Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym: stawki 2026 i przykład

Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym: stawki 2026 i przykład

Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym przy zakupie to przede wszystkim opłata Rejestru Gruntów w wysokości 4% wartości od pierwszej nieruchomości cudzoziemca, opłata stemplowa w wysokości 0,5% od umowy sprzedaży oraz, w przypadku nowego domu sprzedawanego przez dewelopera, VAT według stawki 5%, którą rozporządzenie TRNC przewiduje dla mieszkań do 300 m². Posiadanie nieruchomości oznacza dodatkowo roczny podatek od nieruchomości naliczany za metr kwadratowy, wynajem oznacza 10% podatku u źródła od czynszu brutto, a sprzedaż oznacza podatek pobierany w Rejestrze Gruntów od domniemanego zysku. Wszystkie kwoty w tym przewodniku podano według stanu na 24 października 2026 r., a kilka z nich może się zmienić: tabela opłat Rejestru Gruntów obowiązuje tylko do 5 stycznia 2027 r., a limity dotyczące tego, ile nieruchomości może kupić cudzoziemiec, opierają się na dekrecie z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026, czyli dekrecie Rady Ministrów, którego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali.

Ten przewodnik prowadzi przez wydatki w takiej kolejności, w jakiej napotyka je kupujący. Najpierw przedstawia podstawę prawną i istotne daty, następnie omawia po kolei każdą opłatę (opłaty Rejestru Gruntów, opłatę stemplową, VAT), buduje przykład obliczeń dla zakupu za 150 000 GBP wraz ze źródłem każdej stawki, stosuje tę samą arytmetykę do cen w funtach szterlingach widocznych na naszych stronach ofert i odróżnia opłaty urzędowe od kosztów, które podają wyłącznie strony agencji. Dalej opisuje roczny podatek od nieruchomości, dochód z najmu, podatek przy sprzedaży oraz przeniesienia własności, które nie są sprzedażą. Opłaty pobiera się w lirach tureckich, a większość ofert na Cyprze Północnym wycenia się w funtach szterlingach, więc kwoty w funtach podane poniżej są wyliczeniem arytmetycznym na podstawie podanej ceny, a nie wyceną. Dzięki temu każdą kwotę można prześledzić do konkretnego tekstu i porównać z tym, co podają strony agencji i deweloperów.

Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie

Poniższa tabela zawiera wszystkie opłaty omówione w tym przewodniku, informację o tym, na kim spoczywają, stawkę wynikającą z tekstów z 2026 r. oraz źródło tej stawki. Stawkę podano tylko tam, gdzie wskazuje ją urzędowy tekst TRNC. Opłaty, których urzędowe teksty nie wyceniają, takie jak koszty prawnika i notariusza, omówiono osobno w dalszej części.

Podstawa prawna: podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym, Decree-Law 89/2026 i istotne daty

Na koszt zakupu w 2026 r. wpływają dwa odrębne akty prawne i nie należy ich mylić. Pierwszy to reżim nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa 52/2008 wymaga od cudzoziemca uzyskania zezwolenia Rady Ministrów na zakup, a limity liczbowe ustala obecnie dekret z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026, opublikowany w Resmi Gazete nr 147 z 7 sierpnia 2026 r. Wznawia on dekret z mocą ustawy 63/2026 z 11 maja 2026 r. i obowiązuje wyłącznie tak długo, jak pozostaje w mocy. Jego uzasadnienie ogólne mówi, że państwo traciło wpływy z podatków i opłat, ponieważ kupujący i sprzedający z zagranicy nie mogli dotrzymać terminów przewidzianych w nowelizacji z 2024 r., dlatego kilka jego przepisów dotyczy tego, kiedy i jak należy płacić podatki i opłaty. Według doniesienia prasowego w Bugün Kıbrıs dekret wydano ponownie, ponieważ parlament miał przerwę w obradach i nie mógł uchwalić poprawek, nad którymi zaczęła pracować jego komisja.

Dekret tego rodzaju nie jest ustawą parlamentu. Jego 90-dniowa ważność liczy się od 7 sierpnia 2026 r., więc kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali, a skonsolidowany tekst ustawy 52/2008 na portalu legislacyjnym nadal pokazuje surowsze brzmienie z 2024 r. Dekret wpływa na podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym pośrednio: decyduje o tym, ile mieszkań może kupić cudzoziemiec, a to z kolei rozstrzyga, który szczebel tabeli opłat Rejestru Gruntów ma zastosowanie, oraz wyznacza terminy płatności. Sama tabela opłat pochodzi z innego aktu, rozporządzenia Rady Ministrów opublikowanego w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r., które ma własną datę końcową. Nasz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Cyprze Północnym, szczegółowo omawia kwestię uprawnień i limitów.

Rada Ministrów nadal wydaje zezwolenia na podstawie ustawy 52/2008. Wiadomość w serwisie Haber Kıbrıs z 6 października 2026 r. informuje, że na posiedzeniu 5 października 2026 r. Rada zatwierdziła zezwolenia na zakup dla 297 obcokrajowców, z których każde jest ważne tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wolna od obciążeń. Zezwolenie jest zdarzeniem, od którego zaczynają biec opisane poniżej terminy płatności.

Opłaty Rejestru Gruntów przy zakupie na Cyprze Północnym: skala 4%, 5,5% i 6%

Największym kosztem o charakterze podatkowym przy zakupie jest opłata Rejestru Gruntów (Tapu). Tabela zawarta w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r., czyli w decyzji Rady Ministrów Ü(K-I)2674-2026, zastępuje wcześniejszą tabelę dla przeniesień dokonywanych w drodze sprzedaży. Wskazuje ona, że opłaty pobiera się w lirach tureckich i że rozporządzenie obowiązuje do 5 stycznia 2027 r. włącznie. W przypadku sprzedaży cudzoziemcowi suma zależy od tego, ile nieruchomości nabywa kupujący: 4% za pierwszą, 5,5% za drugą i 6% za trzecią. Każda suma składa się z trzech kolumn: elementu przeniesienia, udziału dla Komisji ds. Własności Nieruchomej (kolumna TMK) oraz udziału dla Jednostki ds. Nabywania Mieszkań.

W tej tabeli łatwo przeoczyć trzy kwestie. Po pierwsze, opłata nie jest stałą kwotą naliczaną od ceny z umowy: z uwagi końcowej tabeli wynika, że opłaty rejestracyjne oblicza się od wartości rynkowej (rayiç kıymet) w każdej transakcji z wyjątkiem sprzedaży przymusowych, w których stosuje się cenę sprzedaży. Nabywca deklaruje tę wartość w dniu transakcji, opłaty pobiera się najpierw od zadeklarowanej kwoty, dyrektor Rejestru Gruntów szacuje wartość w ciągu trzech miesięcy, a ostateczną opłatę oblicza się od ustalonej wartości, z prawem sprzeciwu na podstawie ustawy o nieruchomościach (własność, rejestracja i wycena) (Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law). Poniższy przykład zakłada, że wartość zadeklarowana jest równa cenie z umowy; wycena Rejestru Gruntów może się od niej różnić. Po drugie, na pytanie, kto płaci, odpowiada sama tabela: opłatę rejestracyjną płaci osoba, która rejestruje tytuł na swoje nazwisko, czyli kupujący. Ustawa 52/2008, art. 13 ust. 3, dodaje, że wszystkie podatki, opłaty, podatki u źródła i VAT od przeniesienia płacą kupujący i sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami. Pytania i odpowiedzi dewelopera na stronie isatis.co opisują 4% jako opłatę dzieloną po 2% na każdą ze stron; taki podział nie występuje w tekście tabeli.

Po trzecie, liczy się liczba nieruchomości. Cudzoziemiec, który ma już jedno mieszkanie, płaci za drugie według szczebla 5,5%. Zgodnie z Decree-Law 89/2026 cudzoziemiec może posiadać do trzech mieszkań (skonsolidowany tekst ustawy nadal przewiduje jedno), więc drugi i trzeci szczebel są w praktyce osiągalne tylko wtedy, gdy dekret obowiązuje lub został uchwalony. Doniesienie Haber Kıbrıs o nowej tabeli, opublikowane 7 października 2026 r., mówi o stawkach stopniowanych dla cudzoziemców według liczby posiadanych nieruchomości i podaje, że stawkę dla obywateli państw uznających TRNC przy dwóch pierwszych nieruchomościach obniżono z 6% do 4%.

Kiedy opłaty stają się wymagalne

Terminy płatności zapisano w ustawie 52/2008 i w dekrecie, a w obu tekstach się one różnią. Zgodnie z dekretem ostemplowaną umowę sprzedaży trzeba zarejestrować w okręgowym Rejestrze Gruntów w ciągu jednego miesiąca, wraz z uiszczeniem podatków i opłat należnych od sprzedaży, a w tym samym okresie złożyć wniosek o zezwolenie; w przeciwnym razie umowa jest nieważna. Tabela podaje późniejsze terminy z obu tekstów, aby czytelnik widział, na którym tekście opiera się dana wycena.

Dekret wskazuje dwie konsekwencje niezapłacenia. Dopóki wszystkie podatki i opłaty nie zostaną zapłacone, władze lokalne nie mogą wydać stałego ani tymczasowego przyłącza wody, a organ energetyczny nie może wydać tymczasowego ani stałego przyłącza energii elektrycznej, choć przyłącza dla placów budowy nie podlegają temu zakazowi. Ponadto jeśli zezwolenie wygaśnie z powodu niezapłacenia opłat, nowy wniosek kosztuje podwójną opłatę, a trzeci wniosek dotyczący tej samej nieruchomości jest niedopuszczalny. Dekret zawiera też jednorazową opłatę dla umów zawartych przed nowelizacją z 2024 r., które przekraczały prawo nabywcy do nabycia: opłatę zgłoszeniową w wysokości 1% podanej ceny sprzedaży, jeśli zgłoszenie nastąpi w sześciomiesięcznym oknie. Własność takiego lokalu pozostaje przy sprzedającym, a kupujący otrzymuje dziesięcioletnie zaświadczenie o użytkowaniu, które daje prawa do korzystania, lecz nie tytuł własności. Nasz przewodnik krok po kroku, jak kupić nieruchomość na Cyprze Północnym, umieszcza te terminy w kolejności rzeczywistego zakupu. Kupujący powinien więc zawsze sprawdzić, na którym z dwóch tekstów opiera się otrzymana wycena, i zapytać, czy dekret na pewno pozostaje w mocy.

Opłata stemplowa od umowy sprzedaży: 0,5% podanej kwoty

Opłata stemplowa jest drugą opłatą przy każdym zakupie. Zgodnie z ustawą o opłacie stemplowej 19/1963 (tekst skonsolidowany, zapisany na stronie Tax Department w kwietniu 2026 r., wraz z nowelizacją 2/2026) umowa, w której wskazano kwotę pieniężną, podlega opłacie w wysokości pięciu promili („binde beş”, czyli 0,5%) od pierwszych 89 000 000 TL tej kwoty i jednego promila („binde bir”, czyli 0,1%) od nadwyżki. W przypadku zwykłych domów stosuje się pierwszy przedział, więc opłata wynosi 0,5% kwoty z umowy. Ustawa stanowi, że w przypadku umowy sprzedaży opłatę płaci kupujący, a w przypadku najmu najemca, o ile strony nie ustalą inaczej.

Ponieważ opłatę oblicza się w lirach, umowę w funtach szterlingach trzeba przeliczyć. Ustawa przewiduje, że gdy kwota podlegająca opłacie jest wyrażona w walucie innej niż lira, opłatę oblicza się według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia ostemplowania dokumentu w Tax Department. Umowę podpisaną poza TRNC traktuje się tak, jakby zawarto ją w dniu jej pierwszego otrzymania na terytorium Republiki, i można ją ostemplować w ciągu trzydziestu dni od otrzymania po zapłaceniu opłaty. Pytania i odpowiedzi dewelopera, o których mowa wyżej, mówią, że stempel opłaca się w ciągu 21 dni od podpisania umowy przez obie strony.

Zgodnie z dekretem ostemplowanie jest pierwszym krokiem sekwencji zakupu przez cudzoziemca: właśnie ostemplowaną umowę trzeba zarejestrować w okręgowym Rejestrze Gruntów w ciągu jednego miesiąca. Kupujący, który zwleka ze stemplowaniem, opóźnia więc bieg terminu rejestracji. W porównaniu z opłatą Rejestru Gruntów opłata stemplowa jest niewielka, jak pokazuje poniższy przykład: 0,5% od 150 000 GBP to 750 GBP.

VAT od nieruchomości na Cyprze Północnym: które sprzedaże objęte są stawką 5% i 10%

Rozporządzenie w sprawie stawek VAT, zaktualizowane 7 października 2026 r. na podstawie ustawy o podatku od wartości dodanej, dzieli dostawy na pięć wykazów. Nieruchomości występują w trzech z nich, a pozycją istotną dla domów jest ta, która umieszcza „wszystkie nieruchomości i mieszkania o powierzchni zamkniętej do 300 metrów kwadratowych, umeblowane lub nie” w wykazie ze stawką 5%, podczas gdy mieszkania o powierzchni zamkniętej 300 metrów kwadratowych lub większej znajdują się w wykazie ze stawką 10%.

Rozporządzenie ustala stawki, ale nie mówi, które konkretne sprzedaże mieszczą się w systemie VAT. Pod tym względem źródłami, z których korzystano w tym przewodniku, są strony agencji i deweloperów. Tekce na stronie zaktualizowanej 19 października 2026 r. podaje 5% VAT wyłącznie dla nowych nieruchomości i twierdzi, że nieruchomości z rynku wtórnego są zwolnione. Investra w artykule z 5 kwietnia 2026 r. podaje 5% dla nowych budynków i pisze, że rynek wtórny jest na ogół zwolniony. Pytania i odpowiedzi dewelopera na isatis.co mówią, że 5% płaci kupujący oraz że VAT nie dotyczy sprzedaży indywidualnych, gdy sprzedający nie osiąga zysku. Te wypowiedzi są ze sobą zgodne, lecz żadna nie powołuje się na przepis ustawy o VAT, a samo rozporządzenie milczy na temat rynku wtórnego. Podana cena powinna zatem wskazywać, czy VAT jest w niej zawarty, czy doliczany.

Różnica ma znaczenie, gdy rozpisać kwoty. Przy podanej cenie nowego domu 150 000 GBP doliczone 5% to 7 500 GBP; jeśli podana cena zawiera już VAT, to zawarty w niej VAT wynosi 150 000 GBP × 5 / 105 = 7 142,86 GBP. W drugim przypadku VAT jest już wliczony w 150 000 GBP i nie zwiększa rachunku kupującego, dlatego umowa, w której jest tylko słowo „cena”, zostawia budżet otwarty. Kupującym, którzy planują wybudować dom na działce, pozycję wartą przeczytania wskazuje 10% stawka rozporządzenia dla usług generalnego wykonawstwa i podwykonawstwa budowlanego. Nasz przewodnik o zakupie off-plan (projekt w budowie) na Cyprze Północnym wyjaśnia, jak harmonogramy płatności i zapisy umowy wiążą się z VAT.

Przykład obliczeń: podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym przy zakupie za 150 000 GBP

Przykład zakłada, że cudzoziemiec nabywa pierwszą nieruchomość, mieszkanie o powierzchni poniżej 300 m², za podaną cenę 150 000 GBP, według stanu na 24 października 2026 r. Zakłada też, że wartość rynkowa zadeklarowana w Rejestrze Gruntów jest równa cenie. Pokazano dwa warianty: nowy dom od dewelopera, w którym VAT jest doliczany do podanej ceny, oraz rynek wtórny, na którym według wspomnianych stron agencji VAT nie ma zastosowania. Każdy krok zawiera swoje obliczenie i źródło.

Dalsze pozycje zależą od sposobu sfinansowania zakupu i pokazano je osobno, ponieważ nie występują w każdym przypadku. Opłata serwisowa za zezwolenie to połowa miesięcznej płacy minimalnej brutto: 70 893 TL / 2 = 35 446,50 TL przy płacy obowiązującej od 1 lipca 2026 r. Kredyt zabezpieczony hipoteką kosztuje 1% zadłużenia hipotecznego przy wpisie, więc pożyczka 75 000 GBP oznaczałaby 750 GBP (wielkość pożyczki jest ilustracją, a nie informacją o tym, ile pożyczają banki). Przeliczenie 150 000 GBP na liry za pośrednictwem instytucji finansowej TRNC oznaczałoby podatek od transakcji finansowych w wysokości 0,1% kwoty sprzedanej waluty obcej, czyli 150 GBP, pobierany od klienta przez instytucję. Są to opłaty według podanych stawek, a nie prognoza żadnego konkretnego zakupu.

Druga i trzecia nieruchomość tego samego kupującego pokazują, jak działa skala. Przy podanej kwocie 150 000 GBP suma opłat Rejestru Gruntów wynosi 5,5% = 8 250 GBP za drugą nieruchomość i 6% = 9 000 GBP za trzecią, wobec 6 000 GBP za pierwszą. Obywatel państwa uznającego TRNC zapłaciłby 4% = 6 000 GBP za każdą z dwóch pierwszych. Z obliczeń wynika też, dlaczego trudno porównywać wyceny, które pomijają wartość podstawową lub kategorię kupującego.

Co pokazują nasze oferty: opłaty przy opublikowanych cenach w funtach

Wiele ofert na Cyprze Północnym zamiast ceny pokazuje „On request” (na zapytanie), a tam, gdzie kwota jest podana, może to być minimum dewelopera, cena ofertowa z rynku wtórnego albo wartość szablonowa. Tabela stosuje stawki dla cudzoziemca przy pierwszej nieruchomości (4% opłaty Rejestru Gruntów, 0,5% opłaty stemplowej) do kwot w funtach szterlingach, które widnieją na naszych stronach ofert według stanu na 24 października 2026 r., i wyjaśnia, czym jest każda z nich. Tam, gdzie może mieć zastosowanie VAT, pokazano go osobno. Przyjęto, że podstawa jest równa pokazanej kwocie.

W przypadku Aloha Homes, który deweloper wymienia jako trwający projekt z wpłatą początkową 35% i terminem przekazania podanym jako grudzień 2026 r., strona podaje 5% jako stawkę dla mieszkań do 300 m², ale nie mówi, czy cena „od” ją zawiera. Gdyby VAT doliczono do 154 950 GBP, wyniósłby 7 747,50 GBP, co podniosłoby powyższe kwoty do 14 720,25 GBP; jeśli cena już go zawiera, suma pozostaje 6 972,75 GBP. Wiersze dotyczące rynku wtórnego to ceny wywoławcze ogłoszeniodawców, więc podstawą opłaty jest wartość szacowana przez Rejestr Gruntów przy przeniesieniu, a nie cena z ogłoszenia. Kilka innych naszych stron, wśród nich Terra Life w Iskele i Pearl Island w Esentepe, pokazuje „On request” albo sprzeczne ceny szablonowe, więc nie da się obliczyć opłat, dopóki nie zostanie zapisana cena lokalu. Nasz przewodnik po cenach nieruchomości na Cyprze Północnym wyjaśnia, jak czytać te oznaczenia.

Koszty prawne, notarialne i przyłączeniowe: gdzie nie ma urzędowej taryfy

Urzędowe teksty, z których korzystano w tym przewodniku, nie podają taryfy opłat za usługi prawne, opłat notarialnych ani kosztu przyłączenia wody i energii elektrycznej do nowego domu. Te koszty są realne i właśnie w nich strony agencji różnią się najbardziej. Tabela zestawia to, co podają trzy strony agencji lub deweloperów, i przypisuje każdą kwotę jej autorowi; żadna z nich nie jest stawką urzędową.

Porównanie kolumn pokazuje problem. Pozycja dotycząca Rejestru Gruntów różni się między źródłami ponad dwukrotnie i rozstrzygnąć to może tylko tabela z Resmi Gazete: dla cudzoziemca wskazuje ona 4%, 5,5% i 6%. Przedział kosztów prawnych na stronie Tekce po doliczeniu 16% VAT, który ta strona dodaje, przelicza się na 1 740 do 2 900 GBP (1 500 × 1,16 = 1 740; 2 500 × 1,16 = 2 900). Dodanie przedziału Tekce dla dystrybucji energii elektrycznej (1 500 do 5 000 GBP) i dwóch kwot przyłączeniowych (220 GBP + 200 GBP = 420 GBP) daje 3 660 do 8 320 GBP kosztów podawanych przez agencję. Zastosowane do przykładu obliczeń przesuwa to łączną kwotę dla nowego domu za 150 000 GBP z 14 250 GBP do przedziału od 17 910 do 22 570 GBP (11,9% do 15,0% ceny), a dla rynku wtórnego z 6 750 GBP do 10 410 do 15 070 GBP (6,9% do 10,0%). Ponieważ te dodatki pochodzą z jednej strony agencji i nie są taryfami urzędowymi, pokazano je jako przedział wyłącznie poglądowy. Dla czytelnika oznacza to, że przy porównywaniu ofert należy zestawiać tylko te pozycje, które obejmują ten sam zakres kosztów i pochodzą z tego samego źródła.

Wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące zakupu nieruchomości na Cyprze zalecają kupującym skorzystanie z niezależnej porady prawnej i zauważają, że na północy działają odrębne okręgowe izby adwokackie. Nasz przewodnik o sprawdzaniu aktu własności na Cyprze Północnym opisuje, co pokazuje wyszukiwanie w Rejestrze Gruntów.

Opłata za zezwolenie, stałe opłaty Rejestru Gruntów i podatek od transakcji finansowych

Poza opłatami procentowymi obowiązuje kilka kwot stałych. O zezwolenie na zakup występuje się przez internetowy system Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, a ustawa 52/2008, art. 8 ust. 4, ustala opłatę serwisową na połowę miesięcznej płacy minimalnej brutto obowiązującej w danym czasie. Przy płacy 70 893 TL od 1 lipca 2026 r. (komunikat Tax Department) opłata wynosi 35 446,50 TL. Ponieważ kwota podąża za płacą, zmienia się za każdym razem, gdy zmienia się płaca. Ta sama płaca jest podstawą kar: sprzedaż cudzoziemcowi ponad limity nabywania jest przestępstwem zagrożonym grzywną do 500-krotności miesięcznej płacy minimalnej brutto, czyli 35 446 500 TL przy płacy z lipca 2026 r.

Rejestr Gruntów ogłosił 15 lipca 2025 r., że w trakcie wdrażania nowego zautomatyzowanego systemu transakcje, w tym dokumenty badawcze i przeniesienia, są obsługiwane wyłącznie w urzędzie okręgowym, w którym zarejestrowana jest nieruchomość. Wynosząca 149 TL opłata z tabeli za obsługę w innym urzędzie okręgowym jest finansowym odpowiednikiem tej zasady. Rejestr Gruntów opisuje dokument badawczy (araştırma belgesi) jako zapytanie o własność, które ma charakter wyłącznie informacyjny.

Podatek od transakcji finansowych, ustawa 62/2026, zaczął obowiązywać 1 października 2026 r. i zastąpił podatek od transakcji bankowych i ubezpieczeniowych. Podatnikami są instytucje, ale ustawa stanowi, że odrębnie żądają one tego podatku od swoich klientów i pobierają go w chwili transakcji. Stawki wynoszą 0,1% kwoty sprzedanej waluty obcej przy transakcjach wymiany, 5% składki w ubezpieczeniach, 1% przy transakcjach depozytowych między bankami i 3% od pozostałych wpływów; Rada Ministrów może je obniżyć. Dla kupującego wynikają z tego dwa skutki: przeliczenie funtów na liry w banku TRNC lub kantorze wiąże się z 0,1% (1 GBP od każdych 1 000 GBP przeliczonych), a składka ubezpieczeniowa za dom w wysokości 100 GBP oznaczałaby 5 GBP.

Roczne podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym: podatek od nieruchomości i ubezpieczenie

Posiadanie nieruchomości oznacza roczny podatek od nieruchomości (taşınmaz mal vergisi). Najnowszą tabelą na stronie Tax Department jest rozporządzenie w sprawie kwot i stawek podatku od nieruchomości na 2025 r., obowiązujące od 1 stycznia 2025 r. Dla mieszkań o zwykłej konstrukcji (szkielet żelbetowy lub mury nośne) kwota bazowa wynosi 6,60 TL za m² do 120 m² i 7,15 TL za m² powyżej 120 m². Konstrukcja prosta (cegła lub inne podstawowe materiały) to 3,20 TL za m². Basen kosztuje 35,60 TL za m². Kwota bazowa dotyczy piątej kategorii; dom w wyższej kategorii podlega dopłacie 10% (czwarta), 25% (trzecia), 40% (druga) lub 60% (pierwsza kategoria), a budynek zbudowany w 2000 r. lub wcześniej otrzymuje obniżkę o 15%.

Działki mają własne pozycje: działki budowlane (arsa) mają kwotę bazową 0,72 TL za 10 stóp kw., z dopłatami od 10% do 60% według kategorii, a grunt niepodzielony 107 TL za donum. Wiersz dotyczący działki przelicza limit 1 338 m², który Decree-Law 89/2026 ustala dla gruntu z pozwoleniem na budowę (1 m² = 10,7639 stopy kwadratowej, więc 1 338 m² to około 14 402 stóp kw.). Kwoty z 2025 r. są najnowszą tabelą na stronie Tax Department, a faktyczny rachunek zależy od kategorii przypisanej nieruchomości. Strony agencji różnią się tu między sobą: Tekce w jednym miejscu podaje 0,2 GBP za m², a w innym około 0,064 GBP, a Investra twierdzi, że nie ma rocznego podatku od nieruchomości na szczeblu państwowym. Punktem odniesienia są kwoty z rozporządzenia, wyrażone w lirach.

Innym cyklicznym kosztem obciążonym podatkiem jest ubezpieczenie. Na podstawie ustawy 62/2026 do składki stosuje się stawkę 5%, pobieraną od klienta przez ubezpieczyciela. Opłaty eksploatacyjne na rzecz wspólnoty właścicieli są kosztem umownym, a nie podatkiem, a pytania i odpowiedzi o Aloha Homes na naszej stronie oferty mówią, że ich wysokość zależy od typu lokalu i jest podana w umowie zakupu.

Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym od dochodu z najmu: podatek u źródła, VAT i opłata stemplowa od najmu

Wynajem nieruchomości w TRNC wiąże się z trzema obciążeniami. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, art. 31 ust. 6 10% czynszu brutto, w tym czynszu płaconego z góry i niezależnie od tego, czy dom jest wynajmowany umeblowany, czy nie, wpłaca do Tax Department właściciel lub jego przedstawiciel. W przypadku osób fizycznych i spółek, których jedynym dochodem jest czynsz, ta wpłata jest podatkiem ostatecznym: nie łączy się jej z innymi dochodami i nie odlicza się kosztów uzyskania czynszu. Jeżeli właściciel mieszka za granicą i nie ma w TRNC stałego przedstawiciela, podatek musi obliczyć i zapłacić najemca, który płaci czynsz. Czynsz w łącznej wysokości poniżej jednej miesięcznej płacy minimalnej w danym miesiącu jest zwolniony, jeśli właściciel nie ma innych dochodów i uzyskał zatwierdzenie Tax Department na dany okres. Obowiązki składania zeznań dotyczących dochodu z najmu pozostają także po pobraniu podatku u źródła.

Ustawa o opłacie stemplowej traktuje najem na czas określony jak umowę na łączną kwotę czynszu do zapłaty, więc umowa na 12 miesięcy przy czynszu 800 GBP miesięcznie jest opodatkowana od 9 600 GBP, a ustawa nakłada opłatę na najemcę, o ile strony nie ustalą inaczej. Wynajem wakacyjny do 60 dni podlega ustawie o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law), która wymaga rejestracji w Departamencie Planowania Turystyki przy Ministerstwie Turystyki przed rozpoczęciem wynajmu. Nasz przewodnik o wynajmie nieruchomości na Cyprze Północnym omawia w całości licencje, zarządzanie i typy najemców, a powyższe kwoty to tylko warstwa podatkowa. Dzięki temu rozróżnieniu łatwiej ocenić, które obciążenia dotyczą samego najmu, a które pojawią się dopiero przy późniejszej sprzedaży.

Podatki przy sprzedaży oraz przy przeniesieniach, które nie są sprzedażą

Sprzedający, który nie jest handlarzem nieruchomościami, podlega opodatkowaniu według ustawy o podatku dochodowym od domniemanego zysku, a podatek pobiera w chwili przeniesienia Rejestr Gruntów. Zasady odczytane z tekstu skonsolidowanego ustawy z 25 maja 2026 r. działają w trzech krokach. Za zysk netto przyjmuje się 20% wyższej z dwóch kwot: wartości rynkowej ustalonej przez Rejestr Gruntów w dniu przeniesienia albo ceny sprzedaży. Od tego zysku odlicza się 30% zwolnienia (Rada Ministrów może co roku w styczniu podnieść udział zwolnienia do 60%, a tekst skonsolidowany pokazuje 30%). Rejestr Gruntów pobiera następnie 20% tego, co zostaje, a pobrany podatek jest podatkiem ostatecznym i nie łączy się go z innymi dochodami sprzedającego.

Wartość 2,8% wynika z własnego wzoru ustawy i zgadza się ze stwierdzeniem w pytaniach i odpowiedziach dewelopera, że w obecnej praktyce pobiera się 2,8%. Wynik ogranicza cztery warunki. Jednorazowe zwolnienie, które pozwala osobie sprzedać jeden dom z gruntem do jednego donum i jedną działkę albo miejsce pracy do 300 m² bez ustalania zysku, nie przysługuje cudzoziemcom. Osoba, która sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości w roku kalendarzowym albo więcej niż pięć w ciągu trzech lat kalendarzowych albo robi to zawodowo, jest traktowana jako handlarz nieruchomościami i opodatkowana na innej podstawie; do tego testu nie liczą się sprzedaże poniżej 40-krotności miesięcznej płacy minimalnej ani nieruchomości odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie, a zwolnienie 30% nie dotyczy handlarzy. Ponadto opłatę Rejestru Gruntów od przeniesienia płaci kupujący, a nie sprzedający, jak pokazano wyżej.

Darowizny, zamiany i przeniesienia na spółki

Ta sama tabela Rejestru Gruntów ustala stawki dla rejestracji, które nie są sprzedażą. Poniższa tabela powtarza je w brzmieniu oryginału.

Tabela nie wymienia osobnej stawki dla dziedziczenia i ten przewodnik żadnej nie podaje. Tam, gdzie kategoria tytułu ma znaczenie dla przeniesienia, na przykład w przypadku nieruchomości zarejestrowanej z Final Disposition Certificate na podstawie ustawy o mieszkalnictwie, podziale gruntów i nieruchomościach równoważnych (Housing, Land Distribution and Equivalent Property Law), tabela zachowuje ten sam procent i dodaje osobny wiersz dla punktów Value Document. Nasz przewodnik o kategoriach aktu własności na Cyprze Północnym wyjaśnia, co opisują te oznaczenia, i pozwala ocenić, czy dana nieruchomość w ogóle podlega opisanym wyżej stawkom.

Dlaczego kwoty podawane przez agencje różnią się od Gazety: podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym

Wyniki wyszukiwania dotyczące tego, ile wynoszą podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym, pokazują obok siebie opłaty za przeniesienie tytułu w wysokości 3%, 6%, 9% i 12%. Część wyjaśnienia stanowi czas. Nexus Cyprus na stronie opublikowanej 14 sierpnia 2024 r. z adnotacją z 21 stycznia 2025 r. podaje, że obywatele Turcji płacili 6% przy pierwszej nieruchomości, 9% przy drugiej i 12% przy trzeciej i kolejnych, a cudzoziemcy 12% przy każdym zakupie. Te liczby odnoszą się do tabeli, która poprzedzała tabelę z 7 października 2026 r. Artykuł Investra z 2026 r. podaje 9% wartości szacunkowej, a ponadto wspomina o 12% w starszych źródłach i o około 3% do 6% w nocie prawnej, więc sam artykuł nie jest spójny. Obecną tabelą urzędową jest tabela z Resmi Gazete ze stawkami 4%, 5,5% i 6%, obowiązująca do 5 stycznia 2027 r.

Drugim powodem jest to, że niektóre strony przedstawiają sam element przeniesienia (3%) i pomijają oba udziały po 0,5%, a inne podają jedną łączną liczbę. Gdy wycena podaje tylko jeden procent, sposobem na porównanie jej z Gazetą jest zapytanie, które z trzech kolumn obejmuje. Szerszy kontekst tego, jak te koszty wyglądają na całej wyspie, zawiera nasze porównanie nieruchomości na północy i południu Cypru, które zestawia obie części obok siebie.

Lista kontrolna do czytania wyceny opłat

Opłaty składające się na podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym łączą się na różne sposoby, zależnie od tego, kto je podaje. Poniższe pytania zamieniają Gazetę i teksty podatkowe w sposób sprawdzania wyceny wiersz po wierszu, bez zakładania jakiegokolwiek wyniku. Warto przejść przez nie po kolei i zapisać odpowiedź przy każdej pozycji, zanim zestawi się dwie oferty.

• Czy kupujący jest traktowany jako cudzoziemiec, czy jako obywatel państwa uznającego, i czy nieruchomość jest pierwsza, druga czy trzecia? To decyduje o szczeblu skali opłat Rejestru Gruntów.
• Czy podaną podstawą jest cena z umowy, czy wartość rynkowa, którą oszacuje Rejestr Gruntów? Uwaga końcowa tabeli stosuje wartość rynkową, z wyjątkiem sprzedaży przymusowych.
• Czy cena zawiera VAT i czy dom ma poniżej 300 m² powierzchni zamkniętej? Wykazy 5% i 10% rozdziela właśnie ta granica.
• Czy opłatę stemplową liczy się od pełnej kwoty z umowy i według jakiego kursu wymiany w przypadku umowy w funtach szterlingach?
• Czy 75-dniowy termin płatności w dniach roboczych i roczny termin przeniesienia są w kalendarzu kupującego i czy ważność zezwolenia zależy od tego, że dekret obowiązuje lub został uchwalony?
• Czy koszty prawne, notarialne, przyłączeniowe i dystrybucji energii elektrycznej są wyszczególnione i kto jest źródłem każdej kwoty?
• Który akt przytoczono: Decree-Law 89/2026, skonsolidowaną ustawę 52/2008 czy tabelę RG 197, która kończy się 5 stycznia 2027 r.?

Nasz przewodnik o ryzyku zakupu nieruchomości na Cyprze Północnym omawia kwestie prawne i dotyczące tytułu własności, które towarzyszą pytaniom o koszty, a strona kraju Cypr Północny wymienia projekty, których kwoty wykorzystano powyżej. W przypadku projektów w dystrykcie Famagusta pomaga strona miasta Famagusta, a w przypadku Esentepe strona miasta Esentepe, które grupują odpowiednie oferty według miejscowości. Porównanie z przepisami Republiki Cypryjskiej znajduje się w naszym przewodniku po willach na sprzedaż na Cyprze, który osobno przedstawia podatki na południu.

Często zadawane pytania

Ile wynoszą podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym, gdy cudzoziemiec kupuje pierwszą nieruchomość?

Według stanu na 24 października 2026 r. urzędowe opłaty przy pierwszej nieruchomości cudzoziemca to opłata Rejestru Gruntów w wysokości 4% (3% przeniesienie, 0,5% Komisja ds. Własności Nieruchomej, 0,5% Jednostka ds. Nabywania Mieszkań) i opłata stemplowa w wysokości 0,5% kwoty z umowy, a ponadto VAT 5%, jeśli sprzedaż mieści się w systemie VAT, a dom ma do 300 m² powierzchni zamkniętej. Przy 150 000 GBP daje to 6 750 GBP przed VAT. Koszty prawne, notarialne i przyłączeniowe nie mają urzędowej taryfy.

Jaka jest opłata Rejestru Gruntów przy drugiej lub trzeciej nieruchomości?

Tabela w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r. podaje 5,5% przy drugiej nieruchomości cudzoziemca i 6% przy trzeciej. Obywatele państw uznających TRNC płacą 4% przy dwóch pierwszych, 5,5% przy trzeciej i czwartej oraz 6% przy piątej i szóstej. Liczba nieruchomości, które może posiadać cudzoziemiec, zależy od Decree-Law 89/2026, który dopuszcza do trzech mieszkań w okresie swojego obowiązywania.

Czy od nieruchomości na Cyprze Północnym pobiera się VAT?

Podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym obejmują VAT: rozporządzenie z 7 października 2026 r. umieszcza mieszkania o powierzchni zamkniętej do 300 m² w wykazie ze stawką 5%, a mieszkania o powierzchni 300 m² lub większej w wykazie ze stawką 10%. Nie mówi ono, które sprzedaże mieszczą się w systemie. Tekce, Investra i pytania i odpowiedzi dewelopera podają, że nowe domy od deweloperów podlegają 5%, a rynek wtórny na ogół pozostaje poza VAT, lecz żadne z tych źródeł nie powołuje się na przepis, więc wycena powinna wskazywać, czy VAT jest zawarty.

Kto płaci opłatę stemplową i od jakiej kwoty?

Zgodnie z ustawą o opłacie stemplowej opłatę od umowy sprzedaży płaci kupujący, o ile strony nie ustalą inaczej. Stawka wynosi 0,5% podanej kwoty do 89 000 000 TL i 0,1% powyżej tej kwoty. Kwotę w funtach szterlingach przelicza się według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia ostemplowania, więc umowa na 150 000 GBP wiąże się z opłatą 750 GBP, płaconą w lirach.

Czy opłaty zmienią się 5 stycznia 2027 r.?

Tabela opłat Rejestru Gruntów opublikowana 7 października 2026 r., która ustala największy ze składników tworzących podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym przy zakupie, stanowi, że obowiązuje do 5 stycznia 2027 r. włącznie. Przeniesienia zarejestrowane po tej dacie podlegają tabeli, którą Rada Ministrów opublikuje jako następną. Rozporządzenie w sprawie VAT, stawki opłaty stemplowej i stawki podatku dochodowego nie są związane z tą datą, ale Rada Ministrów może zmieniać rozporządzenia.

Jaki podatek płaci sprzedający od zysku?

U sprzedającego, który nie jest handlarzem nieruchomościami, za zysk netto przyjmuje się 20% wyższej z dwóch kwot: wartości szacunkowej i ceny sprzedaży, pomniejszone o 30% zwolnienia, a Rejestr Gruntów pobiera 20% reszty jako podatek ostateczny. Przy 150 000 GBP to 4 200 GBP, czyli 2,8% wartości. Jednorazowe zwolnienie dla domu i działki nie przysługuje cudzoziemcom, a osoba, która sprzedaje więcej niż trzy nieruchomości w roku, jest traktowana jako handlarz.

Czy istnieje roczny podatek od nieruchomości?

Tak. Najnowsza tabela na stronie Tax Department, obowiązująca od 1 stycznia 2025 r., ustala kwotę bazową 6,60 TL za m² do 120 m² i 7,15 TL powyżej dla mieszkań o zwykłej konstrukcji, z dopłatami od 10% do 60% według kategorii i 35,60 TL za m² dla basenu. Dla willi 200 m² kwota bazowa przed dopłatami wynosi 1 364 TL. Te podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym płaci się w lirach.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu?

Ustawa o podatku dochodowym wymaga, aby 10% czynszu brutto wpłacał do Tax Department właściciel lub przedstawiciel, a w przypadku osób fizycznych jest to podatek ostateczny. Czynsz od nieruchomości podlega VAT według stawki 0%, a najem na czas określony wiąże się z opłatą stemplową w wysokości 0,5% łącznego czynszu, płaconą przez najemcę, o ile nie uzgodniono inaczej. Jeśli właściciel mieszka za granicą i nie ma przedstawiciela, najemca musi potrącić i wpłacić podatek.

Dlaczego niektóre strony podają 9% lub 12% opłaty za przeniesienie tytułu?

Te procenty pojawiają się na stronach datowanych przed tabelą z 7 października 2026 r., na przykład na stronie agencji z 2024 r., która podaje 12% dla cudzoziemców, albo na stronach łączących opłatę z wartością szacunkową. Jedyna tabela urzędowa, z której korzystano w tym przewodniku, podaje dla cudzoziemców 4%, 5,5% i 6% według liczby nieruchomości, z ważnością do 5 stycznia 2027 r., dlatego starsze wyceny dotyczące tego, ile wynoszą podatki od nieruchomości na Cyprze Północnym, należy z nią porównywać.

Czy zastrzeżenie dotyczące Decree-Law zmienia te stawki podatków?

Nie bezpośrednio. Skala opłat Rejestru Gruntów, opłata stemplowa, VAT i podatek dochodowy wynikają z odrębnych tekstów. Dekret ma znaczenie, ponieważ ustala, ile nieruchomości może kupić cudzoziemiec, oraz terminy płatności, więc jeśli wygaśnie bez uchwalenia, limity wracają do surowszego tekstu skonsolidowanej ustawy 52/2008, a wraz z nimi zmieniają się szczeble opłat osiągalne w praktyce.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: Resmi Gazete nr 197 (7 paź 2026 r.); Resmi Gazete nr 147 (7 sie 2026 r.); ustawa 52/2008, tekst skonsolidowany; rozporządzenie w sprawie stawek VAT (7 paź 2026 r.); ustawa o podatku dochodowym (25 maja 2026 r.); ustawa o opłacie stemplowej 19/1963; rozporządzenie w sprawie podatku od nieruchomości 2025; ustawa o podatku od transakcji finansowych 62/2026; komunikat Tax Department o płacy minimalnej; komunikat Rejestru Gruntów (15 lip 2025 r.); Haber Kıbrıs, nowe opłaty Rejestru Gruntów; Haber Kıbrıs, 297 zezwoleń; Bugün Kıbrıs, ponowne wydanie dekretu; pytania i odpowiedzi dewelopera Isatis; Tekce, koszty zakupu; przewodnik podatkowy Investra; strona Nexus Cyprus o opłacie za przeniesienie; wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące zakupu nieruchomości na Cyprze; ustawa o domach wakacyjnych. Tabela opłat obowiązuje do 5 stycznia 2027 r.; ważność Decree-Law 89/2026 kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile nie zostanie uchwalony.