Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Querencia Iskele — проект Döveç Group на набережной Искеле, известной как Лонг-Бич, на Северном Кипре; на странице застройщика указано 705 помещений со сроком сдачи в марте 2027 года. В этом руководстве изложено, что застройщик публикует о проекте Querencia Iskele — от студий площадью 39 м² до пятиспальных дуплексов, — а также что добавляют официальные источники и простая арифметика. Цены — это опубликованные застройщиком минимальные значения, как они показаны на dovecgroup.com 18 октября 2026 г., а юридические положения приведены по состоянию на 17 октября 2026 г.
Döveç Group представляет Querencia как новый ориентир средиземноморского силуэта: проект стоит прямо напротив Лонг-Бич, с видом на море с каждого этажа и бассейном с эффектом бесконечности на крыше (страница застройщика, на английском). На странице местоположение названо только как Искеле; в списке проектов застройщика перед Искеле добавлено Лонг-Бич. Ни та, ни другая не называет улицу, номер участка или координаты, поэтому положение участка относительно моря, дороги и соседних комплексов нельзя проверить по опубликованным данным.
В перечне помещений указано одиннадцать типов с ценой. У семи из них есть площадь — от 39 до 125 м², а четыре типа пентхаусов имеют цену, но не имеют площади. Застройщик делит типы жилья на группу A и группу с пометкой BCD, а на его инвесторских страницах комплекс назван четырёхблочным (страница застройщика о строительных проектах).
На странице насчитано 55 удобств, среди которых спа-центр, пляжный клуб, бассейн с эффектом бесконечности, консьерж, стейк-хаус, супермаркет и аптека. Ни для одного из них не указаны оператор, дата открытия или стоимость.
На странице для проекта показано «От £156 000». Эта цифра — наименьшая из одиннадцати минимальных цен по типам, а не предложение и не фиксированная цена. К ней есть одна оговорка: на собственной карточке листинга застройщика указано £144 000, то есть на £12 000, или на 8,3%, меньше (расчёт), тогда как цифра на странице совпадает с данными о ценах по типам, поэтому в этом руководстве используется она. Срок сдачи опубликован как март 2027 года, то есть примерно через пять месяцев после этой проверки, а о стадии строительства страница ничего не сообщает.
| Ключевые факты о проекте Querencia Iskele | Как опубликовано | Примечание |
|---|---|---|
| Застройщик | Döveç Group | Данные о компании приписываются странице застройщика «О компании» |
| Статус | Строится | Отмечено как «Ongoing» в списке проектов застройщика |
| Срок сдачи по публикации | Март 2027 года | Стадия строительства не указана |
| Расположение по публикации | Искеле (страница проекта); Лонг-Бич · Искеле (карточка листинга) | Ни улицы, ни участка, ни координат |
| Всего помещений | 705 | Количество зданий не указано |
| Типы помещений | 11 типов с ценой; 7 из них с площадью 39-125 м² | У четырёх типов пентхаусов нет площади |
| Опубликованная стартовая цена | £156 000 (студия), как показано на dovecgroup.com 18 октября 2026 г. | Минимум для одного типа, не предложение; карточка листинга показывает £144 000 |
| Расстояние до моря | 400 м (по данным застройщика) | Точка отсчёта и способ измерения не указаны |
| Категория титула собственности | не указана | Страницы застройщика её не публикуют |
| Контакты | не воспроизводятся |
На вкладках помещений застройщика перечислены студия, 1+1, 2+1, 3+1, дуплексы 2+1, 4+1 и 5+1, у каждого есть планировка и площадь. Данные о ценах на той же странице добавляют четыре типа пентхаусов — 2+1 PH, 3+1 PH, 4+1 PH и 5+1 PH — с ценой, но без площади. Самый дешёвый тип в данных о ценах назван «STD»; в этом руководстве он читается как студия, потому что главная цифра страницы равна его цене, но такое прочтение принадлежит руководству, а не застройщику.
Количество спален определено по названиям типов (N+1 означает N спален), поскольку ванные комнаты и террасы не опубликованы.
| Тип помещений в проекте Querencia Iskele | Указанная площадь (м²) | Спальни (по названию) | Опубликованная стартовая цена (GBP, 18 октября 2026 г.) | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 39 | 0 | 156 000 | Метка в данных — «STD», прочитана как студия |
| 1+1 | 59 | 1 | 258 000 | |
| 2+1 | 89 | 2 | 260 000 | |
| 3+1 | 123 | 3 | 290 000 | |
| 2+1 дуплекс | 123 | 2 | 585 000 | Та же указанная площадь, что у 3+1 |
| 4+1 дуплекс | 101 | 4 | 892 000 | Меньше, чем 3+1 |
| 5+1 дуплекс | 125 | 5 | 874 000 | Дешевле, чем 4+1 дуплекс |
| 2+1 PH | не опубликовано | 2 | 929 000 | Цена указана только в данных о ценах |
| 3+1 PH | не опубликовано | 3 | 1 750 000 | Цена указана только в данных о ценах |
| 4+1 PH | не опубликовано | 4 | 1 399 000 | Цена указана только в данных о ценах |
| 5+1 PH | не опубликовано | 5 | 1 950 000 | Цена указана только в данных о ценах |
Вторая таблица рассчитана по данным застройщика. В ней каждая указанная площадь делится на число спален, а каждая стартовая цена — на указанную площадь. Последний столбец не является ценой за квадратный метр, поскольку каждая цена — это минимум по типу, а каждая площадь относится к одной планировке. Это соотношение двух опубликованных чисел, полезное для выявления сбоев в закономерности.
| Сравнение размеров (расчёт по данным застройщика) | Указанная площадь (м²) | Площадь на одну спальню (м²) | Начальная цена (GBP) | Стартовая цена ÷ указанная площадь (GBP за м²) |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 39 | неприменимо | 156 000 | 4 000 |
| 1+1 | 59 | 59,0 | 258 000 | 4 373 |
| 2+1 | 89 | 44,5 | 260 000 | 2 921 |
| 3+1 | 123 | 41,0 | 290 000 | 2 358 |
| 2+1 дуплекс | 123 | 61,5 | 585 000 | 4 756 |
| 4+1 дуплекс | 101 | 25,3 | 892 000 | 8 832 |
| 5+1 дуплекс | 125 | 25,0 | 874 000 | 6 992 |
Площадь растёт с 39 до 123 м² у первых четырёх типов, но следующие три нарушают закономерность. Дуплекс 2+1 указан с той же площадью 123 м², что и 3+1, а дуплекс 4+1 площадью 101 м² меньше, чем 3+1, хотя в нём есть четвёртая спальня. Площадь на одну спальню падает с 59 м² у 1+1 до 41 м² у 3+1 и до 25,3 м² и 25,0 м² у дуплексов 4+1 и 5+1 (расчёт).
Либо площади дуплексов относятся к одному этажу, либо в них не вошла часть планировки, либо они содержат ошибки. Страница этого не поясняет.
Цены демонстрируют похожие сбои. Тип 1+1 начинается с £258 000, а 2+1 — с £260 000, то есть разница составляет £2 000, или 0,8%, при том что площадь больше на 30 м² (89 против 59 м²). От студии до 1+1 минимальная цена растёт на £102 000, или на 65,4%, при росте площади на 20 м², или на 51,3%. Застройщик группирует типы жилья в блок A и группу BCD, поэтому часть разрывов может объясняться зданием, а не планировкой, но страница этого тоже не сообщает.
В верхней части диапазона дуплекс 5+1 (125 м²) начинается на £18 000 ниже, чем дуплекс 4+1 (£892 000 против £874 000), несмотря на одну лишнюю спальню и на 24 м² больше площади. Среди пентхаусов 3+1 PH начинается с £1 750 000, что на £351 000 выше, чем 4+1 PH с £1 399 000. Цена 2+1 PH на £344 000, или на 58,8%, выше, чем у дуплекса 2+1, а 5+1 PH в 2,23 раза дороже дуплекса 5+1 (расчёт). Площади пентхаусов не опубликованы, поэтому сравнить их по площади невозможно.
Одиннадцать минимальных цен охватывают диапазон от £156 000 до £1 950 000, то есть различаются в 12,5 раза. Их медиана — £874 000, что в 5,6 раза больше главной цифры. Поэтому главная цифра описывает только самое маленькое помещение: семь из одиннадцати типов начинаются с £585 000 и выше, а четыре — ниже £300 000 (студия, 1+1, 2+1 и 3+1). Семь типов с указанной площадью в сумме дают 659 м², среднее значение составляет 94,1 м², а медиана — 101 м²; оба показателя невзвешенные, потому что число помещений по типам не опубликовано.
На странице застройщика местоположение названо как Искеле, и сказано, что проект стоит прямо напротив Лонг-Бич, в 400 м от моря. На карточке листинга написано «Лонг-Бич · Искеле». Ни на одной из двенадцати страниц проектов на сайте застройщика нет координат, поэтому все приведённые ниже расстояния отсчитаны от общедоступного ориентира — кольцевой развязки Лонг-Бич, — а не от участка. Там, где застройщик называет собственные расстояния, точка отсчёта не указана.
Лонг-Бич — обиходное название набережной Искеле. Магистерская диссертация 2024 года в Восточно-Средиземноморском университете изучала 3-километровый участок этой набережной в пределах береговой линии района протяжённостью около 25 км (репозиторий EMU). Ни один официальный источник не определяет, где пляж начинается и заканчивается. В OpenStreetMap нет полигона пляжа, есть лишь кольцевая развязка Long Beach Çemberi с координатами 35,24681 с. ш., 33,90092 в. д. (запрос к OpenStreetMap) и общественный пляж Makenzi в 0,6 км от неё.
Расстояние до моря в 400 м без указания точки отсчёта невозможно сопоставить с картой.
Район Искеле был выделен из района Газимагуса в 1998 году (Wikipedia). По переписи 2011 года, последней, в районе проживало 22 492 человека, в муниципалитете Искеле — 7 906, они распределены по 18 кварталам (таблица 3 переписи). По данным OpenStreetMap, кольцевая развязка находится внутри квартала Отюкен (550 жителей в 2011 году), а центр пляжа Makenzi — чуть за его пределами, в соседнем квартале Искеле (границы по OpenStreetMap), поэтому квартал, в котором находится участок, неизвестен.
Статистический институт не публикует данных по району после 2011 года, а лишь общенациональный прогноз в 476 214 человек на конец 2023 года против 286 257 в 2011 году (демографический бюллетень).
Повседневные услуги сосредоточены в городе Искеле и вдоль набережной. По данным OpenStreetMap, в радиусе 6 км от кольцевой развязки находятся девять отделений банков, восемь аптек, четыре супермаркета и государственный центр здоровья; эти цифры составлены пользователями и не являются официальным реестром (запрос к OpenStreetMap). В Искеле нет государственной больницы.
Министерство здравоохранения перечисляет шесть государственных больниц, ни одна из которых не находится там (список министерства), а Статистический ежегодник 2024 года фиксирует нулевое число стационарных коек в районе с 2020 по 2024 год (ежегодник 2024). 17 августа 2026 года министр здравоохранения сообщил, что больница Karpaz будет достроена к концу 2026 года (пресс-сообщение министерства); место её расположения и число коек не опубликованы.
Ближайшая государственная больница со стационарными койками — Государственная больница Газимагусы, в 10,7 км по дороге от кольцевой развязки. Застройщик указывает «Больница 14,7 км» и «Университет 16,1 км», что в обоих случаях больше измеренных дорожных расстояний в 10,7 км до больницы и 12,0 км до Восточно-Средиземноморского университета; это указывает на другую точку отсчёта или другой маршрут. В Искеле нет университетского кампуса. В 2024-25 учебном году в университете обучались 15 729 студентов, на 5,5% меньше, чем в пиковом 2021-22 году (16 640) (расчёт по ежегоднику).
| Место рядом с проектом Querencia Iskele | Что это | Расстояние от кольцевой развязки Лонг-Бич или как указано | Источник |
|---|---|---|---|
| Море | Расстояние до пляжа по данным застройщика | 400 м; точка отсчёта и способ измерения не указаны | Страница застройщика |
| Город Искеле | Административный центр района | 4,4 км по прямой; 5,7 км по дороге, около 7 мин | оценка OSRM |
| Государственная больница Газимагусы | Ближайшая государственная больница со стационарными койками | 10,2 км по прямой; 10,7 км по дороге, около 12 мин | оценка OSRM |
| Восточно-Средиземноморский университет | Государственный университетский кампус в Фамагусте | 11,3 км по прямой; 12,0 км по дороге, около 14 мин | оценка OSRM |
| Центральная точка старого города Фамагусты | Исторический центр Фамагусты | 14,1 км по прямой; 16,0 км по дороге, около 19 мин | оценка OSRM |
| Саламин (информационный щит на месте) | Древний город к северу от Фамагусты | 6,6 км по прямой; 8,1 км по дороге, около 9 мин | оценка OSRM |
| Аэропорт Эрджан | Аэропорт, принимающий рейсы из Турции и в Турцию | 37,6 км по прямой; 54,7 км по дороге, около 58 мин | оценка OSRM |
| Аэропорт Ларнаки | Аэропорт Республики Кипр; маршрут пересекает Зелёную линию | 49,1 км по прямой; 69,0 км по дороге, около 73 мин, без учёта очередей | оценка OSRM |
| Бафра | Деревня и курортная зона на полуострове Карпас | 21,4 км по прямой; 23,2 км по дороге, около 24 мин | оценка OSRM |
| Рынок, банк, торговый центр, аэропорт (перечень застройщика) | Расстояния в том виде, в каком их указывает застройщик | Рынок 2,0 км; банкомат и банк 2,1 км; торговый центр 19,9 км; «Аэропорт 50 км» без указания, какой именно аэропорт | Страница застройщика |
Основная дорога — шоссе D950 Магуса — Искеле. По данным OpenStreetMap, это дорога с разделёнными проезжими частями и двумя полосами в каждом направлении, а 16,1 из 25,7 км нанесённой на карту длины в одном направлении, или 62,6% (расчёт), помечены ограничением 90 км/ч; официального обследования её состояния найти не удалось (запрос к OpenStreetMap). Аэропорт Эрджан принимает рейсы только в Турцию и из Турции (Wikipedia).
Бесплатные автобусные линии муниципалитета Фамагусты не доходят до Искеле (страница муниципалитета), оператор аэропортовых шаттлов не называет линии до Искеле (KIBHAS), а полевое исследование 2023 года не обнаружило автовокзала на набережной (диссертация EMU, полный текст). Время OSRM не учитывает пробки и очереди на границе.
Саламин находится в 6,6 км от кольцевой развязки по прямой. Департамент охраны окружающей среды публикует правила для гнездовых пляжей на период с мая по октябрь, среди которых запрет на зонты ближе 35 м от моря и экранированное освещение, но в его записке не сказано, входит ли Лонг-Бич в контролируемую зону (записка департамента), поэтому вопрос о том, на что распространяются эти правила, нужно задавать муниципалитету.
Ближайшая запись ВМО — Паралимни в Республике Кипр — даёт средние суточные максимумы 32,9 °C в июле и 33,3 °C в августе и 331,1 мм осадков в год за 2002-2011 годы (ВМО). Температура моря у Фамагусты в среднем составляет 17,2 °C в феврале и 29,0 °C в августе (агрегатор, не данные станции).
Другие объекты на этом сайте на том же побережье — Elysium Otuken и Infinity Otuken; они принадлежат другому застройщику. Более широкий контекст приведён на странице страны Северный Кипр и странице города Фамагуста.
Покупатель из другой страны, приобретающий жильё в комплексе из 705 помещений, проходит ту же юридическую последовательность, что и любой иностранный покупатель, но несколько шагов приходятся на другие места и на другие часы. По состоянию на 17 октября 2026 г. сроки и пределы определяются Указом-законом (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete («Официальный вестник») № 147 от 7 августа 2026 г.) — указом Совета министров (Council of Ministers), срок действия которого, 90 дней, истекает примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не утвердит его законом.
Консолидированный Закон 52/2008 по-прежнему содержит прежний текст; в тех случаях, где они расходятся, приведены оба.
Döveç описывает собственную последовательность на странице инвестиционного руководства: просмотры лично или в виртуальном формате, резервный взнос, двуязычный англо-турецкий договор купли-продажи, зарегистрированный в Земельном кадастре (Land Registry), разрешение на покупку (Permission to Purchase) от Совета министров, затем передача помещения (застройщик, инвестиционное руководство). Там же сказано, что договор обычно подписывается в течение двух-четырёх недель после резервирования, а получение разрешения может занять от нескольких месяцев до года. Это заявления застройщика; официальный срок рассмотрения найти не удалось.
| Этапы покупки на расстоянии | Что говорят источники | Может ли действовать представитель или юрист? | Срок или сроки | Источник |
|---|---|---|---|---|
| 1. Подписать договор купли-продажи | Договор штемпелюется в Налоговом департаменте; гербовый сбор (stamp duty) составляет 0,5% от указанной суммы, платит его покупатель, если не договорено иное, а сумма в иностранной валюте пересчитывается в лиры по официальному эффективному курсу продажи на день уплаты сбора | Не указано в источниках | Застройщик: обычно через 2-4 недели после резервирования | Закон о гербовом сборе |
| 2. Зарегистрировать договор с оплаченным гербовым сбором | Подаётся в районный Земельный кадастр после уплаты покупателем и продавцом причитающихся налогов и сборов | Лично, через юриста или по доверенности | В течение 1 месяца с даты договора, иначе он автоматически становится недействительным | Resmi Gazete № 147 |
| 3. Подать заявление на разрешение на покупку | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел: прошение, формы, копия паспорта, копия титула, план расположения, оригинал справки из полиции; есть онлайн-портал | Лично, по доверенности или через юриста; гербовая марка TL 45 на заявления по доверенности | Те же 1 месяц; законного срока рассмотрения нет | перечень документов министерства |
| 4. Публикация разрешения | Решение Совета министров, напечатанное в Resmi Gazete | Не применимо | Застройщик: от нескольких месяцев до года | Resmi Gazete № 147 |
| 5. Уплатить сборы за переход права собственности | Сборы Земельного кадастра с продажи | Не указано в источниках | 75 рабочих дней с момента публикации (указ); 60 в сводном тексте | Закон 52/2008 |
| 6. Подписать передачу права | Печатная декларация о передаче, подписываемая перед должностным лицом районного Земельного кадастра | Не указано в источниках | 1 год с момента публикации (указ); 6 месяцев в сводном тексте | Resmi Gazete № 147 |
Источники показывают, что представитель по доверенности или юрист может подать на регистрацию договор и заявление на разрешение. Форма доверенности в них не раскрыта: должна ли она быть нотариально заверена, апостилирована или переведена, какое учреждение её принимает и распространяется ли она на итоговую декларацию о передаче. Это вопросы к независимому юристу в ТРСК и в соответствующее отделение Земельного кадастра (страница отдела недвижимости).
Единственное правило об апостиле в источниках касается справки из полиции. Указ-закон 63/2026 требовал апостилированную справку давностью не более трёх месяцев; действующий указ сохраняет это требование только для заявителей, действующих через лицензированных посредников, тогда как статья 8(5) Закона 52/2008 по-прежнему требует справку самого заявителя. Уточните в отделе недвижимости, что применяется в день подачи.
Расчёт: 75 рабочих дней равны 15 пятидневным неделям, если не выпадает ни одного государственного праздника. Если в пользу продавца не зарегистрирована ипотека, срок на переход права отсчитывается с даты, когда оплачена вся цена, поэтому при рассрочке момент отсчёта определяет последний платёж; покупателю следует подтвердить это письменно.
Срок сдачи опубликован как март 2027 года. 90 дней указа заканчиваются примерно 5 ноября 2026 года, а шкала сборов Земельного кадастра действует только до 5 января 2027 года включительно (Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г.), и то и другое — до сдачи. Покупатель, который подпишет договор сейчас, может дойти до уплаты сборов уже по другой шкале или по другому тексту закона, и источники не говорят, какой из них будет применяться.
Денежные переводы регулируются Законом о валютном регулировании 38/1997: переводы в страну и из неё свободны, если используются банки и записаны имена и адреса отправителя и получателя, а итоговые суммы сообщаются в Центральный банк; суммы по договору могут быть в иностранной валюте. Официальная валюта — лира, тогда как на страницах застройщика показаны фунты стерлингов. Потребительские цены выросли на 35,02% за двенадцать месяцев до сентября 2026 года (сообщение об индексе потребительских цен).
Закон 62/2026 о налоге на финансовые операции, действующий с 1 октября 2026 года, добавляет налог 0,1% на продажу иностранной валюты при обмене; его влияние на покупателя не проверялось.
| Иллюстративные законные платежи (расчёт) | Сбор Земельного кадастра, первая недвижимость, 4% | Сбор Земельного кадастра, вторая недвижимость, 5,5% | Гербовый сбор с договора, 0,5% |
|---|---|---|---|
| Студия за £156 000 | £6 240 | £8 580 | £780 |
| 1+1 за £258 000 | £10 320 | £14 190 | £1 290 |
| 2+1 за £260 000 | £10 400 | £14 300 | £1 300 |
| 3+1 за £290 000 | £11 600 | £15 950 | £1 450 |
В таблице применены ставки сборов Земельного кадастра от 7 октября 2026 года и ставка 0,5% Закона о гербовом сборе к стартовым ценам застройщика по состоянию на 17 октября 2026 г. Источники не говорят, является ли базой для сбора цена договора или оценочная стоимость, поэтому принята цена. Гербовый сбор взимается в лирах. Юридические расходы, подключение коммуникаций и комиссии агентств не включены, а страницы агентств называют иные проценты, так что расчёты расходятся.
НДС (VAT) входит в схему 5% для жилья с закрытой площадью до 300 м² (регламент по НДС); включают ли его опубликованные цены, не указано. Дополнительный контекст даёт статья сайта о стоимости покупки, строительства и аренды.
Масштаб — вторая проблема. 705 помещений сопоставимы с 541 жилой единицей, получившей итоговое утверждение во всём Искеле в 2025 году (194 городских, 347 сельских), то есть в 1,3 раза больше этого числа, и с 2 053 за 2021-2025 годы, из которых проект составляет 34,3% (расчёт по таблицам Статистического института). Эти цифры отражают завершённые здания, а не продажи или разрешения.
Три вопроса поддаются проверке. Указ ограничивает продажи иностранцам в проектах зонированного жилья 80%; из 705 помещений это 564, причём не менее 141 остаются недоступными для иностранцев (расчёт), если ограничение здесь применяется. Апартаменты, купленные близкими родственниками или покупателями одного гражданства, в сумме не могут превышать половины помещений на участке, а число участков не опубликовано. Кондоминиумный титул или сервитут должен существовать до подачи заявления на разрешение, поэтому покупателю следует спросить, в каких блоках он есть.
Проживание и поездки подчиняются отдельным правилам. Тот, кто ещё ничего не купил, должен показать EUR 50 000 на банковском счёте, чтобы получить визу для поиска недвижимости (Регламент о видах на жительство и визах, текст от 5 октября 2026 г.). Разрешение на проживание на основании недвижимости зависит от стоимости: при наличии титула GBP 300 000 и более даёт 10 лет, а меньшая сумма — 5; при наличии только проштемпелеванного утверждённого договора GBP 300 000 и более даёт 5 лет, а меньшая сумма требует подтверждения дохода.
Семь из одиннадцати стартовых цен здесь достигают £300 000; у типа 3+1 не хватает £10 000.
См. также страницы сайта о программе резидентства и о гражданстве и иммиграции. Рекомендации правительства Великобритании о въезде на север приведены на странице требований к въезду.
После передачи, по словам застройщика, каждое помещение включается в его Professional Rental Management System — маркетинговое заявление с неопубликованными условиями. Сдача на срок до 60 дней требует регистрации по Закону о домах для отдыха (Holiday Houses Law), а с арендной платы удерживается 10% по Закону о подоходном налоге; см. также статью сайта о соблюдении правил краткосрочной аренды.
Приведённый ниже перечень превращает изложенные выше пункты в вопросы для покупателя на расстоянии.
По состоянию на 17 октября 2026 г. числовые пределы опираются на Указ-закон 89/2026 — указ Совета министров, срок действия которого, 90 дней, истекает примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не утвердит его законом; консолидированный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему содержит более строгий текст. Каждому иностранному покупателю, включая компанию с любой иностранной долей в капитале, нужно разрешение Совета министров на покупку. Указ допускает до 3 апартаментов на покупателя или до 6 для граждан государств, признающих ТРСК, тогда как консолидированный текст допускает 1 или 3.
Остальные ограничения общие для обоих текстов. Сельскохозяйственные и лесные земли, а также военные зоны закрыты для иностранцев. Иностранцы могут владеть не более чем 7% площади района и 3% площади страны. Отдельный дом может стоять на участке до 3 300 м², а земельный участок с разрешением на строительство можно купить площадью до 1 338 м² с одним домом на нём; в проекте массовой застройки указ допускает 2 двухэтажные виллы. Долевые права на землю не могут продаваться иностранцам.
Что касается сборов, шкала от 7 октября 2026 года устанавливает сбор Земельного кадастра для иностранца в размере 4% за первую недвижимость, 5,5% за вторую и 6% за третью; шкала действует до 5 января 2027 года включительно. Ипотека разрешена, и её регистрация стоит 1% от обеспеченного долга. При перепродаже формула Закона о подоходном налоге (20% условной прибыли, из них 30% освобождены от налога, 20% удерживаются) даёт 2,8% от стоимости для продавца, не являющегося дилером (расчёт).
| Шаг | Кто | Обычный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Проверить право на покупку и помещение по лимитам | Покупатель и юрист | До любого платежа | Закон 52/2008 |
| Проверить владельца, обременения и кондоминиумный титул | Юрист; районный Земельный кадастр | До подписания договора | Объявление Земельного кадастра |
| Уплатить гербовый сбор и зарегистрировать договор купли-продажи | Покупатель и продавец; Налоговый департамент; Земельный кадастр | Регистрация в течение 1 месяца | Resmi Gazete № 147 |
| Подать заявление на разрешение | Покупатель, представитель или юрист; Министерство внутренних дел | Те же 1 месяц; законного срока рассмотрения нет | Отдел недвижимости |
| Уплатить сборы за переход права собственности | Покупатель | 75 рабочих дней с момента публикации (указ); 60 в сводном тексте | Resmi Gazete 197 |
| Подписать передачу права в Земельном кадастре | Покупатель и должностное лицо Земельного кадастра | 1 год с момента публикации (указ); 6 месяцев в сводном тексте | Resmi Gazete № 147 |
| Подключить воду и электричество | Местный орган; электроэнергетическая организация | Только после уплаты всех налогов и сборов | Resmi Gazete № 147 |
Компании-покупатели идут тем же путём с дополнительными условиями. Компания с любой иностранной долей в капитале считается иностранным юридическим лицом, и ей нужны разрешение Совета министров и положительная проверка безопасности её директоров и акционеров; последующая передача акций иностранцу требует того же. Проверка безопасности применяется и к физическим лицам: министерство рассматривает справку заявителя из полиции и может отказать по военным соображениям.
Коммунальные услуги зависят от этого порядка: пока налоги и сборы не уплачены, местные органы не могут давать постоянное подключение к воде, а электроэнергетическая организация — временное или постоянное подключение к электричеству, за исключением строительных подключений на площадке. Продажа сверх лимитов или без кондоминиумного титула является правонарушением, влекущим штраф до 500 размеров валовой месячной минимальной заработной платы (источники называют TL 70 893 с 1 июля 2026 года).
Риск на Северном Кипре в основном связан с титулом, разрешениями и договорами. В руководстве правительства Великобритании по недвижимости, последний раз обновлённом 27 ноября 2019 года, сказано, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что тысячи претензий исходят от людей, перемещённых в 1974 году, и что покупателю могут отказать в разрешении без объяснения причин (руководство Великобритании).
Страницы застройщика не публикуют для проекта категорию титула собственности, поэтому категория и история земли до 1974 года остаются вопросом к титульному документу и Земельному кадастру.
У района есть такая история в общих чертах: Wikipedia описывает Трикомо, ныне Искеле, как почти полностью греко-киприотское до 1974 года (Wikipedia), хотя ни одного решения Комиссии по недвижимому имуществу, где назван город Искеле, найти не удалось. Комиссия сообщила о 8 807 заявлениях, 3 757 завершённых делах и GBP 768 594 023 компенсации по состоянию на 2 октября 2026 года (статистика комиссии).
Европейский суд по правам человека признал этот орган первым средством защиты в деле Demopoulos v. Turkey, а Суд Европейского союза в деле Apostolides v Orams постановил, что решение суда Республики Кипр по земле на севере может быть исполнено в других странах ЕС.
Европейская комиссия отмечает, что действие права ЕС на севере приостановлено (страница комиссии). Качество строительства — отдельный риск для крупного комплекса. В феврале 2023 года глава Палаты инженеров и архитекторов заявил, что при утверждении проекта проверяется соответствие сейсмическим нормам, что район Искеле имеет наиболее чувствительные грунты и что для высоких зданий требуются отчёты о геотехнических изысканиях (репортаж в прессе); этажность не опубликована. Статья сайта о титулах собственности на Северном Кипре дополняет этот раздел.
Риск уголовного преследования находится на стороне Республики Кипр. Руководство правительства Великобритании сообщает, что поправка, действующая с 20 октября 2006 года, делает покупку, продажу или залог недвижимости без разрешения зарегистрированного владельца правонарушением там, с наказанием до 7 лет, без обратной силы, и что документы о покупке могут рассматриваться как доказательство на Зелёной линии.
В сообщении прессы за сентябрь 2025 года цитируется переговорщик Республики об арестах застройщиков и продавцов земли, принадлежащей греко-киприотам, на севере (Cyprus Mail); эти утверждения принадлежат греко-киприотской стороне.
| Что запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Справка-исследование Земельного кадастра (araştırma belgesi) | Районный Земельный кадастр | Показывает зарегистрированного владельца и любые обременения | Объявление Земельного кадастра |
| Категория титула и история земли до 1974 года | Земельный кадастр; независимый юрист | Руководство Великобритании указывает на риск реституции для земель по обмену и по дарению | Рекомендации Великобритании |
| Кондоминиумный титул или сервитут на блок помещения | Земельный кадастр | Требуется до подачи заявления на разрешение на покупку | Закон 52/2008 |
| Разрешение на строительство и итоговое утверждение по каждому блоку | Муниципалитет | Итоговое утверждение учитывает завершённые здания | Бюллетень Статистического института |
| Разрешение на покупку, опубликованное в Resmi Gazete | Совет министров | Запускает отсчёт сроков для сборов и перехода права | Resmi Gazete № 147 |
| Любая ипотека застройщика на землю | Земельный кадастр | Руководство Великобритании называет ипотеку застройщика известной проблемой | Рекомендации Великобритании |
| План платежей, записанный в договоре | Договор; юрист | Руководство Великобритании называет планы, не включённые в договоры, проблемой | Рекомендации Великобритании |
| Проект Döveç (Querencia Iskele и другие объекты) | Статус | Срок сдачи по публикации | Район по публикации | Типы помещений по публикации | Опубликованная стартовая цена |
|---|---|---|---|---|---|
| La Casalia | Строится | Декабрь 2027 года | Татлысу | От студии до дуплекс-виллы 3+1; вилла 2+1; 454 помещения | £178 000 (Grand Studio) |
| D-Point | Строится | Декабрь 2028 года | Лонг-Бич · Искеле | 1+0, 1+1, 2+1, 3+1, офис, магазин; 405 помещений | £132 000 (1+0) |
| Natulux | Строится | Май 2027 года | Татлысу / Кючюк-Эренкёй | От 1+1 до триплекса 3+1; виллы до 4+1; 97 помещений | £220 000 (1+1) |
| Querencia (эта страница) | Строится | Март 2027 года | Лонг-Бич · Искеле | От студии до дуплекса 5+1; пентхаусы; 705 помещений | £156 000 (студия) |
| Four Seasons Life III | Строится | Декабрь 2026 г.; подтвердите передачу письменно | Искеле | Студия, 1+1, 1+1 лофт, 2+1, 3+1; 738 помещений | £135 000 (студия) |
| Courtyard Platinum | Строится | Декабрь 2026 г.; подтвердите передачу письменно | Богаз · Искеле | От студии до 3+1, с дуплексами; 952 помещения | £127 000 (студия) |
| La Isla Villas | Сдан | Февраль 2025 года | Отюкен · Искеле | Дуплекс-лофт 2+1, садовая квартира 3+1, виллы от 3+1 до 5+1; 211 помещений | Завершён; наличие не опубликовано; на странице показано £220 000 |
| Four Seasons Life II | Сдан | Июль 2024 года | Искеле | Перечня типов нет; 329 помещений | Завершён; наличие не опубликовано; на странице показано £160 000 (лофт 1+1) |
| Panorama | Сдан | Июнь 2023 года | Искеле | Студия, 1+1, 2+1, 3+1 | не опубликована (завершён) |
| Sky Sakarya | Сдан | Май 2023 года | Фамагуста | 1+1, 2+1 | не опубликована (завершён) |
| Courtyard Long Beach | Сдан | Май 2021 года | Лонг-Бич · Искеле | Студия, 1+1, 2+1 | не опубликована (завершён) |
| Four Seasons Life I | Сдан | Апрель 2019 года | Искеле | Перечня типов нет | не опубликована (завершён) |
Таблица упорядочивает проекты по статусу и сроку сдачи, а не по достоинствам. Восемь из двенадцати страниц указывают общее число помещений, и в сумме они дают 3 891 помещение (расчёт), из которых на Querencia приходится 705, или 18,1%. По числу помещений он занимает третье место после Courtyard Platinum (952) и Four Seasons Life III (738). Среди шести строящихся проектов его стартовая цена четвёртая снизу, между £135 000 и £178 000 у его соседей по рейтингу. У четырёх проектов общее число помещений не указано.
Начальные цены студий можно сопоставить как отношение стартовой цены к указанной площади; это расчёт, а не рыночная цена. У 1+0 в D-Point это даёт £3 882 за м² (£132 000 на 34 м²), у Four Seasons Life III — £3 750 (£135 000 на 36 м²), у Courtyard Platinum — £3 528 (£127 000 на 36 м²), у Querencia — £4 000 (£156 000 на 39 м²). Площади и отделка различаются, поэтому ни одно из этих отношений не ставит один проект выше другого.
На том же участке побережья проект D-Point тоже значится как Лонг-Бич · Искеле, со сроком сдачи в декабре 2028 года, а Courtyard Long Beach — это завершённый комплекс мая 2021 года. Завершённые проекты не публикуют наличия, поэтому помещения в них могут быть доступны только на вторичном рынке.
Этот раздел опирается на страницу застройщика «О компании» (About, на английском) и не содержит независимой проверки. Согласно странице, Döveç Group основана в 1989 году Muharrem Dovec и сегодня представляет собой многоотраслевую группу из 16 компаний с более чем 2 500 специалистов; она сдала более 5 000 домов, получила 22 международные награды, в первую очередь премии PropertyNC Awards, и обслуживает инвесторов из более чем 50 стран.
В нижней части страницы перечислены три награды PropertyNC в категории строительной компании: за 2016-17, 2018-19 и 2025-26 годы. На странице не сказано, какая награда какому проекту досталась.
На временной шкале отмечены парцелляция земли с 1989 года, основание Döveç Brothers Ltd. в 1994 году с первым крупным жилым проектом в Йенибогазичи, перенос офиса в Газимагусу в 1998 году, основание Döveç Construction Ltd. в 2003 году с проектами в Йенибогазичи, Искеле и Карпасе, партнёрство с Восточно-Средиземноморским университетом в 2015 году и запуск Döveç Academy в 2025 году.
Для 2022 года указан запуск Querencia, который застройщик описывает как «самый амбициозный проект смешанного назначения в истории Северного Кипра». Никакого сравнения не приводится, а перечень помещений содержит только жилые типы.
Данные о компании — собственные данные застройщика, аудит не проводился. Страница «О компании» публикует каналы продаж и работы с клиентами, которые в этом руководстве не воспроизводятся.
Страница застройщика называет местоположение Искеле и сообщает, что проект стоит прямо напротив Лонг-Бич, в 400 м от моря. Улица, номер участка и координаты не указаны. От кольцевой развязки Лонг-Бич — общедоступного ориентира, а не участка — центральная точка старого города Фамагусты находится в 14,1 км по прямой и в 16,0 км по дороге, около 19 минут.
Квартал, в котором расположен участок, нельзя установить по опубликованным данным, поэтому положение остаётся непроверенным, пока не будет изучен план титула.
Застройщик указывает 705 помещений со сроком сдачи в марте 2027 года. В данных о ценах названы одиннадцать типов: студия, 1+1, 2+1, 3+1, дуплексы 2+1, 4+1 и 5+1 и четыре пентхауса (2+1, 3+1, 4+1 и 5+1). У семи типов указана площадь от 39 до 125 м², у пентхаусов её нет. Число помещений по типам не опубликовано, поэтому средние значения по типам невзвешенные.
На странице застройщика показано «От £156 000», как на dovecgroup.com 18 октября 2026 г., и это минимум для студии, а не предложение и не фиксированная цена. Карточка листинга показывает £144 000 — расхождение, которое застройщик не объясняет. Одиннадцать минимальных цен по типам лежат в диапазоне от £156 000 до £1 950 000, поэтому главная цифра описывает только самый маленький тип. Покупателю следует запросить датированную письменную цену в названной валюте.
Застройщик публикует март 2027 года и не указывает ни стадию строительства, ни номер разрешения, ни сертификат о завершении. Эта дата — примерно через пять месяцев после данной проверки. Покупатель может запросить разрешение на строительство, стадию каждого блока и, ближе к дате, письменный график передачи. Страницы застройщика ничего не говорят о средствах защиты при задержке, поэтому любое такое условие нужно искать в самом договоре и отдать на чтение независимому юристу.
Да, с разрешением Совета министров на покупку. По состоянию на 17 октября 2026 г. Указ-закон 89/2026 допускает до 3 апартаментов на иностранного покупателя, тогда как консолидированный Закон 52/2008 допускает 1; указ утрачивает силу примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не утвердит его законом. Представители по доверенности и юристы могут зарегистрировать договор и подать заявление, но форма доверенности в использованных здесь источниках не раскрыта, поэтому её должен подтвердить независимый юрист.
По состоянию на 17 октября 2026 г. сбор Земельного кадастра для иностранца составляет 4% за первую недвижимость, 5,5% за вторую и 6% за третью по шкале, действующей до 5 января 2027 года. Гербовый сбор с договора — 0,5% от указанной суммы, он платится в лирах по официальному курсу. НДС 5% применяется к жилью с закрытой площадью до 300 м². Страницы агентств называют иные проценты, поэтому расчёты расходятся; официальным источником является шкала в Resmi Gazete.
Автоматического права не возникает. Разрешение на проживание на основании недвижимости зависит от стоимости недвижимости и от того, есть ли титул или лишь проштемпелеванный договор: GBP 300 000 и более при наличии титула даёт 10 лет, а меньшая сумма — 5 лет. Для гражданства нужны пять лет проживания или исключительное решение Совета министров. Европейская комиссия отмечает, что действие права ЕС на севере приостановлено, а Республика Кипр не признаёт выданные там разрешения на проживание.
Страницы застройщика её не указывают, поэтому здесь она не утверждается. Категория и история земли, включая любое владение до 1974 года, отражены в титульном документе и в справке-исследовании Земельного кадастра, которую независимый юрист может получить в районном отделении. Руководство правительства Великобритании предупреждает о риске реституции для некоторых земель по обмену и по дарению. Покупателю следует запросить категорию письменно до внесения депозита.
В Искеле нет государственной больницы и университетского кампуса. Государственная больница Газимагусы находится в 10,7 км по дороге от кольцевой развязки Лонг-Бич, около 12 минут, а Восточно-Средиземноморский университет — в 12,0 км, около 14 минут. Застройщик указывает 14,7 км до больницы и 16,1 км до университета от неназванной точки отсчёта. Больница Karpaz обещана к концу 2026 года, место её расположения и число коек не опубликованы.
Застройщик заявляет, что каждое помещение включено в его Professional Rental Management System. Это маркетинговое заявление: комиссии, условия и любой доход не опубликованы, и цифры дохода здесь не приводятся. По Закону о домах для отдыха сдача на срок до 60 дней требует регистрации и разрешения на эксплуатацию, а с арендной платы удерживается 10% по Закону о подоходном налоге. Собственнику или постоянному представителю следует проверить каждое требование.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
