Isatis 4 | Фамагуста | Северный Кипр

Isatis 4 Famagusta — это жилой комплекс застройщика Isatis Construction Group в районе Чанаккале (Çanakkale) города Фамагуста (Gazimağusa) на Северном Кипре, который застройщик помещает рядом с торговым центром City Mall. В этом руководстве то, что застройщик публикует о проекте Isatis 4 Famagusta (три планировки площадью от 65 до 83 м², без опубликованных цены, срока завершения и категории титульного документа), сопоставлено с официальными и документированными материалами о городе, об иностранной покупке, налогах и сдаче квартиры арендаторам или туристам.

Правовые и налоговые нормы изложены по состоянию на 17 октября 2026 г., и некоторые из них зависят от указа Совета министров, срок действия которого (90 дней) истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон.

Обзор проекта Isatis 4 Famagusta

По данным страницы Isatis 4 на сайте застройщика, здание стоит в районе Чанаккале в Фамагусте; страница называет его развивающейся частью города с современной архитектурой. Страница предлагает то, что сама описывает как жилые квартиры с 1–2 спальнями, и перечисляет три планировки: квартиру 1+1 площадью 65 м², квартиру 2+1 площадью 75 м² и пентхаус с двумя спальнями площадью 83 м² с террасой 50 м². В каждой планировке один санузел. Страница не указывает ни адреса, ни положения на карте, ни числа этажей, ни числа квартир.

Застройщик добавляет, что торговые центры, рестораны, кинотеатр, больницы и университет быстро доступны от проекта. Ни расстояния, ни времени в пути к этому утверждению не приводится. Поэтому в разделе о местоположении ниже расстояния отсчитываются от City Mall — названного ориентира с опубликованными координатами, — и это оговаривается везде, где применяется; ни одно расстояние в этом руководстве не измерено от участка Isatis 4, потому что его положение не опубликовано.

В таблице данные застройщика собраны в одном месте. Там, где страница молчит, в таблице написано «не опубликовано» или «не указано», и это руководство не заполняет пробел оценкой. Были прочитаны английская и турецкая версии страницы. Цифры в них совпадают, с одним различием в подписях: на турецкой вкладке верхней квартиры написано «çatı katı» (крышный этаж), а на английской — penthouse (пентхаус). Есть ли у этой квартиры больше одного уровня, не сказано ни в одной из версий.

Тот же застройщик перечисляет другие проекты в Фамагусте и Йенибогазичи (Yeniboğaziçi), и раздел 7 сравнивает их с этим. По более широкому рынку на этом сайте есть страница объектов недвижимости Северного Кипра и страница города Фамагуста с другими предложениями.

Типы и площади квартир проекта Isatis 4 Famagusta

Застройщик показывает каждую планировку на отдельной вкладке с карточкой, где указаны спальни, санузлы, площадь и тип. Первая таблица без изменений повторяет данные карточек; вторая таблица, ниже, рассчитана по этим цифрам.

Все цифры во второй таблице рассчитаны по данным застройщика. Переход от 1+1 к 2+1 добавляет 10 м² (75 – 65), то есть рост на 15,4% (10 / 65), ради одной дополнительной спальни. Поскольку площадь делится на большее число комнат, площадь на спальню падает с 65 м² до 37,5 м². Это арифметика, а не оценка качества, так как страница не публикует размеров комнат.

У пентхауса те же две спальни и один санузел, что и у квартиры 2+1. Его указанная площадь больше на 8 м² (83 – 75), то есть на 10,7% (8 / 75), и к нему прилагается терраса 50 м². Терраса равна 60,2% от указанных 83 м², и здесь страница оставляет вопрос открытым: она не говорит, входит ли терраса в 83 м².

Если входит, закрытая часть составила бы 33 м² (83 – 50), то есть меньше 65 м² у квартиры 1+1 и 44% от 75 м² у квартиры 2+1 (33 / 75). Двухспальная квартира такого размера выглядит маловероятной, что наводит на мысль о раздельном учёте террасы и об общей площади около 133 м², но это вывод, а не факт, и его необходимо закрепить письменно.

Два других вопроса относятся к каждой планировке. Страница не говорит, указаны ли площади брутто или нетто, и не говорит, сколько квартир каждого типа существует, поэтому покупателю следует запросить планы с размерами и добиться, чтобы договор указывал, какие площади составляют заявленный размер. Поскольку цена не опубликована, цену за квадратный метр рассчитать нельзя.

В сравнении с другими проектами застройщика в Фамагусте квартира 2+1 площадью 75 м² равна квартире типа A площадью 75 м² в проекте Isatis 5 и квартире типа B площадью 75 м² в проекте Isatis 2 и находится на верхней границе диапазона 70–75 м² в проекте Isatis 1. Пентхаус площадью 83 м² на 7 м² меньше пентхауса площадью 90 м² в Isatis 2 и на 68 м² меньше пентхауса площадью 151 м² в Isatis 5 (151 – 83), хотя указанные площади могут считаться по разным правилам.

Местоположение: Чанаккале, City Mall и город в целом

Что говорит застройщик и что можно проверить

Страница застройщика называет район Чанаккале и City Mall и не предлагает ничего более точного. OpenStreetMap, карта, созданная волонтёрами, не позволяет определить, к какому городскому кварталу относится City Mall: обратный поиск возвращает название квартала греческой эпохи, тогда как центральная точка квартала Чанаккале лежит в 1,3 км по прямой от торгового центра (1,6 км по дороге). Поэтому «район Чанаккале» повторяется здесь только как формулировка застройщика. Координаты и расстояния по прямой взяты из данных OpenStreetMap; дорожные цифры — оценки общедоступного маршрутизатора OSRM и носят ориентировочный характер.

Город в цифрах

В муниципалитете Фамагусты по переписи 2011 года было 40 920 постоянных жителей (22 025 мужчин и 18 895 женщин) — это последний полный подсчёт, а в районе — 69 741 (таблица по муниципалитету, таблица по кварталам). Прогноз Государственной плановой организации на 2020 год, который приводит муниципалитет, составляет 55 868, причём более 20 000 студентов и сотрудников университетов живут в городе большую часть года. Результат переписи и прогноз смешивать не следует; цифра Википедии 55 648 за 2019 год близка к прогнозу, но не совпадает с ним.

История города, изложенная муниципалитетом, говорит, что после превращения университета в государственный в 1986 году рост города повернул на север и северо-восток, с плотной застройкой в Сакарье, Караколе, Байкале, к северу от Саламисской дороги и в Тузле, тогда как историческим центром остаётся город за крепостными стенами — Суричи (Suriçi).

По переписи 2011 года в квартале Чанаккале насчитывалось 4 114 жителей, а в Караколе — 7 046, что делает его вторым по величине кварталом после Сакарьи. Застройщик называет Каракол центром Фамагусты, описывая два других своих проекта; муниципальные источники, напротив, описывают Каракол как застроенный северный квартал рядом с Обнесённым стенами городом (Walled City), примерно в 2,9 км от его центральной точки по прямой и в 3,7 км по дороге.

City Mall и что нанесено на карту вокруг него

Местная газета объявила об открытии City Mall на 28 октября 2016 года. Нынешний сайт оператора указывает 65 магазинов, более 130 брендов, парковку на 1 500 автомобилей и ежедневный режим работы с 10:00 до 22:00; в объявлении 2016 года говорилось о 60 магазинах и 1 100 парковочных мест, поэтому используются только нынешние цифры. Наличие супермаркета в торговом центре оператор не подтверждает. В таблице ниже перечислены ближайшие места; точки OpenStreetMap нанесены волонтёрами, служат для ориентации и не являются официальным списком.

Каждое расстояние измерено от City Mall, а не от участка Isatis 4. «По прямой» означает кратчайшее расстояние по карте; «по дороге» — маршрут, оценённый OSRM.

Здравоохранение, образование, транспорт, наследие и климат

Государственная больница Gazimağusa открылась в нынешнем здании в декабре 2007 года со 120 койками и сейчас имеет около 160 (страница больницы). Статистический ежегодник приводит на 2024 год 161 государственную койку и четыре частных стационарных учреждения со 104 койками в районе, а Министерство здравоохранения сообщило о первой сосудистой операции в больнице в июле 2026 года. Официального подсчёта частных больниц найти не удалось, поэтому он не приводится. Восточно-Средиземноморский университет (Eastern Mediterranean University) основан в 1979 году и стал государственным в 1986 году (страница об истории EMU).

Аэропорт Эрджан находится примерно в 40 км по прямой от Обнесённого стенами города и примерно в 56 км по дороге, то есть около часа езды, а Википедия сообщает о 4 842 134 пассажирах в 2024 году и о рейсах только в Турцию.

Дорога Никосия — Фамагуста — самый загруженный маршрут на Северном Кипре, около 40 000 автомобилей в сутки по данным Генеральной дирекции автомобильных дорог Турции. Аэропорт Ларнаки находится в 40,8 км по прямой, но время в пути по дороге не приводится, потому что оно зависит от пункта пересечения и от того, кому разрешён проезд.

Источники не подтверждают пассажирского парома из Фамагусты, поэтому он не заявляется.

Обнесённый стенами город, построенный Лузиньянами в 14 веке и перестроенный Венецией, и замок Отелло — главные памятники, а руины Саламиса лежат в 6–8 км к северу. Вароша — отдельный вопрос: в докладе Генерального секретаря ООН от 6 июля 2026 года не отмечено отмены шагов, предпринятых с октября 2020 года, и существенных изменений в 3,5% территории, у которой в 2021 году был снят военный статус.

Ничто на странице застройщика не помещает Isatis 4 туда. Общая статья рассказывает о пляжах Кипра; ни один использованный здесь источник не измеряет расстояние от Isatis 4 до пляжа.

Ближайший официальный климатический ряд — станция ВМО в Паралимни (Paralimni), станция Республики Кипр примерно в 7,4 км к югу от Обнесённого стенами города, а не фамагустская станция. За 2002-2011 годы среднесуточный максимум составляет 15,9 °C в январе и 32,9 °C в июле, среднесуточный минимум — 8,1 °C и 23,4 °C, а двенадцать среднемесячных сумм осадков дают 331,1 мм, причём с июня по август почти без осадков (данные ВМО). Страница Википедии о Фамагусте, ссылаясь на данные Meteomanz, приводит 360,1 мм в год.

Доход от аренды, краткосрочная аренда и студенческий спрос вокруг проекта Isatis 4 Famagusta

Что застройщик говорит об аренде

Страница Isatis 4 на сайте застройщика сообщает, что клиентам будет предложена двухлетняя гарантия аренды в размере 6%. Это маркетинговая формулировка: страница не говорит, от чего считаются эти 6%, годовые ли они, кто платит, какие действуют условия и что их обеспечивает, а сами условия не опубликованы. Ни размера аренды, ни доходности, ни заполняемости проекта на странице нет, а при неопубликованном сроке завершения истории сдачи в аренду, о которой можно было бы сообщить, не существует.

Студенческий спрос: что показывают официальные данные

Фамагуста — университетский город, и застройщик называет университет среди мест, быстро доступных от проекта, но официальный ряд не показывает роста. Статистический ежегодник 2024 приводит численность студентов Восточно-Средиземноморского университета (EMU): 16 318 в 2020-21 учебном году, 16 640 в 2021-22, 16 067 в 2022-23, 16 289 в 2023-24 и 15 729 в 2024-25.

Последняя цифра на 5,5% ниже пика 2021-22 годов (911 / 16 640, расчёт). Общая численность студентов высших учебных заведений Северного Кипра упала со 114 000 в 2021-22 до 104 873 в 2024-25 учебном году, то есть на 8,0% (9 127 / 114 000, расчёт).

Другие источники дают другие итоги по EMU (14 946 у Times Higher Education, более 16 000 в справочнике), поэтому здесь используются цифра ежегодника и её год.

Муниципалитет называет ещё четыре университета в городе, а ежегодник приводит их численность на 2024-25 год: кампус Северного Кипра Стамбульского технического университета (Istanbul Technical University) — 1 209, Ada Kent — 1 213, Cyprus West — 372 и European Leadership — 1 212.

Вместе с EMU пять университетов дают 19 735 (расчёт по ежегоднику), что согласуется с заявлением муниципалитета о более чем 20 000 студентов и сотрудников (страница муниципалитета). Зачисления по результатам вступительного экзамена в университеты Турции 2025 года привели в EMU 2 271 студента против 2 185 в 2024 году (+86, или 3,9%, расчёт), а собственный бюллетень EMU описывает это как 70% заполнение этого набора.

Показатель заполнения относится к квоте зачисленных из Турции, а не к общей численности студентов.

Что касается жилья, справочник EMU сообщает, что 19 комплексов общежитий на территории кампуса могут разместить около 10 000 студентов, что первокурсники имеют приоритет и что студенты могут также снимать частные квартиры или комнаты в Фамагусте. При 15 729 студентах это оставляет примерно 5 700 без места в кампусе (15 729 – 10 000, расчёт). Это только арифметика, а не официальное заявление о нехватке жилья: она не учитывает частные общежития на территории кампуса, вместимость которых не указана, а официального заявления о нехватке жилья найти не удалось.

Единственные данные об арендных ставках на 2026 год, которые удалось найти, содержатся в газетной статье от 16 апреля 2026 года в SonDakikaCyprus, не называющей источника данных: запрашиваемая месячная аренда в центре города — 200–400 EUR за 1+1, 300–550 EUR за 2+1 и 150–300 EUR за студенческую 1+1 возле кампуса.

Та же статья сообщает, что студенческих квартир возле EMU много и что цены растут в сентябре. Это оценка без указания источника, а не рыночная аренда. Что касается предложения, строительный бюллетень 2025 года фиксирует окончательное одобрение 1 492 жилых единиц в районе Gazimağusa (538 городских и 954 сельских, расчётная сумма) — районную цифру, в которую входят только одобренные здания.

В совокупности источники показывают большую студенческую популяцию, падающую официальную численность студентов и отсутствие надёжных данных об аренде.

Налоги и правила сдачи в аренду

По состоянию на 17 октября 2026 г. действуют правила из таблицы. Они взяты из Закона о подоходном налоге в консолидированной редакции от 25 мая 2026 г., регламента по НДС от 7 октября 2026 г., Закона о гербовом сборе и Закона о домах для отдыха (Holiday Houses Law), а не из указа о покупке. Валовой месячный минимальный размер оплаты труда составляет 70 893 TL с 1 июля 2026 г. (Налоговый департамент).

Простыми цифрами: удержание 10% означает, что с каждых 100 валовой арендной платы 10 уходят в Налоговый департамент, а 90 остаются до прочих расходов (расчёт по ставке). При размере оплаты труда на июль 2026 года один месячный минимальный размер составляет 70 893 TL, а десятикратный — 708 930 TL (расчёт); сумма, применимая в реальном случае, определяется размером оплаты труда на соответствующую дату.

Объект считается домом для отдыха, только если он сдаётся туристам на срок до 60 дней за один раз; более длительная аренда подчиняется обычным правилам договора аренды, по которым официального руководства найти не удалось. Есть отдельная статья об Airbnb и соблюдении закона на Кипре; она не входит в источники приведённых выше цифр.

Для аренды важна и валюта. Потребительские цены на Северном Кипре выросли на 35,02% за 12 месяцев по сентябрь 2026 года (Статистический институт). Договор аренды в фунтах стерлингов или евро исключает привязку к лире, но гербовый сбор с суммы в иностранной валюте исчисляется в лирах по официальному эффективному курсу продажи на дату проставления штампа.

Контрольный список перед тем, как рассчитывать на доход от аренды

1. Запросите предложение по аренде в письменном виде: к чему относится процент, срок, кто платит, условия и что обеспечивает выплату.
2. Запросите дату завершения и состояние передачи квартиры, включая то, передаётся ли она с мебелью.
3. Добейтесь, чтобы в договоре было указано, какие площади составляют заявленный размер и находится ли терраса пентхауса внутри 83 м² или вне их.
4. Решите до покупки, будет ли квартира сдаваться на длительный или на короткий срок, потому что второй путь требует регистрации и разрешения на эксплуатацию по Закону о домах для отдыха.
5. Рассчитайте удержание 10% и кто будет подавать декларацию, особенно если владелец живёт за рубежом без представителя.
6. Выбирайте валюту аренды с учётом инфляции лиры и расчёта гербового сбора в иностранной валюте.
7. Считайте любое утверждение о студенческом спросе на аренду неподтверждённым, пока не названы данные и год, поскольку официальная численность студентов снижается с 2021-22 года.
8. Попросите независимого юриста, а не юриста продавца, подтвердить каждый пункт по договору.

Покупка недвижимости на Северном Кипре: кратко

Первый вопрос — кто покупатель. По состоянию на 17 октября 2026 г. иностранцу до перехода титула нужно разрешение на покупку (purchase permit) от Совета министров (Council of Ministers), заявка на которое подаётся через Министерство внутренних дел (Закон 52/2008). Числовые пределы устанавливает указ-закон (Decree-Law) 89/2026 (Официальный вестник (Resmi Gazete) № 147 от 7 августа 2026 г.), повторно изданный указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87 от 11 мая 2026 г.).

Это указ Совета министров, а не акт парламента, и срок его действия (90 дней) истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон. По указу иностранный покупатель может владеть не более чем 3 квартирами. Консолидированный Закон 52/2008 на официальном портале законодательства по-прежнему показывает более строгий текст — одна квартира, и раздел вопросов и ответов застройщика тоже говорит об одном объекте на человека, так что источники расходятся в зависимости от того, какой текст они цитируют.

Так же различаются и сроки. По указу заверенный гербовым сбором договор регистрируется в районном Земельном реестре (Land Registry), а заявка на разрешение подаётся в течение 1 месяца, сборы уплачиваются в течение 75 рабочих дней после публикации разрешения, а передача подписывается в течение 1 года.

Консолидированный текст показывает 60 рабочих дней и 6 месяцев. Официального срока рассмотрения разрешения в прочитанных законах нет; застройщик называет 1–2 месяца для граждан Турции и 6–8 месяцев для граждан других стран, что является лишь заявлением застройщика. Застройщик также говорит, что покупку можно совершить до приезда по доверенности.

Для подачи заявки на разрешение объекту необходим кондоминиумный титул или кондоминиумный сервитут; в течение двух лет со дня вступления указа в силу он допускает вместо этого разрешение на строительство или одобрение планировки там, где кондоминиумный титул оформить не удалось.

Сбор Земельного реестра для иностранных покупателей установлен постановлением Совета министров в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г.: в сумме 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий. Шкала действует только до 5 января 2027 г. включительно, поэтому её нужно проверить снова.

Страницы агентств приводят 9% и 12% по более ранним или непроверенным шкалам, а вопросы и ответы застройщика описывают долю в 2% для каждой стороны, которую не удалось сопоставить с официальной таблицей; поэтому названные цифры расходятся, и здесь используется официальная шкала. НДС на жильё с закрытой площадью до 300 м² составляет 5% по регламенту от 7 октября 2026 г. Статья на этом сайте о стоимости покупки, строительства и аренды даёт более широкий обзор.

Риски, титул и проверка

Никакое прочтение страницы застройщика не заменяет проверки титула. В руководстве правительства Великобритании о покупке недвижимости на Кипре сказано, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что тысячи исков подают люди, перемещённые в 1974 году, и что такие покупки могут иметь серьёзные финансовые и юридические последствия.

Там же перечислены проблемы, встречающиеся по всему Кипру: юристы, представляющие и продавца, и застройщика, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением свидетельств о завершении и титульных документов, а также ипотека застройщика на землю. Текст датирован 27 ноября 2019 г. — это последнее публичное обновление, так что это справочный материал, а не заявление 2026 года.

Страница Isatis 4 не указывает категории титульного документа, поэтому вопрос о том, есть ли у земли история до 1974 года, остаётся открытым. Шкала сборов Земельного реестра за октябрь 2026 года показывает, что наряду с обычными титулами существуют титулы на эквивалентное имущество, а официальной таблицы определений категорий найти не удалось; руководство Tekce советует попросить у юриста официальный отчёт о поиске, показывающий категорию.

Дополнительную информацию даёт статья о титульных документах на этом сайте.

Рамки задали суды. Европейский суд по правам человека признал Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) средством, к которому в первую очередь следует обращаться по искам греков-киприотов об имуществе, а комиссия сообщает о 8 807 заявлениях и 3 757 завершённых делах на 2 октября 2026 г. (сайт комиссии).

Суд Европейского союза (Court of Justice) постановил по делу Orams, что решение суда Республики Кипр по земле на севере может быть исполнено в других странах ЕС. Ничто из этого ничего не говорит о земле под Isatis 4; это объясняет, почему важны проверки из таблицы ниже.

Качество строительства — отдельная тема: Палата инженеров и архитекторов, как сообщалось в 2023 году, заявила, что при одобрении проекта проверяется соответствие сейсмическим нормам; ни один использованный здесь источник не применяет это конкретно к Isatis 4.

Сравнение проекта Isatis 4 Famagusta с другими проектами Isatis

В таблице перечислены семь объектов этого застройщика, включая эту страницу, вместе с комплексом Orchard, только по тому, что указывает страница каждого проекта у застройщика. Местоположения приведены по формулировкам застройщика, а не по проверенным позициям.

Среди пяти пронумерованных зданий Isatis это единственная страница, где указана квартира 1+1; в Fiora 1+1 тоже есть, площадью 92 м². Её наименьшая указанная квартира, 65 м², лежит чуть выше нижней границы в 62 м² у пентхаусов с одной спальней в Isatis 3.

Её двухспальная квартира площадью 75 м² совпадает с квартирой площадью 75 м² в Isatis 5 и с более крупным типом квартиры в Isatis 2, а терраса пентхауса в 50 м² находится между 30 м² в Isatis 2 и 58 м² в Isatis 5.

Ничто из этого не ранжирует проекты: страницы не публикуют цен, сроков завершения и категорий титульных документов, поэтому сравнение охватывает только площадь и заявленное местоположение.

В меню застройщика названы также Elysium 1, Elysium 2, Infinity и Hillside, а объекты под этими названиями доступны как Elysium, Elysium 2, Infinity и Hillside; ни один из использованных здесь источников не связывает их с Isatis 4. Среди других предложений на Северном Кипре, которые это руководство не охватывает, — Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens. По вопросам вида на жительство и гражданства, возникающим после покупки, см. статьи о резидентстве на Северном Кипре и о гражданстве и иммиграции.

Isatis Construction Group

Всё в этом разделе — собственные заявления застройщика, взятые с его страницы «О нас», из его раздела вопросов и ответов и со страницы проекта, и ничто из этого не проверено независимо. Isatis Construction Limited заявляет, что работает в строительной отрасли с момента основания на Северном Кипре в 2015 году. Компания говорит, что строит и продаёт квартиры и виллы в Фамагусте и Йенибогазичи и что работает над проектами в этих регионах. На страницах своих проектов компания описывает себя как инженерно-строительную компанию под руководством опытных инженеров, выполняющую строительные и инфраструктурные работы.

Страница «О нас» перечисляет несколько заявлений об услугах. Компания говорит, что использует экологически чистые материалы высокого качества, что принимает на себя управление сдаваемыми ею проектами, что поддерживает инвесторов в процедурах на этапе заключения договора и что представляет свои проекты инвесторам из многих стран. Страница не называет ни лицензии, ни регистрационного номера, ни числа построенных зданий, ни прошлого проекта со сроком сдачи, поэтому ничего из этого здесь привести нельзя.

Заявления в разделе вопросов и ответов застройщика о разрешениях на покупку, об одном объекте на человека и о налогах тоже принадлежат застройщику; там, где они расходятся с официальными текстами, как в вопросе о числе квартир, которыми может владеть иностранец, или о разделе сбора Земельного реестра, в этом руководстве цитируются официальные тексты, а расхождение отмечается.

Часто задаваемые вопросы

Где находится проект Isatis 4 Famagusta?

Застройщик помещает его в район Чанаккале в Фамагусте, рядом с City Mall, и называет район развивающейся частью города. Адрес, положение на карте и расстояние не опубликованы. City Mall находится примерно в 1,9 км от центральной точки Обнесённого стенами города по прямой (3,3 км по дороге), но эти цифры относятся к торговому центру, а не к участку, поэтому точное положение нужно запросить у застройщика письменно.

Какие площади квартир указывает Isatis 4?

Указаны три планировки: квартира 1+1 площадью 65 м², квартира 2+1 площадью 75 м² и пентхаус с двумя спальнями площадью 83 м² с террасой 50 м². В каждой один санузел. Страница не говорит, входит ли терраса пентхауса в 83 м² и указаны ли площади брутто или нетто, поэтому покупателю следует запросить планы с размерами и добиться, чтобы договор указывал основание расчёта.

Опубликована ли цена Isatis 4?

Нет. Страница застройщика не приводит ни цены, ни первоначального взноса, ни плана платежей, ни графика рассрочки, ни даты передачи. Любая цифра, названная в других местах, не взята со страницы застройщика и требует письменного подтверждения. Без цены нельзя рассчитать ни цену за квадратный метр, ни доходность, и в разделах выше любые такие оценки избегаются.

Может ли иностранный покупатель приобрести недвижимость в проекте Isatis 4 Famagusta?

По состоянию на 17 октября 2026 г. иностранцу нужно разрешение Совета министров на покупку. По указу-закону 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.) можно владеть не более чем 3 квартирами; консолидированный Закон 52/2008 по-прежнему показывает одну. Срок действия указа (90 дней) истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, поэтому ситуацию нужно проверить снова при подписании. Квартире также необходим кондоминиумный титул или кондоминиумный сервитут до подачи заявки.

Какие сборы и налоги применяются при покупке квартиры?

По состоянию на 17 октября 2026 г. сбор Земельного реестра для иностранцев составляет 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий по постановлению, действующему до 5 января 2027 г. включительно (Resmi Gazete № 197). Гербовый сбор на договор купли-продажи составляет 0,5% от указанной суммы, а НДС на жильё площадью до 300 м² закрытой площади — 5%. Юридические расходы и платежи за подключение коммуникаций не имеют официального тарифа в использованных источниках. Цифры агентств расходятся с официальной шкалой.

Сколько длится рассмотрение разрешения и кто это утверждает?

Ни один прочитанный закон не устанавливает срока для решения Совета министров. Раздел вопросов и ответов застройщика называет 1–2 месяца для граждан Турции и 6–8 месяцев для граждан других стран, а официального источника этих сроков найти не удалось. После публикации разрешения указ устанавливает сроки уплаты сборов и подписания передачи — 75 рабочих дней и 1 год, против 60 рабочих дней и 6 месяцев в консолидированном тексте.

Подходит ли Isatis 4 Famagusta для арендаторов-студентов?

Источники показывают, что в городе большая студенческая популяция — около 19 700 студентов в пяти университетах в 2024-25 году (расчёт), — но не показывают растущего спроса: численность студентов EMU на 5,5% ниже уровня 2021-22 года, а численность студентов Северного Кипра на 8,0% ниже. Газетная статья называет студенческую аренду 1+1 в 150–300 EUR возле кампуса без источника данных. Ни один источник не приводит расстояния от участка до кампуса, поэтому судить о пригодности по опубликованным фактам нельзя.

Можно ли сдавать здесь квартиру туристам?

По Закону о домах для отдыха туристическая сдача на срок до 60 дней объекта, построенного как жильё, требует, чтобы владелец зарегистрировался в Департаменте туристического планирования и до сдачи получил свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию. Сдача без них — правонарушение со штрафом до 10-кратного размера валового месячного минимального размера оплаты труда по приговору суда. Можно ли использовать конкретную квартиру таким образом, следует спросить у застройщика и юриста до покупки.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство или гражданство?

Недвижимость может служить основанием для вида на жительство, но не для гражданства сама по себе. По Регламенту о видах на жительство и визах от 5 октября 2026 г. титул на недвижимость стоимостью от 300 000 GBP даёт 10-летнее разрешение, а при меньшей стоимости — 5-летнее, оба без проверки дохода. Постоянное проживание требует жилья стоимостью 125 000 EUR, непрерывного проживания в течение 6 лет и подтверждённого дохода. Закон о гражданстве требует 5 лет непрерывного проживания, а рекомендации для путешественников Великобритании отмечают, что Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере.

Какая категория титульного документа у Isatis 4 Famagusta?

Страница застройщика её не указывает, поэтому никакая категория не предполагается. Категорию следует определить по копии титульного документа в Земельном реестре вместе с историей участка до 1974 года и проверить через независимого юриста до любого резервного платежа. Руководство правительства Великобритании предупреждает о риске реституции на некоторых категориях земли, а официальной таблицы определений категорий найти не удалось.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники: страницы застройщика об Isatis 4 (английская и турецкая), страницы «О нас» и вопросов и ответов на isatis.co и isatis.com.tr;

• OpenStreetMap Nominatim
• маршрутизатор OSRM
• перепись 2011 года, муниципалитет
• перепись 2011 года, кварталы
• история города (муниципалитет)
• Detay Kibris
• сайт City Mall
• страница государственной больницы
• Статистический ежегодник 2024
• Министерство здравоохранения
• история EMU
• Википедия: Эрджан
• Дирекция автомобильных дорог
• Википедия: укрепления
• Википедия: Саламис
• доклад ООН S/2026/550
• ВМО: Паралимни
• Википедия: Фамагуста
• история муниципалитета
• бюллетень EMU 2025
• справочник EMU 2024
• SonDakikaCyprus: аренда
• строительная статистика 2025
• минимальная оплата труда 2026
• Закон о подоходном налоге
• регламент по НДС
• Закон о гербовом сборе
• Закон о домах для отдыха
• индекс потребительских цен, сентябрь 2026
• Закон 52/2008 (mevzuat.gov.ct.tr)
• RG 147, указ-закон 89/2026
• вопросы и ответы Isatis
• уведомление Земельного реестра 2025
• документы Министерства внутренних дел
• RG 197, сборы Земельного реестра
• руководство Великобритании по недвижимости
• руководство Tekce
• Комиссия по недвижимому имуществу
• пресс-релиз по делу Orams
• Yeniduzen KTMMOB
• Закон 67/2005
• регламент о видах на жительство 2026
• Закон о постоянном проживании
• Закон о гражданстве
• рекомендации для путешественников Великобритании

Расстояния получены по координатам OpenStreetMap и дорожным оценкам OSRM; расчётные цифры помечены как таковые. Ничто в этом руководстве не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.