Fiora | Фамагуста | Северный Кипр

Проект Fiora Famagusta — это жилой комплекс из двухэтажных многоквартирных блоков от Isatis Construction Group, который числится в районе Фамагусты на Северном Кипре, хотя на собственной странице застройщика не названы ни город, ни улица. В этом руководстве изложено, что застройщик публикует о Fiora Famagusta: четыре типа квартир площадью 92-168 м², перечень общих удобств и ни цены, ни срока завершения, ни числа квартир.

Затем эти данные сопоставлены со сведениями из источников о Фамагусте и о правилах для иностранных покупателей; каждая правовая цифра датирована 17 октября 2026 г. и снабжена ссылкой на источник.

Обзор проекта Fiora Famagusta

По данным страницы Fiora на сайте застройщика, проект состоит из двухэтажных жилых блоков, на территории которых расположены бассейн и беговая дорожка. Квартиры на первом этаже (ground floor) — это квартиры с одной и двумя спальнями и собственным садом, а квартиры на втором этаже (first floor) — двухуровневые квартиры (дуплексы) с двумя и тремя спальнями и отдельным выходом на сад на крыше. На генплане обозначены три блока — Lavanda, Fresia и Rosa (на турецкой странице второй назван Fresya), а также показаны крытый бассейн, маркет и магазины.

Многое на странице остаётся недосказанным. Она не публикует ни цену, ни план платежей, ни срок завершения, ни число квартир, ни категорию титула (title deed, koçan), ни улицу, район или положение на карте. Под заголовком «Construction Process» дано лишь общее описание компании, а не график строительства.

Каждый из этих пробелов ниже обозначен как «не опубликовано» или «не указано» и не заменяется оценкой. В портфеле проект стоит рядом с другими объектами Isatis и более широким архивом объектов недвижимости на Северном Кипре, а следующая ниже таблица — отправная точка для остальной части руководства.

В последующих разделах рассмотрены площади квартир, район Фамагусты, удобства и вопросы оплаты, которые страница оставляет открытыми, этапы покупки и проверки, которые может провести покупатель.

Квартиры Fiora Famagusta: типы и площади

Застройщик приводит четыре планировки, каждая на отдельной вкладке: 1+1, 2+1, 2+1 Duplex и 3+1 Duplex. У каждой стоит метка типа «Apartment» («квартира»), включая оба дуплекса. Приведённые ниже цифры скопированы так, как они указаны; английская и турецкая версии совпадают.

Каждая цифра в следующей таблице выведена из чисел застройщика, а расчёт показан в каждой ячейке. Ничто из этого не является замером.

В четырёх строках указанная площадь растёт с 92 до 168 м², то есть в 1,83 раза (168 ÷ 92), неравномерными шагами. Переход от 1+1 к 2+1 добавляет 25 м² (рост на 27,2%) вместе со второй спальней и второй ванной комнатой. Переход от квартиры 2+1 на первом этаже к дуплексу 2+1 добавляет лишь 5 м² (4,3%) без изменения числа спален и ванных комнат, тогда как открытое пространство вырастает с сада в 32 м² до сада на крыше в 62 м², то есть почти вдвое (62 ÷ 32 = 1,9).

Шаг к дуплексу 3+1 составляет 46 м² (37,7%) — на одну спальню больше и на 14 м² больше сада на крыше.

Площадь на одну спальню составляет от 56,0 м² в дуплексе 3+1 до 92,0 м² в квартире 1+1 и снижается по мере добавления спален, как это и получается при общей жилой зоне. Квартиры с двумя спальнями расположены близко друг к другу: 58,5 и 61,0 м² на спальню. В дуплексе 3+1 столько же ванных комнат (две), сколько в квартирах с двумя спальнями, поэтому его площадь на одну ванную комнату, 84,0 м², — наибольшая из трёх более крупных планировок.

Последние два столбца нужны потому, что страница не уточняет, включает ли указанная площадь сад. Если сад находится за пределами указанной площади, то в квартире 1+1 общая площадь составила бы 124 м², а в дуплексе 3+1 — 244 м². Если сад входит в неё, то во внутренних помещениях квартиры 1+1 было бы 60 м², в квартире 2+1 на первом этаже — 85 м², а в дуплексе 2+1 — 60 м², то есть на 25 м² меньше, чем в квартире 2+1 на первом этаже, хотя число спален и ванных комнат одинаково.

Любое прочтение — лишь арифметика; вопрос решают подписанные поэтажные планы и основа измерения в договоре.

Расположение Fiora: неуказанный участок и район Фамагусты

Что говорит страница. На странице Fiora застройщика не названы ни город, ни район, ни улица, нет карты и не указаны расстояния. Единственный адрес — адрес компании, комплекс Orchard в Йенибогазичи; это строка нижнего колонтитула, общая для всех страниц сайта застройщика, включая страницы проектов, которые он называет центральными в Фамагусте. Отнесение к Фамагусте взято из листинга в портфеле, а не от застройщика, поэтому ни одно из приведённых ниже расстояний не является расстоянием от Fiora; они отсчитаны от опорных точек и описывают район, а не этот участок.

Город в цифрах. По переписи 4 декабря 2011 г., последнему полному подсчёту, постоянное население муниципалитета Газимагуса составляло 40 920 человек, а района — 69 741 (Статистический институт). На 2020 год муниципалитет приводит прогноз органа планирования (Государственная организация планирования) в 55 868 жителей; это оценка, и её не следует ставить рядом с данными переписи (муниципалитет).

Муниципалитет называет Свободный порт единственным свободным портом ТРСК и самым крупным, а также сообщает, что после 1986 года, когда Восточно-Средиземноморский университет (EMU) стал государственным учреждением, рост пошёл на север и северо-восток (страница об истории города). Исторический центр — обнесённый стеной Суричи (Suriçi).

Каракол, где застройщик размещает два родственных проекта, — застроенный квартал к северу от Старого города (Walled City) и вплотную к нему, с населением 7 046 человек в 2011 году (таблица по кварталам); застройщик называет Каракол центром Фамагусты, но это его собственное описание, а не описание муниципалитета.

Студенты и услуги. Число студентов EMU составляло 15 729 в 2024-25 учебном году при пике в 16 640 в 2021-22, то есть снизилось на 5,5%, а общее число по ТРСК упало на 8,0% — со 114 000 до 104 873; ничто в источниках не подтверждает версию о росте числа студентов (Статистический ежегодник 2024). Государственная больница на дороге Саламис сообщает примерно о 160 койках (страница больницы), а City Mall — о 65 магазинах (сайт оператора).

Климат и дороги. Ближайший официальный климатический ряд — станция ВМО в Паралимни, в Республике Кипр, примерно в 7,4 км по прямой к югу от Старого города: средние суточные максимумы 33,3 °C в августе и 15,9 °C в январе (2002-2011) и около 331 мм осадков в год, почти без дождей с июня по август (данные ВМО).

Аэропорт Эрджан находится в 40,0 км по прямой от опорной точки в Старом городе и примерно в 56 км по дороге; аэропорт Ларнаки — в 40,8 км по прямой, цифры по дороге нет, поскольку она зависит от используемого пункта пересечения. Пассажирский паром Фамагуста — Мерсин не предполагается, так как источники противоречат друг другу.

Йенибогазичи. Там находится адрес компании, поэтому деревня включена для ориентира. В 2011 году в ней проживало 3 347 человек; она расположена в 10,1 км по прямой от опорной точки в Старом городе и в 11,5 км по дороге, примерно в 15 минутах езды на машине по данным источников, и входит в сеть Cittaslow. Руины Саламина находятся в 2,7 км по прямой. В портфеле проект застройщика Orchard в Йенибогазичи числится отдельно; страница Fiora не сообщает, соседствуют ли два участка.

Предложение и Старый город. В 2025 году одобренное и завершённое жильё района составило 1 492 жилые единицы, из них 538 городских и 954 сельских (сумма подсчитана здесь); подсчёт относится ко всему району и охватывает только здания с итоговым свидетельством об одобрении (строительный бюллетень).

Вароша находится в 3,8 км от опорной точки в Старом городе; заявление Совета Безопасности ООН от 23 июля 2021 г. называет недопустимым заселение её кем-либо, кроме прежних жителей, а доклад Генерального секретаря за июль 2026 г. отмечает, что с тех пор ничего не было отменено (доклад).

Это руководство не делает никаких заявлений о покупке там. Другие объекты Фамагусты в портфеле, например Sakarya Gardens, Urban Oasis и Aura Gardens, выходят за пределы источников этой страницы и не сравниваются. Более широкую картину даёт страница города Фамагуста.

Расстояния по прямой рассчитаны по опубликованным координатам OpenStreetMap, а дорожные оценки, носящие ориентировочный характер, получены от общедоступного маршрутизатора OSRM.

Проверка участка, который не опубликован. Покупатель начинает с номера участка (parcel) и района, запрошенных у застройщика в письменной форме. Земельный реестр (Tapu ve Kadastro Dairesi) предлагает справочный запрос о собственнике, не дающий юридических последствий, — поисковую справку («araştırma belgesi») в районном отделении (Tapu Amirliği).

В его объявлении от 15 июля 2025 г. говорится, что на период внедрения Web Tapu такие документы, передачи права и ипотеки оформляются только в отделении Tapu Amirliği по месту регистрации недвижимости, что для Фамагусты подразумевает отделение Газимагусы, хотя объявление его не называет (объявление Земельного реестра).

Руководство агентства сообщает, что поиск показывает зарегистрированного собственника, сведения об объекте, ипотеки, ограничения и иные обременения (руководство агентства). От расположения зависит и то, попадает ли участок в военную зону, где иностранцам покупать запрещено (постановление).

Удобства, сервисные сборы, оплата и юридическая проверка (due diligence) в проекте Fiora Famagusta

Страница Fiora ставит четыре вопроса, на которые не отвечает: что входит в общие удобства, кто ими управляет и кто за них платит, как можно финансировать покупку и как проверить проект с неуказанным участком.

Общие удобства. Застройщик перечисляет девять общих удобств: сауна, крытый и открытый бассейны, детские бассейны, детская площадка, супермаркет, центральная спутниковая система, центральный генератор, служба шаттлов и служба вывоза отходов. Несколько из них — не здания, а услуги, а у услуги есть текущие расходы: генератору нужны топливо и обслуживание, шаттлу — транспорт и водитель, вывозу отходов — подрядчик. Страница не сообщает, кто что предоставляет и оплачивает, начинают ли они работать с передачи объектов покупателям и построены ли супермаркет и магазины из генплана, запланированы или лишь нарисованы.

Управление и сервисные сборы. Для Fiora не опубликованы ни сервисный сбор, ни плата за управление, ни резервный фонд, и официального тарифа ТРСК на такие платежи найти не удалось. На странице «О нас» застройщика сказано, что Isatis берёт на себя управление сдаваемыми проектами, без указания платы, срока или списка проектов.

Прежде чем подавать заявление на разрешение на покупку, на квартиру должен существовать кондоминиумный титул (condominium title) или кондоминиумный сервитут (Закон 35/2010), а продажа без него является правонарушением со штрафом, который может достигать 500 месячных размеров валовой минимальной заработной платы (Закон 52/2008 в сводной редакции).

Источники не говорят, что эти документы охватывают в отношении бассейнов, генераторов или магазинов.

Два официальных факта, касающихся удобств. Во-первых, согласно указу-закону (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete, официальный вестник, № 147 от 7 августа 2026 г.), местные власти не подключают воду, а электроснабжающий орган не подаёт электроэнергию, пока не уплачены налоги и сборы за передачу; подключения стройплощадки на время строительства освобождены (Resmi Gazete № 147).

По состоянию на 17 октября 2026 г. это правило зависит от того, останется ли указ в силе. Во-вторых, самая свежая найденная таблица налога на недвижимое имущество, действующая с 1 января 2025 г., устанавливает TL 6,60 за м² для жилья обычной постройки площадью до 120 м² и TL 7,15 свыше этого, с надбавками 10-60% по категориям и TL 35,60 за м² для плавательного бассейна (таблица налога).

Таблицы на 2026 год обнаружить не удалось, а страница не сообщает, как был бы оценён общий бассейн.

Схемы оплаты и финансирование. Для Fiora не опубликован план платежей. В разделе FAQ застройщика сказано, что банки могут кредитовать под подходящую недвижимость (FAQ Isatis). Статья 10 Закона 52/2008 разрешает иностранцам закладывать недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра, а регистрация ипотеки стоит 1% обеспеченного долга (Resmi Gazete № 197).

По условиям кредитов страницы агентств расходятся: на одной сказано, что банки нередко финансируют до 75% цены на срок до 120 месяцев, а от иностранцев часто просят первоначальный взнос 40-60% (Tekce); на другой типичное отношение кредита к стоимости для иностранцев указано как 50%, со ставками 6-10% годовых и комиссией за оформление около 3% (ncyprus.com.tr).

Официального заявления о политике банков найти не удалось. Второе руководство добавляет, что рассрочки застройщиков преобладают на рынке строящихся объектов (off-plan), без независимо подтверждённой структуры.

Валюта. Индекс Статистического института за сентябрь 2026 г. показывает, что потребительские цены в ТРСК на 35,02% выше, чем год назад (Статистический институт). Указание в договоре суммы в фунтах стерлингов или евро исключает валютный риск лиры в цене, однако гербовый сбор с этой суммы по-прежнему исчисляется в лирах по официальному эффективному курсу продажи на день, когда по договору уплачивается гербовый сбор. Закон о валюте и обмене допускает свободное хранение иностранной валюты и свободное указание в ней сумм по договору, а банковские переводы — свободны (Закон 38/1997).

По строке об НДС: все четыре указанные площади меньше 300 м², но страница не говорит, является ли её цифра закрытой площадью, а постановление не определяет, какие перепродажи подпадают под НДС (постановление об НДС). Таблица сборов Земельного реестра действует только до 5 января 2027 г. В FAQ застройщика описан сбор, делящийся поровну между продавцом и покупателем, который не удалось сопоставить с официальной таблицей, а страницы агентств называют другие проценты сбора за передачу права, так что оценки расходятся. Гербовый сбор основан на Законе о гербовом сборе.

Приведённый ниже перечень упорядочивает пункты юридической проверки из источников для проекта с неопубликованным участком.

1. Запросите у застройщика в письменной форме номер участка (parcel), район и блок, соответствующий генплану с Lavanda, Fresia и Rosa.
2. Получите в районном отделении поисковую справку Земельного реестра, чтобы подтвердить зарегистрированного собственника, ипотеки и ограничения.
3. Определите категорию титула и выясните, кто владел землёй до 1974 года; руководство Великобритании предупреждает о риске реституции для земли обмена или дарения.
4. Спросите, финансировал ли застройщик проект банковской ипотекой под землю, — руководство Великобритании относит это к общим проблемам.
5. Запросите разрешение на строительство, утверждённые планы и кондоминиумный титул или сервитут на конкретную квартиру.
6. Сверьте расположение с правилом о военных зонах и с 80%-ным пределом продаж иностранцам в зонированных жилых проектах по указу.
7. Получите письменную спецификацию с указанием стадии каждого из девяти общих удобств и того, кто платит за их эксплуатацию.
8. Пропишите график платежей и валюту договора в самом договоре купли-продажи, а не только в брошюре или сообщении.
9. Привлеките независимого юриста, как рекомендует руководство Великобритании, и внесите в календарь сроки в один месяц, 75 рабочих дней и один год.

Покупка недвижимости на Северном Кипре: кратко

Страница Fiora не описывает процедуры покупки. Приведённая ниже последовательность следует официальным текстам и FAQ застройщика и упорядочена по тому ведомству, с которым имеет дело покупатель. Каждое правило изложено по состоянию на 17 октября 2026 г. и опирается на указ-закон 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.).

Этот указ повторно издал указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87 от 11 мая 2026 г.), является указом Совета министров, а не актом парламента, и действует 90 дней, примерно до 5 ноября 2026 г. (расчёт), если парламент не примет его в качестве закона.

Сводная редакция Закона 52/2008 на портале законодательства по-прежнему содержит прежнюю, более жёсткую формулировку, поэтому приведённое ниже правило действует лишь пока указ остаётся в силе.

Документами занимаются три ведомства. Налоговый департамент облагает гербовым сбором договор купли-продажи. Районный Земельный реестр регистрирует договор с уплаченным гербовым сбором, а позднее — титул. Отдел недвижимости (Property Unit) Министерства внутренних дел обрабатывает заявление, а Совет министров принимает по нему решение. В список министерства входят прошение, информационная форма, копия паспорта или удостоверения личности, копия титула, план расположения, оригинал полицейской справки и договор купли-продажи (перечень Отдела недвижимости).

Покупатель может подать заявление лично, через доверенное лицо или через юриста, а в FAQ Isatis добавлено, что доверенность, оформленная по правилам ТРСК, позволяет продолжить покупку до приезда покупателя.

Указ задаёт сроки. Договор с уплаченным гербовым сбором должен быть зарегистрирован, а заявление на разрешение подано в течение одного месяца после уплаты налогов и сборов с продажи, иначе договор автоматически становится недействительным. После публикации разрешения срок уплаты сборов составляет 75 рабочих дней (60 в прежнем тексте), а срок подписания — один год (6 месяцев в прежнем тексте); в противном случае разрешение утрачивает силу; повторное заявление обходится в двойные сборы, а третья попытка в отношении той же недвижимости не допускается.

Никакой закон не устанавливает срок для решения Совета. На странице FAQ Isatis названо ожидание 1-2 месяца для граждан Турции и 6-8 месяцев для всех остальных; это собственная цифра застройщика, и соответствия ей в официальных источниках не найдено.

По количеству: указ позволяет иностранному покупателю иметь до трёх квартир, а гражданам государств, признающих ТРСК, — до шести. Сводный текст Закона 52/2008 предусматривает одну квартиру (три для этих граждан), и в FAQ Isatis также указана одна недвижимость на человека. Иностранцы могут владеть не более чем 7% площади района или 3% площади страны и не могут владеть сельскохозяйственными и лесными землями. Статья портфеля о стоимости покупки, строительства и аренды на Северном Кипре раскрывает финансовую сторону.

Риски, титул и юридическая проверка

Руководство правительства Великобритании по недвижимости (последнее публичное обновление — 27 ноября 2019 г.) называет право собственности на многие объекты на севере спорным, приводит тысячи претензий лиц, перемещённых в 1974 году, и предупреждает о серьёзных финансовых и правовых последствиях для любого, кто покупает такой дом. Урегулирование, по его словам, могло бы повлечь реституцию первоначальному владельцу плюс компенсацию, главным образом в отношении бывшей земли киприотов-греков, позднее отнесённой к земле обмена или дарения (руководство Великобритании).

В деле Demopoulos (решение от 1 марта 2010 г.) Европейский суд по правам человека признал Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) доступным и эффективным средством защиты для заявителей с претензиями, возникшими до 1974 года (решение ЕСПЧ). Собственные данные Комиссии на 2 октября 2026 г. показывают 8 807 поданных заявлений, 3 757 завершённых дел и GBP 768 594 023 присуждённой компенсации (статистика Комиссии), а Закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г. (текст закона).

В деле Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.) Суд Европейского союза постановил, что решение суда Республики Кипр, обязывающее британских покупателей освободить землю на севере, подлежит признанию и исполнению в других государствах-членах (пресс-релиз). Руководство Великобритании упоминает как минимум одно исполнение такого решения в Великобритании и уголовное преступление по праву Республики Кипр, действующее с 20 октября 2006 г. (максимум семь лет); это право Республики Кипр, а не британское право.

На странице Европейской комиссии о Зелёной линии (Green Line) сказано, что законодательство ЕС приостановлено в районах вне эффективного контроля Республики (страница Комиссии), а британские рекомендации для путешественников сообщают, что консульская поддержка там ограничена (рекомендации для путешественников).

На странице Fiora не указана категория титула. Руководства агентств упоминают турецкий титул, титул обмена и титул распределения, но официальной таблицы определений в интернете найти не удалось; таблица сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. действительно отдельно рассматривает сертификаты окончательного распоряжения (Final Disposition Certificates) и пункты, числящиеся по документам стоимости (Value Documents), что подтверждает существование титулов на эквивалентную недвижимость наряду с обычными.

Статья портфеля о титулах на Северном Кипре рассматривает их. В том же руководстве названы подводные камни, встречающиеся у кипрских застройщиков вообще: один юрист, обслуживающий и продавца, и строителя, строительство без надлежащих разрешений, отсутствие плана платежей в договоре, трудности с получением актов о завершении строительства и титулов, а также ипотеки, которыми застройщик обременил землю.

Ничего из этого в отношении Fiora не утверждается.

Как Fiora Famagusta соотносится с другими проектами Isatis

Таблица ставит проект Fiora Famagusta рядом с семью другими объектами Isatis в портфеле, используя опубликованные застройщиком формулировки для района и площади. Она носит описательный характер и не ставит ни один проект выше другого.

Выделяются три момента. Во-первых, Fiora — единственный из восьми проектов, у которого вообще нет формулировки о районе. Во-вторых, её наименьшая указанная квартира, 92 м², больше любой квартиры, указанной для Isatis 1-4, где крупнейшая — пентхаус Isatis 2 площадью 90 м², тогда как пентхаус Isatis 5 (151 м²), виллы Sunrise, виллы Orchard и более крупные квартиры Orchard (до 120 м²) также превышают 92 м².

В-третьих, число квартир указано только для Isatis 1 (20) и Isatis 2 (16 плюс 2), и ни одна из семи страниц Isatis не публикует цену. В меню застройщика названы ещё четыре проекта, которые в портфеле представлены как Elysium, Elysium 2, Infinity и Hillside; страница Fiora не даёт ссылок на них. Региональный контекст см. на странице страны Северный Кипр и странице города Фамагуста.

Isatis Construction Group

Приведённые ниже сведения — это описание компанией самой себя на странице «О нас»; ни одно из них не проверялось по независимым записям. Страница относит начало работы компании на Северном Кипре к 2015 году и описывает её деятельность как строительство и продажу квартир и вилл в Фамагусте и Йенибогазичи. Группа представлена как инженерно-строительная фирма под руководством опытных инженеров, чьи строительные и инфраструктурные работы призваны поддерживать региональный рост.

На той же странице перечислено, как, по словам группы, она работает: экологичные материалы высокого качества, контакт с клиентами как до продажи, так и после неё, проекты, предлагаемые инвесторам из многих стран, помощь на каждой процедуре на этапе договора и управление передаваемыми проектами. Это заявления о практике, а не измеренные результаты. Страница не содержит списка завершённых объектов, поэтому рассмотренные источники не дают оснований судить о послужном списке группы по сдаче объектов.

Часто задаваемые вопросы

Где находится проект Fiora Famagusta?

Страница застройщика этого не сообщает. На ней не названы ни город, ни район, ни улица, нет карты; единственный адрес — адрес компании в комплексе Orchard в Йенибогазичи, который присутствует на каждой странице сайта застройщика. В портфеле проект числится в районе Фамагусты, но это отнесение не является заявлением застройщика. Покупателю нужны номер участка в письменной форме и проверка в Земельном реестре.

Какие типы квартир и площади предлагает Fiora Famagusta?

Указаны четыре типа квартир. На первом этаже квартиры 1+1 площадью 92 м² и 2+1 площадью 117 м² имеют по саду в 32 м². На втором этаже дуплекс 2+1 площадью 122 м² и дуплекс 3+1 площадью 168 м² имеют сады на крыше в 62 и 76 м². Страница обозначает все четыре как «Apartment» и не указывает ни число квартир, ни то, включают ли площади открытое пространство.

Опубликованы ли цена или план платежей для Fiora Famagusta?

Нет. На странице застройщика нет ни цены, ни депозита, ни графика рассрочки, ни срока завершения. Любую цифру нужно получать от застройщика в письменной форме, а руководство правительства Великобритании называет отсутствие плана платежей в договоре среди общих проблем, с которыми сталкиваются покупатели на Кипре. Раздела об оплате на странице нет. Расходы, которые применяются при любой цене, такие как гербовый сбор и сбор Земельного реестра, приведены в таблице расходов выше.

Какие общие удобства указаны в проекте Fiora Famagusta?

Застройщик перечисляет сауну, крытый и открытый бассейны, детские бассейны, детскую площадку, супермаркет, центральную спутниковую систему, центральный генератор, службу шаттлов и службу вывоза отходов. Страница не сообщает, кто ими управляет и кто за них платит, и построено ли каждое из них. Спортзал, охрана и парковка не упомянуты, что не доказывает их отсутствия.

Кто может покупать и сколько квартир может купить один иностранец?

Каждому иностранному покупателю необходимо разрешение Совета министров на покупку. Нынешний предел исходит из указа-закона 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.): три квартиры, а если страна покупателя признаёт ТРСК, то шесть, по состоянию на 17 октября 2026 г. Сводный текст Закона 52/2008 и FAQ Isatis по-прежнему говорят об одной. Поскольку действие указа прекращается примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона, этот предел зависит от того, останется ли указ в силе.

Сколько времени занимает получение разрешения на покупку?

Совет министров не связан законным сроком. На странице FAQ Isatis говорится о 1-2 месяцах для граждан Турции и 6-8 месяцах для остальных покупателей, но в источниках официального обоснования ни для одной из этих цифр не нашлось. Фиксированные сроки установлены вокруг разрешения. По состоянию на 17 октября 2026 г. по указу подача заявления и регистрация должны состояться в течение одного месяца, уплата сборов — в течение 75 рабочих дней с даты публикации, а передача — в течение года.

Какие налоги и сборы применяются при покупке?

По состоянию на 17 октября 2026 г. источники дают гербовый сбор 0,5% с договора купли-продажи, сбор Земельного реестра 4% для первой недвижимости иностранного покупателя, 5,5% для второй и 6% для третьей (действует только по 5 января 2027 г. включительно) и схему НДС 5% для жилья с закрытой площадью до 300 м². Применимость НДС к конкретной продаже официально не установлена, а официального тарифа на юридические расходы и расходы на подключение найти не удалось.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство или гражданство?

Не автоматически. Вид на жительство на основании недвижимости действует 5 или 10 лет в зависимости от титула, стоимости недвижимости (граница — GBP 300 000) и стадии оплаты. Постоянное проживание — отдельный, более поздний шаг: жильё стоимостью не менее EUR 125 000, минимальный доход и шесть лет непрерывных видов на жительство (три — с 60 лет). Ни одно положение не делает покупку путём к гражданству, а право ЕС на севере приостановлено. См. страницы портфеля о виде на жительство и гражданстве и иммиграции.

Можно ли сдавать квартиру отдыхающим?

На странице Fiora заявлений об аренде нет. По Закону об отпускных домах (Holiday Houses Law) пребывание до 60 дней в помещении, построенном как жильё, считается сдачей отпускного дома, и владельцу заранее необходимы свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования; сдача без них является правонарушением. Арендный доход облагается удержанием 10%. Руководство портфеля об аренде через Airbnb и соблюдении законодательства охватывает тему в целом по Кипру.

Указана ли категория титула Fiora и почему она важна?

Она не указана на странице застройщика. Категория важна, потому что руководство Великобритании указывает на риск реституции для земли обмена или дарения, принадлежавшей до 1974 года киприотам-грекам, а иностранному покупателю могут отказать в разрешении без объяснения причины. Статья портфеля о надёжных титулах рассматривает категории, а поисковая справка Земельного реестра и копия титула показывают категорию.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники: страницы Fiora и «О нас» застройщика (isatis.co, прочитаны 17 октября 2026 г.) и, как указано ссылками в тексте:

• таблица переписи 2011 г.
• история муниципалитета
• история города Фамагуста
• таблица кварталов 2011 г.
• Статистический ежегодник 2024
• государственная больница
• City Mall
• ВМО, Паралимни
• строительная статистика 2025
• доклад ООН S/2026/550
• OpenStreetMap
• маршрутизатор OSRM
• объявление Земельного реестра
• Tekce, юридическая проверка (агентство)
• постановление об ограничениях для иностранцев
• Закон 52/2008 (сводная редакция)
• Resmi Gazete 147 (указ-закон 89/2026)
• таблица налога на недвижимость 2025
• FAQ Isatis (застройщик)
• Resmi Gazete 197 (сборы Земельного реестра)
• Tekce, финансирование (агентство)
• ncyprus.com.tr (агентство)
• индекс потребительских цен
• Закон о валюте и обмене
• постановление об НДС
• Закон о гербовом сборе
• Resmi Gazete 87 (указ-закон 63/2026)
• перечень документов Министерства внутренних дел
• руководство правительства Великобритании
• решение ЕСПЧ по делу Demopoulos
• Комиссия по недвижимому имуществу
• Закон 67/2005
• пресс-релиз Суда ЕС
• Европейская комиссия
• британские рекомендации для путешественников (региональные риски)

Правовые нормы приведены по состоянию на 17 октября 2026 г.; указ-закон 89/2026 утрачивает силу примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его в качестве закона, а таблица сборов Земельного реестра действует лишь до 5 января 2027 г. Расстояния ориентировочные. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.