Fiora | فاماگوستا | قبرس شمالی

پروژهٔ Fiora Famagusta مجموعه‌ای از بلوک‌های آپارتمانی دوطبقه از Isatis Construction Group است که در ناحیهٔ فاماگوستا در قبرس شمالی فهرست شده است، هرچند صفحهٔ خود سازنده نه نام شهری را آورده و نه نام خیابانی را. این راهنما آنچه سازنده دربارهٔ Fiora Famagusta منتشر کرده را بیان می‌کند: چهار نوع آپارتمان با متراژ ۹۲ تا ۱۶۸ متر مربع، فهرستی از امکانات مشترک، و نه قیمتی، نه تاریخ تکمیلی و نه تعداد واحدی.

سپس این اطلاعات را در کنار پیشینهٔ مستند فاماگوستا و قوانین مربوط به خریداران خارجی قرار می‌دهد؛ هر رقم حقوقی به تاریخ ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ ثبت شده و به منبع خود پیوند خورده است.

مروری بر پروژهٔ Fiora Famagusta

بر پایهٔ صفحهٔ Fiora در سایت سازنده، این پروژه از بلوک‌های آپارتمانی دوطبقه تشکیل شده است که یک استخر شنا و یک مسیر دویدن در آن‌ها جای گرفته است. واحدهای طبقهٔ همکف آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه با باغچهٔ اختصاصی‌اند و واحدهای طبقهٔ اول آپارتمان‌های دوبلکس دو و سه‌خوابه با دسترسی شخصی به باغ پشت‌بام.

نقشهٔ سایت سه بلوک را با نام‌های Lavanda، Fresia و Rosa مشخص کرده است (صفحهٔ ترکی نام بلوک دوم را Fresya می‌نویسد) و افزون بر آن یک استخر سرپوشیده، یک سوپرمارکت و چند مغازه را نیز نشان می‌دهد.

این صفحه نکات زیادی را ناگفته گذاشته است. نه قیمتی منتشر کرده، نه طرح پرداختی، نه تاریخ تکمیلی، نه تعداد واحدی، نه دستهٔ سند مالکیت (koçan) و نه خیابان، محله یا موقعیتی روی نقشه. عنوان «روند ساخت» (Construction Process) فقط توصیفی کلی از شرکت دارد و برنامهٔ زمانی ساخت ندارد.

هر یک از این خلأها در ادامه با عبارت «منتشر نشده» یا «اعلام نشده» آمده و به‌جای آن هیچ برآوردی گذاشته نشده است. در مجموعهٔ پروژه‌ها، این پروژه کنار دیگر آگهی‌های Isatis و آرشیو گسترده‌تر ملک‌های قبرس شمالی جای دارد و جدول زیر نقطهٔ آغاز بقیهٔ این راهنماست.

بخش‌های بعدی به متراژ واحدها، منطقهٔ فاماگوستا، امکاناتی که صفحه بی‌پاسخ گذاشته و پرسش‌های پرداخت، مراحل خرید و بررسی‌هایی که خریدار می‌تواند انجام دهد می‌پردازند.

آپارتمان‌های Fiora Famagusta: انواع واحد و متراژها

سازنده چهار پلان را هر یک با تب جداگانه فهرست کرده است: ۱+۱، ۲+۱، دوبلکس ۲+۱ و دوبلکس ۳+۱. همهٔ آن‌ها، از جمله دو دوبلکس، برچسب نوع «آپارتمان» دارند. ارقام زیر همان‌گونه که فهرست شده‌اند نقل شده‌اند؛ نسخه‌های انگلیسی و ترکی با هم همخوانی دارند.

هر رقم در جدول بعدی از اعداد سازنده محاسبه شده و روش محاسبه در هر خانه آمده است. هیچ‌یک از آن‌ها اندازه‌گیری نیست.

در این چهار ردیف، متراژ فهرست‌شده از ۹۲ تا ۱۶۸ متر مربع بالا می‌رود، یعنی ۱٫۸۳ برابر (۱۶۸ ÷ ۹۲)، آن هم با گام‌هایی نابرابر. گذر از ۱+۱ به ۲+۱، افزون بر اتاق‌خواب و سرویس بهداشتی دوم، ۲۵ متر مربع (۲۷٫۲ درصد افزایش) اضافه می‌کند.

گذر از ۲+۱ طبقهٔ همکف به دوبلکس ۲+۱ فقط ۵ متر مربع (۴٫۳ درصد) اضافه می‌کند، بی‌آنکه تعداد اتاق‌خواب یا سرویس بهداشتی تغییر کند، در حالی که فضای باز از باغچهٔ ۳۲ متر مربعی به باغ پشت‌بام ۶۲ متر مربعی می‌رسد، یعنی تقریباً دو برابر (۶۲ ÷ ۳۲ = ۱٫۹).

گام بعدی تا دوبلکس ۳+۱ برابر با ۴۶ متر مربع (۳۷٫۷ درصد) است، با یک اتاق‌خواب بیشتر و ۱۴ متر مربع باغ پشت‌بام بیشتر.

مساحت به‌ازای هر اتاق‌خواب از ۵۶٫۰ متر مربع در دوبلکس ۳+۱ تا ۹۲٫۰ متر مربع در ۱+۱ متغیر است و با افزوده‌شدن اتاق‌خواب‌ها کم می‌شود، همان‌گونه که یک فضای نشیمن مشترک چنین نتیجه‌ای می‌دهد. واحدهای دوخوابه به هم نزدیک‌اند، با ۵۸٫۵ و ۶۱٫۰ متر مربع به‌ازای هر اتاق‌خواب. دوبلکس ۳+۱ همان دو سرویس بهداشتی واحدهای دوخوابه را دارد، به همین دلیل مساحت آن به‌ازای هر سرویس بهداشتی، یعنی ۸۴٫۰ متر مربع، در میان سه پلان بزرگ‌تر بیشترین است.

دو ستون آخر از آن رو وجود دارند که صفحه نمی‌گوید رقم متراژ شامل باغچه می‌شود یا نه. اگر باغچه بیرون از متراژ فهرست‌شده باشد، ۱+۱ در مجموع ۱۲۴ متر مربع فضا و دوبلکس ۳+۱ در مجموع ۲۴۴ متر مربع فضا عرضه می‌کند.

اگر باغچه درون آن باشد، ۱+۱ فضای داخلی ۶۰ متر مربعی می‌داشت، ۲+۱ طبقهٔ همکف ۸۵ متر مربع، و دوبلکس ۲+۱ هم ۶۰ متر مربع، که ۲۵ متر مربع کمتر از ۲+۱ طبقهٔ همکف است، با اینکه تعداد اتاق‌خواب و سرویس بهداشتی یکسان است.

هر دو خوانش فقط حساب‌وکتاب‌اند؛ آنچه موضوع را روشن می‌کند پلان‌های امضاشده و مبنای اندازه‌گیری در قرارداد است.

موقعیت Fiora: سایتی اعلام‌نشده و منطقهٔ فاماگوستا

آنچه صفحه می‌گوید. صفحهٔ Fiora سازنده نه شهری را نام می‌برد، نه ناحیه‌ای را و نه خیابانی را، نقشه‌ای نشان نمی‌دهد و فاصله‌ای نمی‌دهد. تنها نشانی‌اش نشانی شرکت است، یعنی مجموعهٔ Orchard در ینی‌بوغازایچی (Yeniboğaziçi)، سطری در پاورقی که در همهٔ صفحه‌های سایت سازنده مشترک است، از جمله صفحهٔ پروژه‌هایی که او مرکز فاماگوستا می‌خواند.

جایگذاری در فاماگوستا از فهرست‌بندی مجموعهٔ پروژه‌ها می‌آید، نه از سازنده؛ بنابراین هیچ‌یک از فاصله‌های زیر فاصله از Fiora نیست؛ آن‌ها از نقاط مرجع محاسبه شده‌اند و منطقه را توصیف می‌کنند، نه این قطعه زمین را.

شهر در ارقام. شهرداری غازیماغوسا (Gazimağusa) در سرشماری ۴ دسامبر ۲۰۱۱، که آخرین شمارش کامل است، ۴۰٬۹۲۰ نفر ساکن دائمی داشت و ناحیه ۶۹٬۷۴۱ نفر (مؤسسهٔ آمار). برای سال ۲۰۲۰ شهرداری به برآوردی از سازمان برنامه‌ریزی (State Planning Organisation) با ۵۵٬۸۶۸ نفر استناد می‌کند؛ این برآورد است و نباید آن را کنار شمار سرشماری گذاشت (شهرداری).

شهرداری بندر آزاد را تنها بندر آزاد جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) و بزرگ‌ترین آن می‌خواند و می‌گوید رشد شهر پس از ۱۹۸۶، یعنی زمانی که دانشگاه مدیترانهٔ شرقی (EMU) به نهادی دولتی تبدیل شد، به سوی شمال و شمال شرق چرخید (صفحهٔ تاریخ شهر).

مرکز تاریخی شهر سوریچی (Suriçi) با دیوارهایش است. کاراکول (Karakol)، که سازنده دو پروژهٔ خواهر را در آن قرار می‌دهد، محله‌ای پرساخت‌وساز است که در شمال شهر دیواردار قرار دارد و به آن چسبیده است و در ۲۰۱۱ دارای ۷٬۰۴۶ ساکن بود (جدول محله‌ها)؛ سازنده کاراکول را مرکز فاماگوستا می‌نامد که توصیف خود اوست و توصیف شهرداری نیست.

دانشجویان و خدمات. تعداد دانشجویان EMU در ۲۰۲۴-۲۵ برابر ۱۵٬۷۲۹ بود، در برابر اوج ۱۶٬۶۴۰ در ۲۰۲۱-۲۲، یعنی کاهش ۵٫۵ درصدی، در حالی که مجموع TRNC با ۸٫۰ درصد کاهش از ۱۱۴٬۰۰۰ به ۱۰۴٬۸۷۳ رسید؛ هیچ چیز در منابع روایت افزایش شمار دانشجویان را تأیید نمی‌کند (سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴). بیمارستان دولتی در جادهٔ سالامیس (Salamis) نزدیک به ۱۶۰ تخت اعلام می‌کند (صفحهٔ بیمارستان) و سیتی‌مال (City Mall) ۶۵ فروشگاه گزارش می‌دهد (سایت بهره‌بردار).

آب‌وهوا و جاده‌ها. نزدیک‌ترین سری رسمی اقلیمی ایستگاه WMO در پارالیمنی (Paralimni)، در جمهوری قبرس، حدود ۷٫۴ کیلومتر در خط مستقیم جنوب شهر دیواردار است: میانگین بیشینهٔ روزانهٔ ۳۳٫۳ درجهٔ سانتی‌گراد در اوت و ۱۵٫۹ در ژانویه (۲۰۰۲-۲۰۱۱) و حدود ۳۳۱ میلی‌متر بارش در سال، که تقریباً هیچ‌کدام از ژوئن تا اوت نیست (داده‌های WMO).

فرودگاه ارجان (Ercan) در خط مستقیم ۴۰٫۰ کیلومتر از نقطهٔ مرجع شهر دیواردار فاصله دارد و از راه جاده حدود ۵۶ کیلومتر؛ فرودگاه لارناکا (Larnaca) در خط مستقیم ۴۰٫۸ کیلومتر است و رقم جاده‌ای ندارد، چون به گذرگاهی که استفاده می‌شود بستگی دارد.

هیچ کشتی مسافربری فاماگوستا-مرسین فرض نشده است، چون منابع با هم تناقض دارند.

ینی‌بوغازایچی (Yeniboğaziçi). نشانی شرکت آنجاست، پس روستا برای جهت‌یابی آورده شده است. این روستا در ۲۰۱۱ دارای ۳٬۳۴۷ ساکن بود، در خط مستقیم ۱۰٫۱ کیلومتر و از راه جاده ۱۱٫۵ کیلومتر از نقطهٔ مرجع شهر دیواردار فاصله دارد، بنا بر منابع حدود ۱۵ دقیقه با خودرو، و عضو Cittaslow است. خرابه‌های سالامیس در خط مستقیم ۲٫۷ کیلومتر دورتر است. مجموعهٔ پروژه‌ها پروژهٔ Orchard در ینی‌بوغازایچی از همین سازنده را جداگانه آورده است؛ صفحهٔ Fiora نمی‌گوید این دو سایت مجاورند یا نه.

عرضه و شهر دیواردار. در ۲۰۲۵ مسکن تأییدشده و تکمیل‌شدهٔ ناحیه به ۱٬۴۹۲ واحد مسکونی رسید، شامل ۵۳۸ واحد شهری و ۹۵۴ واحد روستایی (جمع در اینجا محاسبه شده است)؛ این شمار در سطح ناحیه است و فقط ساختمان‌هایی را دربر می‌گیرد که گواهی تأیید نهایی دارند (خبرنامهٔ ساخت‌وساز).

وروشا (Varosha) ۳٫۸ کیلومتر از نقطهٔ مرجع شهر دیواردار فاصله دارد؛ بیانیهٔ شورای امنیت سازمان ملل در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۱ اسکان به‌دست هر کسی جز ساکنان آن را غیرمجاز می‌خواند، و گزارش ژوئیهٔ ۲۰۲۶ دبیرکل یادآور می‌شود که از آن زمان هیچ چیز بازگردانده نشده است (گزارش).

این راهنما دربارهٔ خرید در آنجا هیچ اظهارنظری نمی‌کند. دیگر آگهی‌های فاماگوستا در مجموعهٔ پروژه‌ها، مانند Sakarya Gardens، Urban Oasis و Aura Gardens، بیرون از منابع این صفحه‌اند و مقایسه نشده‌اند. صفحهٔ شهر فاماگوستا تصویر گسترده‌تری ارائه می‌دهد.

فاصله‌ها ارقام خط مستقیم از مختصات منتشرشدهٔ OpenStreetMap و برآوردهای جاده‌ای نشانگر از مسیریاب عمومی OSRM هستند.

راستی‌آزمایی قطعه‌ای که منتشر نشده است. خریدار با شمارهٔ قطعه یا پارسل و نام ناحیه شروع می‌کند و آن را کتبی از سازنده می‌خواهد. اداره ثبت املاک (Land Registry) در دفتر ناحیه (Tapu Amirliği) یک استعلام مالکیت صرفاً اطلاعاتی با نام «araştırma belgesi» (سند پژوهش) ارائه می‌کند.

اعلامیهٔ ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ این اداره می‌گوید که در دورهٔ راه‌اندازی Web Tapu، چنین اسنادی و نیز انتقال‌ها و رهن‌ها فقط از طریق Tapu Amirliği ناحیهٔ ثبت ملک انجام می‌شوند، که برای فاماگوستا دفتر غازیماغوسا را به ذهن می‌آورد، هرچند اعلامیه آن را نام نبرده است (اعلامیهٔ اداره ثبت املاک).

یک راهنمای آژانس می‌گوید این جست‌وجو مالک ثبت‌شده، مشخصات ملک، رهن‌ها، محدودیت‌ها و دیگر بار‌های حقوقی را نشان می‌دهد (راهنمای آژانس). موقعیت همچنین تعیین می‌کند که آیا قطعه در منطقهٔ نظامی قرار می‌گیرد، که خارجی‌ها در آن حق خرید ندارند (آیین‌نامه).

امکانات، شارژ خدمات، پرداخت و بررسی‌های لازم در پروژهٔ Fiora Famagusta

صفحهٔ Fiora چهار پرسش را مطرح می‌کند که پاسخ نمی‌دهد: امکانات مشترک چه چیزهایی را دربر دارد، چه کسی آن‌ها را اداره می‌کند و هزینه‌شان را می‌پردازد، خرید چگونه می‌تواند تأمین مالی شود، و چگونه می‌توان پروژه‌ای را که سایتش اعلام نشده است بررسی کرد.

امکانات مشترک. سازنده نُه امکان مشترک را فهرست کرده است: سونا، استخر سرپوشیده و روباز، استخر کودکان، زمین بازی کودکان، سوپرمارکت، سامانهٔ ماهوارهٔ مرکزی، ژنراتور مرکزی، سرویس شاتل و خدمات جمع‌آوری زباله. چند مورد خدمات‌اند، نه ساختمان، و هر خدمت هزینهٔ جاری دارد: ژنراتور سوخت و نگهداری می‌خواهد، شاتل خودرو و راننده می‌خواهد، جمع‌آوری زباله پیمانکار می‌خواهد.

صفحه نمی‌گوید چه کسی هر یک را فراهم می‌کند یا هزینه‌اش را می‌پردازد، آیا از زمان تحویل واحدها آغاز می‌شوند، و آیا سوپرمارکت و مغازه‌های نقشهٔ سایت ساخته شده‌اند، برنامه‌ریزی شده‌اند یا فقط ترسیم شده‌اند.

مدیریت و شارژ خدمات. برای Fiora هیچ شارژ خدمات، هزینهٔ مدیریت یا صندوق ذخیره‌ای منتشر نشده است و تعرفهٔ رسمی TRNC برای چنین هزینه‌هایی یافت نشد. صفحهٔ «دربارهٔ ما» (About) سازنده می‌گوید Isatis مدیریت پروژه‌هایی را که تحویل می‌دهد بدون دریافت هزینه، بدون ذکر مدت و بدون فهرست پروژه‌ها بر عهده می‌گیرد.

پیش از آنکه بتوان برای مجوز خرید درخواست داد، باید برای واحد سند مالکیت آپارتمانی (condominium title) یا حق ارتفاق آپارتمانی وجود داشته باشد (قانون ۳۵/۲۰۱۰)، و فروش بدون آن جرم است و جریمه‌ای تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ماهانهٔ ناخالص دارد (قانون ۵۲/۲۰۰۸، تلفیقی).

منابع نمی‌گویند این اسناد استخر، ژنراتور یا مغازه‌ها را در چه حدی پوشش می‌دهند.

دو واقعیت رسمی که به امکانات مربوط می‌شود. نخست، بر پایهٔ فرمان‌قانون (Decree-Law) ۸۹/۲۰۲۶ (Resmi Gazete (روزنامه رسمی) شمارهٔ 147، ۷ اوت ۲۰۲۶)، مقام‌های محلی اتصال آب را و اداره برق عرضهٔ برق را تا زمان پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های انتقال نگه می‌دارند؛ اتصال‌های کارگاهی در دوران ساخت معاف‌اند (روزنامه رسمی شمارهٔ 147).

تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ این قاعده به ادامهٔ اعتبار فرمان بستگی دارد. دوم، تازه‌ترین جدول مالیات بر املاک غیرمنقول که یافت شد و از ۱ ژانویه ۲۰۲۵ اجرا می‌شود، برای مسکن با ساخت معمولی تا ۱۲۰ متر مربع، ۶٫۶۰ TL به‌ازای هر متر مربع و بالاتر از آن ۷٫۱۵ TL را فهرست می‌کند، با اضافه‌نرخ‌های ۱۰ تا ۶۰ درصد بر حسب دسته و ۳۵٫۶۰ TL به‌ازای هر متر مربع برای استخر شنا (جدول مالیات).

جدول سال ۲۰۲۶ یافت نشد و صفحه نمی‌گوید یک استخر مشترک چگونه ارزیابی می‌شود.

ساختارهای پرداخت و تأمین مالی. برای Fiora هیچ طرح پرداختی منتشر نشده است. پرسش‌وپاسخ سازنده می‌گوید بانک‌ها می‌توانند در برابر ملک مناسب وام بدهند (پرسش‌های متداول Isatis). مادهٔ ۱۰ قانون ۵۲/۲۰۰۸ به خارجی‌ها اجازه می‌دهد پس از پرداخت هزینه‌های ثبت املاک ملک را رهن بگذارند و ثبت رهن ۱ درصد بدهی تضمین‌شده هزینه دارد (روزنامه رسمی شمارهٔ 197).

دربارهٔ شرایط وام، صفحه‌های آژانس‌ها با هم اختلاف دارند: یکی می‌گوید بانک‌ها اغلب تا ۷۵ درصد قیمت را در بازهٔ حداکثر ۱۲۰ ماه تأمین می‌کنند و از خارجی‌ها اغلب ۴۰ تا ۶۰ درصد پیش‌پرداخت می‌خواهند (Tekce)؛ دیگری نسبت معمول وام به ارزش را برای خارجی‌ها ۵۰ درصد می‌داند، با نرخ‌های ۶ تا ۱۰ درصد در سال و کارمزد ترتیب وام حدود ۳ درصد (ncyprus.com.tr).

هیچ اظهار رسمی دربارهٔ سیاست بانک‌ها یافت نشد. راهنمای دوم می‌افزاید که طرح‌های اقساطی سازنده بر بازار پیش‌فروش (off-plan) غالب‌اند، بی‌آنکه ساختاری با منبع مستقل ارائه دهد.

ارز. شاخص سپتامبر ۲۰۲۶ مؤسسهٔ آمار قیمت‌های مصرف‌کننده در TRNC را ۳۵٫۰۲ درصد بالاتر از یک سال پیش نشان می‌دهد (مؤسسهٔ آمار). نوشتن قرارداد به پوند استرلینگ یا یورو از مواجهه با ریسک لیر در قیمت جلوگیری می‌کند، اما عوارض تمبر آن مبلغ همچنان به لیر محاسبه می‌شود و با نرخ رسمی فروش مؤثر در روز الصاق تمبر قرارداد تعیین می‌شود. قانون ارز نگه‌داری ارز خارجی و نوشتن مبلغ قرارداد به آن را آزاد می‌کند و حواله‌های بانکی را نیز آزاد می‌داند (قانون ۳۸/۱۹۹۷).

دربارهٔ ردیف مالیات بر ارزش افزوده، هر چهار متراژ فهرست‌شده زیر ۳۰۰ متر مربع‌اند، ولی صفحه نمی‌گوید رقمش زیربنای بسته است یا نه، و آیین‌نامه نمی‌گوید کدام فروش‌های دست‌دوم مشمول مالیات بر ارزش افزوده می‌شوند (آیین‌نامهٔ مالیات بر ارزش افزوده).

جدول هزینهٔ ثبت املاک پس از ۵ ژانویه ۲۰۲۷ منقضی می‌شود. پرسش‌وپاسخ سازنده هزینه‌ای را توصیف می‌کند که به‌طور مساوی میان فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود و قابل تطبیق با جدول رسمی نبود، و صفحه‌های آژانس‌ها درصدهای دیگری را برای هزینهٔ انتقال نقل می‌کنند، پس نقل‌قول‌ها با هم تفاوت دارند.

عوارض تمبر بر قانون عوارض تمبر استوار است.

فهرست زیر نکته‌های بررسی لازم در منابع را برای پروژه‌ای که سایتش منتشر نشده است ترتیب می‌دهد.

1. از سازنده کتباً شمارهٔ قطعه یا پارسل، نام ناحیه و بلوکی را بخواهید که با نقشهٔ سایت Lavanda، Fresia و Rosa مطابقت دارد.
2. از دفتر ناحیه یک سند پژوهش اداره ثبت املاک بگیرید تا مالک ثبت‌شده، رهن‌ها و محدودیت‌ها تأیید شود.
3. دستهٔ سند مالکیت و مالک زمین پیش از ۱۹۷۴ را مشخص کنید؛ راهنمای بریتانیا دربارهٔ خطر استرداد در زمین‌های معاوضه‌ای یا بخششی هشدار می‌دهد.
4. بپرسید آیا سازنده پروژه را با رهن بانکی روی زمین تأمین مالی کرده است، که راهنمای بریتانیا آن را در شمار مشکلات عمومی فهرست می‌کند.
5. پروانهٔ ساخت، نقشه‌های تأییدشده و سند مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق را برای همان واحد مشخص درخواست کنید.
6. موقعیت را با قاعدهٔ منطقهٔ نظامی و سقف ۸۰ درصدی فروش به خارجی‌ها در پروژه‌های مسکونی منطقه‌بندی‌شده بر پایهٔ فرمان بسنجید.
7. مشخصات کتبی بگیرید که مرحلهٔ هر یک از نُه امکان مشترک و پرداخت‌کنندهٔ هزینهٔ اداره‌شان را بیان کند.
8. برنامهٔ پرداخت و ارز قرارداد را در خود قرارداد فروش بنویسانید، نه فقط در بروشور یا پیام.
9. همان‌طور که راهنمای بریتانیا توصیه می‌کند از وکیل مستقل استفاده کنید و مهلت‌های یک ماهه، ۷۵ روز کاری و یک ساله را در تقویم خود ثبت کنید.

خرید ملک در قبرس شمالی به‌طور خلاصه

صفحهٔ Fiora هیچ روال خریدی را توصیف نمی‌کند. توالی زیر از متن‌های رسمی و پرسش‌وپاسخ سازنده پیروی می‌کند و بر پایهٔ دفتری که خریدار با آن سروکار دارد مرتب شده است. هر قاعده تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده و بر فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامه رسمی شمارهٔ 147، ۷ اوت ۲۰۲۶) استوار است.

این فرمان فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶ (روزنامه رسمی شمارهٔ 87، ۱۱ مه ۲۰۲۶) را دوباره صادر کرد، فرمان شورای وزیران (Council of Ministers) است و نه مصوبهٔ پارلمان، و ۹۰ روز اعتبار دارد، یعنی تا حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ (محاسبه‌شده)، مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند.

متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در پورتال قوانین هنوز همان عبارت قدیمی‌تر و سخت‌گیرانه‌تر را نشان می‌دهد، پس قاعده‌ای که در ادامه می‌آید فقط تا زمانی برقرار است که فرمان معتبر بماند.

سه دفتر کار اداری را میان خود تقسیم می‌کنند. اداره مالیات قرارداد فروش را تمبر می‌زند. اداره ثبت املاک ناحیه قرارداد تمبرخورده و سپس سند مالکیت را ثبت می‌کند. واحد املاک وزارت کشور درخواست را بررسی می‌کند و شورای وزیران دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد.

فهرست وزارتخانه شامل نامه درخواست، فرم اطلاعات، نسخهٔ گذرنامه یا کارت شناسایی، نسخهٔ سند مالکیت، نقشهٔ موقعیت، سوءپیشینهٔ اصل و قرارداد فروش است (فهرست واحد املاک). خریدار می‌تواند شخصاً، با وکالت یا از طریق وکیل درخواست دهد و پرسش‌وپاسخ Isatis می‌افزاید که وکالت‌نامه‌ای که طبق مقررات TRNC تنظیم شده باشد اجازه می‌دهد خرید پیش از ورود ادامه یابد.

فرمان زمان‌بندی را تعیین می‌کند. قرارداد تمبرخورده باید پس از پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های فروش ظرف یک ماه ثبت شود و درخواست مجوز داده شود، وگرنه قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود. پس از انتشار مجوز، مهلت پرداخت هزینه‌ها ۷۵ روز کاری (۶۰ روز در متن قدیمی‌تر) و مهلت امضا یک سال (۶ ماه در متن قدیمی‌تر) است و در غیر این صورت مجوز ساقط می‌شود؛ درخواست دوم دو برابر هزینه دارد و برای همان ملک هیچ تلاش سومی مجاز نیست.

هیچ قانونی مهلتی برای تصمیم شورا تعیین نمی‌کند. صفحهٔ پرسش‌وپاسخ Isatis انتظار ۱ تا ۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶ تا ۸ ماه برای دیگران را ذکر می‌کند؛ این رقم خود سازنده است و منبع رسمی برای تطبیق آن یافت نشد.

دربارهٔ تعداد، فرمان به خریدار خارجی اجازه می‌دهد تا سه آپارتمان داشته باشد، یا شش آپارتمان برای شهروندان کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ یک آپارتمان را نشان می‌دهد (سه برای همان شهروندان) و پرسش‌وپاسخ Isatis هم یک ملک برای هر نفر می‌گوید.

خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از ۷ درصد مساحت یک ناحیه یا ۳ درصد مساحت کشور را داشته باشند و زمین کشاورزی یا جنگلی هم نمی‌توانند داشته باشند. مقالهٔ مجموعهٔ پروژه‌ها دربارهٔ هزینهٔ خرید، ساخت و اجارهٔ ملک در قبرس شمالی جنبهٔ مالی را پوشش می‌دهد.

ریسک‌ها، سند مالکیت و بررسی‌های لازم

راهنمای ملکی دولت بریتانیا (آخرین به‌روزرسانی عمومی ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹) مالکیت بسیاری از املاک شمال را مورد مناقشه می‌خواند، به هزاران ادعا از سوی کسانی که در ۱۹۷۴ آواره شدند اشاره می‌کند و برای هر کسی که چنین خانه‌ای بخرد از پیامدهای مالی و حقوقی جدی هشدار می‌دهد.

به گفتهٔ این راهنما، یک توافق نهایی می‌تواند به بازگرداندن ملک به مالک اصلی به‌علاوهٔ غرامت منجر شود، عمدتاً برای زمین‌های سابقاً متعلق به قبرسی‌های یونانی که بعداً در دستهٔ زمین‌های معاوضه‌ای یا بخششی قرار گرفتند (راهنمای بریتانیا). در پروندهٔ Demopoulos (تصمیم ۱ مارس ۲۰۱۰) دادگاه اروپایی حقوق بشر کمیسیون املاک غیرمنقول را راه‌حلی در دسترس و مؤثر برای مدعیان پیش از ۱۹۷۴ دانست (تصمیم دادگاه اروپایی حقوق بشر).

ارقام خود کمیسیون برای ۲ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد ۸٬۸۰۷ درخواست ثبت شده، ۳٬۷۵۷ مورد مختومه شده و ۷۶۸٬۵۹۴٬۰۲۳ GBP غرامت پرداخت شده است (آمار کمیسیون)، و قانون ۶۷/۲۰۰۵ درخواست‌ها را تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ می‌پذیرد (متن قانون).

در پروندهٔ Apostolides v Orams (۲۸ آوریل ۲۰۰۹) دادگاه عدالت اتحادیهٔ اروپا حکم داد که رأی دادگاه جمهوری قبرس که خریداران بریتانیایی را از زمینی در شمال بیرون می‌کند باید در دیگر کشورهای عضو شناسایی و اجرا شود (بیانیهٔ مطبوعاتی).

راهنمای بریتانیا دست‌کم یک مورد اجرا در بریتانیا و جرمی کیفری در جمهوری قبرس را ذکر می‌کند که از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ برقرار است (حداکثر هفت سال) و این قانون جمهوری قبرس است، نه قانون بریتانیا. صفحهٔ خط سبز (Green Line) کمیسیون اروپا می‌گوید قوانین اتحادیهٔ اروپا در مناطق بیرون از کنترل مؤثر جمهوری معلق است (صفحهٔ کمیسیون)، و توصیه‌های سفر بریتانیا می‌گوید پشتیبانی کنسولی در آنجا محدود است (توصیهٔ سفر).

صفحهٔ Fiora هیچ دستهٔ سند مالکیتی ذکر نمی‌کند. راهنمای آژانس‌ها از سندهای «ترکی»، «معاوضه‌ای» و «تخصیصی» نام می‌برند، ولی جدول تعریف رسمی‌ای در اینترنت یافت نشد؛ جدول هزینهٔ ثبت املاک ۷ اکتبر ۲۰۲۶ گواهی‌های واگذاری نهایی و امتیازهای (points) نگه‌داشته‌شده بر پایهٔ اسناد ارزش (Value Documents) را جداگانه در نظر می‌گیرد، که تأیید می‌کند سندهای املاک معادل در کنار سندهای معمولی وجود دارند.

مقالهٔ مجموعهٔ پروژه‌ها دربارهٔ سند مالکیت در قبرس شمالی آن‌ها را بررسی می‌کند. همین راهنما به دام‌هایی اشاره می‌کند که به‌طور کلی با سازندگان قبرس دیده شده است: یک وکیل برای هر دو طرف فروشنده و سازنده، ساخت بدون پروانهٔ درست، نبودِ طرح پرداخت در قرارداد، دشواری در گرفتن گواهی پایان کار و سند مالکیت، و رهن‌هایی که سازنده روی زمین گذاشته است.

هیچ‌یک از این‌ها به Fiora نسبت داده نمی‌شود.

مقایسهٔ Fiora Famagusta با دیگر پروژه‌های Isatis

جدول، پروژهٔ Fiora Famagusta را کنار هفت آگهی دیگر Isatis در مجموعهٔ پروژه‌ها می‌گذارد و برای هر منطقه و متراژ عبارت‌های منتشرشدهٔ سازنده را به کار می‌برد. توصیفی است و هیچ پروژه‌ای را بالاتر از دیگری رتبه‌بندی نمی‌کند.

سه نکته برجسته است. نخست، Fiora تنها پروژه در میان هشت پروژه است که اصلاً عبارتی دربارهٔ منطقه ندارد. دوم، کوچک‌ترین واحد فهرست‌شدهٔ آن، یعنی ۹۲ متر مربع، از هر واحد فهرست‌شده برای Isatis 1 تا 4 بزرگ‌تر است، که بزرگ‌ترین آن‌ها پنت‌هاوس ۹۰ متر مربعی Isatis 2 است، در حالی که پنت‌هاوس Isatis 5 (۱۵۱ متر مربع)، ویلاهای Sunrise، ویلاهای Orchard و آپارتمان‌های بزرگ‌تر Orchard (تا ۱۲۰ متر مربع) نیز از ۹۲ متر مربع بیشترند.

سوم، شمار واحدها فقط برای Isatis 1 (۲۰) و Isatis 2 (۱۶ به‌علاوهٔ ۲) آمده است و هیچ‌یک از هفت صفحهٔ Isatis قیمتی منتشر نکرده‌اند. منوی سازنده چهار پروژهٔ دیگر را نام می‌برد که مجموعهٔ پروژه‌ها آن‌ها را با نام‌های Elysium، Elysium 2، Infinity و Hillside دارد؛ صفحهٔ Fiora پیوندی به آن‌ها نمی‌دهد.

برای زمینهٔ منطقه‌ای، صفحهٔ کشور قبرس شمالی و صفحهٔ شهر فاماگوستا را ببینید.

Isatis Construction Group

جزئیات زیر توصیف خود شرکت از خودش در صفحهٔ «دربارهٔ ما» (About) است؛ برای هیچ‌یک از آن‌ها سابقهٔ مستقلی بررسی نشده است. صفحه آغاز فعالیت شرکت در قبرس شمالی را به ۲۰۱۵ نسبت می‌دهد و کسب‌وکارش را ساخت و فروش آپارتمان و ویلا در سراسر فاماگوستا و ینی‌بوغازایچی توصیف می‌کند. گروه را شرکتی مهندسی و ساختمانی معرفی می‌کند که مهندسان باتجربه آن را هدایت می‌کنند و قرار است کار ساختمانی و زیرساختی‌اش از رشد منطقه پشتیبانی کند.

همین صفحه شیوهٔ کار گروه را به گفتهٔ خودش فهرست می‌کند: مصالح دوستدار محیط زیست و باکیفیت، ارتباط با مشتریان هم پیش از فروش و هم پس از آن، عرضهٔ پروژه‌ها به سرمایه‌گذاران از کشورهای بسیار، کمک در هر روال اداری در مرحلهٔ قرارداد، و مدیریت پروژه‌هایی که تحویل می‌دهد. این‌ها اظهارات دربارهٔ شیوهٔ کارند، نه نتایج اندازه‌گیری‌شده. صفحه فهرستی از پروژه‌های تمام‌شده نمی‌دهد، پس منابع بررسی‌شده مبنایی برای قضاوت دربارهٔ سابقهٔ تحویل واحدهای گروه فراهم نمی‌کنند.

سوالات متداول

پروژهٔ Fiora Famagusta کجا قرار دارد؟

صفحهٔ سازنده نمی‌گوید. هیچ شهر، ناحیه یا خیابانی را نام نمی‌برد و نقشه‌ای نشان نمی‌دهد؛ تنها نشانی‌اش نشانی شرکت در مجموعهٔ Orchard در ینی‌بوغازایچی است که در هر صفحهٔ سایت سازنده دیده می‌شود. مجموعهٔ پروژه‌ها پروژه را در ناحیهٔ فاماگوستا آورده است، ولی این جایگذاری اظهار سازنده نیست. خریدار شمارهٔ قطعه را کتباً و یک بررسی اداره ثبت املاک لازم دارد.

Fiora Famagusta چه انواع واحد و متراژهایی دارد؟

چهار نوع آپارتمان فهرست شده است. در طبقهٔ همکف، یک ۱+۱ با ۹۲ متر مربع و یک ۲+۱ با ۱۱۷ متر مربع، هر کدام با باغچهٔ ۳۲ متر مربعی. در طبقهٔ اول، یک دوبلکس ۲+۱ با ۱۲۲ متر مربع و یک دوبلکس ۳+۱ با ۱۶۸ متر مربع، با باغ پشت‌بام ۶۲ و ۷۶ متر مربعی. صفحه هر چهار را «آپارتمان» برچسب زده و نه تعداد واحدها را می‌گوید و نه اینکه متراژها شامل فضای باز می‌شوند یا نه.

آیا برای Fiora Famagusta قیمت یا طرح پرداخت منتشر شده است؟

خیر. در صفحهٔ سازنده هیچ چیز قیمت، پیش‌پرداخت، جدول اقساط یا تاریخ تکمیل را بیان نمی‌کند. هر رقمی باید کتباً از سازنده گرفته شود و راهنمای دولت بریتانیا نبودِ طرح پرداخت در قرارداد را در شمار مشکلات عمومی خریداران در قبرس فهرست می‌کند. صفحه بخش پرداخت ندارد. هزینه‌هایی که صرف‌نظر از قیمت اعمال می‌شوند، مانند عوارض تمبر و هزینهٔ ثبت املاک، در جدول هزینه در بالا آمده‌اند.

پروژهٔ Fiora Famagusta کدام امکانات مشترک را فهرست کرده است؟

سازنده سونا، استخر سرپوشیده و روباز، استخر کودکان، زمین بازی کودکان، سوپرمارکت، سامانهٔ ماهوارهٔ مرکزی، ژنراتور مرکزی، سرویس شاتل و خدمات جمع‌آوری زباله را فهرست کرده است. صفحه نمی‌گوید چه کسی آن‌ها را اداره می‌کند یا هزینه‌شان را می‌پردازد و نه اینکه هر یک ساخته شده است یا نه. باشگاه ورزشی، حفاظت و پارکینگ ذکر نشده‌اند، که نشان نمی‌دهد وجود ندارند.

چه کسی می‌تواند بخرد و یک خارجی چند آپارتمان می‌تواند بخرد؟

هر خریدار خارجی به مجوز خرید شورای وزیران نیاز دارد. محدودیت فعلی از فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (RG 147، ۷ اوت ۲۰۲۶) می‌آید: سه آپارتمان، یا شش آپارتمان اگر کشور خریدار TRNC را به رسمیت بشناسد، تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ و پرسش‌وپاسخ Isatis هنوز یک آپارتمان می‌گویند. چون فرمان حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ منقضی می‌شود مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند، این محدودیت به ادامهٔ اعتبار آن بستگی دارد.

مجوز خرید چقدر طول می‌کشد؟

شورای وزیران بدون مهلت قانونی کار می‌کند. صفحهٔ پرسش‌وپاسخ Isatis از ۱ تا ۲ ماه برای شهروندان ترکیه و ۶ تا ۸ ماه برای دیگر خریداران سخن می‌گوید، ولی منابع برای هیچ‌یک از این دو رقم مبنای رسمی نیافتند. مهلت‌های ثابت در عوض پیرامون مجوز قرار دارند. تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶، طبق فرمان، درخواست و ثبت ظرف یک ماه، هزینه‌ها ظرف ۷۵ روز کاری از انتشار و انتقال ظرف یک سال انجام می‌شود.

هنگام خرید چه مالیات‌ها و هزینه‌هایی اعمال می‌شود؟

تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ منابع عوارض تمبر ۰٫۵ درصد بر قرارداد فروش، هزینهٔ ثبت املاک ۴ درصد برای ملک اول خریدار خارجی، ۵٫۵ درصد برای دوم و ۶ درصد برای سوم (فقط تا و از جمله ۵ ژانویه ۲۰۲۷ معتبر) و جدول ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده برای مسکن با زیربنای بسته تا ۳۰۰ متر مربع را ارائه می‌دهند. اینکه مالیات بر ارزش افزوده بر یک فروش مشخص اعمال می‌شود یا نه به‌طور رسمی روشن نشد و تعرفهٔ رسمی برای هزینه‌های حقوقی یا اتصال یافت نشد.

آیا خرید آپارتمان اقامت یا شهروندی می‌دهد؟

خودکار نه. اقامت مبتنی بر ملک بسته به سند مالکیت، ارزش ملک (مرز آن ۳۰۰٬۰۰۰ GBP است) و مرحلهٔ پرداخت، ۵ یا ۱۰ سال دوام دارد. اقامت دائم گامی جداگانه و بعدی است: مسکنی دست‌کم به ارزش ۱۲۵٬۰۰۰ EUR، حداقل درآمد و شش سال اقامت بی‌وقفه (سه سال از سن ۶۰). هیچ مقرره‌ای خرید را راهی برای شهروندی نمی‌کند و قانون اتحادیهٔ اروپا در شمال معلق است. صفحه‌های مجموعهٔ پروژه‌ها دربارهٔ اقامت و شهروندی و مهاجرت را ببینید.

آیا می‌توان آپارتمان را به مسافران تعطیلات اجاره داد؟

صفحهٔ Fiora دربارهٔ اجاره هیچ اظهاری ندارد. طبق قانون خانه‌های تعطیلات (Holiday Houses Law)، اقامت تا ۶۰ روز در واحدی که به‌عنوان مسکن ساخته شده اجارهٔ خانهٔ تعطیلات به‌شمار می‌آید و مالک پیشاپیش به گواهی ثبت و مجوز بهره‌برداری از اداره برنامه‌ریزی گردشگری نیاز دارد؛ اجاره بدون آن‌ها جرم است. اجاره ۱۰ درصد مالیات کسر از منبع دارد. راهنمای مجموعهٔ پروژه‌ها دربارهٔ اجاره از طریق Airbnb و رعایت قوانین این موضوع را در سراسر قبرس پوشش می‌دهد.

آیا دستهٔ سند مالکیت Fiora اعلام شده است و چرا اهمیت دارد؟

در صفحهٔ سازنده اعلام نشده است. دسته از آن رو مهم است که راهنمای بریتانیا خطر استرداد را برای زمین‌های معاوضه‌ای یا بخششی که پیش از ۱۹۷۴ متعلق به قبرسی‌های یونانی بوده‌اند گوشزد می‌کند و ممکن است به خریدار خارجی بدون ذکر دلیل مجوز داده نشود. مقالهٔ مجموعهٔ پروژه‌ها دربارهٔ سندهای مالکیت امن دسته‌ها را بررسی می‌کند و سند پژوهش و نسخهٔ سند مالکیت از اداره ثبت املاک دسته را نشان می‌دهد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: صفحه‌های Fiora و «دربارهٔ ما» سازنده (isatis.co، خوانده‌شده در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶) و، به‌صورتی که در متن پیوند خورده‌اند:

• جدول سرشماری ۲۰۱۱
• تاریخ شهرداری
• تاریخ شهر فاماگوستا
• جدول محله‌ها ۲۰۱۱
• سالنامهٔ آماری ۲۰۲۴
• بیمارستان دولتی
• City Mall
• WMO پارالیمنی
• آمار ساخت‌وساز ۲۰۲۵
• گزارش سازمان ملل S/2026/550
• OpenStreetMap
• مسیریاب OSRM
• اعلامیهٔ اداره ثبت املاک
• بررسی لازم Tekce (آژانس)
• آیین‌نامهٔ محدودیت‌های خرید خارجی‌ها
• قانون ۵۲/۲۰۰۸ (تلفیقی)
• روزنامه رسمی 147 (فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶)
• جدول مالیات املاک ۲۰۲۵
• پرسش‌های متداول Isatis (سازنده)
• روزنامه رسمی 197 (هزینه‌های ثبت املاک)
• تأمین مالی Tekce (آژانس)
• ncyprus.com.tr (آژانس)
• شاخص قیمت مصرف‌کننده
• قانون ارز
• آیین‌نامهٔ مالیات بر ارزش افزوده
• قانون عوارض تمبر
• روزنامه رسمی 87 (فرمان‌قانون ۶۳/۲۰۲۶)
• مدارک مجوز وزارت کشور
• راهنمای ملکی دولت بریتانیا
• تصمیم Demopoulos دادگاه اروپایی حقوق بشر
• کمیسیون املاک غیرمنقول
• قانون ۶۷/۲۰۰۵
• بیانیهٔ مطبوعاتی دادگاه عدالت
• کمیسیون اروپا
• توصیهٔ سفر بریتانیا (ریسک‌های منطقه‌ای)

قواعد حقوقی تا ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ آمده‌اند؛ فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ منقضی می‌شود مگر آنکه پارلمان آن را تصویب کند، و جدول هزینهٔ ثبت املاک فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ اعتبار دارد. فاصله‌ها نشانگرند. این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.