Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Elysium Otuken — это комплекс вилл и апартаментов от Isatis Construction Group, который застройщик помещает в 850 метрах от Лонг-Бич (Long Beach) на побережье Искеле (İskele) на Северном Кипре; этот сайт относит его к Отюкену (Ötüken), кварталу муниципалитета Искеле. В этом руководстве по проекту Elysium Otuken разбираются заявленные застройщиком данные о вилле площадью 220 м² и об апартаментах площадью от 68 до 183 м², описывается окружение и объясняется, как устроены последующая продажа и наследование.
На страницах застройщика не указаны цена, срок завершения и категория титула (title deed, koçan), поэтому ни одна из этих величин не оценивается.
На странице Elysium сайта застройщика и в её турецкой версии описан современный жилой комплекс, разработанный и спроектированный компанией Isatis Construction, в котором предлагаются виллы и апартаменты. Застройщик называет его мастер-сообществом (master community), вдохновлённым водой, спортом и весельем для людей всех возрастов, и сообщает, что он находится в 850 метрах от Лонг-Бич. Ни улицы, ни точки на карте, ни плана участка, ни числа объектов, ни числа блоков не указано.
Цифры содержат три страницы объектов: Elysium Villa, Poolview Apartment и Gardenview Apartment. На двух страницах апартаментов перечислены одни и те же шесть планировок с одинаковыми площадями, а различается только описание: Poolview говорит о видах на бассейн, Gardenview — о бассейне, саде и детских горках. Страница виллы посвящена трёхспальным отдельно стоящим и блокированным виллам в специально выделенной зоне комплекса.
| Elysium Otuken: основные данные | Как опубликовано застройщиком (17 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Описание расположения | 850 метров от Лонг-Бич; этот сайт относит проект к Отюкену, муниципалитет Искеле; ни улицы, ни точки на карте |
| Типы объектов | Виллы (отдельно стоящие и блокированные, 3 спальни); апартаменты Poolview и Gardenview (студия, 1+1, 2+1, дуплекс 1+1, дуплекс 2+1, дуплекс 3+1) |
| Указанные площади | от 68 м² (студия) до 220 м² (вилла); участки вилл от 275 до 413 м² |
| Число объектов | Не указано |
| Цена | Застройщик её не публикует; ориентировочный диапазон на этой странице — GBP 180 000–450 000, зафиксированный этим сайтом в 2024 году и не подтверждённый на страницах застройщика; необходимо запросить датированный письменный прайс-лист |
| Завершение | Не опубликовано; в записях этого сайта нет года постройки для данного объекта; статус каждого блока нужно подтвердить письменно |
| Категория титула | Не указана |
| Застройщик | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| Удобства комплекса, названные застройщиком | Пятнадцать позиций, от ресторана и бара до трансфера (названы ниже) |
В списке удобств комплекса названы ресторан и бар, кофейня, зоны барбекю, бар у бассейна, супермаркет, центральная спутниковая система, центральный генератор, охрана 24 часа в сутки, сауна, крытый и открытый бассейны, детский аквапарк, детская площадка, тренажёрный зал, служба вывоза отходов и трансфер. Не сказано, что из этого построено, открыто или только планируется, и кто будет управлять рестораном, супермаркетом или трансфером.
Турецкая и английская формулировки немного расходятся. На турецкой странице стоит «Servis Hizmeti» — обычная служба сервиса, тогда как на английской — «Shuttle Service», а вместо английского «Central Generator» там просто «Jeneratör», поэтому объём обоих пунктов следует уточнить письменно.
Этот сайт фиксирует ориентировочный диапазон GBP 180 000–450 000 с 2024 года; покупателю следует получить датированный письменный прайс-лист и справку о статусе каждого блока. На странице сайта Недвижимость Северного Кипра перечислены другие объекты в этой стране.
На каждой странице объекта указана застроенная площадь. Страница виллы добавляет число спален и санузлов, участок и сад на крыше, тогда как страницы апартаментов добавляют площадь крыши только для дуплексов и не указывают ни числа спален, ни числа санузлов, ни площади балкона. В первой таблице приведены все опубликованные планировки; во второй из тех же чисел выведены соотношения, рассчитанные по данным застройщика.
| Elysium Otuken: тип объекта | Спальни | Санузлы | Указанная площадь (м²) | Участок или внешнее пространство по описанию |
|---|---|---|---|---|
| Вилла, вкладка «отдельно стоящая» | 3 | 3 | 220 | Участок 405–413 м² (по порядку на странице); сад на крыше 88 м² |
| Вилла, вкладка «блокированная» | 3 | 3 | 220 | Участок 275–320 м² (по порядку на странице); сад на крыше 88 м² |
| Студия (Poolview и Gardenview) | Студия | Не указано | 68 | Не указано |
| Апартаменты 1+1 | 1 | Не указано | 101 | Не указано |
| Апартаменты 2+1 | 2 | Не указано | 125 | Не указано |
| Дуплекс 1+1 | 1 | Не указано | 93 | Крыша 45 м² |
| Дуплекс 2+1 | 2 | Не указано | 136 | Крыша 67 м² |
| Дуплекс 3+1 | 3 | Не указано | 183 | Крыша 70 м² |
| Сравнение размеров (расчёт по данным застройщика) | Результат | Расчёт |
|---|---|---|
| Площадь виллы на одну спальню | 73,3 м² | 220 ÷ 3 |
| Сад на крыше виллы как доля указанной площади | 40,0% | 88 ÷ 220 |
| Участок виллы как кратное указанной площади | Отдельно стоящая 1,84–1,88; блокированная 1,25–1,45 | 405 ÷ 220 и 413 ÷ 220; 275 ÷ 220 и 320 ÷ 220 |
| Площадь апартаментов на одну спальню | 1+1 101,0 м²; 2+1 62,5 м²; дуплекс 1+1 93,0 м²; дуплекс 2+1 68,0 м²; дуплекс 3+1 61,0 м² | 101 ÷ 1; 125 ÷ 2; 93 ÷ 1; 136 ÷ 2; 183 ÷ 3 |
| Шаг между планировками квартир | От студии до 1+1 +33 м² (48,5%); от 1+1 до 2+1 +24 м² (23,8%) | 101 – 68 и 33 ÷ 68; 125 – 101 и 24 ÷ 101 |
| Шаг между планировками дуплексов | От 1+1 до 2+1 +43 м² (46,2%); от 2+1 до 3+1 +47 м² (34,6%) | 136 – 93 и 43 ÷ 93; 183 – 136 и 47 ÷ 136 |
| Крыша дуплекса как доля указанной площади | 1+1 48,4%; 2+1 49,3%; 3+1 38,3% | 45 ÷ 93; 67 ÷ 136; 70 ÷ 183 |
| Указанная площадь дуплекса вместе с крышей | 1+1 138 м²; 2+1 203 м²; 3+1 253 м² | 93 + 45; 136 + 67; 183 + 70 |
| Самые большие апартаменты в сравнении с самыми маленькими | В 2,69 раза | 183 ÷ 68 |
| Вилла в сравнении с самыми большими апартаментами | В 1,20 раза; с садом на крыше 308 м² против 253 м² (+55 м², 21,7%) | 220 ÷ 183; 220 + 88; 308 – 253 и 55 ÷ 253 |
В обеих формах виллы указана одна застроенная площадь — 220 м² на три спальни, то есть 73,3 м² на спальню (расчёт). Сад на крыше равен 40,0% застроенной площади. Два диапазона участков различаются: 405–413 м² — это от 1,84 до 1,88 застроенной площади, а 275–320 м² — от 1,25 до 1,45, так что отдельно стоящая вилла стоит на более крупном участке. Страница не подписывает, какой из двух блоков спецификации относится к какой вкладке, а соответствие здесь следует порядку на странице, поэтому окончательно вопрос решит номер участка.
Среди апартаментов указанная площадь растёт ступенями. Студия занимает 68 м², планировка 1+1 прибавляет 33 м² (48,5%), а 2+1 — ещё 24 м² (23,8%). Дуплексы имеют площади 93, 136 и 183 м² со ступенями в 43 м² и 47 м². Самые большие апартаменты в 2,69 раза больше самых маленьких (расчёт).
Дуплексы добавляют площадь крыши сверх указанной, равную от 38,3% (3+1) до 49,3% (2+1) от неё. С учётом крыши дуплекс 1+1 достигает 138 м² против 101 м² у квартиры 1+1, а дуплекс 2+1 — 203 м² против 125 м². Страницы не говорят, является ли крыша частной, пригодной для использования или застроенной, и указана ли площадь брутто или нетто, поэтому эти суммы показывают, как соотносятся цифры, и не являются площадью для проживания.
Указанная площадь виллы в 1,20 раза больше площади самых больших апартаментов, но вместе с садом на крыше она достигает 308 м², что на 55 м² больше, чем у дуплекса 3+1 вместе с его крышей.
По состоянию на 17 октября 2026 г. регламент НДС Налогового департамента (обновлён 7 октября 2026 г.) проводит границу между своими схемами 5% и 10% для жилья на отметке 300 м² закрытой площади, а каждая указанная здесь площадь меньше 300 м². Страницы не говорят, по какому принципу посчитаны площади, поэтому вопрос решают регламент и письменное предложение.
Poolview и Gardenview повторяют одинаковые цифры, поэтому выбор между ними определяется окружением, а не площадью. Ни одна страница не указывает число квартир каждой планировки, этаж планировки или число этажей жилых зданий.
Застройщик определяет расположение проекта единственным указанием — 850 метров от Лонг-Бич — и не публикует координат участка, поэтому проверить эту цифру нельзя. Единственный адрес на его сайте, «ISATIS Orchard Complex Yeniboğaziçi», — это нижний колонтитул компании, повторяющийся на каждой странице проекта. По этой причине расстояния ниже измерены от кольцевой развязки Лонг-Бич и от центра деревни Отюкен по данным OpenStreetMap, а не от самого участка.
По данным Wikipedia, Спатарико (Spathariko) — греческое название деревни, которая по-турецки называется Отюкен. Административно это квартал (mahalle) в составе муниципалитета Искеле, в подрайоне İskele Merkez, без собственного муниципалитета. Перепись 2011 года насчитала 550 жителей (386 в 2006 году), около 7% от 7 906 жителей 18 кварталов муниципалитета. В OpenStreetMap его соседями значатся Айгюн, Кузуджук и Искеле; Бафра в 24,2 км от Отюкена и Йени-Эренкёй в 44,0 км к ним не относятся.
Граница квартала в OpenStreetMap охватывает около 6,9 км² (расчёт) и включает как кольцевую развязку Лонг-Бич, так и точку ресторана на Лонг-Бич, тогда как центр пляжа Makenzi оказывается на 0,43 км за её пределами. Такие границы нарисованы волонтёрами и не являются кадастровыми, но они поддерживают отнесение проектов со стороны Лонг-Бич к Отюкену. От центра деревни до развязки по прямой 2,9 км, а по дороге 4,4 км (6 минут), и главная дорога Фамагуста — Искеле (D950) проходит в 0,01 км от развязки.
«Лонг-Бич» — так жители называют набережную Искеле, и никакой официальный орган не определяет, насколько далеко она тянется. Диссертация Восточно-Средиземноморского университета (Eastern Mediterranean University) за февраль 2024 года изучала участок длиной 3 км на побережье Искеле протяжённостью около 25 км. Полевая работа в марте 2023 года зафиксировала три парковки, велодорожки и пешеходные дорожки, два буфета, семь киосков с едой и ресторан-бар, но ни одного автовокзала на набережной. Рекламный блог добавляет, что часть пляжа общественная, а часть управляется пляжными клубами.
Что касается населения, то новейшим официальным подсчётом по району Искеле остаётся перепись 2011 года: 22 492 жителя — меньше всего из пяти тогда перечисленных районов, тогда как Wikipedia для той же переписи приводит 23 098. Более поздних данных на уровне района нет. Демографический бюллетень Статистического института прогнозирует лишь по всей территории: 476 214 человек на конец 2023 года против 286 257 в 2011 году.
В Искеле нет государственной больницы. В списке Министерства здравоохранения названы шесть больниц в других местах, а Статистический ежегодник 2024 года не показывает в районе ни одной стационарной койки, государственной или частной, ни в один год с 2020 по 2024. Идёт строительство больницы Karpaz (Karpaz Hospital); заявление министра здравоохранения от 17 августа 2026 г. обещало завершение к концу 2026 года и не назвало ни площадки, ни числа коек.
Ближайшая государственная больница с койками, в Газимагусе, находится в 10,7 км и 12 минутах пути по дороге от развязки по оценке OSRM.
OpenStreetMap отмечает 47 объектов инфраструктуры в радиусе 6 км от развязки, среди них 7 меток школ, 3 детских сада, 9 отделений банков, 8 аптек, 4 супермаркета, 8 магазинов у дома и 2 клиники. Покрытие неполное и неофициальное. Ближайший кампус — Восточно-Средиземноморский университет в Фамагусте, 12,0 км по дороге; в Искеле ни одного не найдено.
По дороге от развязки до аэропорта Эрджан 54,7 км (58 минут), а до аэропорта Ларнаки 69,0 км (73 минуты) — по оценкам OSRM, которые не учитывают ни пробки, ни очереди на границе. Источники не говорят, каким пунктом пропуска воспользуется поездка в Ларнаку, а в докладе Генерального секретаря ООН за январь 2026 года упоминаются долгие задержки на главном автомобильном пункте пропуска в Никосии.
Оператор аэропортовых шаттлов KIBHAS не указывает линии в Искеле, а неофициальное расписание противоречит само себе, поэтому тариф и время в пути не приводятся. Бесплатные линии муниципалитета Фамагусты не доходят до Искеле.
Ближайшая климатическая запись WMO — станция Паралимни в Республике Кипр, в 21,0 км от центра деревни Отюкен. Её среднемесячные значения за 2002–2011 годы дают дневной максимум 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе, а двенадцать среднемесячных сумм осадков складываются в 331,1 мм (расчёт), причём в июле осадков нет. Саламин (Salamis), древний город, самые ранние находки в котором, по данным Wikipedia, относятся к 11-му веку до н. э., имеет информационный щит на месте раскопок в 8,1 км по дороге от развязки по OpenStreetMap.
Пляжи Карпаса — места гнездования зелёных и логгерхедовых морских черепах. В заметке 2024 года Департамента охраны окружающей среды зафиксировано там 1 834 гнезда, но не сказано, входит ли Лонг-Бич в зону залива Газимагуса. О других пляжах см. статью этого сайта о лучших пляжах Кипра.
Строительная статистика показывает предложение, а не спрос. Число квартир с окончательным одобрением в Искеле составило 264, 391, 468, 389 и 541 за 2021–2025 годы (рабочая книга 2025 года, суммы рассчитаны), а бюллетень 2025 года указывает, что его цифры учитывают только завершённые объекты. Рядов продаж или аренды, числа проектов вдоль Лонг-Бич и правил о высоте или отступах найти не удалось.
| Ближайшее место (измерено от кольцевой развязки Лонг-Бич, а не от участка) | Что это | По прямой (км) | По дороге (км, минуты) | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Центр города Искеле | Административный центр района | 4,4 | 5,7 км, 7 мин | OSRM; Wikipedia |
| Информационный щит Саламина | Древний город, руины в 6 км к северу от Фамагусты | 6,6 | 8,1 км, 9 мин | OSRM; Wikipedia |
| Государственная больница Газимагусы | Ближайшая государственная больница с койками | 10,2 | 10,7 км, 12 мин | OSRM; Министерство здравоохранения |
| Восточно-Средиземноморский университет | Государственный университет в Фамагусте | 11,3 | 12,0 км, 14 мин | OSRM |
| Центральная точка старого города Фамагусты | Исторический центр Фамагусты | 14,1 | 16,0 км, 19 мин | OSRM |
| Деревня Бафра | Деревня на побережье Карпаса | 21,4 | 23,2 км, 24 мин | OSRM |
| Аэропорт Эрджан | Рейсы только в Турцию | 37,6 | 54,7 км, 58 мин | OSRM |
| Аэропорт Ларнаки | Республика Кипр; маршрут пересекает «зелёную линию» | 49,1 | 69,0 км, 73 мин | OSRM |
| Центр деревни Отюкен (для справки) | Центр квартала, в 2,3 км от главной дороги вглубь суши | 2,9 | 4,4 км, 6 мин | OSRM |
Официального индекса цен на жильё, данных о числе продаж или рядов данных по перепродаже для ТРСК или для Искеле в источниках нет, поэтому здесь нельзя сказать, как быстро продаётся объект и по какой цене. Ниже рассмотрены правила, связанные с последующей продажей, передачей в дар родственникам и наследованием, по состоянию на 17 октября 2026 г., и отмечено, где источники заканчиваются. У нескольких названных инструментов есть сроки действия, которые собраны в последнем абзаце этого раздела.
Последующему покупателю-иностранцу, как и первому, требуется разрешение на покупку.
Указ-закон (Decree-Law) 89/2026 (RG 147 — Resmi Gazete, официальный вестник ТРСК, 7 августа 2026 г.) позволяет иностранному покупателю владеть, среди прочих вариантов, тремя квартирами или, в рамках проекта массового жилья, двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами; граждане государств, которые признают ТРСК и предоставляют то же право гражданам ТРСК, могут владеть шестью квартирами или тремя виллами. Сводный текст закона 52/2008 сохраняет прежний предел в одну квартиру, так что круг допустимых покупателей зависит от того, какой текст применяется в конкретный день.
В FAQ застройщика указано 1–2 месяца на разрешения для граждан Турции и 6–8 месяцев для других национальностей; официального срока, который это подтверждал бы, не существует.
Налог для продавца определяется Законом о подоходном налоге (сводный текст от 25 мая 2026 г.). Для владельца, не являющегося торговцем недвижимостью, условная прибыль составляет 20% от большей из двух величин — оценочной стоимости Земельного реестра (Tapu ve Kadastro Dairesi) и цены продажи. Из этой прибыли 30% освобождаются от налога, а Земельный реестр удерживает 20% от остатка в качестве окончательного налога.
На каждые 100 000 единиц стоимости это означает условную прибыль 20 000, облагаемую сумму 14 000 и налог 2 800, то есть 2,8% (расчёт). Совет министров вправе повышать льготу каждый январь, вплоть до 60%.
В законе нет срока владения, освобождающего от налога, а его единовременная льгота исключает иностранцев. Продажа более трёх объектов в календарный год, более пяти за три года или продажа как профессия влечёт режим торговца недвижимостью, хотя унаследованное или подаренное имущество не учитывается. FAQ застройщика приводит другие цифры удержания (3,5%, 4% и 6,25%), которых в прочитанном официальном тексте нет.
То, что платит покупатель, влияет на то, какую цену может запросить продавец. RG 197 от 7 октября 2026 г. устанавливает сбор Земельного реестра в размере 4%, 5,5% и 6% для первого, второго и третьего объекта иностранца и 4% для первых двух объектов гражданина признающего государства; его платит тот, кто регистрирует титул. Он действует только до 5 января 2027 г. включительно. Страницы агентств приводят другие ставки для того же сбора, поэтому расчёты расходятся; здесь используется только официальная шкала.
Сам договор облагается гербовым сбором в размере 0,5% указанной суммы, который платит покупатель, если стороны не договорились иначе, по Закону о гербовом сборе.
Применяется ли НДС к частной перепродаже, в прочитанном официальном тексте не установлено; регламент относит жильё до 300 м² закрытой площади к схеме 5%, а утверждение агентств о том, что частные перепродажи НДС не облагаются, не проверено. Ипотеку необходимо сначала погасить: по той же шкале за снятие ипотеки взимается TL 149, а за регистрацию ипотеки — 1% долга.
Выручка может покидать страну через банки, поскольку Закон о валютном контроле освобождает переводы при записи имён и адресов. Налог на финансовые операции, действующий с 1 октября 2026 г., берёт 0,1% с сумм продаж в иностранной валюте при обменных операциях; его влияние на выручку от недвижимости не проверялось.
Иностранец может передать имущество родственникам первой и второй степени, по крови или по браку, с ведома и одобрения министерства, как предусмотрено в RG 147. FAQ застройщика называет налоги на дарение 0,2% от родителя к ребёнку и 0,4% между супругами, но они не сопоставлены с официальной шкалой.
Что касается наследования, то в официальных текстах, просмотренных для этого руководства, нет закона ТРСК о наследовании. Поэтому не установлено, как иностранный наследник регистрирует объект, учитывается ли он в пределе покупки наследника и какие сборы применяются; на эти вопросы должен письменно ответить юрист ТРСК.
| Путь выхода или передачи | Одобрения, которые называют источники | Расходы, которые называют источники | Не установлено |
|---|---|---|---|
| Продажа другому иностранному покупателю | Разрешение Совета министров на покупку, подаваемое через Министерство внутренних дел; регистрация в районном Земельном реестре (Tapu Amirliği) | Удержание у продавца около 2,8% стоимости (расчёт); сбор Земельного реестра 4–6%; гербовый сбор 0,5% | Официальный срок решения по разрешению |
| Продажа гражданину признающего государства | Тот же режим разрешений с увеличенными квотами (6 квартир, 3 виллы) | Сбор Земельного реестра 4% за первые два объекта | Какие гражданства подходят, по прочитанным официальным текстам |
| Продажа гражданину ТРСК | FAQ застройщика говорит, что у граждан нет предела покупки | Сбор Земельного реестра для граждан в источниках не приведён | Официальное подтверждение и размер сбора |
| Передача родственнику первой или второй степени | Ведома и одобрение министерства (RG 147) | FAQ застройщика: 0,2% или 0,4% (не проверено) | Официальные ставки налога на дарение |
| Наследование | Источниками не охвачено | Унаследованное имущество не входит в критерий торговца | Закон о наследовании, регистрация наследника, сборы |
| Продажа долей в холдинговой компании | Разрешение и проверка безопасности, если иностранец приобретает доли (RG 147) | Не указано | Налогообложение продажи долей |
Контрольный список помогает владельцу подготовиться; приведённый ниже упорядоченный перечень касается документов и решений и не является советом.
Правила со сроками действия: указ-закон 89/2026 — это указ Совета министров, 90 дней которого с 7 августа 2026 г. истекают примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не превратит его в закон, а шкала сборов и ипотечные платежи по RG 197 действуют лишь до 5 января 2027 г. Его предшественник, 63/2026, утратил силу через 90 дней и был издан повторно, поэтому продажа, охватывающая эти даты, может столкнуться с иными условиями.
От обращения до титула ведут десять шагов, и порядок важен, поскольку последующие сроки отсчитываются от более ранних действий. Первый — проверка того, чем покупатель вправе владеть. По состоянию на 17 октября 2026 г. указ-закон 89/2026 (RG 147) устанавливает количественные ограничения для каждого иностранного покупателя, по-прежнему действуют пределы закона 52/2008 в 7% площади района и 3% площади страны, а объект уже должен иметь кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) по закону 35/2010.
Затем следует поиск по титулу. Земельный реестр выдаёт исследовательский документ — справку о владельце, а его объявление от 15 июля 2025 г. сообщает, что такую работу выполняет отделение того района, где зарегистрирована недвижимость. Далее идёт заверенный договор купли-продажи. В течение одного месяца после уплаты налогов и сборов по продаже он подаётся в это отделение, и в тот же месяц покупатель подаёт заявление на разрешение; если пропущено что-то одно, договор автоматически утрачивает силу.
Отдел недвижимости Министерства внутренних дел принимает пакет документов на разрешение: прошение, информационную форму, копию паспорта, копию титула, план расположения и справку из полиции, как указано в его перечне документов. Сбор за подачу заявления составляет половину брутто-минимальной месячной зарплаты, то есть TL 35 446,50 (рассчитано от TL 70 893, действующих с 1 июля 2026 г.). Официального срока на решение Совета министров нет.
После публикации разрешения в Resmi Gazete указ даёт 75 рабочих дней на оплату сборов за переход права и год на подписание передачи, тогда как по сводному закону — 60 рабочих дней и шесть месяцев. Подключение воды и электричества ждёт, пока не будут уплачены все налоги и сборы. Просроченное разрешение обходится в двойные сборы при повторной подаче, а третье заявление по тому же объекту не принимается. Все эти сроки существуют лишь пока указ остаётся в силе.
Деньги движутся через банки с записью отправителя и получателя. Цена в фунтах или евро позволяет избежать риска, связанного с лирой, но гербовый сбор с суммы в иностранной валюте считается в лирах по официальному эффективному курсу продажи на день гербования, а потребительские цены (индекс) выросли на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. О более широких расходах см. статью этого сайта о стоимости покупки, строительства и аренды.
| Шаг | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| 1. Проверить пределы и допустимость объекта | Покупатель и юрист | До любого платежа | RG 147; закон 52/2008 |
| 2. Подтвердить кондоминиумный титул или сервитут | Продавец или застройщик; Земельный реестр | До подачи заявления на разрешение | Закон 52/2008 |
| 3. Проверить титул | Юрист; районный Земельный реестр | Официального срока нет | Объявление Земельного реестра; руководство агентства |
| 4. Подписать и заверить договор | Покупатель и продавец; Налоговый департамент | Гербовый сбор 0,5% указанной суммы | Закон о гербовом сборе |
| 5. Подать договор и заявление на разрешение | Покупатель или юрист; Земельный реестр; Министерство внутренних дел | В течение 1 месяца, по состоянию на 17 октября 2026 г. | RG 147 |
| 6. Представить пакет документов на разрешение | Покупатель | Сбор за подачу заявления TL 35 446,50 (расчёт) | Перечень документов; уведомление о минимальной зарплате |
| 7. Решение Совета министров | Совет министров | Официального срока нет; застройщик называет 1–2 месяца (граждане Турции) и 6–8 месяцев (остальные) | FAQ застройщика |
| 8. Уплатить сборы за переход права | Покупатель (и продавец за свои налоги) | 75 рабочих дней с публикации (указ) или 60 (сводный закон) | RG 147 |
| 9. Подписать декларацию о передаче | Покупатель и продавец; Земельный реестр | 1 год с публикации (указ) или 6 месяцев (сводный закон) | RG 147 |
| 10. Подключить коммунальные услуги | Покупатель; местные власти; электроэнергетическое управление | После уплаты налогов и сборов | RG 147 |
Страницы застройщика ничего не говорят о категории титула ни одного объекта Elysium, поэтому категорию нужно определять по записи в Земельном реестре. Шкала сборов в RG 197 показывает, что реестр содержит обычные титулы и титулы на эквивалентное имущество. Рекомендации правительства Великобритании предупреждают, что земля, ранее принадлежавшая грекам-киприотам и позднее отнесённая к обменной или подарочной, может подпасть под реституционные требования, и что в разрешении могут отказать без объяснения причин.
Район добавляет общее замечание, не относящееся к конкретному проекту. По данным Wikipedia, население Трикомо (Trikomo, Искеле) до 1974 года почти целиком состояло из киприотов-греков, поэтому претензии прежних владельцев правдоподобны, но ни одно решение Комиссии по недвижимому имуществу с упоминанием Отюкена или города Искеле найти не удалось. Комиссия сообщает о 8 807 заявлениях и 3 757 завершённых по состоянию на 2 октября 2026 г., а закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г.
Решение по делу Demopoulos от 1 марта 2010 г. рассматривает Комиссию как средство защиты, к которому нужно обратиться в первую очередь, а решение по делу Orams (28 апреля 2009 г.) устанавливает, что судебные решения Республики Кипр в отношении земли на севере подлежат исполнению в остальных странах ЕС.
Строительный риск — отдельный. В газетном материале о заявлении 2023 года президента Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов говорилось, что при одобрении проекта проверяется соблюдение сейсмических норм и что район Искеле имеет наиболее чувствительный грунт; это вторичный источник. Нужно запросить акт окончательного одобрения, по которому Статистический институт считает завершённое жильё.
Руководство правительства Великобритании называет и проблемы, общие для всего Кипра: юристы, действующие одновременно в интересах продавца и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением актов о завершении и титулов, а также ипотека застройщика на землю. В сочетании со статьёй этого сайта о титулах собственности на Северном Кипре они говорят в пользу независимого юриста и договора, содержащего все данные обещания.
| Что запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ Земельного реестра | Районный Земельный реестр (Tapu Amirliği) | Показывает зарегистрированного владельца; руководство агентства добавляет ипотеки и ограничения | Объявление Земельного реестра; руководство агентства |
| Категория титула и история участка до 1974 года | Запись Земельного реестра, которую читает юрист покупателя | Обменная или подарочная земля может подпасть под реституционные требования | Рекомендации правительства Великобритании |
| Кондоминиумный титул или сервитут на объект | Земельный реестр | Предпосылка подачи заявления на разрешение на покупку | Закон 52/2008 |
| Разрешение на строительство и акт окончательного одобрения | Муниципалитет Искеле (городские районы) | Подтверждение того, что здание одобрено и завершено | Бюллетень Статистического института |
| Справка об ипотеках на объект и землю | Земельный реестр | Ипотека застройщика на землю — одна из названных проблем на Кипре | Рекомендации правительства Великобритании |
| Публикация разрешения в Resmi Gazete | Совет министров | Запускает отсчёт 75 рабочих дней и одного года | RG 147 |
| Письменная спецификация и датированный прайс-лист | Застройщик | Страницы не публикуют ни цены, ни срока завершения | Страница застройщика |
| Проект (Elysium Otuken и другие объекты Isatis) | Район по публикации | Типы объектов по публикации | Диапазон площадей по публикации (м²) |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | Центр города Фамагуста | 20 апартаментов 2+1 | 70–75 |
| Isatis 2 | Развивающийся район Фамагусты | 16 апартаментов 2+1; 2 пентхауса 3+1 | 70–90 |
| Isatis 3 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты 2+1; пентхаус с 1 спальней | 62–82 |
| Isatis 4 | Район Чанаккале, рядом с City Mall | Апартаменты 1+1 и 2+1; пентхаус с 2 спальнями | 65–83 |
| Isatis 5 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты с 2 спальнями (Type A, Type B); пентхаус с 2 спальнями | 75–151 |
| Sunrise | Йенибогазичи | Отдельно стоящие и блокированные виллы с 3 спальнями | 240–490 |
| Fiora | Район Фамагусты; площадка не указана | Апартаменты 1+1, 2+1, дуплексы 2+1 и 3+1 | 92–168 |
| Orchard | Йенибогазичи | Пять типов вилл и пять типов апартаментов: от студий до квартир 3+1, виллы с 3 и 4 спальнями | 44–310 |
| Elysium (эта страница) | Отюкен, как проект отнесён на этом сайте; застройщик: 850 м от Лонг-Бич | Апартаменты от студий до дуплексов 3+1; виллы с 3 спальнями | 68–220 |
| Elysium 2 | Отюкен, как проект отнесён на этом сайте; страница застройщика не называет города | Апартаменты от студий до дуплексов 3+1 | 69–187 |
| Infinity | Отюкен, как проект отнесён на этом сайте; застройщик: 450 м от Лонг-Бич | Апартаменты в 10-этажном блоке и в блоке таунхаусов, от студий до дуплексов 3+1 | 92–183 |
| Hillside | Татлысу, как проект отнесён на этом сайте; страница застройщика не называет города | Студии и апартаменты 1+1 | 51–70 |
Таблицу следует читать как опубликованные цифры, поставленные рядом, а не как рейтинг. Elysium предлагает и виллы, и апартаменты, как и Orchard, но его единственная площадь виллы 220 м² ниже 240–490 м² у Sunrise и входит в диапазон 183–310 м² у Orchard. У Elysium и Infinity на страницах застройщика совпадают пять площадей апартаментов (93, 101, 125, 136 и 183 м²) при разном окружении, а расстояния застройщика до Лонг-Бич — 850 метров для Elysium и 450 метров для Infinity — ни то, ни другое не проверялось.
Фамагустская группа предлагает апартаменты площадью 62–151 м².
Elysium 2 отнесён к тому же кварталу, а Hillside находится в Татлысу, который перепись 2011 года относит к району Газимагуса. Ни одна страница не публикует цену, и только Isatis 1 и Isatis 2 называют число объектов, поэтому сравнить стоимость невозможно. Для более широкого выбора см. страницу Северного Кипра этого сайта, страницу города Фамагуста и три других объекта в Фамагусте, не вошедшие в это руководство: Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens.
Всё в этом разделе взято со страниц самого застройщика и приписывается им. На странице «О нас» сказано, что Isatis Construction Limited основана на Северном Кипре в 2015 году и с тех пор строила и продавала апартаменты и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи. Ни Искеле, ни Лонг-Бич на ней не названы, хотя в меню сайта Elysium указан.
Страница добавляет, что компания использует экологичные материалы высокого качества, поддерживает связь с клиентами до и после продажи, показывает свои проекты инвесторам из многих стран, помогает инвесторам на этапе договора и берёт на себя управление сданными ею проектами. Это утверждения застройщика, независимо они не проверялись. В нижнем колонтитуле группа названа инженерно-строительной компанией, которую возглавляют опытные инженеры.
На странице FAQ сказано, что покупку можно совершить из-за границы по доверенности, что необходимо разрешение на покупку, что иностранцы могут купить по одному объекту каждый и что к налогам относятся удержание, НДС, сбор за переход права и гербовый сбор. Там, где она расходится с официальными текстами, использованными в этом руководстве, например по числу объектов и по распределению сбора Земельного реестра, приоритет имеют официальные тексты. Страница не датирована.
Застройщик сообщает, что комплекс находится в 850 метрах от Лонг-Бич, и не даёт ни адреса, ни точки на карте. Этот сайт относит его к Отюкену, кварталу муниципалитета Искеле, а граница квартала в OpenStreetMap охватывает кольцевую развязку Лонг-Бич. Без координат участка цифру в 850 метров проверить нельзя. Для ориентира: от развязки до старого города Фамагусты по прямой 14,1 км, по дороге 16,0 км, около 19 минут по оценке, не учитывающей пробки.
Трёхспальные отдельно стоящие и блокированные виллы площадью 220 м², а также апартаменты Poolview и Gardenview в шести планировках: студия 68 м², 1+1 площадью 101 м², 2+1 площадью 125 м² и дуплексы площадью 93, 136 и 183 м² с площадью крыши 45, 67 и 70 м². Сад на крыше виллы — 88 м². Две страницы апартаментов повторяют одни и те же цифры. Застройщик не указывает ни числа объектов, ни числа санузлов в апартаментах, ни площадей балконов.
На страницах застройщика цена не указана. У этого сайта есть ориентировочный диапазон GBP 180 000–450 000, внесённый в 2024 году, который эти страницы не подтверждают. Диапазон охватывает объекты от 68 до 220 м², поэтому о какой-либо одной планировке он говорит мало. В договоре должен быть датированный прайс-лист с указанием валюты, с графиком платежей и сроками завершения.
Застройщик не называет срока завершения, а в записях этого сайта нет года постройки для данного объекта. Список удобств не показывает, какие объекты уже открыты, а страницы не говорят, закончен ли хотя бы один блок. Письменный запрос застройщику о том, какие блоки имеют акт окончательного одобрения, какие ещё строятся и какие общие объекты работают, прояснил бы вопрос при условии, что ответы будут внесены в договор.
Не в самом Искеле. Министерство здравоохранения называет шесть государственных больниц, ни одной в районе, а ежегодник 2024 года показывает ноль больничных коек там с 2020 по 2024 год. Karpaz Hospital строится, и министр здравоохранения 17 августа 2026 г. пообещал завершение к концу 2026 года. Государственная больница Газимагусы, ближайшая с койками, находится в 10,7 км (12 минут) по дороге от развязки.
По состоянию на 17 октября 2026 г., согласно Закону о подоходном налоге в сводной редакции от 25 мая 2026 г., условная прибыль составляет 20% от большей из величин — оценочной стоимости и цены; 30% от неё освобождаются, а Земельный реестр удерживает 20% остатка, что составляет 2,8% этой стоимости (расчёт). Совет министров вправе повышать льготу каждый январь. Режим торговца недвижимостью применяется свыше трёх продаж в год или пяти за три года. Применяется ли НДС к частной перепродаже, в прочитанном официальном тексте не установлено.
В источниках, просмотренных для этого руководства, нет закона ТРСК о наследовании, поэтому здесь не сказано, как иностранный наследник регистрирует объект, учитывается ли он в пределе покупки наследника и какие сборы применяются. Они говорят лишь, что унаследованное имущество не входит в критерий торговца и что иностранец может передать имущество родственникам первой и второй степени с одобрения министерства. На эти вопросы должен письменно ответить юрист ТРСК.
По указу-закону 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) и только по состоянию на 17 октября 2026 г. иностранный покупатель может владеть до трёх квартир, или двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами в рамках проекта массового жилья, или одним из вариантов с землёй и домом; граждане признающих государств могут приобрести шесть квартир или три виллы. Сводный текст закона 52/2008 сохраняет прежний предел в один объект. 90 дней указа с 7 августа 2026 г. заканчиваются примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона.
На странице виллы сказано, что у вилл есть возможность частного бассейна. Кто это одобряет, сколько это стоит и позволяет ли участок, не указано. Шкала налога на недвижимость 2025 года Налогового департамента, самая новая из найденных, устанавливает TL 35,60 за м² плавательного бассейна. Вопрос должна решить письменная спецификация. О правилах сдачи в аренду, пока владелец держит объект, см. руководство этого сайта по сдаче через Airbnb на Кипре.
По Регламенту о разрешениях на проживание и визах от 5 октября 2026 г. владелец титула на недвижимость стоимостью GBP 300 000 или более может получить 10-летнее разрешение, а при меньшей стоимости — 5-летнее; покупатель, у которого есть только договор, должен уплатить треть цены. Обычная натурализация требует пяти лет проживания по Закону о гражданстве, и ни одно положение не делает покупку автоматическим путём. См. страницы о программе проживания и о гражданстве и иммиграции.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
