Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Elysium 2 Otuken — жилой комплекс апартаментов от Isatis Construction Group, отнесённый к Отюкену (Ötüken) возле набережной Лонг-Бич (Long Beach) в Искеле (İskele) на Северном Кипре; застройщик указывает семь типов апартаментов — от студии площадью 69 м² до трёхспальной дуплекс-квартиры площадью 187 м² — и не называет ни города, ни адреса.
В этом обзоре разобраны данные по Elysium 2 Otuken, добавлены подтверждённые источниками сведения о местности и изложены правила аренды, с которыми столкнётся покупатель. Застройщик не публикует ни цену, ни срок завершения, ни категорию титульного документа, и здесь ни одна из этих величин не оценивается.
Английская страница Elysium 2 на сайте застройщика и её турецкая версия совпадают по всем цифрам. Страница приглашает читателя к «жизни в изобилии и роскоши» — по словам застройщика — и затем перечисляет семь типов апартаментов с данными о спальнях, санузлах, садах и площади.
Далее следуют шестнадцать удобств комплекса: ресторан и бар, кофейня, зоны барбекю, бар у бассейна, центральная спутниковая антенна, центральный генератор, сауна, крытый и открытый бассейны, детская площадка, турецкая баня, теннисный корт, волейбольная площадка, тренажёрный зал, охрана 24 часа в сутки, вывоз отходов и шаттл.
На странице не сказано, сколько в комплексе корпусов или квартир, где он расположен, как далеко от моря и когда он будет или был достроен. В нижнем колонтитуле указан лишь адрес компании в комплексе Orchard в Йенибогазичи (Yeniboğaziçi); он повторяется на каждой странице сайта застройщика и не является адресом проекта.
На странице Elysium застройщик помещает этот проект в 850 метрах от Лонг-Бич, а на странице Infinity — Infinity в 450 метрах. На странице Elysium 2 расстояние не указано, поэтому в этом обзоре не предполагается, что у трёх проектов общая граница.
| Elysium 2 Otuken: ключевые факты | Опубликовано застройщиком (17 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Указание местоположения | На странице застройщика не указано; на этом сайте отнесено к Отюкену (район Искеле, рядом с Лонг-Бич) |
| Типы квартир | Студия; 1+1; 1+1 дуплекс; 2+1; 2+1 дуплекс; 3+1 дуплекс тип A; 3+1 дуплекс тип B (каждый обозначен как «Apartment») |
| Указанные площади | от 69 м² (студия) до 187 м² (3+1 дуплекс тип A); для каждого типа указаны сады площадью от 17 до 89 м² |
| Число квартир | Не указано |
| Цена | Застройщиком не публикуется; ориентировочный диапазон на этой странице — GBP 160 000-299 000, записанный на этом сайте в 2024 году и не подтверждённый на страницах застройщика; запросите письменный прайс-лист с датой |
| Завершение | Не публикуется; в записи сайта годом постройки указан 2026-й; статус каждого корпуса подтвердите в письменном виде |
| Категория титульного документа | Не указана |
| Застройщик | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| Указанные удобства комплекса | Шестнадцать, включая крытый и открытый бассейны, тренажёрный зал, сауну, турецкую баню, теннисный и волейбольный корты, охрану 24 часа в сутки и шаттл |
Строка о цене построена так же, как для каждого объекта Isatis на этом сайте: застройщик не печатает цену, а диапазон выше — лишь то, что этот сайт записал в 2024 году. Запись сайта о 2026 годе как годе постройки — тоже именно запись, а не заявление застройщика. Поскольку 2026 год — текущий, покупателю стоит письменно спросить, какие корпуса готовы, какие строятся и какие объекты инфраструктуры уже открыты.
На странице застройщика для каждого из семи типов есть отдельная карточка, и в каждой карточке тип указан как «Apartment», включая дуплексы. Таблица сохраняет порядок вкладок с планировками; в карточке студии на месте спален стоит прочерк. Площади садов напечатаны как «сад на крыше первого этажа» и «сад первого этажа», и в карточке может быть указан один из них или оба.
| Elysium 2 Otuken: тип квартиры | Спальни | Санузлы | Площадь (м²) | Сад на крыше первого этажа (м²) | Сад первого этажа (м²) |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | – | 1 | 69 | 45 | 17 |
| 1+1 | 1 | 1 | 101 | 68 | 48 |
| 1+1 дуплекс | 1 | 2 | 86 | 45 | 25 |
| 2+1 | 2 | 2 | 119 | 89 | 32 |
| 2+1 дуплекс | 2 | 2 | 130 | 73 | 48 |
| 3+1 дуплекс тип A | 3 | 2 | 187 | – | 48 |
| 3+1 дуплекс тип B | 3 | 2 | 161 | 73 | – |
Таблица 2 рассчитана только по цифрам застройщика; ни один другой источник не даёт площадей для Elysium 2. Страница не уточняет, означает ли «площадь» застроенную площадь, площадь с террасами или что-то иное, и находятся ли сады внутри этой площади или за её пределами. Поэтому коэффициенты лишь сопоставляют указанные площади друг с другом и не описывают жилое пространство.
Страница также не проясняет, относятся ли два сада в одной карточке к одной квартире или к варианту на первом этаже и варианту на крыше первого этажа; в столбце суммарной площади принято допущение об одной квартире, а последний столбец обходит это допущение, используя только больший сад.
| Сравнение площадей (расчёт по цифрам застройщика) | Площадь (м²) | Площадь на одну спальню (м²) | Сады вместе (м²) | Сады вместе ÷ площадь | Больший сад ÷ площадь |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 69 | – | 62 | 0,90 | 0,65 |
| 1+1 | 101 | 101,0 | 116 | 1,15 | 0,67 |
| 1+1 дуплекс | 86 | 86,0 | 70 | 0,81 | 0,52 |
| 2+1 | 119 | 59,5 | 121 | 1,02 | 0,75 |
| 2+1 дуплекс | 130 | 65,0 | 121 | 0,93 | 0,56 |
| 3+1 дуплекс тип A | 187 | 62,3 | 48 | 0,26 | 0,26 |
| 3+1 дуплекс тип B | 161 | 53,7 | 73 | 0,45 | 0,45 |
Бросаются в глаза три особенности этих цифр. Квартира 1+1 указана с площадью 101 м², тогда как 1+1 дуплекс — 86 м², то есть на 15 м² меньше, хотя в ней есть второй санузел. Для двух спален порядок ожидаемый: 2+1 дуплекс площадью 130 м² на 11 м² больше, чем 2+1 площадью 119 м².
У обоих трёхспальных дуплексов по два санузла, однако тип A (187 м², сад первого этажа 48 м²) на 26 м² больше типа B (161 м², сад на крыше 73 м²). Страница не объясняет этих различий.
В пересчёте на одну спальню указанная площадь колеблется от 53,7 м² (3+1 тип B) до 101,0 м² (1+1), при этом для 2+1 она составляет 59,5 м², для 2+1 дуплекса — 65,0 м², для типа A — 62,3 м². Суммарная площадь садов превышает указанную площадь у 1+1 (116 против 101 м²) и у 2+1 (121 против 119 м²) и составляет около четверти от неё у типа A (48 против 187 м²).
Семь площадей в среднем дают 121,9 м² (853 ÷ 7), а самый большой тип в 2,7 раза превышает самый маленький (187 ÷ 69); оба значения рассчитаны.
На страницах застройщика Elysium Poolview и Gardenview указаны студия площадью 68 м², 1+1 площадью 101 м² и 2+1 площадью 125 м². Elysium 2 указывает для тех же трёх названий 69, 101 и 119 м², то есть на 1 м² больше, столько же и на 6 м² меньше (расчёт).
На тех страницах площади дуплексов печатаются как основная площадь плюс площадь крыши, например 183 м² + 70 м² для 3+1, а на странице Elysium 2 указана одна площадь и отдельно сады, поэтому позиции по дуплексам нельзя сопоставить построчно.
На странице Elysium 2 не названы ни город, ни улица, ни номер участка, ни точка на карте. Этот сайт относит объект к Отюкену. Отюкен — махалле (административный округ) муниципалитета Искеле в подрайоне Искеле-Мерказ (İskele Merkez), и в его границах по полигону OpenStreetMap, около 6,9 км² (площадь вычислена по полигону), находится круговая развязка Лонг-Бич.
Эта граница нарисована волонтёрами и не является юридической кадастровой границей, а входит ли участок Elysium 2 в неё, нельзя проверить без координат. Район Искеле был выделен из района Газимагуса (Gazimağusa) в 1998 году (Википедия).
Отюкен — турецкое название деревни Спатарико (Spathariko) (Википедия). По переписи 4 декабря 2011 г. в нём было 550 жителей против 386 в 2006 году, около 7% от 7 906 жителей муниципалитета Искеле, тогда как в районе их было 22 492 (таблица по округам, таблица по району). С тех пор переписей не проводилось.
Единственная более поздняя цифра Статистического института — прогноз по всей Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК): 476 214 человек на конец 2023 года против 286 257 в 2011 году, без разбивки по районам. Соседи округа — Айгюн, Кузуджук и Искеле; Бафра находится в 24,2 км по прямой, в другом подрайоне.
Лонг-Бич — разговорное название набережной Искеле, и ни один официальный источник не определяет её протяжённость. Диссертация Восточно-Средиземноморского университета за февраль 2024 года изучала участок в 3 км в пределах береговой линии района около 25 км, а её полевая работа в марте 2023 года не обнаружила на набережной автовокзала (полный текст).
Центр деревни Отюкен лежит в 2,3 км от главной дороги Фамагуста — Искеле, D950, вглубь суши и в 2,9 км по прямой от круговой развязки Лонг-Бич (дорожные данные OpenStreetMap). Поэтому приведённые застройщиком 450 и 850 метров для Infinity и Elysium не могут относиться к центру деревни; для Elysium 2 такой цифры нет.
В Искеле нет государственной больницы. В списке государственных больниц Министерства здравоохранения названы шесть, ни одной в Искеле, а Статистический ежегодник 2024 фиксирует ноль стационарных коек, государственных или частных, в районе в каждом году с 2020 по 2024. Больница Карпаз (Karpaz Hospital) строится: 17 августа 2026 г. министр здравоохранения заявил, что черновое строительство завершено, а всё здание будет закончено к концу 2026 года.
В сообщении не указаны ни площадка, ни число коек, поэтому срок — это обещание министра, а не факт. Ближайшая государственная больница со стационарными койками находится в Газимагусе, в 10,7 км и 12 минутах езды от круговой развязки.
Университетского кампуса в Искеле не найдено; Восточно-Средиземноморский университет находится в 12,0 км по дороге, а официальные данные показывают снижение числа его студентов — с 16 640 в 2021-22 учебном году до 15 729 в 2024-25. В радиусе 6 км от круговой развязки OpenStreetMap показывает 7 меток школ, 9 отделений банков, 8 аптек, 4 супермаркета, 8 магазинов у дома, 2 клиники, 2 полицейских поста, 1 пожарную часть и 1 почтовое отделение, хотя охват неполон и это не официальный реестр.
Аэропорт Эрджан находится в 54,7 км и 58 минутах езды от круговой развязки, то есть примерно в часе езды на машине; он обслуживает рейсы только в Турцию и из Турции. Время и стоимость проезда на автобусе не приводятся: перевозчик KIBHAS не называет линии до Искеле, неофициальный агрегатор даёт для одного маршрута и 50, и 90 минут, а бесплатные линии муниципалитета Газимагуса до Искеле не ходят.
Аэропорт Ларнаки находится в 69,0 км по дороге без учёта очереди на пересечении; в январе 2026 года ООН сообщила о долгих задержках на главном автомобильном пункте пересечения в Никосии, а какой пункт использовала бы поездка в Ларнаку, проверено не было.
| Ближайшие места и расстояния (по прямой и по дороге, на 17 октября 2026 г.) | Что это | Расстояние (по прямой — расчёт; по дороге — оценка без учёта трафика) | Источник |
|---|---|---|---|
| Центр деревни Отюкен до круговой развязки Лонг-Бич | Опорные точки внутри округа (развязка нанесена на карту на главной дороге Фамагуста — Искеле) | 2,9 км по прямой; 4,4 км по дороге, 6 мин | оценка OSRM; объект OSM |
| Город Искеле (точка поликлиники Искеле) от развязки | Административный центр района и муниципалитета | 4,4 км по прямой; 5,7 км по дороге, 7 мин | оценка OSRM |
| Центральная точка старого города Фамагуста от развязки | Ближайший город; центр района Газимагуса | 14,1 км по прямой; 16,0 км по дороге, 19 мин | оценка OSRM |
| Государственная больница Газимагуса от развязки | Ближайшая государственная больница со стационарными койками | 10,2 км по прямой; 10,7 км по дороге, 12 мин | оценка OSRM; объект OSM |
| Восточно-Средиземноморский университет от развязки | Ближайший университетский кампус (в Искеле их нет) | 11,3 км по прямой; 12,0 км по дороге, 14 мин | оценка OSRM |
| Табличка раскопок Саламина от развязки | Древний город, около 6 км к северу от современной Фамагусты | 6,6 км по прямой; 8,1 км по дороге, 9 мин | оценка OSRM; Википедия |
| Царские гробницы Саламина от деревни Отюкен | Некрополь к западу от древнего города | 6,7 км по прямой; 9,9 км по дороге, 14 мин | оценка OSRM |
| Аэропорт Эрджан от развязки | Аэропорт в районе Лефкоша; рейсы только в Турцию и из Турции | 37,6 км по прямой; 54,7 км по дороге, 58 мин | оценка OSRM; Википедия |
| Аэропорт Ларнаки от развязки | Аэропорт в Республике Кипр; маршрут пересекает Зелёную линию | 49,1 км по прямой; 69,0 км по дороге, 73 мин, без учёта очереди на пересечении | оценка OSRM |
| Никосия (Лефкоша) от деревни Отюкен | Столица ТРСК | 46,7 км по прямой; 64,2 км по дороге, 72 мин | оценка OSRM |
| Замок Кантара от города Искеле | Замок в предгорьях Карпаза | 13,5 км по прямой; 21,9 км по дороге, 33 мин | оценка OSRM; объект OSM |
| Бафра от развязки | Деревня на побережье Карпаза, другой подрайон, чем Отюкен | 21,4 км по прямой; 23,2 км по дороге, 24 мин | оценка OSRM |
Фамагуста, ближайший город, описана на странице города Фамагуста этого сайта. Полуостров Карпаз — одно из главных мест гнездования морских черепах каретта и зелёных в восточной части Средиземного моря, а Департамент охраны окружающей среды насчитал на его пляжах 1 834 гнезда в 2024 году. В его заметке 2024 года перечислены правила сезона, например запрет на зонты ближе 35 м к морю, но не сказано, распространяются ли они на Лонг-Бич, поэтому покупателю, для которого важны использование пляжа или освещение, стоит спросить об этом.
О пляжах в других частях острова см. статью этого сайта о пляжах Кипра.
Ни одна метеостанция в Искеле не публикует данных. Ближайшая климатология из списка ВМО — Паралимни в Республике Кипр, в 21,0 км от деревни Отюкен — даёт средние дневные максимумы 32,9 °C в июле и 33,3 °C в августе и среднюю январскую минимальную температуру 8,1 °C (2002-2011). Температура моря есть только для Фамагусты, из агрегатора: 17,2 °C в феврале и 29,0 °C в августе.
Строительная статистика учитывает только завершённые объекты. В таблицах Статистического института за 2021-2025 годы для Искеле (город и село вместе, расчёт) приведено 264, 391, 468, 389 и 541 жилое помещение с окончательным одобрением, причём 541 — цифра 2025 года. Не найдено ни числа проектов вдоль Лонг-Бич, ни ряда продаж, ни статистики аренды, ни правила ТРСК о высоте застройки или береговом отступе для Искеле (список законов).
На страницах Elysium 2 об аренде ничего не сказано: нет ни программы сдачи, ни цифры доходности, ни схемы управления, и в этом обзоре их тоже нет. То, с чем столкнётся покупатель, планирующий сдавать жильё, берётся из текстов ТРСК. На 17 октября 2026 г. это Закон о домах для отдыха (Tatil Evleri Yasası), Закон о подоходном налоге в редакции от 25 мая 2026 г., таблица ставок НДС, обновлённая 7 октября 2026 г., и Закон о гербовом сборе.
В изученных источниках нет ни текста закона об аренде жилья, ни разъяснений Министерства туризма для владельцев, поэтому о регулировании арендной платы, залогах и сроках уведомления ничего не утверждается.
Закон о домах для отдыха считает сдачей дома для отдыха аренду жилого по проекту помещения на срок до 60 дней, включая день заезда и день отъезда, в туристических целях. Перед сдачей владелец обязан зарегистрировать помещение в Департаменте туристического планирования Министерства туризма и иметь свидетельство о регистрации (Sicil Belgesi) и разрешение на эксплуатацию (İşletme İzni Belgesi).
Департамент принимает решение в течение 90 рабочих дней с подачи заявления, проводит проверку в течение 30 рабочих дней после подачи полного заявления и выдаёт свидетельство в течение 10 рабочих дней после регистрации. Разовый сбор равен половине валовой месячной минимальной заработной платы, действующей на начало этого года; источники эту сумму не приводят, поэтому сбор в лирах не рассчитывается. Владелец хранит регистрационные карточки гостей и ежемесячно отправляет копии в Департамент.
Нарушение перечисленных обязанностей влечёт административный штраф в размере одной валовой месячной минимальной заработной платы, удваиваемый, если он не уплачен в течение 15 рабочих дней, затем приостановку разрешения на эксплуатацию и опечатывание помещения.
Сдача без регистрации или разрешения — правонарушение со штрафом до 10 таких зарплат по приговору суда; срыв пломбы или нарушение обязанностей владельца перед гостями и Департаментом (статьи 10(10) и 13(1)-(2)) влечёт штраф до 5 таких зарплат. При валовой зарплате, действующей с 1 июля 2026 г., TL 70 893 (Налоговый департамент), десятикратный размер составляет TL 708 930 (расчёт; применяется зарплата на дату приговора).
Указ-закон 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) также затрагивает дома для отдыха. Помещения, превышающие законное право покупателя на приобретение и отнесённые к законодательству о домах для отдыха, получают сертификат пользования неограниченного срока, пока остаются зарегистрированными. Лицензированный инвестор-посредник, который не может передать дома покупателям в течение двух лет после окончательного одобрения, должен отнести их к правилам о домах для отдыха или потерять лицензию.
Обе нормы зависят от указа, срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом. Содержится ли какая-либо квартира Elysium 2 в таком режиме, не сказано.
При более длительной аренде Закон о подоходном налоге удерживает 10% валовой арендной платы, включая арендную плату вперёд, независимо от того, сдаётся жильё с мебелью или без; для физических лиц и для компаний, чей единственный доход — аренда, это окончательный налог. Его перечисляет в Налоговый департамент владелец или его представитель, а если владелец живёт за границей и постоянного представителя у него нет, удержать и уплатить налог должен арендатор.
Арендная плата ниже одной месячной минимальной заработной платы за месяц освобождается от налога, если у лица нет других доходов, а вычеты недоступны лицам, не являющимся резидентами ТРСК. Сдача недвижимости в аренду облагается НДС по ставке 0%. Договор аренды облагается гербовым сбором как соглашение с указанной суммой, что источники понимают как применение шкалы 0,5% к общей арендной плате за фиксированный срок; платит арендатор, если стороны не договорились иначе.
Источники не говорят, как облагается доход от гостей зарегистрированного дома для отдыха — как арендная плата с удержанием 10% или как доход от предпринимательской деятельности, поэтому до составления любого плана сдачи этот вопрос требует письменной позиции налогового консультанта в ТРСК.
Ежегодный налог на недвижимость — отдельный платёж. Последняя найденная таблица ставок, действующая с 1 января 2025 г., устанавливает базу TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 за м² сверх этого, с надбавками от 10% до 60% по категориям и TL 35,60 за м² для плавательного бассейна; таблица на 2026 год не найдена.
Лишь для иллюстрации масштаба: база до надбавок составляет TL 455,40 для 69 м² и TL 1 271,05 для 187 м² (расчёт: 69 × 6,60 и 120 × 6,60 + 67 × 7,15). Налогооблагаемая площадь для Elysium 2 не проверена.
| Правило сдачи в аренду (на 17 октября 2026 г.) | Что говорит источник | Нормативный акт |
|---|---|---|
| Короткая аренда | Туристическая аренда жилого по проекту помещения на срок до 60 дней считается сдачей дома для отдыха | Закон о домах для отдыха |
| Регистрация | Свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования до начала сдачи | Закон о домах для отдыха |
| Сроки | Решение в течение 90 рабочих дней; проверка в течение 30; свидетельство в течение 10 | Закон о домах для отдыха |
| Штрафы | Штраф в размере одной валовой месячной минимальной зарплаты (удваивается через 15 рабочих дней); до 10 таких зарплат за сдачу без разрешения; до 5 за нарушения, связанные с пломбой и обязанностями перед гостями | Закон о домах для отдыха |
| Удержание с арендной платы | 10% валовой арендной платы; окончательный налог для физических лиц | Закон о подоходном налоге, редакция от 25 мая 2026 г. |
| Владелец за границей | Без постоянного представителя налог удерживает и уплачивает арендатор | Закон о подоходном налоге, редакция от 25 мая 2026 г. |
| НДС на аренду | 0% | Таблица НДС, обновлённая 7 октября 2026 г. |
| Гербовый сбор на договор аренды | Ставка для соглашений на общую арендную плату; платит арендатор, если не договорено иное | Закон о гербовом сборе |
| Ежегодный налог на недвижимость | База TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 сверх этого плюс надбавки (таблица 2025 года) | Положение о налоге на недвижимость, действующее с 1 января 2025 г. |
| Не найдено | Закон об аренде жилья, разъяснения Министерства туризма для владельцев, любая статистика аренды по Искеле | Пробел в изученных источниках |
Ни один из изученных источников не подтверждает утверждений о спросе или доходе. В пакете материалов по Искеле не нашлось ни датированной статистики аренды с указанием источника, ни ряда продаж жилья, ни числа проектов вдоль Лонг-Бич. Число студентов университета в 12,0 км — ближайший показатель спроса в этих материалах, и в официальном ряду оно снижалось. Статья этого сайта об аренде через Airbnb на Кипре — общий справочный материал; для квартиры на севере действуют правила ТРСК, изложенные выше.
Покупатель, собирающийся сдавать жильё, может воспользоваться следующим списком письменных запросов.
Представьте покупку как набор часов, которые запускаются в разные моменты. Прежде чем любой из них пойдёт, два вопроса решают, можно ли вообще зарегистрировать сделку: какое правило приобретения применяется и открыта ли квартира для иностранного покупателя. На 17 октября 2026 г. цифры зависят от нормативного акта.
Указ-закон 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) позволяет иностранцу приобрести три квартиры, или шесть, если государство покупателя признаёт ТРСК, тогда как сводный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему показывает одну, или три для граждан этих государств. Указ утрачивает силу около 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом.
Первые часы запускаются в момент подписания. Договор с гербовой маркой нужно зарегистрировать в районном Земельном реестре (Land Registry) в течение месяца и в тот же месяц подать пакет документов на разрешение, иначе по указу договор автоматически становится недействительным. Перечень документов Отдела недвижимости Министерства внутренних дел требует прошение, информационные формы, копию удостоверения личности, копию титульного документа, ситуационный план и оригинал справки из полиции.
Подать документы может юрист или доверенное лицо. Сбор за рассмотрение заявления составляет половину валовой месячной минимальной зарплаты, то есть TL 35 446,50 при зарплате, действующей с 1 июля 2026 г. (расчёт).
Вторые часы принадлежат государству: ни один из законов не устанавливает срока для Совета министров. В разделе вопросов и ответов застройщика сказано, что для граждан Турции это 1-2 месяца, а для других национальностей 6-8 месяцев — этому утверждению нет подтверждения в официальных источниках; там же добавлено, что доверенность по праву ТРСК позволяет покупателю действовать из-за границы.
Третьи и четвёртые часы запускаются с публикацией разрешения. Сборы за переход права подлежат уплате в течение 75 рабочих дней по указу (60 в сводном тексте), а переход должен быть подписан в течение года (шести месяцев в сводном тексте). Истёкшее разрешение можно продлить при двойных сборах, а третья заявка на ту же недвижимость отклоняется.
| Шаг | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Назначить юриста, который не представляет также продавца | Покупатель | До внесения любого задатка | Руководство правительства Великобритании |
| Получить справку Земельного реестра по квартире | Юрист; районный Tapu Amirliği | Не указан | Уведомление Земельного реестра |
| Согласовать письменный договор и уплатить гербовый сбор | Покупатель; продавец; Налоговый департамент | При подписании; сбор 0,5% указанной суммы | Закон о гербовом сборе |
| Подать договор с гербовой маркой и заявление на разрешение | Покупатель, юрист или доверенное лицо; Земельный реестр; Министерство внутренних дел | В течение одного месяца, иначе недействителен | RG 147 |
| Дождаться Совета министров; разрешение публикуется в Resmi Gazete | Совет министров | Законного срока нет | Перечень Министерства внутренних дел |
| Уплатить сборы за переход права после публикации разрешения | Лицо, регистрирующее титул | До 75 рабочих дней (указ) или 60 (сводный текст) | RG 147 |
| Подписать декларацию о переходе права и получить титульный документ (koçan) | Покупатель; районный Земельный реестр | До 12 месяцев (указ) или 6 (сводный текст) | Закон 52/2008 |
| Запросить подключение воды и электричества | Местные власти; электроэнергетическое ведомство | Только после уплаты всех платежей | RG 147 |
Деньги идут в том же порядке. RG 197 (7 октября 2026 г.) устанавливает сбор Земельного реестра для иностранца в размере 4% цены в сумме за первую недвижимость, 5,5% за вторую и 6% за третью, действительный по 5 января 2027 г. включительно; предложения агентств различаются.
НДС составляет 5% на жильё площадью до 300 м² закрытых помещений, а гербовый сбор — 0,5% указанной суммы. Более полную картину расходов см. в статье этого сайта о стоимости покупки, строительства и аренды недвижимости на Северном Кипре.
Страницы Elysium 2 не указывают ни категорию титульного документа, ни номер разрешения на строительство, ни окончательное одобрение, поэтому каждый из этих пунктов нужно устанавливать по реестрам, а не по маркетинговым страницам. В руководстве правительства Великобритании о покупке на севере говорится, что право собственности на многие объекты оспаривается, что есть тысячи претензий людей, перемещённых в 1974 году, и что иностранному покупателю могут отказать в разрешении на покупку без объяснения причин.
В нём также называются среди типичных проблем юристы, действующие одновременно в интересах продавца и застройщика, поэтому юрист покупателя должен быть независим от продавца.
Для района Искеле нейтральное прочтение в пакете материалов по Искеле таково: претензии греков-киприотов на собственность до 1974 года правдоподобны, так как Википедия отмечает, что Трикомо (Искеле) до 1974 года было почти полностью греко-киприотским. В пакете не найдено решений Комиссии по недвижимому имуществу или Европейского суда, называющих Отюкен или город Искеле. Статус титула зависит от конкретного проекта и определяется по документу и Земельному реестру, а не по описанию района.
Комиссия сообщает о 8 807 поданных заявлениях и 3 757 завершённых по состоянию на 2 октября 2026 г., а Закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г.
Что касается строительства, в сообщении прессы от 14 февраля 2023 г. о заявлении тогдашнего председателя Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов говорится, что при утверждении проекта проверяется соответствие сейсмическим нормам, что надзор обязателен, что в районе Искеле самые чувствительные грунты и что отчёты об инженерно-геологических изысканиях требуются для общественных зданий, гостиниц и высотных зданий (Yenidüzen).
Это вторичный источник, и он даёт основание запросить статические расчёты, отчёт о грунтах и имя инженера, осуществляющего надзор, по рассматриваемому зданию.
Правовая рамка тоже меняется. Договор, подписанный по одному тексту правил приобретения, может оказаться затронут, когда указ утратит силу или будет утверждён законом, и на 17 октября 2026 г. указ ограничивает продажу иностранцам жилых проектов в зонированных районах долей в 80%. О категориях титульных документов см. статью этого сайта о титульных документах на Северном Кипре.
| Что запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Справка Земельного реестра (araştırma belgesi) | Tapu Amirliği района, где зарегистрирован объект | Информационный запрос о собственности; по руководству одного агентства, показывает владельца, ипотеки и ограничения | Уведомление Земельного реестра от 15 июля 2025 г. |
| Категория титула и история участка до 1974 года | Запись Земельного реестра, которую читает юрист покупателя | Земля по обмену или дарению может столкнуться с реституционными претензиями | Руководство правительства Великобритании |
| Кондоминиумный титул или сервитут на квартиру | Земельный реестр | Нужен до подачи заявления на разрешение на покупку; продажа без него — правонарушение | Закон 52/2008, ст. 8(2) |
| Разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения | Муниципалитет (город) или районное управление (село) | Статистический институт учитывает только здания с окончательным одобрением | Строительный бюллетень 2025 |
| Статические расчёты, отчёт о грунтах, инженер-наблюдатель | Автор проекта; муниципалитет | Заявление палаты о сейсмических проверках и грунтах Искеле | Сообщение Yenidüzen |
| Ипотеки или кредит застройщика под землю | Земельный реестр | Руководство Великобритании называет ипотеки застройщиков среди типичных проблем | Руководство правительства Великобритании |
| План платежей, прописанный в договоре | Договор; юрист покупателя | Руководство Великобритании называет планы, не вошедшие в договоры, проблемой | Руководство правительства Великобритании |
| Разрешение на покупку, опубликованное в Resmi Gazete | Министерство внутренних дел; Совет министров | Запускает сроки уплаты сборов и перехода права | RG 147 |
| Регистрация дома для отдыха, если планируется сдача | Департамент туристического планирования | Требуется до короткой аренды | Закон о домах для отдыха |
| Статус Указа-закона 89/2026 | Resmi Gazete; портал законодательства | От него зависят ограничения на покупку, приведённые в этом обзоре | RG 147 |
| Проект (Elysium 2 Otuken и другие объекты Isatis) | Район по публикации | Типы квартир по публикации | Диапазон площадей по публикации (м²) |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | Центр города Фамагуста | 20 апартаментов 2+1 | 70-75 |
| Isatis 2 | Развивающийся район Фамагусты | 16 апартаментов 2+1; 2 пентхауса 3+1 | 70-90 |
| Isatis 3 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты 2+1; пентхаус с 1 спальней | 62-82 |
| Isatis 4 | Район Чаннаккале, рядом с City Mall | Апартаменты 1+1 и 2+1; пентхаус с 2 спальнями | 65-83 |
| Isatis 5 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты с 2 спальнями (тип A, тип B); пентхаус с 2 спальнями | 75-151 |
| Sunrise | Йенибогазичи | Отдельно стоящие и полуотдельные виллы с 3 спальнями | 240-490 |
| Fiora | Район Фамагусты; участок не указан | Апартаменты 1+1, 2+1, 2+1 дуплекс и 3+1 дуплекс | 92-168 |
| Orchard | Йенибогазичи | Пять типов вилл и пять типов апартаментов | 44-310 |
| Elysium | Отюкен по записи на этом сайте; по данным застройщика, в 850 метрах от Лонг-Бич | Апартаменты от студии до 3+1 дуплекса; виллы с 3 спальнями | 68-220 |
| Elysium 2 Otuken (эта страница) | Отюкен по записи на этом сайте; на странице застройщика город не назван | Апартаменты от студии до 3+1 дуплекса | 69-187 |
| Infinity | Отюкен по записи на этом сайте; по данным застройщика, в 450 метрах от Лонг-Бич | Апартаменты в 10-этажном корпусе и в корпусе таунхаусов, от студии до 3+1 дуплекса | 92-183 |
| Hillside | Татлису (Tatlısu) по записи на этом сайте; на странице застройщика город не назван | Апартаменты-студии и 1+1 | 51-70 |
Таблица ничего не ранжирует. Elysium 2 делит район размещения с двумя родственными объектами: Elysium сочетает апартаменты с виллами площадью 220 м², а Infinity включает только апартаменты — в 10-этажном корпусе и в корпусе таунхаусов. Диапазон Elysium 2 в 69-187 м² укладывается в 68-220 м² Elysium, а его верхняя граница на 4 м² выше 183 м² Infinity (расчёт). Hillside — самое маленькое предложение в списке, 51-70 м², а Sunrise — самое большое, 240-490 м².
Число квартир указано только для Isatis 1 и Isatis 2, и ни на одной из двенадцати страниц нет цены, поэтому сравнить стоимость невозможно. Elysium и Infinity указывают расстояние до Лонг-Бич, тогда как страница Elysium 2 не указывает. Hillside также печатает сад на крыше рядом с каждой площадью: 33 м² при студии в 51 м² дают 0,65 (расчёт) — то же соотношение, что у большего сада студии Elysium 2.
Другие объекты представлены на странице Северного Кипра этого сайта, а три дополнительных объекта с Фамагустой в адресе — Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens — здесь не рассматриваются.
В этом разделе использованы только собственные заявления застройщика. На странице «О нас» сказано, что Isatis Construction Limited работает на Северном Кипре с момента основания в 2015 году и строит и продаёт апартаменты и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи. В нижних колонтитулах страниц группа описана как инженерно-строительная компания под руководством опытных инженеров.
На странице «О нас» перечислены и другие заявления: экологичные материалы высокого качества, постоянный контакт с клиентами до и после продажи, презентация проектов инвесторам из многих стран, поддержка на этапе договора и управление сданными проектами. Это маркетинговые описания застройщика, и ни одно из них здесь не проверялось.
На странице «О нас» в качестве районов работы названы Фамагуста и Йенибогазичи, а Искеле и Отюкен не упоминаются. Страница Elysium 2 тоже не называет город, так что связь этого проекта с Отюкеном в обзоре опирается на отнесение объекта к этому району на сайте, подкреплённое лишь расстояниями до Лонг-Бич, которые указаны на родственных страницах Elysium и Infinity.
Страница с ответами на вопросы — общее заявление о Северном Кипре, а не об Elysium 2. Она без даты и местами расходится с официальными текстами, использованными выше: она указывает одну недвижимость на иностранца, что соответствует сводному тексту 2008 года, но не августовскому указу, и делит сбор Земельного реестра в 4% поровну между продавцом и покупателем, чего пакет материалов не смог сопоставить с RG 197. Приоритет имеют официальные тексты.
Страница застройщика не называет ни город, ни улицу, ни точку на карте. Этот сайт относит Elysium 2 Otuken к Отюкену, округу муниципалитета Искеле рядом с набережной Лонг-Бич. По картографическим данным круговая развязка Лонг-Бич находится в пределах нанесённой на карту границы округа, но лежит ли там участок Elysium 2, без его координат проверить нельзя. Покупателю следует запросить номер участка или парцеллы и проверить его в районном Земельном реестре.
Семь типов, все обозначены как апартаменты: студия 69 м², 1+1 площадью 101 м², 1+1 дуплекс 86 м², 2+1 площадью 119 м², 2+1 дуплекс 130 м² и два 3+1 дуплекса площадью 187 м² (тип A) и 161 м² (тип B). В каждой карточке также указаны данные о санузлах и садах. Страница не говорит, входят ли сады в площадь, поэтому цифры сохранены как указано.
Нет. Застройщик не печатает ни цену, ни план платежей. Этот сайт записал в 2024 году ориентировочный диапазон GBP 160 000-299 000, а страницы застройщика его не подтверждают. Покупателю следует запросить прайс-лист с датой, где указаны валюта, тип квартиры, этаж и что входит в цену, и хранить его в папке с договором для последующего сравнения.
Страница Elysium 2 не указывает расстояния. Родственные страницы помещают Elysium в 850 метрах, а Infinity в 450 метрах от Лонг-Бич, но ничто не связывает эти цифры с данным проектом. Для ориентира: центр деревни Отюкен находится в 2,9 км по прямой от круговой развязки Лонг-Бич, а нанесённая на карту граница округа выходит к побережью неподалёку от неё, так что участок может быть гораздо ближе.
Шестнадцать: ресторан и бар, кофейня, зоны барбекю, бар у бассейна, центральная спутниковая антенна, центральный генератор, сауна, крытый и открытый бассейны, детская площадка, турецкая баня, теннисный корт, волейбольная площадка, тренажёрный зал, охрана 24 часа в сутки, вывоз отходов и шаттл. Страница не говорит, какие из них построены, кто их эксплуатирует и какие сервисные сборы применяются, поэтому каждый из этих пунктов — вопрос к продавцу до внесения любого задатка.
На 17 октября 2026 г. Указ-закон 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) позволяет иностранцу приобрести до трёх квартир с разрешением Совета министров. Сводный текст Закона 52/2008 по-прежнему показывает одну квартиру. 90-дневный срок действия указа истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом, поэтому решает правило на дату подписания. На ту же дату указ также ограничивает продажу иностранцам жилого проекта в зонированном районе долей в 80%.
В Искеле нет государственной больницы, а Статистический ежегодник фиксирует отсутствие стационарных коек в районе за 2020-2024 годы. Больница Карпаз строится, и министр здравоохранения обещает завершить её к концу 2026 года. Государственная больница Газимагуса находится в 10,7 км и примерно в 12 минутах езды от круговой развязки Лонг-Бич — это оценка без учёта трафика. Покупателю, которому нужна регулярная медицинская помощь, стоит выяснить, какие услуги предоставляет поликлиника Искеле.
Аренда на срок до 60 дней жилого по проекту помещения подпадает под Закон о домах для отдыха, который требует до начала сдачи регистрации в Департаменте туристического планирования, свидетельства о регистрации и разрешения на эксплуатацию. Сдача без них — правонарушение, наказуемое штрафом до 10 валовых месячных минимальных зарплат. Страницы застройщика не предлагают ни программы сдачи, ни доходности.
Закон о подоходном налоге удерживает 10% валовой арендной платы, что для физических лиц является окончательным налогом, а если владелец живёт за границей без постоянного представителя, удерживать его должен арендатор. Сдача недвижимости в аренду облагается НДС по ставке 0%. Изученные источники не говорят, как облагается доход от гостей дома для отдыха, поэтому этот вопрос требует письменной позиции налогового консультанта в ТРСК до составления любого плана.
Не автоматически. Существует краткосрочный вид на жительство на основании недвижимости, а гражданство ТРСК требует пяти лет проживания или исключительного решения Совета министров. Рекомендации правительства Великобритании для путешественников сообщают, что Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере. Правила о проживании изменились в 2026 году, поэтому покупателю следует проверить действующее положение. Этот сайт освещает тему в руководстве по программе резидентства и в статье о гражданстве и иммиграции.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
