پیش از رزرو با ما بررسی کنید
در قبرس شمالی امنیت مالکیت شما را دسته سند تعیین می‌کند، نه خود ساختمان. دسته این پروژه را پیش از هرگونه جابه‌جایی پول به‌صورت کتبی تأیید می‌کنیم.
تفاوت چهار دسته در چیست →پروژهٔ Isatis 5 Famagusta مجموعه‌ای آپارتمانی از Isatis Construction Group است که سازنده آن را در منطقهٔ کاراکول (Karakol) فاماگوستا (غازی‌ماغوسا، Gazimağusa) در قبرس شمالی قرار می‌دهد، با آپارتمان‌های دو‌خوابهٔ ۷۵ و ۸۰ متر مربعی و یک پنت‌هاوس دو‌خوابهٔ ۱۵۱ متر مربعی با تراس ۵۸ متر مربعی.
این راهنمای پروژهٔ Isatis 5 Famagusta آنچه را صفحه‌های خود سازنده بیان می‌کنند ارائه می‌دهد، زمینهٔ منطقه‌ای و حقوقی را از منابع رسمی می‌افزاید و هر خلأ را نام می‌برد، زیرا سازنده نه قیمت، نه تاریخ تکمیل، نه تعداد واحدها و نه دستهٔ سند مالکیت را منتشر کرده است.
همهٔ حقایق به تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ هستند و هر قاعده‌ای که به فرمانی موقت وابسته باشد به همین عنوان برچسب خورده است.
صفحهٔ انگلیسی پروژه از سوی سازنده می‌گوید ساختمان در منطقهٔ کاراکول قرار دارد که آن را مرکز شهر فاماگوستا می‌نامد، و مراکز خرید، دانشگاه، بیمارستان‌ها، رستوران‌ها، بندر دریایی و ساحل به سرعت در دسترس هستند. صفحه می‌افزاید که از واحد امکان دیدن منظرهٔ دریا وجود دارد، بی‌آن‌که بگوید کدام واحدها یا طبقه‌ها چنین منظره‌ای دارند.
صفحهٔ ترکی همان اظهارات و همان ارقام را تکرار می‌کند. آپارتمان‌ها با عبارت سازنده «۲ bedrooms luxury apartments» با معماری مدرن و مصالح باکیفیت توصیف شده‌اند؛ این راهنما همان عبارت را گزارش می‌کند و آن را آزمون نمی‌کند.
| حقایق Isatis 5 Famagusta | آنچه سازنده منتشر می‌کند |
|---|---|
| سازنده | Isatis Construction Group (Isatis Construction Limited) |
| موقعیت (متن سازنده) | منطقهٔ کاراکول در فاماگوستا (غازی‌ماغوسا)؛ «مرکز شهر فاماگوستا»؛ بدون نشانی خیابان یا نقطهٔ روی نقشه |
| انواع واحد | آپارتمان تیپ A، آپارتمان تیپ B، پنت‌هاوس؛ همگی دو‌خوابه |
| متراژهای فهرست‌شده | ۷۵ متر مربع، ۸۰ متر مربع و ۱۵۱ متر مربع (ناخالص یا خالص بودن ذکر نشده است) |
| تراس | فقط پنت‌هاوس: ۵۸ متر مربع |
| تعداد واحدها | ذکر نشده |
| قیمت | منتشر نشده |
| تکمیل | منتشر نشده |
| دستهٔ سند مالکیت | ذکر نشده |
| زبانه‌های پلان نمایش‌داده‌شده | Type A، Type B، Penthouse Type A، Penthouse Type B (فقط یک مشخصهٔ پنت‌هاوس) |
سه پلان فهرست شده است: تیپ A با یک سرویس بهداشتی، تیپ B با یک سرویس بهداشتی و پنت‌هاوس با دو سرویس بهداشتی. چون صفحه تعداد واحدها، تعداد طبقه‌ها و قیمت را نمی‌دهد، این خانه‌ها به جای تخمین، «ذکر نشده» یا «منتشر نشده» ثبت شده‌اند. سازنده همچنین می‌گوید ضمانت اجارهٔ دو‌ساله با نرخ ۶٪ به مشتریان ارائه خواهد شد؛ این جمله تبلیغاتی است، شرایط آن منتشر نشده و هیچ چیز در این راهنما به آن تکیه نمی‌کند.
صفحه کوتاه است و بیشتر آنچه خریدار لازم دارد بیرون از آن قرار دارد. بنابراین بخش‌های زیر محاسبهٔ متراژ، محلهٔ کاراکول و پیرامون آن، پرسش‌هایی که یک پنت‌هاوس با تراس مطرح می‌کند، گام‌ها و مهلت‌های خریدار خارجی تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، فهرست مدارک و مقایسه با دیگر پروژه‌های سازنده را پوشش می‌دهند. برای بازار گسترده‌تر، صفحهٔ املاک قبرس شمالی را در این سایت ببینید.
سازنده دو نوع آپارتمان و یک پنت‌هاوس فهرست کرده است. جدول هر رقم را دقیقاً همان‌طور که صفحه چاپ کرده می‌آورد؛ هیچ چیز در آن تبدیل یا گرد نشده است.
| نوع واحد در Isatis 5 Famagusta | اتاق خواب | سرویس بهداشتی | متراژ (متر مربع، طبق فهرست) | تراس | واحدها |
|---|---|---|---|---|---|
| آپارتمان تیپ A | ۲ | ۱ | ۷۵ | ذکر نشده | ذکر نشده |
| آپارتمان تیپ B | ۲ | ۱ | ۸۰ | ذکر نشده | ذکر نشده |
| پنت‌هاوس | ۲ | ۲ | ۱۵۱ | ۵۸ متر مربع | ذکر نشده |
جدول دوم از ارقام سازنده محاسبه شده و محاسبهٔ آن در ستون آخر آمده است. این روشی برای خواندن آگهی است، نه مشخصهٔ فنی منتشرشده.
| معیار (محاسبه‌شده از ارقام سازنده) | تیپ A | تیپ B | پنت‌هاوس | محاسبه |
|---|---|---|---|---|
| مساحت فهرست‌شده به ازای هر اتاق خواب (متر مربع) | ۳۷٫۵ | ۴۰٫۰ | ۷۵٫۵ | مساحت فهرست‌شده تقسیم بر ۲ اتاق خواب |
| مساحت فهرست‌شده به ازای هر سرویس بهداشتی (متر مربع) | ۷۵٫۰ | ۸۰٫۰ | ۷۵٫۵ | مساحت فهرست‌شده تقسیم بر تعداد سرویس‌های بهداشتی (۱، ۱، ۲) |
| چند برابر مساحت تیپ A | ۱٫۰۰ | ۱٫۰۷ | ۲٫۰۱ | ۷۵ / ۷۵؛ ۸۰ / ۷۵؛ ۱۵۱ / ۷۵ |
| چند برابر مساحت تیپ B | ۰٫۹۴ | ۱٫۰۰ | ۱٫۸۹ | ۷۵ / ۸۰؛ ۸۰ / ۸۰؛ ۱۵۱ / ۸۰ |
| تراس به عنوان سهمی از مساحت فهرست‌شده | فهرست نشده | فهرست نشده | ۳۸٪ | ۵۸ / ۱۵۱ = ۰٫۳۸۴ |
| تراس به عنوان سهمی از مساحت به‌علاوهٔ تراس | فهرست نشده | فهرست نشده | ۲۸٪ | ۵۸ / (۱۵۱ + ۵۸) = ۰٫۲۷۸ |
| فضای داخلی اگر تراس درون ۱۵۱ متر مربع باشد | ۷۵ | ۸۰ | ۹۳ متر مربع | ۱۵۱ – ۵۸ |
| فضای داخلی به‌علاوهٔ تراس اگر تراس جدا باشد | ۷۵ | ۸۰ | ۲۰۹ متر مربع | ۱۵۱ + ۵۸ |
تیپ B به اندازهٔ ۵ متر مربع از تیپ A بزرگ‌تر است، یعنی تفاوتی برابر ۶٫۷٪ مساحت تیپ A (۵ / ۷۵). هر دو آپارتمان تعداد اتاق خواب و سرویس بهداشتی یکسان دارند؛ بنابراین مساحت اضافه تنها تفاوت فهرست‌شده میان آن‌هاست. صفحه نمی‌گوید این مساحت کجاست و برای هیچ‌یک از دو نوع آپارتمان بالکن، تراس یا باغی را نام نمی‌برد.
پنت‌هاوس ۲٫۰۱ برابر مساحت تیپ A و ۱٫۸۹ برابر مساحت تیپ B است، یعنی به ترتیب ۷۶ متر مربع و ۷۱ متر مربع بیشتر. این جهش از آنچه فقط پلان توضیح می‌دهد بزرگ‌تر است، زیرا پنت‌هاوس همان دو اتاق خواب را نگه می‌دارد و یک سرویس بهداشتی دوم و یک تراس می‌افزاید.
به همین دلیل مبنای رقم ۱۵۱ متر مربع اهمیت دارد. اگر این رقم تراس را شامل شود، فضای داخلی ۹۳ متر مربع است، یعنی ۴۶٫۵ متر مربع به ازای هر اتاق خواب، که فقط ۱۳ متر مربع بیشتر از تیپ B است.
اگر تراس جدا باشد، واحد در مجموع ۲۰۹ متر مربع است، یعنی ۱۰۴٫۵ متر مربع به ازای هر اتاق خواب. صفحه نمی‌گوید کدام خوانش صادق است و نمی‌گوید هیچ‌یک از متراژها ناخالص هستند یا خالص.
دو ناهم‌خوانی در مواد سازنده باید در نظر بماند. زبانه‌های پلان دو گونهٔ پنت‌هاوس به نام Penthouse Type A و Penthouse Type B را نام می‌برند، در حالی که صفحه یک مشخصهٔ پنت‌هاوس نشان می‌دهد؛ بنابراین روشن نیست ۱۵۱ متر مربع به کدام گونه تعلق دارد. صفحهٔ ترکی پنت‌هاوس را «çatı katı» یعنی طبقهٔ بام برچسب می‌زند که واحدی در طبقهٔ آخر را القا می‌کند، اما هیچ‌یک از دو صفحه طبقه یا تعداد طبقه‌های ساختمان را بیان نمی‌کند.
فقط برای جهت‌یابی، سازنده یک پنت‌هاوس ۸۳ متر مربعی با تراس ۵۰ متر مربعی را در Isatis 4فهرست کرده است. مساحت پنت‌هاوس Isatis 5 برابر ۱٫۸۲ برابر آن رقم است (۱۵۱ / ۸۳) و تراس آن ۱٫۱۶ برابر بزرگ‌تر است (۵۸ / ۵۰).
این‌ها نسبت‌هایی میان دو آگهی هستند و نمی‌گویند یکی ارزش بهتر یا بدتری دارد؛ هیچ‌یک از دو صفحه قیمت منتشر نمی‌کند. خریداری که واحدها را مقایسه می‌کند باید از هر سازنده مساحت خالص داخلی، مساحت تراس و قیمت را بر یک مبنا و به صورت کتبی بخواهد.
سازنده پروژه را در منطقهٔ کاراکول قرار می‌دهد و آن را مرکز فاماگوستا می‌نامد. منابع شهرداری مرکز تاریخی را متفاوت توصیف می‌کنند: آن محلهٔ دیواردار یعنی سوریچی (Suriçi) است. روایت شهرداری غازی‌ماغوسا از رشد شهر می‌گوید پس از آن‌که دانشگاه مدیترانهٔ شرقی (EMU) در سال ۱۹۸۶ دانشگاه دولتی شد، ساخت‌وساز به شمال و شمال شرق گسترش یافت، با توسعهٔ متراکم در ساکاریا (Sakarya)، کاراکول، بایکال (Baykal)، منطقهٔ شمال جادهٔ سالامیس (Salamis) و توزلا (Tuzla) (شهرداری غازی‌ماغوسا، تاریخ شهر).
بنابراین دقیق‌تر آن است که کاراکول را محله‌ای ساخته‌شده در شمال، در کنار شهر دیواردار بدانیم. سرشماری ۲۰۱۱ در کاراکول ۷٬۰۴۶ ساکن شمرد، دومین محلهٔ بزرگ پس از ساکاریا با ۷٬۶۴۷ (مؤسسهٔ آمار جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC)، جدول سرشماری).
در دادهٔ نقشهٔ عمومی، مرکز محله در خط مستقیم ۲٫۹ کیلومتر و از راه جاده ۳٫۷ کیلومتر از میدان نامق کمال (Namık Kemal) در شهر دیواردار فاصله دارد.
هیچ قطعه، خیابان یا نقطهٔ روی نقشه منتشر نشده است؛ بنابراین هر فاصلهٔ اینجا از مرکز محلهٔ کاراکول در دادهٔ OpenStreetMap اندازه‌گیری شده است، نه از ساختمان. ارقام خط مستقیم فواصل هاورساین (haversine) میان مختصات منتشرشده هستند؛ ارقام جاده برآوردهای OSRM و فقط تقریبی هستند. خریدار باید موقعیت قطعه را بخواهد و دوباره اندازه بگیرد.
| مکان (اندازه‌گیری از مرکز محلهٔ کاراکول، نه از قطعهٔ Isatis 5 Famagusta) | چیست | فاصله: خط مستقیم / جاده | منبع |
|---|---|---|---|
| نقطهٔ مرکزی شهر دیواردار | محلهٔ تاریخی دیواردار (Suriçi) با استحکامات لوزینیان و ونیزی | ۲٫۹ کیلومتر / ۳٫۷ کیلومتر | OpenStreetMap؛ مسیر OSRM |
| محوطهٔ EMU | دانشگاه دولتی، حدود ۱۵٬۷۲۹ دانشجو در ۲۰۲۴-۲۵ | ۱٫۲ کیلومتر / ۱٫۹ کیلومتر | OpenStreetMap؛ سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴ |
| بیمارستان دولتی غازی‌ماغوسا | بیمارستان دولتی در جادهٔ سالامیس، حدود ۱۶۰ تخت | ۲٫۰ کیلومتر / ۲٫۷ کیلومتر | OpenStreetMap؛ سایت بیمارستان |
| City Mall | مرکز خرید، ۶۵ فروشگاه به گفتهٔ بهره‌بردار | ۲٫۱ کیلومتر / ۳٫۹ کیلومتر | OpenStreetMap؛ سایت بهره‌بردار |
| بندر آزاد فاماگوستا | بزرگ‌ترین بندر و تنها بندر آزاد TRNC | ۲٫۰ کیلومتر / ۲٫۶ کیلومتر | OpenStreetMap؛ شهرداری |
| شهر باستانی سالامیس | محوطهٔ باستان‌شناسی در شمال شهر | ۵٫۰ کیلومتر / ۶٫۹ کیلومتر | OpenStreetMap؛ مسیر OSRM |
| فرودگاه ارجان (Ercan) | فرودگاه اصلی؛ پروازها فقط به ترکیه است | ۳۸٫۰ کیلومتر / ۵۳٫۳ کیلومتر (حدود ۵۷ دقیقه) | OpenStreetMap؛ ویکی‌پدیا |
شهرداری غازی‌ماغوسا در سرشماری ۴ دسامبر ۲۰۱۱، که آخرین شمارش کامل است، ۴۰٬۹۲۰ ساکن دائم داشت و شهرستان ۶۹٬۷۴۱. پیش‌بینی سال ۲۰۲۰ سازمان برنامه‌ریزی دولتی که شهرداری نقل می‌کند ۵۵٬۸۶۸ است، با بیش از ۲۰٬۰۰۰ دانشجو و کارمند دانشگاه که بیشتر سال نیز در شهر زندگی می‌کنند (صفحهٔ تاریخ شهرداری)؛ ویکی‌پدیا برای ۲۰۱۹ رقم ۵۵٬۶۴۸ را می‌دهد. پیش‌بینی شمارش نیست، پس این سری‌ها با هم ترکیب نمی‌شوند. برای شهر در کل، صفحهٔ فاماگوستا را در این سایت ببینید.
آموزش، استدلال معمول تقاضا برای کاراکول است و ارقام رسمی از آنچه این استدلال القا می‌کند آمیخته‌تر هستند. ثبت‌نام EMU در ۲۰۲۴-۲۵ برابر ۱۵٬۷۲۹ بود، ۵٫۵٪ کمتر از ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲، و ثبت‌نام آموزش عالی TRNC 8.0٪ کاهش یافت، از ۱۱۴٬۰۰۰ به ۱۰۴٬۸۷۳ (سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴).
راهنمای EMU می‌گوید ۱۹ مجتمع خوابگاهی آن حدود ۱۰٬۰۰۰ دانشجو را جای می‌دهند و دیگران به صورت خصوصی اجاره می‌کنند (راهنمای اطلاعات EMU 2024). فاصلهٔ ۵٬۷۲۹ میان ۱۵٬۷۲۹ دانشجو و حدود ۱۰٬۰۰۰ جا محاسبه است، نه اظهار رسمی کمبود، و هیچ منبع به‌کار‌رفته در اینجا چنین چیزی را بیان نمی‌کند.
این راهنما ادعایی دربارهٔ افزایش تقاضای اجاره نمی‌کند.
بیمارستان دولتی به غازی‌ماغوسا و ینی‌اسکله (Yeni İskele) خدمات می‌دهد و پس از بیمارستان نیکوزیا دومین بیمارستان دولتی بزرگ TRNC است. بهره‌بردار City Mall 65 فروشگاه و بیش از ۱۳۰ برند را فهرست می‌کند و هر روز از ۱۰:۰۰ تا ۲۲:۰۰ باز است. شهرداری خطوط اتوبوس رایگانی را اداره می‌کند که به شهر دیواردار، محوطهٔ EMU و بازار پنج‌شنبه خدمت می‌دهند (صفحهٔ اتوبوس شهرداری)؛ برای هیچ‌یک ذکر نشده که به یک سایت مشخص Isatis خدمات می‌دهد.
برای رفت‌وآمد، بندر آزاد در سال ۲۰۲۳ تعداد ۱۰۷ توقف کشتی را رسیدگی کرد. فرودگاه ارجان از راه جاده حدود یک ساعت فاصله دارد. جادهٔ نیکوزیا-فاماگوستا پرتردد‌ترین مسیر قبرس شمالی است و میانگین ترافیک روزانهٔ آن به حدود ۴۰٬۰۰۰ خودرو می‌رسد (اداره کل بزرگ‌راه‌های ترکیه)؛ اتوبان بودن آن راستی‌آزمایی نشد. منابع دربارهٔ کشتی مسافربری میان فاماگوستا و مرسین (Mersin) با هم تناقض دارند، پس هیچ‌کدام ادعا نمی‌شود، و فاصلهٔ جاده‌ای تا فرودگاه لارناکا داده نمی‌شود زیرا به گذرگاه مرزی مورد استفاده بستگی دارد.
نزدیک‌ترین سری رسمی اقلیمی ایستگاه اداره هواشناسی قبرس در پارالیمنی (Paralimni) است که حدود ۷٫۴ کیلومتر از شهر دیواردار فاصله دارد. برای ۲۰۰۲-۲۰۱۱ میانگین حداکثر روزانهٔ آن از ۱۵٫۹ درجهٔ سانتی‌گراد در ژانویه تا ۳۳٫۳ درجهٔ سانتی‌گراد در اوت می‌رسید و میانگین‌های ماهانهٔ بارش جمعاً ۳۳۱٫۱ میلی‌متر می‌شود (سامانهٔ اطلاعات جهانی آب‌وهوای WMO).
دمای دریا در فاماگوستا بنا به یک پایگاه تجمیعی از ۱۷٫۲ درجهٔ سانتی‌گراد در فوریه تا ۲۹٫۰ درجهٔ سانتی‌گراد در اوت است (seatemperatu.re). اظهار سازنده دربارهٔ منظرهٔ دریا قابل آزمون نیست، زیرا منابع فاصلهٔ کاراکول تا ساحل را نمی‌دهند. برای ساحل‌های سراسر جزیره، راهنمای ۱۰ ساحل برتر قبرسرا ببینید.
میراث تاریخی و یک همسایهٔ حساس تصویر را کامل می‌کنند. شهر دیواردار به دورهٔ لوزینیان بازمی‌گردد و ونیز آن را بازسازی کرد، و قلعهٔ اتللو (Othello) از بندر نگهبانی می‌کند (ویکی‌پدیا). وروشا (Varosha، مرعش) در خط مستقیم ۳٫۸ کیلومتر از مرکز شهر دیواردار فاصله دارد.
گزارش سازمان ملل مورخ ۵ ژانویه ۲۰۲۶ هیچ گامی برای بازگرداندن اقدامات انجام‌شده از اکتبر ۲۰۲۰ و هیچ تغییر مهمی در ۳٫۵٪ منطقه که وضعیت نظامی آن در ژوئیه ۲۰۲۱ لغو شد ثبت نمی‌کند (گزارش UNFICYP به شمارهٔ S/2026/8)، و شورای امنیت هرگونه سکونت دادن در وروشا را از سوی کسانی جز ساکنان آن غیرقابل قبول خوانده است (اخبار سازمان ملل).
سازنده Isatis 5 را در کاراکول قرار می‌دهد، نه در وروشا، اما خریدار باید محل دقیق قطعه را در ثبت املاک (Land Registry) تأیید کند.
این آگهی یک پنت‌هاوس عرضه می‌کند، با دو اتاق خواب، دو سرویس بهداشتی، ۱۵۱ متر مربع و تراس ۵۸ متر مربعی. صفحهٔ ترکی این واحد را «çatı katı» یعنی طبقهٔ بام می‌نامد و زبانه‌های پلان دو گونه را القا می‌کنند. تراس تنها فضای باز است که هر یک از دو صفحه برای هر واحد در Isatis 5 فهرست کرده‌اند.
صفحه چهار چیز را باز گذاشته است: این‌که تراس درون ۱۵۱ متر مربع هست یا نه، سرپوشیده است یا نه، اختصاصی واحد است یا نه، و چگونه به آن دسترسی پیدا می‌شود. هر یک پرسشی برای مشخصات کتبی و پلان امضاشده است.
پیش از هر درخواست مجوز، سند کاندومینیوم (condominium title) یا حق ارتفاق کاندومینیوم باید برای واحد وجود داشته باشد، زیرا فروش بدون آن بر پایهٔ قانون ۵۲/۲۰۰۸ جرم است (قانون ۳۵/۲۰۱۰ بر سند حاکم است). فرمان اجازه می‌دهد، برای دو سال، درخواستی همراه با پروانهٔ ساختمان یا تأییدیهٔ طرح (Planning Approval) در جایی که سند کاندومینیوم قابل برقراری نبوده است پذیرفته شود (قانون ۵۲/۲۰۰۸، متن تلفیقی؛ روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) No. 147). خریدار پنت‌هاوس باید ببیند تراس در پلان واحد پیوست آن سند آمده است یا نه.
اندازه بر برخی هزینه‌های جاری نیز اثر می‌گذارد. بر پایهٔ آیین‌نامهٔ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) که در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شد، مسکن با زیربنای بسته تا ۳۰۰ متر مربع در جدول ۵٪ قرار می‌گیرد و مسکن ۳۰۰ متر مربع یا بیشتر در جدول ۱۰٪؛ اجارهٔ ملک غیرمنقول ۰٪ است (آیین‌نامهٔ VAT).
حتی خوانش بزرگ‌تر پنت‌هاوس، یعنی ۲۰۹ متر مربع با تراس، زیر ۳۰۰ متر مربع می‌ماند (محاسبه‌شده)، و تراس فضای باز است؛ پس اگر VAT اصلاً بر فروش اعمال شود، باند ۵٪ مربوط خواهد بود. آیین‌نامه نمی‌گوید کدام فروش‌ها در دامنهٔ VAT هستند.
مالیات سالانهٔ املاک غیرمنقول از جدول ۲۰۲۵ اداره مالیات پیروی می‌کند، که آخرین جدول یافت‌شده است: پایه ۶٫۶۰ TL به ازای هر متر مربع تا ۱۲۰ متر مربع و ۷٫۱۵ TL به ازای هر متر مربع بالاتر از ۱۲۰ متر مربع، پیش از مازاد‌های ۱۰-۶۰٪ بر حسب رده (جدول مالیات املاک).
جدول مبالغ پایه‌ای را نشان می‌دهد که این محاسبه می‌دهد؛ جدول نمی‌گوید تراس اندازه‌گیری می‌شود یا نه و جدول ۲۰۲۶ پیدا نشد.
| واحد | مساحت فهرست‌شده (متر مربع) | مالیات پایهٔ سالانهٔ املاک، جدول ۲۰۲۵ (TL، محاسبه‌شده) | محاسبه |
|---|---|---|---|
| آپارتمان تیپ A | ۷۵ | ۴۹۵٫۰۰ | ۷۵ × ۶٫۶۰ |
| آپارتمان تیپ B | ۸۰ | ۵۲۸٫۰۰ | ۸۰ × ۶٫۶۰ |
| پنت‌هاوس، اگر باندها بر بخش بالاتر از ۱۲۰ متر مربع اعمال شوند | ۱۵۱ | ۱٬۰۱۳٫۶۵ | ۱۲۰ × ۶٫۶۰ + ۳۱ × ۷٫۱۵ |
| پنت‌هاوس، اگر نرخ بالاتر بر کل مساحت اعمال شود | ۱۵۱ | ۱٬۰۷۹٫۶۵ | ۱۵۱ × ۷٫۱۵ |
اجارهٔ پنت‌هاوس به صورت اقامت کوتاه قواعد جداگانه‌ای دارد. بر پایهٔ قانون خانه‌های تعطیلات، اجاره برای مقاصد گردشگری تا ۶۰ روز از واحدی که به عنوان مسکن ساخته شده، پیش از اجاره نیازمند ثبت نزد اداره برنامه‌ریزی گردشگری و مجوز بهره‌برداری است و بهره‌برداری بدون آن‌ها جرم است (قانون خانه‌های تعطیلات). راهنمای اجارهٔ ملک از طریق Airbnbرا نیز ببینید.
حقوق اقامت نیمهٔ دیگر پرسش است و قیمت اهمیت دارد، زیرا آستانه‌ها به پوند استرلینگ هستند. تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا (تلفیقی ۵ اکتبر ۲۰۲۶) مجوز کوتاه‌مدت مبتنی بر ملک را به آستانهٔ ۳۰۰٬۰۰۰ GBP پیوند می‌دهد و قانون اقامت دائم ۵۱/۲۰۱۵ (تلفیقی با ۴۱/۲۰۲۶) ارزش مسکن ۱۲۵٬۰۰۰ EUR را برای اقامت دائم تعیین می‌کند.
چون Isatis 5 قیمت منتشرشده ندارد، نمی‌توان گفت کدام مسیر اعمال می‌شود. به عنوان یک نمونهٔ صرفاً محاسباتی، اگر ارزش ملک دقیقاً ۳۰۰٬۰۰۰ GBP بود، یک‌سوم آن، بخشی که برای مجوز مبتنی بر قرارداد باید پرداخت شود، ۱۰۰٬۰۰۰ GBP می‌شد (محاسبه‌شده). مسیرها در جدول آمده‌اند (آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا؛ قانون اقامت دائم؛ قانون تابعیت ۲۵/۱۹۹۳).
پیشینهٔ کاربردی در صفحه‌های برنامهٔ اقامت و شهروندی و مهاجرت آمده است.
| مسیر | متن رسمی چه می‌خواهد | منبع |
|---|---|---|
| مجوز مبتنی بر ملک، سند به نام متقاضی، ارزش ۳۰۰٬۰۰۰ GBP یا بیشتر | مجوز ۱۰ ساله، بدون آزمون درآمد؛ خانه باید برای سکونت مناسب باشد و برای آن به کار رود | آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا، مادهٔ ۱۴(۲)(b) |
| مجوز مبتنی بر ملک، سند به نام متقاضی، ارزش کمتر از ۳۰۰٬۰۰۰ GBP | مجوز ۵ ساله، بدون آزمون درآمد | آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا، مادهٔ ۱۴(۲)(b) |
| فقط قرارداد (تمبرخورده و تأییدشده)، ارزش ۳۰۰٬۰۰۰ GBP یا بیشتر | مجوز ۵ ساله، بدون آزمون درآمد؛ دست‌کم یک‌سوم قیمت پرداخت شده و درخواست مجوز خرید ثبت شده باشد | آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا، مادهٔ ۱۴(۲)(b) |
| فقط قرارداد، ارزش کمتر از ۳۰۰٬۰۰۰ GBP | مجوز ۵ ساله با اثبات درآمد ماهانهٔ منظم برابر یک حداقل دستمزد (ناخالص ۷۰٬۸۹۳ TL از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶) | آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا؛ اداره مالیات |
| ویزای جست‌وجوی ملک | ۵۰٬۰۰۰ EUR در حساب بانکی | آیین‌نامهٔ اقامت و ویزا |
| اقامت دائم | مسکن با ارزش دست‌کم ۱۲۵٬۰۰۰ EUR؛ حداقل درآمد اعلام‌شده؛ داشتن مجوز اقامت به مدت ۶ سال (۳ سال اگر ۶۰ ساله یا بیشتر)؛ بیمهٔ درمانی؛ نداشتن سابقهٔ سلب‌صلاحیت؛ محدودیت در روزهای خارج از کشور | قانون اقامت دائم ۵۱/۲۰۱۵، مادهٔ ۵ |
| تابعیت TRNC | ۵ سال اقامت بدون وقفه بر پایهٔ مادهٔ ۸؛ هیچ مقرره‌ای خرید خانه را مسیری خودکار نمی‌کند | قانون تابعیت ۲۵/۱۹۹۳ |
آنچه مالکیت اعطا نمی‌کند به همان اندازه مهم است. کمیسیون اروپا اعلام می‌کند قوانین اتحادیهٔ اروپا در مناطقی از قبرس که دولت جمهوری کنترل مؤثر بر آن ندارد معلق است (کمیسیون اروپا). توصیهٔ سفر دولت بریتانیا اعلام می‌کند جمهوری قبرس اجازهٔ اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد و بریتانیا «جمهوری ترک قبرس شمالی» را به رسمیت نمی‌شناسد و پشتیبانی کنسولی در آنجا محدود است (ریسک‌های منطقه‌ای FCDO).
همین توصیه می‌گوید کسی که از راه شمال وارد جمهوری قبرس شود نزد مقامات آن به صورت غیرقانونی وارد شده شمرده می‌شود (الزامات ورود FCDO). هیچ چیز در قانون خرید یا اقامت TRNC تابعیت اتحادیهٔ اروپا اعطا نمی‌کند و مجوز حق خرید نیست: راهنمای بریتانیا یادآور می‌شود ممکن است به خریدار خارجی بدون ذکر دلیل اجازه داده نشود (راهنمای ملکی دولت بریتانیا).
تعداد ملک‌هایی که یک خریدار می‌تواند داشته باشد نیز محدود است. تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، فرمان‌قانون (Decree-Law) ۸۹/۲۰۲۶ (Resmi Gazete No. 147، ۷ اوت ۲۰۲۶) به خریدار خارجی اجازهٔ خرید تا ۳ آپارتمان، یا گزینه‌های زمین و ویلایی را که فهرست می‌کند، می‌دهد و همین فرمان فروش پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای طرح را به خارجی‌ها در سقف ۸۰٪ محدود می‌کند.
فرمان سندی از هیئت وزیران با اعتبار ۹۰ روزه است که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد مگر آن‌که پارلمان آن را تصویب کند، و قانون ۵۲/۲۰۰۸ تلفیقی در پورتال قوانین هنوز متن سخت‌گیرانه‌تر یک آپارتمان را نشان می‌دهد (Resmi Gazete No. 147؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸).
این‌که در روز امضا کدام متن اعمال می‌شود پرسشی برای وکیل است.
فهرست مرتب‌شدهٔ زیر برای پنت‌هاوس و تراس آن است؛ وکیل می‌تواند به آن بیفزاید.
خرید یک خارجی از چند اداره می‌گذرد که هر یک زمان‌سنجی دارند. جدول یک فروش را از نخستین جست‌وجو تا سند ثبت‌شده دنبال می‌کند، همان‌گونه که قواعد در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بر پایهٔ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (Resmi Gazete No. 147، ۷ اوت ۲۰۲۶) و، هرجا تفاوت دارد، متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ خوانده می‌شوند.
فرمان، فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ مورخ ۱۱ مه ۲۰۲۶ را دوباره صادر می‌کند، زیرا پارلمان در تعطیلات بود؛ ۹۰ روز آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد مگر آن‌که پارلمان آن را تصویب کند، پس هر مهلت زیر به برقرار بودن یا تصویب فرمان بستگی دارد.
| گام | چه کسی | زمان معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| ۱. جست‌وجوی واحد و فروشنده در ثبت املاک شهرستان | وکیل خریدار؛ Tapu Amirliği (اداره ثبت املاک) غازی‌ماغوسا | زمانی ذکر نشده | اطلاعیهٔ ثبت املاک مورخ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ |
| ۲. امضای قرارداد فروش و تمبرزدن آن | خریدار و فروشنده؛ اداره مالیات | عوارض تمبر (stamp duty) برابر ۰٫۵٪ مبلغ قرارداد است (تا ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ TL)؛ خریدار می‌پردازد مگر آن‌که طور دیگری توافق شود | قانون عوارض تمبر |
| ۳. ثبت قرارداد تمبرخورده و درخواست مجوز خرید | خریدار، وکیل یا نمایندهٔ قانونی؛ ثبت املاک؛ وزارت کشور | ظرف ۱ ماه، وگرنه قرارداد باطل است | Resmi Gazete No. 147 |
| ۴. هیئت وزیران تصمیم می‌گیرد؛ مجوز در Resmi Gazete درج می‌شود | هیئت وزیران | زمان رسمی وجود ندارد؛ سازنده ۱-۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶-۸ ماه برای دیگران را اعلام می‌کند | پرسش‌های متداول سازنده؛ قانون ۵۲/۲۰۰۸ |
| ۵. پرداخت هزینه‌های انتقال | خریدار (کسی که سند را ثبت می‌کند) | ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار (۶۰ در متن تلفیقی) | Resmi Gazete No. 147؛ Resmi Gazete No. 197 |
| ۶. امضای اظهارنامهٔ انتقال | خریدار و فروشنده نزد Tapu Amirliği | ظرف ۱ سال از انتشار (۶ ماه در متن تلفیقی) | Resmi Gazete No. 147 |
| ۷. ثبت سند؛ اتصال خدمات | ثبت املاک؛ مقامات محلی | اتصال آب و برق تا پرداخت همهٔ مالیات‌ها و هزینه‌ها منتظر می‌ماند | Resmi Gazete No. 147 |
پول هم از همین ترتیب پیروی می‌کند. برای خریدار خارجی، جدول هزینهٔ ثبت املاک در Resmi Gazete No. 197 مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ برای ملک اول در مجموع ۴٪ تعیین می‌کند (۳٪ انتقال، ۰٫۵٪ کمیسیون املاک غیرمنقول (Immovable Property Commission)، ۰٫۵٪ واحد تملک مسکن)، برای ملک دوم ۵٫۵٪ و برای ملک سوم ۶٪.
این جدول فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ با احتساب همان روز معتبر است؛ پس خریدی که دیرتر بسته شود به بررسی تازه نیاز دارد (Resmi Gazete No. 197). هزینه را کسی می‌پردازد که سند را ثبت می‌کند. پرسش‌های متداول سازنده تقسیم ۲٪ و ۲٪ میان فروشنده و خریدار را توصیف می‌کند که با جدول رسمی قابل تطبیق نبود.
صفحات آژانس‌ها ۶٪، ۹٪ و ۱۲٪ را نقل می‌کنند که از قواعد پیشین یا مبناهای دیگر گرفته شده‌اند، و نقل‌قول‌ها متفاوت هستند؛ پس در اینجا به کار نرفته‌اند (گزارش Haber Kıbrıs).
ارز هزینه‌ای خاموش است. لیر ارز محلی است و نرخ فروش مؤثر بانک مرکزی برای پوند استرلینگ در ۱۷-۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ برابر ۶۶٫۱۰۴۷ TL بود (بانک مرکزی TRNC). شاخص قیمت مصرف‌کننده در دوازده ماه منتهی به سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۳۵٫۰۲٪ افزایش یافت (مؤسسهٔ آمار). عوارض تمبر قرارداد به ارز خارجی به لیر و با نرخ فروش مؤثر رسمی در روز تمبرزنی محاسبه می‌شود. برای دید گسترده‌تری از هزینه‌ها، راهنمای هزینهٔ خرید، ساخت و اجارهٔ ملک در قبرس شمالیرا ببینید.
دو نکته به آسانی از نظر دور می‌مانند. بر پایهٔ پرسش‌های متداول سازنده، اتباع خارجی می‌توانند با وکالت‌نامه‌ای که بر پایهٔ قواعد قبرس شمالی صادر شده خرید کنند، پس حضور در جزیره شرط نیست. و مقامات محلی تا پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌ها نمی‌توانند آب یا برق را به‌طور دائم وصل کنند، که از دست رفتن مهلت پرداخت هزینه را افزون بر مشکل حقوقی به مشکل عملی نیز بدل می‌کند.
ریسک‌ها در قبرس شمالی پنهان نیستند و منابع رسمی آن‌ها را به زبان ساده توصیف می‌کنند. راهنمای دولت بریتانیا می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال محل مناقشه است، با هزاران ادعا از سوی کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند، و خرید چنین املاکی می‌تواند پیامدهای مالی و حقوقی جدی داشته باشد.
همچنین مشکلاتی را فهرست می‌کند که در قبرس به‌طور کلی رایج است: وکلایی که برای فروشنده و سازنده هر دو عمل می‌کنند، ساخت‌وساز بدون مجوز درست، حذف طرح پرداخت از قرارداد‌ها، و دشواری در دریافت گواهی‌های نهایی تکمیل و سندهای مالکیت (راهنمای دولت بریتانیا).
سند مالکیت پرسش مرکزی است و Isatis 5 هیچ دسته‌ای نمی‌دهد. صفحهٔ سازنده عبارت «Turkish title deed» را بدون تعریف آن یا نام بردن از یک دسته به‌کار می‌برد و این راهنما آن عبارت را دستهٔ راستی‌آزمایی‌شده نمی‌شمارد. جدول هزینهٔ ثبت املاک، زمین‌های ثبت‌شده با گواهی واگذاری نهایی (Final Disposition Certificate) را از نقطه‌های نگه‌داری‌شده با اسناد ارزشی (Value Documents) متمایز می‌کند، که تأیید می‌کند سندهای ملک معادل در کنار سندهای عادی وجود دارند (Resmi Gazete No. 197).
هیچ جدول رسمی که سند «ترکی»، «معاوضه‌ای» یا «تخصیصی» را تعریف کند به صورت آنلاین یافت نشد، و یک راهنمای آژانس توصیه می‌کند وکیل گزارش جست‌وجوی رسمی بگیرد (راهنمای Tekce). برای توضیحی ساده، راهنمای امن‌ترین سندهای مالکیت در قبرس شمالیرا ببینید.
تصمیم‌های دادگاه‌ها پیشینهٔ حقوقی را فراهم می‌کنند. دادگاه اروپایی حقوق بشر کمیسیون املاک غیرمنقول را راه‌حلی دانست که باید نخست برای ادعاهای قبرسی‌های یونانی‌تبار به کار رود (تصمیم Demopoulos، ۲۰۱۰)، و خود کمیسیون املاک غیرمنقول گزارش می‌دهد که ۸٬۸۰۷ درخواست دارد و ۳٬۷۵۷ مورد مختومه شده است، تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶ (کمیسیون املاک غیرمنقول).
دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا در ۲۰۰۹ حکم کرد که رأی دادگاه‌های جمهوری قبرس دربارهٔ زمین در شمال را می‌توان در جاهای دیگر اتحادیهٔ اروپا اجرا کرد (پروندهٔ C-۴۲۰/۰۷). قانون کیفری جمهوری از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ برخی معاملات ملکی بدون اجازهٔ مالک را جرم دانسته است، به گفتهٔ راهنمای بریتانیا، و یک گزارش مطبوعاتی از مذاکره‌کنندهٔ ارشد جمهوری دربارهٔ بازداشت‌ها در ۲۰۲۴-۲۰۲۵ نقل می‌کند (Cyprus Mail).
هیچ‌کدام یافته‌ای دربارهٔ Isatis 5 نیست.
کیفیت ساخت بررسی دیگری است. اظهاری مورخ ۱۴ فوریه ۲۰۲۳ از رئیس اتاق مهندسان و معماران ترک قبرس می‌گوید همهٔ سازه‌ها به محاسبات استاتیکی بر پایهٔ آیین‌نامهٔ زلزله نیاز دارند و تأیید پروژه رعایت لرزه‌ای را بررسی می‌کند (Yenidüzen). جدول آنچه را باید درخواست کرد و کجا باید راستی‌آزمایی کرد فهرست می‌کند.
| مدرک | مرجع صادرکننده | چرا مهم است | نشانی منبع |
|---|---|---|---|
| سند پژوهش ثبت املاک دربارهٔ واحد | Tapu Amirliği غازی‌ماغوسا | پرس‌وجوی مالکیت فقط برای اطلاع؛ یک راهنمای آژانس می‌گوید مالک، رهن‌ها و محدودیت‌ها را نشان می‌دهد | https://tapu.gov.ct.tr/HABERLER/tapu-i%c5%9flemlerinde-yeni-uygulamalar-hakk%c4%b1nda-duyuru |
| سند کاندومینیوم یا حق ارتفاق برای واحد | ثبت املاک شهرستان | پیش از درخواست مجوز خرید لازم است؛ فروش بدون آن جرم است | قانون ۵۲/۲۰۰۸ (mevzuat.gov.ct.tr) |
| قرارداد فروش تمبرخورده | اداره مالیات (Gelir ve Vergi Dairesi) | باید ظرف ۱ ماه ثبت شود وگرنه قرارداد باطل است | Resmi Gazete No. 147 (basimevi.gov.ct.tr) |
| مجوز خرید به صورت منتشرشده | هیئت وزیران، از طریق وزارت کشور | اگر مهلت‌های هزینه و انتقال از دست برود مجوز منقضی می‌شود | فهرست مدارک وزارت کشور |
| پروانهٔ ساختمان و تأییدیهٔ نهایی | شهرداری یا اداره شهرسازی | راهنمای بریتانیا ساخت‌وساز بدون مجوز درست را مشکلی تکرارشونده می‌نامد | راهنمای ملکی gov.uk |
| دستهٔ سند و تاریخچهٔ پیش از ۱۹۷۴ | ثبت املاک و یک وکیل مستقل | راهنمای بریتانیا از ریسک استرداد در زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای هشدار می‌دهد | راهنمای ملکی gov.uk |
| جدول هزینه‌های جاری در تاریخ بستن معامله | ثبت املاک | جدول ۷ اکتبر ۲۰۲۶ در ۵ ژانویه ۲۰۲۷ پایان می‌یابد | Resmi Gazete No. 197 (basimevi.gov.ct.tr) |
هفت آگهی جدید سازنده از نظر منطقه، ترکیب واحدها و متراژها تفاوت دارند، و جدول آن‌ها را همراه با مجتمع Orchard کنار هم می‌گذارد، همان‌گونه که سازنده منتشر کرده است.
| پروژه | منطقه (متن سازنده) | انواع واحد | بازهٔ متراژ بر پایهٔ انتشار |
|---|---|---|---|
| Isatis 1 | مرکز فاماگوستا | آپارتمان‌های ۲+۱، ۲۰ واحد | ۷۰-۷۵ متر مربع |
| Isatis 2 | منطقهٔ در حال توسعهٔ فاماگوستا | آپارتمان‌های ۲+۱ (۱۶) و پنت‌هاوس‌های ۳+۱ (۲) | ۷۰-۹۰ متر مربع |
| Isatis 3 | منطقهٔ کاراکول | آپارتمان‌های ۲+۱ و پنت‌هاوس‌های یک‌خوابه | ۶۲-۸۲ متر مربع |
| Isatis 4 | منطقهٔ چاناق‌قلعه (Çanakkale) نزدیک City Mall | ۱+۱، ۲+۱ و پنت‌هاوس | ۶۵-۸۳ متر مربع |
| Isatis 5 (همین صفحه) | منطقهٔ کاراکول | آپارتمان‌های دو‌خوابه (تیپ A و B) و یک پنت‌هاوس دو‌خوابه | ۷۵-۱۵۱ متر مربع |
| Sunrise | ینی‌بوغازایچی | ویلاهای سه‌خوابهٔ مستقل و نیمه‌مستقل | ۲۴۰-۴۹۰ متر مربع |
| Fiora | شهرستان فاماگوستا؛ محل دقیق ذکر نشده | آپارتمان‌های ۱+۱ تا ۳+۱، از جمله دوبلکس | ۹۲-۱۶۸ متر مربع |
| Orchard | ینی‌بوغازایچی | مجتمعی از انواع ویلا و آپارتمان | انواع متعدد؛ متراژها در صفحهٔ Orchard |
تفاوت‌ها واقعی هستند و پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کنند. درون یک پروژه، Isatis 5 میان کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین واحد خود ۷۶ متر مربع فاصله دارد (۱۵۱ – ۷۵، محاسبه‌شده)، همان‌قدر که Fiora (۱۶۸ – ۹۲) و بسیار بیشتر از Isatis 1، ۲، ۳ یا ۴ که فاصله‌هایشان ۵، ۲۰، ۲۰ و ۱۸ متر مربع است.
پنت‌هاوس عامل این پراکندگی است. Isatis 3 و Isatis 5 هر دو در منطقهٔ کاراکول قرار داده شده‌اند، با عبارت‌بندی تقریباً یکسان برای موقعیت و جمله‌ای مشابه دربارهٔ اجاره، اما صفحه‌ها نمی‌گویند محل پروژه‌ها چه‌قدر از هم فاصله دارد؛ پس نباید فرض شود که همسایه‌اند.
از هفت آگهی جدید، فقط Isatis 1 و Isatis 2 تعداد واحدها را می‌دهند. پروژه‌های ویلایی، Sunrise و Orchard، در ینی‌بوغازایچی قرار دارند که نقطهٔ روستای آن حدود ۱۰٫۱ کیلومتر در خط مستقیم از شهر دیواردار فاصله دارد. محل Fiora اصلاً ذکر نشده است.
منوی سازنده همچنین Elysium 1، Elysium 2، Infinity و Hillside را فهرست می‌کند که آگهی‌های خود را دارند: Elysium، Elysium 2، Infinity و Hillside. دیگر آگهی‌های فاماگوستا در این سایت شامل Sakarya Gardens، Urban Oasis و Aura Gardensهستند. هیچ منبع به‌کار‌رفته در اینجا هیچ‌یک از آن‌ها را نسبت به Isatis 5 مکان‌یابی نمی‌کند، و مقایسه به حقایق یکسانی برای هر یک نیاز دارد: منطقه، متراژ واحدها، قیمت، تکمیل و دستهٔ سند.
سازنده در صفحهٔ «دربارهٔ ما» اعلام می‌کند Isatis Construction Limited از زمان تأسیس خود در قبرس شمالی در سال ۲۰۱۵ در صنعت ساخت‌وساز فعالیت کرده است و در فاماگوستا و ینی‌بوغازایچی آپارتمان و ویلا می‌سازد و می‌فروشد. می‌گوید روی پروژه‌هایی در همین مناطق کار می‌کند. Isatis Construction Group را شرکتی مهندسی و ساختمانی توصیف می‌کند که مهندسان باتجربه آن را اداره می‌کنند، و می‌گوید از مصالح دوست‌دار محیط‌زیست و باکیفیت استفاده می‌کند.
صفحه همچنین اظهاراتی دربارهٔ خدمات دارد. می‌گوید شرکت پیش از فروش و پس از آن با مشتریان در ارتباط مداوم است، از سرمایه‌گذاران در همهٔ رویه‌های مرحلهٔ قرارداد پشتیبانی می‌کند و مدیریت پروژه‌هایی را که تحویل می‌دهد برعهده می‌گیرد. این‌ها توصیف‌های خود سازنده هستند؛ منابع به‌کار‌رفته در اینجا ممیزی مستقلی از شرکت یا فهرستی از پروژه‌های تکمیل‌شده ندارند. شمارنده‌های پروژه‌ها و ملک‌های تکمیل‌شده در صفحهٔ «دربارهٔ ما» در نسخهٔ بازیابی‌شده صفر خوانده می‌شوند، پس هیچ شماری از آن‌ها گرفته نشده است.
صفحه‌های پروژه نشانی شرکت را در مجتمع Orchard در ینی‌بوغازایچی می‌دهند که در همهٔ صفحه‌ها، از جمله صفحه‌های پروژه‌های مرکز فاماگوستا، تکرار شده است؛ پس ساختمان Isatis 5 را مکان‌یابی نمی‌کند. پرسش‌های متداول سازنده بیان می‌کند که خرید را می‌توان پیش از رسیدن به جزیره با وکالت‌نامه انجام داد، که خریداران خارجی به مجوز هیئت وزیران نیاز دارند و که بانک‌ها ممکن است در برابر ملک مناسب وام بدهند؛ این اظهارات در بالا با ذکر منبع به‌کار رفته‌اند و نکته‌های حقوقی با متن‌های رسمی سنجیده شده‌اند.
سازنده پروژه را در منطقهٔ کاراکول فاماگوستا قرار می‌دهد که آن را مرکز شهر می‌نامد. هیچ خیابان، قطعه یا نقطهٔ روی نقشه منتشر نشده است. دادهٔ نقشهٔ عمومی مرکز محلهٔ کاراکول را در خط مستقیم ۲٫۹ کیلومتر و از راه جاده ۳٫۷ کیلومتر از شهر دیواردار، و ۱٫۲ کیلومتر از محوطهٔ EMU نشان می‌دهد. این ارقام در سطح محله هستند، نه اندازه‌گیری از ساختمان. کاراکول محله‌ای ساخته‌شده در شمال است، نه مرکز تاریخی؛ موقعیت قطعه باید کتباً درخواست شود.
سازنده تیپ A را آپارتمانی دو‌خوابه با ۷۵ متر مربع و یک سرویس بهداشتی، تیپ B را آپارتمانی دو‌خوابه با ۸۰ متر مربع و یک سرویس بهداشتی، و یک پنت‌هاوس دو‌خوابه با ۱۵۱ متر مربع، دو سرویس بهداشتی و تراس ۵۸ متر مربعی فهرست می‌کند. صفحه نمی‌گوید متراژها ناخالص هستند یا خالص، چند واحد وجود دارد یا ساختمان چند طبقه دارد.
خیر. صفحهٔ سازنده قیمت، پیش‌پرداخت، جدول اقساط یا تاریخ تکمیل نمی‌دهد و منابع به‌کار‌رفته در اینجا قیمت مستقلی برای پروژه ندارند. آمار رسمی نیز شاخص قیمت مسکن برای TRNC ندارد. هر رقمی که خریدار دریافت می‌کند باید کتباً از سازنده بیاید، با ارز نام‌برده و مبنای نام‌برده بیان شود و با قواعد هزینه و مالیات که در تاریخ بستن معامله اعمال می‌شود سنجیده شود.
تراس ۵۸ متر مربع است. اگر در ۱۵۱ متر مربع فهرست‌شده گنجانده شده باشد، ۳۸٪ آن رقم است (۵۸ / ۱۵۱) و فضای داخلی ۹۳ متر مربع است. اگر جدا باشد، مجموع ۲۰۹ متر مربع است و تراس ۲۸٪ آن است (۵۸ / ۲۰۹). این‌ها از ارقام سازنده محاسبه شده‌اند. صفحه نمی‌گوید کدام خوانش درست است؛ پس پرسش باید کتباً با سازنده مطرح و روی پلان امضاشده پاسخ داده شود.
تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (Resmi Gazete No. 147، ۷ اوت ۲۰۲۶) به خریدار خارجی خرید تا ۳ آپارتمان و به اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند ۶ آپارتمان را اجازه می‌دهد. قانون ۵۲/۲۰۰۸ تلفیقی هنوز یک آپارتمان را نشان می‌دهد. فرمان سندی از هیئت وزیران است که اعتبار ۹۰ روزهٔ آن حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد مگر آن‌که پارلمان آن را تصویب کند؛ پس قاعدهٔ روز امضا باید با وکیل تأیید شود.
هیچ قانونی از آنچه برای این راهنما خوانده شد برای تصمیم هیئت وزیران مهلت تعیین نمی‌کند. فقط سازنده در پرسش‌های متداول خود مدت‌ها را می‌دهد: ۱-۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶-۸ ماه برای سایر ملیت‌ها، بی‌آن‌که منبع رسمی برای هیچ‌کدام یافت شود. پس از تمبرخوردن قرارداد، فرمان ثبت در ثبت املاک و درخواست مجوز را ظرف ۱ ماه الزام می‌کند؛ بنابراین زمان‌سنج قطعی با قرارداد آغاز می‌شود، نه با تصمیم.
Resmi Gazete No. 197 مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ برای خریداران خارجی در مجموع ۴٪ برای ملک اول، ۵٫۵٪ برای دوم و ۶٪ برای سوم تعیین می‌کند. این جدول فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ با احتساب همان روز معتبر است. صفحات آژانس‌ها رقم‌های دیگری از جمله ۶٪، ۹٪ و ۱۲٪ را نقل می‌کنند؛ پس نقل‌قول‌ها متفاوت هستند، و سازنده تقسیم ۲٪ و ۲٪ میان فروشنده و خریدار را توصیف می‌کند که با متن رسمی، که می‌گوید شخص ثبت‌کننده می‌پردازد، همخوان نیست.
یک ملک می‌تواند از مجوز اقامت پشتیبانی کند، با مدت ۵ ساله یا ۱۰ ساله بسته به ارزش و این‌که سند وجود دارد یا فقط قرارداد، اما قیمت اینجا منتشر نشده است و بنابراین هیچ ردیفی را نمی‌توان نام برد. خرید حقوق اتحادیهٔ اروپا نمی‌دهد: قوانین اتحادیهٔ اروپا در شمال معلق است و جمهوری قبرس مجوزهای صادرشده در آنجا را به رسمیت نمی‌شناسد. تابعیت TRNC پنج سال اقامت می‌خواهد و هیچ مقرره‌ای خرید خانه را مسیری خودکار نمی‌کند.
ارقام رسمی از این ادعا پشتیبانی نمی‌کنند. ثبت‌نام EMU از ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲ به ۱۵٬۷۲۹ در ۲۰۲۴-۲۵ کاهش یافت و ثبت‌نام آموزش عالی TRNC از ۱۱۴٬۰۰۰ به ۱۰۴٬۸۷۳ رسید. خوابگاه‌های EMU حدود ۱۰٬۰۰۰ دانشجو را جای می‌دهند و دیگران به صورت خصوصی اجاره می‌کنند، اما هیچ منبع به‌کار‌رفته در اینجا کمبود مسکن را بیان نمی‌کند یا شاخص اجاره می‌دهد. خریداری که به درآمد اجاره تکیه می‌کند باید هر رقمی را با سابقهٔ اجارهٔ کتبی بیازماید.
با سند پژوهش ثبت املاک، سند کاندومینیوم یا حق ارتفاق، پروانهٔ ساختمان و تأییدیهٔ نهایی و دستهٔ سند آغاز کنید. سپس تأیید کنید که قرارداد ظرف یک ماه تمبرخورده و ثبت می‌شود، جدول هزینه‌ها با تاریخ بستن معامله همخوان است، و تراس، منظرهٔ دریا و مشخصات در قرارداد آمده‌اند. از وکیلی مستقل استفاده کنید، نه وکیل فروشنده، و هر پاسخ سازنده را کتباً نگه دارید.
آخرین بررسی: ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: صفحه‌های Isatis 5، «دربارهٔ ما» و پرسش‌های متداول سازنده در isatis.co و صفحهٔ ترکی در isatis.com.tr؛
قواعد و نرخ‌ها تا تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند؛ چند مورد به فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ یا به جدول‌هایی که در ۵ ژانویه ۲۰۲۷ پایان می‌یابند وابسته‌اند. این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
