Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Проект Orchard Yenibogazici — это жилой комплекс из вилл и апартаментов застройщика Isatis Construction Group в Йенибогазичи (Yeniboğaziçi), в районе Фамагуста (Газимагуса) Северного Кипра; застройщик публикует данные о десяти типах объектов, от студии в 44 м² до виллы в 310 м². В этом обзоре проект Orchard Yenibogazici разбирается по этим данным, к ним добавляются подкреплённые источниками сведения о деревне, о правилах для иностранных покупателей и о проверках, которые может сделать покупатель, а также указывается, каких фактов не хватает.
Цена, срок завершения и категория титула собственности (title deed, koçan) не опубликованы, поэтому никакие оценки не приводятся.
На странице Orchard сайта застройщика и в её турецкой версии сказано, что проект находится в Йенибогазичи, который они описывают как место, где на острове началась история, вблизи моря, для водных видов спорта и загара. Orchard представлен как обособленный зелёный жилой комплекс в нескольких километрах от Фамагусты, с благоустроенными улицами и парками, несколькими общими бассейнами и детскими площадками. Террасы описаны как пространство для садоводства, чтения или вечеров на открытом воздухе.
Данные приведены на десяти страницах типов объектов: это пять типов вилл (Orange, Olive, Berry, Mango и Apple) и пять типов апартаментов (Cherry, Almond, Lotus, Lime и Lemon). Ряд вкладок на странице проекта называет также шестой тип виллы, Melon, для которого не найдено ни страницы, ни данных, и не включает Lemon. Раздел 4 разбирает эти пробелы. В числе общих удобств перечислены ресторан и бар, сауна, крытый и открытый бассейны, детские бассейны, супермаркет, детская площадка, тренажёрный зал, теннисный корт, волейбольная площадка и охрана 24 часа в сутки.
| Ключевые факты об Orchard Yenibogazici | По данным застройщика (17 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Описание расположения | Йенибогазичи, район Фамагуста (Газимагуса), описан как находящийся в нескольких километрах от Фамагусты; ни адреса улицы, ни точки на карте |
| Типы объектов | Виллы: Orange, Olive, Berry, Mango, Apple. Апартаменты: Cherry, Almond, Lotus, Lime, Lemon. У вкладки виллы Melon данных нет |
| Заявленные площади | От 44 м² (студия) до 310 м² (вилла Apple); участки вилл от 150 до 610 м² |
| Число объектов | Не указано |
| Цена | Застройщик не публикует; ориентировочный диапазон на этой странице — 115 000–550 000 GBP по записи этого сайта за 2024 год (в тексте этого объявления от 12 октября 2026 г. цифры приписывались порталам объявлений), на страницах застройщика он не подтверждён; следует запросить письменный прайс-лист с датой |
| Срок завершения | Не опубликован; в записи сайта годом постройки указан 2024-й; статус каждого блока нужно подтвердить письменно |
| Категория титула собственности | Не указана |
| Застройщик | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| Перечисленные общие удобства | Ресторан и бар, сауна, крытый и открытый бассейны, детские бассейны, супермаркет, детская площадка, тренажёрный зал, теннисный корт, волейбольная площадка, охрана 24 часа в сутки |
Застройщик не публикует ни цену, ни план платежей, ни число объектов, ни адрес улицы, ни точку на карте, ни срок завершения. На этом сайте хранится ориентировочный диапазон цен 115 000–550 000 GBP, внесённый в 2024 году, а текст объявления от 12 октября 2026 г. приписывал свои цифры порталам объявлений; ничто из этого не подтверждено на страницах застройщика, поэтому покупателю стоит запросить письменный прайс-лист с датой.
В записи сайта годом постройки указан 2024-й, и этот год уже прошёл. На страницах застройщика срок завершения не назван, а общественный центр описан в будущем времени, поэтому вопрос о том, какие блоки и какие объекты инфраструктуры готовы, относится к договору. О других проектах страны можно узнать на странице этого сайта «Недвижимость Северного Кипра», где перечислены другие объявления.
На каждой странице типа указаны спальни, санузлы и площадь. На страницах вилл площадь названа общей (gross area) и дополнена площадью участка; на страницах апартаментов приведены площадь и, для большинства планировок, площади сада, крыши и балкона. В первой таблице перечислены все планировки Orchard Yenibogazici с опубликованными данными, причём планировки с одинаковыми цифрами сгруппированы: страницы Almond, Lotus и Lime повторяют одни и те же планировки студии, 1+1 и 2+1, а Lime добавляет 3+1. Во второй таблице из тех же цифр выведены соотношения, рассчитанные по данным застройщика.
| Тип объекта Orchard Yenibogazici | Спальни | Санузлы | Заявленная площадь (м²) | Участок или внешнее пространство по заявлению |
|---|---|---|---|---|
| Вилла Orange | 4 | 5 | 274 | Участок 400–610 м² |
| Вилла Olive | 3 | 3 | 183 | Участок 275 м² |
| Вилла Berry (виллы-таунхаусы) | 3 | 3 | 183 | Участок 150–255 м² |
| Вилла Mango (отдельно стоящие и блокированные) | 3 | 3 | 186 | Участок 287–475 м² |
| Вилла Apple (отдельно стоящая) | 4 | 4 в карточке спецификации; пять в тексте | 310 | Участок 410–530 м² |
| Студия Cherry | не указано | 1 | 45 | Не указано |
| Cherry 1+1 | 1 | 1 | 56 | Не указано |
| Cherry 2+1, тип A | 2 | 2 | 89 | Не указано |
| Cherry 2+1, тип B | 2 | 2 | 89 | Не указано |
| Cherry 2+1, тип C | 2 | 1 | 89 | Не указано |
| Студия Almond, Lotus и Lime, нижний этаж | 0 | 1 | 44 | Сад 8 м², балкон 8 м² (по заявлению) |
| Студия Almond, Lotus и Lime, верхний этаж | 0 | 1 | 44 | Крыша 44 м², балкон 8 м² |
| Almond, Lotus и Lime 1+1, нижний этаж | 1 | 1 | 71 | Сад 22,5 м², балкон 15 м² |
| Almond, Lotus и Lime 1+1, верхний этаж | 1 | 1 | 71 | Крыша 71 м², балкон 15 м² |
| Almond, Lotus и Lime 2+1, нижний этаж | 2 | 2 | 87 | Сад 22,5 м², балкон 15 м² |
| Almond, Lotus и Lime 2+1, верхний этаж | 2 | 2 | 87 | Крыша 87 м², балкон 15 м² |
| Только Lime: 3+1, нижний этаж | 3 | 2 | 120 | Сад 32 м², балкон 21,5 м² |
| Только Lime: 3+1, верхний этаж | 3 | 2 | 120 | Крыша 120 м², балкон 21,5 м² |
| Студия Lemon | не указано | 1 | 64 | Сад на нижнем этаже 21 м²; сад на крыше верхнего этажа 40 м²; балкон 9 м² |
| Lemon 1+1 | 1 | 1 | 102 | Сад на нижнем этаже 42 м²; сад на крыше верхнего этажа 66 м²; балкон 21 м² |
| Lemon 2+1 | 2 | 2 | 116 | Сад на нижнем этаже 42 м²; сад на крыше верхнего этажа 80 м²; балкон 21 м² |
| Сравнение площадей (расчёт по данным застройщика) | Результат | Расчёт |
|---|---|---|
| Площадь на спальню, виллы | Orange 68,5 м²; Olive 61,0 м²; Berry 61,0 м²; Mango 62,0 м²; Apple 77,5 м² | 274 ÷ 4; 183 ÷ 3; 183 ÷ 3; 186 ÷ 3; 310 ÷ 4 |
| Площадь участка как кратное заявленной площади, виллы | Orange 1,46–2,23; Olive 1,50; Berry 0,82–1,39; Mango 1,54–2,55; Apple 1,32–1,71 | 400 ÷ 274 и 610 ÷ 274; 275 ÷ 183; 150 ÷ 183 и 255 ÷ 183; 287 ÷ 186 и 475 ÷ 186; 410 ÷ 310 и 530 ÷ 310 |
| Наибольшая заявленная площадь в сравнении с наименьшей | В 7,05 раза; разница 266 м² | 310 ÷ 44; 310 – 44 |
| Площадь на спальню, апартаменты | Cherry 1+1 56,0 м², 2+1 44,5 м²; Almond, Lotus, Lime 1+1 71,0 м², 2+1 43,5 м², 3+1 40,0 м²; Lemon 1+1 102,0 м², 2+1 58,0 м² | 56 ÷ 1; 89 ÷ 2; 71 ÷ 1; 87 ÷ 2; 120 ÷ 3; 102 ÷ 1; 116 ÷ 2 |
| Сад нижнего этажа плюс балкон как доля заявленной площади (Almond, Lotus, Lime) | Студия 36,4%; 1+1 52,8%; 2+1 43,1%; 3+1 44,6% | (8 + 8) ÷ 44; (22,5 + 15) ÷ 71; (22,5 + 15) ÷ 87; (32 + 21,5) ÷ 120 |
| Крыша верхнего этажа плюс балкон как доля заявленной площади (Almond, Lotus, Lime) | Студия 118,2%; 1+1 121,1%; 2+1 117,2%; 3+1 117,9% | (44 + 8) ÷ 44; (71 + 15) ÷ 71; (87 + 15) ÷ 87; (120 + 21,5) ÷ 120 |
| Сад нижнего этажа Lemon плюс балкон как доля заявленной площади | Студия 46,9%; 1+1 61,8%; 2+1 54,3% | (21 + 9) ÷ 64; (42 + 21) ÷ 102; (42 + 21) ÷ 116 |
| Сад на крыше верхнего этажа Lemon плюс балкон как доля заявленной площади | Студия 76,6%; 1+1 85,3%; 2+1 87,1% | (40 + 9) ÷ 64; (66 + 21) ÷ 102; (80 + 21) ÷ 116 |
| Lemon в сравнении с тем же числом спален в Almond, Lotus и Lime | Студия +20 м² (45,5%); 1+1 +31 м² (43,7%); 2+1 +29 м² (33,3%) | 64 – 44 и 20 ÷ 44; 102 – 71 и 31 ÷ 71; 116 – 87 и 29 ÷ 87 |
| Шаг между планировками Cherry | 1+1 против студии +11 м² (24,4%); 2+1 против 1+1 +33 м² (58,9%) | 56 – 45 и 11 ÷ 45; 89 – 56 и 33 ÷ 56 |
Среди вилл заявленные площади составляют от 183 м² (Olive и Berry) до 310 м² (Apple), а Orange и Apple — два четырёхспальных типа. В пересчёте на спальню Orange даёт 68,5 м², а Apple — 77,5 м², против 61,0–62,0 м² у трёхспальных вилл (расчёт). У Olive и Berry одинаковые застроенная площадь, число спален и санузлов; страницы различают их по участку (275 м² против 150–255 м²) и по описанию: отдельно стоящие виллы против вилл-таунхаусов.
Участок в 150 м² при общей площади 183 м² возможен только для здания более чем в один этаж, если в общую площадь входят все этажи (расчёт). На странице Berry сказано, что общая площадь составляет «between 183 m2», что выглядит как опечатка вместо одного числа, а турецкая версия указывает только 183 м².
В трёх группах блоков закономерность одна и та же. У каждой квартиры верхнего этажа указана площадь крыши, равная заявленной площади (44, 71, 87 и 120 м²), то есть 100% площади квартиры (расчёт), плюс балкон; у каждой квартиры нижнего этажа указаны сад и тот же балкон.
Сад плюс балкон составляют от 36,4% до 52,8% заявленной площади на нижнем этаже, а крыша плюс балкон — от 117,2% до 121,1% на верхнем. Страницы не говорят, является ли крыша частной, пригодной для использования или застроенной, поэтому это соотношение показывает, как соотносятся цифры, а не как можно использовать это пространство.
Cherry следует меньшему масштабу: студия 45 м², квартира с одной спальней 56 м² и три варианта квартиры с двумя спальнями по 89 м², различающиеся только числом санузлов: у типа C он один, у типов A и B по два. Площадь на спальню в его планировке 2+1, 44,5 м², близка к 43,5 м² у 2+1 в Almond, Lotus и Lime (расчёт), тогда как 2+1 в Lemon даёт 58,0 м².
Планировки Lemon крупнее планировок с тем же числом спален в других типах: студия 64 м² против 44 м², квартира с одной спальней 102 м² против 71 м² и квартира с двумя спальнями 116 м² против 87 м². Его внешние площади тоже пропорционально больше. Данные о Lemon взяты с турецкого сайта застройщика, из непереведённого английского текста, поскольку его английская страница возвращает ошибку, поэтому они нуждаются в письменном подтверждении; ни одна из страниц апартаментов не говорит, на какой основе измерена площадь.
Страницы Orchard определяют положение проекта по названию и по отношению к другому месту: Йенибогазичи, в нескольких километрах от Фамагусты. Они не дают ни улицы, ни плана участка, ни расстояния до названного ориентира, а единственный адрес на сайте застройщика — строка в нижнем колонтитуле компании «ISATIS Orchard Complex Yeniboğaziçi» — повторяется и на страницах других проектов.
Поскольку участок на карте найти нельзя, все расстояния ниже отсчитываются от точки деревни, опубликованной в Wikipedia (35,198 N, 33,877 E). Каждое из них — расстояние по прямой или ориентировочная оценка по дорогам на основе OpenStreetMap, и каждое описывает окрестности, а не проект. Отсюда следует, что заявленные застройщиком «несколько километров» не проверены: точка деревни находится в 10,1 км по прямой от центра Старого города (Walled City).
Йенибогазичи (в переписи — Yeni Boğaziçi) по-турецки назывался Айсерги (Aysergi), а по-гречески — Айос-Сергиос (Agios Sergios). Последние официальные данные — перепись 2011 года: 3 347 жителей в деревне и 6 618 в муниципальной группе из восьми населённых пунктов. Профиль Cittaslow без даты называет цифру 5 668, а более поздних данных проверить не удалось.
Деревня стала первым на Кипре членом Cittaslow, то есть «медленного города». В статье Министерства иностранных дел зафиксировано открытие её офиса Cittaslow 4 мая 2015 г.; Wikipedia относит вступление к 2013 году, который официальные источники не называют.
Древняя Саламин расположена в 2,7 км по прямой (3,6 км по дороге) от той же точки, и профиль Cittaslow упоминает её рядом с церковью святого Варнавы, фестивалем вина и агротуризмом. По данным Wikipedia, там есть находки 11 века до н. э., раскопки велись с 1952 по 1974 год, а в эпоху Августа существовал театр вместимостью до 15 000 зрителей. Стоимость билетов и часы работы не проверялись.
Застройщик пишет о золотых песках и водных видах спорта, не называя пляжа и не указывая расстояния. По данным OpenStreetMap ближайший общественный пляж расположен на главной дороге Фамагуста — Искеле, в 2,1 км по прямой (3,8 км по дороге) от точки деревни; Long Beach, ресторанная точка в районе Искеле (İskele), — в 5,9 км (7,7 км). Какой из них ближе, зависит от положения участка, а оно не опубликовано. О других пляжах см. статью этого сайта о лучших пляжах Кипра.
Климатические данные взяты из ближайшего официального ряда — записи WMO для Паралимни, станции Республики Кипр примерно в 7,4 км к югу от Старого города, поэтому они описывают регион. В 2002–2011 годах средний дневной максимум составлял 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе (минимум 8,1 и 23,8 °C), а среднемесячные значения в сумме дают 331,1 мм осадков в год (расчёт), причём с июня по август их почти нет. Агрегатор приводит температуру моря у Фамагусты: 17,2 °C в феврале и 29,0 °C в августе.
Фамагуста (Газимагуса) находится в 11,5 км по дороге от точки деревни, а источники называют от 10 до 16 минут на автомобиле. С данными о населении нужно быть осторожным: перепись 2011 года зафиксировала 40 920 человек в муниципалитете и 69 741 в районе. Муниципалитет приводит прогноз Государственной плановой организации на 2020 год — 55 868 человек, то есть оценку, а не подсчёт, а Wikipedia называет 55 648 за 2019 год.
На странице об истории муниципалитета исторический центр отнесён к обнесённому стенами Суричи (Suriçi), а рост города к северу датирован 1986 годом, когда университет получил статус государственного. Другие объекты в городе собраны на странице Фамагусты этого сайта.
Восточно-Средиземноморский университет (Eastern Mediterranean University, EMU), расположенный в 6,5 км по прямой от точки деревни, принял в 2024–25 учебном году 15 729 студентов по данным ежегодника Статистического института, что на 5,5% меньше, чем 16 640 в 2021–22 учебном году. По всему высшему образованию на севере падение составило 8,0%, со 114 000 до 104 873 (расчёт), так что эти источники не дают оснований утверждать, что студенческий спрос растёт. Государственная больница на Саламис-роуд (Salamis Road) сообщает примерно о 160 койках.
Аэропорт Эрджан (Ercan) находится в 34,3 км по прямой от точки деревни и в 49,6 км по дороге, примерно в 53 минутах пути; по данным Wikipedia, в 2024 году он обслужил 4,84 млн пассажиров, а рейсы выполняются только в Турцию (Türkiye). Аэропорт Ларнаки находится в 43,4 км по прямой; расстояние по дороге не приводится, поскольку маршрут зависит от пункта пересечения и от самого путешественника.
Генеральное управление шоссейных дорог Турции называет дорогу Никосия — Фамагуста самой загруженной на севере, с примерно 40 000 автомобилей в сутки. Морское пассажирское сообщение не описывается, так как источники расходятся.
| Ближайшее место (расстояние от точки деревни Йенибогазичи, а не от участка) | По прямой (км) | По дороге (км, ориентировочно) | Что это и источник |
|---|---|---|---|
| Древняя Саламин | 2,7 | 3,6 | Археологический памятник; по данным OpenStreetMap, руины лежат в границах муниципалитета. Профиль Cittaslow; OpenStreetMap |
| Общественный пляж на главной дороге Фамагуста — Искеле | 2,1 | 3,8 | Нанесённый на карту общественный пляж. OpenStreetMap |
| Long Beach (ресторанная точка, район Искеле) | 5,9 | 7,7 | Пляж за пределами муниципалитета Фамагусты. OpenStreetMap |
| Кампус Восточно-Средиземноморского университета | 6,5 | 7,4 | Государственный университет. История EMU; OpenStreetMap |
| City Mall | 9,0 | 11,0 | Торговый центр с 65 магазинами по данным оператора. Сайт оператора; OpenStreetMap |
| Свободный порт Фамагусты | 9,1 | 10,4 | Единственный свободный порт на севере. Муниципалитет; OpenStreetMap |
| Центральная точка Старого города | 10,1 | 11,5 | Исторический центр (Suriçi). OpenStreetMap |
| Аэропорт Эрджан | 34,3 | 49,6 | Рейсы только в Турцию. OpenStreetMap |
| Аэропорт Ларнаки (Республика Кипр) | 43,4 | не указано | Расстояние по дороге зависит от используемого пункта пересечения. OpenStreetMap |
| Никосия (точка города) | 46,7 | 62,7 | OpenStreetMap |
| Кирения (точка города) | 52,9 | 73,7 | OpenStreetMap |
| Государственная больница Газимагусы (Salamis Road) | нет значения для деревни | нет значения для деревни | 4,8 км по прямой и 6,3 км по дороге от центральной точки Старого города. Страница больницы; OpenStreetMap |
Ряд вкладок на странице проекта называет десять типов: пять вилл (Orange, Olive, Berry, Mango и Apple), шестой тип виллы под названием Melon и четыре типа апартаментов (Cherry, Almond, Lotus и Lime). Страницы с данными существуют для первых пяти, для четырёх типов апартаментов и для десятого, Lemon, которого во вкладках нет; страница Melon не найдена. Английская страница Lemon 17 октября 2026 г. вернула ошибку, тогда как турецкий сайт показывает её с английским текстом. Всего встречается одиннадцать названий, из них десять с данными.
| Десять типов Orchard в сравнении | Форма и окружение по описанию | Спальни | Заявленная площадь (м²) | Участок или внешнее пространство |
|---|---|---|---|---|
| Orange | Отдельно стоящие виллы; окна от пола до потолка; зелёная зона, где можно устроить частный бассейн | 4 | 274 | Участок 400–610 м² |
| Olive | Отдельно стоящие виллы; современная архитектура | 3 | 183 | Участок 275 м² |
| Berry | Виллы-таунхаусы в нескольких шагах от бассейна и цветочного сада | 3 | 183 | Участок 150–255 м² |
| Mango | Двухэтажные отдельно стоящие и блокированные виллы, сгруппированные вокруг частного бассейна, рядом с магазином и парком с волейбольной площадкой, теннисным кортом и детской площадкой | 3 | 186 | Участок 287–475 м² |
| Apple | Отдельно стоящие виллы в выделенной зоне; возможен частный бассейн | 4 | 310 | Участок 410–530 м² |
| Cherry | Группа малоэтажных апартаментов с террасами, выходящими на бассейн | студия, 1, 2 | 45–89 | Размеры террас не указаны |
| Almond | Два двухэтажных блока в центре комплекса, вид на бассейн и ресторан | 0–2 | 44–87 | Сад 8–22,5 м² или крыша 44–87 м²; балкон 8–15 м² |
| Lotus | Шесть двухэтажных блоков вокруг самого большого бассейна, в поле зрения ресторан и детский клуб | 0–2 | 44–87 | Как у Almond |
| Lime | Пять двухэтажных блоков в тихом углу, названном самой уединённой и зелёной частью | 0–3 | 44–120 | Сад 8–32 м² или крыша 44–120 м²; балкон 8–21,5 м² |
| Lemon | Двухэтажные блоки в тихом углу, названном самой уединённой и зелёной частью | 0–2 | 64–116 | Сад 21–42 м², сад на крыше 40–80 м², балкон 9–21 м² |
| Melon | Назван только во вкладках на странице проекта | не указано | не указано | Не указано |
Если рассматривать виллы как набор, их страницы описывают одно семейство. Olive, Berry и Mango указывают по три спальни и три санузла на 183–186 м² и различаются формой и участком: отдельно стоящие виллы, виллы-таунхаусы, а также отдельно стоящие или блокированные виллы. Orange и Apple — более крупная четырёхспальная пара, 274 м² и 310 м². В тексте об Apple говорится о пяти санузлах, а в его карточке спецификации — о четырёх; у Orange указано пять в обоих местах. Ни одна страница виллы не называет число вилл своего типа.
Среди апартаментов у Almond, Lotus и Lime одинаковые цифры планировок, поэтому выбор между ними — это выбор окружения: два блока в центре у бассейна и ресторана (Almond), шесть блоков вокруг самого большого бассейна (Lotus) и пять блоков в тихом углу (Lime).
Lime и Lemon названы самой уединённой и зелёной частью комплекса, и страницы не согласуют эти два утверждения. Блоки с указанным числом в сумме дают 13 (2 + 6 + 5, расчёт); число блоков Cherry и Lemon и число квартир в блоке не указано.
Непоследовательны и времена глаголов. На странице проекта сказано, что общественный центр «will offer» («предложит») закрытый бассейн, сауну, ресторан, тренажёрный зал и супермаркет, тогда как страницы Almond, Lotus и Mango описывают ресторан, магазин и спортивный парк так, как будто они уже существуют. Открыто ли что-либо из этого, не указано.
Далее — собственность, и правила в 2026 году изменились. Иностранным покупателям требуется разрешение Совета министров (permit), а количественные ограничения теперь определяются указом-законом (Decree-Law) 89/2026, опубликованным в Resmi Gazete (RG, официальный вестник ТРСК) № 147 7 августа 2026 г. По состоянию на 17 октября 2026 г. он перечисляет для каждого иностранного покупателя альтернативы: участок со строительным разрешением площадью не более 1 338 м² с одним домом; до трёх квартир; отдельно стоящий дом на участке площадью не более 3 300 м²; либо, в рамках проекта массового жилья или «site», две двухэтажные отдельно стоящие виллы.
Граждане государств, которые признают ТРСК и предоставляют то же право гражданам ТРСК, могут приобрести шесть квартир или три такие виллы. Основание это временное. Указ издан Советом министров, а не принят парламентом; он повторно издаёт указ-закон 63/2026 (RG 87, 11 мая 2026 г.), чьи 90 дней истекли 10 августа 2026 г., а его собственные 90 дней заканчиваются примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет меры.
Предпринял ли парламент какие-либо меры, установить не удалось, поэтому каждое ограничение здесь зависит от того, действует ли указ или он принят в качестве закона. В сводном тексте закона 52/2008 на портале законодательства по-прежнему стоит более строгое правило: одна квартира, или три для признающих государств. В FAQ застройщика говорится об одном объекте на человека, что соответствует этому тексту, а не указу.
| Что может иметь иностранный покупатель (по состоянию на 17 октября 2026 г.) | Указ-закон 89/2026, RG 147, 7 августа 2026 г. | Сводный закон 52/2008 (с изменениями 39/2024) | Связь с Orchard |
|---|---|---|---|
| Квартиры | Не более 3 на иностранного покупателя; 6 для граждан государств, которые признают ТРСК и предоставляют то же право гражданам ТРСК | Одна квартира; 3 для граждан признающих государств | Квартиры Cherry, Almond, Lotus, Lime и Lemon подпадают под этот вариант |
| Виллы в проекте массового жилья или «site» | Две двухэтажные отдельно стоящие виллы; 3 для граждан признающих государств | Такого варианта в подборке фактов не зафиксировано | Не указано, подпадает ли проект под этот вариант и считаются ли виллы-таунхаусы (Berry) и блокированные виллы (Mango) отдельно стоящими |
| Отдельно стоящий дом на участке | Участок не более 3 300 м²; ни второго дома, ни квартиры на нём | Участок не более 3 300 м² с отдельно стоящим домом | Наибольший заявленный участок виллы — 610 м², а 610 ÷ 3 300 = 0,18 (расчёт) |
| Участок со строительным разрешением | Не более 1 338 м² и один дом | Не более 1 338 м² и один дом | 610 ÷ 1 338 = 0,46 (расчёт) |
| Доля иностранцев в жилом проекте в зонированной местности | Не более 80% | В подборке фактов не зафиксировано | Доля, уже проданная иностранцам, не опубликована |
Как эти категории применяются к Orchard, не указано. Страницы не говорят, является ли проект «site» в смысле указа, сколько этажей у каждой виллы и считаются ли виллы-таунхаусы Berry и блокированные виллы Mango отдельно стоящими; ответить на это могли бы Отдел недвижимости Министерства внутренних дел и юрист покупателя. По расчёту наибольший участок виллы составляет менее половины первого предела по земле и менее пятой части второго, так что ограничения по земле не разделяют типы; открытым остаётся вопрос, какой вариант применяется.
Сверху действуют ещё два ограничения: указ ограничивает 80% долю продаж иностранцам в жилых проектах в зонированной местности, а для квартир закон запрещает иностранным покупателям, являющимся родственниками первой степени или гражданами одной страны, покупать более половины объектов на одном земельном участке. Застройщик не публикует ни структуры продаж, ни плана земельных участков.
До подачи заявления на разрешение объект должен иметь кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) по закону 35/2010. Если титул установить не удалось, указ в течение двух лет принимает заявление, подкреплённое строительным разрешением или Planning Approval (градостроительным согласованием). Долевой титул на квартиру или отдельно стоящий дом могут совместно держать не более трёх иностранных физических лиц, а иностранные владения ограничены 7% площади района и 3% площади страны.
Размер влияет и на налог. Регламент по НДС, обновлённый 7 октября 2026 г., относит жильё с закрытой площадью до 300 м² к схеме 5%, а жильё площадью 300 м² и более — к схеме 10%, как показывает текст Налогового департамента. Заявленные 310 м² у Apple выше этой границы, а 274 м² у Orange ниже её, но страницы не говорят, является ли заявленная площадь закрытой, так что этот вопрос относится к письменному предложению.
Практический перечень для выбора типа, ответы на который нужно получить в письменном виде до резервирования:
Покупку можно представить как три этапа, и для первого не нужно государственное учреждение. Рекомендации правительства Великобритании советуют независимую юридическую консультацию, отмечают отдельную коллегию адвокатов в каждом районе севера, включая Фамагусту, и называют распространённой проблемой юристов, которые действуют одновременно в интересах продавца и застройщика. В руководстве агентства сказано, что поиск титула в офисе земельного кадастра района (Land Registry, Tapu Amirliği) показывает владельца, ипотеки и ограничения. FAQ застройщика добавляет, что доверенность, оформленная по праву ТРСК, позволяет покупателю действовать из-за границы.
Подписание открывает второй этап. По состоянию на 17 октября 2026 г., согласно указу-закону 89/2026 (RG 147), договор с оплаченным гербовым сбором (stamp duty) должен быть подан в районный земельный кадастр в течение месяца после уплаты налогов и сборов с продажи, и в том же месяце подаётся заявление на разрешение; в противном случае договор автоматически утрачивает силу. Эти сроки действуют только пока указ остаётся в силе, а истекает он примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона.
Официального срока на решение по разрешению не существует, а цифры из FAQ застройщика не подтверждены. После публикации разрешения в Resmi Gazete указ даёт 75 рабочих дней на уплату сборов за переход права собственности и год на подписание передачи; сводный текст закона 52/2008 даёт 60 рабочих дней и шесть месяцев. Если разрешение утрачивает силу, вторая подача стоит двойных сборов, а третья по тому же объекту отклоняется.
Регистрация и расчёты образуют третий этап. Шкала сборов земельного кадастра в RG 197 (7 октября 2026 г.) составляет в сумме 4%, 5,5% и 6% за первый, второй и третий объект иностранца и действует только до 5 января 2027 г. включительно, поэтому покупка, затянувшаяся за эту дату, может подпасть под другую шкалу.
Средства проходят через банки с записью имён и адресов отправителя и получателя по Закону об иностранной валюте (Foreign Exchange Law); местная валюта — лира. Обзор расходов см. в статье этого сайта о стоимости покупки, строительства и аренды недвижимости на Северном Кипре.
| Шаг | Кто | Типичный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Независимый юрист и проверка титула в земельном кадастре | Покупатель; юрист; районный земельный кадастр (Tapu Amirliği) | Официального срока нет | Рекомендации правительства Великобритании; уведомление земельного кадастра |
| Письменная спецификация и прайс-лист с датой | Застройщик; покупатель | Официального срока нет | На страницах застройщика цена не публикуется |
| Договор купли-продажи подписан и оплачен гербовым сбором | Покупатель и продавец; гербовые марки проставляет Налоговый департамент | Официального срока нет; гербовый сбор 0,5% указанной суммы | Закон о гербовом сборе |
| Для объекта существует кондоминиумный титул или сервитут | Продавец или застройщик; земельный кадастр | До подачи заявления на разрешение | Закон 52/2008, ст. 8(2) |
| Договор с гербовым сбором зарегистрирован и заявление на разрешение подано | Покупатель, юрист или доверенное лицо; земельный кадастр; Министерство внутренних дел | В течение 1 месяца, иначе договор недействителен (указ) | RG 147 |
| Решение по разрешению и проверка безопасности | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел; Совет министров | Официального предела нет; FAQ застройщика называет 1–2 месяца для граждан Турции и 6–8 месяцев для остальных | Перечень документов; FAQ застройщика |
| Сборы за переход права собственности уплачены после публикации разрешения | Покупатель и продавец в соответствии с распределением по закону | В течение 75 рабочих дней (указ) или 60 (сводный текст) | RG 147; Закон 52/2008 |
| Передача подписана перед чиновником земельного кадастра; покупатель внесён в титул (koçan) | Покупатель; земельный кадастр | В течение 1 года с публикации (указ) или 6 месяцев (сводный текст) | RG 147; Закон 52/2008 |
| Подключение воды и электричества | Местные органы власти; электроснабжающий орган | Только после уплаты всех налогов и сборов | RG 147 |
Ни на одной странице застройщика не указана категория титула ни для одного объекта Orchard, поэтому категорию нужно установить в земельном кадастре, а не предполагать. Шкала сборов от 7 октября 2026 г. в RG 197 показывает, что реестр содержит как обычные титулы, так и титулы на эквивалентное имущество, и называет Final Disposition Certificates и Value Documents.
Рекомендации правительства Великобритании предупреждают, что земля, принадлежавшая грекам-киприотам до 1974 года и позднее отнесённая к обменной или подарочной, может подпасть под реституционные требования, что таких участков тысячи и что покупателю могут отказать в разрешении без объяснения причин даже на земле с турецким титулом до 1974 года.
Правовую основу описывают публичные источники. В деле Demopoulos против Турции (1 марта 2010 г.) Европейский суд по правам человека признал жалобы неприемлемыми, поскольку сначала не была пройдена процедура в Комиссии по недвижимому имуществу. На сайте Комиссии сообщается о 8 807 поданных заявлениях и 3 757 завершённых по состоянию на 2 октября 2026 г., а закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г.
Суд Европейского союза постановил по делу Apostolides против Orams (28 апреля 2009 г.), что решение суда Республики Кипр по земле на севере должно исполняться в других государствах-членах, а рекомендации Великобритании добавляют, что с 20 октября 2006 г. действует норма Республики Кипр об ответственности за сделки с имуществом без разрешения зарегистрированного владельца. Ничто из этого не касается именно Orchard; это объясняет, почему важна история участка.
Строительный риск — второй слой. Газетный материал со ссылкой на заявления Кипрско-турецкой палаты инженеров и архитекторов сообщает, что проверки при одобрении охватывают сейсмический регламент, а более поздний материал сообщает, что этот регламент датируется 2015 годом; оба источника вторичные. Статистический институт учитывает жильё только в зданиях с актом окончательного одобрения, и поэтому именно этот документ нужно запрашивать. Статья этого сайта о титулах собственности на Северном Кипре даёт дополнительный фон.
| Что запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Документ о поиске в земельном кадастре (araştırma belgesi) | Офис земельного кадастра (Tapu Amirliği) района, где зарегистрирован объект | Показывает зарегистрированного владельца и, по данным руководства агентства, ипотеки и ограничения | Уведомление земельного кадастра; руководство агентства |
| Категория титула и история участка до 1974 года | Запись земельного кадастра, которую читает юрист покупателя | Обменная или подарочная земля может подпасть под реституционные требования; в разрешении на покупку могут отказать без объяснения причин | Рекомендации правительства Великобритании |
| Кондоминиумный титул или сервитут на объект | Земельный кадастр | Предварительное условие для заявления на разрешение на покупку | Закон 52/2008, ст. 8(2) |
| Строительное разрешение, Planning Approval и окончательное одобрение (nihai tasvip) | Муниципалитет, выдающий разрешения; Департамент градостроительства | Рекомендации Великобритании называют распространёнными проблемами отсутствие разрешений и трудности с получением актов о завершении строительства | Рекомендации правительства Великобритании; RG 147 |
| Ипотеки и банковские кредиты застройщика под землю | Земельный кадастр | Рекомендации Великобритании относят ипотеки застройщика на землю к распространённым проблемам | Рекомендации правительства Великобритании |
| План платежей, записанный в договоре | Договор; юрист покупателя | Рекомендации Великобритании называют проблемой планы платежей, не включённые в договоры | Рекомендации правительства Великобритании |
| Договор с гербовым сбором, зарегистрированный в течение 1 месяца | Гербовая марка Налогового департамента; земельный кадастр | Иначе договор автоматически недействителен (указ) | RG 147 |
| Разрешение на покупку, опубликованное в Resmi Gazete | Отдел недвижимости Министерства внутренних дел; Совет министров | Запускает отсчёт сроков для сборов и передачи | Перечень документов Министерства внутренних дел |
| Принят ли указ-закон 89/2026 как закон или утратил силу | Resmi Gazete; портал законодательства | От этого зависит каждое ограничение на покупку в этом обзоре | RG 147; Закон 52/2008 |
| Проект (Orchard Yenibogazici и другие объявления Isatis) | Район по данным застройщика | Типы объектов по данным застройщика | Диапазон площадей по данным застройщика (м²) |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | Центр города Фамагуста | 20 апартаментов 2+1 | 70–75 |
| Isatis 2 | Развивающийся район Фамагусты | 16 апартаментов 2+1; 2 пентхауса 3+1 | 70–90 |
| Isatis 3 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты 2+1; пентхаус с 1 спальней | 62–82 |
| Isatis 4 | Район Чанаккале (Çanakkale), рядом с City Mall | Апартаменты 1+1 и 2+1; пентхаус с 2 спальнями | 65–83 |
| Isatis 5 | Район Каракол в Фамагусте | Апартаменты с 2 спальнями (тип A, тип B); пентхаус с 2 спальнями | 75–151 |
| Sunrise | Йенибогазичи | Отдельно стоящие и блокированные виллы с 3 спальнями | 240–490 |
| Fiora | Район Фамагусты; площадка не указана | Апартаменты 1+1, 2+1, дуплексы 2+1 и 3+1 | 92–168 |
| Orchard Yenibogazici (эта страница) | Йенибогазичи | Пять типов вилл и пять типов апартаментов: от студий до квартир 3+1, виллы с 3 и 4 спальнями | 44–310 |
| Elysium | Отюкен (Ötüken) по записи на этом сайте; по данным застройщика: 850 м от Long Beach | От студий до дуплексов 3+1; виллы с 3 спальнями | 68–220 |
| Elysium 2 | Отюкен по записи на этом сайте; на странице застройщика населённый пункт не назван | От студий до дуплексов 3+1 | 69–187 |
| Infinity | Отюкен по записи на этом сайте; по данным застройщика: 450 м от Long Beach | Апартаменты в 10-этажном блоке и в блоке таунхаусов, от студии до дуплекса 3+1 | 92–183 |
| Hillside | Татлысу (Tatlısu) по записи на этом сайте; на странице застройщика населённый пункт не назван | Студии и апартаменты 1+1 | 51–70 |
Ни одно из различий в таблице не является рейтингом. У Orchard Yenibogazici самый широкий разброс между наименьшей и наибольшей заявленной площадью — 266 м² (310 – 44, расчёт) — и наибольшее число названных типов. Его студия в 44 м² также меньше студии Hillside в 51 м² и нижней границы Isatis 3 в 62 м². Диапазон его вилл 183–310 м² пересекается с диапазоном Sunrise 240–490 м² только между 240 и 310 м², так что два предложения вилл охватывают разные части диапазона.
Elysium тоже сочетает виллы и апартаменты, с виллами в 220 м², тогда как Infinity и Hillside указывают только апартаменты. Пять проектов Isatis в Фамагусте вместе перечисляют апартаменты площадью 62–151 м². Только Isatis 1 и Isatis 2 публикуют число объектов, и ни одна из двенадцати страниц не публикует цену, поэтому сравнение стоимости невозможно. Sunrise и Orchard — два проекта, отнесённых к Йенибогазичи.
О других проектах см. страницу Северного Кипра этого сайта и страницу города Фамагуста. Ещё три объявления с Фамагустой в адресе — Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens; они здесь не рассматриваются.
Далее приводятся только собственные заявления застройщика. Согласно его странице «О нас», Isatis Construction Limited работает на Северном Кипре с 2015 года, строя и продавая апартаменты и виллы в окрестностях Фамагусты и в Йенибогазичи. Нижний колонтитул страницы описывает группу как инженерно-строительную фирму под руководством опытных инженеров.
Страница «О нас» содержит и другие утверждения: экологически чистые материалы высокого качества, постоянный контакт с клиентами до и после продажи, показ проектов инвесторам из многих стран, помощь на этапе заключения договора и управление сдаваемыми проектами. Это описания самого застройщика, и ни одно из них не проверялось независимо. В указанном адресе назван комплекс Orchard в Йенибогазичи.
На странице FAQ в нескольких местах есть расхождения с официальными текстами, использованными в этом обзоре. Её сроки по разрешению (от одного до двух месяцев для граждан Турции, от шести до восьми для остальных) не имеют официального источника, а правило об одном объекте на иностранца соответствует сводному закону 2008 года, а не указу. Её сбор земельного кадастра в 4%, делящийся поровну, не совпадает с официальной шкалой 4%, 5,5% и 6%, которую платит тот, кто регистрирует титул.
Её НДС 5% соответствует схеме для жилья с закрытой площадью до 300 м², а её удержание 2,8% соответствует эффективной ставке, полученной по формуле Закона о подоходном налоге (20% × 70% × 20%, расчёт). Страница не датирована, поэтому приоритет имеют официальные тексты.
Застройщик помещает проект в Йенибогазичи, в районе Фамагуста (Газимагуса), и называет его комплексом в нескольких километрах от Фамагусты. Он не публикует ни адрес улицы, ни точку на карте. Если мерить от координаты деревни, а не от участка, центральная точка Старого города находится в 10,1 км по прямой и в 11,5 км по дороге, около 15 минут на автомобиле, по расчёту на основе OpenStreetMap. Поскольку положение участка неизвестно, эта цифра не подтверждает и не опровергает слова застройщика.
Данные приведены для десяти типов: вилл Orange (274 м², 4 спальни), Olive (183 м², 3), Berry (183 м², 3), Mango (186 м², 3) и Apple (310 м², 4), а также апартаментов Cherry, Almond, Lotus, Lime и Lemon с заявленными площадями от студии в 44 м² до квартиры с тремя спальнями в 120 м² в Lime. Ряд вкладок называет и виллу Melon без данных. Застройщик не указывает число объектов.
Застройщик не публикует цену. Этот сайт хранит ориентировочный диапазон 115 000–550 000 GBP, внесённый в 2024 году; текст объявления от 12 октября 2026 г. приписывал цифры порталам объявлений, а страницы застройщика их не подтверждают. Диапазон охватывает объекты от 44 до 310 м², поэтому он мало говорит о любом отдельном типе. Покупателю следует запросить письменный прайс-лист с датой в названной валюте, а план платежей включить в договор.
Застройщик не называет срок завершения. В записи этого сайта годом постройки указан 2024-й, который уже прошёл, а страница проекта использует будущее время для общественного центра. Поэтому статус каждого блока остаётся открытым. Покупатель может письменно спросить, у каких блоков есть акт окончательного одобрения (nihai tasvip), какие ещё строятся и какие общие объекты открыты, и записать ответы в договор.
Это зависит от действующего акта. По состоянию на 17 октября 2026 г. указ-закон 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) позволяет иностранному покупателю приобрести до трёх квартир или, в проекте массового жилья, две двухэтажные отдельно стоящие виллы, наряду с другими вариантами; граждане признающих государств могут приобрести шесть квартир или три виллы. Сводный закон 52/2008 по-прежнему указывает одну квартиру, а сам указ действует около 90 дней с 7 августа 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона.
На странице проекта перечислены ресторан и бар, сауна, крытый и открытый бассейны, детские бассейны, супермаркет, детская площадка, тренажёрный зал, теннисный корт, волейбольная площадка и охрана 24 часа в сутки. В ней сказано, что общественный центр предложит закрытый бассейн, сауну, ресторан, тренажёрный зал и супермаркет, откуда следует, что часть списка всё ещё планируется. Страницы объектов упоминают ресторан, магазин и спортивный парк, не говоря, какие из них открыты.
На странице Orange говорится о зелёной зоне, где можно устроить частный бассейн, на странице Apple — о возможном частном бассейне; страница Mango сообщает, что её виллы сгруппированы вокруг бассейна, который она называет частным. Кто одобряет частный бассейн и за какую плату, не указано. Расписание налога на недвижимость на 2025 год Налогового департамента, последнее из найденных, устанавливает 35,60 TL за м² бассейна, поэтому вопрос должна закрыть письменная спецификация.
Туристическая аренда на срок до 60 дней в жилье, построенном как жилое, подпадает под Закон о домах отдыха (Holiday Houses Law): объект сначала должен быть зарегистрирован в Департаменте туристического планирования, получить свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию. Сдача без них является правонарушением со штрафом до десятикратной валовой месячной минимальной заработной платы. С арендной платы удерживается 10%, это окончательный налог для физических лиц, а аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0%. Доходность не заявляется. См. также руководство по аренде через Airbnb на этом сайте.
Положение о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г. предусматривает разрешение на основании недвижимости сроком на 10 лет, если титул оформлен, а стоимость недвижимости составляет 300 000 GBP или более, и на 5 лет при меньшей стоимости; покупатель, у которого есть только договор, должен уплатить треть цены.
Гражданство обычно требует пяти лет проживания по Закону о гражданстве, и никакой закон не делает покупку автоматическим путём. Право ЕС приостановлено на севере, как отмечает Европейская комиссия. См. программу вида на жительство и гражданство и иммиграцию на этом сайте.
Документ о поиске в земельном кадастре, категория титула, подтверждение кондоминиумного титула или сервитута, строительное разрешение и Planning Approval, справка об ипотеках на землю, чертёж планировки и подписанная спецификация, прайс-лист с датой и график платежей. Юристу покупателя следует также подтвердить, какой вариант указа применяется и действует ли указ-закон 89/2026 к моменту регистрации договора.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
