60% по категории, а непарцеллированная земля — TL 107 за донум. В строке об участке пересчитан предел 1 338 м², который указ-закон 89/2026 задаёт для земли с разрешением на строительство (1 м² = 10,7639 кв. фута, поэтому 1 338 м² составляют около 14 402 кв. футов). Суммы 2025 года — это последняя таблица на сайте Налогового департамента, а фактический счёт зависит от категории, присвоенной объекту. Страницы агентств здесь расходятся друг с другом: Tekce в одном месте называет GBP 0,2 за м², а в другом — около GBP 0,064, а Investra пишет, что ежегодного государственного налога на недвижимое имущество нет. Ориентиром служат суммы Регламента в лирах, а не пересчёты в фунты, которые приводят агентства.

Другая повторяющаяся статья расходов, с которой связан налог, — страхование. По Закону 62/2026 ставка 5% применяется к премии, которую страховщик взимает с клиента. Сервисные сборы в пользу объединения собственников — договорная статья расходов, а не налог, и в вопросах и ответах об Aloha Homes на странице нашего объекта сказано, что они зависят от типа юнита и указываются в договоре покупки.

Налоги на недвижимость на Северном Кипре с арендного дохода: удержание, НДС и гербовый сбор по аренде

Сдача недвижимости в аренду в ТРСК влечёт три платежа. По статье 31(6) Закона о подоходном налоге 10% валовой арендной платы, включая арендную плату вперёд и независимо от того, сдаётся дом с мебелью или без, уплачиваются в Налоговый департамент собственником или его представителем. Для физических лиц и для компаний, единственный доход которых — аренда, этот платёж является окончательным налогом: он не объединяется с другими доходами, а расходы на получение арендной платы не вычитаются. Если собственник живёт за границей и не имеет постоянного представителя в ТРСК, налог должен рассчитать и уплатить арендатор, который платит арендную плату. Арендная плата менее одной месячной минимальной оплаты труда в месяц освобождена, если у собственника нет другого дохода и он получил одобрение Налогового департамента на этот период. Обязанности по подаче деклараций о доходах от аренды сохраняются и после удержания.

Закон о гербовом сборе рассматривает аренду на фиксированный срок как договор на всю подлежащую уплате арендную плату, поэтому 12-месячная аренда по GBP 800 в месяц облагается с GBP 9 600, а сбор закон возлагает на арендатора, если стороны не договорились иначе. Краткосрочная аренда для отдыха до 60 дней подпадает под Закон о домах для отпуска (Holiday Houses), который требует до сдачи зарегистрироваться в Департаменте туристического планирования Министерства туризма. Наше руководство о сдаче недвижимости в аренду на Северном Кипре подробно разбирает лицензии, управление и типы арендаторов, а приведённые выше цифры — это только налоговый слой, без расходов на управление и эксплуатацию.

Налоги при продаже и при переходах права, не являющихся продажей

Продавец, не являющийся торговцем недвижимостью, облагается по Закону о подоходном налоге с условной прибыли, и налог удерживает Земельный реестр в момент передачи права. Правила, прочитанные в сводном тексте закона от 25 мая 2026 г., работают в три шага. Чистая прибыль считается равной 20% большего из двух значений: рыночной стоимости, которую Земельный реестр устанавливает в день передачи, или цены продажи. Из этой прибыли вычитается освобождение 30% (Совет министров может повышать долю освобождения каждый январь, до 60%, а сводный текст показывает 30%). Затем Земельный реестр удерживает 20% остатка, и это удержание является окончательным налогом, не объединяемым с другими доходами продавца. Таблица ниже показывает все три шага на условном примере продажи, чтобы читатель мог проследить расчёт от начала до конца.

Ставка 2,8% выведена из собственной формулы закона и совпадает с утверждением в вопросах и ответах застройщика, что в нынешней практике удерживается 2,8%. Результат ограничивают четыре условия. Разовое освобождение, позволяющее человеку продать один дом с землёй до одного донума и один участок или рабочее помещение до 300 м² без начисления прибыли, иностранцам недоступно. Лицо, которое продаёт более трёх объектов в календарном году или более пяти за три календарных года либо делает это как бизнес, считается торговцем недвижимостью и облагается по иной базе; продажи ниже 40 месячных минимальных оплат труда, а также унаследованное и подаренное имущество в этот тест не засчитываются, а освобождение 30% к торговцам не применяется. И наконец, сбор Земельного реестра за передачу платит покупатель, а не продавец, как показано выше.

Дарение, обмен и передачи компаниям

Та же таблица Земельного реестра устанавливает ставки для регистраций, не являющихся продажей. В таблице ниже они повторены так, как написаны.

Отдельной ставки для наследования таблица не содержит, и данное руководство её не называет. Когда категория титула имеет значение для передачи, например для имущества, зарегистрированного со Свидетельством об окончательном распоряжении (Final Disposition Certificate) по Закону о жилье, распределении земли и эквивалентном имуществе, таблица сохраняет тот же процент и добавляет отдельную строку для баллов по Документам о стоимости (Value Documents). Наше руководство о категориях титула на Северном Кипре объясняет, что описывают эти обозначения.

Налоги на недвижимость на Северном Кипре: почему цифры агентств расходятся с официальным вестником

В результатах поиска по запросу о налогах на недвижимость на Северном Кипре рядом стоят сборы за передачу 3%, 6%, 9% и 12%. Часть объяснения — время. Nexus Cyprus на странице, размещённой 14 августа 2024 г. с примечанием от 21 января 2025 г., пишет, что граждане Турции платили 6% за первый объект, 9% за второй и 12% за третий и последующие, а иностранцы платили 12% за каждую покупку. Эти цифры относятся к таблице, которая предшествовала таблице от 7 октября 2026 г. Статья Investra 2026 года называет 9% оценочной стоимости, а также упоминает 12% в более старых источниках и примерно от 3% до 6% в юридической заметке, так что сама статья непоследовательна. Действующая официальная таблица — это таблица Resmi Gazete с 4%, 5,5% и 6%, действительная до 5 января 2027 г.

Вторая причина в том, что некоторые страницы называют один лишь элемент передачи (3%) и опускают две доли по 0,5%, а другие приводят одну общую цифру. Когда в котировке указан только один процент, сравнить её с Gazette можно, спросив, какие из трёх колонок она включает. Более широкий контекст о том, как эти расходы соотносятся по острову, дан в нашем сравнении недвижимости Северного и Южного Кипра, где две половины острова поставлены рядом и показано, чем различаются их правила покупки.

Чек-лист для чтения котировки сборов

Платежи, из которых складываются налоги на недвижимость на Северном Кипре, по-разному сочетаются в зависимости от того, кто их называет. Следующие вопросы превращают Gazette и налоговые тексты в способ проверить котировку строка за строкой, не предполагая никакого исхода и не обещая заранее ни одной суммы.

• Считается ли покупатель иностранцем или гражданином признающего государства, и каким по счёту объектом является покупка — первым, вторым или третьим? Это определяет ступень шкалы Земельного реестра.
• Является ли указанная база ценой договора или рыночной стоимостью, которую оценит Земельный реестр? В заключительном примечании таблицы используется рыночная стоимость, кроме принудительных продаж.
• Включает ли цена НДС, и меньше ли дом 300 м² закрытой площади? Приложения со ставками 5% и 10% разделяются именно в этой точке.
• Рассчитан ли гербовый сбор с полной суммы договора и по какому обменному курсу для договора в фунтах стерлингов?
• Внесены ли срок платежа 75 рабочих дней и годичный срок передачи права в календарь покупателя и зависит ли действительность разрешения от того, действует ли указ или он принят как закон?
• Указаны ли расходы на юриста, нотариуса, подключение и распределение электроэнергии отдельными строками, и кто является источником каждой цифры?
• Какой акт цитируется: указ-закон 89/2026, сводный Закон 52/2008 или таблица RG 197, которая действует до 5 января 2027 г.?

Наше руководство о рисках покупки недвижимости на Северном Кипре рассматривает юридические вопросы и вопросы титула, которые стоят рядом с вопросами стоимости, а страница Северного Кипра перечисляет проекты, цифры которых использованы выше. Для проектов района Фамагусты объекты по городам сгруппированы на странице города Фамагуста, а для Эсентепе — на странице города Эсентепе. Сравнение с правилами Республики Кипр дано в нашем руководстве по виллам на продажу на Кипре, где налоги юга изложены отдельно.

Часто задаваемые вопросы

Сколько составляют налоги на недвижимость на Северном Кипре, когда иностранец покупает первый объект?

По состоянию на 24 октября 2026 г. официальные платежи на первый объект иностранного покупателя — это сбор Земельного реестра 4% (3% передача, 0,5% Комиссия по недвижимому имуществу, 0,5% Управление по приобретению жилья) и гербовый сбор 0,5% суммы договора, а также НДС 5%, если продажа входит в систему НДС и у дома не более 300 м² закрытой площади. С GBP 150 000 это GBP 6 750 до НДС. Расходы на юриста, нотариуса и подключение официальным тарифом не установлены.

Каков сбор Земельного реестра на второй или третий объект?

Таблица в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. называет 5,5% на второй объект иностранца и 6% на третий. Граждане государств, признающих ТРСК, платят 4% на первые два объекта, 5,5% на третий и четвёртый и 6% на пятый и шестой. Сколько объектов может иметь иностранец, зависит от указа-закона 89/2026, который, пока действует, разрешает до трёх апартаментов.

Облагается ли недвижимость на Северном Кипре НДС?

Среди налогов на недвижимость на Северном Кипре регламент о НДС от 7 октября 2026 г. относит жильё с закрытой площадью до 300 м² к приложению со ставкой 5%, а жильё от 300 м² — к приложению со ставкой 10%. Он не говорит, какие продажи входят в систему. Tekce, Investra и вопросы и ответы застройщика сообщают, что новые дома от застройщиков облагаются по ставке 5%, а перепродажи, как правило, вне НДС, но ни один из них не ссылается на положение закона, поэтому в котировке следует указать, включён ли НДС.

Кто платит гербовый сбор и с какой суммы?

По Закону о гербовом сборе покупатель платит сбор с договора купли-продажи, если стороны не договорились иначе. Ставка — 0,5% указанной суммы до TL 89 000 000 и 0,1% свыше. Сумма в фунтах стерлингов пересчитывается по официальному эффективному курсу продажи в день маркирования, поэтому договор на GBP 150 000 влечёт гербовый сбор GBP 750, уплачиваемый в лирах.

Изменятся ли сборы 5 января 2027 г.?

Таблица сборов Земельного реестра, опубликованная 7 октября 2026 г., которая задаёт самый крупный из налогов на недвижимость на Северном Кипре при покупке, действует до 5 января 2027 г. включительно. Передачи, зарегистрированные после этой даты, будут подчиняться той таблице, которую Совет министров опубликует следом. Регламент о НДС, ставки гербового сбора и ставки подоходного налога к этой дате не привязаны, но Совет министров может изменять регламенты.

Какой налог платит продавец с прибыли?

Для продавца, не являющегося торговцем недвижимостью, чистая прибыль считается равной 20% большего из оценочной стоимости и цены продажи, за вычетом освобождения 30%, и Земельный реестр удерживает 20% остатка как окончательный налог. С GBP 150 000 это GBP 4 200, или 2,8% стоимости. Разовое освобождение для дома и участка иностранцам недоступно, а лицо, которое продаёт более трёх объектов в год, считается торговцем.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость?

Да. Последняя таблица на сайте Налогового департамента, действующая с 1 января 2025 г., устанавливает базу TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 свыше для жилья обычной конструкции, с надбавками от 10% до 60% по категории и TL 35,60 за м² для бассейна. Для виллы 200 м² база составляет TL 1 364 до надбавок. Эти налоги на недвижимость на Северном Кипре уплачиваются в лирах.

Как облагается арендный доход?

Закон о подоходном налоге требует, чтобы 10% валовой арендной платы уплачивались в Налоговый департамент собственником или представителем, и для физических лиц это окончательный налог. Аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0%, а договор аренды на фиксированный срок влечёт гербовый сбор 0,5% общей арендной платы, который платит арендатор, если не договорено иное. Если собственник живёт за границей и у него нет представителя, арендатор должен удержать налог и уплатить его.

Почему некоторые сайты называют 9% или 12% за сбор на передачу титула?

Эти проценты встречаются на страницах, датированных до таблицы от 7 октября 2026 г., например на странице агентства 2024 года, где для иностранцев указано 12%, или на страницах, которые объединяют сбор с оценочной стоимостью. Единственная официальная таблица, прочитанная для этого руководства, даёт для иностранцев 4%, 5,5% и 6% по числу объектов, действительные до 5 января 2027 г., поэтому более старые котировки по налогам на недвижимость на Северном Кипре следует сравнивать с ней.

Меняет ли оговорка об указе-законе эти налоговые ставки?

Не напрямую. Шкала сборов Земельного реестра, гербовый сбор, НДС и подоходный налог происходят из отдельных текстов. Указ важен потому, что задаёт, сколько объектов может купить иностранец, и сроки платежей, так что если он утратит силу без принятия как закон, пределы вернутся к более строгому сводному тексту Закона 52/2008, а вместе с ними изменятся и ступени сборов, достижимые на практике.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: Resmi Gazete № 197 (7 окт. 2026 г.); Resmi Gazete № 147 (7 авг. 2026 г.); Закон 52/2008, сводный текст; регламент о ставках НДС (7 окт. 2026 г.); Закон о подоходном налоге (25 мая 2026 г.); Закон о гербовом сборе 19/1963; регламент о налоге на имущество 2025 г.; Закон 62/2026 о налоге на финансовые операции; уведомление Налогового департамента о минимальной оплате труда; сообщение Земельного реестра (15 июля 2025 г.); Haber Kıbrıs, новые сборы Земельного реестра; Haber Kıbrıs, 297 разрешений; Bugün Kıbrıs, повторное издание указа; вопросы и ответы застройщика Isatis; Tekce, расходы на покупку; налоговое руководство Investra; страница Nexus Cyprus о сборе за передачу; руководство правительства Великобритании о покупке недвижимости на Кипре; Закон о домах для отпуска. Таблица сборов действует до 5 января 2027 г.; срок действия указа-закона 89/2026 истекает около 5 ноября 2026 г., если он не будет принят как закон.