Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Four Seasons Life II Iskele — это сданный прибрежный жилой комплекс из 329 единиц в районе Искеле на Северном Кипре; по данным застройщика, Döveç Group, он завершён в июле 2024 года. Это руководство по проекту Four Seasons Life II Iskele разбирает то, что публикует страница застройщика (один тип объектов с ценой «Starting From» («от»), 33 перечисленных удобства, ни площадей, ни расстояний), сопоставляет это с публичным законодательством и данными о районе и сосредоточено на том, за что владелец платит и что ему нужно проверить после покупки.
Там, где застройщик молчит, ничего не оценивается.
Страница проекта Döveç Group представляет Four Seasons Life II как вторую фазу своей прибрежной серии в Искеле. Пять ключевых особенностей — водные виды спорта, аквапарк, бассейн, спа-центр и частный пляж. Страница указывает срок сдачи — июль 2024 года, общее число единиц — 329 и перечень из 33 удобств, а собственная карточка застройщика помечает проект как «Delivered» («сдан»).
Описание носит рекламный характер. В нём упоминается переход «от порога дома к частному пляжу» и «Professional Rental Management System» (система профессионального управления арендой), через которую группа занимается эксплуатацией и обслуживанием. Её условия, сборы и любые данные о доходе не опубликованы, а формулировка страницы о доходности здесь не повторяется.
На странице мало того, что покупатель обычно сравнивает: нет таблицы типов объектов, поэтажного плана, площади, перечня расстояний, почтового адреса и точки проекта на карте (единственная ссылка на карту ведёт на профиль компании). В галерее семь изображений, а категория документа о праве собственности (title deed, koçan) не указана.
Оговорка о цене: страница показывает «Starting From £160 000» (в переводе — «от») по данным dovecgroup.com на 18 октября 2026 г. Проект указан как сданный, и страница не сообщает, относится ли эта цифра к нераспроданным объектам или к ориентировочной цене, и не приводит наличие. Объекты могут быть доступны только на вторичном рынке, поэтому цифра — это опубликованный минимум для одного типа, а не предложение и не фиксированная цена. Данные главной страницы также называют значительно более низкий входной уровень, которого не подтверждает ни одна страница проекта; здесь он не используется.
Название серии носят три проекта: Four Seasons Life I (апрель 2019 года), эта фаза (июль 2024 года) и Four Seasons Life III (738 единиц, сдача в декабре 2026 года). Данные главной страницы застройщика описывают «Four Seasons Life» из 738 единиц как завершённый, что противоречит странице проекта третьей фазы, поэтому у продавца следует письменно выяснить, к какой фазе относится объект.
| Four Seasons Life II Iskele: ключевые факты | Как опубликовано (dovecgroup.com, 18 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Застройщик | Döveç Group (сведения о компании — в разделе о застройщике ниже, со ссылкой на его страницу About) |
| Статус | Сдан (завершённый проект) |
| Срок сдачи по публикации | Июль 2024 г. |
| Расположение по публикации | Искеле; без улицы, номера участка и координат |
| Всего единиц | 329 |
| Опубликованные типы объектов | Один: 1+1 Loft (только цена; площадь не опубликована) |
| Опубликованная стартовая цена | «Starting From» («от») GBP 160 000 (1+1 Loft) по данным dovecgroup.com на 18 октября 2026 г.; наличие не опубликовано |
| Категория документа о праве собственности | Не указана |
| Перечисленные удобства | 33, включая бассейн, крытый бассейн, детский бассейн, тренажёрный зал и спа-центр |
| Контакты | Не приводятся |
Застройщик публикует одну ценовую позицию по проекту — с названием 1+1 Loft. Она присутствует в ценовых данных страницы без соответствующей записи о типе объекта, поэтому страница не даёт ни площади, ни числа санузлов, ни плана. Число спален в таблице ниже взято из названия типа, так как «1+1» обычно означает планировку с одной спальней; застройщик этого не указывает.
| Four Seasons Life II Iskele: тип объекта | Площадь | Спальни (по названию типа) | Цена «Starting From» («от») |
|---|---|---|---|
| 1+1 Loft | Не опубликована | 1 | GBP 160 000 |
| Любой другой тип | Не опубликовано | Не опубликовано | Не опубликовано |
Поскольку площади не существует, обычные сравнительные показатели для этой фазы вычислить нельзя. Нет ни соотношения террасы и жилой площади, ни площади на одну спальню, ни цены за квадратный метр. Можно рассчитать лишь, как единственная опубликованная цена соотносится с соседней фазой, на странице которой площади указаны. В таблице ниже использованы данные застройщика по третьей фазе, и каждая цена делится на её площадь; все деления рассчитаны по цифрам застройщика.
| Сравнение площадей: фазы II и III | Площадь (м²) | Стартовая цена (GBP) | Цена за м² (GBP, расчёт) |
|---|---|---|---|
| Фаза II, 1+1 Loft | Не опубликована | 160 000 | Расчёт невозможен |
| Фаза III, студия | 36 | 135 000 | 3 750 (135 000 / 36) |
| Фаза III, 1+1 Loft | 53 | 158 600 | 2 992 (158 600 / 53) |
| Фаза III, 1+1 | 54 | 164 250 | 3 042 (164 250 / 54) |
| Фаза III, 2+1 | 80 | 252 000 | 3 150 (252 000 / 80) |
В третьей фазе лофт на один квадратный метр меньше обычной 1+1 и стоит на GBP 5 650 меньше (164 250 минус 158 600): примерно на 3,4% по цене и на 1,6% за квадратный метр. Цена GBP 160 000 во второй фазе на GBP 1 400 выше лофта третьей фазы (около 0,9%) и на GBP 4 250 ниже её 1+1 (около 2,6%).
Стоимость квадратного метра по типам третьей фазы тоже не образует прямой линии: она снижается от студии к лофту и затем снова растёт для 2+1.
Ничто из этого не доказывает, что лофт второй фазы имеет площадь лофта третьей фазы. Это отдельные здания, застройщик не говорит, что у них одинаковые планировки, а слово «loft» не определено ни на одной из страниц. Таблица чувствительности ниже лишь показывает, насколько сильно изменялась бы цена за квадратный метр при неизвестной площади; указанные площади — арифметические исходные значения, а не площади какого-либо объекта, и рассчитаны по опубликованной цене застройщика.
| Гипотетическая площадь (м²) | GBP 160 000, делённые на площадь (GBP за м²) |
|---|---|
| 45 | 3 556 |
| 50 | 3 200 |
| 53 (площадь лофта третьей фазы) | 3 019 |
| 55 | 2 909 |
| 60 | 2 667 |
Разброс — от GBP 2 667 до GBP 3 556 за квадратный метр — шире всего диапазона типов третьей фазы, показанного выше. Покупатель или продавец на вторичном рынке, называющий ставку за квадратный метр для этой фазы без измеренной и документально подтверждённой площади, приводит то, что имеющиеся данные подтвердить не могут. Практический шаг — запросить площадь объекта, записанную в его документе о праве собственности или в плане кондоминиума (condominium), и уточнить, включает ли площадь балконы, уровень лофта или общие стены.
Застройщик называет только город: Искеле. Он описывает проект как расположенный на «золотых песках Iskele» и указывает частный пляж, но не даёт ни улицы, ни номера участка, ни координат, ни перечня расстояний. В собственном каталоге проектов соседние комплексы отнесены к более конкретным обозначениям, например «Long Beach · İskele» для Querencia, D-Point и Courtyard Long Beach, тогда как у этой фазы стоит просто «İskele». Всё ниже измерено от общедоступных ориентиров в Искеле, а не от проекта.
Искеле (по-гречески Трикомо) — административный центр района Искеле, который был выделен из района Газимагуса (Gazimağusa) в 1998 году по данным Wikipedia, вторичного источника. Согласно переписи 2011 года, последнему официальному подсчёту, в районе проживали 22 492 человека (11 524 мужчины и 10 968 женщин), что составляет 7,9% от общей численности населения ТРСК — 286 257 (расчёт). В муниципалитете насчитывалось 7 906 жителей в 18 округах. С тех пор данных по району не публиковалось; существует лишь прогноз по ТРСК в целом в 476 214 человек на конец 2023 года.
Местные жители называют «Long Beach» набережную Искеле. Магистерская диссертация 2024 года в Восточно-Средиземноморском университете (Eastern Mediterranean University) изучает 3-километровый участок в пределах береговой линии района протяжённостью около 25 км, а OpenStreetMap отмечает кольцевую развязку «Long Beach Çemberi». Ни один официальный источник не определяет длину и границы Long Beach, и застройщик не говорит, что эта фаза расположена на нём. Эти 3 км — область исследования автора, а не измерение пляжа.
Повседневных услуг в районе немного. В списке Министерства здравоохранения шесть государственных больниц, и ни одна из них не находится в Искеле; в Статистическом ежегоднике 2024 зафиксировано ноль стационарных коек в районе с 2020 по 2024 год. В Искеле есть медицинский центр.
Больница в Карпасе строится, и министр здравоохранения заявил 17 августа 2026 года, что всё здание будет достроено к концу 2026 года, что является министерским обещанием, а не фактом. Ближайшая государственная больница с койками — Государственная больница Газимагуса, в 10,7 км по дороге от развязки Long Beach.
В районе в 2024-25 учебном году было 4 852 школьника из 59 394 по ТРСК (8,2%, расчёт), а университетского кампуса в Искеле найдено не было. Восточно-Средиземноморский университет в Фамагусте находится примерно в 12,0 км по дороге от развязки. OpenStreetMap показывает 47 объектов сферы услуг (школы, аптеки, банки, супермаркеты и подобные) в пределах 6 км от развязки, но эта цифра — данные добровольцев, а не официальный реестр.
Что касается поездок, дорога в сторону Фамагусты нанесена на карту как дорога с двумя проезжими частями, в основном с ограничением 90 км/ч, хотя эта деталь получена из краудсорсинговых данных. Официального расписания автобусов Искеле найдено не было, а неофициальное расписание аэропортовых шаттлов противоречит само себе, поэтому время в пути на автобусе здесь не приводится. Аэропорт Эркан, обслуживающий только рейсы в Турцию (Türkiye), находится примерно в 52 км от города Искеле по дороге. Для Ларнаки время в пути по дороге не приводится, так как маршрут зависит от используемого пункта пересечения границы.
| Ближайшие места и расстояния (положение проекта не опубликовано) | Что это | Расстояние и тип | Источник |
|---|---|---|---|
| Развязка Long Beach | Кольцевая развязка на набережной Искеле | От города Искеле: 4,4 км по прямой, 5,7 км по дороге (7 мин) | оценка OSRM, OpenStreetMap |
| Старый город Фамагусты (Walled City) | Исторический центр Фамагусты | От города Искеле: 18,4 км по прямой, 21,6 км по дороге (26 мин) | оценка OSRM |
| Государственная больница Газимагуса | Ближайшая государственная больница с койками | От развязки Long Beach: 10,2 км по прямой, 10,7 км по дороге (12 мин) | оценка OSRM |
| Восточно-Средиземноморский университет | Государственный университетский кампус в Фамагусте | От города Искеле: 15,7 км по прямой, 17,6 км по дороге (21 мин) | оценка OSRM |
| Стенд у раскопок Саламина | Древний город к северу от Фамагусты | От города Искеле: 11,0 км по прямой, 13,7 км по дороге (16 мин) | оценка OSRM |
| Аэропорт Эркан | Аэропорт близ Никосии, рейсы в Турцию | От города Искеле: 38,9 км по прямой, 52,0 км по дороге (56 мин) | оценка OSRM |
| Замок Кантара | Замок в предгорьях Карпаса | От города Искеле: 13,5 км по прямой, 21,9 км по дороге (33 мин) | оценка OSRM |
| Бафра | Деревня на полуострове Карпас | От города Искеле: 18,8 км по прямой, 20,9 км по дороге (23 мин) | оценка OSRM |
| Никосия | Столица ТРСК | От города Искеле: 50,1 км по прямой, 65,2 км по дороге (70 мин) | оценка OSRM |
| Замок Кирении | Ориентир для Кирении | От города Искеле: 52,6 км по прямой, 69,0 км по дороге (70 мин) | оценка OSRM |
Дорожные цифры — это оценки времени в пути по данным OpenStreetMap, не учитывающие трафик, пограничные формальности и очереди. Точка «город Искеле» — это Медицинский центр Искеле на улице 20 Temmuz Caddesi. Ближайший город — Фамагуста: в муниципалитете в ходе переписи 2011 года было 40 920 жителей, а прогноз на 2020 год, приводимый муниципалитетом, достигает 55 868 — это прогноз, а не подсчёт. Страница города Фамагуста охватывает этот район.
Число студентов в Фамагусте не растёт. В Восточно-Средиземноморском университете в 2024-25 учебном году было 15 729 студентов, что на 5,5% меньше, чем 16 640 в 2021-22 учебном году (расчёт), а общий набор в высшие учебные заведения ТРСК снизился со 114 000 до 104 873, то есть на 8,0% (расчёт), за тот же период. Это руководство не делает из этих данных выводов о спросе на аренду. Источником обеих серий служит один и тот же ежегодник.
Климатические данные приведены по ближайшему официальному ряду — станции Республики Кипр в Паралимни (2002-2011): средний дневной максимум 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе, около 331 мм осадков в год.
Агрегатор температуры моря, не являющийся официальным источником, называет для Фамагусты среднемесячные значения 17,2 °C в феврале и 29,0 °C в августе. Правила для пляжей, где гнездятся морские черепахи, в период с мая по октябрь публикует Департамент охраны окружающей среды (зонты на расстоянии 35 м от моря, экранированное освещение, запрет транспорта). Является ли пляж, связанный с этим проектом, контролируемым пляжем гнездования, не установлено.
В рабочей книге статистического управления за 2025 год учитываются жилые единицы с окончательным одобрением, что отражает завершённое строительство, а не продажи или разрешения. В Искеле таких единиц было 264 в 2021 году, 391 в 2022-м, 468 в 2023-м, 389 в 2024-м и 541 в 2025 году (194 городских и 347 сельских).
Показатель 2025 года примерно в 2,05 раза выше показателя 2021 года (расчёт), а на многоквартирные дома пришлось 367 из 541 единицы жилья. Ограничения по высоте или береговой полосе для Искеле в законодательстве ТРСК найдено не было, и здесь они не указываются.
Сданный комплекс из 329 единиц с 33 перечисленными удобствами несёт постоянные эксплуатационные расходы, и покупатель объекта на вторичном рынке наследует их. Застройщик не публикует по проекту ни сервисного сбора, ни схемы оплаты коммунальных услуг, ни сведений о страховании, и официальные источники, использованные в этом руководстве, также не дают для них тарифов. Поэтому в этом разделе то, что подтверждено источниками, отделено от того, о чём нужно письменно спросить управляющую компанию здания.
Перечень удобств — хорошая отправная карта того, за что приходится платить. Перечень называет возможности, а не их количество: «Swimming Pool» указан один раз, и страница не говорит, сколько бассейнов существует. В таблице 33 позиции сгруппированы по виду текущих расходов, который каждая из них порождает; группировка — собственная классификация этого руководства, а не застройщика.
| Группа удобств (всего 33 позиции) | Позиции из перечня застройщика | Вопрос о текущих расходах, который она поднимает |
|---|---|---|
| Бассейны и водные объекты (5) | Swimming Pool (бассейн), Children’s Pool (детский бассейн), Indoor Pool (крытый бассейн), Aqua Park (аквапарк), Spa Center (спа-центр) | Вода, водоподготовка, отопление и персонал спасателей или обслуживания |
| Спорт и движение (7) | Gym (тренажёрный зал), Tennis Court (теннисный корт), Basketball Court (баскетбольная площадка), Walking Track (беговая дорожка), Cycling Path (велодорожка), Bicycle Station (велостанция), Water Sports (водные виды спорта) | Замена оборудования, освещение, содержание кортов и дорожек |
| Семья (2) | Playground (детская площадка), Kids Club (детский клуб) | Надзор и проверки безопасности |
| Обслуживаемые и коммерческие (9) | Reception (ресепшн), 24/7 Security (круглосуточная охрана), Restaurant (ресторан), Cafe (кафе), Bar (бар), Pool Bar (бар у бассейна), Beach Bar (пляжный бар), Hairdresser (парикмахерская), Beauty Center (салон красоты) | Зарплаты; кто управляет точками и поступает ли арендная плата владельцам |
| Инженерные системы (6) | Generator (генератор), Vehicle Charging Station (станция зарядки автомобилей), Central Satellite (центральное спутниковое ТВ), Internet (интернет), Video Intercom (видеодомофон), Smoke Detector (дымовой извещатель) | Топливо, обслуживание, подписки и проверка противопожарного и защитного оборудования |
| Доступ и парковка (3) | Parking (парковка), Disabled Parking (парковка для людей с инвалидностью), Disabled Road (дорога для людей с ограниченной подвижностью) | Покрытие, освещение, шлагбаумы |
| Пляж (1) | Private Beach (частный пляж) | Уборка, спасатели и то, какие права на самом деле есть у владельца |
Две из этих групп заслуживают более пристального внимания. Девять позиций с персоналом или коммерческого назначения — самая большая группа, и страница не говорит, кто управляет рестораном, барами и салоном и обслуживают ли они только жильцов. Позиция «Private Beach» тоже нуждается в определении. В использованных здесь источниках не найдено ни правила о береговой полосе ТРСК, ни закона о доступе к пляжам, поэтому то, чем владелец может пользоваться и какой ценой, зависит от документов, а не от общего правила.
Что касается сервисных сборов, инвестиционное руководство застройщика сообщает, что обслуживание, сдача в аренду и техническая поддержка предоставляются по всему его портфелю после передачи объектов покупателям, а страница проекта упоминает систему управления арендой. Ни то ни другое не называет сумму, период, валюту или предельный размер.
Закон 35/2010 о кондоминиумном титуле (condominium title) упоминается в официальных источниках только в связи с правилом о том, что объекту нужен кондоминиумный титул или сервитут (easement), прежде чем можно будет обращаться за разрешением на покупку, поэтому источники не объясняют, как распределяются общие расходы.
Читать нужно договор управления и бюджет здания.
Что касается коммунальных услуг, единственное найденное официальное правило касается сроков: пока не уплачены все налоги и сборы по передаче права собственности, местные органы не вправе предоставлять постоянное или временное подключение к водоснабжению, а электроэнергетическая организация — подключение к электросети (подключения строительной площадки во время строительства исключены). Официального тарифа на плату за подключение, воду или электроэнергию найдено не было. Перечень удобств упоминает генератор и станцию зарядки автомобилей, но не говорит, выставляется ли счёт за резервное топливо или зарядку управляющей компании или отдельным владельцам.
Валюта имеет значение для каждой повторяющейся статьи. Застройщик говорит, что договоры заключаются в фунтах стерлингов, тогда как официальная валюта ТРСК — турецкая лира, чей индекс потребительских цен вырос на 35,02% за двенадцать месяцев по сентябрь 2026 года. Поэтому сбор, зафиксированный в лирах, может быстро меняться; зафиксированный в фунтах — нет. Спросите, в какой валюте управляющая компания выставляет счета, как часто и по какому правилу сбор пересматривается.
Периодические налоги в найденных шкалах умеренны. В ежегодной шкале налога на недвижимое имущество, действующей с 1 января 2025 года (последней из найденных, шкалы на 2026 год обнаружено не было), базовая ставка равна TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 свыше этой площади, с надбавками 10, 25, 40 или 60% в зависимости от категории объекта.
Только для иллюстрации: 50 м² составили бы TL 330 до надбавок, а 80 м² — TL 528, то есть около GBP 5 и GBP 8 по эффективному курсу продажи, установленному Центральным банком на период с 17 по 19 октября 2026 года: TL 66,1047 за фунт (расчёт). Эти площади не являются площадями какого-либо объекта, а основа расчёта площади в шкале не объясняется.
Если владелец сдаёт объект в аренду, то согласно Закону о подоходном налоге в редакции от 25 мая 2026 года из валовой арендной платы удерживается 10%, и это окончательный налог для физических лиц; если нерезидент-владелец не имеет постоянного представителя, удержание возлагается на арендатора.
Краткосрочная аренда до 60 дней регулируется Законом о домах для отдыха (Holiday Houses Law), который требует перед сдачей регистрации в Управлении по планированию туризма, свидетельства о регистрации и разрешения на эксплуатацию. Сбор равен половине валовой месячной минимальной заработной платы, действующей на начало соответствующего года, а эксплуатация без разрешения является правонарушением со штрафом до десятикратной валовой месячной минимальной заработной платы. Источники не дают доходности, и она не указывается.
Что касается страхования, ни один из источников не говорит, что страхование жилья или здания обязательно, и не устанавливает премии.
Закон о налоге на финансовые операции 62/2026 (Financial Transactions Tax Law), действующий с 1 октября 2026 года, называет ставку 5% на страховые премии, которые финансовые учреждения взимают с клиентов; его влияние на полис на жильё не проверялось. Заявление президента Палаты инженеров и архитекторов 2023 года, о котором сообщила газета, гласило, что район Искеле имеет самые чувствительные грунты и что к утверждению проектов применяются сейсмические нормы; это вторичное сообщение, а не обследование этого здания. Спросите, что покрывает полис на здание.
| Статья текущих расходов | Что устанавливают источники (по состоянию на 17 октября 2026 г.) | Что не опубликовано |
|---|---|---|
| Сервисный сбор | Застройщик говорит, что обслуживание и техническая поддержка продолжаются после передачи объектов покупателям | Сумма, период, валюта, предельный размер, бюджет |
| Вода и электричество | Нет подключения, пока не уплачены налоги и сборы за передачу права собственности | Официальные тарифы и плата за подключение |
| Налог на недвижимость | Шкала 2025 года: базовая ставка TL 6,60 и TL 7,15 за м², надбавки от 10 до 60% | Шкала на 2026 год; основа расчёта площади |
| Удержание с арендной платы | 10% валовой арендной платы, окончательный налог для физических лиц | Любой местный сбор за сдачу в аренду или управление |
| Краткосрочная аренда до 60 дней | Требуются регистрация, свидетельство и разрешение на эксплуатацию | Разрешают ли это правила здания |
| Страхование | Налог на финансовые операции 5% на премии с 1 октября 2026 г. | Любое обязательное покрытие; условия полиса на здание |
Приведённый ниже перечень превращает эти пробелы в вопросы к управляющему зданием или продавцу. Каждый ответ должен поступить письменно, вместе с подтверждающим документом.
Иностранное лицо может купить недвижимое имущество в ТРСК только при наличии разрешения на покупку (purchase permit) от Совета министров, подаваемого через Министерство внутренних дел. Значение имеют два акта, и они различаются. По состоянию на 17 октября 2026 года ограничения вытекают из указа-закона (Decree-Law) 89/2026 (Официальная газета, Resmi Gazete, № 147 от 7 августа 2026 г.), указа Совета министров. Его 90-дневный срок действия истекает около 5 ноября 2026 года, если парламент не примет его как закон. Сводный Закон 52/2008 на портале законодательства по-прежнему содержит более строгий прежний текст.
Пока указ действует, иностранный покупатель может владеть не более чем 3 квартирами, а граждане государств, признающих ТРСК, — 6; сводный текст предусматривает 1 квартиру (3 для этих граждан). Указ также ограничивает продажу жилых проектов в зонированных районах иностранцам уровнем 80%. Кроме того, объекту до подачи заявления на разрешение нужен кондоминиумный титул или сервитут. Правила зависят от того, действует ли указ или принят ли он как закон, поэтому положение дел следует уточнить на момент подписания.
| Шаг | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ по объекту и продавцу | Юрист покупателя, районное отделение Земельного кадастра (Land Registry) | Официальный срок не найден | Объявление Земельного кадастра |
| Соглашение о продаже, заверенное печатью в Налоговом департаменте | Покупатель и продавец; гербовый сбор (stamp duty) платит покупатель, если не оговорено иное | Застройщик говорит, что договоры обычно подписываются через 2-4 недели после резервирования | Закон о гербовом сборе, руководство застройщика |
| Зарегистрировать заверенный договор и подать заявление на разрешение | Покупатель лично, по доверенности или через юриста | В течение 1 месяца, иначе договор недействителен (указ) | RG 147 |
| Разрешение Совета министров, опубликованное в Официальной газете (Resmi Gazete) | Министерство внутренних дел, Совет министров | Законодательного срока нет; застройщик называет от нескольких месяцев до года | руководство застройщика |
| Подписание передачи права собственности в районном отделении Земельного кадастра | Покупатель и продавец | В течение 1 года с момента публикации (указ); 6 месяцев в сводном тексте | RG 147, Закон 52/2008 |
| Уплата сборов за передачу права собственности | Лицо, регистрирующее право собственности | В течение 75 рабочих дней с момента публикации (указ); 60 в сводном тексте | RG 147, RG 197 |
Сбор за подачу заявления на разрешение равен половине валовой месячной минимальной заработной платы, составляющей TL 70 893 с 1 июля 2026 года, то есть TL 35 446,50 (расчёт).
Сборы Земельного кадастра при продаже иностранному покупателю, установленные постановлением в Официальной газете (Resmi Gazete) № 197 от 7 октября 2026 года, составляют 4% за первую недвижимость, 5,5% за вторую и 6% за третью и действуют только до 5 января 2027 года включительно. Источники не говорят, является ли базой цена или оценочная стоимость; страницы агентств называют другие ставки, действовавшие до этой шкалы, поэтому цифры в разных источниках различаются.
Гербовый сбор составляет 0,5% от суммы, указанной в соглашении, пересчитанной в лиры по официальному эффективному курсу продажи на дату заверения. При минимуме застройщика GBP 160 000 гербовый сбор в 0,5% составил бы GBP 800, а сбор Земельного кадастра в 4% за первую недвижимость — GBP 6 400, если бы базой была цена (оба значения расчётные; реальные цифры зависят от фактической цены).
НДС (VAT) в размере 5% применяется к жилью площадью до 300 м² закрытой площади; применяется ли он при частной перепродаже, не установлено.
Застройщик не указывает для проекта категорию документа о праве собственности (title deed), поэтому по объявлению ничего нельзя вывести о качестве титула. Рекомендации правительства Великобритании говорят, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что Европейский суд по правам человека рассматривал владельцев до 1974 года как продолжающих быть законными собственниками и что земля по обмену или «в дар» несёт риск реституции. Это общие предупреждения, а не выводы об этом проекте, и руководство по документам о праве собственности объясняет категории простым языком.
Суды и средства правовой защиты существуют с обеих сторон. По данным Комиссии по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) по состоянию на 2 октября 2026 года подано 8 807 заявлений и рассмотрено 3 757, а Закон 67/2005 допускает подачу заявлений до 21 декабря 2027 года.
Суд Европейского союза постановил по делу Orams, что решение суда Республики Кипр в отношении земли на севере может быть приведено в исполнение в других странах ЕС, а рекомендации Великобритании предупреждают о правонарушении по праву Республики Кипр, действующем с 20 октября 2006 года, — совершении сделок с недвижимостью без разрешения зарегистрированного собственника.
Ряд рисков специфичен для покупки сданного объекта на вторичном рынке. Продавец — частный владелец, а не застройщик, поэтому любое заявление о качестве, управлении арендой или уровне обслуживания должно быть подтверждено документами. Рекомендации Великобритании называют среди проблем всего Кипра юристов застройщиков, действующих в интересах обеих сторон, отсутствие разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением окончательных актов о завершении строительства и документов о праве собственности и ипотеки застройщиков на землю. Министерство иностранных дел Великобритании (Foreign Office) также предупреждает, что его консульская поддержка на севере ограничена.
Объект должен укладываться в установленные законом пределы, поскольку продажа сверх них является правонарушением со штрафом до 500-кратной валовой месячной минимальной заработной платы. Республика Кипр не признаёт вида на жительство, выданные на севере, а право Европейского союза приостановлено там в соответствии с Протоколом 10. Покупка не меняет ни того, ни другого.
| Что запросить | Орган выдачи и где проверить | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ Земельного кадастра («araştırma belgesi») | Районное отделение Земельного кадастра (Tapu Amirliği), где зарегистрирован объект | Показывает зарегистрированного владельца, обременения и ограничения | Объявление Tapu |
| Кондоминиумный титул или сервитут на объект | Районное отделение Земельного кадастра | Требуется до подачи заявления на разрешение; продажа без него является правонарушением | Закон 52/2008 |
| Категория титула и история владения до 1974 года | Земельный кадастр, с независимым юристом | Риск реституции и правовые риски | Рекомендации правительства Великобритании |
| Проверка ипотеки и обременений | Земельный кадастр; кредитор, если он есть | Обременение может пережить продажу | Руководство Tekce (агентство) |
| Разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения | Муниципалитет или районное отделение | Статистика учитывает только здания с сертификатом окончательного одобрения | Бюллетень Статистического института |
| Заверенный договор и публикация разрешения | Налоговый департамент; Официальная газета, Resmi Gazete (дело в Министерстве внутренних дел) | Пропущенные сроки делают договор или разрешение недействительными | RG 147 |
| Подтверждение отсутствия налоговой и коммунальной задолженности | Местный орган власти и электроэнергетическая организация | Подключения откладываются до уплаты сборов | RG 147 |
Путаница между фазами — практический риск в этом проекте: объявление, ссылающееся на Four Seasons Life без номера фазы, может относиться к другому зданию с другими сроками и другим статусом завершения. Запросите номер корпуса, этаж и регистрационный номер объекта и сопоставьте их с документом о праве собственности.
В таблице перечислены все двенадцать объектов Döveç с опубликованными застройщиком данными на dovecgroup.com на 18 октября 2026 г. Стартовые цены — это опубликованные застройщиком минимумы, а не фиксированные цены, и для четырёх строящихся проектов цифры на странице и на карточке объявления различаются. Для сданных проектов застройщик не приводит наличие, и объекты могут быть доступны только на вторичном рынке.
| Проект (в сравнении с Four Seasons Life II Iskele) | Статус | Срок сдачи | Район | Типы объектов | Опубликованная стартовая цена |
|---|---|---|---|---|---|
| La Casalia | Строится | Декабрь 2027 г. | Татлису | Студия, Grand Studio, 1+1, 2+1, вилла-дуплекс 3+1 | От GBP 178 000 |
| D-Point | Строится | Декабрь 2028 г. | Long Beach, Искеле | 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, офис, магазин | От GBP 132 000 |
| Natulux | Строится | Май 2027 г. | Татлису, Кючюк-Эренкёй | От 1+1 до 3+1, пентхаус, триплекс, виллы | От GBP 220 000 |
| Querencia | Строится | Март 2027 г. | Long Beach, Искеле | От студии до дуплекса 5+1, пентхаусы | От GBP 156 000 |
| Four Seasons Life III | Строится | Декабрь 2026 г. | Искеле | Студия, 1+1, 1+1 loft, 2+1, 3+1 | От GBP 135 000 |
| Courtyard Platinum | Строится | Декабрь 2026 г. | Богаз, Искеле | От студии до 3+1, дуплексы | От GBP 127 000 |
| La Isla Villas | Сдан | Февраль 2025 г. | Отюкен, Искеле | Лофт-дуплекс 2+1, садовая квартира 3+1, виллы от 3+1 до 5+1 | GBP 220 000 показано, цен по типам нет |
| Этот проект (вторая фаза) | Сдан | Июль 2024 г. | Искеле | Лофт 1+1 (только цена) | GBP 160 000 показано |
| Panorama | Сдан | Июнь 2023 г. | Искеле | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 (в перечне) | Не опубликовано |
| Sky Sakarya | Сдан | Май 2023 г. | Фамагуста | 1+1, 2+1 | Не опубликовано |
| Courtyard Long Beach | Сдан | Май 2021 г. | Long Beach, Искеле | Студия, 1+1, 2+1 | Не опубликовано |
| Four Seasons Life I | Сдан | Апрель 2019 г. | Искеле | Не указаны | Не опубликовано |
Среди восьми проектов, для которых показана цена, GBP 160 000 второй фазы — пятая по возрастанию: выше, чем у Courtyard Platinum (127 000), D-Point (132 000), Four Seasons Life III (135 000) и Querencia (156 000), и ниже, чем у La Casalia (178 000), La Isla Villas и Natulux (по 220 000). Ранжирование по опубликованному минимуму мало что говорит: цифры относятся к разным типам объектов, в строящихся проектах предлагаются строящиеся объекты (off-plan), а в сданных — объекты вторичного рынка.
Ближайшее сравнение — с третьей фазой, где 738 единиц, сдача намечена на декабрь 2026 года, а в перечне 27 удобств против 33 здесь; первая фаза, у которой указано 24 удобства, была сдана в апреле 2019 года. Для более широкого рынка страница страны Северный Кипр содержит весь портфель, а руководство по расходам рассматривает расходы на покупку в более общем виде. Ничто из этого не означает, что один проект лучше другого.
В этом разделе приводится только то, что указано на странице About застройщика. Страница сообщает, что Döveç Group основана в 1989 году Muharrem Döveç и насчитывает 36 лет истории, 16 компаний группы и более 2 500 специалистов. Она заявляет, что передано более 5 000 домов и что компания обслуживает инвесторов из более чем 50 стран. Это собственные цифры застройщика, не проверенные.
Хронология на странице About гласит, что нарезка земельных участков началась в 1989 году, что Döveç Brothers Ltd. была основана в 1994 году вместе с первым крупным жилым проектом в Йенибогазичи, а Döveç Construction Ltd. основана в 2003 году и начала проекты в Йенибогазичи, Искеле и Карпасе. Она фиксирует партнёрство с Восточно-Средиземноморским университетом в 2015 году, наряду со студенческим общежитием и фитнес-компанией, и запуск в 2022 году проекта Querencia, который назван самым амбициозным многофункциональным проектом в истории Северного Кипра.
Страница также сообщает, что группа получила 22 международные награды, главным образом премии PropertyNC. Она не говорит, какая награда относится к какому проекту, поэтому ни одна из них здесь не приписывается проекту Four Seasons Life II Iskele. Сайт также продвигает клиентское приложение Dovec Life, которое описывается как содержащее жильё, бронирования, платежи и услуги; что оно охватывает для владельцев на вторичном рынке, не указано.
Его инвестиционное руководство добавляет, что иностранному покупателю нужно разрешение на покупку от Совета министров, что управление недвижимостью доступно после передачи объектов покупателям и что оно предоставляет данные по конкретным объектам, а не прогнозные цифры. Это заявления застройщика, не проверенные по какому-либо договору.
Страница застройщика указывает срок сдачи — июль 2024 года — и отмечает проект как сданный. Она не даёт ни акта о завершении строительства, ни даты заселения, ни протокола устранения дефектов, поэтому эти сведения должен предоставить продавец. Рекомендации правительства Великобритании называют трудности с получением окончательных актов о завершении строительства и документов о праве собственности среди распространённых проблем с недвижимостью на Кипре, поэтому покупатель до оплаты запрашивает сертификат окончательного одобрения и собственный титул на объект. Собственные данные застройщика описывают «Four Seasons Life» из 738 единиц как завершённый, поэтому фазу нужно уточнить.
Единственная цена — «Starting From £160 000» (в переводе — «от») за 1+1 Loft по данным dovecgroup.com на 18 октября 2026 г. Это опубликованный застройщиком минимум, а не фиксированная цена и не предложение. Проект указан как сданный, а страница не приводит наличие, поэтому объекты могут быть доступны только на вторичном рынке, где цену устанавливает продавец. Площадь не опубликована, поэтому цену за квадратный метр вывести нельзя. Запросите датированное письменное заявление о том, что фактически продаётся и по какой цене.
Страница указывает один тип — 1+1 Loft — и не даёт ни площади, ни поэтажного плана, ни числа санузлов. Другие страницы застройщика показывают, что в третьей фазе есть лофт площадью 53 м², но ничто не говорит о том, что у двух фаз одинаковые планировки. Продавец на вторичном рынке должен предоставить площадь, записанную в документе о праве собственности или плане кондоминиума. Число спален, равное 1, взято из названия типа, а не указано застройщиком. Площадь террасы, балкона или уровня лофта не опубликована.
Для покупки нужно разрешение Совета министров. По состоянию на 17 октября 2026 года, согласно указу-закону 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.), можно владеть не более чем 3 квартирами, но 90-дневный срок действия указа истекает около 5 ноября 2026 года, если парламент не примет его как закон, а сводный Закон 52/2008 предусматривает 1 квартиру. Поэтому правило зависит от того, действует ли указ или принят ли он как закон. Объекту также нужен кондоминиумный титул или сервитут, а продажи иностранцам в жилых проектах в зонированных районах ограничены 80%.
Согласно шкале в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., сбор Земельного кадастра составляет 4% за первую недвижимость иностранного покупателя, 5,5% за вторую и 6% за третью, действует только до 5 января 2027 года включительно, и его платит лицо, регистрирующее право собственности. Гербовый сбор на соглашение о продаже составляет 0,5%, и его несёт покупатель, если не оговорено иное. Страницы агентств приводят другие цифры, действовавшие до этой шкалы, поэтому цифры различаются; при подписании сверьтесь с официальным текстом.
Застройщик не публикует сервисный сбор. Налог на недвижимость по шкале 2025 года (последней из найденных) составляет TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 свыше, с надбавками от 10 до 60% в зависимости от категории. Доход от аренды облагается удержанием 10%, окончательным для физических лиц. Для платежей за воду, электричество, страхование и управление опубликованных тарифов нет. В разделе этого руководства о текущих расходах перечислены вопросы к управляющей компании здания, а руководство по расходам даёт общий обзор.
Застройщик говорит, что проект поддерживается «Professional Rental Management System» и что группа занимается операционными вопросами и обслуживанием. Это маркетинговое заявление; его условия, сборы и любые данные о доходе не опубликованы, а доходность здесь не приводится. Сдача в аренду на срок до 60 дней подпадает под Закон о домах для отдыха, который требует регистрации и разрешения на эксплуатацию. Общие правила см. в руководстве по соблюдению требований при краткосрочной аренде, и любую программу следует подтвердить письменно, прежде чем полагаться на неё.
Застройщик публикует только «İskele»: ни адреса, ни номера участка, ни координат. Другие его объекты используют обозначения вроде «Long Beach · İskele», которых у этой фазы нет. Покупатель проверяет местоположение по регистрационному номеру объекта в районном отделении Земельного кадастра, по муниципальному разрешению на строительство и по номеру участка, который продавец может подтвердить документами. Таблица ближайших мест выше измеряет расстояния от общедоступных ориентиров в Искеле, а не от проекта.
Фаза I была сдана в апреле 2019 года и имеет в перечне 24 удобства. Фаза II сдана в июле 2024 года, насчитывает 329 единиц и 33 удобства. В фазе III 738 единиц, срок сдачи — декабрь 2026 года, 27 удобств, цены от £135 000 и опубликованные площади. Если срок сдачи приходится на 31 декабря 2026 года или раньше, покупателю следует письменно подтвердить статус передачи объектов покупателям. Три фазы указаны как отдельные проекты.
Нет. По состоянию на 17 октября 2026 года Положение о видах на жительство и визах (текст от 5 октября 2026 г.) предусматривает разрешение на основе недвижимости, если жильё пригодно для проживания и используется для него: при наличии документа о праве собственности на имя заявителя — 5-летнее разрешение при стоимости ниже GBP 300 000 и 10-летнее при стоимости GBP 300 000 или более.
При наличии только заверенного договора при меньшей стоимости требуется подтверждение дохода. Для гражданства нужно 5 лет проживания или особое решение. Справочная информация содержится в руководстве по резидентству и руководстве по гражданству.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
