Isatis 4 | فاماگوستا | قبرس شمالی

پروژهٔ Isatis 4 Famagusta یک پروژهٔ آپارتمانی از Isatis Construction Group در منطقهٔ چاناک‌کاله (Çanakkale) در فاماگوستا (غازی‌ماغوسا، Gazimağusa) در قبرس شمالی است که سازنده آن را در نزدیکی City Mall قرار می‌دهد. این راهنما آنچه را سازنده دربارهٔ پروژهٔ Isatis 4 Famagusta منتشر کرده است (سه پلان با متراژ ۶۵ تا ۸۳ متر مربع، و بدون قیمت، تاریخ تکمیل یا دستهٔ سند مالکیت (title deed) اعلام‌شده) در کنار مطالب رسمی و مستند دربارهٔ شهر، فرایند خرید برای خارجی‌ها، مالیات‌ها و اجارهٔ واحد به مستأجران یا مهمانان تعطیلات قرار می‌دهد.

قوانین حقوقی و مالیاتی بر پایهٔ وضعیت ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند و چند مورد از آن‌ها به فرمان شورای وزیران (Council of Ministers) وابسته‌اند که اعتبار ۹۰ روزهٔ آن در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند.

مروری بر پروژهٔ Isatis 4 Famagusta

بر پایهٔ صفحهٔ Isatis 4 سازنده، ساختمان در منطقهٔ چاناک‌کاله در فاماگوستا قرار دارد؛ صفحه این منطقه را بخشی در حال توسعهٔ شهر با معماری مدرن می‌نامد. صفحه آنچه را آپارتمان‌های مسکونی ۱ تا ۲ خوابه توصیف می‌کند عرضه می‌کند و سه پلان فهرست کرده است: یک آپارتمان ۱+۱ به متراژ ۶۵ متر مربع، یک آپارتمان ۲+۱ به متراژ ۷۵ متر مربع و یک پنت‌هاوس دوخوابه به متراژ ۸۳ متر مربع با تراسی ۵۰ متر مربعی.

هر پلان یک حمام دارد. صفحه نه نشانی خیابان می‌دهد، نه موقعیت روی نقشه، نه تعداد طبقات و نه تعداد واحدها.

سازنده می‌افزاید که مراکز خرید، رستوران‌ها، سینما، بیمارستان‌ها و یک دانشگاه به‌سرعت از پروژه در دسترس هستند. هیچ فاصله یا زمان سفری همراه این گفته نیامده است. بنابراین بخش موقعیت در ادامه فاصله‌ها را از City Mall می‌سنجد، که نشانه‌ای نام‌برده‌شده با مختصات منتشرشده است، و هر جا چنین می‌کند این را می‌گوید؛ هیچ فاصله‌ای در این راهنما از زمین Isatis 4 اندازه‌گیری نشده است، زیرا موقعیت آن منتشر نشده است.

جدول داده‌های سازنده را در یک‌جا گرد می‌آورد. هر جا صفحه ساکت است، جدول «منتشر نشده» یا «ذکر نشده» می‌نویسد و این راهنما آن خلأ را با برآورد پر نمی‌کند. هم نسخهٔ انگلیسی و هم نسخهٔ ترکی صفحه خوانده شد. ارقام آن‌ها یکسان است، با یک تفاوت در برچسب‌گذاری: تب پلان ترکی برای بالاترین واحد «çatı katı» (طبقهٔ زیر شیروانی) را می‌نویسد، در حالی که صفحهٔ انگلیسی از پنت‌هاوس نام می‌برد. اینکه این واحد بیش از یک طبقه دارد یا نه، در هیچ‌یک از دو نسخه ذکر نشده است.

همین سازنده پروژه‌های دیگری را در فاماگوستا و ینی‌بوغازایچی فهرست کرده است و بخش ۷ آن‌ها را با این پروژه مقایسه می‌کند. برای بازار گسترده‌تر، صفحهٔ املاک قبرس شمالی و صفحهٔ شهر فاماگوستا در این سایت فهرست‌های بیشتری ارائه می‌دهند.

انواع واحد و متراژ در Isatis 4 Famagusta

سازنده هر پلان را در تبی جداگانه نشان می‌دهد، با کارتی که تعداد اتاق‌خواب، حمام، متراژ و نوع را می‌دهد. جدول اول دادهٔ کارت‌ها را بدون تغییر تکرار می‌کند؛ جدول دوم، که پایین‌تر آمده است، از همین ارقام محاسبه شده است.

همهٔ ارقام جدول دوم از ارقام سازنده محاسبه شده‌اند. گذر از ۱+۱ به ۲+۱، افزودن ۱۰ متر مربع (۷۵ – ۶۵) است، یعنی افزایشی ۱۵٫۴٪ (۱۰ / ۶۵)، در ازای یک اتاق‌خواب بیشتر. چون مساحت میان اتاق‌های بیشتری تقسیم می‌شود، متراژ به‌ازای هر اتاق‌خواب از ۶۵ متر مربع به ۳۷٫۵ متر مربع کاهش می‌یابد. این فقط محاسبه است، نه قضاوت دربارهٔ کیفیت، زیرا صفحه ابعاد اتاق‌ها را منتشر نکرده است.

پنت‌هاوس همان دو اتاق‌خواب و یک حمام آپارتمان ۲+۱ را دارد. متراژ فهرست‌شدهٔ آن ۸ متر مربع بزرگ‌تر است (۸۳ – ۷۵)، یعنی ۱۰٫۷٪ (۸ / ۷۵)، و تراسی ۵۰ متر مربعی دارد. تراس برابر با ۶۰٫۲٪ از ۸۳ متر مربع فهرست‌شده است و پرسشی که صفحه باز می‌گذارد همین‌جاست: صفحه نمی‌گوید ۸۳ متر مربع شامل تراس هست یا نه.

اگر شامل باشد، بخش سرپوشیده ۳۳ متر مربع (۸۳ – ۵۰) خواهد بود، یعنی کمتر از ۶۵ متر مربع واحد ۱+۱ و برابر با ۴۴٪ از ۷۵ متر مربع واحد ۲+۱ (۳۳ / ۷۵). آپارتمانی دوخوابه با این متراژ بعید به نظر می‌رسد، که نشان می‌دهد تراس جداگانه شمرده شده و مجموع حدود ۱۳۳ متر مربع می‌شود؛ اما این استنباط است و باید کتباً روشن شود.

دو پرسش دیگر دربارهٔ همهٔ پلان‌ها صدق می‌کند. صفحه نمی‌گوید متراژها ناخالص‌اند یا خالص و نمی‌گوید از هر نوع چند واحد وجود دارد؛ بنابراین خریدار باید پلان‌های دارای ابعاد را بخواهد و از قرارداد بخواهد که مشخص کند کدام مساحت‌ها متراژ اعلام‌شده را می‌سازند. چون قیمتی منتشر نشده است، قیمت هر متر مربع را نمی‌توان محاسبه کرد.

در مقایسه با دیگر پروژه‌های همین سازنده در فاماگوستا، آپارتمان ۲+۱ با ۷۵ متر مربع برابر است با تیپ A به متراژ ۷۵ متر مربع در Isatis 5 و تیپ B به متراژ ۷۵ متر مربع در Isatis 2، و در بالای بازهٔ ۷۰ تا ۷۵ متر مربعی Isatis 1 قرار می‌گیرد.

پنت‌هاوس ۸۳ متر مربعی ۷ متر مربع کوچک‌تر از پنت‌هاوس ۹۰ متر مربعی Isatis 2 و ۶۸ متر مربع کوچک‌تر از پنت‌هاوس ۱۵۱ متر مربعی Isatis 5 است (۱۵۱ – ۸۳)، هرچند ممکن است این متراژهای فهرست‌شده از قواعد شمارش متفاوتی پیروی کنند.

موقعیت: چاناک‌کاله، City Mall و کل شهر

آنچه سازنده می‌گوید و آنچه قابل راستی‌آزمایی است

صفحهٔ سازنده منطقهٔ چاناک‌کاله و City Mall را نام می‌برد و چیز دقیق‌تری ارائه نمی‌دهد. OpenStreetMap، نقشهٔ ساخته‌شده توسط داوطلبان، مشخص نمی‌کند City Mall به کدام محلهٔ شهر تعلق دارد: جست‌وجوی معکوس نام یک محلهٔ دورهٔ یونانی را برمی‌گرداند، در حالی که نقطهٔ مرکزی محلهٔ چاناک‌کاله به خط مستقیم ۱٫۳ کیلومتر از مرکز خرید فاصله دارد (۱٫۶ کیلومتر با جاده).

به همین دلیل عبارت «منطقهٔ چاناک‌کاله» در اینجا فقط به‌عنوان عبارت سازنده تکرار می‌شود. مختصات و ارقام خط مستقیم از داده‌های OpenStreetMap آمده‌اند؛ ارقام جاده‌ای برآوردهایی از مسیریاب عمومی OSRM هستند و فقط جنبهٔ راهنما دارند.

شهر در ارقام

شهرداری فاماگوستا در سرشماری ۲۰۱۱ دارای ۴۰٬۹۲۰ ساکن دائم بود (۲۲٬۰۲۵ مرد و ۱۸٬۸۹۵ زن)، که آخرین شمارش کامل است، و شهرستان ۶۹٬۷۴۱ نفر داشت (جدول شهرداری، جدول محله‌ها). پیش‌بینی ۲۰۲۰ سازمان برنامه‌ریزی دولتی، که شهرداری آن را نقل می‌کند، ۵۵٬۸۶۸ نفر است، با بیش از ۲۰٬۰۰۰ دانشجو و کارمند دانشگاهی که بیشتر سال در شهر زندگی می‌کنند. نباید شمارش سرشماری را با پیش‌بینی درآمیخت؛ رقم ۵۵٬۶۴۸ ویکی‌پدیا برای ۲۰۱۹ به پیش‌بینی نزدیک است اما با آن یکسان نیست.

تاریخچهٔ خود شهرداری می‌گوید رشد شهر پس از آنکه دانشگاه در ۱۹۸۶ به نهادی دولتی بدل شد به شمال و شمال شرق چرخید، با ساخت‌وساز متراکم در ساکاریا (Sakarya)، کاراکول (Karakol)، بایکال (Baykal)، شمال جادهٔ سالامیس و در توزلا (Tuzla)، در حالی که مرکز تاریخی همان سوریچی (Suriçi) دیواردار است.

در سرشماری ۲۰۱۱ محلهٔ چاناک‌کاله ۴٬۱۱۴ ساکن و کاراکول ۷٬۰۴۶ ساکن داشت، که دومین محلهٔ بزرگ پس از ساکاریا است. سازنده هنگام توصیف دو پروژهٔ دیگر خود کاراکول را مرکز فاماگوستا می‌نامد؛ منابع شهرداری در عوض کاراکول را محله‌ای ساخته‌شده در شمال و مجاور شهر دیواردار توصیف می‌کنند، که از نقطهٔ مرکزی آن حدود ۲٫۹ کیلومتر به خط مستقیم و ۳٫۷ کیلومتر با جاده فاصله دارد.

City Mall و آنچه پیرامون آن روی نقشه آمده است

یک روزنامهٔ محلی افتتاح City Mall را برای ۲۸ اکتبر ۲۰۱۶ اعلام کرد. سایت کنونی بهره‌بردار ۶۵ فروشگاه، بیش از ۱۳۰ برند، پارکینگ برای ۱٬۵۰۰ خودرو و ساعت کار روزانه از ۱۰:۰۰ تا ۲۲:۰۰ را می‌دهد؛ اعلام ۲۰۱۶ از ۶۰ فروشگاه و ۱٬۱۰۰ جای پارک سخن می‌گفت، بنابراین فقط ارقام کنونی به کار رفته است. وجود سوپرمارکت در داخل مرکز خرید را بهره‌بردار تأیید نکرده است. جدول زیر مکان‌های نزدیک را فهرست می‌کند؛ نقاط OpenStreetMap را داوطلبان ثبت کرده‌اند، برای جهت‌یابی‌اند و فهرستی رسمی نیستند.

هر فاصله از City Mall اندازه‌گیری شده است، نه از زمین Isatis 4. «خط مستقیم» یعنی کوتاه‌ترین فاصله روی نقشه؛ «جاده» یعنی مسیری که OSRM برآورد کرده است.

بهداشت، آموزش، حمل‌ونقل، میراث و آب‌وهوا

بیمارستان دولتی غازی‌ماغوسا در دسامبر ۲۰۰۷ در ساختمان کنونی‌اش با ۱۲۰ تخت گشایش یافت و اکنون حدود ۱۶۰ تخت دارد (صفحهٔ بیمارستان). سالنامهٔ آماری برای ۲۰۲۴ در شهرستان ۱۶۱ تخت دولتی و چهار مؤسسهٔ بستری خصوصی با ۱۰۴ تخت را فهرست می‌کند و وزارت بهداشت نخستین عمل جراحی عروقی بیمارستان را در ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کرد. شمار رسمی بیمارستان‌های خصوصی یافت نشد و بنابراین رقمی داده نمی‌شود. دانشگاه مدیترانهٔ شرقی در ۱۹۷۹ آغاز به کار کرد و در ۱۹۸۶ دانشگاهی دولتی شد (صفحهٔ تاریخچهٔ EMU).

فرودگاه ارجان حدود ۴۰ کیلومتر به خط مستقیم و حدود ۵۶ کیلومتر با جاده از شهر دیواردار فاصله دارد، یعنی تقریباً یک ساعت رانندگی، و ویکی‌پدیا ۴٬۸۴۲٬۱۳۴ مسافر در ۲۰۲۴ و پروازهایی تنها به ترکیه گزارش می‌کند. بر پایهٔ اداره کل بزرگراه‌های ترکیه، جادهٔ نیکوزیا – فاماگوستا پرتردد‌ترین مسیر قبرس شمالی است، با حدود ۴۰٬۰۰۰ وسیلهٔ نقلیه در روز.

فرودگاه لارناکا به خط مستقیم ۴۰٫۸ کیلومتر فاصله دارد، اما زمان جاده‌ای ذکر نمی‌شود، زیرا به گذرگاه مرزی و به اینکه چه کسی مجاز به استفاده از آن است بستگی دارد. منابع کشتی مسافربری از فاماگوستا را تأیید نمی‌کنند و بنابراین چنین ادعایی مطرح نمی‌شود.

شهر دیواردار، که لوزینیان‌ها (Lusignans) در قرن ۱۴ ساختند و ونیز بازطراحی کرد، و قلعهٔ اتللو (Othello Castle) بناهای اصلی هستند و ویرانه‌های سالامیس در حدود ۶ تا ۸ کیلومتری شمال قرار دارند. واروشا موضوعی جداست: گزارش دبیرکل سازمان ملل در ۶ ژوئیه ۲۰۲۶ بازگشت هیچ‌یک از گام‌های برداشته‌شده از اکتبر ۲۰۲۰ را ثبت نمی‌کند و تغییر چشمگیری هم در ۳٫۵٪ از منطقه که وضعیت نظامی‌اش در ۲۰۲۱ برداشته شد نمی‌بیند.

هیچ چیز در صفحهٔ سازنده Isatis 4 را در آنجا قرار نمی‌دهد. یک مقالهٔ عمومی دربارهٔ ساحل‌های قبرس نوشته شده است؛ هیچ منبعی که در اینجا به کار رفته فاصلهٔ Isatis 4 تا ساحل را اندازه نگرفته است.

نزدیک‌ترین سری اقلیمی رسمی ایستگاه WMO در پارالیمنی (Paralimni) است، ایستگاهی از جمهوری قبرس در حدود ۷٫۴ کیلومتری جنوب شهر دیواردار، نه ایستگاهی در فاماگوستا. برای ۲۰۰۲ تا ۲۰۱۱، میانگین بیشینهٔ روزانهٔ آن ۱۵٫۹ درجهٔ سانتی‌گراد در ژانویه و ۳۲٫۹ درجهٔ سانتی‌گراد در ژوئیه است، میانگین کمینهٔ روزانه ۸٫۱ درجهٔ سانتی‌گراد و ۲۳٫۴ درجهٔ سانتی‌گراد است و میانگین‌های ماهانهٔ بارش دوازده ماه روی‌هم ۳۳۱٫۱ میلی‌متر می‌شود، با ژوئن تا اوت که تقریباً خشک‌اند (داده‌های WMO). صفحهٔ فاماگوستا در ویکی‌پدیا، با استناد به داده‌های Meteomanz، سالانه ۳۶۰٫۱ میلی‌متر می‌دهد.

درآمد اجاره، اجارهٔ تعطیلات و تقاضای دانشجویی پیرامون Isatis 4 Famagusta

آنچه سازنده دربارهٔ اجاره می‌گوید

صفحهٔ Isatis 4 سازنده می‌گوید که ضمانت اجارهٔ دوساله با نرخ ۶٪ به مشتریان عرضه خواهد شد. این عبارتی تبلیغاتی است: صفحه نمی‌گوید ۶٪ درصدی از چه چیز است، سالانه است یا نه، چه کسی می‌پردازد، چه شرایطی دارد یا چه پشتوانه‌ای پشت آن است، و شرایط آن منتشر نشده است. هیچ رقم اجاره، بازده یا اشغال برای پروژه در صفحه نیامده است و چون تاریخ تکمیل منتشر نشده است، سابقهٔ اجاره‌ای هم وجود ندارد که گزارش شود.

تقاضای دانشجویی: ارقام رسمی چه نشان می‌دهند

فاماگوستا شهری دانشگاهی است و سازنده دانشگاه را در میان مکان‌هایی می‌آورد که به‌سرعت از پروژه در دسترس‌اند، اما سری رسمی رشد نشان نمی‌دهد. سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴ ثبت‌نام‌های دانشگاه مدیترانهٔ شرقی (EMU) را ۱۶٬۳۱۸ نفر در ۲۰۲۰-۲۱، ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲، ۱۶٬۰۶۷ در ۲۰۲۲-۲۳، ۱۶٬۲۸۹ در ۲۰۲۳-۲۴ و ۱۵٬۷۲۹ در ۲۰۲۴-۲۵ می‌دهد.

رقم آخر ۵٫۵٪ زیر اوج ۲۰۲۱-۲۲ است (۹۱۱ / ۱۶٬۶۴۰، محاسبه‌شده). کل ثبت‌نام آموزش عالی در قبرس شمالی از ۱۱۴٬۰۰۰ در ۲۰۲۱-۲۲ به ۱۰۴٬۸۷۳ در ۲۰۲۴-۲۵ افت کرده است، یعنی کاهشی ۸٫۰٪ (۹٬۱۲۷ / ۱۱۴٬۰۰۰، محاسبه‌شده). منابع دیگر مجموع‌های دیگری برای EMU می‌دهند (۱۴٬۹۴۶ از Times Higher Education، بیش از ۱۶٬۰۰۰ در کتابچهٔ راهنما)، بنابراین رقم سالنامه و سال آن در اینجا به کار رفته است.

شهرداری چهار دانشگاه دیگر را در شهر نام می‌برد و سالنامه ثبت‌نام‌های ۲۰۲۴-۲۵ آن‌ها را می‌دهد: پردیس قبرس شمالی دانشگاه فنی استانبول (Istanbul Technical University) ۱٬۲۰۹، Ada Kent ۱٬۲۱۳، Cyprus West ۳۷۲ و European Leadership ۱٬۲۱۲. با EMU این پنج دانشگاه روی‌هم ۱۹٬۷۳۵ می‌شوند (محاسبه‌شده از سالنامه)، که با گفتهٔ شهرداری دربارهٔ بیش از ۲۰٬۰۰۰ دانشجو و کارمند همخوان است (صفحهٔ شهرداری).

جاگذاری‌ها از طریق آزمون ورودی دانشگاه‌های ترکیه در ۲۰۲۵، ۲٬۲۷۱ دانشجو را به EMU آورد، در برابر ۲٬۱۸۵ در ۲۰۲۴ (۸۶ نفر بیشتر، یعنی ۳٫۹٪، محاسبه‌شده)، و خبرنامهٔ خود EMU این را اشغال ۷۰٪ آن سهمیه توصیف می‌کند. این رقم اشغال به سهمیهٔ دانشجویان جاگذاری‌شده از ترکیه مربوط است، نه به کل دانشجویان.

دربارهٔ مسکن، کتابچهٔ راهنمای EMU می‌گوید ۱۹ مجتمع خوابگاهی داخل پردیس می‌توانند حدود ۱۰٬۰۰۰ دانشجو را جا دهند، دانشجویان جدید اولویت دارند و دانشجویان می‌توانند در فاماگوستا آپارتمان یا اتاق خصوصی نیز اجاره کنند. در برابر ۱۵٬۷۲۹ دانشجوی ثبت‌نام‌شده، حدود ۵٬۷۰۰ نفر بدون جا در پردیس می‌مانند (۱۵٬۷۲۹ – ۱۰٬۰۰۰، محاسبه‌شده). این فقط محاسبه است و بیان رسمی کمبود مسکن نیست: خوابگاه‌های خصوصی پردیس را که ظرفیتشان ذکر نشده نادیده می‌گیرد و هیچ بیان رسمی از کمبود مسکن یافت نشد.

تنها ارقام اجارهٔ ۲۰۲۶ که یافت شد در مقاله‌ای مطبوعاتی مورخ ۱۶ آوریل ۲۰۲۶ از SonDakikaCyprus است که هیچ منبع داده‌ای را نام نمی‌برد: اجاره‌های ماهانهٔ درخواستی در مرکز شهر، ۲۰۰ تا ۴۰۰ EUR برای یک ۱+۱، ۳۰۰ تا ۵۵۰ EUR برای یک ۲+۱ و ۱۵۰ تا ۳۰۰ EUR برای یک ۱+۱ دانشجویی نزدیک پردیس.

همان مقاله می‌گوید آپارتمان‌های دانشجویی نزدیک EMU فراوان‌اند و قیمت‌ها در سپتامبر بالا می‌روند. این برآوردی بی‌منبع است، نه اجارهٔ بازار. از سوی عرضه، نشریهٔ ساخت‌وساز ۲۰۲۵ تأیید نهایی ۱٬۴۹۲ واحد مسکونی را در شهرستان غازی‌ماغوسا ثبت می‌کند (۵۳۸ شهری و ۹۵۴ روستایی، مجموع محاسبه‌شده)، رقمی در سطح شهرستان که فقط ساختمان‌های دارای تأیید را می‌شمارد.

روی‌هم‌رفته منابع جمعیت دانشجویی بزرگ، ثبت‌نام رسمی در حال کاهش و نبود دادهٔ اجارهٔ قابل اتکا را نشان می‌دهند.

مالیات و قواعد اجاره

تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ قواعد جدول زیر اعمال می‌شوند. آن‌ها از قانون مالیات بر درآمد با ویرایش تلفیقی ۲۵ مه ۲۰۲۶، مقررات مالیات بر ارزش افزوده (VAT) مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶، قانون مالیات تمبر (stamp duty) و قانون خانه‌های تعطیلات (Holiday Houses Law) آمده‌اند، نه از فرمان خرید. حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ برابر ۷۰٬۸۹۳ TL است (اداره مالیات).

به بیان ساده، کسر ۱۰٪ یعنی از هر ۱۰۰ اجارهٔ ناخالص، ۱۰ به اداره مالیات می‌رود و ۹۰ پیش از هزینه‌های دیگر می‌ماند (محاسبه‌شده از نرخ). با دستمزد ژوئیه ۲۰۲۶، یک حداقل دستمزد ماهانه ۷۰٬۸۹۳ TL و ده برابر آن ۷۰۸٬۹۳۰ TL است (محاسبه‌شده)؛ مبلغ قابل اعمال در یک مورد واقعی را دستمزد معتبر در تاریخ مربوط تعیین می‌کند.

واحدی فقط در صورتی خانهٔ تعطیلات به‌شمار می‌آید که برای گردشگری و تا ۶۰ روز در هر نوبت اجاره داده شود؛ اجاره‌های طولانی‌تر از قواعد عادی اجاره‌نامه پیروی می‌کنند که برای آن راهنمای رسمی دربارهٔ اجاره‌داری یافت نشد. مقاله‌ای جداگانه دربارهٔ Airbnb و رعایت قوانین در قبرس موجود است؛ منبع ارقام بالا نیست.

ارز نیز برای اجاره اهمیت دارد. قیمت‌های مصرف‌کننده در قبرس شمالی در ۱۲ ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶، به اندازهٔ ۳۵٫۰۲٪ بالا رفت (مؤسسهٔ آمار). اجاره‌نامه به پوند یا یورو از قرار گرفتن در معرض لیر جلوگیری می‌کند، اما مالیات تمبر بر مبلغ به ارز خارجی به لیر و به نرخ فروش مؤثر رسمی در تاریخ تمبر زدن محاسبه می‌شود.

فهرست بررسی پیش از اتکا به درآمد اجاره

1. پیشنهاد اجاره را کتبی بخواهید: درصد به چه چیز اعمال می‌شود، مدت، چه کسی می‌پردازد، شرایط، و چه چیزی پرداخت را تضمین می‌کند.
2. تاریخ تکمیل و وضعیت تحویل واحد را بخواهید، از جمله اینکه آیا مبله تحویل داده می‌شود.
3. در قرارداد قید کنید کدام مساحت‌ها متراژ اعلام‌شده را می‌سازند و اینکه تراس پنت‌هاوس داخل ۸۳ متر مربع است یا بیرون آن.
4. پیش از خرید تصمیم بگیرید واحد بلندمدت اجاره داده می‌شود یا کوتاه‌مدت، چون راه دوم بر پایهٔ قانون خانه‌های تعطیلات به گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری نیاز دارد.
5. کسر ۱۰٪ را حساب کنید و اینکه چه کسی آن را اظهار می‌کند، به‌ویژه برای مالکی که بدون نماینده در خارج از کشور زندگی می‌کند.
6. ارز اجاره‌نامه را با توجه به تورم لیر و محاسبهٔ مالیات تمبر برای ارز خارجی انتخاب کنید.
7. هر ادعا دربارهٔ تقاضای اجارهٔ دانشجویی را بی‌پشتوانه بدانید، مگر آنکه داده و سال آن ذکر شود، چون ثبت‌نام رسمی از ۲۰۲۱-۲۲ کاهش یافته است.
8. از یک وکیل مستقل، نه وکیل فروشنده، بخواهید هر مورد را با قرارداد تطبیق دهد.

خرید ملک در قبرس شمالی به‌طور خلاصه

نخستین پرسش این است که خریدار کیست. تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، خارجی پیش از انتقال مالکیت به مجوز خرید از شورای وزیران نیاز دارد که از طریق وزارت کشور درخواست می‌شود (قانون ۵۲/۲۰۰۸). محدودیت‌های عددی را فرمان‌قانون (Decree-Law) ۸۹/۲۰۲۶ تعیین می‌کند (روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶)، که تجدید صدور فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ است (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۸۷، ۱۱ مه ۲۰۲۶).

این یک فرمان شورای وزیران است، نه مصوبهٔ پارلمان، و اعتبار ۹۰ روزهٔ آن در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند. بر پایهٔ فرمان، یک خریدار خارجی می‌تواند تا ۳ آپارتمان داشته باشد.

قانون ۵۲/۲۰۰۸ تلفیقی در درگاه رسمی قوانین هنوز متن سخت‌گیرانه‌تر یک آپارتمان را نشان می‌دهد و پرسش‌های متداول سازنده نیز یک ملک برای هر نفر می‌گوید؛ بنابراین منابع بسته به اینکه کدام متن را نقل کنند متفاوت‌اند.

ضرب‌الاجل‌ها نیز به همین شکل متفاوت‌اند. بر پایهٔ فرمان، قرارداد تمبرخورده ظرف ۱ ماه در اداره ثبت املاک (Land Registry) شهرستان ثبت می‌شود و درخواست مجوز داده می‌شود، عوارض ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار مجوز پرداخت می‌شود و انتقال ظرف ۱ سال امضا می‌شود.

متن تلفیقی ۶۰ روز کاری و ۶ ماه را نشان می‌دهد. در قوانین خوانده‌شده هیچ زمان رسیدگی رسمی برای مجوز وجود ندارد؛ سازنده ۱ تا ۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶ تا ۸ ماه برای دیگر ملیت‌ها می‌گوید، که فقط بیان سازنده است.

سازنده همچنین می‌گوید خرید پیش از ورود از طریق وکالت‌نامه ممکن است. واحد پیش از ثبت درخواست مجوز به سند مالکیت آپارتمانی (condominium title) یا حق ارتفاق آپارتمانی (condominium easement) نیاز دارد؛ فرمان برای دو سال از زمان لازم‌الاجرا شدن، در جایی که سند آپارتمانی قابل صدور نبوده، به‌جای آن اجازهٔ ساخت یا تأیید طرح را می‌پذیرد.

عوارض ثبت املاک برای خریداران خارجی از آیین‌نامه‌ای مصوب شورای وزیران در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ می‌آید: در مجموع ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای دوم و ۶٪ برای سوم. این جدول فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ (با احتساب همان روز) معتبر است و بنابراین باید دوباره بررسی شود.

صفحه‌های آژانس‌ها ۹٪ و ۱۲٪ را از جدول‌های قدیمی‌تر یا تأییدنشده نقل می‌کنند و پرسش‌های متداول سازنده سهم ۲٪ برای هر طرف را شرح می‌دهد که با جدول رسمی قابل تطبیق نبود؛ از این رو نقل‌قول‌ها متفاوت‌اند و جدول رسمی همان است که اینجا به کار رفته.

مالیات بر ارزش افزوده بر مسکن تا ۳۰۰ متر مربع فضای بسته بر پایهٔ مقررات ۷ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۵٪ است. مقالهٔ هزینهٔ خرید، ساخت و اجارهٔ ملک در این سایت مروری گسترده‌تر ارائه می‌دهد.

ریسک‌ها، سند مالکیت و بررسی‌های لازم

هیچ خوانشی از صفحهٔ سازنده جای بررسی سند مالکیت را نمی‌گیرد. راهنمای دولت بریتانیا دربارهٔ خرید ملک در قبرس می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال محل مناقشه است، هزاران ادعا از سوی کسانی است که در ۱۹۷۴ آواره شدند و چنین خریدهایی می‌تواند پیامدهای مالی و حقوقی جدی داشته باشد.

همچنین مشکلاتی را فهرست می‌کند که در سراسر قبرس دیده شده است: وکلایی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده عمل می‌کنند، ساخت بدون مجوزهای درست، طرح‌های پرداخت که در قراردادها نیامده‌اند، دشواری در گرفتن گواهی تکمیل و سند مالکیت، و رهن‌های سازنده بر زمین.

متن آن به ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ برمی‌گردد که آخرین به‌روزرسانی عمومی است، پس پس‌زمینه است و بیانی برای ۲۰۲۶ نیست. صفحهٔ Isatis 4 هیچ دستهٔ سند مالکیت ذکر نمی‌کند، بنابراین این پرسش که آیا زمین سابقه‌ای پیش از ۱۹۷۴ دارد بی‌پاسخ است.

جدول عوارض ثبت املاک اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد سندهای املاک معادل (equivalent) در کنار سندهای عادی وجود دارند و جدول تعریف رسمی این دسته‌ها یافت نشد؛ یک راهنمای Tekce توصیه می‌کند از وکیل گزارش جست‌وجوی رسمی نشان‌دهندهٔ دسته را بخواهید. مقالهٔ سندهای مالکیت در این سایت پیشینهٔ بیشتری می‌دهد.

دادگاه‌ها چارچوب را تعیین کرده‌اند. دادگاه اروپایی حقوق بشر کمیسیون اموال غیرمنقول (Immovable Property Commission) را راه جبرانی دانست که برای ادعاهای ملکی قبرسی‌های یونانی‌تبار باید ابتدا به آن مراجعه شود، و کمیسیون در ۲ اکتبر ۲۰۲۶، ۸٬۸۰۷ درخواست و ۳٬۷۵۷ پروندهٔ ختم‌شده گزارش می‌کند (سایت کمیسیون).

دیوان دادگستری اتحادیه اروپا در پروندهٔ Orams حکم داد که رأی دادگاه جمهوری قبرس دربارهٔ زمین در شمال را می‌توان در جاهای دیگر اتحادیه اروپا اجرا کرد. هیچ‌یک از این‌ها چیزی دربارهٔ زمین زیر Isatis 4 نمی‌گوید؛ توضیح می‌دهد چرا بررسی‌های جدول زیر اهمیت دارند.

کیفیت ساخت موضوعی جداست: اتاق مهندسان و معماران در ۲۰۲۳ گزارش شد که می‌گوید تأیید پروژه مطابقت با آیین‌نامهٔ زلزله را بررسی می‌کند، که هیچ منبعی در اینجا آن را به‌طور مشخص به Isatis 4 اعمال نمی‌کند.

مقایسهٔ Isatis 4 Famagusta با دیگر پروژه‌های Isatis

جدول هفت آگهی این سازنده را، با احتساب همین صفحه، به‌همراه مجتمع Orchard فهرست می‌کند و فقط از آنچه هر صفحهٔ سازنده می‌گوید استفاده می‌کند. محل‌ها عبارت سازنده‌اند، نه موقعیت‌های راستی‌آزمایی‌شده.

در میان پنج ساختمان شماره‌دار Isatis، این تنها صفحه‌ای است که یک آپارتمان ۱+۱ فهرست می‌کند؛ Fiora نیز یک ۱+۱ دارد، با ۹۲ متر مربع. کوچک‌ترین واحد فهرست‌شدهٔ آن، ۶۵ متر مربع، اندکی بالاتر از حد پایین ۶۲ متر مربعی پنت‌هاوس‌های یک‌خوابهٔ Isatis 3 قرار می‌گیرد.

آپارتمان دوخوابهٔ ۷۵ متر مربعی آن با آپارتمان ۷۵ متر مربعی در Isatis 5 و تیپ بزرگ‌تر آپارتمان در Isatis 2 برابر است و تراس ۵۰ متر مربعی پنت‌هاوسش میان ۳۰ متر مربع در Isatis 2 و ۵۸ متر مربع در Isatis 5 قرار می‌گیرد.

هیچ‌یک از این‌ها پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند: صفحه‌ها قیمت، تاریخ تکمیل یا دستهٔ سند مالکیت منتشر نمی‌کنند، بنابراین مقایسه فقط متراژ و محل اعلام‌شده را در بر می‌گیرد.

منوی سازنده Elysium 1، Elysium 2، Infinity و Hillside را نیز نام می‌برد و آگهی‌هایی با این نام‌ها به‌صورت Elysium، Elysium 2، Infinity و Hillside موجودند؛ هیچ‌یک از منابع به‌کاررفته در اینجا آن‌ها را به Isatis 4 مرتبط نمی‌کند. دیگر آگهی‌های قبرس شمالی که این راهنما پوشش نمی‌دهد شامل Sakarya Gardens، Urban Oasis و Aura Gardens هستند. برای پرسش‌های اقامت و تابعیت که پس از خرید مطرح می‌شود، مقاله‌های اقامت در قبرس شمالی و تابعیت و مهاجرت را ببینید.

Isatis Construction Group

هر آنچه در این بخش آمده بیان خود سازنده است، از صفحهٔ دربارهٔ ما، پرسش‌های متداول و صفحهٔ پروژهٔ آن گرفته شده، و هیچ‌کدام به‌طور مستقل بررسی نشده است. Isatis Construction Limited می‌گوید از زمان تأسیسش در قبرس شمالی در ۲۰۱۵ در صنعت ساخت‌وساز فعال بوده است. می‌گوید در فاماگوستا و ینی‌بوغازایچی آپارتمان و ویلا می‌سازد و می‌فروشد و روی پروژه‌هایی در همان مناطق کار می‌کند. در صفحه‌های پروژهٔ خود، شرکت خود را شرکتی مهندسی و ساختمانی به رهبری مهندسان باتجربه توصیف می‌کند که کار ساختمانی و زیربنایی انجام می‌دهد.

صفحهٔ دربارهٔ ما چند ادعای خدماتی را فهرست می‌کند. شرکت می‌گوید از مصالح دوستدار محیط‌زیست و باکیفیت استفاده می‌کند، مدیریت پروژه‌هایی را که تحویل می‌دهد بر عهده می‌گیرد، از سرمایه‌گذاران در رویه‌های مرحلهٔ قرارداد پشتیبانی می‌کند و پروژه‌هایش را به سرمایه‌گذاران از کشورهای بسیار عرضه می‌کند. صفحه هیچ پروانه، شمارهٔ ثبت، تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده یا پروژهٔ گذشته‌ای را با تاریخ تحویل نام نمی‌برد و بنابراین هیچ‌کدام از این‌ها را نمی‌توان در اینجا گزارش کرد.

گفته‌های پرسش‌های متداول سازنده دربارهٔ مجوزهای خرید، یک ملک برای هر نفر و مالیات‌ها نیز بیان خود سازنده است؛ هر جا با متن‌های رسمی تفاوت دارد، مانند تعداد آپارتمان‌هایی که خارجی می‌تواند داشته باشد یا تقسیم عوارض ثبت املاک، در این راهنما متن‌های رسمی نقل شده و تفاوت ذکر شده است.

سوالات متداول

پروژهٔ Isatis 4 Famagusta کجاست؟

سازنده آن را در منطقهٔ چاناک‌کاله در فاماگوستا، نزدیک City Mall قرار می‌دهد و این منطقه را بخشی در حال توسعهٔ شهر می‌نامد. هیچ نشانی خیابان، موقعیت روی نقشه یا فاصله‌ای منتشر نشده است. City Mall به خط مستقیم حدود ۱٫۹ کیلومتر از نقطهٔ مرکزی شهر دیواردار فاصله دارد (۳٫۳ کیلومتر با جاده)، اما این ارقام به مرکز خرید تعلق دارند نه به زمین، پس موقعیت دقیق باید کتباً از سازنده خواسته شود.

Isatis 4 چه متراژهایی فهرست می‌کند؟

سه پلان فهرست شده است: آپارتمان ۱+۱ به متراژ ۶۵ متر مربع، آپارتمان ۲+۱ به متراژ ۷۵ متر مربع و پنت‌هاوس دوخوابه به متراژ ۸۳ متر مربع با تراس ۵۰ متر مربعی. هر کدام یک حمام دارند. صفحه نمی‌گوید تراس پنت‌هاوس در ۸۳ متر مربع گنجانده شده است یا نه، و نمی‌گوید متراژها ناخالص‌اند یا خالص؛ بنابراین خریدار باید پلان‌های دارای ابعاد را بخواهد و قرارداد مبنای محاسبه را قید کند.

آیا برای Isatis 4 قیمتی منتشر شده است؟

خیر. صفحهٔ سازنده هیچ قیمت، پیش‌پرداخت، طرح پرداخت یا جدول اقساط و هیچ تاریخ تحویلی نمی‌دهد. هر رقمی که جای دیگر نقل شود از صفحهٔ سازنده نیست و باید کتباً تأیید شود. بدون قیمت، نه قیمت هر متر مربع و نه بازده قابل محاسبه است و بخش‌های بالا از هر برآورد چنین پرهیز می‌کنند.

آیا خریدار خارجی می‌تواند در پروژهٔ Isatis 4 Famagusta خرید کند؟

تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، خارجی به مجوز خرید شورای وزیران نیاز دارد. بر پایهٔ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) نگهداری تا ۳ آپارتمان مجاز است؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ تلفیقی هنوز یکی را نشان می‌دهد. اعتبار ۹۰ روزهٔ فرمان در حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند، پس وضعیت باید هنگام امضا دوباره بررسی شود. واحد همچنین پیش از ثبت درخواست به سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق آپارتمانی نیاز دارد.

هنگام خرید آپارتمان چه هزینه‌ها و مالیات‌هایی اعمال می‌شود؟

تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، عوارض ثبت املاک برای خارجی‌ها ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای دوم و ۶٪ برای سوم است، بر پایهٔ آیین‌نامه‌ای که تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ (با احتساب همان روز) معتبر است (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷). مالیات تمبر قرارداد فروش ۰٫۵٪ مبلغ ذکرشده است و مالیات بر ارزش افزوده مسکن تا ۳۰۰ متر مربع فضای بسته ۵٪ است. هزینه‌های حقوقی و هزینه‌های اتصال خدمات در منابع به‌کاررفته تعرفهٔ رسمی ندارند. نقل‌قول‌های آژانس‌ها با جدول رسمی متفاوت‌اند.

مجوز چقدر طول می‌کشد و چه کسی چنین می‌گوید؟

هیچ قانون خوانده‌شده‌ای مهلتی برای تصمیم شورای وزیران تعیین نمی‌کند. پرسش‌های متداول سازنده ۱ تا ۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶ تا ۸ ماه برای دیگر ملیت‌ها می‌گوید و منبع رسمی برای این دوره‌ها یافت نشد. پس از انتشار مجوز، فرمان ضرب‌الاجل‌های پرداخت عوارض و امضای انتقال را تعیین می‌کند، یعنی ۷۵ روز کاری و ۱ سال، در برابر ۶۰ روز کاری و ۶ ماه در متن تلفیقی.

آیا Isatis 4 Famagusta برای مستأجران دانشجو مناسب است؟

منابع وجود جمعیت دانشجویی بزرگ را نشان می‌دهند، با حدود ۱۹٬۷۰۰ دانشجو در پنج دانشگاه در ۲۰۲۴-۲۵ (محاسبه‌شده)، اما تقاضای رو به رشد را نشان نمی‌دهند: ثبت‌نام EMU ۵٫۵٪ زیر سطح ۲۰۲۱-۲۲ و ثبت‌نام قبرس شمالی ۸٫۰٪ پایین‌تر است. یک مقالهٔ مطبوعاتی اجاره‌های دانشجویی ۱+۱ را نزدیک پردیس ۱۵۰ تا ۳۰۰ EUR می‌نامد، بدون منبع داده. هیچ منبعی فاصلهٔ زمین تا پردیس را نمی‌دهد و بنابراین مناسب بودن را نمی‌توان از واقعیت‌های منتشرشده سنجید.

آیا می‌توان آپارتمانی در اینجا را به مهمانان تعطیلات اجاره داد؟

بر پایهٔ قانون خانه‌های تعطیلات، اجارهٔ گردشگری تا ۶۰ روز برای واحدی که به‌عنوان مسکن ساخته شده، مستلزم آن است که مالک نزد اداره برنامه‌ریزی گردشگری ثبت‌نام کند و پیش از اجاره گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری بگیرد. اجاره بدون آن‌ها جرمی است با جریمهٔ تا ۱۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص در صورت محکومیت. اینکه آیا واحدی مشخص می‌تواند چنین استفاده شود باید پیش از خرید از سازنده و وکیل پرسیده شود.

آیا خرید آپارتمان اقامت یا تابعیت می‌دهد؟

ملک می‌تواند از اجازهٔ اقامت پشتیبانی کند، اما به‌تنهایی تابعیت نمی‌دهد. بر پایهٔ آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا مورخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶، سند مالکیت ملکی به ارزش ۳۰۰٬۰۰۰ GBP یا بیشتر اجازهٔ اقامت ۱۰ ساله و کمتر از آن اجازهٔ ۵ ساله می‌دهد، هر دو بدون آزمون درآمد. اقامت دائم به مسکنی به ارزش ۱۲۵٬۰۰۰ EUR، ۶ سال اقامت پیوسته و درآمد اثبات‌شده نیاز دارد. قانون تابعیت ۵ سال اقامت بدون وقفه را لازم می‌داند و توصیهٔ سفر بریتانیا ثبت می‌کند که جمهوری قبرس اجازه‌های اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد.

دستهٔ سند مالکیت Isatis 4 Famagusta چیست؟

صفحهٔ سازنده دسته‌ای ذکر نمی‌کند و بنابراین هیچ دسته‌ای فرض نمی‌شود. دسته باید از رونوشت سند در اداره ثبت املاک، همراه با سابقهٔ قطعه پیش از ۱۹۷۴، شناسایی و پیش از هرگونه پرداخت رزرو توسط وکیلی مستقل بررسی شود. راهنمای دولت بریتانیا از ریسک بازپس‌گیری در برخی دسته‌های زمین هشدار می‌دهد و جدول تعریف رسمی دسته‌ها یافت نشد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: صفحه‌های سازنده برای Isatis 4 (انگلیسی و ترکی)، صفحه‌های دربارهٔ ما و پرسش‌های متداول در isatis.co و isatis.com.tr؛

• OpenStreetMap Nominatim
• مسیریاب OSRM
• سرشماری ۲۰۱۱، شهرداری
• سرشماری ۲۰۱۱، محله‌ها
• تاریخچهٔ شهر از شهرداری
• Detay Kibris
• سایت City Mall
• صفحهٔ بیمارستان دولتی
• سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴
• وزارت بهداشت
• تاریخچهٔ EMU
• ویکی‌پدیا، فرودگاه ارجان
• اداره کل بزرگراه‌ها
• ویکی‌پدیا، استحکامات
• ویکی‌پدیا، سالامیس
• گزارش سازمان ملل S/2026/550
• WMO پارالیمنی
• ویکی‌پدیا، فاماگوستا
• تاریخچهٔ شهرداری
• خبرنامهٔ EMU، ۲۰۲۵
• کتابچهٔ راهنمای EMU، ۲۰۲۴
• اجاره‌ها در SonDakikaCyprus
• آمار ساخت‌وساز ۲۰۲۵
• حداقل دستمزد ۲۰۲۶
• قانون مالیات بر درآمد
• مقررات مالیات بر ارزش افزوده
• قانون مالیات تمبر
• قانون خانه‌های تعطیلات
• شاخص قیمت مصرف‌کننده، سپتامبر ۲۰۲۶
• قانون ۵۲/۲۰۰۸ (mevzuat.gov.ct.tr)
• روزنامهٔ رسمی ۱۴۷، فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶
• پرسش‌های متداول Isatis
• اطلاعیهٔ ثبت املاک، ۲۰۲۵
• اسناد وزارت کشور
• روزنامهٔ رسمی ۱۹۷، عوارض ثبت املاک
• راهنمای ملک بریتانیا
• راهنمای Tekce
• کمیسیون اموال غیرمنقول
• بیانیهٔ مطبوعاتی Orams
• Yeniduzen KTMMOB
• قانون ۶۷/۲۰۰۵
• آیین‌نامهٔ اقامت ۲۰۲۶
• قانون اقامت دائم
• قانون تابعیت
• توصیهٔ سفر بریتانیا

فاصله‌ها از مختصات OpenStreetMap و برآوردهای جاده‌ای OSRM می‌آیند؛ ارقام محاسبه‌شده به همین عنوان برچسب خورده‌اند. هیچ‌چیز در این راهنما مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.